《上海黄埔区市场调研专项报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海黄埔区市场调研专项报告（17页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、黄埔区市场调研专项报告黄埔区市场调研专项报告2009年12月11日溶靳龙涝洒滞央饱稿佬挤斥造闷碟梦森撞拈凌曹绢叭弛帆钉播纺袍拜拢肋2010上海黄埔区市场调研专项报告2010上海黄埔区市场调研专项报告一手市场：2010年在售住宅、写字楼项目余货及新增供应情况住宅、住宅、写字楼写字楼2010-2012年黄埔区未来展望年黄埔区未来展望黄埔区未来三年的土地市场的开发用地情况黄埔区未来三年的新增供应量二手市场：黄埔二手住宅、写字楼市场租售情况一览目录目录廖雁酗派嫁骡夜讼腕福鲜磷召属完迹光垦悄欣清推切暮找宰心誉补未份搜2010上海黄埔区市场调研专项报告2010上海黄埔区市场调研专项报告黄埔区在售黄埔区在售
2、一手住宅一手住宅 市场市场黄埔花园黄埔花园在售写字楼项目在售写字楼项目在售住宅项目在售住宅项目东城国际东城国际东港花园东港花园最后一期四期新货最后一期四期新货F1、F2两栋两栋发售时间：发售时间：09年年12月中下旬月中下旬货量：约货量：约200套套价格：约价格：约10000元元/m （12001200元装修）元装修）A1-6栋栋发售时间：发售时间：09年年10月月户型：户型：40-100方单间、二房、三房方单间、二房、三房货量：约货量：约200套套价格：约价格：约8500元元/m （15001500元装修）元装修）侩肠耗扔梆慢桶窑银饿饰框遇拳淄癸熟条冉几植少佯腆掏二望遇赖堵瓮蒲2010上海黄
3、埔区市场调研专项报告2010上海黄埔区市场调研专项报告项目项目卖点卖点总货量总货量产品产品均价均价销售销售情况情况东港东港花园花园南向望江，BRT快速公交就在家门口，户型紧凑实用第一期237套一房:39,两房:67-84,三房:94-1088500-9000元/送1500元/装修已售70套新货2010年中旬上市黄埔黄埔花园花园项目在该区域有较好的口碑，位处区域的核心地段，生活配套设施齐备已售货量A0-4:228套,A5A6:131套,D4-7:380套,C1-3:214套,D1-3:234套,C4C5:230套,B1-6:386套,共1863套新推货量：F1-F2，共400套两房61,三房11
4、0,四房129第三期7374元/送价值1200元/装修第四期价格预计10000元/第三期售罄，新货2010年1月中下旬上市黄埔区在售黄埔区在售一手住宅一手住宅 市场市场在售楼仅有在售楼仅有东港花园东港花园和和黄埔花园黄埔花园新一期，其他楼盘基本售罄。新一期，其他楼盘基本售罄。怡港大厦怡港大厦作为项目以外区域唯一在售写字楼项目目前也已售罄。作为项目以外区域唯一在售写字楼项目目前也已售罄。焚玫诚辜雷辑崎谭抓踢盆谅膀毒邮赛擎己也汛畅引厄闲梧庆邯湃淡傅进奎2010上海黄埔区市场调研专项报告2010上海黄埔区市场调研专项报告黄埔花园黄埔花园金逸雅居金逸雅居黄埔雅苑黄埔雅苑信达大厦信达大厦万科城市花园万科
5、城市花园金港花园金港花园金碧金碧世纪世纪金碧领秀国际金碧领秀国际天伦东时区天伦东时区黄埔区在售黄埔区在售二手住宅二手住宅 市场，代表性楼盘二手租售价格市场，代表性楼盘二手租售价格二手价：二手价：6500-8500/m 二房、三房：二房、三房：1300-20001300-2000元元/ /月月楼龄：楼龄：1010年年怡港大厦怡港大厦二手价：二手价：7500-9500/m 二房、三房：二房、三房：1500-2000元元/月月楼龄：楼龄：3-5年年二手价：二手价：7500-9500/m 二房、三房：二房、三房：1500-2000元元/月月楼龄：楼龄：3-53-5年年二手价：二手价：7000-8500
6、/m 二房、三房：二房、三房：1500元元/月月楼龄：楼龄：7-12年年二手价：二手价：7500-9000/m 二房、三房：二房、三房：1500-2000元元/月月楼龄：楼龄：2-52-5年年萄蔽组胯壮冉辜寓呈焙妹怪魄秩昨薄小溉享碧章型依丽炭亢仆傲禾载尹围2010上海黄埔区市场调研专项报告2010上海黄埔区市场调研专项报告二手住宅市场比较活跃二手住宅市场比较活跃无二手写字楼及商铺供应无二手写字楼及商铺供应以出售为主。多个成熟小区是二手市场的主要供应；由于一手市场供应不足，次新盘如黄埔花园、怡港大厦、东时区、金碧领袖等二手房价不断走高，均价在均价在7500-8500元元/平平方米左右方米左右；较
7、早期商品房小区及房改房，如金港花园早期、泰景花园、乙烯小区等，均价也在均价也在5000-6500元元/平方米左右平方米左右;商品房小区房出租价格在30-40元元/平方米平方米左右，早期房改房出租价格也多在20元元/平方米左右平方米左右。区内的二手写字楼及商铺以租赁为主， 写字楼租金30-45元元/平方米，商铺租金因平方米，商铺租金因路段不同路段不同200-800元元/平方米不等。平方米不等。黄埔区在售黄埔区在售二手住宅、写字楼二手住宅、写字楼 市场市场旧掳冶粤丑璃踏浊撑值义葛信戮蓉而钡卑崩犁戎螟侦唬涣措送绍港轿藤臀2010上海黄埔区市场调研专项报告2010上海黄埔区市场调研专项报告一手市场：2
8、010年在售住宅、写字楼项目余货及新增供应情况住宅、住宅、写字楼写字楼2010-2012年黄埔区未来展望年黄埔区未来展望黄埔区未来三年的土地市场的开发用地情况黄埔区未来三年的新增供应量二手市场：黄埔二手住宅、写字楼市场租售情况一览目录目录至蓬律宽感鞘油翻侈频秧涛隔翠舟野腆绊见笨魂氰抹泥炸滇景蛋骚茸歼奄2010上海黄埔区市场调研专项报告2010上海黄埔区市场调研专项报告2010-2012年黄埔区未来展望：年黄埔区未来展望：开发投资额开发投资额 2009年黄埔区房地产开发投资仍然呈下降趋势，1-6月份房地产开发投资额完成11944万元，同比下降22.58%，主要原因是区内没有较大的新的房地产项目开
9、工，因此房地产投主要原因是区内没有较大的新的房地产项目开工，因此房地产投资额连续下降。资额连续下降。 根据黄埔区统计局数据，2009年1-9月，黄埔区房地产总投资规模为21646万元。同比下降6.83%。投资规模跌至近三年最底水平投资规模跌至近三年最底水平。指标名称指标名称计量单位计量单位01-09月累月累计计同比增长同比增长(%)固定资产投资额万元2322598.68基本建设万元76071107.76更新改造万元134542-12.56房地产投资房地产投资万元万元21646-6.83新增固定资产万元308272108.73商品房销售面积平方米56249649.09商品房销售合同金额万元397
10、74754.62期末商品房空置面积平方米26094-22.22扇廷屡鞋榷乍果汁臼硝貌弦勿饭剿佰正但叫冈骸伯恭者次阁御词傻黑吩习2010上海黄埔区市场调研专项报告2010上海黄埔区市场调研专项报告根据根据10月份政府公布土地供应数据显示，黄埔未来土地供应量基本为零，月份政府公布土地供应数据显示，黄埔未来土地供应量基本为零，主要供应来自旧城改造。主要供应来自旧城改造。尤其以文冲村改造为首，未来58年内将有60多栋30层高住宅拔地而起。文冲城中村改造模式将与目前正施工的猎德村相似，将走与房地产开发商合作完成的道路，土地将进行公开拍卖。文冲以石化路为界分为东西两翼，改造工程以石化路以西的城中村为试点率
11、先进行，南至黄埔东路，东到石化路，西靠乌涌河，北临万科城市花园，总用地面积达47.3公顷(709亩)，改造总成本约25.44亿元，涉及1916户人家，4896个居民。改造后的地块将分为三部分： 一是居民的拆迁安置地块，用于建设居民的回迁房； 二是文冲的集体物业建设地块，用于建设文冲集体经济项目； 三是拍卖地块，用于建设商品房、商业区等。改造成本将全部来自拍卖地块筹得的资金，工程预计将持续58年。2010-2012年黄埔区未来展望：年黄埔区未来展望：未来土地供应量总述未来土地供应量总述附蹈佯像阜晌摧会砸厄巩牺裔矛冠戒个狰蔗压寺受价箭宰肃厉鸳骗刊具融2010上海黄埔区市场调研专项报告2010上海黄
12、埔区市场调研专项报告（备注：统计包括刚动工的土地）项目后续土地全新开发土地2010-2012年黄埔区未来展望：年黄埔区未来展望：未来供应量集中区域未来供应量集中区域国际玩具城国际玩具城新增供应量：约新增供应量：约38万万m 物业类型：商业展示中心及物业类型：商业展示中心及 商务写字楼、酒店商务写字楼、酒店东港花园东港花园新增供应量：约新增供应量：约4万万m新增供应套数：约新增供应套数：约230套套物业类型：住宅物业类型：住宅黄埔花园黄埔花园新增供应量：约新增供应量：约3万万m新增供应套数：约新增供应套数：约400套套物业类型：住宅物业类型：住宅乙丰投资黄埔贸易广场项目乙丰投资黄埔贸易广场项目供
13、应量：约供应量：约1.7万万m物业类型：住宅及商业物业类型：住宅及商业文冲旧城改造文冲旧城改造60多栋多栋30层住宅层住宅 商业及商业及写字楼写字楼泰景花园二、三期用地泰景花园二、三期用地新增供应量：约新增供应量：约1万万m新增供应套数：未定新增供应套数：未定物业类型：住宅物业类型：住宅迄插梗鲜师岛揪梗窥臆掸搂鳖缕免殷制缺枉沟蚀自赞笺乡瓶峙参谩饲婆贮2010上海黄埔区市场调研专项报告2010上海黄埔区市场调研专项报告2010-2012年黄埔区未来展望：年黄埔区未来展望：未来新增供应规划参考未来新增供应规划参考黄埔花园黄埔花园新增供应量：约新增供应量：约3万万m新增供应套数：约新增供应套数：约4
14、00套套楼座：楼座：F1、F2栋，栋，23层住宅层住宅物业类型：住宅物业类型：住宅预计推出时间：预计推出时间：2010年年1月月泛键胎惶蛙主瞅的喷儒从灾浆随诡屎梗枯娇揍芦瓤喇磊铱禹畏肄芥韶居辊2010上海黄埔区市场调研专项报告2010上海黄埔区市场调研专项报告2010-2012年黄埔区未来展望：年黄埔区未来展望：未来新增供应规划参考未来新增供应规划参考东港花园东港花园新增供应量：约新增供应量：约3万万m新增供应套数：约新增供应套数：约280套套楼座：楼座：B1-B4栋栋 23层高住宅层高住宅物业类型：住宅物业类型：住宅预计推出时间：预计推出时间：2010年年中年年中B1-B4栋栋具体规划未定具
15、体规划未定遇捍搪投唆扼矛朔鞠高赃冀醉宽监樱亭颓精徽淹孜庭鞘镰向满潭曲癸佐寓2010上海黄埔区市场调研专项报告2010上海黄埔区市场调研专项报告2010-2012年黄埔区未来展望：年黄埔区未来展望：未来新增供应规划参考未来新增供应规划参考乙丰投资黄埔贸易广场项目乙丰投资黄埔贸易广场项目新增供应量：约新增供应量：约1.7万万m楼座：住宅楼座：住宅A1、A2栋栋29层高层高 商业商业GJ-2栋栋7-8层高层高物业类型：住宅及商业物业类型：住宅及商业推出时间：预计推出时间：预计2012年年缠鱼机杯硬粤炬狮症百佑届延敝背天孵纬匡氖喝杜殃蕊耍铀凌右迁诣蕴翅2010上海黄埔区市场调研专项报告2010上海黄埔
16、区市场调研专项报告地块地块位置位置用地性质用地性质用地用地面积面积（m2）容积率容积率建筑建筑面积面积（m2）成交价成交价（万元）（万元）楼面地价楼面地价（元（元/ m2）竞得人竞得人出让日期出让日期户型限制户型限制黄埔区大黄埔区大沙镇广深沙镇广深公路北横公路北横沙村东侧沙村东侧地段地段居住用地居住用地1132841.935102424（其中地（其中地上上79674，地下，地下22750）239002333恒翔地产恒翔地产2009-8-18无无2010-2012年黄埔区未来展望：年黄埔区未来展望：未来新增供应规划参考未来新增供应规划参考泰景花园二、三期用地泰景花园二、三期用地新增供应量：约新增
17、供应量：约1万万m物业类型：住宅物业类型：住宅预计推出时间：预计推出时间：2012年年毛短痔汰淖咎岿支圆英脊救胺燃昼年酵枣犬掖艰镇狼缔措彦屁慷午铃仪堕2010上海黄埔区市场调研专项报告2010上海黄埔区市场调研专项报告2010-2012年黄埔区未来展望：年黄埔区未来展望：未来新增供应规划参考未来新增供应规划参考国际玩具城国际玩具城二、三期国际玩具城国际玩具城二、三期新增供应量：约新增供应量：约38万万m物业类型：物业类型：商业展示中心：商业展示中心：9栋栋1-3层层商务写字楼：商务写字楼：10栋栋31-32层高层高 酒店：酒店：预计推出时间：未定预计推出时间：未定篆凳亢痈篙咽遂迄基景樱齐窖星铀
18、酋泣内援脖河暑倒烹炕皮歧迭橇打绿捐2010上海黄埔区市场调研专项报告2010上海黄埔区市场调研专项报告项目名称项目名称地理位置地理位置项目规模项目规模项目现状项目现状预计推出时间预计推出时间黄埔花园中山大道东占地16万M2，总建42万M2新推货量F1、F2栋，400套约3万m2010年1月份东港花园文冲船厂对面占地万3，总建万后续开发B1-B4，280套约3万m2010年均有新货供应乙丰项目黄埔区黄埔东和石化路交界占地1.8万，总建约5万全新开发约1.7万m2012年2月泰景花园二三期黄埔区大沙镇广深公路北横沙村东侧地段占地1.2万 ，总建约1万一期已开发完毕二三期土地重新拍卖进行全新开发约1
19、.7万m2012年国际玩具城黄埔东路笔岗村占地32万方，总建筑面积48万平方米 一期10万方临街商铺已开发完毕后续二三期38万m新增供应明年启动二三期010年动工启动2010-2012年黄埔区新增供应情况一览年黄埔区新增供应情况一览黄埔区未来几年的开发用地以存量土地和城中村改造新增土地并举，预计未预计未来来23年年整体供应量仍然较大，新增供应预计约整体供应量仍然较大，新增供应预计约50万万M （未计算文冲旧城改（未计算文冲旧城改造新增供应）。造新增供应）。主要的新增供应，一方面来自国际玩具城的商业及写字楼供应，另一方面来自文冲旧城改造新增土地供应。走衰眯背昔骸肇恫抬遇诊芒舵回饲绝逾句侣盗会搀嘴
20、惕翘踊士汁高隅甘牧2010上海黄埔区市场调研专项报告2010上海黄埔区市场调研专项报告结论：供应增大，未来竞争环境不容乐观结论：供应增大，未来竞争环境不容乐观旧城改造，旧城改造，将带动区域的市政建设启动及造好，周边环境将会大幅改善，随着文冲村改造工程开展，将建60多栋30层住宅，供应量增大一定程度抑制区域内房价的攀升。后续拍卖地块的推出，导致供应量激增，大幅度瓜分黄埔市场份额，未来市场竞争环境较激烈及严峻。文冲村旧城改造大批量的住宅上市及黄埔花园、东港花园未来供应大增。市场将出现供大于求的局面，我司认为未来市场供应量明显放大，竞争加大，客户预计出现大量分流现象。趴捣故塘沼晒污笨坝暗抹徽偷撵屡碉朵巨涛寞陀将算咀烧瓦两咽弊模增釉2010上海黄埔区市场调研专项报告2010上海黄埔区市场调研专项报告
