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1、苏州雅诗阁酒店公寓项目 融资计划书2010年7月 目 录本本项目介绍项目介绍苏州商业苏州商业房地产市场房地产市场研究研究 产品研究产品研究综合分析综合分析项目改造方案项目改造方案项目财务分析项目财务分析项目融资计划项目融资计划 第一部分第一部分 本本项目介绍项目介绍苏州雅诗阁酒店公寓项目（以下简称本项目）位于苏州石路 （步行街） 29号,地理位置优越。第二部分第二部分 市场市场研究研究苏州2009年GDP总值为7740亿元， 年增长11.0%。石路商圈在未来的商业规划中，将定位为独具魅力的文化娱乐、创意商业集聚区。 报告搞要报告搞要第三部分第三部分 产品研究产品研究苏州商业市场目前分五大市级商
2、圈，石路商圈与观前商圈是最重要的二大商圈，由于目前石路与观前相比缺少核心商业点以及高档品牌，因此在物业租金和售价方面要略低于观前街。目前石路商圈内内商铺的租赁价格价格区间在110-450元/平方米/月以“观前一号”为参照，可知，本项目在商铺上内铺底层价格可达到13元/平方米/天。而雅诗阁酒店式公寓出售价格约为15000-20000元/平方米。第四部分第四部分 综合综合分析分析SWOT分析优势：地理位置优越、商业气氛浓郁，产权可分割机会：区域商业整体改造，商业形态和配套上升一个档次威胁：国家政策和税收政策的不确定性劣势：容积率高，层高略低。不利于改造成高档酒店产品第五部分第五部分 改造方案改造方
3、案1至5层商圈为精品商铺，6至20层规划改造成雅士阁管理的酒店式公寓,21层拟改造成屋顶花园变成酒店公寓配套会所。第六部分第六部分 财务分析财务分析本项目在改造完成后，商铺部分租售并举，酒店式公寓部分全部对外出售，销售均价为17000元/平方米，一年内销售完毕，资金回笼。项目IRR=29.6% NPV=22615.64万元第七部分第七部分 融资计划融资计划本本项目介绍项目介绍苏州商业苏州商业房地产市场房地产市场研究研究同类产品研究同类产品研究综合分析综合分析项目改造方案项目改造方案项目财务分析项目财务分析项目融资计划项目融资计划一、项目概括一、项目概括本项目位于石路（步行街） 29号。处于商圈
4、内核心位置，步行街十字路口， 地理优势明显。周边石路国际商厦、精品商厦、中心广场、 银行、写字楼、酒店等各类业态齐全，商 业集聚度极高。紧邻地铁二号线石路站、与地铁一二号线 换乘站文济路站近在咫尺。 本项目本项目步行步行15分钟分钟石路商圈观前商圈（三）项目性质（三）项目性质项目名称苏州雅士阁酒店公寓项目地址苏州石路（步行街）29号商业业态1-7F商铺出租8-20F空置占地面积2001.5平方米建筑面积32464.03平方米年限50年房产性质商服用房产权证二证齐全土地使用证本本项目介绍项目介绍苏州商业苏州商业房地产市场房地产市场研究研究产品研究产品研究综合研究综合研究项目改造方案项目改造方案项
5、目财务分析项目财务分析项目融资计划项目融资计划(一)市场宏观经济苏州2009年全市实现地区生产总值7740 亿元，按可比价计算比上年增长11.0%。一一、苏州、苏州房地产房地产市场分析市场分析古城圈层核心圈层中心圈层外城圈层二、二、苏州商业市场未来发展苏州商业市场未来发展（一）商圈划分根据政府规划和地理环境特征（二）未来苏州商业格局观前地区规划定位为最具感召力的苏州老字号 品牌和国际时尚品牌汇集区；石路地区规划定位为独具魅力的文化娱乐、创 意商业集聚区；南门地区规划定位为商业商务、公共活动以及 旅游休闲等综合服务区；湖东商业中心规划建成充满时代气息、综合功 能齐全、引领高端时尚的市级商业中心；
6、新区商业中心规划建成服务产业集聚、主题特 色鲜明、凸现精致典雅的市级商业中心单位：亿元（三）商贸业相关指标预测苏州社会消费品零售总额预测苏州社会消费品零售总额预测20072010年年增长15%，2010年达到 860亿元;20112020年年增长12%，2020年达到2671亿元;苏州市区批发和零售贸易等增加值预测苏州市区批发和零售贸易等增加值预测20072010年年增长15%，2010年实现增加值441亿元;20112020年年增长12%，2020年实现增加值1370亿元;苏州市区现代商业规模预测苏州市区现代商业规模预测2010年市区现代商业业态的社会消费品零售额占市区 总额的50%，为43
7、0亿元;2020年占比提升到60%左右，总额为1603亿元;本本项目介绍项目介绍苏州商业苏州商业房地产市场房地产市场研究研究产品研究产品研究综合分析综合分析项目改造方案项目改造方案项目财务分析项目财务分析项目融资计划项目融资计划一、苏州商铺市场分析一、苏州商铺市场分析苏州的商业中心包含除观前、石路、南门三个市级的传经商业功能区以外，还有园区商圈和新区商两大新型市级商业中心园区，共五大市级商业中心。 石路商圈总面积达127万平方米,东至阊胥路、南至金门路、西至广济路、北至上塘街。是苏州市集游、购、娱、吃、住、行于一体的 高品位的商贸旅游经济带的黄金地段充分发挥其城市副中心聚集和辐射功能，与观 前
8、地区功能互补，形成“哑铃状”城市贸易布局。本项目本项目（一）（一）石路商圈石路商圈业态分析业态分析石路商圈主要商铺业态以服饰餐饮休闲娱乐和大型小型零售业为主,其中服饰类商业占有绝对优势本项目本项目附：商圈内重要项目分析( (二二) )观前商圈观前商圈观前商业中心地处苏州古城中心位置 ，是苏州的传统商贸、文化中心。商圈总占地面积52.4公顷，东起临顿 路，南至干将路，北依旧学前、因果 巷，西达人民路。区内融购物、娱乐、餐饮、旅游、观 光、休闲为一体。是苏州城市最大和最具影响力的商圈。业态分析业态分析观前商圈主要业态以服饰、餐饮、休闲娱乐和大型商场、专业卖场为主（三）、商圈综合比较（三）、商圈综合
9、比较酒店式公寓的也称酒店式服务公寓。近年来，酒店式公寓成为苏州投资客投资热点。 酒店式公寓有有别于传统公寓的诸多优势，它的硬件配置高、服务品质优，而且租金收益相当可观。 二、苏州二、苏州酒店式公寓市场酒店式公寓市场酒店式公寓特征酒店式公寓特征地段的不可替代性地段的不可替代性有酒店独立产权，有酒店独立产权，酒店管理公司管理酒店管理公司管理配套功能突出配套功能突出 细致入微的物业服务细致入微的物业服务（二）（二）客户群定位客户群定位（三）酒店公寓与其他物业类型比较（三）酒店公寓与其他物业类型比较总结：总结：从以上两个较项目可以看出，一般酒店式公寓同比普通住宅楼租金高出30%左右。而环球188因其引
10、进了享誉全球的新加坡辉盛阁进行运营管理，加之完善的商务配套，使其整体租金比之周边住宅价格要高出280%。可见一个知名的管理公司及配套服务对酒店式公寓的重要性。 而本项目就此引进全球最大的国际服务公寓业主和运营商 雅诗阁雅诗阁，其在亚太、欧洲及海湾地区的22个国家69个城市拥有超过25,000 套公寓单位；在全国拥有27个物业，约5,000套服务公寓单位，分布在北京、重庆、大连、广州、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、武汉、西安、香港和成都。经过25年的耕耘与发展，今日的雅诗阁在服务公寓行业中备受推崇，在国际上稳占领导地位。 正因为有雅诗阁的运营和管理，本项目将不再是市面上的“概念型酒店式公寓”。
11、而是真正有正规酒店配套管理的“酒店式公寓”，其在投资价值上将有一个质的提升。三、重点项目比较：三、重点项目比较：物业物业: :观前1号位置位置: : 平江观前街宫巷物业类别物业类别: :商铺、酒店式公寓建筑面积建筑面积: :8900平方米容容 积积 率率 : :1.78公寓物业管理费公寓物业管理费: :3.5元/平方米/月商铺物业管理费商铺物业管理费: :5元/平方米/月公寓房型面积公寓房型面积: :60-80平方米商铺房型面积商铺房型面积: :45-90平方米公寓出售均价公寓出售均价: :25000元/平方米商铺出租均价商铺出租均价: :外铺外铺: :26元/平方米/天内铺内铺: :13元/
12、平方米/天 总结：总结： 目前“观前一号”的底楼外铺价格是26元/平方米/天。内铺价格为13元/平方米/天。而本案商铺价格则定为13元/平方米/天。2-5楼租金按比例递减。 酒店式公寓价格目前“观前一号”为25000元/平方米均价。而本项目最终实现的销售价格暂定为17000元/平方米均价。（保守预测）四、附项目周边楼盘信息四、附项目周边楼盘信息本本项目介绍项目介绍苏州商业苏州商业房地产市场房地产市场研究研究同类产品研究同类产品研究综合分析综合分析项目改造方案项目改造方案项目财务分析项目财务分析项目融资计划项目融资计划1、便捷的交通2、黄金商业地段，紧邻地铁 出口。3、附近商业气氛浓郁，新一 轮
13、商业改造即将开始。4、产权可分割5、雅士阁酒店管理品牌 一、项目一、项目SWOTSWOTS1、土地稀缺、中心城 区同类项目稀有2、住宅市场低迷，导 致投资客纷纷把重 点转向商业地产OWT1、占地面积小，容积率高。3、以公寓的角度来说，附近环境比 较嘈杂。4、水电运用是目前住宅的二倍5、停车位数量不足1、政策风险2、酒店公寓规划的设计3、投资者预期租金的实现4、定价问题5、酒店式公寓成本较高6、经营酒店管理公司的方式 及口碑本本项目介绍项目介绍苏州商业苏州商业房地产市场房地产市场研究研究同类产品研究同类产品研究综合分析综合分析项目改造方案项目改造方案项目财务分析项目财务分析项目融资计划项目融资计
14、划一、项目改造后状态一、项目改造后状态现本项目整幢大楼高度为88.8米，地下室5米，一层5米，二至八层4.8米，九至十层4.2米，十一至十九层3.6米，二十层4.8米。二十一层是可上人平台，能改造成屋顶花园 。本项目具有很高的商业投资价值，1至5层（10200平方米）可打造成为商圈稀缺的黄金商铺外，6至19层（20200平方米）规划改造成雅士阁旗下星级全装修酒店式公寓等，20层（1300平方米）可改造成复式酒店公寓，21层（1300平方米）拟改造成屋顶花园变成酒店公寓配套会所。酒店式公寓管理为全球著名的雅士阁酒店管理公司。酒店公寓部分22000平方米，可对外销售。整体项目约在2011年前完成整
15、体改造，全新改造的完成后，本项目势必成为石路商圈中最引人注目的商业地标项目。屋顶花园、配套会所屋顶花园、配套会所20F6-19F雅士阁酒店式公寓雅士阁酒店式公寓楼楼 层层房产面积房产面积 (平方米)二十层1311.58楼楼 层层房产面积房产面积 (平方米)一层1838.61二层2091.13三层2084.67四层2081.9五层2127.86旗舰店、精品商厦旗舰店、精品商厦1-5F楼楼 层层房产面积房产面积 (平方米)六层1895.22七层1428.36八层1311.58九层1379.85十层1379.85十一层1379.85十二层1379.85十三层1379.85十四层1379.85十五层1
16、379.85十六层1430.72十七层1430.72十八层1430.72十九层1400.85引进全球最大的国际服务引进全球最大的国际服务公寓业主和运营商公寓业主和运营商 雅诗阁雅诗阁 二、经营方式二、经营方式整体改造成本在79679290元人民币。商铺长期租赁，一层租金设为15元/平方米/天；二楼租金设为7.5元/平方米/天；三楼租金设为5元/平方米/天；四楼租金设为3.75元/平方米/天；五档租金设为3.75元/平方米/天；每年租金递增率为3%。出租期拟为10年。酒店式公寓部分对外出售，以市场同类项目价格信息分析为依据，本项目酒店公寓最终实现均价为17000元/平方米。一年内销售完毕资金回笼
17、。第一季度售出30%，第二季度40%，第三季度20%，第四季度10%。本本项目介绍项目介绍苏州商业苏州商业房地产市场房地产市场研究研究同类产品研究同类产品研究综合分析综合分析项目改造方案项目改造方案项目财务分析项目财务分析项目融资计划项目融资计划采用净现值（NPV）和内部收益率（IRR）以衡量项目的财务可行性条件假设：条件假设：本项目为21层高层，总建筑面积为32464.03平方米，总价约2.76亿元。拟设1-5楼为商铺，6-20楼为酒店式公寓，21楼为花园屋顶。假设商铺长期租赁，出租期拟为10年。酒店式公寓部分对外出售，由雅诗阁酒店管理公司进行管理。以目前市场同类项目价格信息分析为依据，本项
18、目酒店式公寓实现均价17000元/平方米。1 1、项目改造后形态：、项目改造后形态：楼层分布项目形态总面积1-5楼商铺10224.176-20楼雅士阁酒店式公寓21298.721楼花园屋顶13002 2、项目收购成本：、项目收购成本：项 目单价（元/）总建筑面积（）成本（万元）项目收购商铺 1-5F12324 1022412600酒店式公寓 6-20F7043 2129915000总计-31523276003 3、项目开发成本表：、项目开发成本表：项 目单价（元/）总建筑面积（）成本（万元）项目改造成本商场100010224.171022 酒店式公寓300021298.76390 项目管理费改
19、造成本2.5%-185 不可预见费改造成本5%-371 项目开发成本合计-7968项目比率销售费用租售总额2%税收租售总额11%4 4、项目其他成本表、项目其他成本表5 5、商铺租金分析假设、商铺租金分析假设5.15.1参数设定参数设定5.25.2年增长比率假设年增长比率假设5.35.3其他比率假设其他比率假设项目2011年2012-2010年租金增长率0%3%出租率80%90%项 目比率营业税5.5%资本化率8%销售成本销售价格2%物 业房产面积 ()租金单价（元/天）第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年一层1838.611515.45 15.91 16.39 16
20、.88 17.39 17.91 18.45 19.00 19.57 二层2091.137.57.73 7.96 8.20 8.44 8.69 8.96 9.22 9.50 9.79 三层2084.6755.15 5.30 5.46 5.63 5.80 5.97 6.15 6.33 6.52 四层2081.93.753.86 3.98 4.10 4.22 4.35 4.48 4.61 4.75 4.89 五层2127.863.753.86 3.98 4.10 4.22 4.35 4.48 4.61 4.75 4.89 5.45.4商铺租金收益商铺租金收益*租金收益（单位：万元）租金收益2011年
21、2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年一层1007 1037 1068 1100 1133 1167 1202 1238 1275 1313 1353 二层572 590 607 626 644 664 684 704 725 747 769 三层380 392 404 416 428 441 454 468 482 496 511 四层285 294 302 311 321 330 340 350 361 372 383 五层291 300 309 318 328 338 348 358 369 380 391 总计2536 26
22、12 2690 2771 2854 2940 3028 3119 3212 3309 3408 实际营业收入2029 2351 2421 2494 2569 2646 2725 2807 2891 2978 3067 营业税112 129 133 137 141 146 150 154 159 164 169 营业净收入1917 2221 2288 2357 2427 2500 2575 2652 2732 2814 2898 5.55.5十年后商铺销售总价与销售收入十年后商铺销售总价与销售收入出租物业销售总价:公式:第11年租金/资本化率=销售总价3408万元/0.08=42598万元市场均
23、价:公式:商铺价格/商铺总面积=商铺市场均价425979325/10224.17=41663.95（元/平方米）销售收入:公式:销售价格-销售成本(销售价格*2%)=销售收入425898-(42598*2%)=41746万元6 6、酒店式公寓销售分析假设、酒店式公寓销售分析假设6.16.1、酒店式公寓销售进度、酒店式公寓销售进度*（单位：万元）单价销售17000元/平方米销售面积21298.7平方米总销售收入36208万元2011年第一季度第二季度第三季度第四季度销售季度份额销售总额之30%销售总额之40%销售总额之20%销售总额之10%季度销售金额10862 14483.127241.563
24、620.7797 7、现金流量假设、现金流量假设第0年:项目收购成本2011年:(收入+当年租金)-项目开发成本-(销售费用+税收)2012-2020年:(收入+当年租金)-(销售费用+税收)8 8、现金流量表、现金流量表*（单位：万元）年份第0年第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年项目收购成本(27600)252011933199120502112217522402308237724489 9、财务指标、财务指标本本项目介绍项目介绍苏州商业苏州商业房地产市场房地产市场研究研究同类产品研究同类产品研究综合研究综合研究项目改造方案项目改造方案项目财务分析项目财务分析项目
25、融资计划项目融资计划项目融资计划项目融资计划 鉴于本项目的可行性分析，美诚公司近期将于与信托公司拟共同发行鉴于本项目的可行性分析，美诚公司近期将于与信托公司拟共同发行2.762.76亿元的信托计划。亿元的信托计划。 用于本项目的操作，故需要公司决定寻找联合投资伙伴人，具体情况如下：用于本项目的操作，故需要公司决定寻找联合投资伙伴人，具体情况如下： 融资资金融资资金：4000万元 融资期限融资期限：1年 融资用途融资用途：作为发起资金，启动信托计划 项目融资计划项目融资计划 投资收益：投资收益： （1）固定收益 15% （固定收益通过信托计划直接支付，支付方式根据信托合同执行。 固定期收益目前为年收益15%，4000万元的收益为人民币600万元） （2）浮动收益 项目利润分成（可洽谈） 浮动收益为销售净利润（销售收入的总额，去除各类成本、费用、税金后的 净利润）。 资金保障：资金保障： （1）房屋抵押 （2）销售回款 资金退出：资金退出： 本金到期归还，股份分红。
