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1、I I项目基础数据项目基础数据规划用地面积(M2)总建面积（M2）项目内容总建(M2）建筑密度容积率1439557864.4地上54072.4住宅38204.6 31.73.76商业及配套面积11705.4附属部份1286.6阳台部份5751.8架空部份205.6骑楼部份624.8地下3792住宅地下车库3792II - II - 区域项目区域项目总建总建4 4万方万方位置位置兴利科技园旁兴利科技园旁状态状态毛坯毛坯销售销售一期一期2 2幢多层售完幢多层售完售价售价24002400元元/ /平平折扣折扣8.88.8 / 9.4/ 9.4折折客群客群白沙、新县、大洋白沙、新县、大洋等等交房交房2
2、0102010年年-05-05月月开盘开盘0808年年1212月月类型类型多层多层小高层小高层商铺商铺主力主力面积面积110-120110-120平方平方(3(3成成) )150150平方左右平方左右(6(6成成) )主力主力总价总价23-3123-31万万38-4438-44万万户数户数220220户户II - I II - I 我们的我们的“邻居邻居”- -“万兴金玉满堂万兴金玉满堂”总建总建31869.631869.6方方位置位置保尾保尾状态状态毛坯毛坯售价售价36003600元元/ /物管物管元元/ /平方米平方米配套配套成熟配套成熟配套投资投资飞旋地产飞旋地产类型类型高层高层(32)
3、(32)用途用途商住商住面积面积95-23395-233平方平方户数户数162162户户可售可售50%50%II - I II - I 保尾保尾- -“飞旋新天地飞旋新天地”II - II II - II 其它部分参照项目其它部分参照项目板块板块案名案名开盘开盘总建总建（万（万M2)M2)产品类型产品类型主力面主力面积积(M2)(M2)工程进度工程进度销售销售率率保尾保尾飞旋新天地飞旋新天地08.108.12 23.2 3.2 1 1幢幢32F32F95-15095-150封顶封顶50%50%北区北区凯旋天下凯旋天下未定未定11.511.54 45 5幢幢11F11F，6 6幢幢18F18F1
4、40-160140-160未封顶未封顶-北区北区华侨新城华侨新城08.108.16.36.32 2幢幢18F18F，2 2幢幢7F7F，3 3幢幢16F16F140-150140-150-北区北区侨新市场侨新市场较早较早-1 1幢幢9F9F150150封顶封顶70%70%北区北区荔洲商贸广荔洲商贸广场场-3.93.92 2幢幢28F28F140-150140-150一期封顶，二一期封顶，二期开工期开工60%60%东区东区金玉满堂金玉满堂08.108.11 14 45 5幢幢11F11F，1 1幢幢9F9F，2 2幢幢7F7F120-160120-160一期部份封顶一期部份封顶32%32%II
5、- III II - III 市场小结市场小结 区域板块区域板块参考指标参考指标 涵江保尾涵江保尾涵江北区涵江北区涵江东区涵江东区 总建面积总建面积周边无规模楼盘周边无规模楼盘3-12万万m2 5万万m2 产品类型产品类型仅仅1幢幢32层地标层地标建筑建筑 集中在小高层、高层集中在小高层、高层 集中在多层、小高层集中在多层、小高层 主力面积主力面积主力面积在主力面积在90二房，二房，130-155 三房三房三房为区域供应主力三房为区域供应主力 以以120-160 m2 三房三房为主为主主力客源主力客源主要本区域客源主要本区域客源 为主为主主要本区域客源主要本区域客源 为为主主本区域的新县，白沙
6、等本区域的新县，白沙等县城首次购房县城首次购房III - III - 产品产品SWOTSWOT分析分析优势：优势：1 1、本项目为涵江东区高品质住宅；、本项目为涵江东区高品质住宅；2 2、周边工厂带动人气；、周边工厂带动人气；3 3、周边无高建筑，产品视觉效果极佳、周边无高建筑，产品视觉效果极佳劣势：劣势：1 1、工程未有大动静，客户缺乏信心；、工程未有大动静，客户缺乏信心；2 2、北侧受主干道影响；、北侧受主干道影响；机会点：机会点：1 1、涵江东区高品质竞品较少；、涵江东区高品质竞品较少；2 2、交通体系完善；、交通体系完善；威胁点：威胁点：1 1、地段，外来人多但无消费力，商业配套少，、
7、地段，外来人多但无消费力，商业配套少，业态零散。业态零散。2 2、涵江东区缺乏市场关注；、涵江东区缺乏市场关注；III - III - 产品产品SWOTSWOT分析分析III - SWOTIII - SWOT分析结论分析结论SWOTSWOT分析结论：分析结论： 产品目前特色优势不够突出；产品目前特色优势不够突出； 需争取外区域市场客源购买；需争取外区域市场客源购买；营销建议小结：营销建议小结： 寻找市场上客户接受度较高的同类产品并加以提升；寻找市场上客户接受度较高的同类产品并加以提升； 产品可以对外区域客户形成吸引力；产品可以对外区域客户形成吸引力； 按照适当比例增加产品类型，吸引客户，扩大客
8、源面；按照适当比例增加产品类型，吸引客户，扩大客源面；IV - IV - 营销角度产品建议营销角度产品建议IV - IV - 营销角度产品建议营销角度产品建议推出建议：先住宅推出建议：先住宅, ,后公寓后公寓。理由：理由：1 1、项目历史客源数据分析、项目历史客源数据分析2 2、市场数据分析、市场数据分析IV-IV-套房带动公寓套房带动公寓公寓公寓套房套房市场回暖市场回暖钢性需求钢性需求带动人气带动人气人气带动商机人气带动商机客源流失客源流失无法预期的市场无法预期的市场投资产品投资产品VI-项目历史客源数据分析项目历史客源数据分析IV -I IV -I 历史客户数据历史客户数据 从上图可以看出
9、，目前来访客户询问住宅内产品的占最大比例，从上图可以看出，目前来访客户询问住宅内产品的占最大比例，其次是公寓，再者为商铺。其次是公寓，再者为商铺。 由于项目前期媒体推广方面较弱，无明确的诉求，因此来访客由于项目前期媒体推广方面较弱，无明确的诉求，因此来访客户需求较单一。户需求较单一。IV-I IV-I 历史客户数据历史客户数据从以上来访客户需求数据来看，从以上来访客户需求数据来看， 130-139 130-139 的比例最大，其次为的比例最大，其次为140-150 140-150 ，再下来为，再下来为110-119110-119。由于目前无明确价格，介于客户对面积的不敏感度，因此，客户所提供由
10、于目前无明确价格，介于客户对面积的不敏感度，因此，客户所提供的需求，面积存在一定的误差。但要求三房户型的比例占最大。的需求，面积存在一定的误差。但要求三房户型的比例占最大。介于单价较高，如超出总价预期，这部份客户，将降低大面积户型的需介于单价较高，如超出总价预期，这部份客户，将降低大面积户型的需求，转而求购相对较小面积的户型。求，转而求购相对较小面积的户型。IV-IIV-I华友第华友第1 1城项目住宅户型面积比例城项目住宅户型面积比例项目目前以项目目前以130-139130-139占占55%55%；其次是；其次是110-120110-120占占34%;34%;另外另外120-129120-12
11、9和和140-149140-149所占比例较低，分别占所占比例较低，分别占5%5%和和7%.7%.。VI-市场数据分析市场数据分析IV -I IV -I 户型格局分析户型格局分析户型格局分析户型格局分析从上图看出，涵江区房地产市场的主力户型落位在三房。从上图看出，涵江区房地产市场的主力户型落位在三房。二房以下的小户型供应量较少，仅占整体市场供应量的二房以下的小户型供应量较少，仅占整体市场供应量的9%9%，其中两，其中两房户型主要集中在保尾的飞旋新天地，城区楼盘的二房户型供应量房户型主要集中在保尾的飞旋新天地，城区楼盘的二房户型供应量仅占整体供应量的仅占整体供应量的4%4%，二房户型成为中心城区
12、房地产市场的稀缺产，二房户型成为中心城区房地产市场的稀缺产品。品。IV -I IV -I 各楼盘户型细分配比分析各楼盘户型细分配比分析 IV -I IV -I 各楼盘户型细分配比分析各楼盘户型细分配比分析 n各楼盘的户型细分比例显示，所有楼盘主力户型各楼盘的户型细分比例显示，所有楼盘主力户型都是以三房为主。都是以三房为主。n一房的户型只有华侨新城有，占所在楼盘体量的一房的户型只有华侨新城有，占所在楼盘体量的17%17%。 n n二房的比例及四房比例基本属于空白二房的比例及四房比例基本属于空白IV -II IV -II 户型面积分析涵江区户型面积分析涵江区现阶段涵江区房地产市场，三房户型的供应面
13、积基本现阶段涵江区房地产市场，三房户型的供应面积基本上集中在上集中在130130平方米以上，其中平方米以上，其中130130140140平方米三房的比平方米三房的比例达到例达到22%22%，140140160160平方米的比例达到平方米的比例达到56%56%，显示整体，显示整体三房住宅市场供应以大三房为主三房住宅市场供应以大三房为主IV-II IV-II 户型面积分析涵江东区户型面积分析涵江东区东片板块主要竞争对手是金玉满堂，目前金玉满堂主要以三房为主，东片板块主要竞争对手是金玉满堂，目前金玉满堂主要以三房为主，面积分布为面积分布为100-160100-160平方米，其中一期以平方米，其中一期
14、以100-120100-120占有较大体量。金玉占有较大体量。金玉满堂从开盘至今所销售的户型大部分为满堂从开盘至今所销售的户型大部分为100-120100-120。金玉满堂由于处于涵江区东面，比较靠近工业园区，地理位置远离主金玉满堂由于处于涵江区东面，比较靠近工业园区，地理位置远离主城区，因此，其产品设计基本以经济型户型为主，城区，因此，其产品设计基本以经济型户型为主，120120以下的经济型以下的经济型三房在项目所有户型中的占比为三房在项目所有户型中的占比为17%17%，作为一期在售产品，所占比例为，作为一期在售产品，所占比例为36% 36% 。IV -III IV -III 销售分析不同面
15、积段户型销售销售分析不同面积段户型销售从销售曲线图分析显示，涵江房地产市场整体销售情况良好，从销售曲线图分析显示，涵江房地产市场整体销售情况良好，但在所有户型面积段中，但在所有户型面积段中，130130平方米以下户型的销售率最高，说平方米以下户型的销售率最高，说明经济、舒适型住宅具有较强的市场接受基础。明经济、舒适型住宅具有较强的市场接受基础。140140160160平方平方米的户型销售去化速度相对较慢。米的户型销售去化速度相对较慢。IV-IV IV-IV 销售分析不同总价户型销售销售分析不同总价户型销售总价供应曲线分析显示，涵江房地产市场的主力供应与需求总总价供应曲线分析显示，涵江房地产市场
16、的主力供应与需求总价主要集中在价主要集中在40406060万元区间。万元区间。从不同总价的销售情况对比分析显示，涵江房地产市场整体价从不同总价的销售情况对比分析显示，涵江房地产市场整体价格消费需求呈多点分散，但整体市场中，由于多数为涵江主城格消费需求呈多点分散，但整体市场中，由于多数为涵江主城区，总价在区，总价在7070万元以下的户型销售率较快，是涵江房地产市场万元以下的户型销售率较快，是涵江房地产市场的热销户型。的热销户型。V 市场总结市场总结 主要以大面积户型供应为主，主力户型供应主要集中在大主要以大面积户型供应为主，主力户型供应主要集中在大三房户型设计以三房户型设计以“大、阔、豪大、阔、
17、豪”为标准。为标准。整体市场呈现二房户型量少，三房以上户型面积大的特征，整体市场呈现二房户型量少，三房以上户型面积大的特征，二房到三房的户型区间面积拉大，二房到三房的户型区间面积拉大，130130平方米以下三房与二平方米以下三房与二房等舒适、经济实用户型的供给匮乏，在目前市场情况下，房等舒适、经济实用户型的供给匮乏，在目前市场情况下，实用型户型将面临市场细分后的良好机会。实用型户型将面临市场细分后的良好机会。本案的户型策略应有机迎合在户型面积上未被满足的市场本案的户型策略应有机迎合在户型面积上未被满足的市场需求，超越同构竞争，走总体差异化与局部领先的开发经营需求，超越同构竞争，走总体差异化与局
18、部领先的开发经营之路，在住宅产品供应未与有效消费需求对位的市场空白点之路，在住宅产品供应未与有效消费需求对位的市场空白点处，明晰产品定位。处，明晰产品定位。V-V-市场总结市场总结区域市场区域市场V- 市场总结市场总结区域市场区域市场涵江房地产市场涵江房地产市场135135平方米以下户型畅销，但市场供平方米以下户型畅销，但市场供给缺乏，给缺乏，135135平方米以下户型的市场有效需求未被充平方米以下户型的市场有效需求未被充分满足，是本案产品规划的一大机会点。分满足，是本案产品规划的一大机会点。现阶段涵江房地产市场，现阶段涵江房地产市场，130130150150平方米户型是消费平方米户型是消费主
19、流、三房总价主流、三房总价4040万、四房总价万、四房总价5050万元以下是热销户万元以下是热销户型。型。本案的户型设计，在尊重主流客户面积消费习惯的同本案的户型设计，在尊重主流客户面积消费习惯的同时，面积定位上应考虑市场总体消费能力，合理控制时，面积定位上应考虑市场总体消费能力，合理控制总价。总价。V- 市场总结市场总结 就近项目销售分析就近项目销售分析从涵江东区的万兴金玉满堂的户型分布及去化分从涵江东区的万兴金玉满堂的户型分布及去化分析看，以小面积户型为最畅销产品，畅销主要原析看，以小面积户型为最畅销产品，畅销主要原因是：小三房面积低总价因是：小三房面积低总价。华友第华友第华友第华友第1
20、1 1 1城项目住宅户型面积比例建议城项目住宅户型面积比例建议城项目住宅户型面积比例建议城项目住宅户型面积比例建议考虑为高层项目，为控制总价，大面积、高总价房源无需增加；考虑为高层项目，为控制总价，大面积、高总价房源无需增加；由于市场二房跟四房源空缺，因此可以适当增加，将由于市场二房跟四房源空缺，因此可以适当增加，将1#1#或是或是2#2#其中一个单元原其中一个单元原110110户型，改为户型，改为2 2房，而同梯位的房，而同梯位的131131三房三房户型扩为户型扩为143143的四房户型。的四房户型。户型更改建议户型更改建议B B户型玄关户型玄关原原B B户型卧室，改为户型卧室，改为A A户型卧室户型卧室B B户型卧室门户型卧室门华友第1城 面积配比面积面积 80-10080-100100-119100-119120-129120-129130-139130-139140-150140-150150150以上以上原规划原规划户户数数0 0户户8080户户1212户户132132户户1616户户0 0户户现户数现户数建建议议2020户户6060户户1212户户122122户户3636户户0 0户户比例比例8%8%25%25%5%5%51%51%15%15%0 0户户共共240户户谢谢你的阅读n n知识就是财富n n丰富你的人生
