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1、Z中京置中京置业上饶城东片区房地产市场调研报告南昌南昌上饶上饶宜春宜春九江九江01人文经济环境02市场基础调研03类比项目调研04市场调研结论目目录Z中京置中京置业01上饶市人文、经济环境Z中京置中京置业城市概括数字新城单击添加标题三个宏伟三个宏伟目标目标全省最大呼叫全省最大呼叫产业城产业城全省最大游戏全省最大游戏产业城产业城国家级数字经国家级数字经济小镇济小镇“打造国家级数字经济特色小镇、全省最大打造国家级数字经济特色小镇、全省最大的游戏产业城、全省最大的呼叫产业城的游戏产业城、全省最大的呼叫产业城”的的目标，推动数字经济在上饶集聚壮大目标，推动数字经济在上饶集聚壮大，开启新时代上饶高质量跨
2、越式发展新局面Z中京置中京置业上饶市城乡规划局公布的上饶市城乡规划局公布的上饶市城东片区上饶市城东片区控制性详细规划草案公示控制性详细规划草案公示中就将城东片区中就将城东片区定位为以交通枢纽、商务会展、旅游服务、定位为以交通枢纽、商务会展、旅游服务、品质生活为主要功能的城市新区和生态化与品质生活为主要功能的城市新区和生态化与景观型为特色的城市新窗口与新形象展示区。景观型为特色的城市新窗口与新形象展示区。规划局在规划局在高铁新区发展规划简介高铁新区发展规划简介中对于中对于高铁新区的定位进一步优化为：依托上饶高高铁新区的定位进一步优化为：依托上饶高铁十字交汇的交通资源优势，结合高铁新区铁十字交汇的
3、交通资源优势，结合高铁新区自身的山水人文资源，重点发展高端文化产自身的山水人文资源，重点发展高端文化产业、现代服务产业和品质旅游休闲等三大产业、现代服务产业和品质旅游休闲等三大产业类型，打造具有中国山水人文特色的最美业类型，打造具有中国山水人文特色的最美高铁新区。高铁新区。Z中京中京置置业城市概括高铁新城一、城东片区的介绍一、城东片区的介绍1、城东片区的规、城东片区的规划程划程2、城东高铁新、城东高铁新区的发展历程区的发展历程3、城东高铁新区的、城东高铁新区的未来未来上饶高铁时代已经到来，城东高铁新区未来不可想象.金金融融市市场场运运行行稳稳健健，投投资资市市场场增增势势平平稳稳消费动力持续增
4、强，升级消费动力持续增强，升级态势明显态势明显添加标题增幅提升增幅提升2、GDP产值Z中京置中京置业Z中京置中京置业人口增长常驻人口91.2万户籍人口81.2万棚改量5.03万套城镇化率突破突破50%3、人口发展城镇化率提升明显2018年，国家下达该市年，国家下达该市棚户区改造任务棚户区改造任务5.03万万套，总量居全省第二。套，总量居全省第二。下一步市房管局将按照我省的要求继续推进全市下一步市房管局将按照我省的要求继续推进全市的新三年棚改规划，在已完成棚改的新三年棚改规划，在已完成棚改7万套，拆迁万套，拆迁1350万平方米的基础上，再棚改万平方米的基础上，再棚改7万套，拆迁万套，拆迁1300
5、万平方米以上。万平方米以上。此外，此外，2018年，全市棚改计年，全市棚改计划融资划融资221亿元，目前已通过国开行、农发行、民亿元，目前已通过国开行、农发行、民生银行等金融机构落实贷款生银行等金融机构落实贷款184亿元。亿元。年均7万套棚改目标，将带动房地产市场蓬勃发展。Z中京置中京置业城市扩容交通改善城镇化提升配套完善小结据上饶市城市总体规划2016-2030市域人口规模及城镇化水平规划近期2020年年全市总人口为710万人;远期2030年，全市总人口为750万人。近期2020年，城镇化水平为56%，城镇人口为398万人;远期2030年，城镇化水平为66%，城镇人口为495万人。高新产业：
6、城东旅游综合体、饶商总部大厦、上饶建筑科技产业园、江天农博城、华为云数据中心。在基础配套设施方面：七条道路畅通无堵，在教育医疗方面有城东三甲医院、一中新校区，一中新校区，城东学校、市二十小。城东学校、市二十小。休闲娱乐：欢乐风暴（水上乐园）、农都花博园。以及正在建设中的华熙国际综合体以上是目前在建或者是已知的项目，相信在未来城东高铁新区建设的越来越好，就会有更多名企的进入。核心区核心区：东至吴楚大道、南至信江、西至旅游集散中心、北至浙赣铁路，用地面积约6.7平方公里；拓展区拓展区：东至灵溪镇行政范围边界，南至新320国道，西至稼轩大道、旅游集散中心、紫阳大道，北至沪昆高速公路，用地面积约72.
7、8平方公里；控制区控制区：东至上蒲高速公路，南至朝阳工业园，西至稼轩大道、旅游集散中心、紫阳大道、云碧峰森林公园，北至沪昆高速公路，用地面积约165平方公里。对于道路建设，城东片区在2016年就开始规划建设四横三纵七条四横三纵七条道路道路，其中包括稼轩大道，从丁家洲大桥至浙赣铁路线，长2874米，宽55米；葛仙山路，从滨江东路至凤凰大道，长1582米，宽30米，绿苑二路，从稼轩大道交叉点向东延伸至规划路，长1060米，宽24米；陶侃路，从五三大道到东高速迎宾大道，长2403米，宽30米；怀玉山路(原站前南路)，从陶侃路交叉点向北延伸至站南一路，长1336，宽24米；站前大道，从滨江东路至五三大
8、道平交，长335米，宽55米；桃源路(原20米规划路)，从怀玉山路到稼轩大道，长867米，宽20米。；Z中京置中京置业房地产宏观政策、市场解析上饶市房地产板块分布情况项目SWOT分析、市场分析上上饶市房市房 地地 产 市市 场 基基 础 调 研研Z中京置中京置业宏观政策，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”市场定位。把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处，把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处，2019年年明年要以稳地价、地价、稳房价、房价、稳预期期为目标，促进房地产市场平稳健康发展“稳房价稳房价”是基是基调调宏观市场房住不炒房住不炒”的战略定的战略定位指导下，坚持因城位指导下，坚持因城施策，一城一策
9、施策，一城一策，“稳定稳定”的主基调贯穿楼的主基调贯穿楼市始终，房价不会大涨大市始终，房价不会大涨大跌。跌。据统计5月以来各地包括部委累计针对房地产进行了41次调控。下半年的调控，既有适度放松的调控，也有升级和加码的调控。据诸葛找房数据研究中心数据显示，2019年5月份100个重点城市二手住宅挂牌均价为15008元/平方米，环比2019年4月份上涨0.14%，这一涨幅比上月回落了0.51个百分点。其中，上涨城市有59个，平均涨幅为1.11%；下跌城市有41个，平均下跌了0.81%。未来普涨普跌的现象少见了，往下更多呈现出在房住不炒主旋，因地制宜的市场情况。Z中京置中京置业宏宏观大大势的启的启示
10、示“调控”仍将是未来几年房地产市场不变的主题，因此，合理定价，跑量为主，确保资金快速回正才能在目前的市场中立于不败之地。2.房地产调房地产调控政策：重控政策：重申房住不炒，申房住不炒，一城一策稳一城一策稳楼市楼市3.住房制度住房制度改革：租购改革：租购并举，加快并举，加快完善住房保完善住房保障体系障体系6.培育发培育发展现代化展现代化都市圈，都市圈，实现区域实现区域一体化发一体化发展展5.人口人才人口人才政策：落户政策：落户放开放宽，放开放宽，新一轮人才新一轮人才引进聚焦住引进聚焦住房安居房安居4.棚改、旧改棚改、旧改政策：棚改规政策：棚改规模急剧收缩，模急剧收缩，加快改造城镇加快改造城镇老旧
11、小区老旧小区1.货币财政货币财政政策：稳政策：稳健的货币健的货币政策松紧政策松紧适度，把适度，把好货币供好货币供给总闸门给总闸门Z中京置中京置业2、上、上饶市房地市房地产板板块分布情况分布情况标题标题标题中心城区不足以中心城区不足以满足新一足新一轮城市化城市化进程程需要，依托高需要，依托高铁交通交通优势向城向城东板板块发展成展成为必然必然趋势。板块城市关联度配套项目品质价格特征城东板块中弱强7000-9000中心城区板块强强弱8000-10000城西板块弱中中6000-8000Z中京置中京置业2、上、上饶市房地市房地产板板块分布情况分布情况三大板三大板块形成直接形成直接竞争关系争关系竞争 优势
12、城东板块环境、教育、优越、高规划未来发展潜力巨大中心城区板块城西板块区域劣势竞争 优势区域劣势竞争 优势区域劣势生活、配套、不完善，居住率低商圈、生活、医疗配套、完善拥挤，环境不佳、发展饱和升值潜力有限低价、性价比高，环境良好，配套健全偏离城市发展重心，边缘化发展潜力不足Z中京中京置置业2、城、城东片区板片区板块竞争情况分析争情况分析楼盘楼盘位置位置开发商开发商结结构构形形式式、规模规模销销售售进进度度面面积积区区间间 （均均价价（元元）优惠优惠剩剩余余体体量量电话电话备注备注Z中京置中京置业博晟紫博晟紫阳小院阳小院信信州州区区上上饶饶信信州州区区吉吉 阳阳 路路 8号号上上 饶饶 市市博博
13、晟晟 实实业业 有有 限限公司公司普普通通住住板板楼楼高层宅高层宅,联排联排6 6月月 1515已已开盘开盘99.55-99.55-14814811000/11000/平平9 9栋栋 139139户户友友邦邦壹壹号院号院信州区上饶市中芯凤凰大道与槠溪北路交汇处999号友 邦 地产普通住宅,大平层,联排99-13710500/平33栋4948户恒大名恒大名都珺庭都珺庭信州区凤凰大道与明叔路交会处上 饶 市恒 大 置业 有 限公司普通住宅,花园洋房,住宅底商板楼板塔结合多层高层2017-09-16首开103-12810000/平26栋2016户华华 熙熙LIVE信江信江信州区高铁新区葛仙山大道以东
14、、五三大道以南普通住宅,花园洋房,大平层,标准写字楼,住宅底商,购物中心待定113-138待定 总建面470000平米7866666品牌地产国际化社区宜居生态地产红海高红海高铁万象铁万象城城信州区高铁站站前广场旁50米红 海 集团普通住宅,住宅底商,购物中心，板楼，高层2018.5.20首开92-1198000/平去化率百分之90余一栋未售Z中京置中京置业2、中心城区板、中心城区板块竞争情况分析争情况分析楼盘楼盘位置位置开发商开发商结结构构形形式式、规模规模销销售售进进度度面面积积区区间间 （均均价价（元元）优惠优惠剩剩余余体体量量电话电话备注备注上饶新上饶新城吾悦城吾悦广场广场信州区上饶市凤
15、凰大道与旭日大道交会处上 饶 市新 城 吾悦 房 地产 开 发有 限 公司普通住宅，高层住宅2017-11-25首开交付时间A9-A12#栋 为 18层 ；A1-A8#栋 为 30-33层 ；B1-B3#栋为31-395009500平平1515栋栋24032403户户恒大名都信州区上饶市茶圣路南侧，明叔路西侧上 饶 市恒 大 置业 有 限公司普通住宅、多层高层、板楼首开2018-01-31目前在售139 甄品洋墅101-14112000/平1111栋栋11001100户户262.7亩，总建筑面积约46万，首期打造建筑面 积 约 9057恒大影城汇 成 凡尔赛信州区凤凰大道与龟峰大道交界处上 饶
16、 市汇 成 置业 有 限公司普通住宅多层高层、板楼全款98折按揭99折。87-140折后价8800一次性付款93折户型为86两房、128三房。全款97折，按揭99折优惠！23栋2590户万 和 九龙湖信州区上饶市行政中心吉阳中 路 598号上 饶 市万 和 置业 有 限公司板楼高层大平层花园洋房86-260花园洋房19000/平其他其他1200012000项目产品：120-170平多层电梯洋房，85-140平 湖景奢适高层等多层次产品恭迎品Z中京置中京置业2、城西板、城西板块竞争情况分析争情况分析楼盘楼盘位置位置开发商开发商结结构构形形式式、规模规模销销售售进进度度面面 积积区区间间 （均均价
17、价（元元）优惠优惠剩剩 余余体量体量电话电话备注备注信信江江壹壹号号广广信信区区城城南南大大道道与与三三江江西西大大道道交交汇汇处处西南西南上饶市上饶市龙潭湖龙潭湖置业有置业有限公司限公司普通住宅普通住宅,大平大平层层,高层，超高高层，超高，新新品品17#楼楼 即即 将将加加 推推 ！揽揽 园园 华华宅宅 强强 势势登场！登场！110-135110-13556-12256-122 5288/5288/平平翼天十翼天十里风荷里风荷广广 信信 区区上上饶饶市市上上饶饶北北大大道道666号号上上 海海 翼翼天天 旅旅 游游发发 展展 集集团团 有有 限限公司公司普普通通住住宅宅,花花园园洋房洋房,合
18、院合院在在售售119-149119-149宽宽 景景 洋洋房房 ， 285285合院合院119-119-2852856600/6600/平平30003000户户 ，4747万方万方上上饶饶帝帝泊湾泊湾广广信信区区滨滨江江 西西 路路89号号上上 饶饶 市市美美 越越 房房地地 产产 开开发发 有有 限限公司公司普普通通住住宅宅,花花园园洋房洋房,住宅底商住宅底商2018.11.2018.11.2323首首开开，1期期推推出出的的 1#、2#、 3#、 5#、6#楼楼 栋栋已已 全全 面面封顶封顶98-16498-164 7000/7000/平平1818栋栋12491249户户819666681
19、96666博博能能信信江府江府广广 信信 区区信信江江河河畔畔樱樱花花公公园园信信江江府府商商务中心务中心江江 西西 博博能能 信信 江江房房 地地 产产开开 发发 有有限公司限公司大大平平层层板板塔塔结结合合低低层层多多层层高层高层5月月推推出出1133套套高高 层层 房房源源 ， 现现去去 化化 超超九成！九成！132-132-1991997000/7000/平平900900栋栋，919919户户市市 场 小小 结供应量巨大：目前市场供应的热点地区主要分布在中心城区和广信区，市场潜在供应量巨大，中心城区在售项最多，且产品丰富，销售价格相当，将对城东片区产生一定竞争；比拼价格：截止目前，三大
20、板块房地产市场在售楼盘的品质相差较小，在销售压力下，比拼价格的现象趋于明显。中心城区在售房源均价主要集中在9000元/平米左右。仅荣盛雲溪府成为销售价格洼地。，高铁新区板块的滨江学区房源，价格也逼近9000元/平米。三房当道：高层与超高层属于市场供应的绝对主流，同时不乏高品质低密度的洋房别墅物业形态逐渐丰富；相对其他户型而言，三室产品成为市场的绝对主流，且销售速度明显高于其他户型。高铁新区热点涌现：上上饶高高铁新新区区由于交通区域优势明显，加上政府的高规划高起点，将成为整个上饶城区未来房地产项目供应的主要区域和热点区域；依托上饶高铁十字交汇的交通资源优势，结合高铁新区自身的山水人文资源，重点发
21、展高端文化产业、现代服务产业和品质旅游休闲等三大产业类型，打造具有中国山水人文特色的最美高铁新区Z中京置中京置业城东高铁新区小结当地原住人群受棚改回迁对区域房地产市场影响较大城东片区新入市楼盘不多，但体量普遍巨大地块属尚开发的新城区、配套稀缺，居住便捷性有待完善本区域主要购买客户群体呈现明显的地域特色，东面广丰为重点区域Z中京置中京置业Z中京置中京置业机机会会优势劣劣势势威威胁胁项目SWOT分析、市场分析Z中京置中京置业优势（优势（Strength）u项目地块位于上饶高铁新区核心范围内，项目地块位于上饶高铁新区核心范围内，城东片区定位为以交通城东片区定位为以交通枢纽、商务会展、旅游服务、品质生
22、活为主要功能的城市新区枢纽、商务会展、旅游服务、品质生活为主要功能的城市新区u道路建设城东片区在道路建设城东片区在2016年就开始规划建设七条道路，其中稼轩年就开始规划建设七条道路，其中稼轩大道，长大道，长2874米，宽米，宽55米；葛仙山路，从滨江东路至凤凰大道，米；葛仙山路，从滨江东路至凤凰大道，长长1582米，宽米，宽30米；等米；等u高新产业：城东旅游综合体、饶商总部大厦、上饶建筑科技产业高新产业：城东旅游综合体、饶商总部大厦、上饶建筑科技产业园、江天园、江天农博城、华为云数据中心，大数据产业园、农都花博农博城、华为云数据中心，大数据产业园、农都花博园、水上乐园等项目园、水上乐园等项目
23、u在基础配套设施方面：七条道路畅通无堵，在教育医疗方面有城在基础配套设施方面：七条道路畅通无堵，在教育医疗方面有城东三甲医院、一中新校区，城东学校、市二十小。东三甲医院、一中新校区，城东学校、市二十小。u未来的城东高铁新区不管是在商业、休闲娱乐、高新产业、居住、未来的城东高铁新区不管是在商业、休闲娱乐、高新产业、居住、基础建设等多个方面都会引领整个城市向东发展，上饶基础建设等多个方面都会引领整个城市向东发展，上饶“高铁高铁”时代已经到来时代已经到来Z中京置中京置业劣势（Weakness）l项目周边尚未形成规模化的商业生活配套设施。项目周边尚未形成规模化的商业生活配套设施。l整个片区作为新开发区
24、域多数楼盘尚未交付，未形成整个片区作为新开发区域多数楼盘尚未交付，未形成浓郁的居住氛围。浓郁的居住氛围。l项目周边缺乏出行配套，公交线路稀缺导致出行不便项目周边缺乏出行配套，公交线路稀缺导致出行不便l项目离老城区远，除城东广丰区域客群，其他区域客项目离老城区远，除城东广丰区域客群，其他区域客户对区域了解低，认同度不高。户对区域了解低，认同度不高。Z中京置中京置业机会（Opportunity）目前项目周边，住宅项目屈指可数，本项目自带双学区属性与商目前项目周边，住宅项目屈指可数，本项目自带双学区属性与商务务CBDCBD核心位置优势符合市场需求。核心位置优势符合市场需求。项目所处区域高规划高起点未
25、来潜力可期。项目所处区域高规划高起点未来潜力可期。项目周边主打特点不明显，本项目定位清晰，以双学区核心卖点项目周边主打特点不明显，本项目定位清晰，以双学区核心卖点输出入市将迅速抢占目标客户群体，树立项目市场定位输出入市将迅速抢占目标客户群体，树立项目市场定位目前区域新出让地块不多，短期内暂未有竞品涌现目前区域新出让地块不多，短期内暂未有竞品涌现Z中京置中京置业威胁（Treat）u根根据据政政府府长长期期宏宏观观政政策策重重申申房房住住不不炒炒，一一城城一一策策稳稳楼楼市市的的前前提提，投资性需求将大大减少，对整体购房市场需求形成冲击，投资性需求将大大减少，对整体购房市场需求形成冲击，u随随着着
26、整整个个区区域域的的逐逐步步加加快快完完善善，势势必必同同质质化化项项目目增增多多，对对整整体体市场不利，市场不利，u项项目目周周边边现现有有的的竞竞品品项项目目货货量量可可观观，品品质质过过硬硬或或品品牌牌优优势势都都将将分食本项目的目标客户群体分食本项目的目标客户群体u项项目目周周边边在在售售项项目目入入市市较较早早，形形成成的的口口碑碑与与知知名名度度也也将将对对本本项项目入市造成一定的挑战目入市造成一定的挑战Z中京置中京置业重点竞品项目调研晶科晶科.滨江滨江1号号碧桂园碧桂园.天樾天樾红海万象城红海万象城建业广场建业广场华熙华熙LIVE信江信江Z中京置中京置业晶科晶科.滨江滨江1号号项
27、目处于持销期，目前在售多层阳房与项目处于持销期，目前在售多层阳房与小高层，折后小高层，折后9000左右，客户群体未外左右，客户群体未外务工与老城区改善群体务工与老城区改善群体；对本案启示：本区域地域缘性客户，明对本案启示：本区域地域缘性客户，明显，可加大对东部乡镇区域的推广宣传显，可加大对东部乡镇区域的推广宣传物业形态板楼板楼高层高层多层多层小高层小高层塔楼塔楼住宅住宅商铺商铺洋房洋房卖点500强实力企业一线江景房，高品强实力企业一线江景房，高品质加学区，改善奢享置业质加学区，改善奢享置业总体量24栋栋2070户户存量楼栋10栋左右高层主力面积105-127三/四房售价均价8800销售计划在售
28、主推户型二期在售主推户型二期1#、6#楼建筑面楼建筑面积约积约105-149洋房，洋房，10#楼建筑面楼建筑面积约积约110-126平米高层，平米高层，10月将加月将加推高层推高层Z中京置中京置业晶科晶科.滨江滨江1号主号主力户型解析力户型解析项目主打功能性三房与改善型全通透项目主打功能性三房与改善型全通透4房为主，并夹带多重赠送房为主，并夹带多重赠送面积，主打大开间，阔景人居住宅；劣势面积，主打大开间，阔景人居住宅；劣势:105户型入户玄关位置户型入户玄关位置浪费明显。浪费明显。Z中京置中京置业碧桂园天樾项目处于持销期，目前在售多层大平项目处于持销期，目前在售多层大平层与高层，毛坯均价层与高
29、层，毛坯均价7500，精装折，精装折后后9000左右，客户群体为各乡镇外左右，客户群体为各乡镇外出务工人员，看中项目品牌与区域高出务工人员，看中项目品牌与区域高铁便捷性；铁便捷性；对本案启示：客户对品牌的认知度与对本案启示：客户对品牌的认知度与认同感比较强，对内部配套关注比较认同感比较强，对内部配套关注比较高，因此本项目应加大加快建立品牌高，因此本项目应加大加快建立品牌形象与项目定位。形象与项目定位。物业形态普通住宅普通住宅,大平层大平层板楼、塔楼结构卖点三强联合首部三强联合首部TOP系人居巨著系人居巨著改善改善奢享置业，品牌地产深入人心，内奢享置业，品牌地产深入人心，内部配套完善部配套完善总
30、体量48栋栋2342户户存量楼栋8栋左右小高层215平与143平主力面积113-139三/四房售价高层均价7500销售计划在售主推户型二期在售主推户型二期18#、25#楼建楼建筑面积约筑面积约113-143高层，目前认高层，目前认筹小高层筹小高层215平大平层，优惠认筹平大平层，优惠认筹送送5套家电套家电Z中京置中京置业碧桂园天樾主力户型解析项目主打刚需三房与改善型阔景项目主打刚需三房与改善型阔景4房跟大平层为主，得房率高，功能房跟大平层为主，得房率高，功能布局强，阔景住宅；劣势布局强，阔景住宅；劣势:113户型不通透，动静分区不彻底，户型不通透，动静分区不彻底，139户户型入户对卫生间过道浪
31、费面积型入户对卫生间过道浪费面积Z中京置中京置业红海万象城项目处于尾盘阶段，目前在售项目处于尾盘阶段，目前在售120平可平可变三房，变三房，128平阔绰四方，毛坯均价平阔绰四方，毛坯均价7800，客户群体多为玉山，广丰等靠近，客户群体多为玉山，广丰等靠近高铁县镇区域人群，看中项目品牌与区高铁县镇区域人群，看中项目品牌与区域高铁便捷性；域高铁便捷性；对本案启示：客户对品牌的认知度与认对本案启示：客户对品牌的认知度与认同感比较强，对内部配套关注比较高，同感比较强，对内部配套关注比较高，因此本项目应加大加快建立品牌形象与因此本项目应加大加快建立品牌形象与项目定位项目定位。物业形态普通住宅普通住宅,住
32、宅底商住宅底商,购物中心购物中心板楼高层卖点四站合一”的交通城东大型旅游综合体景观花园住宅，本土品牌地产总体量8栋629户存，量楼栋90大三房即将清盘，余一栋高层主力面积92-119二/三房/四房售价高层均价7800销售计划在售建筑面积约110m2可变三房建筑面积约128m2阔绰四房7字头，准现楼，全城热售中Z中京置中京置业红海万象城户型解析项目主打城东大型综合体配套住宅，离高铁区位最优，总价低，项目主打城东大型综合体配套住宅，离高铁区位最优，总价低，功能性全面；赠送面积高功能性全面；赠送面积高。劣势劣势:户型不通透中间过道存在大户型不通透中间过道存在大面积浪费；中间户型采购通风性能不理想面积
33、浪费；中间户型采购通风性能不理想；Z中京置中京置业华熙华熙LIVE信江信江项目处于入市前期预热阶段，预计首推项目处于入市前期预热阶段，预计首推113-118平平3.0人居精装江景豪宅，人居精装江景豪宅，华东师华东师大附属华熙外国语学校大附属华熙外国语学校正式签约落户华熙正式签约落户华熙LIVE信江。信江。享百万平米成享百万平米成熟商业配套熟商业配套。得房率高客户群体将覆盖全得房率高客户群体将覆盖全市乃至周边区县市乃至周边区县对本案启示：对本案启示：华熙华熙LIVE信江综合优势信江综合优势凸显。凸显。属性全面属性全面除了行政功能，除了行政功能，文体活动、休闲娱文体活动、休闲娱乐配套乐配套能给你城
34、市生活所需要的一切功能。能给你城市生活所需要的一切功能。”正式入市将对正式入市将对整个区域带来巨大冲击。整个区域带来巨大冲击。物业形态普通住宅普通住宅,花园洋房花园洋房,大平层大平层,标准标准写字楼写字楼,住宅底商住宅底商,购物购物卖点都市核心生活基地都市核心生活基地，上饶城东文旅大，上饶城东文旅大城，打造集娱乐、体育、艺术、教育城，打造集娱乐、体育、艺术、教育和文化生活为一体的文旅综合体和文化生活为一体的文旅综合体总体量47万平米2956户存，量楼栋暂未开售主力面积113-118/三房/四房售价待定销售计划主力户型113-118/三房/四房3.0人居标准，人居标准，精装江景豪宅，实用率超精装
35、江景豪宅，实用率超80，90江景面视野即将发售，目前属江景面视野即将发售，目前属于市场造势期于市场造势期Z中京置中京置业华熙华熙LIVE信江户信江户型解析型解析项目主打城东吃喝玩乐，衣食住行大型综合体配套住宅，户型优势项目主打城东吃喝玩乐，衣食住行大型综合体配套住宅，户型优势不明显，书房采光不佳；赠送面积高。劣势不明显，书房采光不佳；赠送面积高。劣势:户型不通透中间过道存户型不通透中间过道存在大面积浪费；中间户型采购通风性能不理想在大面积浪费；中间户型采购通风性能不理想Z中京置中京置业2、典型、典型项项目分析目分析小小结供应市场：上饶高铁新区市场供应以商业住宅超高层建筑、为主。面积集中在100
36、140三房四房和部分商住公寓与大面积洋房。区域市场内主力单价在80009500元/，商业呈现单体量大；持续货量充裕的态势，住宅新入市项目匮乏；在售项目货源持续性一般客户群体：城东片区的主要 客户群体为拆迁棚户区改造原主居民和东部县乡镇等地域性人群，加上传统老城区改善性置业人群，经开区城西客户群体较少，苏浙一带外出务工人员返乡置业倾向选择高铁新区；未来发展：目前呈现未来城市CBD雏形，路网道路紧锣密鼓加紧建设，超大型综合体集中建设，教育医疗配套快速完善中，未来区域价值不可限量营销渠道：多数项目采用推广渠道多元化，包括高炮展示牌、DM单、售楼部、导示牌、项目围挡，渠道公司联合，看房车车身喷绘等。重
37、视口碑传播：口碑传播是最有效果、最省钱、最便捷、最直接、最有实战力的营销手段，准业主亲友推荐是获得楼盘信息的主要渠道之一。Z中京置中京置业房房 地地 产 市市 场 调 研研 结 论区域市场竞争项目不多，单单体量可观，住宅商业持续性供货区域市场竞争项目不多，单单体量可观，住宅商业持续性供货量潜力巨大量潜力巨大鉴于区域内数个大体量商业的蓄势状态，区域原住居民客户群鉴于区域内数个大体量商业的蓄势状态，区域原住居民客户群体持币待购，商业性物业自带的投资属性将对这部分客户形成体持币待购，商业性物业自带的投资属性将对这部分客户形成冲击冲击鉴于上述因素加快入市推广应该提前开启，对目标客户群体进鉴于上述因素加
38、快入市推广应该提前开启，对目标客户群体进行提前预热行提前预热整个城东区域肩负承上启下，承接中心城区与新竞行政区域整个城东区域肩负承上启下，承接中心城区与新竞行政区域（广丰区）发展态势呈现快速，高端随着发展的加剧，区域土（广丰区）发展态势呈现快速，高端随着发展的加剧，区域土地市场也回与日俱增，势必带动后期整个区域市场同质化竞争地市场也回与日俱增，势必带动后期整个区域市场同质化竞争加剧加剧区域内项目呈现明显的品牌地产趋势，区域内项目呈现明显的品牌地产趋势，TOP品牌与本土品牌深品牌与本土品牌深入人心，因此本案入市前应着重塑造开发商品牌形象与项目形入人心，因此本案入市前应着重塑造开发商品牌形象与项目形象象区域内项目硬件展示面仅晶科滨江区域内项目硬件展示面仅晶科滨江1较为好，其余乏善可陈因此较为好，其余乏善可陈因此建议可以着重打造产品与营销中心的硬件展示形象，抢占先机。建议可以着重打造产品与营销中心的硬件展示形象，抢占先机。谢谢聆听！Z中京置中京置业
