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1、深圳新摩尔商业管理有限公司目录目录o一、市场分析结论一、市场分析结论o二、项目成本分析和赢利模式设计二、项目成本分析和赢利模式设计o三、项目商业规划和招商建议三、项目商业规划和招商建议o7号地块商业规划建议号地块商业规划建议o8号地块商业规划建议号地块商业规划建议o9号地块商业规划建议号地块商业规划建议o四、项目物业销售初步建议四、项目物业销售初步建议o五、项目经营管理建议五、项目经营管理建议o1.租金收入预测租金收入预测o2.经营管理流动资金预测经营管理流动资金预测o3.经营管理组织架构建议经营管理组织架构建议o总结总结 深圳新摩尔商业管理有限公司昭通城市总体规划昭通城市总体规划昭通规昭通规
2、划形成划形成“一主、一主、二副、二副、七点、七点、一轴两一轴两带带”深圳新摩尔商业管理有限公司昭通市人口及收入情况昭通市人口及收入情况o昭通市现有人口582.95万 ，全市常住人口521.35万人。o城镇居民人均可支配收入为14073元，人均生活消费支出9095元。o农民人均纯收入3294元，农民人均生活消费支出2935元。o城镇居民家庭恩格尔系数为43.8%，农村居民家庭恩格尔系数为50.2%。深圳新摩尔商业管理有限公司o目前档次最高的百货是浙江商人经营的新百大，鞋类商品以百丽作为代表。o目前青年路租金最高达到每月200元/平方米以上，街区长度在400米左右。 深圳新摩尔商业管理有限公司街区
3、档次最高的是洋人街区，以地下超市作为吸引人气的主要业态，珠宝品牌以周大福作为代表。深圳新摩尔商业管理有限公司本项目适合现代购物中心和金融写字楼和公寓以及艺术中心进行组合（能够增加主题文化酒店更好），形成现代城市商业与文化综合体。深圳新摩尔商业管理有限公司项目SWOT分析S S优势项目位于昭通市昭阳区，属于昭通市目位于昭通市昭阳区，属于昭通市行政中心，同行政中心，同时也是昭通主要也是昭通主要发展区展区域；域；W W劣劣势地地块分散，主要地分散，主要地块占地面占地面积形状不形状不够大大周周边农民房民房严重影响重影响项目形象目形象O O机会机会可以通可以通过设立扶梯和天立扶梯和天桥引引导人流，人流，
4、通通过引引进超市吸引人气，通超市吸引人气，通过设立高立高端端购物中心提升昭通金融中心的形象物中心提升昭通金融中心的形象T T威威胁部分部分竞争争对手正在通手正在通过建立高档酒店建立高档酒店和名品和名品购物中心物中心抢占高端商占高端商业份份额深圳新摩尔商业管理有限公司深圳新摩尔商业管理有限公司市场分析结论市场分析结论o1.昭通是区域内最大的城市，需要增强城市的金融服务和商业辐射力。 2.本项目选址在昭通最繁华的青年街区南侧端点。深圳新摩尔商业管理有限公司项目成本分析和赢利模式设计项目成本分析和赢利模式设计o采用现代购物中心的综合体定位成本和投资估算物物业类别计算算过程程金金额( (万元万元) )
5、写字楼写字楼355443554440004000元元/ /14217.614217.6酒店式公寓（含装修）酒店式公寓（含装修）302643026435003500元元/ /10592.410592.4商商业地上地上500005000050005000元元/ /2500025000地下地下9000900040004000元元/ /36003600保留保留4564456430003000元元/ /部分拆除部分拆除1396.21396.2住宅住宅478244782425002500元元/ /1195611956地下停地下停车（不含地下商（不含地下商业）3293332933平方米平方米25002500
6、元元/ /8233.258233.25土地价格（体育土地价格（体育场置置换等）等）600600万元万元/ /亩3737亩2220022200合合计97195.4597195.45深圳新摩尔商业管理有限公司1.一流的商业规划与建筑设计结合，本项目购物中心部分整一流的商业规划与建筑设计结合，本项目购物中心部分整体销售给大型零售企业，获取有限的利润。类似南昌百货整体销售给大型零售企业，获取有限的利润。类似南昌百货整体出售给百盛模式。体出售给百盛模式。物物业类别计算算过程程金金额( (万元万元) )写字楼写字楼355443554465006500元元/ /23103.623103.6酒店式公寓（含装修
7、）酒店式公寓（含装修）302643026455005500元元/ /16645.216645.2商商业地上地上50000500001000010000元元/ /5000050000住宅住宅478244782445004500元元/ /21520.821520.8合合计111269.6111269.6预计销售利润为111269-97195.45=14074万元 保留物业价值1.3亿元左右深圳新摩尔商业管理有限公司2.本项目部分商业街区出售，购物中心大部分保留经营。本项目写字本项目部分商业街区出售，购物中心大部分保留经营。本项目写字楼和公寓和住宅大部分对外销售，保留少量写字楼。楼和公寓和住宅大部分
8、对外销售，保留少量写字楼。物物业类别计算算过程程金金额( (万元万元) )写字楼写字楼355443554465006500元元/ /23103.623103.6酒店式公寓（含装修）酒店式公寓（含装修）302643026455005500元元/ /16645.216645.2商商业销售售8 8号地号地块和七号地和七号地块地上地上20000200002000020000元元/ /4000040000住宅住宅478244782445004500元元/ /21520.821520.8合合计101269.6101269.6本项目从销售角度101269-97195.45=4075万元.实际的操作中，保留物
9、业为43476万平方米。深圳新摩尔商业管理有限公司项目商业规划和招商建议项目商业规划和招商建议o本项目适合按照现代购物中心进行规划。昭通的街区商业数量已经足够多，目前需要的是一流的购物中心和城市商业与文化综合体。深圳新摩尔商业管理有限公司7号地块商业规划建议号地块商业规划建议 o适合昭通档次的名品购物中心 建议在原来基础上增加7号地块地上商业建筑面积，减少住宅面积。o保留4564平方米 建议做青春时尚流行女装2000平方米 1564男装，1000平方米快餐。深圳新摩尔商业管理有限公司7号地块商业规划建议号地块商业规划建议 楼楼层主要主要业态辅助助业态-1-1层9000900070007000平
10、方米超市平方米超市20002000平方米街区平方米街区 茶叶，茶叶，药店，烟酒特色礼品店，烟酒特色礼品1 1层74607460化化妆品品20002000平方米，引平方米，引进2020个品牌个品牌 ，女鞋，女鞋20002000平平方米。珠宝方米。珠宝10001000平方平方米米24602460平方米淑女装平方米淑女装2 2层746074604960 4960 淑女装淑女装, ,少女装少女装20002000平平方米方米写真中心写真中心500500平方米平方米3 3层74607460男装男装40004000平方米，运平方米，运动装装30003000平方米平方米咖啡咖啡厅460460平方米平方米4 4
11、层64606460餐餐饮20002000平方米，平方米，娱乐10001000平方米，平方米，34603460儿童玩具和儿童服儿童玩具和儿童服饰5 5层50005000健身中心健身中心20002000平方米，平方米，书店店10001000平方米平方米电影院影院20002000平方米平方米两两层电影院影院6 6层35003500咖啡咖啡厅500500平方米平方米艺术馆10001000平方米平方米,KTV2000,KTV2000合合计比原计划增加比原计划增加9000平方米平方米4634046340平方米平方米深圳新摩尔商业管理有限公司8号地块商业规划建议号地块商业规划建议 位置位置主要主要业态面面积
12、西西侧女装旗女装旗舰品牌品牌40004000平方米平方米银行或者保行或者保险公司公司20002000平方米平方米中中侧女性女性SPASPA和美容中心和美容中心10001000平方米，重点在二平方米，重点在二楼楼50005000平方米平方米女装女装50005000平方米平方米10001000平方米平方米东侧咖啡咖啡厅和餐和餐饮20002000平方米平方米银行行营业厅20002000平方米平方米合合计1600016000平方米平方米深圳新摩尔商业管理有限公司9号地块商业规划建议号地块商业规划建议 o2370平方米 建议定位为餐饮和中医健康休闲以及足疗中心等业态深圳新摩尔商业管理有限公司项目物业销售
13、初步建议项目物业销售初步建议o1.重视银行和保险公司的提前销售,即使未能提前达成协议，建议在商业裙楼也要分别考虑银行营业网点和保险公司对营业大厅的要求。o2.重视整体销售，优质品牌代理公司购买商铺优先。o3.重视和龙头商家合作，销售商铺的端点部分考虑引进优质品牌。 项目规划设计建议项目规划设计建议-方案方案1 美化购物中心形状，美化购物中心形状，增加商业物业面积增加商业物业面积9000平方米，减少住宅面积平方米，减少住宅面积深圳新摩尔商业管理有限公司项目规划设计建议项目规划设计建议-站在政府角度建议采用方案站在政府角度建议采用方案2 整体开发七整体开发七号地块号地块极大地提升城市形象，成为昭通
14、现代化建设的重要地标。深圳新摩尔商业管理有限公司最佳地级城市商业综合体参考模型深圳新摩尔商业管理有限公司昭阳大道青年路空中公园和广场的互相呼应空中公园和广场的互相呼应深圳新摩尔商业管理有限公司深圳新摩尔商业管理有限公司项目经营管理建议项目经营管理建议o1.租金收入预测租金收入预测o2.经营管理流动资金预测经营管理流动资金预测o3.经营管理组织架构建议经营管理组织架构建议深圳新摩尔商业管理有限公司租金收入预测租金收入预测 o本项目拥有较多保留物业47476万平方米，初期适合放水养鱼，前两年租金适合在30元/月/平方米，第三年开始每年递增10元/月/平方米。年份年份租金租金计算算金金额第一年第一年
15、4747647476万平方米万平方米3030元元/ /月月/ /平方平方米米1212月月17091709万元万元第二年第二年4747647476万平方米万平方米3030元元/ /月月/ /平方平方米米1212月月17091709万元万元第三年第三年4747647476万平方米万平方米4040元元/ /月月/ /平方平方米米1212月月22792279万元万元第四年第四年4747647476万平方米万平方米5050元元/ /月月/ /平方平方米米1212月月28482848万元万元第五年第五年4747647476万平方米万平方米6060元元/ /月月/ /平方平方米米1212月月34183418
16、万元万元深圳新摩尔商业管理有限公司经营管理流动资金预测经营管理流动资金预测 o项目经营管理流动资金需要2000万元，引进填补空白品牌十个以上，取得重点品牌的代理权。o本项目自主经营购物中心，能够实现以上租金并稳步增加。深圳新摩尔商业管理有限公司需要代理品牌名单需要代理品牌名单化化妆品品兰寇，雅寇，雅丝兰黛等黛等深圳十大女装深圳十大女装1.贝洛安贝洛安2.Wonderful2.Wonderful3.MIGAINO3.MIGAINO4. BEANS4. BEANS5. 5. 秀亦秀亦 Showy&COShowy&CO6. ZAIN6. ZAIN形上形上7. DGVI7. DGVI8. 8. 蒙迪蒙
17、迪爱尔 Mondial AtelierMondial Atelier9 9洪洋达洪洋达10. 10. 拉芙妮拉芙妮 RaphennyRaphenny珠宝珠宝周大福等作周大福等作为重点引重点引进品牌，品牌，给予重点宣予重点宣传深圳新摩尔商业管理有限公司经营管理组织架构建议经营管理组织架构建议 云南昭通金融中心商业管理公司云南昭通金融中心商业管理公司招商部营销推广部物业管理部质量与物价部财务中心商业物业管理处深圳新摩尔商业管理有限公司关于项目关于项目7号地块规划设计的最佳模型建议号地块规划设计的最佳模型建议深圳新摩尔商业管理有限公司总结总结o通过对项目的现场考察和基本的投入产出分通过对项目的现场考
18、察和基本的投入产出分析，认为项目适合定位为金融保险办公和购析，认为项目适合定位为金融保险办公和购物中心现代城市商业与文化综合体。物中心现代城市商业与文化综合体。深圳新摩尔商业管理有限公司我们建议我们建议o1.鉴于本项目七号地块方正，商业价值较大，增加七号地块地鉴于本项目七号地块方正，商业价值较大，增加七号地块地上商业面积至少达到上商业面积至少达到46340平方米面积（含地下平方米面积（含地下9000平方平方米），拆迁部分民房，扩大一层沿着西侧的临街面，为项目引米），拆迁部分民房，扩大一层沿着西侧的临街面，为项目引进一流百货或者龙头品牌奠定基础，减少塔楼居住面积，预计进一流百货或者龙头品牌奠定基
19、础，减少塔楼居住面积，预计项目总体价值增加至少项目总体价值增加至少3000万元以上。万元以上。o2.本项目购物中心适合作为六层商业，建议从第五层开始局部本项目购物中心适合作为六层商业，建议从第五层开始局部退台，打造一流的空中花园和艺术馆和咖啡厅。退台，打造一流的空中花园和艺术馆和咖啡厅。o3.注重青年路人流和其他外部人流导入，建议设立扶梯和天桥，注重青年路人流和其他外部人流导入，建议设立扶梯和天桥，从青年路直接进入本项目二楼商场。从青年路直接进入本项目二楼商场。o4.从政府角度，可以给予其他区域例如，低价给予昭通达到和从政府角度，可以给予其他区域例如，低价给予昭通达到和东环城路交叉口地块东环城路交叉口地块50-100亩补偿拆迁费用，全部拆迁七号亩补偿拆迁费用，全部拆迁七号地块民房，打造昭通历史上最现代化的城市商业与文化综合体，地块民房，打造昭通历史上最现代化的城市商业与文化综合体，成为名副其实的金融中心和名品购物中心，成为昭通现代化的成为名副其实的金融中心和名品购物中心，成为昭通现代化的标志性建筑。标志性建筑。谢谢你的阅读o知识就是财富o丰富你的人生
