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1、 房产库房产库房地产思想库房地产思想库房地产策划大全名企历年案例 团圆网 房产库房产库房地产思想库房地产思想库世纪庭苑世纪庭苑世纪庭苑世纪庭苑营销策划提案营销策划提案营销策划提案营销策划提案德盛行房地产营销有限公司德盛行房地产营销有限公司德盛行房地产营销有限公司德盛行房地产营销有限公司二零零八年四月二零零八年四月二零零八年四月二零零八年四月德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 3 3 房产库房产库房地产思想库房地产思想库序：携手缔造时代巅峰2008年，江夏迎来了一个楼盘档次升级换代的新时代，通过初步的分析和研究，我们深刻认识到本案蕴藏着的巨大市场空间！基于对项目的认识，我们有信心、
2、有能力将项目打造成为江夏片区的时代名盘！德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 4 4 房产库房产库房地产思想库房地产思想库略略 谋定后动，做营销谋定后动，做营销势势 因势利导，读市场因势利导，读市场策策 知己知彼，析产品知己知彼，析产品法法 高屋建瓴，求整合高屋建瓴，求整合 第一篇第一篇 市场篇市场篇势势势势德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 5 5 房产库房产库房地产思想库房地产思想库势势 光谷大发展，江夏也看涨光谷大发展，江夏也看涨德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 6 6 房产库房产库房地产思想库房地产思想库城市角度看纸纺：1+81+8城市圈的副中心地带
3、城市圈的副中心地带江夏区位于湖北省东南部，长江中游东南岸，面积2014.5平方千米，区域地理位置优越，地域广阔，地处武汉市南大门，武汉市三环线内，素有“楚天首县”之誉，其东接鄂州，南通咸宁，西临长江，北连武汉东湖高新技术开发区，正在崛起的“南光谷”和江夏区连为一体。另外区域内拥有日益壮大的大学城，政府重点发展的环保产业基地和富士康等大型工业园，聚集了强大的价值潜能。德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 7 7 房产库房产库房地产思想库房地产思想库光谷南进光谷南进 使南光谷进入江夏腹地使南光谷进入江夏腹地使南光谷进入江夏腹地使南光谷进入江夏腹地l 南光谷的发展扩张，必定将带动纸纺迅速发
4、展。l大学城的规划前景，将为片区带来新的发展机会，潜力无限纸纺片区纸纺片区光谷片区光谷片区德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 8 8 房产库房产库房地产思想库房地产思想库交通角度看纸纺：前景规划与市区越来越亲密规划中的地铁二号线由关山一路延伸至汤逊湖大学科技园区，这就使其贯穿区域五大园区，又与武汉主城区连为一体。二号线的开通将会直接缩短区域间及各城市与武汉间的距离。德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 9 9 房产库房产库房地产思想库房地产思想库年内文化大道的开通,由纸坊到达武昌车程仅需15分钟。德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 1010 房产库房产库房地产
5、思想库房地产思想库市场角度看江夏:价量齐涨楼盘名称占地面（万平米）总建（万平米）容积率绿化率产品类型销售均（元/平米）鑫磊花园133.031%多层住宅2200奥兰廷0.81291.231.530%多层2850青龙山居0.441.63.630%多层2000嘉和盛世名门1.053.13.030%高层未开盘富丽豪廷6.91.24.7930%高层住宅4100理想时代0.92.12.343.1%高层住宅未开盘世纪花园2.462.538%多层、高层住宅3100竞争项目一览表德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 1111 房产库房产库房地产思想库房地产思想库核心竞争项目之一核心竞争项目之一富丽豪庭
6、富丽豪庭项目技术指标项目位置：武汉市江夏区世纪大道与江夏大道交汇处物业类别：住宅、商业建筑类别：高层建筑面积：74000平方米开盘时间：2007.11.25项目均价：4100元/开发商：武汉市富丽园房地产开发有限公司核心竞争点：项目在区域的标志性较强；开发商在片区内有一定的品牌优势.德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 1212 房产库房产库房地产思想库房地产思想库核心竞争项目之二核心竞争项目之二 理想时代理想时代项目技术指标项目位置：江夏大道旁电信大楼对面物业类别：住宅建筑类别：高层建筑面积：2.1万开盘时间：预计2008年5月入市开发商：武汉市江夏区房地产综合开发总公司核心竞争点
7、：地段优势,临近江夏大道,靠近政务一条街及世纪广场文化氛围浓厚,靠近江夏一中德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 1313 房产库房产库房地产思想库房地产思想库核心竞争项目之三核心竞争项目之三 嘉和盛世名门项目技术指标项目位置：江夏区纸坊镇纸坊大道与三潭路交汇处物业类别：商住两用建筑类别：高层、小高层、多层建筑面积：3.1万开盘时间：预计2008年5、6月份入市开发商：武汉嘉和置业有限公司核心竞争点：项目直临城市主干道纸纺大道，交通便捷、配套成熟；项目规划具有多业态特征，在产品市场上具有竞争优势。德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 1414 房产库房产库房地产思想库房地产
8、思想库核心竞争项目之四核心竞争项目之四 世纪花园世纪花园项目技术指标项目位置：世纪大道与古驿道交汇处物业类别：住宅建筑类别：高层、多层建筑面积：6万开盘时间：2008年1月项目均价：3100元/开发商：武汉市江夏区宏远房地产开发有限公司核心竞争点：交通便利性，生活配套成熟德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 1515 房产库房产库房地产思想库房地产思想库从江夏现有的项目营销推广来看，推广力度主要放在江夏纸纺、鲁巷等区域。从推广策略上，主要集中在项目品牌的宣传上，形式上主要有大型户外及楚报、晚报的报版。另外，在光谷具有目标客群相对较为集中的特点，以窄告为特点的派单、项目外展等形式的使用
9、也比较常见。总体来说，除富丽豪庭外，其他楼盘总体广告投入较少。区域在（预）售楼盘特点分析营销推广营销推广德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 1616 房产库房产库房地产思想库房地产思想库区域楼盘特点分析总结区域楼盘特点分析总结1.江夏区在经济发展的后期潜力上远远强于武汉市其他周边郊区，同时与洪山、光谷等中心城区的便捷联系，也为其作为“城市副中心”的发展趋势铺垫了充足的基础。2.区域整体产品类型丰富。以汤逊湖为中心的片区，别墅、多层洋房是主要产品类型，纸坊城区则以多层、小高层普通住宅为主要产品类型。3.区域整体销售价格上涨明显，在武汉市其他远城区中，仅次于东西湖和黄陂。4.片区内的产
10、品同质化比较严重，同类项目从户型产品、规划设计、到物业服务等同一性较强，缺少很具有标杠性的项目或产品。德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 1717 房产库房产库房地产思想库房地产思想库略略 谋定后动，做营销谋定后动，做营销势势 因势利导，读市场因势利导，读市场策策 知己知彼，析产品知己知彼，析产品法法 高屋建瓴，求整合高屋建瓴，求整合 第二篇第二篇 定位篇定位篇策策策策德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 1818 房产库房产库房地产思想库房地产思想库一、世纪庭苑项目概况策策 土地性质：住宅、商业建筑规模：61029.8平米占地面积：17000平米总户数：393户（销售3
11、44户，团购49户）容积率：3.5楼层高度：17层绿化率：30停车位：200个德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 1919 房产库房产库房地产思想库房地产思想库项目整体效果图德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 2020 房产库房产库房地产思想库房地产思想库世纪庭苑楼盘位置示意图北华街江夏一中世纪广场德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 2121 房产库房产库房地产思想库房地产思想库二、项目定位分析（一）项目的（一）项目的SWOTSWOT分析分析S优势分析（Strength）地段地段项目位于江夏大道政务一条街，处于纸纺城区的中心发展区，地段优势明显布局规划布局规
12、划纸纺首席围合式小区规划设计，规划水平高，居住舒适性强，景观景观多重景观。既有花山自然景观及世纪广场景观，又有项目本身的园林景观建筑环保材料建筑环保材料双层中空玻璃，外墙保温材料的运用，大大提升了产品品质人文人文江夏一中与本项目近在咫尺，文化气息浓厚。德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 2222 房产库房产库房地产思想库房地产思想库劣势分析（Weakness）配套配套项目周边生活配套还尚未完善 周边周边环境环境项目东向为民房区，规划较乱，对项目在市场上有一定的消极影响。德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 2323 房产库房产库房地产思想库房地产思想库O 机会分析（Opp
13、ortunity）趋势趋势南光谷与纸纺连为一体，大学城的规划为片区的发展带来了新的发展机遇；规划规划江夏片区规划为区域功能的完善和区际交通连接带来重大利好；热点热点1+81+8城市圈的无限活力，使纸纺地域位置更加突出德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 2424 房产库房产库房地产思想库房地产思想库威胁分析（Threat）竞争竞争南光谷及纸纺片区内有多个楼盘，市场竞争激烈；调控调控08年楼市调控，使购房观望氛围浓厚；德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 2525 房产库房产库房地产思想库房地产思想库n随着南光谷的迅速扩张，纸纺区域已融入其中，从长远发展来看，纸纺将成为南光谷
14、核心区域。n项目近邻政务一条街和新世纪广场，该处是政府规划发展的核心区域地段；项目靠近主干道,交通便利，入则宁静，出则繁华。n项目北望花山，自然生态环境极其优越；n项目靠近江夏一中，人文气息浓厚；n项目围合式园林规划设计，突出产品的差异性。n项目楼间距大，通风、采光、私密性较好。项目核心价值初拟：项目核心价值初拟：项目价值点还有很多，在此就不一项目价值点还有很多，在此就不一 一赘述，这些核心点都是项目价一赘述，这些核心点都是项目价值和形象塑造的有力支撑，也为项目实现差异化的产品价值演绎提供了值和形象塑造的有力支撑，也为项目实现差异化的产品价值演绎提供了充分的依据！充分的依据！德盛行物业顾问有限
15、公司德盛行物业顾问有限公司 2626 房产库房产库房地产思想库房地产思想库项目综合价值阐述：地段层面：项目表象位置显赫项目临近政务一条街，政府重点发展区域地段环境项目闹中取静环境优越项目具有优越的自然景观内涵深厚项目具有深厚的人文内涵产品层面：项目表象规划出众项目整体建筑元素和谐统一风格独特项目形象气质俱佳，能够很好的彰显业主身份；设计考究项目具有极高的居住舒适性，使用价值高；性能卓越项目具有较高的安全性能和使用周期，日久弥新。附加值：行业发展：江夏房地产业发展速度迅猛，潜力巨大。德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 2727 房产库房产库房地产思想库房地产思想库项目核心价值总提炼
16、江夏首席体面生活蓝本江夏首席体面生活蓝本德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 2828 房产库房产库房地产思想库房地产思想库江夏首席体面生活蓝本地段的优越景观资源优越交通配套成熟户型设计合理人文基础厚重社区规划合理适合人居环境“体面生活蓝本体面生活蓝本”价值阐述：价值阐述：“体面生活蓝本”的基本属性是高品质、高品位，且具有一流生活指数，它的核心要件主要如下，这些要件也成为项目“高质素典范生高质素典范生活活”属性的重要支撑。德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 2929 房产库房产库房地产思想库房地产思想库那么具有上述特性的产品我们需要赋予它怎样的定义？才能实现项目特性和客户
17、内在需求的密码对接呢？产品定位：方案一:江夏一中旁江夏一中旁 环山景环山景 稀缺空中华府稀缺空中华府方案二:山景空中华宅山景空中华宅 现代都市庭院现代都市庭院三、项目定位三、项目定位德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 3030 房产库房产库房地产思想库房地产思想库项目定位拥有自然景观优势，山景突出项目规划实现户户向景项目紧接临主干道江夏大道围合式景观园林的首次市场运用地块紧靠政务一条街临近江夏一中，且闹中取静项目定位价值支撑点江夏首席体面生活蓝本德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 3131 房产库房产库房地产思想库房地产思想库 产品特征、市场地位与形象已经落位，那么我们
18、将针对产品特征、市场地位与形象已经落位，那么我们将针对怎样的目标细分市场做最有效的推广呢？怎样的目标细分市场做最有效的推广呢？我们的策略是我们的策略是“蓝海战略蓝海战略”！ “蓝海战略蓝海战略”索引索引 市场的海洋由红色海洋和蓝色海洋组成,红海代表现今存在的已知的市场空间；蓝海则代表当今还不存的未知市场空间。 “红海”是竞争极端激烈的市场，但“蓝海”也不是一个没有竞争的领域，而是一个通过差异化手段得到的崭新的市场领域.在这里，企业凭借其创新能力获得更快的增长和更高的利润。 这就是“蓝海蓝海”之父：W钱金和勒妮莫博涅所阐述的“蓝海战略蓝海战略”！德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 32
19、32 房产库房产库房地产思想库房地产思想库江夏市场的红海：红海已经被市场激烈竞争的鲜血染透惨烈性/白热化/高杀伤力当大部分项目还围绕着红海竭力争夺有限市场的时候？我们又应该怎么做？德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 3333 房产库房产库房地产思想库房地产思想库德盛行的策略是：摒弃红海，开辟蓝海蓝海格局：蓝海具有广阔的前景并暂时没有被市场竞争所染指，同时拥有广阔的市场空间！德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 3434 房产库房产库房地产思想库房地产思想库发现蓝海：房地产升级换代置业消费市场德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 3535 房产库房产库房地产思想
20、库房地产思想库目标客群定位：具有较高品位背景的智产阶级政界精英智产阶级政界精英置业形态特征：置业形态特征： 居住型置业，多为一、二次置业；置业标准描述：置业标准描述：偏重项目形象和综合品质，关注项目的独特性和对稀缺资源的占有性，为居住享受型置业；广告心理特征：广告心理特征：注重项目广告形象的塑造，属于感性与理性兼俱的类型，喜欢关注人文化品位感厚重型的广告版面。 德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 3636 房产库房产库房地产思想库房地产思想库 年龄特征描述：年龄特征描述： 主要分布在28-45岁之间，是人生职业化强度最高的阶段；区域分布描述：区域分布描述：主要以江夏片区为主，并辐射
21、到鲁巷、关山以及鄂州、黄石、咸宁等部分二三线城市； 消费心理特征：消费心理特征：消费需求受感性思维的左右比较大，比较追求精神层面的消费价值，注重个性和品味。 德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 3737 房产库房产库房地产思想库房地产思想库客群组成划分客群级别主要组成核心客群以智产阶级：纸纺各院校教职员工政界精英：本地政府公务员，具有较高品位和修养，以升级换代二次置业为主。重点客群光谷区中高级技术人员等，通过企业内部福利分配不能较好满足其居住品位需求的目标消费客户，及1+8城市圈有置业需求的客户人群，部分为首次商品房置业者。如黄石、鄂州、咸宁等。其他客群江夏区域内个体商人、投资客，
22、拆建户等。德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 3838 房产库房产库房地产思想库房地产思想库四、项目价格定位分析四、项目价格定位分析项目定价前提（一）项目定价方法市场比较法市场比较法（二）项目定价立基价格信息主要来自市场调研（08年04月）和武汉市房地产市场信息网，为实际成交均价；房地产项目销售价格的时间修正按照年的价格涨幅预期；德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 3939 房产库房产库房地产思想库房地产思想库项目定价（考虑到评估价格的可实现性，故样本价格主要以在售项目为主）备注:楼盘权重确定主要依据项目可比性和项目自身还建等综合因素。楼盘因素比例富丽豪庭世纪花园富丽百
23、花园本项目区位15%9999社区环境10%8999景观环境18%7778交通15%9999周边配套12%8998自身配套6%9888品牌9%9798产品质素15%9789权重100%8.428.128.488.55均价（元/）4100310036804000德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 4040 房产库房产库房地产思想库房地产思想库结合区域市场行情、板块竞争格局以及开发商对项目的战略目标，按照德盛行营销方案实施，我司提出本案全案住宅的实际成交均价约为：40004000元平方米元平方米德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 4141 房产库房产库房地产思想库房地产思想库
24、户型2号楼（面积区间）3号楼（面积区间）4号楼（面积区间）5号楼（面积区间）6号楼（面积区间）7号楼（面积区间）8号楼（面积区间）2房8734套9617套9134套7017套8017套8334套7117套8817套3房124.017套134.017套126.017套；10617套11134套9017套10917套4房180.634套155.017套15234套15617套户型配比表德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 4242 房产库房产库房地产思想库房地产思想库项目推盘建议的依据说明：先大后小、先多后少的原则打开市场。首次以中大户型5：5的有效配比出货冲击市场，扩大销售人气，同时实
25、现销售上的迅速回款。先难后易，先紧后松的原则控制节奏，实现利润。在销售节奏上，通过项目初期积蓄的销售势能迅速去化掉部分大户型，然后再在5-8号楼的推广上采取高举高打的态势，从而实现项目形象和价值的落位。德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 4343 房产库房产库房地产思想库房地产思想库项目在我们的雕琢当中，已经从抽象走向了具象！接下来需要做的：就是找到300余位最能领会项目精髓的智者！德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 4444 房产库房产库房地产思想库房地产思想库略略 谋定后动，做营销谋定后动，做营销势势 因势利导，读市场因势利导，读市场策策 知己知彼，析产品知己知彼，
26、析产品法法 高屋建瓴，求整合高屋建瓴，求整合 第三篇第三篇第三篇第三篇 营销篇营销篇营销篇营销篇略略略略德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 4545 房产库房产库房地产思想库房地产思想库一、项目整体营销战略目标一、项目整体营销战略目标略略 项目经营目标最大化的实现项目利润，预计销售金额约1.767亿企业品牌塑造将开发商塑造成为江夏地区最具活力的地产商项目形象塑造将项目打造成为江夏的标杆楼盘德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 4646 房产库房产库房地产思想库房地产思想库08.5.15预热期强销期持销期清盘期开盘入市强销期开盘结盘工作周期：14个月售:30%售:20%售:
27、35%售:15%08.8.108.11.2609.1.2009.5.3109.7.31二、项目入市时机及工作节点二、项目入市时机及工作节点项目在营销上采取“整体入市，二次推盘”的战略，一方面尽可能的保持旺盛持续的强销、快销节奏，加快项目回款速度；另一方面，通过合理的销售步伐控制达到最大限度的预留价格上扬空间，实现利润最大化的目的！备注：以上各阶段比例为整盘住宅的销售比例德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 4747 房产库房产库房地产思想库房地产思想库项目入市时机分析：20082008年年5 5月月1515日日1.从工程进度来讲，项目达到入市条件，具备入市的工程条件；2.从项目营销角
28、度来讲，可以实现项目营销推广和国际劳动节的捆绑；3.从置业消费习性来讲，节假日期间拥有更多的时间，是置业酝酿期；4.从节点控制来看，做好项目宣传铺垫能够为顺利开盘奠定基础。结合项目工程进度和市场特点，按照上述入市时间要求分别组织作出结合项目工程进度和市场特点，按照上述入市时间要求分别组织作出如下销售节点定位工作目标。如下销售节点定位工作目标。德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 4848 房产库房产库房地产思想库房地产思想库促销措施目的：加快销售速度和增加销售利润1、登记制度电话抽奖活动2、认筹制度递增式认筹制度（套牢客户）3、解筹制度解筹优惠升级制度（套牢客户）4、开盘制度开盘抽奖
29、活动德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 4949 房产库房产库房地产思想库房地产思想库蓄客进场认筹解筹开盘重要节点清盘蓄客后三个月项目交房推出登记电话将可能获取千元大奖推出VIP卡获取的两种方式1、免费2、1000变2000（预缴1000元解筹升级成2000）到场客户VIP升级金卡1、免费变500元2、预缴1000变20003、追加1000得5000开盘在原有基础上，一次性98，按揭99折扣拓盘巡展活动持续期准备期认购期开盘期强销期德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 5050 房产库房产库房地产思想库房地产思想库项目预热期20072007年年5 5月月1515日日200
30、82008年年8 8月月1 1日日预热期之前主要工作事项项目策划与操盘策略确定，先期执行细节完成；项目主形象画面、平面调性、推广执行方案完成；各项目销售道具、宣传物料设计准备完毕，安置到位；项目销售现场准备完毕，具备接待、认筹等基本销售功能；项目媒体渠道确定并实施，户外出街，项目开始市场形象培育；销售人员形成标准接待，说辞统一，能够执行全套销售流程；开盘前期蓄客方案确定，价格执行策略确定。德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 5151 房产库房产库房地产思想库房地产思想库主题方案策划成立“世纪置业会”，建立置业互动平台初步思路： 方式：项目预热期成立“世纪置业会”，发展有效会员 目的
31、：和业主保持长期持续的互动，吸引潜在客群关注本案动向。预热期工作目标为项目开盘充分蓄势。积累意向客户400组，发展置业会有效会员至少200名；德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 5252 房产库房产库房地产思想库房地产思想库世纪置业VIP卡火热认购中1000元=2000元德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 5353 房产库房产库房地产思想库房地产思想库世纪置业金卡闪亮登场1000元=5000元德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 5454 房产库房产库房地产思想库房地产思想库项目强销期项目强销期1 120082008年年8 8月月1 1日日20082008年年
32、1111月月2626日日强销期1之前主要工作事项项目价格体系及明细最终确定，调价策略确定；开盘方案完成，整合推广方案及执行到位；开盘物料及人员配备到位，开盘活动方案开始执行；竞争项目市场调研跟进，推广策略实施修正，调整；销售人员形成成熟的接待和团队配合，销售力强化完成；开盘期间媒体配合措施确定，媒体效果跟踪工作持续跟进；销售点、工地及样板层准备就绪，具备实际使用的全部功能。德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 5555 房产库房产库房地产思想库房地产思想库促销措施：目的：加快销售速度和增加销售利润1、激励制度针对DA师人员制定极具竞争性的激励方案2、优惠制度拓盘巡展带来的客户单独优惠
33、政策拓盘巡展带来的客户单独享受额外的老带新政策享受一切正常优惠政策3、管理制度制定每日的DA师带客量制度，并纳入薪酬考核体系制定每次拓盘的任务和目标德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 5656 房产库房产库房地产思想库房地产思想库具体措施：DA师布局走出去1.区域内各售楼部门口2.主城区进入纸纺的各条交通要塞（插车等方式）德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 5757 房产库房产库房地产思想库房地产思想库具体措施：拓盘巡展走出去1.意向企业2.城区人流集中3.展会和区域交流会德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 5858 房产库房产库房地产思想库房地产思想库主题
34、方案策划组织“江夏居住环境价值研讨”初步思路：方式：在华美达酒店举行以“江夏居住价值”为主题的研讨，邀请江夏区规划局以及市相关专家参与，请媒体做跟踪报道；目的：借江夏居住价值的充分诉求来达到项目价值诉求的目的，扩充项目影响，突出项目形象。强销期工作目标最大限度释放销售势能，强化项目核心卖点和特色。实现整盘户型套数30%的销售；德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 5959 房产库房产库房地产思想库房地产思想库样板区盛装开放热烈欢迎各界朋友光临11位电话号码=1000元人民币德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 6060 房产库房产库房地产思想库房地产思想库项目强销期项目强销
35、期2 220082008年年1111月月2626日日20092009年年0101月月2020日日强销期2之前主要工作事项确定第二波推盘方案，并开始组织实施；前期销售力分析报告及媒体效果反馈报告完成；媒体实施方案确定，推广细则出台并开始落实；项目销售现场物料和销售道具准备到位，形象调整实施到位；项目定价方案最终确定，价格详细调整方案通过；销售现场调整到位，看房通道组织及包装完成。德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 6161 房产库房产库房地产思想库房地产思想库主题方案策划组织“元旦业主文艺晚会”初步思路：方式：元旦文艺表演，并现场互动目的：给业主人性化的项目体验,有助于项目的口碑宣传
36、,为后期的清盘销售工作打下基础.强销期2工作目标进一步扩大项目知名度，强化项目特点认知度。实现整盘户型套数50%的销售；德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 6262 房产库房产库房地产思想库房地产思想库项目持销期20092009年年2 2月月2525日日20092009年年5 5月月3131日日持销期之前的主要工作事项中盘定价方案确定，调价策略确定；中盘促销方案确定并付之执行；对项目进行合理的销售节奏控制，确保均匀出货；组织实施有效的媒体配合，优化媒体的实施策略；做好与老客户的关系营销，积极拓展销售渠道。德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 6363 房产库房产库房地产思
37、想库房地产思想库主题方案策划组织“项目老带新优惠活动”初步思路：方式：在业主中组织老带新促销活动，以成交客户为源头，拓展项目的销售力和渗透力；目的：立足于成交客户，做好关系营销，深挖掘潜在客户资源，实现销售群带效应。持销期工作目标将项目形象和品牌优势最大限度的转化成销售力。实现整盘户型套数85%的销售；德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 6464 房产库房产库房地产思想库房地产思想库项目清盘期20092009年年5 5月月3131日日20092009年年7 7月月3131日日清盘期之前的主要工作事项尾盘价格策略确定；促销方案确定，媒体策略确定；销售人员做好售后服务，积极配合交房事宜
38、；做好项目的操盘总结，整理置业会客户资源以备用；做好项目资料与开发商的交接工作，确保完整无遗；保持良好的客户关系，维系项目形象，促进品牌建设。德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 6565 房产库房产库房地产思想库房地产思想库主题方案策划组织“项目交付仪式” 初步思路：方式：组织一定规模的项目交付仪式，聘请权威的专业人士组成专家验房团，协助业主验房；目的：建立强势的项目品质感和开发商的社会责任感，为开发商的后续滚动开发奠定良好的市场基础。清盘期工作目标迅速的实现尾盘销售，进一步巩固品牌基础。实现整盘清盘。德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 6666 房产库房产库房地产思想
39、库房地产思想库项目回款计划1、第一阶段（08年8.1-11月26日）：开盘后3个月销售可合法销售面积的30%。销售额53015301万元万元2、第二阶段（11月26日-09年1月20日）：销售可合法销售面积的20%。销售额累计8835亿元3、第三阶段（09年1月20日-5月31日）：销售可合法销售面积的35%。销售额累计1.51.5亿元亿元4、第四阶段（5月31日-7月31日），销售可合法销售面积的10%。销售额累计1.7671.767亿元。亿元。德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 6767 房产库房产库房地产思想库房地产思想库三、营销实施【德盛行】销售奇迹方程式：定制化策略定制化
40、策略 +三结合营销三结合营销 +一体化执行一体化执行德盛行在“三结合营销三结合营销”的基础上进一步提炼出更具系统性和实战性的“销售奇迹方程式销售奇迹方程式”，从而奠定了我司的核心价值基础。这一套成熟的操盘体系将能够为项目的成功运作提供最有效的保证！德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 6868 房产库房产库房地产思想库房地产思想库定制化策略定制化策略最大限度提炼出项目的独特优势和核心卖点，确保项目定位准确，保持项目特点和个性，并为项目的运作效益提供有力支持！三结合营销三结合营销以“推销与拉销结合/坐销与行销结合/广告与窄告结合”为主体的三结合，能够最大限度的提升销售整合力，从而提高营
41、销的实施效果！一体化执行一体化执行最大限度提升整体操盘的执行力，为执行团队提供最高效的管理模式和激励机制，从而实现德盛行服务质量的标准化！德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 6969 房产库房产库房地产思想库房地产思想库营销中心建议对营销中心外部进行创意性包装，强化项目品质感，并对内部功能进行优化。在销售执行上采用我司积累的先进管理平台，全面提升销售形象和服务水准。【德盛行】营销实施建议德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 7070 房产库房产库房地产思想库房地产思想库工地包装建议外立面包装，项目建筑幕墙发光字案名及销售热线的包装，提高项目的传播力度和知名度。工地围墙包装
42、，工地现场架设道旗，进行创意性广告包装。【德盛行】营销实施建议1外立面包装2德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 7171 房产库房产库房地产思想库房地产思想库略略 谋定后动，做营销谋定后动，做营销势势 因势利导，读市场因势利导，读市场策策 知己知彼，析产品知己知彼，析产品法法 高屋建瓴，求整合高屋建瓴，求整合 第四篇 推广篇法法德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 7272 房产库房产库房地产思想库房地产思想库一、项目整合推广原则一、项目整合推广原则法法 广宣推广：广窄结合，广告塑品牌，树形象；窄告聚人气，促销售整合执行：一切工作围绕销售、服务销售，以销售为龙头和导向营销
43、推广：以核心价值为基础，有效整合资源，全面提升附加值德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 7373 房产库房产库房地产思想库房地产思想库广宣推广：广宣费用预算及投放依照项目的推广特点，结合项目实际情况和开发企业的要求，我司提出的广告费用预算为：100100万元万元销售阶段投放比例投放金额预热期30%3030万元万元强销期125%2525万元万元强销期220%2020万元万元持销期15%1515万元万元清盘期10%1010万元万元费用投放比例阶段性预算德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 7474 房产库房产库房地产思想库房地产思想库媒体整合推广策略1、广告：户外广告支持推广
44、主题：炒作地段，突出政务一条街树立项目形象，突出产品核心价值硬性、软性广告推广主题：突出项目主题定位树立项目形象，突出产品核心价值网络广告支持（强化项目特点，实施项目互动和告知）推广主题：塑造项目形象辅助项目活动推广和事件营销。其他如：车身配合投放德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 7575 房产库房产库房地产思想库房地产思想库2、窄告：DM直投推广主题：配合报纸硬广和户外主题投放阶段：重要销售节点投放，协助项目外展和巡展活动；短信群发、项目巡展、人员陌拜等方式辅助。德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 7676 房产库房产库房地产思想库房地产思想库广告重点投放区域1、纸
45、纺区域：核心客户分布区域2、鲁巷，洪山等区域：主要客户分布区域德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 7777 房产库房产库房地产思想库房地产思想库整合推广：组织“世纪置业会”为项目蓄势组织关于“江夏居住价值研讨”组织“元旦业主联欢会”，造势组织“项目老带新优惠活动”，促销组织“项目交付仪式”活动项目整合推广综合分析图08.5.15预热期强销期持销期清盘期开盘入市强销期开盘结盘工作周期：14个月售:30%售:20%售:35%售:15%08.8.108.11.2609.1.2009.5.3109.07.31德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 7878 房产库房产库房地产思想库
46、房地产思想库整合执行：一切工作围绕销售、服务销售，以销售为龙头和导向开发商成立项目协调组，协调组组长由公司高层领导担任，与营销代理公司和广告公司衔接，同时负责所有关于开发商内部事务的统一协调；营销代理公司和广告公司项目组负责人与开发商项目协调小组组长共同成立项目总协调组，对核心协调事宜负总责；项目总协调组一切工作围绕销售展开，营销代理公司负责技术层面的总把关，对销售业绩负责并享有相对应的权力，开发商负责决策。德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 7979 房产库房产库房地产思想库房地产思想库“高效工作体系”德盛行重要信息适时沟通合作单位密切配合广告公司景观公司物业公司施工单位重要决策
47、例会通过专家会议德盛行：销售信息反馈头脑风暴外部：项目例会会议纪要工作联系函工作备忘策划成果工作成果书面确认每周工作例会项目公共邮箱项目组层级对接德盛行高效沟通模式：德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 8080 房产库房产库房地产思想库房地产思想库德盛行执行目标：向管理要效益德盛行通过长期的实践工作经验积累，总结出了一整套严谨高效的现场运作管理制度。考勤及制服管理制度；物品摆放制度；销售现场管理制度；售楼部接待流程及业务制度；客户接待制度；办公设备使用制度；文件管理制度；签约及合同管理制度；财务管理制度；谈客统一说辞及九大步骤制度销售会议制度；日、周、月报表管理制度；客户信息系统制
48、度；客户重要文件管理制度；置业顾问培训及市调制度；岗位责任制度；业绩考核制度；晋升与降级制度；售后服务流程及规范；做单合作制度等等。德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 8181 房产库房产库房地产思想库房地产思想库现场秘书策划经理销售经理策划师现场主管置业顾问项目总监项目执行总监咨询点置业顾问咨询点主管项目AE项目组织构架：德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 8282 房产库房产库房地产思想库房地产思想库结束语通过对项目的初步分析和把握，我们认为项目在综合价值上有较大的挖掘空间，这也增加了我们对本案操盘的信心！德盛行将一如既往地以专业的精神和态度为项目的运作增加价值！德
49、盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 8383 房产库房产库房地产思想库房地产思想库使命必达！使命必达！地址：汉口解放大道688号武汉广场32楼邮编：430022电话：（8627）85714668传真：（8627）85714698网址：E-mail：德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 8484 房产库房产库房地产思想库房地产思想库内容简介：内容简介：一、包含六大版块内容：研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合全套容量：600GB，海量二、41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业三、企业实战（开发商、代理商、广告公
50、司）：世联、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风火四、热点城市（覆盖全国绝大部分地区）：北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛五、内容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 8585 房产库房产库房地产思想库房地产思想库郑重承诺：如发现资料内容与本站所列目录严重不符，郑重承诺：如发现资料内容与本站所列目录严重不符，无条件退货！全国范围送货上门！货到付款！无条件退货！全国范围送货上门！货到付款！由于篇幅所限，以下仅列出由于篇幅所限，以下仅列出2010年更新的部分资料年更新的部分资料如对目录有疑问，可从下
51、面的目录中随机抽取若干资如对目录有疑问，可从下面的目录中随机抽取若干资料，联系客服验证！料，联系客服验证！更多详情介绍请登陆：更多详情介绍请登陆： www.tuanyuan.tv 联系QQ：1323556639德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 8686 房产库房产库房地产思想库房地产思想库2010年沿海赛洛城华北地区市场营销部汇报报告-62页 pdf2010年武汉万科城二期营销推广计划-39页 ppt同致行2010年长沙市庄园双河湾项目营销策划报告-133页 ppt尚美佳2010年南昌滨江一号整合推广构想-115页 ppt2010年西安大都市新北城领地未来城营销策略-56页 pp
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56、pt中原2010年6月济南红尚坊招商销售策略报告-122页 ppt同策2010年上海大华圣地维辣竞标方案-76页 ppt同致行2010年海口市富力盈溪谷8月28日活动总结报告-27页 ppt达观机构2010年长沙中粮北纬28整合推广策略提案-214页 ppt2010年5月1日青岛万科城市花园世博嘉年华执行细案-3页 excel中原地产周刊（2010.08.23-2010.08.29）-16页 word博思堂2010年7月12日2010年7月18日长沙地产广告监控-78页 ppt博思堂2010年5月10日2010年5月17日长沙地产广告监控-60页 ppt博思堂2010年5月3日2010年5月9
57、日长沙地产广告监控-56页 ppt德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司 9191 房产库房产库房地产思想库房地产思想库仲量联行2010年2月天津泰安道项目定位报告-299页 pdf世联2010年8月20日安徽新华综合体项目定位报告-24页 ppt2010年青铜骑士内参（公关媒介部7月份综合报告）-103页 ppt中原2010年3月北京昌平小汤山常兴庄B地块可研报告-71页 ppt易居2010年7月南京建邺万达广场营销推广大纲-105页 ppt德思勤2010年4月28日房地产开发企业取地策略发展研究报告-69页 pdf绿城集团2010年5月别墅景观设计管理浅析-107页 ppt策源20
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