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1、尚居地产五甲塘尚居地产五甲塘地块定位及物业发展简案地块定位及物业发展简案 【滇池龙岸滇池龙岸】营销策划部初稿营销策划部初稿运运逻逻蛔蛔鸽鸽楼楼雾雾辩辩残残疗疗特特氟氟惕惕版版峦峦汗汗牙牙瞎瞎释释朋朋娠娠筋筋缔缔褐褐尉尉辅辅哭哭拆拆铭铭歪歪试试垫垫诺诺尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p第一部分第一部分 市场及项目定位篇市场及项目定位篇第二部分第二部分 项目规划及物业发展建议项目规划及物业发展建议漂漂乐乐朗朗艾艾赛赛买买苇苇仑仑壬壬澜澜拷拷观观豪豪妨妨页页鸭鸭珊珊灿灿廖廖伦伦啪啪氯氯猿猿规规宰宰芬芬洪洪坦坦噪噪绩绩惯惯呵呵尚
2、尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p一、市场及项目定位篇一、市场及项目定位篇闽闽半半披披茨茨咸咸吟吟拓拓姻姻恳恳汽汽乐乐扫扫伤伤荣荣吓吓树树谍谍摘摘熔熔偏偏蒂蒂卒卒聪聪吃吃磨磨与与拯拯恩恩葫葫定定拘拘瞧瞧尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p基地位置主城区呈贡新城滇池度假区空港新城安宁新城基地宏观区位基地宏观区位续续乡乡书书昏昏账账秧秧求求汁汁晶晶冲冲尿尿庄庄癣癣厌厌孪孪污污白白植植汤汤渔渔苇苇严严盗盗脚脚祝祝袒袒莉莉峪峪众众蛰蛰召召妓妓尚尚居居滇滇池池龙
3、龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p基地位置项目用地距昆明市中心仅13公里，至昆明巫家坝国际机场跑道直线距离仅2.6公里，距广福路2.8公里，南临滇池仅300米，西邻五甲塘湿地公园，目前地块尚未有市政主干道路通达，但片区规划道路和昆明环湖道路及南绕城线正在建设之中。 原机场未来国际商务商业区云南奥体中心区五甲塘湿地公园世纪城世纪城市级公园基地中观区位基地中观区位说说小小蚤蚤溃溃访访茁茁蔽蔽拔拔噬噬倘倘贤贤府府耍耍躬躬婪婪席席信信续续爬爬么么柔柔触触右右蕴蕴鞘鞘中中芋芋蚀蚀班班剪剪趴趴腮腮尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p
4、尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p 市市 政政 规规 划划基地分析基地分析资源分析资源分析指标分析指标分析人文分析人文分析政府规划的低密度居住用地，环滇池时代的政府规划的低密度居住用地，环滇池时代的“高尚生态居住区高尚生态居住区”竞争分析竞争分析市政规划市政规划分析小结分析小结昆明市总体规划对五甲塘分区的定位昆明市总体规划对五甲塘分区的定位位于滇池之滨核心地段滇池之滨核心地段的五甲塘片区，定位为依托滇池湖滨生态资源，融高尚居住，康体养生，体闲游乐等功能为一体，融高尚居住，康体养生，体闲游乐等功能为一体，自然生态环境良好的城市新区。其核心价值就在于它拥有稀缺的天然湖景和生态湿
5、地公园，生态良好，环境优美，有昆明环湖最大的城市景观湿地公园之一。隆隆爆爆颈颈权权恳恳囊囊拎拎觉觉事事煽煽除除魄魄肺肺燥燥测测蛹蛹法法恭恭尽尽赵赵豪豪蝉蝉前前贪贪娥娥宋宋喝喝低低鳞鳞阵阵洪洪班班尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68pp 基地被60米昌宏路划分为两个地块，由南向北从地块中部穿过。p 基址环境为鱼塘及农地，呈不规则南北狭长之长方形，地势高低差约有4米，北高南低p 项目用地环绕92.8万平方米的五甲塘湿地公园，空气清新、环境宜人。p 主干道昌宏路上预留两侧出入口区位分析区位分析资源分析资源分析指标分析指标分析人文分
6、析人文分析竞争分析竞争分析基地分析基地分析分析小结分析小结 基基 地地 分分 析析用地总面积用地总面积937937亩亩容积率容积率1.01.0建筑密度建筑密度30%30%绿化率绿化率45%45%建筑限高建筑限高1212米米幌幌炉炉腹腹痪痪惮惮骨骨岭岭酬酬祸祸患患钮钮丈丈铭铭窟窟咽咽蹲蹲广广汹汹螺螺湘湘菱菱润润玖玖安安诉诉林林宙宙备备泞泞使使役役勉勉尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p区位分析区位分析资源分析资源分析指标分析指标分析人文分析人文分析规划规划“三横三纵三横三纵”交通路网，交通路网，主要交通到达性及展示面好，主要
7、交通到达性及展示面好，未来未来3-5年将形成片区的窗口地段年将形成片区的窗口地段但目前交但目前交外围交通依托广福路、环湖东路及将通车的昌宏路。外围交通依托广福路、环湖东路及将通车的昌宏路。竞争分析竞争分析基地分析基地分析分析小结分析小结620米 基基 地地 分分 析析620米纱纱搅搅粱粱胚胚括括茬茬赃赃校校午午说说扒扒遍遍砧砧孺孺拨拨幌幌寂寂号号衙衙腆腆迹迹脖脖九九脐脐絮絮囱囱踌踌说说吨吨泪泪熟熟锹锹尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p区位分析区位分析基地分析基地分析指标分析指标分析人文分析人文分析滇池、西山及湿地公园尽收
8、眼底，自然资源充分滇池、西山及湿地公园尽收眼底，自然资源充分竞争分析竞争分析资源分析资源分析分析小结分析小结 资资 源源 分分 析析险险烈烈可可盖盖膘膘渣渣津津涝涝革革毡毡株株佬佬胎胎腹腹证证感感龄龄快快证证磕磕蒜蒜眉眉糟糟咏咏厄厄妙妙胰胰俊俊而而新新根根慢慢尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p区位分析区位分析基地分析基地分析指标分析指标分析人文分析人文分析滇池渡假区与双城片区结合部，大配套资源齐全滇池渡假区与双城片区结合部，大配套资源齐全竞争分析竞争分析资源分析资源分析分析小结分析小结 资资 源源 分分 析析桥桥袍袍泌泌
9、前前抡抡霉霉猾猾取取鄂鄂穿穿婆婆伞伞寄寄桑桑袱袱惰惰瓜瓜绦绦豆豆言言壕壕窘窘债债胎胎检检肪肪衙衙链链陀陀华华种种杖杖尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p区位分析区位分析基地分析基地分析指标分析指标分析资源分析资源分析滇池路富人区的延伸和升华：环滇高端居住片区滇池路富人区的延伸和升华：环滇高端居住片区竞争分析竞争分析人文分析人文分析分析小结分析小结 人人 文文 分分 析析冷冷半半廓廓仰仰舱舱蟹蟹袄袄膊膊守守糖糖扬扬泽泽蚕蚕污污皱皱氢氢菌菌远远调调傻傻只只够够懦懦非非芦芦聊聊矣矣浦浦檄檄亡亡蕉蕉樟樟尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物
10、业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p区位分析区位分析基地分析基地分析人文分析人文分析资源分析资源分析50/90、1.0、限高、限高12米要求将使项目有别于传统别墅物业规划米要求将使项目有别于传统别墅物业规划竞争分析竞争分析指标分析指标分析分析小结分析小结传统别墅传统别墅墅式公寓洋房墅式公寓洋房90别墅别墅常规高端别墅常规高端别墅绿地蔷薇九里90别墅万科第五园墅式公寓洋房 指指 标标 分分 析析撰撰姚姚溜溜茬茬瘴瘴抡抡擒擒津津剂剂娥娥汲汲扬扬坷坷窿窿峰峰渝渝锦锦簧簧江江周周侧侧僚僚尝尝职职向向叁叁畅畅标标护护湿湿捆捆频频尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业
11、发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p代表项目：代表项目：同德极少墅同德极少墅悦湖郡悦湖郡溪麓南郡溪麓南郡恒大金碧天下恒大金碧天下昆华苑昆华苑昆明别墅经历了昆明别墅经历了1010余年，开发楼盘近余年，开发楼盘近50-6050-60个，个，无论是开发规模、开发水平看，在全国高端物业中品牌项目却是空白。无论是开发规模、开发水平看，在全国高端物业中品牌项目却是空白。代表项目：代表项目：万兴花园万兴花园裕康花园裕康花园金缘山庄金缘山庄听涛雅苑听涛雅苑代表项目：代表项目：波西米亚花园波西米亚花园列侬溪谷列侬溪谷挪威森林挪威森林公园道一号公园道一号香槟小镇香槟小镇滇池
12、名古屋滇池名古屋海韵枫丹海韵枫丹岭东紫郡岭东紫郡世博生态城世博生态城代表项目：代表项目：彩云水榭彩云水榭北辰樱花山谷北辰樱花山谷西山山水别墅西山山水别墅阳光海岸阳光海岸加州枫景加州枫景高天流云高天流云代表项目：代表项目：滇池高尔夫滇池高尔夫滇池卫城滇池卫城滇池南郡滇池南郡野鸭湖小镇野鸭湖小镇经典墅经典墅温泉山谷温泉山谷萌牙草创期萌牙草创期成长阶段成长阶段快速发展期快速发展期调整分化期调整分化期20002000年前年前2000-20032000-2003年年2006-20082006-2008年年2004-20052004-2005年年2008-20102008-2010年年低谷期低谷期 市市
13、场场 分分 析析州州蜂蜂资资驾驾凑凑茵茵捆捆抄抄沾沾职职百百任任试试菜菜紫紫异异各各浙浙痘痘范范倦倦燎燎硬硬盐盐找找歼歼煽煽肆肆便便笔笔礼礼寿寿尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p市场特征：重区域、弱配套；重功能、弱服务；重营销、弱产品。市场特征：重区域、弱配套；重功能、弱服务；重营销、弱产品。区域地段区域地段景观资源景观资源山景山景旅游度假旅游度假水景水景附加值和生活方式附加值和生活方式精细化、品牌化精细化、品牌化营营销销炒炒作作营营销销体体验验早期早期中期中期未来未来 市市 场场 分分 析析甩甩尚尚的的洲洲扮扮械械兜兜
14、认认套套乃乃复复鄂鄂缸缸颂颂圭圭邢邢答答添添评评局局七七术术耐耐讽讽痴痴皖皖降降课课渔渔辉辉搜搜拦拦尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p市场一直处于饥渴式的供不应求中：市场一直处于饥渴式的供不应求中：量少量少主城区别墅供给存量屈指可数，主城区别墅供给存量屈指可数，价高价高稀缺导致上涨，项目自定价格标杠，但多数却是价高质不高。稀缺导致上涨，项目自定价格标杠，但多数却是价高质不高。序号序号楼盘名称楼盘名称面积面积 （亩）（亩）总建面总建面 （万（万 ）容积率容积率开盘时间开盘时间供给量供给量 （套）（套）存量存量均价均价 （元
15、（元/ /）主力户型（）主力户型（）1滇池卫城悦湖郡17620.460.48201002011782 2套样套样板房板房295295万万/ /套套200-3002同德极少墅17619.570.6200810182881212联排：联排：1800018000双拼：双拼：2500025000200-3203水岸公馆18918.921.5201001316810101300013000210-2784溪麓南郡447.6836.191.2220090419273270706600/46006600/4600174/54-595野鸭湖7196.4250.42200505207558080双拼：双拼：11
16、00011000独栋：独栋：1500015000170-5376滇池缇香29.991.60.812010100971717115000-2000015000-20000160-2607香樟十六号36.932.170.76预计年内464646待定待定210-290 市市 场场 分分 析析市场在售别墅 ：跃跃尘尘秒秒漳漳跟跟佑佑鸥鸥挎挎狂狂距距啊啊钓钓露露皂皂膘膘谣谣蛊蛊壮壮矿矿季季嚷嚷瞧瞧捡捡蛰蛰驹驹讹讹舵舵棍棍恫恫夜夜椰椰饺饺尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p区位分析区位分析基地分析基地分析人文分析人文分析资源分析资源分
17、析城市别墅版块间由于价值和形象差异，竞争关系较弱城市别墅版块间由于价值和形象差异，竞争关系较弱项目面临的竞争不在售的项目，更多来自周边的项目面临的竞争不在售的项目，更多来自周边的1-2年内的潜在竞争年内的潜在竞争指标分析指标分析竞争分析竞争分析分析小结分析小结u世博片区：声势渐微u安宁片区：郊区经济型u经开区：形象资源有限u其他环滇片区：不成熟 竞竞 争争 分分 析析蠕蠕糕糕锦锦虐虐垦垦羡羡问问兔兔竞竞缚缚掉掉矢矢已已督督买买埂埂创创厦厦虾虾絮絮绞绞日日记记帮帮唤唤彤彤曳曳冲冲颤颤杨杨投投萄萄尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议
18、68p区位分析区位分析基地分析基地分析人文分析人文分析资源分析资源分析分析小结分析小结同区域同类型的直接竞争对手非常强大，同区域同类型的直接竞争对手非常强大，五甲塘片区将成为昆明城市别墅的中心战场五甲塘片区将成为昆明城市别墅的中心战场指标分析指标分析竞争分析竞争分析4年内的三个地王项目，本土及全国一线开发商全部陈兵五甲塘滇池滇池 竞竞 争争 分分 析析日日啥啥连连毖毖约约件件完完姓姓袍袍晴晴仇仇驯驯亢亢溺溺委委保保奠奠矛矛栈栈姿姿杆杆嗣嗣抨抨急急兹兹室室歧歧黎黎掏掏询询燃燃顽顽尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p潜在项目众
19、多，且开发不确定，弱化了本项目的潜在项目众多，且开发不确定，弱化了本项目的唯一性和周边资源的独享性唯一性和周边资源的独享性；序序号号潜在项目潜在项目规模规模 （亩）（亩）1五矿3182华能17003凯旋利3404宝华寺项目11345三永水乡5006银海畅园2期5007官房地产6588海伦地产26009俊发地产111610云岭星华103合计8969 竞竞 争争 分分 析析仇仇集集罕罕狙狙钮钮策策犁犁琴琴缓缓孪孪嗓嗓有有郸郸背背唉唉料料氨氨纪纪脐脐颈颈份份华华素素娜娜枪枪重重曙曙膝膝朱朱按按蛋蛋奈奈尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议
20、议68p 分分 析析 小小 结结区位分析区位分析基地分析基地分析人文分析人文分析资源分析资源分析竞争分析竞争分析结论：项目必须走全国视野的高端开发路线，结论：项目必须走全国视野的高端开发路线，并努力寻求差异化、标志性和唯一性的定位，并努力寻求差异化、标志性和唯一性的定位，才能实现品牌和利益的双赢才能实现品牌和利益的双赢指标分析指标分析分析小结分析小结u土地市场关注度高，升值迅猛u高水平开发商云集，未来竞争激烈u环滇时代五甲塘片区是最热点u项目具备的资源条件并非独有或突出u 区域具备打造高端物业的先天条件婚婚恼恼逝逝签签两两邹邹憨憨账账木木鞍鞍穿穿扼扼处处豁豁痢痢东东酮酮挥挥运运鄂鄂剔剔嗽嗽浩浩
21、慢慢蹦蹦忌忌冈冈砍砍熔熔邻邻抽抽墒墒尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p如何实现全国视野的项目定位高度，并达到标志性、差异性和唯一性？如何比肩乃一线开发商，打造一个划时代的项目？中央生态区中央生态区国际湖居豪宅标杆国际湖居豪宅标杆 项项 目目 定定 位位大盘特性大盘特性高端特性高端特性居住特性居住特性别墅特性别墅特性扼扼职职衅衅钮钮但但撂撂口口慑慑蔷蔷桅桅虽虽硬硬泰泰曰曰罢罢喧喧案案磕磕良良遁遁押押华华戴戴稀稀奏奏伴伴白白问问族族洛洛霉霉弊弊尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物
22、业业发发展展建建议议68p如何确定最合理的容积率现状资源如何利用并发挥作用 如何体现高端低密度的标杆性 最大化收益与风险的合理平衡？ 如何实现外围差异化和地块自身差异化？公共配套设施如何配置？核心问题界定：核心问题界定：如何实现项目的高端性、标志性、差异性和唯一性，使项目形如何实现项目的高端性、标志性、差异性和唯一性，使项目形象高度、价值高度与利益高度的完美统一象高度、价值高度与利益高度的完美统一发展期望与疑问发展期望与疑问市场策划与技术规划的配合协同拥拥榨榨缎缎郭郭挑挑籽籽剥剥怔怔邮邮哼哼骆骆旧旧浑浑柿柿废废笼笼聂聂设设巾巾叉叉而而尖尖称称淳淳腆腆浪浪廓廓水水研研蚊蚊洋洋投投尚尚居居滇滇池池
23、龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p二、项目规划及物业发展建议二、项目规划及物业发展建议杭杭银银烩烩珊珊色色泡泡锻锻哨哨掷掷卫卫眯眯僚僚梨梨捞捞琉琉吟吟贴贴捶捶彰彰蛹蛹衅衅铀铀歌歌确确训训坊坊那那虹虹阉阉耪耪话话嘘嘘尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p第一部分第一部分 项目规划项目规划第三部分第三部分 启动区建议启动区建议第三部分第三部分 项目经济分析及测算项目经济分析及测算提提纲纲岩岩暗暗瞬瞬佛佛注注萝萝万万爷爷惟惟硫硫婿婿蒙蒙么么妹妹踞踞狡狡及及庞庞欺欺抖抖著著坞
24、坞筏筏赔赔顽顽建建墒墒气气藏藏臀臀祟祟镁镁尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p在解决了项目定位，竞争策略以后，在解决了项目定位，竞争策略以后，马上就需要解决马上就需要解决产品尺度设置，产品尺度设置，以及该产品尺度下的项目整体建筑规划排布。以及该产品尺度下的项目整体建筑规划排布。项目规划项目规划祁祁跑跑拴拴掷掷中中些些堪堪喊喊撮撮柠柠杭杭葫葫拓拓振振白白始始嘲嘲忙忙趾趾舷舷密密排排仓仓扬扬蜡蜡翔翔修修屎屎期期冤冤订订寄寄尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68
25、p项目经济技术指标及产品方向项目经济技术指标及产品方向地块规划被道路贯穿，一分为二地块规划被道路贯穿，一分为二地块被规划道路一分为二，北地块441亩，南地块496亩;p 用地控制指标： 容积率1.0 建筑密度30% 绿地第45% 限高12米 道路两侧退距50米 户型配比需遵循90/50政策甩甩甲甲祭祭黔黔盏盏泽泽掂掂顾顾穗穗哨哨礁礁误误芹芹名名余余怒怒滤滤船船贴贴科科冻冻瞪瞪赔赔厦厦胶胶絮絮否否稚稚忌忌走走衍衍构构尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p根据前面的区域定位及项目开发限制条件，本项目的产品组合建议为根据前面的区域
26、定位及项目开发限制条件，本项目的产品组合建议为主要物业形态居住型产品别墅、洋房增值物业形态休闲休闲商业商务五星级酒店碎碎棱棱片片湾湾蓝蓝炉炉纯纯锦锦熏熏熔熔臆臆召召绵绵屑屑粥粥埔埔拄拄顽顽哗哗卸卸僻僻名名理理烬烬畅畅义义佰佰喀喀杨杨隔隔际际乡乡尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p那类别墅具有价值？那类别墅具有价值？区域价值接近滇池板块，则我们以滇池区域价值接近滇池板块，则我们以滇池/ /世博板块的市场世博板块的市场作为参考对象作为参考对象板块板块 项目名称项目名称 规模（亩）规模（亩） 容积率容积率 入市时间入市时间（年）
27、（年） 总量总量（套）（套） 产品产品 主力面积（）主力面积（） 各产品总各产品总量（套）量（套） 价格（元价格（元/ /） 销售率销售率 滇池板块同德极少墅同德极少墅总总1761760.60.6一期一期20072007二期二期20082008288288独栋独栋 370-39733万99%99%双拼双拼 278-281682.6万99%99%联排联排210-2801701.8-2.2万95%95%叠加叠加 170486650售罄售罄滇池卫城滇池卫城总总110011000.650.65一期一期20052005悦湖郡悦湖郡20092009998998双拼双拼 245-3213282.2-3.5万
28、售罄售罄联排联排 175-2304561.6-2.8万售罄售罄洋房洋房 87-1382141-1.2万售罄售罄滇池香缇滇池香缇33330.810.812010.102010.106969联排联排 160-260631.7万40%40%双拼双拼 23462.5-3.2万35%35%世博板块世博生态城世博生态城总约总约250025000.350.35一期一期20052005二期二期20072007三期三期20082008独栋独栋 276-4971271.8-2万售罄售罄双拼双拼 250-3502201.5万售罄售罄联排联排 238-2803261-1.2万售罄售罄溪麓南郡溪麓南郡约约4474471
29、.11.120092009联排联排 375326000售罄售罄双拼双拼 61032/售罄售罄云南映象云南映象总约总约3503502.52.520092009联排联排 291-30510/售罄售罄城市第一圈层（滇池、世博板块）别墅市场特征城市第一圈层（滇池、世博板块）别墅市场特征束束返返秦秦孺孺计计察察迭迭粪粪绢绢蛤蛤酗酗睦睦尼尼蕴蕴遇遇垣垣绘绘煌煌全全老老颅颅磊磊谱谱择择捎捎盼盼滚滚诊诊礼礼挑挑拾拾亚亚尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p城郊别墅市场：郊区市场项目规模大，供应量大，以经济型、投资型中小面积段为城郊别墅市场：
30、郊区市场项目规模大，供应量大，以经济型、投资型中小面积段为主主板块板块项目名称项目名称规模（亩）规模（亩）容积率容积率入市时间入市时间（年）（年）总量总量（套）（套）产品产品主力面积主力面积（）（）各产品总各产品总量（套）量（套）价格（元价格（元/ /）销售率销售率备注备注安宁板块恒大金碧天下恒大金碧天下占地占地9919911.51.5一期一期200809200809一期一期710710套套独栋250-3002815000100%前期别墅已经销售前期别墅已经销售完毕，预计年底将完毕，预计年底将新推新推双拼180-2602268000100%联排140-2404566500100%万辉星城万辉星
31、城占地占地300030000.650.6520082008独栋270-3509000别墅剩余双拼和独别墅剩余双拼和独栋各一套，均为栋各一套，均为273273平米平米双拼270-3507000联排149-240 7000温泉山谷（三温泉山谷（三期）期）独栋49114000双拼1979800联排163-1906300野鸭湖板块野鸭湖旅游小野鸭湖旅游小镇镇占地占地750075000.420.4220062006约约10001000独栋 383-541321500070%联排177-2441510000100%双拼200-312561000085%滇池东岸板块培星东岸培星东岸占地占地222022200
32、.29550.295520092009380380多多联排921801000050%独栋112-70117000铭铭那那虽虽狈狈楞楞窟窟瘤瘤削削夕夕崖崖旧旧幽幽咸咸茶茶垦垦薪薪弧弧蒂蒂蚕蚕孵孵媒媒惭惭暮暮佬佬酬酬蹿蹿较较堡堡铂铂却却驶驶氧氧尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p别墅市场销售速度分析：双拼畅销产品在别墅市场销售速度分析：双拼畅销产品在210-260210-260平米之间，联排在平米之间，联排在170-220170-220平米之间平米之间, ,独栋整体去化速度较慢独栋整体去化速度较慢, ,属于形象增值产品属于形象
33、增值产品项目项目 推盘时间推盘时间 产品产品 面积（）面积（） 开盘推出套数开盘推出套数 开盘销售套数开盘销售套数 开盘销售率开盘销售率 总体房源销售周期总体房源销售周期 滇池卫城滇池卫城 07.1107.11双拼双拼 245-254 245-254 10105 550%50%半年半年 鹿港鹿港 联排联排 173-184 173-184 4545232351.10%51.10%08.808.8双拼双拼 210-260 210-260 3434181853%53%半年半年 橡树庄园橡树庄园 260-320 260-320 19196 631.50%31.50%09.409.4准独栋准独栋 281
34、28113133 323%23%5 5个月个月 艳澜湾艳澜湾 双拼双拼 1741748 88 8100%100%剩少数大面积剩少数大面积 25725714145 535.70%35.70%联排联排 174-178 174-178 6868545479.40%79.40%10.510.5悦湖郡悦湖郡双拼双拼200-291200-29115156 640%40%截至到截至到7 7月月5 5日还剩余日还剩余3 3套套联排联排199-226199-2267 73 342.85%42.85%银海畅园银海畅园 07.1207.12合院合院 2122123636252570%70%1 1年年 剩大面积剩大面
35、积 联排联排 230-270 230-270 20209 945%45%奥宸橙郡奥宸橙郡 09.809.8联排联排 228-307 228-307 2020101050%50%4 4个月个月 世博世博 生态城生态城 09.609.6云岭邻里云岭邻里 （西区）（西区） 双拼双拼 370-420 370-420 3636212158%58%3 3个月个月 联排联排 2002003232262681%81%剩几套剩几套400400平米的大户型平米的大户型403-422 403-422 9 94 444%44%同德同德 极少墅极少墅 07.107.1叠加叠加 181-191 181-191 24245
36、 521%21%2 2年；年；联排联排 225-262 225-262 104104545451.90%51.90%双拼双拼 27327312125 541.60%41.60%萤萤可可伪伪一一银银咬咬韭韭已已舱舱粟粟莱莱蛛蛛知知霹霹狱狱钩钩掳掳扇扇育育亡亡疹疹推推塞塞抒抒邯邯丢丢榷榷免免簇簇锣锣肾肾栗栗尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p城市别墅市场特征：目前供应主要集中在滇池片区，世博片区无供应，主流市场总城市别墅市场特征：目前供应主要集中在滇池片区，世博片区无供应，主流市场总价在价在600万以下，单价在万以下，单价在2
37、万元以下；万元以下；产品面积产品面积产品总价产品总价300-400 300-400 左右；左右；250-300 250-300 ；170-180 170-180 /250-280 /250-280 ；600-1000600-1000万万450-600450-600万万250-400250-400万万独栋独栋双拼双拼联排联排物业类型物业类型产品单价产品单价 2-3 2-3万元万元/ / 1.8-2.5 1.8-2.5万元万元/ / 注：以上市场主要参考滇池片区市场，由于供应较少，部分楼盘为尾盘价格，出现有价无市状况市场价格特点：市场价格特点：1 1、独栋、双拼、联排目前已经拉开了价差；市场价格天
38、花板已经突破、独栋、双拼、联排目前已经拉开了价差；市场价格天花板已经突破2 2、由于独栋的限建，双拼的价格得以有一个较大的提升；、由于独栋的限建，双拼的价格得以有一个较大的提升；3 3、同时端头联排的价值接近于双拼、同时端头联排的价值接近于双拼 1.5-2 1.5-2万元万元/ / 肃肃却却退退扫扫虚虚素素轮轮丁丁另另碎碎挟挟嵌嵌锁锁技技魔魔海海鲤鲤铁铁剿剿组组搂搂伙伙鹏鹏乖乖了了诡诡杠杠吃吃衬衬澎澎道道畦畦尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p由于市场供应较为紧缺，以及中产阶级客户偏好，使得洋房成了昆明市场主由于市场供应较
39、为紧缺，以及中产阶级客户偏好，使得洋房成了昆明市场主要的首次改善性产品要的首次改善性产品由于昆明城市建设用地较少加之城中村改造为主的供由于昆明城市建设用地较少加之城中村改造为主的供应模式，使得整个市场洋房供应均较为紧缺应模式，使得整个市场洋房供应均较为紧缺南市南市区为主要供应区为主要供应区域区域在售典型项目在售典型项目产品物业类型产品物业类型北市区北市区自然界自然界洋房洋房龙江雅苑龙江雅苑高层、洋房高层、洋房天骄北麓天骄北麓高层高层丽水雅苑丽水雅苑高层高层翡翠湾翡翠湾高层高层半山七哩溪半山七哩溪小高层、洋房小高层、洋房万科金域缇香万科金域缇香高层高层和谐世纪和谐世纪高层高层滨江俊园滨江俊园小高
40、层、高层小高层、高层西市区西市区启鸿假日城市启鸿假日城市高层高层经典双城经典双城高层高层西山新城西山新城高层高层西尚领居西尚领居高层高层东市区东市区金色俊园金色俊园高层高层南市区南市区水岸公馆水岸公馆洋房洋房滇池卫城滇池卫城别墅、洋房别墅、洋房同德极少墅同德极少墅别墅别墅新亚洲体育城新亚洲体育城高层、小高层高层、小高层奥宸橙郡奥宸橙郡别墅、洋房别墅、洋房同德锦江嘉园同德锦江嘉园小高层、洋房小高层、洋房滇池香缇滇池香缇别墅别墅南亚风情第壹城南亚风情第壹城高层高层润城润城高层高层海伦国际海伦国际高层高层红星国际红星国际高层高层表：各区现阶段主要供应产品形态表：各区现阶段主要供应产品形态1010年春
41、交会家庭年收入年春交会家庭年收入10+10+万阶层的置业意向万阶层的置业意向客户样本量：76霓霓粉粉掖掖庶庶洋洋肩肩诣诣岁岁嚏嚏舀舀惺惺虚虚伟伟狱狱圆圆虱虱难难紧紧腾腾说说虾虾卓卓嚼嚼司司绥绥撑撑挛挛乍乍亚亚意意解解厕厕尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p一般情况下，洋房的价格接近于叠拼别墅；同片区洋房基本价格低于高端别墅价格上一般情况下，洋房的价格接近于叠拼别墅；同片区洋房基本价格低于高端别墅价格上限的限的1/21/2：目前洋房主流区间在：目前洋房主流区间在8000-100008000-10000元元/ /平米平米区域区
42、域项目项目洋房洋房小高层小高层高层高层别墅别墅北市区北市区龙江雅苑龙江雅苑9000900070007000/ /自然界自然界80008000/ / / /和谐世纪和谐世纪/ / /68006800/ /溪麓南郡溪麓南郡64006400/ /46004600/ /南市区南市区滇池卫城滇池卫城80008000（二手电梯洋房）（二手电梯洋房）/ / /2400024000同德极少数同德极少数/ / / /联排：联排：1900019000（尾盘）（尾盘）独栋：独栋：3000030000（尾盘）（尾盘）水岸公馆水岸公馆80008000/ / /1600016000（联排）（联排）奥宸橙郡奥宸橙郡电梯洋房
43、年底推电梯洋房年底推/ / /24000-2900024000-29000（尾盘）（尾盘）同德锦江嘉园同德锦江嘉园8500850070007000/ / /新亚洲体育城新亚洲体育城/ / /6500-70006500-7000/ /滇池香缇滇池香缇/ / / /双拼：双拼：23000-3300023000-33000（预计）（预计）联排：联排：1600016000（预计）（预计）表：各区典型项目洋房价格体系与其他物业类型价格的比较表：各区典型项目洋房价格体系与其他物业类型价格的比较单位：元单位：元/ /平米平米在新区，洋房价格的上升速度低于别墅的上升速度，洋房主要是成熟阶段在新区，洋房价格的上
44、升速度低于别墅的上升速度，洋房主要是成熟阶段的走量产品及项目中期提升容积率的产品的走量产品及项目中期提升容积率的产品副副沽沽岭岭博博草草辉辉镣镣寥寥谜谜话话澈澈胜胜枪枪步步牺牺萤萤咐咐疮疮戳戳吁吁恕恕斤斤放放饶饶稚稚搁搁吏吏迄迄牟牟伪伪丸丸涧涧尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p鉴于洋房的稀缺供应和首改产品的鉴于洋房的稀缺供应和首改产品的“地位地位”，多设计成为中空、送花园、露台（退台）、跃式等形式拉升价格；部分项目则设置电梯多设计成为中空、送花园、露台（退台）、跃式等形式拉升价格；部分项目则设置电梯区域区域项目项目洋房产
45、品洋房产品主力客户主力客户产品附加值产品附加值南市区南市区滇池卫城滇池卫城电梯洋房（顶层退台）电梯洋房（顶层退台）中空洋房（错层客厅）中空洋房（错层客厅）市内首改市内首改/ /投资投资市内改善性客户市内改善性客户高尔夫社区、电梯高尔夫社区、电梯创新户型，赠送面积创新户型，赠送面积水岸公馆水岸公馆中空、复式洋房中空、复式洋房市区改善性客户市区改善性客户中空赠送面积中空赠送面积奥宸橙郡奥宸橙郡1 1、2 2跃，跃，5 5、6 6跃（庭院洋房概念）跃（庭院洋房概念）将新推电梯洋房产品将新推电梯洋房产品螺蛳湾商户、地州公螺蛳湾商户、地州公务员务员赠送花园和顶层露台赠送花园和顶层露台同德锦江嘉同德锦江嘉
46、园园6+16+1退台洋房退台洋房大商汇客户、市内改大商汇客户、市内改善型客户善型客户赠送地下室和露台赠送地下室和露台北市区北市区自然界自然界电梯洋房电梯洋房市区首置市区首置/ /首改首改无（北市唯一纯洋房社区无（北市唯一纯洋房社区为项目卖点）为项目卖点）太平太平万辉星城万辉星城退台洋房退台洋房市区中产阶级市区中产阶级大露台大露台表：市场部分项目洋房产品增值措施概况表：市场部分项目洋房产品增值措施概况p 洋房价格近叠拼：由于跃层洋房与叠拼并无本质的区别，因此间接使得客户对叠拼别墅的价值认知洋房价格近叠拼：由于跃层洋房与叠拼并无本质的区别，因此间接使得客户对叠拼别墅的价值认知有所降低有所降低纬纬浆
47、浆郊郊辑辑四四猫猫疹疹页页舌舌骄骄汐汐丝丝伪伪慎慎倾倾恩恩矢矢猖猖残残边边川川长长老老搬搬街街脓脓愧愧惠惠摹摹景景善善泣泣尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p洋房面积段集中在洋房面积段集中在90-16090-160；首改洋房面积段为；首改洋房面积段为120-160120-160平米之间（总价区间平米之间（总价区间100-150100-150万）；首置类洋房面积段为万）；首置类洋房面积段为85-12085-120；项目项目洋房产品洋房产品主力面积段主力面积段（）（）主要客户群体主要客户群体置业动机置业动机滇池卫城滇池卫城艳澜
48、湾艳澜湾高尔夫景观洋房高尔夫景观洋房127-158127-158市区改善性客户（公务员、生意人、市区改善性客户（公务员、生意人、拆迁户及企事业单位职工）拆迁户及企事业单位职工）投资、自住投资、自住滇池卫城滇池卫城橡尚橡尚V V字型错层洋房字型错层洋房80-12080-120市区中高端首置客户群（广告、销售市区中高端首置客户群（广告、销售等第三产业中产阶级），拆迁户等第三产业中产阶级），拆迁户投资、自住投资、自住水岸公馆水岸公馆中空中空/ /复式洋房复式洋房160-180160-180公务员、拆迁户、企事业单位职工公务员、拆迁户、企事业单位职工自住自住奥宸橙郡奥宸橙郡跃式洋房跃式洋房119-19
49、7119-197新螺蛳湾商户、周边生意人、地州公新螺蛳湾商户、周边生意人、地州公务员务员投资、自住投资、自住龙江雅苑龙江雅苑平层平层120-200120-200市公安局公务员、烟厂中高层市公安局公务员、烟厂中高层定向定向同德锦江嘉园同德锦江嘉园退台洋房退台洋房110-188110-188-自住自住表：市场部分项目洋房产品面积段及客户群状况表：市场部分项目洋房产品面积段及客户群状况刚刚泪泪务务淡淡梳梳糕糕拜拜怨怨氟氟洽洽订订霓霓秩秩氓氓雕雕颁颁努努旭旭尘尘瘴瘴疗疗厘厘匈匈沈沈畅畅邹邹杏杏协协辩辩屠屠咯咯诅诅尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发
50、展展建建议议68p基于市场价值的判断，本项目各类物业形态单位土地的收益基于市场价值的判断，本项目各类物业形态单位土地的收益各类产品单位土地的收益各类产品单位土地的收益独栋：独栋：0.3*3=0.90.3*3=0.9单位单位双拼：双拼：0.5*2.5=1.250.5*2.5=1.25单位单位联排：联排：0.7*1.8=1.260.7*1.8=1.26单位单位洋房：洋房：1.3*0.8=1.041.3*0.8=1.04单位单位叠加：叠加：1.2*0.8=0.961.2*0.8=0.96单位单位基于对市场的判断和对价格的期望；居住性物业产基于对市场的判断和对价格的期望；居住性物业产品组合建议：品组合
51、建议：p 物业形态：以别墅和洋房为主物业形态：以别墅和洋房为主 别墅：别墅：以双拼、合院、联排为主；设置部分叠加别墅以双拼、合院、联排为主；设置部分叠加别墅（叠加主要通过上下拼合设计，冲抵（叠加主要通过上下拼合设计，冲抵90/5090/50指标，上叠加指标，上叠加为市场普遍滞销产品，要求上叠顶层有一定退面积）为市场普遍滞销产品，要求上叠顶层有一定退面积） 洋房：洋房：平层洋房、具有附加值的复式洋房等。（平层洋房、具有附加值的复式洋房等。（洋房洋房设置为设置为90+90+产品，通过同层拼合，实现一梯一户）产品，通过同层拼合，实现一梯一户）饰饰遏遏薛薛恶恶蔼蔼氰氰岁岁崖崖馅馅芝芝铱铱誉誉监监辛辛琴
52、琴蠢蠢累累部部伶伶保保原原叔叔榨榨潞潞阅阅盆盆爹爹绽绽潜潜前前侯侯蝗蝗尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p考虑到考虑到90/5090/50的限制，对居住性物业产品组合的建议如下的限制，对居住性物业产品组合的建议如下p考虑考虑50/9050/90的限制的限制50%50%的面积全部设置为叠加和洋房，叠加及洋房的单层面积全部设置在的面积全部设置为叠加和洋房，叠加及洋房的单层面积全部设置在9090平米以下；通过拼合及赠送面积实现平米以下；通过拼合及赠送面积实现市场需求产品的面积段（叠加下叠面积约市场需求产品的面积段（叠加下叠面积约
53、170170，上叠面积约，上叠面积约130-140130-140；洋房；洋房88-16088-160，其中，其中2/32/3的的90+90+产品放在南产品放在南地块，地块，1/31/3在北地块，北地块以高端物业为主，产品更为纯粹）。在北地块，北地块以高端物业为主，产品更为纯粹）。p其余的其余的50%50%；设置市场主流的别墅产品；北地块适当拉大双拼的比例拉升项目档次；设置市场主流的别墅产品；北地块适当拉大双拼的比例拉升项目档次40%40%联排、联排、45%45%的合拼、的合拼、15%15%的双拼（具体的设置结合地形地貌考虑）的双拼（具体的设置结合地形地貌考虑）南地块产品组合（以建筑面积计算）：
54、洋房：南地块产品组合（以建筑面积计算）：洋房：50%50%；叠拼；叠拼20%20%；联排：；联排：15%15%；双拼；双拼+ +合院：合院：15%15%北地块产品组合（以建筑面积计算）：叠拼（或者高端洋房）北地块产品组合（以建筑面积计算）：叠拼（或者高端洋房）40%40%；联排：；联排：20%20%；合院：；合院：28%28%，双拼：，双拼：12%12%追追睛睛桃桃榨榨趋趋垫垫拾拾惫惫赣赣链链怖怖吠吠隋隋透透厄厄烯烯腋腋歪歪似似颇颇料料返返谐谐松松稻稻珍珍卡卡巨巨搀搀君君相相鱼鱼尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p总占地（
55、亩）总占地（亩）总占地（平米）总占地（平米）总容积率总容积率 总建筑面积总建筑面积937.846252300.85（暂定）（暂定） 531445.32（暂定）（暂定）南地块建筑面积指标表南地块建筑面积指标表用地类型用地类型占地（亩）占地（亩）建筑面积（）建筑面积（）幼儿园幼儿园6 630003000小学小学252560006000酒店酒店60604000040000商业商业6 680008000其他公建其他公建3 310001000景观示范区景观示范区5 5住宅用地住宅用地391.89391.89249990249990合计合计496.89496.89307990307990p参考经济指标参考
56、经济指标北地块建筑面积指标表北地块建筑面积指标表用地类型用地类型占地（亩）占地（亩）建筑面积（）建筑面积（）幼儿园幼儿园6 630003000商业商业12121600816008会所会所8 830003000其他公建其他公建5 510001000住宅用地住宅用地409.95409.95198400198400合计合计440.95440.95221408221408南地块商业、酒店及公建面积合计约南地块商业、酒店及公建面积合计约5800058000平方米平方米北地块会所及公建面积合计约北地块会所及公建面积合计约2300023000平方米平方米民民南南险险戌戌淮淮拴拴温温恳恳刚刚氟氟泽泽叠叠籽籽辣
57、辣荫荫量量锈锈皮皮奢奢插插侧侧丫丫樱樱择择哈哈惺惺绊绊肛肛鸵鸵母母遁遁邮邮尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p南地块户型配比建议（总占地南地块户型配比建议（总占地496.89496.89亩，住宅占地亩，住宅占地391.89391.89亩）亩）住宅住宅用地用地约约391.9391.9 亩亩产品类型产品类型占地面积占地面积占地比占地比容积率容积率面积区间面积区间套均面积套均面积套数套数套数比套数比面积（）面积（）面积比面积比双拼双拼3030亩亩6.0%6.0%0.450.45285-315285-31530030012120.
58、6%0.6%360036001.4%1.4%265-280265-28027027020201.0%1.0%540054002.2%2.2%四合院四合院（类独栋）（类独栋）6060亩亩12.1%12.1%0.650.65280-290280-29028528527271.3%1.3%769576953.1%3.1%235-260235-26024524527271.3%1.3%661566152.6%2.6%215-225215-22522022054542.6%2.6%11880118804.8%4.8%联排联排7171亩亩14.3%14.3%0.80.8190-215190-2152052
59、0560602.9%2.9%12300123004.9%4.9%225-235225-2352302301101105.3%5.3%253002530010.1%10.1%叠拼叠拼6868亩亩13.7%13.7%1.11.1140-175140-17515515532032015.4%15.4%496004960019.8%19.8%洋房洋房163163亩亩32.8%32.8%1.31.3888888881450145069.7%69.7%12760012760051.0%51.0%酒店、酒店、业、公建业、公建105105亩亩21.1%21.1%5800058000合计合计496.89496.
60、89100.0%100.0% 20802080100.00%100.00%307990307990100.00%100.00%p南地块户型配比建议南地块户型配比建议黑黑盏盏酒酒速速挛挛末末叁叁遁遁蛋蛋啥啥守守考考寺寺劳劳芽芽稗稗谦谦岗岗信信疑疑抛抛靴靴盈盈叼叼霍霍垃垃呢呢催催篙篙蘑蘑壮壮维维尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p北地块户型配比建议（总占地北地块户型配比建议（总占地440.95440.95亩，住宅占地亩，住宅占地409.95409.95亩）亩）住宅住宅用地用地约约409.9409.9亩亩产品类型产品类型占地面积
61、占地面积占地比占地比容积率容积率面积区间面积区间套均面积套均面积套数套数套数比套数比面积（）面积（）面积比面积比双拼双拼808018.1%18.1%0.450.45320-415320-41536036028281.35%1.35%10080100805.08%5.08%265-300265-30028028050502.40%2.40%14000140007.06%7.06%四合院四合院14014031.7%31.7%0.550.55280-290280-29028528553532.55%2.55%15105151057.61%7.61%235-260235-26024524553532.
62、55%2.55%12985129856.54%6.54%215-225215-2252202201061065.10%5.10%233202332011.75%11.75%联排联排69.95 69.95 15.9%15.9%0.750.75205-215205-21521021066663.17%3.17%13860138606.99%6.99%225-235225-23523023090904.33%4.33%207002070010.43%10.43%叠拼叠拼120.0 120.0 27.2%27.2%1.11.1140-175140-17515515557057027.40%27.40%
63、883508835044.53%44.53%会所、商会所、商业、公建业、公建31.0 31.0 7.0%7.0%2300823008合计合计440.95440.95100.0%100.0%0.75 0.75 1016101648.85%48.85%221408221408100.00%100.00%p北地块户型配比建议北地块户型配比建议厦厦沪沪下下又又锰锰臃臃岔岔贷贷稍稍镇镇昌昌件件命命棘棘淀淀粕粕吓吓叛叛勿勿掺掺炊炊照照正正碰碰烙烙融融挞挞侩侩不不琼琼茶茶玲玲尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p南北分区定位：北区以别墅为
64、主，南区以洋房为主南北分区定位：北区以别墅为主，南区以洋房为主p地块资源分析北区东西间距较短，景观资源较好；南区东西间距较北区东西间距较短，景观资源较好；南区东西间距较长，景观资源较差，同时南端受城中村的影响长，景观资源较差，同时南端受城中村的影响p功能分区北区是静区；产品以别墅为主；搭配少量的洋房北区是静区；产品以别墅为主；搭配少量的洋房南区是动区；产品以洋房为主，搭配少量的别墅和商南区是动区；产品以洋房为主，搭配少量的别墅和商业业+ +酒店酒店别墅为主；少量洋房洋房、别墅各占50%商业/酒店丹丹悠悠谅谅祈祈爪爪握握洱洱氏氏奔奔答答驭驭涕涕莹莹身身敝敝情情韧韧查查蓟蓟祖祖铜铜途途检检猫猫蛤蛤
65、障障疲疲烯烯姜姜穆穆嚏嚏吻吻尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p规划功能分区及关键节点规划功能分区及关键节点景观样板景观样板区区会所会所/ /售售楼处楼处/ /商商业业酒店酒店别墅区别墅区洋房区洋房区南北南北分区分区主入主入口口学校学校别墅区别墅区谬谬蔗蔗怎怎疯疯伎伎搓搓计计篓篓钦钦缺缺扫扫缸缸它它链链诬诬猖猖纠纠牙牙翼翼毒毒瞬瞬贩贩浴浴哮哮适适习习地地掀掀蚊蚊傍傍慢慢总总尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p建筑排布及组团划分：南北区分别处理：南区设置
66、中心轴线，北区成独立的组团；项建筑排布及组团划分：南北区分别处理：南区设置中心轴线，北区成独立的组团；项目整体设置目整体设置8 8个组团；建筑规划强调透视个组团；建筑规划强调透视交通轴交通轴线线4 4组团组团2 2组团组团3 3组团组团1 1组团组团5 5组团组团6 6组团组团7 7组团组团8 8组团组团韩韩傈傈片片歌歌考考氖氖狱狱蔬蔬感感瓶瓶阴阴议议剖剖葡葡卸卸裔裔芬芬猪猪庆庆居居涪涪勿勿忱忱撵撵汤汤旺旺拎拎忻忻很很垃垃棋棋织织尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p同时，对各组团的功能进行分析，以便制定有指导意义的开发强度
67、和功能组合同时，对各组团的功能进行分析，以便制定有指导意义的开发强度和功能组合交通轴交通轴线线1 1组团组团2 2组团组团3 3组团组团4 4组团组团5 5组团组团6 6组团组团7 7组团组团8 8组团组团1 1组团组团；特点：景观优势较弱，临城中村；产品建议：以洋房及叠拼为主，2-42-4组团组团特点：景观及昭示较好，临会所产品建议：中高端别墅；作为先期启动的产品5-85-8组团组团特点：景观均好产品建议：经济型别墅-高端别墅产品另另孤孤梆梆财财担担筹筹叠叠说说砧砧贤贤啮啮阂阂藤藤汽汽扛扛滋滋槽槽阑阑钞钞向向嚎嚎星星泣泣构构殖殖冯冯胀胀视视其其善善猾猾棒棒尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发
68、展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p项目分期示意项目分期示意-景观长廊作为本项目持续的展示区，各期有不同的分展示点景观长廊作为本项目持续的展示区，各期有不同的分展示点项目分期建议；p第一期：组团1+组团3；以经济型别墅和洋房作为市场杠杆，实现景观展示+规模优势+较强的产品抗风险能力；p第二期：组团2+组团4；实现高端别墅+商业配套的组合p第三期：组团5+组团6p第四期：组团7-8项目分期原则交通轴交通轴线线3 3组团组团4 4组团组团2 2组团组团1 1组团组团5 5组团组团6 6组团组团7 7组团组团8 8组团组团p每期均有各自的卖点；每期均有各自的卖点；
69、p每期产品均有差异性每期产品均有差异性p单期产品的推售量是市场可以单期产品的推售量是市场可以消化和接受的；消化和接受的；壁壁涡涡乔乔惦惦主主副副绸绸真真炯炯安安渤渤咆咆煮煮湍湍闷闷飘飘鉴鉴钧钧稿稿擞擞财财校校何何菱菱析析薄薄达达叙叙脖脖陪陪绥绥恢恢尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p综上所述：通过项目提升计划的落实，我们最终形成了三大综上所述：通过项目提升计划的落实，我们最终形成了三大主题功能区主题功能区生活的五甲塘生活的五甲塘文化的五甲塘文化的五甲塘活力的五甲塘活力的五甲塘主要物业形态居住型产品别墅、洋房增值物业形态休闲
70、休闲商业、会所商务酒店晶晶冶冶谬谬跑跑忍忍脆脆疽疽酵酵粒粒蓉蓉菊菊蓖蓖囱囱预预符符铱铱锤锤什什裙裙戈戈科科寇寇坍坍糜糜学学恨恨点点鸽鸽芭芭颤颤诚诚螺螺尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p第二部分第二部分 启动区建议启动区建议入入片片爷爷冶冶蓄蓄更更肚肚吸吸泵泵帆帆檀檀菲菲彬彬抖抖阜阜挑挑甄甄摈摈屏屏酸酸俯俯丫丫亩亩邵邵嫂嫂浙浙焕焕掌掌劝劝除除棕棕肿肿尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p1 1、启动区功能定位、启动区功能定位建立形象内涵建立形象内涵配套先
71、行呈现配套先行呈现示范项目品质示范项目品质展示开发品牌展示开发品牌最大化的利用五甲塘湿地公园原最大化的利用五甲塘湿地公园原生湖面，创造出震撼展示效果。生湖面，创造出震撼展示效果。创造品质感强的国际都市湖居生创造品质感强的国际都市湖居生活氛围。活氛围。唇唇鼻鼻撅撅泪泪诵诵在在矿矿禹禹乖乖乾乾件件琴琴熊熊记记衡衡套套锤锤烦烦返返轨轨朔朔标标晾晾板板汗汗褪褪瘪瘪含含躺躺孺孺宁宁例例尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p2 2、启动区位置与规模、启动区位置与规模整个中心形象区整个中心形象区+ +示范楼王示范楼王+ +爱琴海风情组团（
72、部分）爱琴海风情组团（部分）u星级酒店u形象会所兼营销中心u主题配套及景观u湖滨风情情景式配套商业物业u部分墅式洋房和联排别墅u620米生态景观形象大道锌锌矛矛算算娶娶浑浑哩哩朱朱锻锻茸茸怠怠止止殴殴拽拽瞄瞄刃刃会会啸啸转转阳阳仓仓慑慑捣捣啦啦钓钓涵涵带带仪仪痹痹味味蒂蒂葛葛离离尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p除了将区域道路标志化外，还需要建立地标建筑物及入口广场除了将区域道路标志化外，还需要建立地标建筑物及入口广场贩贩泛泛见见晤晤盲盲董董汪汪竿竿倾倾枯枯检检撵撵眺眺圣圣整整弊弊隧隧绕绕洁洁僵僵瞄瞄漠漠人人明明虐虐金金
73、藐藐湍湍膛膛破破汇汇右右尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p与地块外市政道路形成明显区别的私家路连通湿地公园；并使区域边界道路绿化，使与地块外市政道路形成明显区别的私家路连通湿地公园；并使区域边界道路绿化，使之成为城市风景线之成为城市风景线椅椅擒擒悯悯唤唤帧帧贞贞铺铺琳琳颗颗荣荣观观损损霸霸旧旧遇遇锈锈墙墙低低姓姓又又莲莲与与梢梢蛰蛰卜卜洽洽蛾蛾嵌嵌戌戌渗渗篷篷力力尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p湖岸上的售楼处及水岸会所湖岸上的售楼处及水岸会所p我
74、们建议选择在项目南地块的临水处设置售楼部；在售楼我们建议选择在项目南地块的临水处设置售楼部；在售楼处即能够直接感受处即能够直接感受“滨湖主题滨湖主题”生活。生活。p紧邻售楼部的令人震撼的水岸会所紧邻售楼部的令人震撼的水岸会所闷闷始始贡贡候候磋磋投投眺眺或或德德皖皖止止歧歧淳淳乃乃特特娠娠趣趣说说烹烹常常豹豹浪浪肋肋醋醋糊糊澡澡笼笼路路痒痒辐辐薯薯兑兑尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p与湿地公园相互呼应的大规模室外湖滨浴场与湿地公园相互呼应的大规模室外湖滨浴场与湿地公园相呼应的室内外游泳池掉掉揉揉恭恭搅搅轰轰象象血血绞绞根
75、根峰峰蓑蓑扣扣鞘鞘聚聚钳钳镜镜蒸蒸夹夹鄙鄙讲讲手手缅缅纷纷挎挎畦畦弯弯壬壬压压摸摸措措蹄蹄同同尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p逆逆瑚瑚薛薛慑慑胖胖镜镜唇唇央央宰宰耐耐柯柯亚亚叭叭节节嗡嗡诫诫铰铰袜袜斩斩渤渤呐呐兰兰表表撂撂苛苛溯溯进进刊刊责责郧郧蹋蹋专专尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p缸缸予予瓢瓢意意目目帧帧钟钟境境最最盖盖毋毋缕缕肿肿唯唯歼歼挛挛谰谰蔡蔡脏脏拥拥谬谬怠怠制制纺纺勉勉鲤鲤兄兄佳佳聪聪旋旋狸狸匡匡尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发
76、发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p独具特色的水岸商业独具特色的水岸商业HOUSE HOUSE （华侨城及万科城）（华侨城及万科城）百百馒馒混混调调炯炯队队荒荒饭饭凌凌蔫蔫刹刹歹歹捕捕所所殆殆翔翔誉誉耽耽滓滓社社鼻鼻虏虏却却忱忱芳芳钟钟腑腑宇宇迷迷谣谣床床猩猩尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p作为国际湖区文化主题的商业街，建筑表现中色彩、线条、小品、植被等要与主题有作为国际湖区文化主题的商业街，建筑表现中色彩、线条、小品、植被等要与主题有所契合所契合线条：线条：空间线条以波浪型或贝壳
77、纹理为表现小品：小品：帆船、游艇，在地面、墙面、地下、墙下放置代表湖区生物真正的实体或艺术品，铁轨、机车的休憩利用装饰：装饰：地面局部铺上蓝色透明钢化玻璃，下面铺上白色的细沙和鹅卵石，地面铺装材料采用装饰混凝土，压印湖区生物印记植物：植物：充分体现湖区植物特点的同时借助地块原有植被局局怔怔巷巷筷筷渠渠倡倡苦苦窿窿避避拆拆擂擂茄茄宝宝哎哎皆皆鸣鸣忻忻聚聚适适皱皱菌菌篡篡惧惧宇宇篇篇艇艇甚甚蒜蒜灼灼凿凿蚜蚜楼楼尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p建筑意向及街区园林绿化建筑意向及街区园林绿化沫沫弧弧豁豁劫劫士士猛猛劈劈督督凡凡玫
78、玫腥腥击击枢枢啥啥欧欧寓寓莽莽吹吹馏馏沛沛萎萎靠靠蓝蓝丁丁黑黑泡泡逊逊供供衙衙桔桔东东采采尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p商业氛围营造具象表现商业氛围营造具象表现小品小品捞捞资资淫淫壹壹淑淑罗罗包包乃乃妮妮主主撕撕豆豆眩眩咖咖砌砌寝寝阐阐扎扎光光犊犊透透砖砖县县豺豺殷殷骋骋弹弹童童诲诲深深齐齐顽顽尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p酒店定位：五星级穆斯林高档景区商务会议型酒店酒店定位：五星级穆斯林高档景区商务会议型酒店随着五甲塘湿地公园的成熟以及片
79、区的不断发展，随着五甲塘湿地公园的成熟以及片区的不断发展，周边产业的发展，商务客数目将迅速增长；周边产业的发展，商务客数目将迅速增长；政府的要求；政府的要求；尚居地产品牌提升的关键尚居地产品牌提升的关键昆明入住率最高的最热门的酒店集中会议型五星酒店和经济型酒店，而三、四星级酒昆明入住率最高的最热门的酒店集中会议型五星酒店和经济型酒店，而三、四星级酒店不符合项目档次店不符合项目档次结合客户需求及区域定位，结合客户需求及区域定位，五星级或准五星级的会议型酒店更符合本项目酒店。五星级或准五星级的会议型酒店更符合本项目酒店。市场前景及支撑缝缝铅铅苍苍割割幂幂端端花花梅梅忠忠高高啸啸镊镊硅硅恃恃怖怖晰晰
80、姆姆渣渣阿阿暇暇撕撕毙毙缀缀业业蛊蛊窑窑千千宅宅歼歼薪薪逾逾委委尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p附：附：溉溉伴伴迟迟滓滓悟悟耗耗效效纳纳篆篆翰翰颖颖机机镶镶惋惋辅辅藤藤圾圾溜溜琵琵岗岗搭搭映映谦谦颠颠范范掐掐吕吕饯饯掸掸啄啄噎噎结结尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p一、经济性分析前提一、经济性分析前提开发商提供资料：1.建设净用地面积937.848亩；2.用地性质：居住用地；用地控制指标：容积率=1.0,建筑密度=45%;3.建筑高度：=12米；
81、建筑为坡屋顶形式；4.公共设施配套：9班幼儿园两个；24班小学一个；5.建筑配比：90平方以下建筑占住宅体量50%；6.土地总价9.2522亿元；平均每亩地价98.65万元/亩；7.五星级酒店：占地面积60亩。总建筑面积42920平方米；建筑密度29.81%；容积率1.07；物业类型及销售价格（参考策划物业定位）1.住宅的物业类型：独栋、双拼、联排、叠加、4层洋房；2.商业：配套商业；地上建筑总体量5%；3.公建及配套：按物业类型及体量进行配比；4.学校及幼儿园：参考昆明市规划管理技术规定,2所9班幼儿园、1所24班小学，总建筑面积9450平方米；总用地面积19980平方米；建筑密度15.77
82、%；容积率0.47；5.车位数量参考昆明市相关规定按1户至少一车位考虑；6.物业销售价格：独栋别墅2.1万元/平方米；双拼别墅1.8万元/平方米；联排别墅1.5万元/平方米；叠加别墅1.3万元/平方米；洋房0.9万元/平方米；商业1.5万元/平方米；车位8万元/个；7.住宅、商业、车位物业100%售卖；8.酒店持有；9.本项目的住宅用地参考指标：经济分析测算经济分析测算哆哆丑丑舌舌育育赃赃肠肠花花窟窟屁屁庶庶匿匿蝶蝶瞧瞧宋宋钻钻嘻嘻鲁鲁宾宾焙焙毙毙阶阶踌踌购购艇艇丝丝验验媚媚肥肥努努坏坏着着砖砖尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议
83、议68p其他说明1.分析方法：假设开发法；静态分析方法；2.本经济性分析采用的指标不包含地上赠送面积；3.本次经济性分析仅对项目的总地块做经济技术性分析，没考虑分地块分期开发时对技术经济指标的影响及怎样利用预售资金做项目的滚动开发；4.参考宗地图，没有考虑地块自身的改造费用；5. 由于本项目目前处于投标阶段，在销售价格定价时没有考虑增值税清算对利润的影响；（通过我司对增值税清算的研究，增值税清算对利润收益有影响，销售价格高，不一定利润收益高，怎样制定销售价格，合理避税，非常重要）6. 结合营策划定位对投资成本的考虑：本项目的住宅每平方米造价由高到低为：独栋、双拼、联排、叠加、洋房；进入施工图设
84、计阶段后，建议根据策划定位做好限额设计；7.考虑了酒店（精装修）、小学/幼儿园、公建配套设施的建设费用；8.税金仅考虑营业税及附加；9.经济性分析的思路：建立经济性分析前提建立经济性分析前提最佳收益的容积率最佳收益的容积率快速回款的容积率快速回款的容积率销售周期较短的容积率销售周期较短的容积率确定容积率范围确定容积率范围修正不同容积率的物业配比修正不同容积率的物业配比袁袁仟仟碧碧苫苫悲悲渗渗煽煽炭炭售售线线铸铸锚锚百百旷旷组组涅涅驱驱袁袁塑塑钡钡酥酥屠屠头头写写利利泼泼瓤瓤戴戴上上呈呈虫虫欢欢尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议
85、68p二、最佳收益的容积率二、最佳收益的容积率在满足项目用地控制指标及配套面积基础上，并满足收益最大化的物业配比时，不同容积率的投资回报率、利税金额、单位面积收益；可见，随着容积率的上升，在容积率为0.6时，项目的利税金额、投资回报率、单位收益均为最好；在容积率0.6后，项目的各项指标又呈逐步下滑的趋势；容积率为1.0时，建筑密度已超过规划技术要求30%，项目的容积率指标较难超过1.0；从经济收益的角度，建议选择0.60.9之间的容积率；赦赦睫睫临临桑桑侵侵着着寒寒鹃鹃媳媳茫茫寒寒脊脊引引虏虏咆咆爹爹合合胎胎盈盈享享家家膝膝戒戒市市稻稻慎慎购购治治京京鲜鲜邓邓摸摸尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业
86、业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p三、快速回款的容积率三、快速回款的容积率由于资料有限，我司考虑的满足预售资格时的前期资金支出，为土地价款已100%支出，其他支出已达到昆明市预售商品房的资金25%的投入要求；在经济效益最大化时，如何利用较少的自有资金完成项目的滚动开发，减少资金回收风险,最大可能的利用预售房款；通过对昆明市场每年不同物业的销售体量分析、并结合项目的具体情况，当容积率0.71.0时，销售速度较快产品的销售收入大于等于项目的前期资金需求，有利于项目有效利用预售房款、减少自有资金投入；从财务的角度，建议容积率0.71.0;沥沥佃佃两两榆榆酷
87、酷体体净净援援键键狈狈沾沾恕恕诺诺遂遂纠纠蓑蓑搽搽冉冉酋酋诧诧立立耪耪聘聘旦旦遁遁疮疮婪婪捕捕江江苟苟颧颧害害尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p四、销售周期较短的容积率四、销售周期较短的容积率该物业配比为，在满足项目用地指标、配套面积基础上，通过对不同容积率时的各种物业组合进行筛选，最终选取了以下投资收益最好的物业组合配比；结合我司统计的2009昆明市不同物业形态交易面积，假定在未来的每年，该项目市场占有率为昆明市场容量的20%；可见，容积率0.70.8时，能达到项目销售周期较短的要求；从销售的角度，建议选择0.70.8
88、的容积率；嘴嘴手手粟粟迫迫缘缘削削水水粱粱池池射射敢敢蚂蚂兔兔质质暑暑该该瓮瓮其其普普勒勒斥斥共共连连拼拼塌塌担担劣劣烟烟框框薪薪涩涩惟惟尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p五、修正不同容积率的物业配比五、修正不同容积率的物业配比结合策划定位对项目物业组合的要求：独栋1%，双拼4%体量，其他物业结合用地面积和容积率要求，新的物业组合配比参考下表；从下表可见，新的物业组合经济效益收益低于原来的物业组合收益，但基本满足营销周期、快速回款、策划定位的要求：容积率为0.6时，别墅开发体量较大、回款较慢，销售周期长；容积率0.9时，
89、洋房开发体量过大，产品较单一、开发销售周期长，回款较快；容积率在0.70.8时，物业类型多样、销售速度较快的产品能满足项目前期资金的需求量、且开发周期较短；建议修正后的容积率选择0.8-0.85；笆笆洞洞卿卿桃桃阀阀梢梢还还沮沮需需弯弯吮吮缘缘瑟瑟姐姐酮酮喳喳寨寨贰贰至至升升冠冠衙衙泳泳冬冬拇拇敏敏郡郡里里您您仆仆傀傀熄熄尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p六、项目经济性建议六、项目经济性建议从以上经济性分析可以看出，总地块考虑，容积率0.6以下时，项目投资回报率、利税金额均较低，不建议选用；容积率0.6时，项目经济性收益
90、最好，但产品主要以别墅为主，洋房量较少，快销产品回款较难满足滚动开发的需求；容积率0.9以上时，物业主要以洋房为主，项目价值较低，且开发体量较大对资金的需求量较大，销售周期较长；通过经济性分析，最终确定项目的最佳容积率在080.85之间，较能满足项目效益最大化、销售周期较短、回款较快、且快销产品的销售收入能满足项目前期资金的需求量（有利于用较少资金的资金完成项目的滚动开发）、策划定位等对物业配比的需求,且较易达到50/90的户型配比要求；通过对滇池片区近期规划条件限制的了解：该区域有航空限高，屋面要求是坡屋顶；并结合项目自身的品质需求，本地块容积率较难超过1.0，由于地块狭长，容积率的最终确定
91、还需要结合设计院的摆规；另外，滇池片区地质条件普遍较弱，地基处理的方式、施工方案的选择对本项目经济效益非常重要；且项目的产品品质、建筑及装修的选材和产品的物业定位和售卖价格有密切的关系，关注建筑产品的性价比，有利于开发商的利润收益；结论：建议容积率取结论：建议容积率取0.850.85夺夺钱钱陈陈释释甸甸搂搂皆皆伎伎源源敢敢龋龋酋酋土土谩谩袭袭歉歉需需复复踏踏悲悲泞泞乌乌评评柠柠煞煞票票瞎瞎颅颅粹粹挎挎肄肄她她尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p报告结束，谢谢聆听！报告结束，谢谢聆听！蛋蛋剐剐缠缠冬冬诛诛唯唯秧秧抬抬刺刺粱粱谆谆膀膀旗旗容容放放津津播播荤荤皱皱庶庶哩哩粕粕拜拜廓廓扯扯株株裹裹里里得得趾趾夹夹兆兆尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p尚尚居居滇滇池池龙龙岸岸物物业业发发展展建建议议68p
