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1、永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场第一篇、项目定位思考第一篇、项目定位思考第二篇、项目定位策略第二篇、项目定位策略第三篇、项目定位演绎第三篇、项目定位演绎永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场第一篇、项目定位思考第一篇、项目定位思考一、项目定位释义一、项目定位释义二、项目定位因素二、项目定位因素永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场一、项目定位释义一、项目定位释义1 1、何为定位、何为定位? ?
2、根据区域房地产市场特性及产品属性选择适合的项目发展战略！永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场2 2、定位导向？、定位导向？风险最小！利润最大！3 3、定位解答？、定位解答？那些群体是项目目标客户的最优选择？项目开发的风险在那里，如何规避与控制？什么样的创新思想能让项目跳出市场，并领先市场？什么样的产品策略能让项目实现价值的最大化？永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场二、项目定位因素二、项目定位因素1 1、区域市场特性、区域市场特性宏观背景宏观背景在转型期的2010年，虽然市场短期内受宏观调控影响，但作为三线城市
3、独有的区域市场特性，市场仍将呈稳步发展态势；区域市场态势区域市场态势短期内市场放量较大，竞争激烈，但长期是稳步上升势头，市场发展将更加理性；在售项目特征在售项目特征规模化、品质化、中端大众化是市场主流；商业消费特征商业消费特征处于商业发展的初级阶段，形态以沿街为市为特征，大型商业生存空间有限，休闲型配套型商业模式值得进一步探索;酒店市场特征酒店市场特征邛崃旅游接待能力较低，项目有较大的市场机会；消费需求特征消费需求特征首次置业与改善型需求并重，客户开始关注除房子之外的价值特质；永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场2 2、项目地块属性、项目地块属性地块区
4、域属性地块区域属性项目地处十方堂文化休闲高尚居住综合区，以黄坝大桥为媒与滨水新城相连，由于交通规划建设的滞后，导致片区市政、生活、娱乐等大配套几近空白，地块处于毛地阶段，本项目将是该板块第一个建设项目。地块自然属性地块自然属性70米滨河绿化带及南河是项目可利用的自然资源。地块文化属性地块文化属性项目对面即为国家级文物保护单位：邛窑遗址，但其开发时间及计划未定，对项目仅为概念性的拉动。地块产品属性地块产品属性项目是集四星级酒店、产权式酒店、大型商业、高品质住宅等于一体的大型综合类项目，同时，因地处新区，又与传统的城市中心综合体项目有本质区别。永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定
5、位报告源于市场，高于市场第二篇、项目定位策略第二篇、项目定位策略一、一、“现现”二、二、“破破”三、三、“立立”永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场一、一、“现现”何为现？即决定项目定位的深刻洞察！源于市场与地块！充分尊重市场，顺势而为！通过创新思维，做到定位领先，掌握竞争主动权！进而制定新的“竞争规则”！永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场1 1、市场规则、市场规则规则一：市场规模小，须因地制宜的让产品序列丰富多样，这样才能快速抢占市场份额，缩短开发周期，规避风险；规则二：邛崃房地产市场的快速发展，使得消费者
6、对产品的品质要求越来越高，品质成为项目运作的关键性因素；规则三：随着土地价格的攀升，容积率的提高，在项目入市阶段，高层电梯产品将逐渐取代多层成为市场的主流产品，高层电梯产品的市场抗性将逐渐消弭，同时，电梯产品的品质创新是项目制胜的关键性要素；规则四：市场欧陆风盛行，规划多以排列式格局进行布局，同质化严重，打破常规，差异化创新将会为项目赢得极大的市场竞争优势；关键词：品质化、多元化、差异化。关键词：品质化、多元化、差异化。永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场2 2、项目条件、项目条件条件一：地块处于毛地阶段，偏、远、不方便是项目最大的障碍！条件二：宽阔的
7、河景，70米滨江绿化是项目地块最大的亮点！条件三：3.0容积率决定了项目的产品形态为高层电梯！条件四：由于地块所在区域的不成熟，和硬性的商业规划要求，使得项目商业部分成为了难点和风险点！条件五：作为集星级酒店、产权式酒店、大型商业、住宅等于一体的大型综合体项目，各类型的有机共生是产品规划的最大挑战！关键词：偏、远、景观、高层、商业、综合体。关键词：偏、远、景观、高层、商业、综合体。结论：结论： 在邛崃房地产市场上，项目最直接的竞争对手是一号村庄、滨水国际、凤凰城，在邛崃房地产市场上，项目最直接的竞争对手是一号村庄、滨水国际、凤凰城，均为均为多层低密度为主的产品形态、欧式建筑风格的高品质楼盘多层
8、低密度为主的产品形态、欧式建筑风格的高品质楼盘 。因此，品质化、多元化。因此，品质化、多元化是本案项目定位的基本原则。而以大型综合体形态规避地块劣势，最大限度的挖掘景观资是本案项目定位的基本原则。而以大型综合体形态规避地块劣势，最大限度的挖掘景观资源，通过理念的创新，创造出差异化的项目价值是项目定位的必然选择。源，通过理念的创新，创造出差异化的项目价值是项目定位的必然选择。永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场二、二、“破破”打破规则，创建规则，形成标杆！1 1、打破规则、打破规则打破理念：以创新的生活方式理念，指导项目的开发，真正从根源上进行突破！ 打
9、破观念：高层品质比不过多层，以综合式产品生活方式对比单纯居住型项目！打破常规：将更多精力和成本投入到最能“表现”品质的产品元素！打破表现：从规划格局到产品细节突破市场惯例，形成差异化！2 2、形成标杆、形成标杆以引领者的姿态入市，让我们项目的理念、形象、品质成为其他项目的参照榜样，占据市场竞争的有利地位！永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场三、三、“立立”立的根本不是凭空想象，而是符合市场大势，并源于客户需求和项目条件！1 1、项目之魂、项目之魂项目之魂是项目的核心价值体现和升华，是产品价值与市场需求的完美统一，并以此理念指导项目的全程开发。项目核心价
10、值提炼：项目核心价值提炼：临南河，带来的自然生态价值；邻70米滨河绿化带带来的景观价值；融商业、酒店、居住为一体的产品类型带来的面子、便捷、品质等多方面优势；项目优秀的产品规划及设计带来的居住舒适性；项目高容积率及低成本地价带来的性价比优势；市场需求：市场需求：更多的客户其实需要的不是物质化的具体产品，而是以房子为载体承载的家的梦想！更多的客户其实需要的不是物质化的具体产品，而是以房子为载体承载的家的梦想！永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场“水边的香格里拉水边的香格里拉”缘起：缘起：“香格里拉”意为心中的日月，象征着自然、生态、舒适、浪漫、品位的生活
11、，是人们心中世外桃源的代名词，是一种对美好生活的积极追求。后来香格里拉一词被马来西亚郭氏家族买断，成为酒店的商号，进而风靡世界，成为世界酒店品牌的至高象征之一。“香格里拉”的形象基础可让受众产生一种对本项目宜居、高品质、高格调的品牌联想，本项目欲以传达的生活理念与香格里拉精神内涵不谋而合。水边：水边：而“水边”主要突出项目临水而生的自然禀性，将项目自然价值优势融入到项目理念中去，并与“香格里拉”相得益彰！精神内涵：现代、自然、生态、品质、品位、和谐、共生。精神内涵：现代、自然、生态、品质、品位、和谐、共生。我们售卖的不是房子，而是一种崭新的品位生活理念。永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛
12、崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场2 2、分产品理念定位、分产品理念定位2 21 1、住宅产品理念定位、住宅产品理念定位360360度景观态度，五星级生活标杆度景观态度，五星级生活标杆将项目景观及综合型产品优势作为项目的最大差异化优势进行推广，创建独特的销售主张。 永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场2 22 2、商业理念定位、商业理念定位邛崃的客厅邛崃的客厅项目商业是以高品质休闲、餐饮、娱乐、婚庆、购物等业态为一体大型的商业形态，满足品质生活的诸多需求，填补邛崃无大型高品质婚宴、会务、休闲接待场所的空白；永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃
13、十方堂项目定位报告源于市场，高于市场2 23 3、酒店理念定位、酒店理念定位邛崃的面子邛崃的面子作为邛崃南大门未来的标志性建筑，同时，又是邛崃第一家真正意义上的五星级宾馆，结束邛崃无高端酒店的历史，成为邛崃高端人群的高端会务、居住的首选。永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场360360度景观态度度景观态度五星级生活标杆五星级生活标杆水边的香格里拉水边的香格里拉+邛崃的面子邛崃的面子邛崃的客厅邛崃的客厅永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场3 3、项目形象定位构思、项目形象定位构思3 31 1、案名建议、案名建议永
14、昌盛世南湾永昌南岸国际永昌御景都汇永昌半岛城邦永昌世纪新城永昌南岸都汇永昌南城首座永昌盛世华章永昌水岸华府永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场3 32 2、形象及调性、形象及调性释义： “盛世” 即兴盛，彰显项目未来的繁华与兴旺。“南湾”“南”点明了项目的区位；“湾”即两河交汇的湾区，是国际公认的高尚居住代名词。案名前面标注“永昌”，利于集团的品牌传播和塑造。永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场释义： “南岸”“南”点明了项目的区位；“岸”点明本项目临河第一线，占据数公里滨河景观带的先天优势。“国际” 彰显项目
15、的高起点、高品质。案名前面标注“永昌”，利于集团的品牌传播和塑造。永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场广告推广调性广告推广调性永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场第三篇、项目定位演绎第三篇、项目定位演绎一、规划布局建议一、规划布局建议二、户型配比建议二、户型配比建议三、产品价值创新三、产品价值创新四、商业规划布局四、商业规划布局永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场一、规划布局建议一、规划布局建议1 1、规划创新基点、规划创新基点根据地块特性，小区总平布局在以“价值最大化
16、原则价值最大化原则”的导向下，最大限度整合项目现有自然资源，结合产品规划要求，进行布局。资源整合：资源整合：将河景/70米绿化带优势自然资源充分整合，形成以河景/滨河路景/中庭景观为体系的三重景观体系，把项目地块优势发挥到极致；和谐共生：和谐共生：将四星级（或五星级）酒店、商业、产权式酒店、住宅部分四大功能板块进行合理布局，相互呼应，最大限度提升项目综合价值；价值最大：价值最大：使户户实现舒适、观景、视野、采光、通风等条件的均好性，实现价值最大。永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场2 2、总平布局示意构想、总平布局示意构想永昌置业邛崃十方堂项目定位报告
17、永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场3 3、本案规划布局方式、本案规划布局方式点式、低密度、大围合，超宽楼间距，超大中庭，点式、低密度、大围合，超宽楼间距，超大中庭，360360度景观，三重观景体系。度景观，三重观景体系。永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场项目经济技术指标：项目经济技术指标：永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场规划特点：规划特点：突破现有市场单调的排列式规划模式，项目景观的集中式考虑使得项目突破常规，产生震撼的观感效果，提升品质，引领市场；远、中、近三重景观体系，不但对自然资源进行
18、了充分利用，同时构成了层次丰富的景观系统；使得绝大部分户型都可享受江景，无江景的户型通过中庭景观进行平衡，实现均好性和价值最大化；实现人车分流、商住分离，充分保证居家品质；酒店、商业、产权式酒店、住宅均衡考虑，和谐共生，充分发挥项目作为综合类项目的独特优势；商业部分布局灵活，便于经营及分割出售；住宅产品为18层，产权式酒店为26层，酒店为28层，商业主要为3层，局部4层，构筑项目错落有致的天际线，成为邛崃城市靓丽的风景线。永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场二、住宅户型配比建议二、住宅户型配比建议1 1、户型设计核心理念、户型设计核心理念结合目标客群需
19、求特征及本项目定位，并综合目标客户群的承受能力等多方面原因，本案户型设计需遵循以下几方面核心理念：1-11-1、户型面积及配比以适用为原则，并考虑一定比例的舒适型户型；户型面积及配比以适用为原则，并考虑一定比例的舒适型户型；1-21-2、户型设计在满足基本要求的前提下，具有创新性；户型设计在满足基本要求的前提下，具有创新性；1-31-3、户型设计方正，采光、观景、视野俱佳。户型设计方正，采光、观景、视野俱佳。永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场2 2、邛崃住宅市场供需结构、邛崃住宅市场供需结构结合市调可见，套三中90110平米面积范围的户型供销两旺；套
20、二户型7090平米销售情况也不错，销售率达到了92%；而130平米以上的大户型在邛崃市场销售情况相对较差；而70平米以下户型是市场的空白点，在产权式酒店中该种户型是主力。 永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场3 3、户型配比及面积区间、户型配比及面积区间（住宅部分及产权式酒店部分用地约50亩，建筑面积约10万平米）户型配比及面积区间表户型配比及面积区间表户型比例功能各户型面积段配比建筑面积（平米）套三30%双卫12013545%1350010512050%15000单卫105左右5%1500套二55%双卫9010020%11000单卫809060%33
21、000708020%11000套一15%单卫5060100%15000永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场3-13-1、住宅部分、住宅部分 (建筑面积：约4万平米)以居家型的三室两厅双卫户型为主，包括105120平米、120135平米；套二户型为辅，其中又分为经济型（7080平米）、标准型（8090平米）和舒适型（90100平米）三类；具体户型面积比例如下：户型配比及面积区间表户型配比及面积区间表户型比例功能各户型面积段套数配比三室两厅65%双卫12013545%10512050%单卫105左右5%两室两厅35%双卫9010010%单卫809080%7
22、08010%注：注：该表中户型面积均为建筑面积，含公摊。建议将小高层的公摊控制在13%左右，18层电梯公寓控制在17%以内。永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场3-23-2、产权式酒店（酒店式公寓）部分、产权式酒店（酒店式公寓）部分 (建筑面积：约6万平米)以套二为主，面积7090平米；套一户型为辅，其中套一面积5060平米。具体户型面积比例如下：户型配比及面积区间表户型配比及面积区间表户型比例功能户型面积套二75%单卫7090套一25%单卫5060永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场3-33-3、户型设计要求
23、、户型设计要求1 1）基本要求）基本要求基于本项目定位和目标客户群需求特征，本项目户型设计必须满足以下基本要求：户户采光，明室、明厅、明厨、明卫；无明显的面积浪费；主卧及客厅要有明显的景观效果；动线明晰；符合动静分区、卫生间干湿分区的户型设计原则；经济型的户型功能齐全，紧凑实用；舒适型户型考虑到其居家的舒适度。2 2）创新要求）创新要求本项目定位为中高档住宅物业，结合目标客户群的需求特征，户型设计在满足基本要求的前提下，还应该有一定的创新：部分舒适型的户型考虑入户花园的设置；卧室设置飘窗（特别是转角飘窗，270度观景），部分舒适型户型的主卫设置飘窗；客厅设置观景阳台（特别是可以看河景及中庭景观
24、的户型）。永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场户型组合示意图例1永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场户型组合示意图例2永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场3-43-4、户型设计细节建议表、户型设计细节建议表住宅户型市场需求情况住宅户型市场需求情况套三套三套二套二套一套一客厅面积（平方米）152514201318客厅开间（米）3.94.53.64.23.63.9主卧面积（平方米）122210201018主卧开间（米）3.64.23.33.933.6次卧面积（平方米）915
25、915次卧开间（米）33.633.6厨房面积（平方米）7105857厨房净宽（米）2.332.332.33阳台面积（平方米）585847阳台进深（米）1.752.51.752.51.252卫生间面积（平方米）46463.56生活阳台面积（平方米）23.523.523注：以上为目标客群调研中的需求特征反映情况，具体户型设计结合项目情况及规范要求。永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场三、项目产品价值创新三、项目产品价值创新构建项目产品价值的八大创新体系八大创新体系：立面创新立面创新公共空间创新公共空间创新泛会所创新泛会所创新景观创新景观创新材料及工艺创新材
26、料及工艺创新配套创新配套创新车库创新车库创新物业服务创新物业服务创新每一项创新，均不脱离市场，来源于项目理念及客户需求，将项目传递的“水边的香格里拉”生活方式表现得淋漓尽致！永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场1 1、立面创新、立面创新项目立面作为项目品质最重要表现形式，至关重要，如不能有效创新，则会大大影响消费者对项目认可，结合项目倡导的“水边香格里拉”生活方式，竞争楼盘多以“欧陆风格”为主的现状，从差异化角度出发，建议本案外立面风格以：现代简约风格现代简约风格立面风格主要表现出：简约、通透、明快、浪漫、品位简约、通透、明快、浪漫、品位等元素，立面材
27、料以玻璃、不锈钢、高级外墙砖为主，塑造项目独具特色的建筑人文内涵。永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场外立面风格示意参考永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场2 2、公共空间创新、公共空间创新电梯入户大堂、电梯等候间作为业主共有的“客厅”，是项目与客户共同的面子，作为与多层建筑形态差异化空间形式，及可以感知的品质，是项目品质超越竞争对手的重要手段，建议项目入户大堂及电梯间以星级标准主修，不求奢华，重要是体现品位和格调。在竞争项目未考虑时
28、，我们首先考虑，会为项目赢得先机，并建立标杆作用。在竞争项目未考虑时，我们首先考虑，会为项目赢得先机，并建立标杆作用。永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场3 3、泛会所创新、泛会所创新利用底层局部架空层打造泛会所泛会所。泛会所旨在突破那种“四壁合围”的传统会所概念，充分挖掘“泛”的内涵，将空间延伸至社区每一个角落。它强调开放性、参与性，主张人与自然、人与人的沟通，倡导和谐共生的社区文化。通过局部架空层的开放空间，让业主都参与到小区的休闲活动中去，使不同年龄、不同爱好的人群都有自己的活动空间，利于交流和了解，增进相互之间的感情，以达到在方便、简单的健康运
29、动休闲方式中，体验身心的愉悦。永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场4 4、景观创新、景观创新如何在南面版块众多以多层为主要形态的竞争中脱颖而出？景观创新是不可或缺的竞争利器，结合我公司十余年的营销心得，在影响客户购买决策方面，景观是与户型同等重要两大要素！景观是与户型同等重要两大要素！实现邛崃当地市场景观的创新性突破？现有竞争项目的景观特点：由于以多层为主的产品排列式规划，导致了虽然绿化率高，但由于无法形成整体性效应，使得优势资源没有发挥应有的价值，同时，多以平面布局为主，未形成多层次立体的景观体系，同时景观表现手段较为单一。对手的短板即为项目的机会，
30、景观创新以此为突破口！永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场项目景观创新的主要体现：项目景观创新的主要体现：集约式大中庭布局，超宽楼间距，超大视野，景观体系均好！集约式大中庭布局，超宽楼间距，超大视野，景观体系均好！以大面积、多形态水景为主要亮点，在重要节点为项目画龙点睛！以大面积、多形态水景为主要亮点，在重要节点为项目画龙点睛！以人工造坡的形式，形成多层次的立体景观体系，使景观更加生动和丰富！以人工造坡的形式，形成多层次的立体景观体系，使景观更加生动和丰富！通过栈道、亭台、假山、缓坡、喷泉、瀑布、溪流、原生乔木等各种景观要素的组合，通过栈道、亭台、假山
31、、缓坡、喷泉、瀑布、溪流、原生乔木等各种景观要素的组合，形成丰富多彩的景观空间，超越对手，成为市场标杆！形成丰富多彩的景观空间，超越对手，成为市场标杆！永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场集约式、大间距、大视野、均好性景观布局：集约式、大间距、大视野、均好性景观布局：将将“水边的香格里拉水边的香格里拉”精神融入生活，真正贯穿产品品质细节中！精神融入生活，真正贯穿产品品质细节中！永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场中庭大面积水景：中庭大面积水景：大面积水面营造的出大气、和谐的效果，结合本案特性，建议参照。永昌置业
32、邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场多层次、多形态的水景的参照形式：多层次、多形态的水景的参照形式： 永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场坡地景观坡地景观永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场植物搭配植物搭配永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场景观小品景观小品增加一些具有亲和力的小品，有利于营造良好的社区氛围，体现社区亲和力。小品配合景观可有一定主题,为今后推广
33、做出铺垫，提升社区文化品位。永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场路面细节路面细节增加一些色彩和线条可以很大程度上改善路面的单调性；路面的颜色和环境绿化相配合，使小区环境的变化非常丰富。邛崃市场房地产项目在路面上极少考虑路面细节的处理，如果本项目在这一方面有突破，则可能成为其它项目模仿学习的对象。 永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场其它细节其它细节垃圾桶成本不高，但可以体现小区的品质和素质，对培养社区氛围的作用很大。永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场5、材料及工艺创新
34、建议、材料及工艺创新建议同层排水系统：同层排水系统：采用后排水卫生设备，在本层把污水排入管道井中的主管道不经过下一层，有效降低排水噪音的影响，避免了传统下水道出现渗水引起的邻里纠纷。 新风系统：新风系统：保持室内空气含氧量，使得人体呼吸的适始终是健康新鲜空气，提高居住环境的品质，为业主提供健康的居住环境。永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场6 6、配套创新、配套创新本项目占地100亩左右，在邛崃房地产市场属于偏大规模楼盘。立足本项目品质物业的定位，在小区的配套设施上既要满足总平规划的布局，也要体现小区的一定品质，在配套配置原则上，可以遵循以下几点：基本
35、做到齐全，但要实用、恰到好处；基本做到齐全，但要实用、恰到好处；不必要浪费大面积空间，可与项目的商业配套整合考虑；不必要浪费大面积空间，可与项目的商业配套整合考虑；对区域内缺乏的配套可以有针对性的引入，如学前教育配套。对区域内缺乏的配套可以有针对性的引入，如学前教育配套。永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场市调反馈：市调反馈：从调查结果显示，潛在客戶相对最关心的生活配套设施有充足的停车场、活动中心、公共花园、健身房等。同时，对小区外区域的生活配套，如学校、超市、医院等也非常看重。因此，作为新兴区域十方堂的项目，大家对生活的便利性便利性非常关心；另外还可
36、以看出潜在客户除了在满足生活的同时，对生活的质量也有了较大的要求，如对体育运动、休闲活动、公共环境等的需求。 永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场基础配套建议基础配套建议园区基础配套：园区基础配套：幼儿园、步行街、会所（包含健身房、阅览室、乒乓球室、台球室、棋牌室、美容美发室等）可在商业部分进行联动整合。休闲配套：休闲配套：室外游泳池或儿童戏水池、网球场、小型篮球场（羽毛球场）。在幼儿园档次上一定要与项目定位相结合，整合一个高档的幼儿园，从目前来看也是邛崃所缺乏的，而本区域作为邛崃的高档居住区，将在竞争中确立优势。利用各公共绿地设置了大量的健身设施，规
37、划出儿童游乐区，老年活动区，游泳池或儿童戏水池等，增加了景观的参与性，却不会浪费建筑用地面积，更能提升项目品质及档次；永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场3-73-7、车库设计创新、车库设计创新同比项目车位配比情况：项目名称车位配比高宇上品城1:0.55高宇滨水国际1:0.7鹭岛名苑1：0.6海宁现代城1：0.9由于项目离城区距离较远，同时结合问卷调研中的受访者群体中48%汽车拥有比例。以以上上项项目目的的车车位位配配置置多多采采用用地地面面与与地地下下相相结结合合的的配配置置方方式式，而作为提供品质都较高的本案来讲，车库设计将是满足目标客户需求的重要
38、条件。从目前的市场在售楼盘中，有一定品质的楼盘，车位配置均在1：0.7左右（户数与车位比）。而从车位类型上来看，在售楼盘中电梯公寓基本上为地下车库。因因此此，建建议议本本案案在在车车位位配配比比上上要要有有长长远远打打算算，至至少少满满足足1 1：0.80.8，在在类类型型上上采采取取全全地地下下车车库库形形式式，做做到人车分流，杜绝尾气和噪音，提高居住品质。到人车分流，杜绝尾气和噪音，提高居住品质。永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场8 8、服务创新、服务创新8-1、物业服务创新对本案的意义、物业服务创新对本案的意义目前，邛崃房地产市场物业服务整体水
39、平不高（在前期调研结论中，受访者中最关注的物管服务是保安、保洁、及绿化整治等基本型物管服务，对优质物业服务的理解不够深入）。随着当地生活水平的不断提高，品质物业服务是未来趋势。本案产品形态中包含高星级酒店，有必要引入一家知名品牌物业管理公司或酒店管理公司，在前期有利于对项目整体定位形成有力支撑，在后期可强化开发商品牌和项目品牌。在营销推广中，“星级服务”的物业理念也将成为项目区隔其它竞争项目的独特卖点。建议聘请成都地区乃及国内知名品牌物业管理或高星级酒店管理公司为本项目的前期物业顾问，作为本项目营销策略之一，而在后期执行中可以采用发展商旗下或中档价位的管理公司执行。永昌置业邛崃十方堂项目定位报
40、告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场8-2、知名品牌物业管理公司推荐、知名品牌物业管理公司推荐中海物业管理有限公司万科物业管理有限公司锦江物业管理有限公司信德诚信物业管理有限公司成都蜀信物业管理有限公司四川总府物业管理有限公司8-3、服务内容、服务内容日常服务：干洗衣服、室内保洁、管道疏通、房屋及公用设施维修养护、机电设施设备管理等；安防服务：24小时昼夜巡逻；红外线报警系统；单元电子门锁；对住宅与商业的公共部分做特殊管理（车库、绿化带、电梯、楼宇设备、消防、治安及车辆等管理）；社区文化：负责营造浓厚的社区氛围，开办丰富多彩的社区活动；组织社区业主开展运动比赛，加强小区文化建设；
41、增值服务：便民服务（如：医疗急救车、临时代管业主小孩等）等。更加利于开发商口碑的传播，促进后期销售和开发商品牌的树立。永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场四、商业规划布局四、商业规划布局核心：核心：降低销售风险降低销售风险要点：要点：利于分割，便于销售；形态上合理布局，考虑主力店+精品店+酒店商业区+休闲商业街相结合，使未来经营上业态组合达到最佳状态；在商业经营的基础上，从面宽、进深等角度考虑规划；交通体系合理，平面交通、垂直交通互为补充，动线清晰，具备循环效应。可结合商业修建休闲广场，广场设计大气，使用水景如涌泉、叠泉和小品等，增强感染力，吸引人群集
42、聚。商业街在设计时要充分考虑到体验式，给予休闲购物的快乐感受。永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场广场、商业街 永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场商业经营建议：商业经营建议：制高点：成为制高点：成为城南片区高端体验式商业城南片区高端体验式商业要点：要点：整合专业的招商、经营管理团队；招商先行；统一经营，统一管理，避免业态的不规范组合；合理分布业态，把握好多业态的聚合效应；采用特色经营方式，如部分业态的24小时经营等酒店部分定位为“邛
43、崃的面子”，是核心概念“水边的香格里拉”重要组成部分。政府规划为四星级以上的高星级酒店，符合项目定位。作为高星级酒店，有系统的规划设计要求，因此，在本报告中不具体阐述。同时，酒店运营是贵司的长项，对项目成功运作将起到重要的支撑作用。永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场结束语结束语 在本项目市场调研工作提案之后，与贵司进行了深度沟通，并且达成了对市场认知的共识。在此基础上，我司结合项目基础经济指标，展开了项目定位工作。 品质化是邛崃房地产市场下阶段发展趋势，因此充分整合资源、产品突破性创新是项目定位的核心理念。本报告的重中之重就是：结合市场需求和地块特性进行项目产品规划定位及产品创新。我司通过前期对市场的准确把握和科学分析，以及对市场变化发展趋势的预测，对本项目的产品规划设计提出了适应市场与客群需求的创新方向。但这毕竟是基于市场现状和我司对项目开发的经验总结，在把握方向的前提下与实际的客户所接受的产品可能有细微的偏差，疏漏之处，敬请指正。 由于本报告涉及很多关于项目定位的关键信息，敬请贵司严格控制报告的阅览权限。永昌置业邛崃十方堂项目定位报告永昌置业邛崃十方堂项目定位报告源于市场，高于市场谢谢聆听！谢谢聆听！
