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1、不动产登记操作规范解读国土资源部不动产登记中心登记制度处 张富刚 博士/研究员010-66557842 工作回顾1物权法（2007年）：第10条第2款：国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 第246条：法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。不动产登记暂行条例实施细则不动产登记暂行条例中华人民共和国物权法不动产登记技术规程等法律法律法规法规规章规章规范性文件规范性文件不动产登记操作规范等行业标准行业标准不动产登记数据库标准等技术规范技术规范制度顶层设计2不动产登记法不动产登记
2、法不动产权利法不动产权利法民法典（民法典（2017）自然资源统一确权登记办法（自然资源统一确权登记办法（2016）不动产确权与争议调处办法？规规范范的的体体例例结结构构1 一般规定2 申请3 受理4 审核5 登簿6 核发证书或者证明总 则7 集体土地所有权登记 8 国有建设用地使用权登记 9 国有建设用地使用权及房屋所有权登记10 宅基地使用权及房屋所有权登记11 集体建设用地使用权及建筑物、 构筑物所有权登记12 海域使用权及建筑物、构筑物所有权登记13 地役权登记14 抵押权登记15 预告登记16 更正登记17 异议登记18 查封登记19 登记资料管理20 登记资料查询分 则附 录A.1
3、不动产登记申请书A.2 通知书、决定书、告知书A.3 公告文书A.4 不动产实地查看记录表A.5 询问记录A.6 不动产登记资料查询文书A.7 授权委托书A.8 承诺书A.9 具结书条例的基本制度构架1功能定位功能定位2法定原则法定原则3基本概念基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖5登记能力登记能力11法律责任法律责任核核心心制制度度内内容容三三6登记机构和人员登记机构和人员12附附 则则不动产权利登记其他登记功功功功 能能能能 定定定定 位位位位1 不动产登记的性质：行政行为说？民事行为说？双重属性说？ 不动产登
4、记是重要的物权公示方式，贯彻物权的公示公信原则，不创设新权利义务关系（意思自治），属于程序性行政行为。 不动产登记在法律属性上有双重性，它既是登记机构实施的公法行为，也是对民事主体的物权归属产生重要影响的私法行为。针对前一属性，本条例侧重于规范，以促进登记机构依法行为；针对后一属性，本条例侧重于保护，维护合法权益。 科学把握：调查确权登记调处工作边界功功功功 能能能能 定定定定 位位位位1新时期不动产登记复议、诉讼的重点领域： 职责整合时点前后登记错误的责任分配 信息公开查询与资料查询 信访与法定途径 登记与审批交易职责的厘定 行政与民事交错对应条例的基本制度构架1功能定位功能定位2法定原则法
5、定原则3基本概念基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖5登记能力登记能力11法律责任法律责任核核心心制制度度内内容容三三6登记机构和人员登记机构和人员12附附 则则法法法法 定定定定 原原原原 则则则则2 21 1、工作原则、工作原则保护权益保护权益（第（第1 1条）条）严格管理严格管理（第（第4 4条第条第2 2款）款）方便群众方便群众（第（第4 4条第条第2 2款）款）2 2、法律原则、法律原则统一登记原则统一登记原则（第（第4 4条第条第1 1款）款）合法登记原则合法登记原则（第（第2 2条第条第1 1款）款）
6、申请登记原则申请登记原则（第（第1414条）条）属地登记原则属地登记原则（第（第7 7条）条）稳定连续原则稳定连续原则（第（第4 4条第条第2 2款、款、第第3 3款）款）法法法法 定定定定 原原原原 则则则则2 2一体登记原则细则： 房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。规范： 房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登记应当与其所附着的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。 土地使用权、海域使用权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该土地、海域范围内符合登记条件的房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权应
7、当一并登记。（合法登记原则） 房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物占用范围内的土地使用权、海域使用权应当一并登记。法法法法 定定定定 原原原原 则则则则2 2依申请登记原则细则： 不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及实施细则另有规定的除外。规范： 不动产登记应当依照当事人的申请进行，但下列情形除外： 1 不动产登记机构依据人民法院、人民检察院等国家有权机关依法作出的嘱托文件直接办理登记的；（依嘱托登记） 2 不动产登记机构依据法律、行政法规或者实施细则的规定依职权直接登记的。
8、（依职权登记）法法法法 定定定定 原原原原 则则则则2 2连续登记原则： 未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但下列情形除外： 1 预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的； 2 在建建筑物抵押权登记的；3 预查封登记的；4 法律、行政法规规定的其他情形。属地登记原则： 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。（国务院批准用岛用海和国有重点林区等例外）条例的基本制度构架1功能定位功能定位2法定原则法定原则3基本概念基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖5登记能力登记能力11法律责
9、任法律责任核核心心制制度度内内容容三三6登记机构和人员登记机构和人员12附附 则则 规范关于不动产单元的细化规范关于不动产单元的细化 不不动动产产登登记记应应当当以以不不动动产产单单元元为为基基本本单单位位进进行行登登记记。不不动动产产单单元元是是指指权权属属界界线线封封闭闭且且具具有有独独立立使使用用价价值值的的空空间间。独独立立使使用用价价值值的的空间应当足以实现相应的用途，并可以独立利用。空间应当足以实现相应的用途，并可以独立利用。 1 1. .没没有有房房屋屋等等建建筑筑物物、构构筑筑物物以以及及森森林林、林林木木定定着着物物的的，以以土土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。地、海
10、域权属界线封闭的空间为不动产单元。 2 2. .有有房房屋屋等等建建筑筑物物以以及及森森林林、林林木木定定着着物物的的，以以该该房房屋屋等等建建筑筑物物以以及及森森林林、林林木木定定着着物物与与土土地地、海海域域权权属属界界线线封封闭闭的的空空间间为为不不动动产单元。产单元。 3 3. .有有地地下下车车库库、商商铺铺等等具具有有独独立立使使用用价价值值的的特特定定空空间间或或者者码码头头、油油库库、隧隧道道、桥桥梁梁等等构构筑筑物物的的，以以该该特特定定空空间间或或者者构构筑筑物物与与土土地地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。海域权属界线封闭的空间为不动产单元。基基基基 本本本本 概概概
11、概 念念念念3 31.3.2 不动产单元编码 不动产单元应当按照不动产单元设定与代码编制规则（试行）的规定进行设定与编码。不动产登记机构（国土资源主管部门）负责本辖区范围内的不动产单元代码编制、变更与管理工作，确保不动产单元编码代码的唯一性。基基基基 本本本本 概概概概 念念念念3 3 不动产单元代码由宗地（宗海）代码加上定着物代码构成，采用七层28位层次码结构。具有定位作用和关联作用。1.4.1： 不动产登记申请前，需要进行不动产权籍调查的，应当依据不动产权籍调查相关技术规定开展不动产权籍调查。不动产权籍调查包括不动产权属调查和不动产测量。 1.申请人申请不动产首次登记前，应当以宗地、宗海为
12、基础，以不动产单元为基本单位，开展不动产权籍调查。其中，政府组织开展的集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权的首次登记所需的权籍调查成果不动产权籍调查成果，由人民政府有关部门组织获取。 2.申请人申请不动产变更、转移等登记，不动产界址未发生变化的，可以沿用原不动产权籍调查成果；不动产界址发生变化，或界址无变化但未进行过权籍调查或无法提供不动产权籍调查成果的，应当补充或重新开展不动产权籍调查。 3.前期行业管理中已经产生或部分产生，并经行业主管部门或其授权机构确认的，符合不动产登记要求的不动产权籍调查成果，可继续沿用。权权权权 籍籍籍籍 调调调调 查查查查4 41.4.
13、2： 不动产登记机构（国土资源主管部门）应当加强不动产权籍调查成果的审核确认，结合日常登记实时更新权籍调查数据库，确保不动产权籍调查数据的现势、有效和安全。目前,针对登记与权籍调查的衔接缺乏明确规定，导致存在“两张皮”现象，权籍调查数据可能不符合登记要求，权籍调查数据库也没有根据登记的最新成果及时更新。为此，规范专门规定了不动产权籍调查，实行权籍调查前置。权权权权 籍籍籍籍 调调调调 查查查查4 4条例的基本制度构架1功能定位功能定位2法定原则法定原则3基本概念基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖5登记能力登记能力
14、11法律责任法律责任核核心心制制度度内内容容三三6登记机构和人员登记机构和人员12附附 则则登登登登 记记记记 类类类类 型型型型4 4变更登记界定与适用 指因权利人的姓名或者名称、身份证类型或身份证明号码发生变更，不动产的所在街道或门牌号等坐落、名称、用途、面积等自然状况发生变更，不动产权利期限、来源等权利状况发生变化等不涉及不动产权属转移而进行的登记。（一）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；（二）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；（三）不动产权利期限、来源等状况发生变化的；（四）同一权利人分割或者合并不动产的；（五）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期
15、限、抵押权顺位发生变化的；（六）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；（七）地役权的利用目的、方法等发生变化的；（八）共有性质发生变更的；（九）法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记： 不动产设有不动产设有抵押权、地役权或被查封的抵押权、地役权或被查封的，因权利人名称、身份证明类型及号码，因权利人名称、身份证明类型及号码，不动产坐落发生变化或自然灾害导致部分不动产灭失的情形而不动产坐落发生变化或自然灾害导致部分不动产灭失的情形而申请的变更登记申请的变更登记，可以可以办理。办理。因因通过协议改
16、变不动产的面积、用途、期限等内容通过协议改变不动产的面积、用途、期限等内容申请变更登记，对抵押权人、申请变更登记，对抵押权人、地役权人地役权人产生不利影响的产生不利影响的，应当出具抵押权人、地役权人，应当出具抵押权人、地役权人同意变更的书面材料。同意变更的书面材料。 登登登登 记记记记 类类类类 型型型型4 4注销登记界定及情形适用 指因不动产权利消灭而进行的登记。（一）不动产灭失的；（二）权利人放弃不动产权利的；（三）不动产被依法没收、征收或者收回的；（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；（五）法律、行政法规规定的其他情形。 注意：不动产上已经设立抵押权、地役权或者已
17、经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。 【注意注意】规范在具体各类不动产权利注销登记审查要点中有具体衔接，并补充完善了查封登记情形。有下列情形之一的，应当办理注销登记：条例的基本制度构架1功能定位功能定位2法定原则法定原则3基本概念基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖5登记能力登记能力11法律责任法律责任核核心心制制度度内内容容三三6登记机构和人员登记机构和人员12附附 则则登登登登记记记记机机机机构构构构和和和和人人人人员员员员
18、6 6 规范关于不动产登记机构风险防控管理的要求：不动产登记机构应当建立与不动产登记风险相适宜的内部管理机制。不动产登记机构应当依据登记程序和管理需要合理设置登记岗位。 1.不动产登记的审核、登簿应当由与其岗位相适应的不动产登记工作人员负责。 2.不动产登记机构宜建立不动产登记风险管理制度，设置登记质量管理岗位负责登记质量检查、监督和登记风险评估、控制工作。不动产登记机构可以建立不动产登记会审制度，会审管辖范围内的不动产登记重大疑难事项。不动产登记机构宜根据相关业务规则，通过信息化手段对相互冲突的业务进行限制或者提醒，以降低登记风险。 【具体要求具体要求】不动产登记机构宜通过以下方式对登记业务
19、中发现的已失效的查封登记和异议登记进行有效管理：1.采用电子登记簿的，查封登记或者异议登记失效后，宜在信息系统中及时解除相应的控制或者提醒，注明相应的法律依据；2.采用纸质登记簿的，查封登记或者异议登记失效后，宜在不动产登记簿附记中注明相应的法律依据。 条例的基本制度构架1功能定位功能定位2法定原则法定原则3基本概念基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖5登记能力登记能力11法律责任法律责任核核心心制制度度内内容容三三6登记机构和人员登记机构和人员12附附 则则登登登登 记记记记 管管管管 辖辖辖辖7 7规范的细化：
20、 跨行政区域的不动产登记，由所跨行政区域的不动产登记机构分别办理。 不动产登记单元跨行政区域且无法分别办理的，由所跨行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由先受理登记申请的不动产登记机构向共同的上一级人民政府不动产登记主管部门提出指定办理申请。 不动产登记机构经协商确定或者依指定办理跨行政区域不动产登记的登记机构，应当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、总面积、跨区域面积、用途、权利类型等登记结果书面告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构；条例的基本制度构架1功能定位功能定位2法定原则法定原则3基本概念基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4
21、登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖5登记能力登记能力11法律责任法律责任核核心心制制度度内内容容三三6登记机构和人员登记机构和人员12附附 则则不不不不动动动动产产产产登登登登记记记记簿簿簿簿8 8统一体现物的编成原则。对于土地承包经营权采取人的编成原则的做法进行技术衔接处理。以宗地和宗海为单位编成，彰显以土地和海域为基础的原则，可以实现无缝衔接和本底全覆盖。登记簿编成不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。宗地或宗海权属界线发生变化的，应当重新建簿，并实现与原登记簿不动产登记簿关联。条例的基本制度构架1功能
22、定位功能定位2法定原则法定原则3基本概念基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖5登记能力登记能力11法律责任法律责任核核心心制制度度内内容容三三6登记机构和人员登记机构和人员12附附 则则登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 91.依申请的程序：申请受理审核登簿2.依嘱托的程序：嘱托接受嘱托审核登簿3.依职权的程序：启动审核登簿 我国不动产登记具有物权变动效力，具有公示性和公信力，登记程序的合法性和规范性，将为登记结果的准确性和真实性提供保障。1.1.2 不动产登记机构应严格贯彻落实物权法条例及实施细则
23、的规定，依法确定申请人申请登记所需材料的种类和范围，并将所需材料目录在不动产登记机构办公场所和门户网站公布。不动产登记机构不得随意扩大登记申请材料的种类和范围，法律、行政法规以及实施细则没有规定的材料，不得作为登记申请材料。【规规范范】重重申申：登登记记申申请请材材料料的的种种类类和和范范围围确确定定必必须须坚坚持持法法定定化化，以以充分彰显便民利民之立法精神！充分彰显便民利民之立法精神！登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9规范规定的总体要求1.1.4：不动产登记机构应严格按照法律、行政法规要求，规范不动产登记申请、受理、审核、登簿、发证等环节，严禁随意拆分登记职责，确保不动
24、产登记流程和登记职责的完整性。 没有法律、行政法规以及实施细则依据而设置的前置条件，不动产登记机构不得将其纳入不动产登记的业务流程。【规规范范】重重申申：除法律法规与实施细则外，不得非法额外设置登记前置条件，强调依法行政、规范登记。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9规范规定的总体要求1.1.5 不动产登记过渡期内，农业部会同国土资源部等部门负责指导农村土地承包经营权的统一登记工作，按照农业部有关规定办理耕地的土地承包经营权。耕地以外的承包经营权登记、国有农用地的使用权登记和森林、林木所有权登记，按照条例实施细则的有关规定办理。本规范不再另行规定。【规规范范】补补充充：过过渡
25、渡时时期期，土土地地承承包包经经营营权权登登记记特特殊殊对对待待，本本在在进进行行专门细化。专门细化。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9规范规定的总体要求登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9依申请登记办理依申请登记办理登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9申请受理审核登簿发证登记已经完成登记已经完成 (物权法物权法第第14条条)登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9登记申请2.1.3 共同申请共有不动产的登记，应当由全体共有人共同申请。按份共有人转让、抵押其享有的不动产份额，应当与受让人或者抵押权人共同申请。受让人是共有人以
26、外的人的，还应当提交其他共有人同意的书面材料。属于下列情形之一的，可以由部分共有人申请： 1.共有的不动产因共有人姓名、名称发生变化申请变更登记的，可以由姓名、名称发生变化的权利人申请； 2.不动产的坐落、界址、用途、面积等自然状况发生变化的，可以由共有人中的一人或多人申请。规范关于共有不动产申请登记的特殊规定登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9登记申请第15条： “当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。”规范细化： 申请不动产登记，申请人本人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所提交申请材料并接受不动产登记机构工作人员的询问。 具备技术条件的不动产
27、登记机构，应当留存当事人到场申请的照片；具备条件的，也可以按照当事人申请留存当事人指纹或设定密码。 【注意】代理包括法定代理与委托代理。代理人可以是普通的民事主体，也可以是专业从事不动产代理的机构和人员。 【注意】到场申请与网络申请？网上预约与申请受理的关系？登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9关于监护人的代为申请考虑关于监护人的代为申请考虑登记申请的代理细则细则规定：规定：（1）无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。（2）监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还
28、应当提供为被监护人利益的书面保证。（3）父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。规范规范细化：细化： 监护关系证明材料可以是户口簿、监护关系公证书、出生医学证明，或所在单位、居民委员会、村民委员会或人民法院指定监护人的证明材料。还明确需提交“被监护人为无民事行为能力人、限制民事行为能力人的证明材料”登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9委托代理登记申请的代理当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。自
29、然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。境外申请人委托他人办理处分不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。 【规范要求规范要求】：代理人为两人或者两人以上，代为处分不动产的，全部代理人应当共同代为申请，但授权委托书另有规定的除外。 登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9 符合以下情形之一的，申请人可以一并申请。申请人一并申请的，不动产登记机构应当一并受理，就不同的登记事项依次分别记载于不动产登记簿的相应簿页。 1.预购商品房预告登记与预购商品房抵押预告登记； 2.预购商品房预告登
30、记转转房屋所有权登记与预购商品房抵押预告登记转转抵押权登记； 3.建筑物所有权首次登记与在建建筑物抵押权登记转转建筑物抵押权登记； 4.不动产变更登记导致抵押权变更的，不动产变更登记与抵押权变更登记； 5.不动产变更、转移登记致使地役权变更、转移的，不动产变更登记、转移登记与地役权变更、转移登记； 6.不动产坐落位置等自然状况发生变化的，可以与前述情形发生后申请办理的登记一并办理； 7.本规范规定以及不动产登记机构认为可以合并办理的其他情形。规范关于一并申请情形的补充规定登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9申请材料1.8.4.1：申请人申请不动产登记，提交下列相应的身份证明材
31、料：境内自然人：提交居民身份证或军官证、士官证；身份证遗失的，应提交临时身份证。未成年人可以提交居民身份证或户口簿；香港、澳门特别行政区自然人：提交香港、澳门特别行政区居民身份证、护照，或者来往内地通行证； 台湾地区自然人：提交台湾居民来往大陆通行证，或者台胞证； 华侨：提交中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件； 外籍自然人：中国政府主管机关签发的居留证件，或者其所在国护照； 境内法人或其他组织：营业执照，或者组织机构代码证，或者其他身份登记证明；香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的法人或其他组织：提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明；境外法人或其他组织：提交其在境
32、内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明。 已已经经登登记记的的不不动动产产，因因其其权权利利人人的的姓姓名名、身身份份证证明明类类型型或或者者身身份份证证明明号号码码等等内内容容发发生生变变更更的的，申申请请人人申申请请办办理理该该不不动动产产的的登登记记事事项项时时，应应当当提提供能够证实其身份变更的材料。供能够证实其身份变更的材料。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9关于申请材料的具体要求申请材料细则：申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。
33、规范： 1.1.3：申请人的申请材料应当依法提供原件，不动产登记机构可以依据实时互通共享取得的信息，对申请材料进行核对。能够通过部门间实时共享取得相关材料原件的，不得要求申请人重复提交。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9申请材料规范关于五大类法律文书的特殊规定：u申请人提交的人民法院裁判文书、仲裁委员会裁决书应当为已生效的法律文书。提交一审法院裁判文书的，应当同时提交法院出具的裁判文书已经生效的证明文件等相关材料，即时生效的裁定书、经双方当事人签字的调解书除外。u香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区形成的司法文书，应经境内不动产所在地中级人民法院裁定予以承认或执行。香港
34、特别行政区形成的具有债权款项支付的民商事案件除外。u外国司法文书应经境内不动产所在地中级人民法院按国际司法协助的方式裁定予以承认或执行。u需要协助执行的生效法律文书应当由该法律文书作出机关的工作人员送达，送达时应当提供工作证件和执行公务的证明文件。人民法院直接送达法律文书有困难的，可以委托其他法院代为送达。u香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的公证文书及与我国有外交关系的国家出具的公证文书按照司法部等国家有关规定进行认证与转递。 登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9登记原因证明材料申请材料细则：因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全
35、部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。规范的衔接：1.8.6. 因继承、受遗赠取得不动产申请登记的，申请人提交经公证的材料或者生效的法律文书，按条例实施细则的相关规定办理登记。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9关于公证的问题：操作需求、制度供给与司法实践三者的协调。申请材料p 1991年司法部、建设部关于房屋登记管理中加强公证的联合通知。房地产登记技术规程规定：用于申请房地产登记的下列材料应经公证：1.因继承、受遗赠事实申请相关房地产登记的继承文书、受遗赠文书，但人民法院的生效法律文书确认相关房地产的继承、
36、受遗赠事实的除外；2.境外申请人委托他人申请房地产登记的委托书；3.父母之外其他人处分未成年人的房地产申请登记的，应提供对未成年人享有监护权的证明，但人民法院指定监护除外。p公证法第十一条：“法律、行政法规规定应当公证的事项，有关自然人、法人或者其他组织应当向公证机构申请办理公证。”p主要考虑：缺乏依据，违背自愿申请原则，增加负担。p比较法上德国、法国的公证前置做法；物权法背景；职业责任保险与赔偿基金；公正程序规则（2006）申请人不提交经公证的材料或者生效的法律文书，可以按照下列程序办理：1.8.6.1 申请人提交的申请材料包括： p所有继承人或受遗赠人的身份证、户口簿或其它身份证明；p被继
37、承人或遗赠人的死亡证明，包括医疗机构出具的死亡证明；公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明；人民法院宣告死亡的判决书；其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等； p所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明 ，包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明，公安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料等；放弃继承的，应当在不动产登记机构办公场所，在不动产登记机构人员的见证下，签署放弃继承权的声明；p继承人已死亡的，代位继承人或转继承人可参照上述材料提供；p被继承人或遗赠人享有不动产权利的材料；p被继承人或遗赠人生前有遗嘱或者遗赠扶养协议的，提交其
38、全部遗嘱或者遗赠扶养协议；p被继承人或遗赠人生前与配偶有财产约定的，提交书面约定协议。 登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9规范关于继承、受遗赠不动产登记的细化设计1.8.6.2 受理登记前应由全部法定继承人或受遗赠人共同到不动产所在地的不动产登记机构进行继承材料查验。 不动产登记机构应重点查验当事人的身份是否属实、当事人与被继承人或遗赠人的亲属关系是否属实、被继承人或遗赠人有无其他继承人、被继承人或遗赠人和已经死亡的继承人或受遗赠人的死亡事实是否属实、被继承人或遗赠人生前有无遗嘱或者遗赠扶养协议、申请继承的遗产是否属于被继承人或遗赠人个人所有等，并要求申请人签署继承（受遗赠
39、）不动产登记具结书。并要求申请人签署继承（受遗赠）不动产登记具结书。1.8.6.3 不动产登记机构可以就继承人或受遗赠人是否齐全、是否愿意接受或放弃继承、就不动产继承协议或遗嘱内容及真实性是否有异议、所提交的资料是否真实等内容进行询问，并做好记录，由全部相关人员签字确认。1.8.6.4 经查验或询问，符合受理条件的，不动产登记机构应当予以受理。1.8.6.5 受理后，不动产登记机构应按照本规范第4章的审核规则进行审核。认为需要进一步核实情况的，可以发函给出具证明材料的单位、被继承人或遗赠人原所在单位或居住地的村委会、居委会核实相关情况。1.8.6.6 对拟登记的不动产登记事项在不动产登记机构门
40、户网站进行公示，公示期不少于15个工作日。公示期满无异议的，将申请登记事项记载于不动产登记簿。 （注意：是公示，而非公告）登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9继承（受遗赠）不动产登记具结书继承（受遗赠）不动产登记具结书申请人： 身份证明号码: 被继承人（遗赠人）： 身份证明号码 申请人 因继承（受遗赠）被继承人（遗赠人）的不动产，于 年 月 日向（不动产登记机构） 申请办理不动产登记，并提供了 等证明材料，并保证以下事项的真实性： 一、被继承人（遗赠人） 于 年 月 日在 死亡。 二、被继承人（遗赠人）的不动产坐落于 。
41、三、被继承人（遗赠人）的不动产由 继承（受遗赠）。 四、除第三项列举的继承人（受遗赠人）外，无其他任何继承人（受遗赠人）。 以上情况如有不实，本人愿承担一切法律责任, 特此具结。 具结人签名（盖章）： 年 月 日登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9部分登记申请人撤回登记申请的，登记机构不予受理。申请人申请撤回时，应向登记机构提交申请书、身份证明材料和原申请受理凭证。不动产登记机构应当在收到撤回申请时，查阅不动产登记簿，当事人申请撤回的登记事项已经在不动产登记簿记载的，不予撤回；未在不动产登记簿上记载的，应当准予撤回，原登记申请材料在作出准予撤回的3个工作日内通知当事人取回申请
42、材料。 不动产登记机构准予撤回登记申请的，申请人应及时取回原登记申请材料，取回材料的清单应当由申请人签字确认。登记机构对撤回登记申请的材料、取回材料的清单应一并归档保留。 规范关于申请撤回的规定登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9受理审核登簿发证登记已经完成登记已经完成 (物权法物权法第第14条条)申请登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9受理规范关于受理环节的细化查验登记范围查验申请主体查验书面材料询 问出具受理结果受理是指登记机构依法查验申请主体、申请材料，询问登记事项、录入相关信息、出具受理结果等工作的过程。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序
43、序9 9受理1 查验登记范围查验登记范围申请登记的不动产是否属于本登记机构管辖范围；不动产权利是否属于条例实施细则规定的不动产权利；申请登记的类型是否属于条例实施细则规定的登记类型。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9受理2.查验申请主体：包括查验单双方申请的适用性、身份证明、申请材料形式单双方申请的适用性、身份证明、申请材料形式查验身份证明：查验身份证明：申请人与其提交的身份证明指向的主体是否一致：申请人与其提交的身份证明指向的主体是否一致：通过身份证识别器查验身份证是否真实；护照、港澳通行证、台湾居民往来大陆通行证等其他身份证明类型是否符合要求；非自然人申请材料的名称、印
44、章是否与身份证明材料商的名称、印章一致。查验申请材料形式：查验申请材料形式：查验申请人的身份证明材料规格是否本贵发第查验申请人的身份证明材料规格是否本贵发第1.7节的要求节的要求【特别规定特别规定】自然人处分不动产，委托代理人代为申请登记，其授权委托书未自然人处分不动产，委托代理人代为申请登记，其授权委托书未经公证的，不动产登记机构工作人员应当按下列要求进行见证：经公证的，不动产登记机构工作人员应当按下列要求进行见证：授权委托书的内容是否明确，本登记事项是否在其委托范围内；按本规范3.2.2的要求核验当事人双方的身份证明；由委托人在授权委托书上签字；不动产登记机构工作人员在授权委托书上签字见证
45、。具备技术条件的不动产登记机构应当留存见证过程的照片。规范关于受理查验的细化要求登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9受理3.查验书面申请材料：包括查验申请材料是否齐全和相互之间是否一包括查验申请材料是否齐全和相互之间是否一致、查验申请材料是否符合法定形式，并对申请材料进行签名或盖章致、查验申请材料是否符合法定形式，并对申请材料进行签名或盖章确认。确认。其中，受理查验是否符合法定形式时要求：申请材料规格是否符合本规范第1.8节的要求，有关材料是否由有权部门出具，是否在规定的有效期限内，签字和盖章是否符合规定。不动产权属证书或者不动产登记证明是否真实、有效。对提交伪造、变造、无效
46、的不动产权属证书或不动产登记证明的，不动产登记机构应当依法予以收缴。属于伪造、变造的，不动产登记机构还应及时通知公安部门。规范关于受理查验的细化要求登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9受理4.询问环节：包括询问内容和询问记录两部分询问环节：包括询问内容和询问记录两部分 不动产登记机构工作人员应根据不同的申请登记事项询问申请人以下内容，并制作询问记录，以进一步了解有关情况：申请登记的事项是否是申请人的真实意思表示；申请登记的不动产是否存在共有人；存在异议登记的，申请人是否知悉存在异议登记的情况； 不动产登记机构需要了解的其他与登记有关的内容。 询问记录应当由询问人、被询问人签名
47、确认。登记机构还应当核对询询问记录应当由询问人、被询问人签名确认。登记机构还应当核对询问记录与登记申请材料、申请登记事项之间是否一致。问记录与登记申请材料、申请登记事项之间是否一致。规范关于受理查验的细化要求5.受理结果出具经查验或询问，符合下列条件的，登记机构应当予以受理：p申请登记事项在本登记机构的登记职责范围内；p申请材料形式符合要求；p申请人与依法应当提交的申请材料记载的主体一致；p申请登记的不动产权利与登记原因文件一致；p申请内容与询问记录不冲突；p法律、行政法规等规定的其他条件。符合受理条件的，应予以受理，并即时制作受理凭证。登记机构对不符合受理条件的，应当当场书面告知不予受理的理
48、由，并将申请材料退回申请人。申请人提交的申请登记文件尚未齐全的，登记机构应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容。告知书一式二份，经当事人签字确认后一份交当事人，一份由登记机构留存。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9受理规范关于受理查验的细化要求登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9审核登簿发证登记已经完成登记已经完成 (物权法物权法第第14条条)申请受理登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9审核规范关于审核环节的细化审核是指不动产登记机构受理申请人的申请后，根据申请登记事项，按照有关法律、行政法规对申请事项及申请材料做进
49、一步审查，并决定是否予以登记的过程。不动产登记机构应进进一一步步审审核核上述受理环节是否按照本规范的要求对相关事项进行了查验、询问等。对于在登记审核中发现需要进一步补充材料的，不动产登记机构应当要求申请人补全材料，补全材料所需时间不计算在登记办理期限内。查阅登记簿查阅原始资料实地查看调 查公 告审核结果书面材料审核第一步第一步 书面材料审核书面材料审核 进一步审核申请材料，必要时应当要求申请人进一步提交佐证材料或向有关部门核查有关情况。申请人提交的人民法院、仲裁委员会的法律文书，具备条件的，不动产登记机构可以通过相关技术手段查验法律文书编号、人民法院以及仲裁委员会的名称等是否一致，查询结果需打
50、印、签字及存档；不一致或无法核查的，可进一步向出具法律文书的人民法院或者仲裁委员会进行核实或要求申请人提交其他具有法定证明力的文件。对已实现信息共享的其他申请材料，不动产登记机构可根据共享信息对申请材料进行核验；尚未实现信息共享的，应当审核其内容和形式是否符合要求。必要时，可进一步向相关机关或机构进行核实，或要求申请人提交其他具有法定证明力的文件。 登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9审核第二步第二步 查阅不动产登记簿查阅不动产登记簿 除尚未登记的不动产首次申请登记的，登记机构应当通过查阅登记簿记载信息，审核申请登记事项与登记簿记载的内容是否一致。1 申请人与不动产登记簿记载
51、的权利人是否一致；2 申请人提交的登记原因文件是否与登记事项一致；3 申请人申请登记的不动产与不动产登记簿的记载是否一致；4 申请登记事项与不动产登记簿记载的内容是否一致；5 不动产是否存在抵押、异议登记、预告登记、预查封、查封等情形。 已经登记的登记薄采用电子介质的，查阅登记薄以已经形成的电子登记薄为依据。第三步第三步 查阅登记原始资料查阅登记原始资料 经查阅登记簿，登记机构认为仍然需要查阅原始资料确认申请登记事项的，应当查阅不动产登记原始资料，并决定是否予以继续办理。 登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9审核登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9审核物权法
52、第12条第2款： 申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。第四步第四步 实地查看实地查看登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9审核条例第19条第1款： “属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；（二）在建建筑物抵押权登记；（三）因不动产灭失导致的注销登记；（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。”【注意】登记机构“可可以以”实地查看，而非“应当”(如以嘱托登记则不需要)。登记机构根据不动产登记的实际情况和需要，进行实地查看，形成查看的记录和照片
53、影像等，避免“无中生有”、与事实不符现象的发生。例如，在建工程抵押时，如果对已经建成部分是否有申请人描述的那么多产生怀疑时，就可以进行。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9审核细则关于实地查看的内容要求不动产登记机构进行实地查看，重点查看下列情况：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况；（二）在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；（三）因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9审核条例第19条第2款：“对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，
54、不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。”【注意】不动产权属争议类型众多，尤其房屋权属争议，不动产登记机构的调查是为进一步核实不动产是否存在权属争议这种客观事实，确保不动产登记的真实、准确。 对不动产权属争议的调查不意味着登记机构要过多的介入不动产的民事纠纷。如果存在权属争议，则不予登记，属于条例第22条的调整范围。对争议事实的调查和对争议的处理属于两个工作层面的内容，不属于条例规范的内容。 查看和调查不同，第二款与第一款之间没有必然联系，并不是只有第一款的四种查看情形才可以调查。第五步 调查登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9审核第六步 公告 有下列情形
55、之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：（一）政府组织的集体土地所有权登记；（二）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记；（三）依职权更正登记；（四四）依依职职权权注注销销登登记记；（五）法律、行政法规规定的其他情形。 公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。 说明：1.公告并非登记必需法定程序，视情形而定。2.公告内容包括拟予登记的不动产权利
56、人的姓名或者名称；不动产坐落、面积、用途、权利类型等；提出异议的期限、方式和受理机构等。4.7.1.3 公告期满无异议的，不动产登记机构应当将登记事项及时记载于不动产登记簿。公告期间，当事人对公告有异议的，应当在提出异议的期限内以书面方式到登记机构的办公场所提出异议，并提供相关材料，登记机构应当按下列程序处理：（一）根据现有材料异议不成立的，不动产登记机构应当将登记事项及时记载于不动产登记簿。（二）异议人有明确的权利主张，提供了相应的证据材料，登记机构应当不予登记，并告知当事人通过诉讼、仲裁等解决权属争议。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9审核登登登登记记记记一一一一般般般
57、般程程程程序序序序9 9审核第七步 形成审核结果审核后，审核人员应当作出予以登记或不予登记的明确意见。关于不予登记的情形： 条例第22条：登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（1）违反法律、行政法规规定的；（2）存在尚未解决的权属争议的；（3）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（4）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。说明：严禁借登记手段将”小产权房“等违法行为合法化。 4.8.2 经审核，符合登记条件的，不动产登记机构应当予以登记。有下列情形之一的，不动产登记机构不予登记并书面通知申请人：申请人未按照登记机构要求进一步补充材料的；申请人、委托代理人身份
58、证明材料以及授权委托书与申请人不一致的；申请登记的不动产不符合不动产单元设定条件的；申请登记的事项与权属来源材料或者登记原因文件不一致的；申请登记的事项与登记簿的记载相冲突的；不动产存在权属争议的，但申请异议登记除外；未依法缴纳土地出让价款、土地租金、海域使用金或者相关税费的；申请登记的不动产权利超过规定期限的；不动产被依法查封期间，权利人处分该不动产申请登记的；未经预告登记权利人书面同意，当事人处分该不动产申请登记的；法律、行政法规规定的其他情形。 登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9规范关于不予登记情形的细化规定不动产登记机构决定不予登记的，不动产登记机构应当制作不予登记
59、决定书、退回登记申请材料清单，由申请人签字确认后，将登记申请材料退还申请人。不动产登记机构应当留存申请材料复印件、退回登记申请材料清单、相关决定书的签收文件。申请人应当自接到不予登记书面决定之日起30个工作日内取回申请材料。取回申请材料自申请人收到上述书面决定之日起，最长不得超过6个月。在取回申请材料期限内，不动产登记机构应当妥善保管该申请材料；逾期不取回的，不动产登记机构不负保管义务。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9规范关于不予登记材料退回的规定登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9审核登簿发证登记已经完成登记已经完成 (物权法物权法第第14条条)申请受
60、理5.1.1经审核符合登记条件的，应当将申请登记事项记载于登记簿。 1.记载于登记簿的时点应当按下列方式确定：使用电子登记簿的，以登簿人员将登记事项在登记簿上记载完成之时为准；使用纸质登记簿的，应当以登簿人员将登记事项在登记簿上记载完毕并签名（章）之时为准； 2.登记簿已建册的，登簿完成后应当归册。 登记机构合并受理的，应将合并受理的登记事项依次分别记载于登记簿的相应簿页物权法第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产物权记载于登记簿的时点是不动产登记的重要内容之一，本条明确了电子登记簿和纸质登记簿两种形式下，该时点的确定方
61、式。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9审核登簿发证登记已经完成登记已经完成 (物权法物权法第第14条条)申请受理登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9发证条例第21条第2款： 不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。1.不动产权属证书与登记证明的效力物权法第17条第1款：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”2.登记机构有义务向申请人依法颁发合法证书或证明。遵从我国重视证书的传统观念。3.国际上，契约登记和权利登记模式下的国家或地区一般不要发证。但台湾和澳大利亚
62、等具有托伦斯模式色彩的地区要求发证，但存在淡化的趋势（如昆士兰州2000年修订的1994年土地法）登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9发证细则关于不动产权属证书和登记证明发放的情形不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。不动产权属证书和不动产登记证明，应当加盖不动产登记机构登记专用章。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9发证关于共有不动产证书的发放（发一本为原则，分别发放为例外）申请共有不动
63、产登记的，不动产登记机构向全体共有人合并发放一本不动产权属证书；共有人申请分别持证的，可以为共有人分别发放不动产权属证书。共有不动产权属证书应当注明共有情况，并列明全体共有人。关于不动产权属证书的收回 因不动产权利灭失等情形，不动产登记机构需要收回不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当在不动产登记簿上将收回不动产权属证书或者不动产登记证明的事项予以注明；确实无法收回的，应当在不动产登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9发证关于权属证书、登记证明的换发、补发不动产权属证书或者不动产登记证明污损、破损的，当事人可以向不动产登记机构
64、申请换发。符合换发条件的，不动产登记机构应当予以换发，并收回原不动产权属证书或者不动产登记证明。不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。不动产登记机构补发不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当将补发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于不动产登记簿，并在不动产权属证书或者不动产登记证明上注明“补发”字样。 注意：1.换发、补发都要将有关事项记载于不动产登记簿，新不动产权属证书或证明应当更换号码，原证号废止。2.属于补发的，还要打印留存一份遗失、灭失声明材料。不动产权属证书
65、和不动产登记证明由国土资源部统一制定样式、统一监制、统一编号规则。不动产权属证书和不动产登记证明的印制、发行、管理和质量监督工作由省级国土资源主管部门负责。不动产权属证书和不动产登记证明应当一证一号，更换证书和证明应当更换号码。有条件的地区，不动产登记机构可以采用印制二维码等防伪手段。不动产登记机构应当加强对不动产权属证书和不动产登记证明的管理，建立不动产权属证书和不动产登记证明管理台账，采取有效措施防止空白、作废的不动产权属证书和不动产登记证明外流、遗失。 登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序9 9规范关于不动产权属证书和证明的监管要求条条例例的的基基本本制制度度构构架架1 12
66、 23 34 47 75 5不不动动产产权权利利登登记记6 6集体土地所有权集体土地所有权登记登记国有建设用地使用国有建设用地使用权及房屋所有权登权及房屋所有权登记记宅基地使用权及宅基地使用权及房屋所有权登记房屋所有权登记集体建设用地使用集体建设用地使用权及建筑物、构筑权及建筑物、构筑物所有权登记物所有权登记土地承包经营权土地承包经营权登记登记海域使用权登记海域使用权登记地役权地役权登记登记8 8抵押权登记抵押权登记条条例例的的基基本本制制度度构构架架1 1不不动动产产权权利利登登记记集体土地所有权登记集体土地所有权登记集集集集体体体体土土土土地地地地所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记1
67、 1一、集体土地所有权登记的申请人一、集体土地所有权登记的申请人（一）土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民委员会代为申请；（二）土地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民小组代为申请；（三）土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织代为申请。集集集集体体体体土土土土地地地地所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记1 1二、集体土地所有权首次登记应提交的材料二、集体土地所有权首次登记应提交的材料（一）土地权属来源材料；（二）不动产权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；（三）其他必要材料。集
68、集集集体体体体土土土土地地地地所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记1 1三、集体土地所有权首次登记的审查要点三、集体土地所有权首次登记的审查要点（一）申请集体土地所有权首次登记的土地权属来源材料是否齐全、规范 ；（原因）（二）不动产登记申请书、权属来源材料等记载的主体是否一致 ；（主体）（三）不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图、界址坐标、面积等是否符合要求； （客体）（四）权属来源材料与申请登记的内容是否一致 ；（内容）（五）公告是否无异议 ；（其他）集集集集体体体体土土土土地地地地所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记1 1
69、四、集体土地所有权转移登记四、集体土地所有权转移登记（一）转移登记的原因：互换、土地调整等（二）应提交的材料：（1 1）不动产权属证书；）不动产权属证书；（2 2）互换、调整协议等集体土地所有权转移的材料；）互换、调整协议等集体土地所有权转移的材料；（3 3）本本集集体体经经济济组组织织三三分分之之二二以以上上成成员员或或者者三三分分之之二二以以上上村村民民代代表表同意的材料；同意的材料；（4 4）其他必要材料。）其他必要材料。集集集集体体体体土土土土地地地地所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记1 1五、集体土地所有权转移登记的审查要点五、集体土地所有权转移登记的审查要点1 转让方是否与登
70、记簿不动产登记簿记载的农民集体一致；受让方是否为农民集体；2 申请事项是否属于因农民集体互换、土地调整等原因导致权属转移； 3 集体土地所有权转移的登记原因文件是否齐全、有效； 4 申请登记事项是否与登记簿不动产登记簿的记载冲突；5 有异议登记的，受让方是否已签署知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺； 集集集集体体体体土土土土地地地地所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记1 1六、集体土地所有权变更、注销登记应提交的材料六、集体土地所有权变更、注销登记应提交的材料（一）不动产权属证书；（二）集体土地所有权变更、消灭的材料；（三）其他必要材料。集集集集体体体体土土土土地地地地所所所所有有有有权
71、权权权登登登登记记记记1 1七、集体土地所有权变更登记的审查要点七、集体土地所有权变更登记的审查要点1 申请材料上的权利主体是否与登记簿不动产登记簿记载的农民集体一致；2 集体土地所有权变更的材料是否齐全、有效；3 申请变更事项与变更登记材料记载的变更事实是否一致；4 土地面积、界址范围变更的，不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等是否齐全、规范，申请材料与不动产权籍调查成果是否一致；5 申请登记事项是否与登记簿不动产登记簿的记载冲突； 集集集集体体体体土土土土地地地地所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记1 1八、集体土地所有权注销登记的审查要点八、集体土地所有权注销登记的审查要点1
72、转让方是否与不动产登记簿记载的农民集体一致；受让方是否为农民集体；2 申请事项是否属于因农民集体互换、土地调整等原因导致权属转移； 3 集体土地所有权转移的登记原因文件是否齐全、有效； 4 申请登记事项是否与不动产登记簿的记载冲突；5 有异议登记的，受让方是否已签署知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺；条条例例的的基基本本制制度度构构架架2 2不不动动产产权权利利登登记记国有建设用地使用权国有建设用地使用权及房屋所有权登记及房屋所有权登记国国国国有有有有建建建建设设设设用用用用地地地地使使使使用用用用权权权权及及及及房房房房屋屋屋屋所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记2 2一、适用一、适用
73、 依依法法取取得得国国有有建建设设用用地地使使用用权权，可可以以单单独独申申请请国国有有建建设设用用地使用权登记。地使用权登记。 依依法法利利用用国国有有建建设设用用地地建建造造房房屋屋的的，可可以以申申请请国国有有建建设设用用地使用权及房屋所有权登记。地使用权及房屋所有权登记。 体现体现“一体登记一体登记”原则原则 国国国国有有有有建建建建设设设设用用用用地地地地使使使使用用用用权权权权及及及及房房房房屋屋屋屋所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记2 2二、国有建设用地使用权首次登记应提交的材料二、国有建设用地使用权首次登记应提交的材料（一）土地权属来源材料；（一）土地权属来源材料；（二）
74、权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；（二）权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；（三）土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证；（三）土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证；（四）其他必要材料。（四）其他必要材料。前款规定的土地权属来源材料，前款规定的土地权属来源材料，根据权利取得方式的不根据权利取得方式的不同，同，包括国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出包括国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权租赁合同以及国有建设用地使让合同、国有建设用地使用权租赁合同以及国有建设用地使用权作价出资（入股）、授权经营批准文件。用权作价出资（入股）、授权经营批准
75、文件。 国国国国有有有有建建建建设设设设用用用用地地地地使使使使用用用用权权权权及及及及房房房房屋屋屋屋所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记2 2三、国有建设用地使用权首次登记的审查要点三、国有建设用地使用权首次登记的审查要点1 不动产登记申请书、权属来源材料等记载的主体是否一致；2 不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图、界址坐标、面积等是否符合要求； 3 以出让方式取得的，是否已签订出让合同，是否已提交缴清土地出让价款凭证；以划拨、作价入股、出租、授权经营等方式取得的，是否已经有权部门批准或者授权；4 权属来源材料与申请登记的内
76、容是否一致；5 国有建设用地使用权被预查封，权利人与被执行人一致的，不影响办理国有建设用地使用权首次登记； 6 依法应当缴纳土地价款的，是否已付清土地价款；依法应当纳税的，是否已完税； 国国国国有有有有建建建建设设设设用用用用地地地地使使使使用用用用权权权权及及及及房房房房屋屋屋屋所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记2 2四四、地上、地下建设用地使用权登记、地上、地下建设用地使用权登记申申请请在在地地上上或或者者地地下下单单独独设设立立国国有有建建设设用用地地使使用用权权登登记记的，按照本条规定办理。的，按照本条规定办理。细化落实物权法第细化落实物权法第136136条分层设立精神条分层设立
77、精神国国国国有有有有建建建建设设设设用用用用地地地地使使使使用用用用权权权权及及及及房房房房屋屋屋屋所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记2 2五、国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记应提交的材料五、国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记应提交的材料（一）（一）不动产不动产权属证书权属证书或者或者土地权属来源材料；土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证（五）相关税费缴纳凭证; ;（六）其他必要材料。（六）其他必要材料。
78、 国国国国有有有有建建建建设设设设用用用用地地地地使使使使用用用用权权权权及及及及房房房房屋屋屋屋所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记2 2六、业主共有部分的首次登记六、业主共有部分的首次登记 办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权及其占用范围内的建设用地使用权一并申请一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有
79、部分享有的权利依法一并转让。有的权利依法一并转让。凸显一体登记原则；明确了登记的共有权的客体范围；凸显一体登记原则；明确了登记的共有权的客体范围；明确权利主体为明确权利主体为“全体业主全体业主”。 国国国国有有有有建建建建设设设设用用用用地地地地使使使使用用用用权权权权及及及及房房房房屋屋屋屋所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记2 2七、七、国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记审查要点国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记审查要点1.国有建设用地使用权是否已登记。已登记的，建设工程符合规划、房屋竣工验收等材料记载的主体是否与不动产登记簿记载的权利主体一致；未登记的，建设工程符合规划、房屋
80、竣工验收等材料记载的主体是否与土地权属来源材料记载的主体一致；（适用于宅基地、集体建设用地、海域使用权及房屋所有权首次登记）（适用于宅基地、集体建设用地、海域使用权及房屋所有权首次登记）2.不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图和房屋平面图、界址坐标、面积等是否符合要求； 3.建筑物区分所有的，申请材料是否已明确建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等的权利归属；4.存在查封或者预查封登记的：国有建设用地使用权被查封或者预查封的，申请人与查封被执行人一致的，不影响办理国有建设用使用权及房屋所有权首次登记
81、；商品房被预查封的，不影响办理国有建设用使用权及房屋所有权首次登记以及预购商品房预告登记转国有建设用使用权及房屋所有权转移登记。 5.是否已按规定进行实地查看； 国国国国有有有有建建建建设设设设用用用用地地地地使使使使用用用用权权权权及及及及房房房房屋屋屋屋所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记2 2八八、国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记应提交的材料国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记应提交的材料 申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的，应当根据不申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（一）不动
82、产权属证书；（二）发生变更的材料；（二）发生变更的材料；（三）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（三）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（四）国有建设用地使用权出让合同或者补充协议；（四）国有建设用地使用权出让合同或者补充协议；（五）国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证；（五）国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证；（六）其他必要材料。（六）其他必要材料。国国国国有有有有建建建建设设设设用用用用地地地地使使使使用用用用权权权权及及及及房房房房屋屋屋屋所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记2 2九九、国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的审查要点国有建设用地使用权及
83、房屋所有权变更登记的审查要点1 国有建设用地使用权及房屋所有权的变更材料是否齐全、有效；2 申请变更事项与变更材料记载的变更内容是否一致；3 不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图和房屋平面图、界址坐标、面积等是否符合要求；4 存在预告登记的，不影响不动产登记簿记载的权利人申请补发换发不动产权属证书以及其他不涉及权属的变更登记； 5 申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；6 依法应当补交土地价款的，是否已提交补交土地价款凭证； 国国国国有有有有建建建建设设设设用用用用地地地地使使使使用用用用权权权权及及及及房房房房屋屋屋屋所所所所有
84、有有有权权权权登登登登记记记记2 2十十、国有建设用地使用权及房屋所有权、国有建设用地使用权及房屋所有权转移转移登记应提交的材料登记应提交的材料 1.国有建设用地使用权与房屋所有权转移的登记原因文件是否齐全、有效；2.申请转移国有建设用地使用权与房屋所有权与登记原因文件记载是否一致；3.国有建设用地使用权与房屋所有权被查封的，不予办理转移登记；4.涉及买卖房屋等不动产，已经办理预告登记的，受让人与预告登记权利人是否一致。5.设有抵押权的，是否已经办理抵押权注销登记；设有抵押权的，是否已经办理抵押权注销登记；6.有异议登记的，受让方是否已签署知悉存在异议登记并自担风险书面承诺；7.依法应当缴纳土
85、地价款、纳税的，是否已提交土地价款和税费缴纳凭证；8.申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突； 国国国国有有有有建建建建设设设设用用用用地地地地使使使使用用用用权权权权及及及及房房房房屋屋屋屋所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记2 2十一十一、特定类型的不动产登记办理特定类型的不动产登记办理 具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物所有权的登记，按照本实施细则中房屋所有权登记有关规定办理。物所有权的登记，按照本实施细则中房屋所有权登记有关规定办理。条条例例的的基基本本制制度度构构架架3 3不不动动产产权权利利登
86、登记记宅基地使用权及宅基地使用权及房屋所有权登记房屋所有权登记宅宅宅宅基基基基地地地地使使使使用用用用权权权权及及及及房房房房屋屋屋屋所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记3 3一、宅基地使用权及房屋所有权首次登记应提交的材料一、宅基地使用权及房屋所有权首次登记应提交的材料（一）申请人身份证和户口簿；（一）申请人身份证和户口簿；（二）（二）不动产权属证书不动产权属证书或者有批准权的人民政府批准用地或者有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料；的文件等权属来源材料；（三）房屋符合规划或者建设的相关材料；（三）房屋符合规划或者建设的相关材料；（四）权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址
87、点（四）权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；坐标等有关不动产界址、面积等材料；（五）其他必要材料。（五）其他必要材料。宅宅宅宅基基基基地地地地使使使使用用用用权权权权及及及及房房房房屋屋屋屋所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记3 3二、宅基地使用权及房屋所有权申请材料的特别规定二、宅基地使用权及房屋所有权申请材料的特别规定 因因依依法法继继承承、分分家家析析产产、集集体体经经济济组组织织内内部部互互换换房房屋屋等等导导致致宅宅基基地地使使用用权权及及房房屋屋所所有有权权发发生生转转移移申申请请登登记记的的，申申请请人人应应当根据不同情况，提交下列材
88、料：当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书或者其他权属来源材料；（一）不动产权属证书或者其他权属来源材料；（二）依法继承的材料；（二）依法继承的材料；（三）分家析产的协议或者材料：（三）分家析产的协议或者材料：（四）集体经济组织内部互换房屋的协议；（四）集体经济组织内部互换房屋的协议；（五）其他必要材料。（五）其他必要材料。宅宅宅宅基基基基地地地地使使使使用用用用权权权权及及及及房房房房屋屋屋屋所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记3 3三、宅基地使用权及房屋所有权转移登记的审查要点三、宅基地使用权及房屋所有权转移登记的审查要点1 受让方受让方为本集体经济组织的成员且符合宅基地申
89、请条件，为本集体经济组织的成员且符合宅基地申请条件，但因但因继承房屋以及人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致宅基继承房屋以及人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的除外；地使用权及房屋所有权发生转移的除外； 2 宅基地使用权及房屋所有权转移材料是否齐全、有效；宅基地使用权及房屋所有权转移材料是否齐全、有效；3 申请转移的宅基地使用权及房屋所有权与登记原因文件记载是申请转移的宅基地使用权及房屋所有权与登记原因文件记载是否一致；否一致；4 有异议登记的，受让方是否已签署知悉存在异议登记并自担风有异议登记的，受让方是否已签署知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺；
90、险的书面承诺；5 申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突。申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突。宅宅宅宅基基基基地地地地使使使使用用用用权权权权及及及及房房房房屋屋屋屋所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记3 3四四、宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记的特别规定宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记的特别规定申申请请宅宅基基地地等等集集体体土土地地上上的的建建筑筑物物区区分分所所有有权权登登记记的的，参参照照国国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定办理登记。有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定办理登记。条条例例的的基基本本制制度度构构架架4 4不不动动产产权权利利登登记
91、记集体建设用地使用权及建筑集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记物、构筑物所有权登记集集集集体体体体建建建建设设设设用用用用地地地地使使使使用用用用权权权权及及及及建建建建筑筑筑筑物物物物、构构构构筑筑筑筑物物物物所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记4 4一、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记的适一、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记的适用用 依依法法取取得得集集体体建建设设用用地地使使用用权权，可可以以单单独独申申请请集集体体建建设设用地使用权登记。用地使用权登记。依依法法利利用用集集体体建建设设用用地地兴兴办办企企业业，建建设设公公共共设设施施，从从事事公公益
92、益事事业业等等的的，可可以以申申请请集集体体建建设设用用地地使使用用权权及及地地上上建建筑筑物物、构筑物所有权登记。构筑物所有权登记。集集集集体体体体建建建建设设设设用用用用地地地地使使使使用用用用权权权权及及及及建建建建筑筑筑筑物物物物、构构构构筑筑筑筑物物物物所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记4 4二、集体建设使用权登记首次登记应提交材料的特殊规定二、集体建设使用权登记首次登记应提交材料的特殊规定申申请请集集体体建建设设用用地地使使用用权权及及建建筑筑物物、构构筑筑物物所所有有权权首首次次登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：（一
93、一）有有批批准准权权的的人人民民政政府府批批准准用用地地的的文文件件等等土土地地权权属属来源材料；来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三三）权权籍籍调调查查表表、宗宗地地图图、房房屋屋平平面面图图以以及及宗宗地地界界址址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；点坐标等有关不动产界址、面积等材料；（四）建设工程已竣工的材料；（四）建设工程已竣工的材料；（五）其他必要材料。（五）其他必要材料。集集体体建建设设用用地地使使用用权权首首次次登登记记完完成成后后，申申请请人人申申请请建建筑筑物物、构构筑筑物物所所有有权权首首次次登登记记的的，应应当当提提交交享享有有集集体
94、体建建设设用用地地使用权的不动产权属证书。使用权的不动产权属证书。集集集集体体体体建建建建设设设设用用用用地地地地使使使使用用用用权权权权及及及及建建建建筑筑筑筑物物物物、构构构构筑筑筑筑物物物物所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记4 4三、集体建设使用权首次登记的审查要点三、集体建设使用权首次登记的审查要点申请申请集体建设用地使用权集体建设用地使用权（空地）（空地）首次登记首次登记的：的：1.是否已依法取得集体建设用地使用权；是否已依法取得集体建设用地使用权；2.不动产登记申请书、权属来源材料等记载的主体是否一致；不动产登记申请书、权属来源材料等记载的主体是否一致；3.不动产权籍调查成果
95、资料是否齐全、规范，权籍调查表记载不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图、界址坐标、的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图、界址坐标、面积等是否符合要求；面积等是否符合要求；4.是否已按规定进行公告；是否已按规定进行公告；5.本规范第本规范第4章要求的其他审查事项。章要求的其他审查事项。集集集集体体体体建建建建设设设设用用用用地地地地使使使使用用用用权权权权及及及及建建建建筑筑筑筑物物物物、构构构构筑筑筑筑物物物物所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记4 4申请申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记集体建设用地使用
96、权及建筑物、构筑物所有权首次登记的：的：1 集体建设用地使用权是否已登记。集体建设用地使用权是否已登记。已登记的，已登记的，不动产登记簿记载的权利主不动产登记簿记载的权利主体与建设工程符合规划的材料、建设工程竣工材料等记载的权利主体是否一致；体与建设工程符合规划的材料、建设工程竣工材料等记载的权利主体是否一致；未未登记的，登记的，建设工程符合规划的材料、建设工程竣工材料等记载的主体是否与土地权建设工程符合规划的材料、建设工程竣工材料等记载的主体是否与土地权属来源材料记载的主体一致；属来源材料记载的主体一致； 2 房屋等建筑物、构筑物是否提交了符合规划、已竣工的材料；房屋等建筑物、构筑物是否提交
97、了符合规划、已竣工的材料；3 不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图和房屋平面图、界址坐标、面积等权利类型及其性质等是否准确，宗地图和房屋平面图、界址坐标、面积等是否符合要求；是否符合要求；4 集体建设用地使用权被查封，申请人与被执行人一致的，不影响集体集体建设用地使用权被查封，申请人与被执行人一致的，不影响集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记；建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记；5 是否已按规定进行实地查看；是否已按规定进行实地查看；6 是否已按规定进
98、行公告；是否已按规定进行公告；7 本规范第本规范第4章要求的其他审查事项。章要求的其他审查事项。集集集集体体体体建建建建设设设设用用用用地地地地使使使使用用用用权权权权及及及及建建建建筑筑筑筑物物物物、构构构构筑筑筑筑物物物物所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记4 4四四、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更、转移变更、转移和注销和注销登记应提交的材料登记应提交的材料 申申请请集集体体建建设设用用地地使使用用权权及及建建筑筑物物、构构筑筑物物所所有有权权变变更更登登记记、转转移登记、注销登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：移登记、
99、注销登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（一）不动产权属证书；（二二）集集体体建建设设用用地地使使用用权权及及建建筑筑物物、构构筑筑物物所所有有权权变变更更、转转移移、消消灭的材料；灭的材料；（三）其他必要材料。（三）其他必要材料。 因因企企业业兼兼并并、破破产产等等原原因因致致使使集集体体建建设设用用地地使使用用权权及及建建筑筑物物、构构筑筑物物所所有有权权发发生生转转移移的的，申申请请人人应应当当持持相相关关协协议议及及有有关关部部门门的的批批准准文文件等相关材料，件等相关材料，申请不动产转移登记。申请不动产转移登记。集集集集体体体体建建建建设设设设用用用用
100、地地地地使使使使用用用用权权权权及及及及建建建建筑筑筑筑物物物物、构构构构筑筑筑筑物物物物所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记4 4五五、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权转移转移登记登记的的审查要点审查要点1.集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权转移的登记原因文件是否齐全、有效；2.申请转移的集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权与登记原因文件记载是否一致；3.集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权被查封的，不予办理转移登记；4.有异议登记的，受让方是否已签署知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺；5.申请登记事项与不动产登记簿的记载
101、是否冲突；6.本规范第4章要求的其他审查事项。 集集集集体体体体建建建建设设设设用用用用地地地地使使使使用用用用权权权权及及及及建建建建筑筑筑筑物物物物、构构构构筑筑筑筑物物物物所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记4 4六六、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权注销注销登记登记的的审查要点审查要点1 集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的注销材料是否齐全、有效；2 土地或建筑物、构筑物灭失的，是否已按规定进行实地查看；3 集体建设用地及建筑物、构筑物已设立抵押权、地役权或者已经办理查封登记的，权利人放弃权利申请注销登记的，是否已经提供抵押权
102、人、地役权人、查封机关书面同意的材料；4 申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；5 本规范第4章要求的其他审查事项。条条例例的的基基本本制制度度构构架架6 6不不动动产产权权利利登登记记海域使用权登记海域使用权登记海海海海域域域域使使使使用用用用权权权权登登登登记记记记6 6一、海域使用权登记的适用一、海域使用权登记的适用 依法取得海域使用权，可以单独申请海域使用权登记。依法取得海域使用权，可以单独申请海域使用权登记。 依依法法使使用用海海域域，在在海海域域上上建建造造建建筑筑物物、构构筑筑物物的的，应应当当申请海域使用权及建筑物、构筑物所有权登记。申请海域使用权及建筑物、构筑物所有权登记
103、。 申申请请无无居居民民海海岛岛登登记记的的，参参照照海海域域使使用用权权登登记记有有关关规规定定办理。办理。 理理解解：贯贯彻彻以以土土地地、海海域域为为基基础础的的“统统一一登登记记”原原则则。明明确确依依法法使使用用海海域域以以及及在在海海域域上上建建造造建建筑筑物物、构构筑筑物物的的，应应当当一一并并申申请请海海域域使使用用权权及及建建筑筑物物、构构筑筑物物所所有有权权。但但是是，尚尚未未建造建筑物、构筑物的，可以单独申请海域使用权登记。建造建筑物、构筑物的，可以单独申请海域使用权登记。海海海海域域域域使使使使用用用用权权权权登登登登记记记记6 6二、海域使用权首次登记的审查要点二、海
104、域使用权首次登记的审查要点申请申请海域使用权首次登记海域使用权首次登记的：的： 1.是否已依法取得海域使用权； 2.不动产登记申请书、权属来源材料等记载的主体是否一致； 3.申请材料中已有相应的调查成果，则审核调查成果资料是否齐全、规范，申请登记的项目名称、用海面积、类型、方式、期限等与批准文件或出让合同是否一致，宗海图（宗海位置图、界址图）以及界址坐标、面积等是否符合要求；（未有调查成果的，需重新补调） 4.海域使用金是否按规定缴纳； 5.本规范第4章要求的其他审查事项。 海海海海域域域域使使使使用用用用权权权权登登登登记记记记6 6三、海域使用权首次登记的审查要点三、海域使用权首次登记的审
105、查要点申请申请海上建筑物、构筑物所有权登记海上建筑物、构筑物所有权登记的：的：1 海域使用权是否已登记。已登记的，不动产登记簿记载的权利主体与建筑物、构筑物符合规划材料和建筑物、构筑物竣工材料等记载的权利主体是否一致；未登记的，建筑物、构筑物符合规划和建筑物、构筑物竣工材料等记载的主体是否与不动产权属来源材料记载的主体一致；2 不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗海图（宗海位置图、界址图）及界址坐标、面积等是否符合要求； 3 是否已按规定进行实地查看； 4 本规范第4章要求的其他审查事项。海海海海域域域域使使使使用用用用权权权权登登登登记记记记6 6四、
106、海域使用权注销登记的特殊情形四、海域使用权注销登记的特殊情形 因围填海造地等导致海域灭失的，申请人应当在围填海造因围填海造地等导致海域灭失的，申请人应当在围填海造地等工程竣工后，依照本实施细则规定申请国有土地使用权地等工程竣工后，依照本实施细则规定申请国有土地使用权登记，登记，并并办理海域使用权注销登记办理海域使用权注销登记。海海海海域域域域使使使使用用用用权权权权登登登登记记记记6 6五、海域使用权注销登记的审查要点五、海域使用权注销登记的审查要点1 申请注销的海域使用权及海上建筑物、构筑物所有权是否已经登记；2 海域使用权及海上建筑物、构筑物所有权的注销材料是否齐全、有效；3 不动产灭失的
107、，是否已实地查看；4 海域使用权及海上建筑物、构筑物所有权已设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记、查封登记的，权利人放弃权利申请注销登记的，是否已经提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人、查封机关书面同意；5 申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；6 本规范第4章要求的其他审查事项。条条例例的的基基本本制制度度构构架架7 7不不动动产产权权利利登登记记地役权登记地役权登记地地地地役役役役权权权权登登登登记记记记7 7一、一、物权法物权法有关地役权登记规定有关地役权登记规定第第156156条：条：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产, ,以提
108、高自己的不动产的效益。以提高自己的不动产的效益。第第158158条：条：地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。善意第三人。第第169169条：条：已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。时办理变更登记或者注销登记。地地地地役役役役权权权权登登登登记记记记7 7二、地役权转移登记二、地役权转移登记 已已经经登登记记的的地地役役权权因因土土地地承承包包经经营营
109、权权、建建设设用用地地使使用用权权转转让让发发生生转转移移的的，当当事事人人应应当当持持不不动动产产登登记记证证明明、地地役役权权转转移移合同等必要材料，申请地役权转移登记。合同等必要材料，申请地役权转移登记。 申申请请需需役役地地转转移移登登记记的的，或或者者需需役役地地分分割割转转让让，转转让让部部分分涉涉及及已已登登记记的的地地役役权权的的，当当事事人人应应当当一一并并申申请请地地役役权权转转移移登登记记，但但当当事事人人另另有有约约定定的的除除外外。当当事事人人拒拒绝绝一一并并申申请请地地役役权权转转移移登登记记的的，应应当当出出具具书书面面材材料料。不不动动产产登登记记机机构构办办理
110、理转转移移登记时，应当同时办理地役权注销登记。登记时，应当同时办理地役权注销登记。地地地地役役役役权权权权登登登登记记记记7 7三、地役权登记特殊规定三、地役权登记特殊规定供役地与需役地的登记衔接供役地与需役地的登记衔接 地地役役权权登登记记，不不动动产产登登记记机机构构应应当当将将登登记记事事项项分分别别记记载载于于需役地和供役地登记簿。需役地和供役地登记簿。 供供役役地地、需需役役地地分分属属不不同同不不动动产产登登记记机机构构管管辖辖的的，当当事事人人应应当当向向供供役役地地所所在在地地的的不不动动产产登登记记机机构构申申请请地地役役权权登登记记。供供役役地地所所在在地地不不动动产产登登
111、记记机机构构完完成成登登记记后后，应应当当将将相相关关事事项项通通知知需需役役地地所所在在地地不不动动产产登登记记机机构构，并并由由其其记记载载于于需需役役地地登登记记簿。簿。 地地役役权权设设立立后后，办办理理首首次次登登记记前前发发生生变变更更、转转移移的的，当当事事人人应应当当提提交交相相关关材材料料，就就已已经经变变更更或或者者转转移移的的地地役役权权，直直接接申请首次登记。申请首次登记。地地地地役役役役权权权权登登登登记记记记7 7四、地役权转移登记的审查要点四、地役权转移登记的审查要点1 申请转移登记的申请转移登记的地役权是否已经登记地役权是否已经登记；2 地役权转移的登记原因文件
112、是否齐全、有效；地役权转移的登记原因文件是否齐全、有效；3 地役权地役权是否为单独转让是否为单独转让；4 按本规范第按本规范第4章的要求的其他审查事项。章的要求的其他审查事项。 不存在本规范第不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，将登记事项记条不予登记情形的，将登记事项记载于不动产登记簿，并向权利人核发不动产登记证明。载于不动产登记簿，并向权利人核发不动产登记证明。 单独申请地役权转移登记的，不予办理。单独申请地役权转移登记的，不予办理。地役权转移登地役权转移登记，不动产登记机构应当记，不动产登记机构应当将登记事项分别记载将登记事项分别记载于需役地和供于需役地和供役地不动产登记簿。役地不动
113、产登记簿。 地地地地役役役役权权权权登登登登记记记记7 7五、地役权注销登记的审查要点五、地役权注销登记的审查要点1 注销的地役权是否已经登记；注销的地役权是否已经登记；2 地役权消灭的材料是否齐全、有效；地役权消灭的材料是否齐全、有效；3 供役地或者需役地灭失的，是否已按规定进行实地查看；供役地或者需役地灭失的，是否已按规定进行实地查看；4 本规范第本规范第4章要求的其他审查事项。章要求的其他审查事项。 不存在本规范第不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，将登记事项以条不予登记情形的，将登记事项以及不动产登记证明收回、作废等内容记载于不动产登记簿。及不动产登记证明收回、作废等内容记载于不
114、动产登记簿。地役权注销登记，不动产登记机构应当地役权注销登记，不动产登记机构应当将登记事项分别记载将登记事项分别记载于需役地和供役地不动产登记簿。于需役地和供役地不动产登记簿。 条条例例的的基基本本制制度度构构架架8 8不不动动产产权权利利登登记记抵押权登记抵押权登记抵抵抵抵押押押押权权权权登登登登记记记记8 8 （一）一般抵押权登记（一）一般抵押权登记 （二）最高额抵押权登记（二）最高额抵押权登记 （三）在建建筑物抵押权登记（三）在建建筑物抵押权登记抵抵抵抵押押押押权权权权登登登登记记记记8 8一、抵押权的定义一、抵押权的定义为为担担保保债债务务的的履履行行，债债务务人人或或者者第第三三人人
115、不不转转移移财财产产的的占占有有，将将该该财财产产抵抵押押给给债债权权人人的的，债债务务人人不不履履行行到到期期债债务务或或者者发发生生当当事事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。自自然然人人、法法人人或或者者其其他他组组织织为为保保障障其其债债权权的的实实现现，依依法法以以不不动动产产设设定定抵抵押押的的，可可以以由由当当事事人人持持不不动动产产权权属属证证书书、抵抵押押合合同同与与主债权合同等必要材料，主债权合同等必要材料，共同申请共同申请办理抵押登记。办理抵押登记。抵抵押押合合同同可可以以是是单单独独订订立立的的书书
116、面面合合同同，也也可可以以是是主主债债权权合合同同中中的抵押条款。的抵押条款。二、抵押权的特征：二、抵押权的特征：（1）属于意定的担保物权；（）属于意定的担保物权；（2）是在债）是在债务人或第三人的财产上所设定的担保物权；（务人或第三人的财产上所设定的担保物权；（3）不转移抵押财）不转移抵押财产的占有；（产的占有；（4）抵押权是就抵押财产）抵押权是就抵押财产优先受偿优先受偿的物权的物权抵抵抵抵押押押押权权权权登登登登记记记记8 8三、抵押登记范围三、抵押登记范围 对下列财产进行抵押的，可以申请办理不动产抵押登记：对下列财产进行抵押的，可以申请办理不动产抵押登记： （一）建设用地使用权；（二）建
117、筑物和其他土地附着物；（一）建设用地使用权；（二）建筑物和其他土地附着物；（三）海域使用权；（四）以招标、拍卖、公开协商等方式（三）海域使用权；（四）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（五）正在建造的建筑物；取得的荒地等土地承包经营权；（五）正在建造的建筑物；（六）法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。（六）法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。 以建设用地使用权、以建设用地使用权、海域使用权海域使用权抵押的，该土地、海域抵押的，该土地、海域上的建筑物、上的建筑物、构筑物构筑物一并抵押；以建筑物、一并抵押；以建筑物、构筑物构筑物抵押的，抵押的，该建筑物、该建筑物、构筑物构
118、筑物占用范围内的建设用地使用权、占用范围内的建设用地使用权、海域使用海域使用权权一并抵押。一并抵押。注意：房、地一并抵押登记。注意：房、地一并抵押登记。抵抵抵抵押押押押权权权权登登登登记记记记8 8四、多次抵押的登记顺序四、多次抵押的登记顺序 同一不动产上设立多个抵押权的，不动产登记机构应当同一不动产上设立多个抵押权的，不动产登记机构应当按照按照受理时间的先后顺序受理时间的先后顺序依次办理登记，并记载于不动产登依次办理登记，并记载于不动产登记簿。当事人对抵押权顺位另有约定的，从其规定办理登记。记簿。当事人对抵押权顺位另有约定的，从其规定办理登记。抵抵抵抵押押押押权权权权登登登登记记记记8 8五
119、、抵押权的首次登记的审查要点五、抵押权的首次登记的审查要点（说明：含三大类抵押情形）（说明：含三大类抵押情形）1.抵押财产抵押财产是否已经办理不动产登记是否已经办理不动产登记；2.抵押财产是否属于法律、行政法规抵押财产是否属于法律、行政法规禁止抵押禁止抵押的不动产；的不动产； 3.抵押合同上记载的抵押合同上记载的抵押人、抵押权人、被担保主债权的数额或种类、担保范围、抵押人、抵押权人、被担保主债权的数额或种类、担保范围、债务履行期限、抵押不动产债务履行期限、抵押不动产是否明确；最高额抵押权登记的，是否明确；最高额抵押权登记的，最高债权额限度、最高债权额限度、债权确定的期间债权确定的期间是否明确；
120、是否明确； 4.申请人与不动产权属证书或不动产登记证明、主债权合同、抵押合同、最高额申请人与不动产权属证书或不动产登记证明、主债权合同、抵押合同、最高额抵押合同等抵押合同等记载的主体是否一致记载的主体是否一致；5.在建建筑物抵押的，抵押财产在建建筑物抵押的，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已办理不包括已经办理预告登记的预购商品房和已办理预售合同登记备案的商品房预售合同登记备案的商品房；6.在建建筑物抵押，应当实地查看的，是否已在建建筑物抵押，应当实地查看的，是否已实地查看实地查看；7.有查封登记的，不予办理抵押登记，但有查封登记的，不予办理抵押登记，但在商品房抵押预告登记后办理的预
121、查封在商品房抵押预告登记后办理的预查封登记，不影响商品房抵押预告登记转抵押权首次登记登记，不影响商品房抵押预告登记转抵押权首次登记；8.办理抵押预告登记转抵押权首次登记，抵押权人与抵押预告登记权利人是否一办理抵押预告登记转抵押权首次登记，抵押权人与抵押预告登记权利人是否一致；致；9.同一不动产上设有多个抵押权的，应按照同一不动产上设有多个抵押权的，应按照受理时间的先后顺序受理时间的先后顺序依次办理登记；依次办理登记；10 登记申请是否违反法律、行政法规的规定；登记申请是否违反法律、行政法规的规定；抵抵抵抵押押押押权权权权登登登登记记记记8 8六、抵押权的变更登记六、抵押权的变更登记 有下列情形
122、之一的，当事人应当持不动产权属证书、不有下列情形之一的，当事人应当持不动产权属证书、不动产登记证明、抵押权变更等必要材料，申请抵押权变更登动产登记证明、抵押权变更等必要材料，申请抵押权变更登记：记：（一）抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的；（一）抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的；（二）被担保的主债权数额变更的；（二）被担保的主债权数额变更的；（三）债务履行期限变更的；（三）债务履行期限变更的；（四）抵押权顺位变更的；（四）抵押权顺位变更的；（五）法律、行政法规规定的其他情形。（五）法律、行政法规规定的其他情形。抵抵抵抵押押押押权权权权登登登登记记记记8 8七、抵押权的变更登记七、抵押权的
123、变更登记 因被担保债权主债权的种类及数额、担保范围、债务履行因被担保债权主债权的种类及数额、担保范围、债务履行期限、抵押权顺位发生变更申请抵押权变更登记时，如果该期限、抵押权顺位发生变更申请抵押权变更登记时，如果该抵押权的变更将对其他抵押权人抵押权的变更将对其他抵押权人产生不利影响的产生不利影响的，还应当提，还应当提交交其他抵押权人其他抵押权人书面同意书面同意的材料与身份证或者户口簿等材料。的材料与身份证或者户口簿等材料。抵抵抵抵押押押押权权权权登登登登记记记记8 8八、抵押权变更登记应当提交的材料八、抵押权变更登记应当提交的材料1 不动产登记申请书；不动产登记申请书；2 申请人身份证明；申请
124、人身份证明；3 不动产权属证书和不动产登记证明；不动产权属证书和不动产登记证明；4 抵押权变更的材料，包括：抵押权变更的材料，包括：（1 1）抵押权人或者抵押人姓名、名称变更的，提交）抵押权人或者抵押人姓名、名称变更的，提交能够证实其身份变更能够证实其身份变更的材料；的材料； （2 2）担保范围、抵押权顺位、被担保债权种类或者数额、债务履行期限、最高）担保范围、抵押权顺位、被担保债权种类或者数额、债务履行期限、最高债权额、债权确定期间等发生变更的，提交债权额、债权确定期间等发生变更的，提交抵押人与抵押权人约定相关变更内容抵押人与抵押权人约定相关变更内容的协议；的协议；5 因抵押权顺位、被担保债
125、权数额、最高债权额、担保范围、债因抵押权顺位、被担保债权数额、最高债权额、担保范围、债务履行期限发生变更等，对其他抵押权人产生不利影响的，还应务履行期限发生变更等，对其他抵押权人产生不利影响的，还应当提交当提交其他抵押权人的书面同意文件和身份证明文件其他抵押权人的书面同意文件和身份证明文件；6 法律、行政法规以及法律、行政法规以及实施细则实施细则规定的其他材料。规定的其他材料。抵抵抵抵押押押押权权权权登登登登记记记记8 8九、抵押权的转移登记九、抵押权的转移登记 因主债权转让导致抵押权转让的，当事人可以持不动产因主债权转让导致抵押权转让的，当事人可以持不动产权属证书、不动产登记证明、被担保主债
126、权的转让协议、权属证书、不动产登记证明、被担保主债权的转让协议、债债权人已经通知债务人的材料权人已经通知债务人的材料等相关材料，申请抵押权的转移等相关材料，申请抵押权的转移登记。登记。抵抵抵抵押押押押权权权权登登登登记记记记8 8十、抵押权转移登记的审查要点十、抵押权转移登记的审查要点1 申请转移登记的抵押权是否已经登记；申请转移登记的抵押权是否已经登记；2 申请转移登记的材料是否齐全、有效；申请转移登记的材料是否齐全、有效；3 申请转移的抵押权与抵押权转移登记申请材料的记载是否申请转移的抵押权与抵押权转移登记申请材料的记载是否一致；一致； 4 本规范第本规范第4章要求的其他审查事项。章要求的
127、其他审查事项。 不存在本规范第不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，将登记事项记条不予登记情形的，将登记事项记载于不动产登记簿，载于不动产登记簿，并向权利人核发不动产登记证明并向权利人核发不动产登记证明。 【说明说明】此审查要点的主旨精神，基本适用于变更登记此审查要点的主旨精神，基本适用于变更登记和注销登记。办理和注销登记。办理注销登记时，应将原登记证明收回或公告注销登记时，应将原登记证明收回或公告作废）作废）抵抵抵抵押押押押权权权权登登登登记记记记8 8十一、抵押权的注销登记十一、抵押权的注销登记 有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、抵押有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记
128、证明、抵押权消灭的材料等必要材料，申请抵押权注销登记：权消灭的材料等必要材料，申请抵押权注销登记：（一）主债权消灭；（一）主债权消灭；（二）抵押权已经实现；（二）抵押权已经实现；（三）抵押权人放弃抵押权；（三）抵押权人放弃抵押权；（四）法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。（四）法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。 抵抵抵抵押押押押权权权权登登登登记记记记8 8十三、最高额抵押权登记十三、最高额抵押权登记 设立最高额抵押权的，当事人应当持不动产权属证书、设立最高额抵押权的，当事人应当持不动产权属证书、最高额抵押合同与一定期间内将要连续发生的债权的合同或最高额抵押合同与一定期间内将要连续发
129、生的债权的合同或者其他登记原因材料等必要材料，申请最高额抵押权首次登者其他登记原因材料等必要材料，申请最高额抵押权首次登记。记。 当事人申请最高额抵押权首次登记时，当事人申请最高额抵押权首次登记时，同意将最高额抵同意将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围的，还应当提交已存在债权的合同以及当事人同意将该债权的，还应当提交已存在债权的合同以及当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。抵抵抵抵押押押押权权权权登登登登记记记记8 8十四、最高额抵押权登记十四、最高额抵押权登记 债
130、权人转让部分债权，当事人约定最高额抵押权随同部分债权人转让部分债权，当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当分别申请下列登记：债权的转让而转移的，应当分别申请下列登记： （一）当事人（一）当事人约定约定原抵押权人与受让人原抵押权人与受让人共同享有共同享有最高额抵最高额抵押权的，应当申请最高额抵押权的押权的，应当申请最高额抵押权的转移登记转移登记； （二）当事人（二）当事人约定约定受让人享有受让人享有一般抵押权一般抵押权、原抵押权人就原抵押权人就扣减已转移的债权数额后继续享有最高额抵押权的扣减已转移的债权数额后继续享有最高额抵押权的，应当申请，应当申请一般抵押权的一般抵押权的首次登
131、记首次登记以及最高额抵押权的以及最高额抵押权的变更登记变更登记； （三）当事人（三）当事人约定约定原抵押权人原抵押权人不再享有不再享有最高额抵押权的，应最高额抵押权的，应当一并申请最高额抵押权当一并申请最高额抵押权确定登记确定登记以及一般抵押权以及一般抵押权转移登记转移登记。 最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的, ,除当事人另有约定外，不动产登记机构不得办理最高额抵押权除当事人另有约定外，不动产登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。转移登记。（物权法第204条：最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但
132、当事人另有约定的除外。）抵抵抵抵押押押押权权权权登登登登记记记记8 8十五、在建建筑物抵押权登记十五、在建建筑物抵押权登记 物权法第物权法第180180条条第第1 1款第款第5 5项允许债务人或者第三人以其有权项允许债务人或者第三人以其有权处分的正在建造的建筑物设定抵押，此即在建建筑物抵押。处分的正在建造的建筑物设定抵押，此即在建建筑物抵押。 登记办理：登记办理：以建设用地使用权以及全部或者部分在建建筑物设以建设用地使用权以及全部或者部分在建建筑物设定抵押的，应当定抵押的，应当一并申请一并申请建设用地使用权以及在建建筑物抵押权建设用地使用权以及在建建筑物抵押权的首次登记。的首次登记。【注意注意
133、】当事人申请在建建筑物抵押权首次登记时，抵押财产当事人申请在建建筑物抵押权首次登记时，抵押财产不不包括已经办理预告登记的预购商品房和已办理预售备案的商品房包括已经办理预告登记的预购商品房和已办理预售备案的商品房【注意注意】在建建筑物竣工，办理建筑物所有权首次登记时，在建建筑物竣工，办理建筑物所有权首次登记时，当事当事人应当人应当申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记。申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记。抵抵抵抵押押押押权权权权登登登登记记记记8 8十六十六、预购商品房抵押预告登记预购商品房抵押预告登记 申请预购商品房抵押登记，应当提交下列材料：申请预购商品房抵押登记，应当提
134、交下列材料： （一）抵押合同与主债权合同；（一）抵押合同与主债权合同； （二）预购商品房预告登记材料；（二）预购商品房预告登记材料； （三）其他必要材料。（三）其他必要材料。 预购商品房办理房屋所有权首次登记后，当事人应当申预购商品房办理房屋所有权首次登记后，当事人应当申请将请将预购商品房抵押预告登记预购商品房抵押预告登记转为转为商品房抵押权首次登记商品房抵押权首次登记。条条例例的的基基本本制制度度构构架架1 13 32 2其其他他登登记记4 4更正登记更正登记预告登记预告登记异议登记异议登记查封登记查封登记条条例例的的基基本本制制度度构构架架1 1其其他他登登记记更正登记更正登记更更更更正正
135、正正登登登登记记记记1一、更正登记的制度目的一、更正登记的制度目的 “不动产登记簿是物权归属和内容的根据不动产登记簿是物权归属和内容的根据”如果该记载存在错误而未被及时纠正，真正的权利人就可能如果该记载存在错误而未被及时纠正，真正的权利人就可能因此受到损失甚至丧失不动产权利因此受到损失甚至丧失不动产权利 更正登记更正登记: :允许真正的权利人申请对登记簿的错误记载加以更允许真正的权利人申请对登记簿的错误记载加以更正，使登记簿的记载与真实状况相一致正，使登记簿的记载与真实状况相一致更更更更正正正正登登登登记记记记1二、依申请的更正登记二、依申请的更正登记 ( (一一) )申请主申请主体：权利人、
136、利害关系人。体：权利人、利害关系人。 ( (二二) )提交材料：提交材料： 权利人权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：申请更正登记的，应当提交下列材料：（1 1）不动产权属证书；）不动产权属证书；（2 2）证实登记确有错误的材料；）证实登记确有错误的材料；（3 3）其他必要材料。）其他必要材料。利害关系人利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。 更更更更正正正正登登登登记记记记1二、依申请的更正登记二、依申请的更正登记( (三三) )登记办理：登记办
137、理： 不动产登记簿记载的权利人书面同意更正不动产登记簿记载的权利人书面同意更正 oror 有证据证明登记确有错误的有证据证明登记确有错误的 但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外利处分的登记、预告登记和查封登记的除外应当予以更正应当予以更正慎防借助权利人的书面同意，以更正之名，行转移之实，规避税费和慎防借助权利人的书面同意，以更正之名，行转移之实，规避税费和交易管理！交易管理！细则要求：利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关细则要求：利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、系材料、证实不动产登记簿记载错误的材
138、料证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。以及其他必要材料。说明说明:是否必须提供权利人同意更正的证明材料？是否必须提供权利人同意更正的证明材料？ 更更更更正正正正登登登登记记记记1二、依申请的更正登记二、依申请的更正登记 ( (四四) ) 能够证明登记错误的材料能够证明登记错误的材料 1.1.登记原始档案登记原始档案 2.2.登记基础文件被更正的法律文书登记基础文件被更正的法律文书 3.3.登记簿、不动产权属证书上的相关记载登记簿、不动产权属证书上的相关记载 4.4.法院、仲裁机构确认权利的法律文书法院、仲裁机构确认权利的法律文书更更更更正正正正登登登登记记记记1二、依申请的更正登记
139、二、依申请的更正登记不动产权属证书或者不动产登记证明填制错误以及不动不动产权属证书或者不动产登记证明填制错误以及不动产登记机构在办理更正登记中，需要更正不动产权属证书或产登记机构在办理更正登记中，需要更正不动产权属证书或者不动产登记证明内容的，应当书面通知权利人换发，并把者不动产登记证明内容的，应当书面通知权利人换发，并把换发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于登记换发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于登记簿。簿。不动产登记簿记载无误的，不动产登记机构不予更正，不动产登记簿记载无误的，不动产登记机构不予更正，并书面通知申请人。并书面通知申请人。更更更更正正正正登登登登记记记记
140、1三、依申请的更正登记的审查要点三、依申请的更正登记的审查要点1 申请人申请人是否是不动产的权利人或利害关系人是否是不动产的权利人或利害关系人；利害关系人申请更正的，；利害关系人申请更正的，利害关系材料是否能够证实利害关系材料是否能够证实申请人与被更正的不动产申请人与被更正的不动产有利害关系有利害关系；2 申请申请更正的登记事项是否已在不动产登记簿记载更正的登记事项是否已在不动产登记簿记载；错；错误登记之后是否已误登记之后是否已经办理了该不动产转移登记，或者办理了抵押权或地役权首次登记、预告经办理了该不动产转移登记，或者办理了抵押权或地役权首次登记、预告登记和查封登记且未注销的；登记和查封登记
141、且未注销的；3 权利人同意更正的，在权利人出具的书面材料中，是否已明确同意更正权利人同意更正的，在权利人出具的书面材料中，是否已明确同意更正的意思表示，的意思表示，并且并且申请人是否提交了申请人是否提交了证明不动产登记簿确有错误的材料；证明不动产登记簿确有错误的材料；更正事项由人民法院、仲裁委员会法律文书等确认的，法律文书等材料更正事项由人民法院、仲裁委员会法律文书等确认的，法律文书等材料是是否已明确不动产权利归属，是否已经发生法律效力否已明确不动产权利归属，是否已经发生法律效力；4 本规范第本规范第4章要求的其他审查事项。章要求的其他审查事项。更更更更正正正正登登登登记记记记1四、依职权的更
142、正登记四、依职权的更正登记不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在当通知当事人在3030个工作日内办理更正登记。当事人逾期不个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告办理的，不动产登记机构应当在公告1515个工作日后，依法予个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。的登记、预告登记和查封登记的除外。更更更更正正正正登登登登记记记记1五、依职权的更正登记的审查要点五、依职权的更正登记的审查
143、要点1 不动产登记机构不动产登记机构是否已书面通知相关权利人在规定期限内是否已书面通知相关权利人在规定期限内申请办理更正登记申请办理更正登记，而当事人无正当理由逾期不申请办理；，而当事人无正当理由逾期不申请办理；2 查阅不动产登记资料，审查登记材料或者有效的法律文件查阅不动产登记资料，审查登记材料或者有效的法律文件是否能证实不动产登记簿记载错误是否能证实不动产登记簿记载错误；3 在错误登记之后在错误登记之后是否已经办理是否已经办理了涉及不动产权利了涉及不动产权利处分处分的登的登记、预告登记和查封登记；记、预告登记和查封登记；4 书面通知的书面通知的送达对象、期限及时间送达对象、期限及时间是否符
144、合规定；是否符合规定；5 更正登记事项是否已按规定进行更正登记事项是否已按规定进行公告公告；6 本规范第本规范第4章要求的其他审查事项。章要求的其他审查事项。条条例例的的基基本本制制度度构构架架2 2其其他他登登记记异议登记异议登记异异异异议议议议登登登登记记记记2一、异议登记的概念与制度目的一、异议登记的概念与制度目的 在登记的权利关系和真实的权利关系出现不一致但又无法在登记的权利关系和真实的权利关系出现不一致但又无法立即更正时，通过将真正权利人的异议予以即时登记，从而立即更正时，通过将真正权利人的异议予以即时登记，从而阻止和击破登记记载的公信力，以保护真正的权利人的利益阻止和击破登记记载的
145、公信力，以保护真正的权利人的利益的登记类型。的登记类型。给真正的权利人提供了一种临时性的救济措施给真正的权利人提供了一种临时性的救济措施阻断不动产登记公信力和推定力的作用阻断不动产登记公信力和推定力的作用制度目的制度目的异异异异议议议议登登登登记记记记2二、异议登记的申请二、异议登记的申请 （一）申请人：（一）申请人：利害关系人利害关系人 （二）（二）申请材料：申请材料： 1. 证实对登记的不动产权利有利害关系的材料；证实对登记的不动产权利有利害关系的材料； 2. 证实不动产登记簿记载的事项错误的材料；证实不动产登记簿记载的事项错误的材料； 3. 其他必要材料。其他必要材料。异异异异议议议议登
146、登登登记记记记2三、异议登记的审查要点三、异议登记的审查要点1 利害关系材料是否能够证实申请人与被异议的不动产权利利害关系材料是否能够证实申请人与被异议的不动产权利有利害关系有利害关系；2 异议登记事项的内容异议登记事项的内容是否已经记载是否已经记载于不动产登记簿；于不动产登记簿；3 同一申请人同一申请人是否是否就同一异议事项就同一异议事项提出过异议登记申请提出过异议登记申请； 4 不动产不动产被查封、抵押或设有地役权的，不影响被查封、抵押或设有地役权的，不影响该不动产的该不动产的异议登记；异议登记；5 本规范第本规范第4章要求的其他审查事项。章要求的其他审查事项。异异异异议议议议登登登登记记
147、记记2四、异议登记的办理四、异议登记的办理不动产登记机构受理异议登记申请的，应当将异议事项记载于不动产登记簿，并向申请人出具异议登记证明。异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。（防止异议登记过度滥用，限制不动产登记簿所载权利人的权利）异异异异议议议议登登登登记记记记2五、异议登记的效力五、异议登记的效力 异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处
148、分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺在并自担风险的书面承诺。 异异异异议议议议登登登登记记记记2五、异议登记的注销五、异议登记的注销（一）适用（一）适用1 异议登记期间，异议登记期间，异议登记申请人可以申请异议登记申请人可以申请注销异议登记；注销异议登记；2 异议登记申请人自异议登记之日起异议登记申请人自异
149、议登记之日起15日内，未提交人民法日内，未提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的，仲裁的，异议登记失效异议登记失效。 异异异异议议议议登登登登记记记记2五、异议登记的注销五、异议登记的注销（二）申请材料（二）申请材料 申请注销异议登记提交的材料包括：申请注销异议登记提交的材料包括：1 不动产登记申请书；不动产登记申请书；2 申请人身份证明；申请人身份证明；3 异议登记申请人申请注销登记的，异议登记申请人申请注销登记的，提交不动产登记证明；提交不动产登记证明；或者异议登记申请人的起诉被人民法院裁定不予受理或者或者异议登
150、记申请人的起诉被人民法院裁定不予受理或者予以驳回诉讼请求的材料；予以驳回诉讼请求的材料； 4 法律、行政法规以及法律、行政法规以及实施细则实施细则规定的其他材料。规定的其他材料。 异异异异议议议议登登登登记记记记2五、异议登记的注销五、异议登记的注销（三）审查要点（三）审查要点 不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：1 申请注销异议登记的材料是否齐全、有效；申请注销异议登记的材料是否齐全、有效；2 本规范第本规范第4章要求的其他审查事项。章要求的其他审查事项。 不存在本规范第不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，不动产登记机构条不予登记情形的，
151、不动产登记机构应即时办理，将登记事项内容记载于不动产登记簿。应即时办理，将登记事项内容记载于不动产登记簿。 条条例例的的基基本本制制度度构构架架3 3其其他他登登记记预告登记预告登记预预预预告告告告登登登登记记记记3一、预告登记的概念一、预告登记的概念 预告登记是不动产物权变动中的债权人为确保能够实现预告登记是不动产物权变动中的债权人为确保能够实现自己所期望的不动产物权变动而与债务人约定向不动产登记自己所期望的不动产物权变动而与债务人约定向不动产登记机构申请办理的登记。机构申请办理的登记。 物权法第物权法第2020条：条：当事人签订当事人签订买卖房屋或者其他不动买卖房屋或者其他不动产物权的协议
152、产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。机构申请预告登记。 预预预预告告告告登登登登记记记记3二、预告登记的适用范围二、预告登记的适用范围（一）商品房等不动产预售的；（一）商品房等不动产预售的； （二）不动产买卖、抵押的；（二）不动产买卖、抵押的；（三）以预购商品房设定抵押权的；（三）以预购商品房设定抵押权的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。（四）法律、行政法规规定的其他情形。预预预预告告告告登登登登记记记记3三、预告登记的效力三、预告登记的效力 限制权利人处分限制权利人处分/ /相对无效相对无效 物权法物权法规定：预告
153、登记后，未经预告登记的权利人规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生同意，处分该不动产的，不发生物权效力物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，起三个月内未申请登记的，预告登记失效预告登记失效。预预预预告告告告登登登登记记记记3三、预告登记的效力三、预告登记的效力 预预告告登登记记生生效效期期间间，未未经经预预告告登登记记的的权权利利人人书书面面同同意意，处处分分该该不不动动产产权权利利申申请请登登记记的的，不不动动产产登登记记机机构构应应当当不不予予办办理。理。 预预告告登登
154、记记后后，债债权权未未消消灭灭且且自自能能够够进进行行相相应应的的不不动动产产登登记记之之日日起起3 3个个月月内内，当当事事人人申申请请不不动动产产登登记记的的，不不动动产产登登记记机机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。构应当按照预告登记事项办理相应的登记。预预预预告告告告登登登登记记记记3四、预购商品房的预告登记四、预购商品房的预告登记 预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。预购人可以单方申请预告登记。 申申请请预预告告登登记记的的商商品品房房已已经
155、经办办理理在在建建建建筑筑物物抵抵押押权权首首次次登登记记的的，当当事事人人应应当当一一并并申申请请在在建建建建筑筑物物抵抵押押权权注注销销登登记记，并并提提交交不不动动产产权权属属转转移移材材料料、不不动动产产登登记记证证明明。不不动动产产登登记记机机构构应应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预告登记。当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预告登记。预预预预告告告告登登登登记记记记3五、预告登记的审查要点五、预告登记的审查要点 1.申请预购商品房预告登记的，其预售合同申请预购商品房预告登记的，其预售合同是否已经备案是否已经备案；申请；申请预购商品房抵押预告登记的，预购商品房抵押预告登
156、记的，是否已经办理预购商品房预告登记是否已经办理预购商品房预告登记；申请其他预告登记的，不动产物权申请其他预告登记的，不动产物权是否已经登记是否已经登记； 2.申请人与申请材料记载的申请人与申请材料记载的主体是否一致主体是否一致；3.申请登记的内容与登记原因文件或者权属来源材料申请登记的内容与登记原因文件或者权属来源材料是否一致是否一致； 4.不动产买卖、抵押的，预告登记内容是否与不动产登记簿记载不动产买卖、抵押的，预告登记内容是否与不动产登记簿记载的有关内容的有关内容冲突冲突；5.不动产不动产被查封的被查封的，不予办理；，不予办理；6.本规范第本规范第4章要求的其他审查事项。章要求的其他审查
157、事项。预预预预告告告告登登登登记记记记3六、预告登记的变更情形六、预告登记的变更情形 因当事人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号因当事人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码等发生变更的，当事人可申请预告登记的变更。码等发生变更的，当事人可申请预告登记的变更。 预预预预告告告告登登登登记记记记3七、预告登记的转移情形七、预告登记的转移情形有下列情形之一的，当事人可申请预告登记的转移：有下列情形之一的，当事人可申请预告登记的转移：1 因继承、受遗赠导致不动产预告登记转移的；因继承、受遗赠导致不动产预告登记转移的；2 因人民法院、仲裁委员会生效法律文书导致不动产预告登因人民法院、仲裁委员
158、会生效法律文书导致不动产预告登记转移的；记转移的；3 因主债权转移导致预购商品房抵押预告登记转移的；因主债权转移导致预购商品房抵押预告登记转移的；4 因主债权转移导致不动产抵押预告登记转移的；因主债权转移导致不动产抵押预告登记转移的；5 法律、行政法规规定的其他情形。法律、行政法规规定的其他情形。 预预预预告告告告登登登登记记记记3八、预告登记的注销情形八、预告登记的注销情形 预告登记未到期，预告登记未到期，有下列情形之一的，当事人可以持不动有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、债权消灭或者权利人放弃预告登记的材料，以产登记证明、债权消灭或者权利人放弃预告登记的材料，以及法律、行政法规
159、规定的其他必要材料申请注销预告登记：及法律、行政法规规定的其他必要材料申请注销预告登记：（一）预告登记的权利人放弃预告登记的；（一）预告登记的权利人放弃预告登记的；（二）债权消灭的；（二）债权消灭的；（三）法律、行政法规规定的其他情形。（三）法律、行政法规规定的其他情形。 条条例例的的基基本本制制度度构构架架4 4其其他他登登记记查封登记查封登记查查查查封封封封登登登登记记记记4一、查封登记的概念与特征一、查封登记的概念与特征 概念：概念：指不动产登记机构依据人民法院或者其他有权机指不动产登记机构依据人民法院或者其他有权机关的嘱托，依照法定程序作出的以限制登记名义人对不动产关的嘱托，依照法定程
160、序作出的以限制登记名义人对不动产进行处分为目的的登记。进行处分为目的的登记。 特征：特征： （一）（一）查封登记是依嘱托进行的登记。查封登记是依嘱托进行的登记。 （二）（二）查封登记属于限制登记查封登记属于限制登记 查查查查封封封封登登登登记记记记4二、查封登记的嘱托二、查封登记的嘱托人民法院要求不动产登记机构办理查封登记的，应当提人民法院要求不动产登记机构办理查封登记的，应当提交下列材料：交下列材料：（一）人民法院工作人员的工作证；（一）人民法院工作人员的工作证；（二）协助执行通知书；（二）协助执行通知书；（三）其他必要材料。（三）其他必要材料。查查查查封封封封登登登登记记记记4三、办理查封
161、登记的审查要点三、办理查封登记的审查要点1 查看嘱托机关送达人的工作证和执行公务的证明文件，并与嘱托查封单位进行核实。委托送达的，委托送达函是否已加盖委托机关公章，是否注明委托事项、受委托机关等；2 嘱托文件是否齐全、是否符合规定；3 嘱托文件所述查封事项是否清晰，是否已注明被查封的不动产的坐落名称、权利人及有效的不动产权属证书号。被查封不动产的内容与不动产登记簿的记载是否一致；4 本规范第4章要求的其他审查事项。 不动产登记机构不对查封机关送达的嘱托文件进行实体审查。不动产登记机构认为登记事项存在异议的，不动产登记机构应当办理查封登记，并向嘱托机关提出审查建议。不动产登记机构审查后符合登记条
162、件的，应即时将查封登记事项记载于不动产登记簿。 查查查查封封封封登登登登记记记记4四、非因法律行为取得不动产的查封登记四、非因法律行为取得不动产的查封登记不动产登记机构依照执行查封的人民法院提交的被执行人取不动产登记机构依照执行查封的人民法院提交的被执行人取得财产所依据的继承证明、生效的法律文书以及协助执行通得财产所依据的继承证明、生效的法律文书以及协助执行通知书等办理查封登记的，应当先办理转移登记，再办理查封知书等办理查封登记的，应当先办理转移登记，再办理查封登记。登记。最最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国
163、土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知产管理部门协助执行若干问题的通知（法发（法发2004520045号）号）查查查查封封封封登登登登记记记记4五、轮候查封登记五、轮候查封登记两个以上人民法院查封同一不动产的，不动产登记机构两个以上人民法院查封同一不动产的，不动产登记机构应当为应当为先送达先送达协助执行通知书的人民法院办理协助执行通知书的人民法院办理查封登记查封登记，对，对后送达后送达协助执行通知书的人民法院办理协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记轮候查封登记。轮候查封登记的顺序按照人民法院协助执行通知书送达轮候查封登记的顺序按照人民法院协助执行通知书送达不动产登记机构的时间先后进行排
164、列。不动产登记机构的时间先后进行排列。查查查查封封封封登登登登记记记记4六、查封登记的注销六、查封登记的注销查封期间，人民法院解除查封的，不动产登记机构应当查封期间，人民法院解除查封的，不动产登记机构应当及时根据人民法院协助执行通知书注销查封登记。及时根据人民法院协助执行通知书注销查封登记。不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记失不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记失效。效。条例的基本制度构架1功能定位功能定位2法定原则法定原则3基本概念基本概念8不动产登记簿不动产登记簿9登记程序登记程序4登记类型登记类型10信息共享保护信息共享保护7登记管辖登记管辖5登记能力登记能力11法
165、律责任法律责任核核心心制制度度内内容容三三6登记机构和人员登记机构和人员12附附 则则登登登登记记记记信信信信息息息息共共共共享享享享与与与与保保保保护护护护1010规范关于登记资料的管理 不动产登记资料由不动产登记机构管理。不动产登记机构应按照以下要求确保不动产登记信息的绝对安全： 不动产登记簿等不动产登记结果及权籍图应当永久保存；不动产权籍图包括宗地图、宗海图（宗海位置图、界址图）和房屋平面图等；不动产登记原始资料应当按照规定整理后归档保存和管理；不动产登记资料应当逐步电子化，不动产登记电子登记资料应当通过统一的不动产登记信息管理基础平台进行管理、开发和利用；任何单位和个人不得随意损毁登记
166、资料、不得泄露登记信息；不动产登记机构应当建立符合防火、防盗、防渍、防有害生物等安全保护要求的专门场所，存放不动产登记簿和权籍图等；除法律、行政法规另有规定或者因紧急情况为避免不动产登记簿毁损、灭失外，任何单位或个人不得将不动产登记簿携出不动产登记机构。 登记信息保护登登登登记记记记信信信信息息息息共共共共享享享享与与与与保保保保护护护护1010纸质资料管理移交移交移交移交 接收接收 立卷 编号编号装订装订装订装订 上架上架 入库入库 保管保管登登登登记记记记信信信信息息息息共共共共享享享享与与与与保保保保护护护护1010电子资料管理纸质资料纸质资料纸质资料纸质资料数字化处理数字化处理数字化处
167、理数字化处理电子资料电子资料数据验收数据验收 电子资料备份电子资料备份和异地保存和异地保存登登登登记记记记信信信信息息息息共共共共享享享享与与与与保保保保护护护护1010电子资料备份和异地保存电子资料备份和异地保存应符合下列规定：1 电子资料目录、电子登记簿以及纸质资料的数字化加工处理成果均应进行备份；2 可选择在线增量备份、定时完全备份以及异地容灾备份的备份方式；3 应至少每天1次做好增量数据和材料备份；4 应至少每周1次定时做好完全备份，并应根据自身条件，应至少每年1次离线存放。存放地点应符合防火、防盗、防高温、防尘、防光、防潮、防有害气体和防有害生物的要求，还应采用专用的防磁柜存放；5
168、应建立异地容灾体系，应对可能的灾害事故。异地容灾的数据存放地异地容灾的数据存放地点与源数据存放地点距离不得小于点与源数据存放地点距离不得小于20km20km，在地震灾害频发地区，间隔，在地震灾害频发地区，间隔距离不宜小于距离不宜小于800km800km；6 备份数据应定期进行检验。备份数据检验的主要内容宜包括备份数据正常打开、数据信息完整、材料数量准确等；7数据与灾备机房的设计应符合现行国家标准电子信息系统机房设计规范GB50174的规定。电子资料管理登登登登记记记记信信信信息息息息共共共共享享享享与与与与保保保保护护护护1010登记信息利用申请申请申请申请 审验审验 查询或复制 出具查询证明
169、出具查询证明一般程序一般程序申请申请申请申请 不接受不接受 审验审验 登登登登记记记记信信信信息息息息共共共共享享享享与与与与保保保保护护护护1010登记信息利用关于查询主体和客体范围（采取有限查询模式） 国家实行不动产登记资料依法查询制度。权利人、利害关系人按照条例第二十七条规定依法查询、复制不动产登记资料的，应当到具体办理不动产登记的不动产登记机构申请。权利人可以查询、复制其不动产登记资料。因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理
170、事项有关的不动产登记资料。其他有关国家机关执行公务依法查询、复制不动产登记资料的，依照本条规定办理。涉及国家秘密的不动产登记资料的查询，按照保守国家秘密法的有关规定执行。严禁严禁“以人查房以人查房”行为行为!登登登登记记记记信信信信息息息息共共共共享享享享与与与与保保保保护护护护1010登记信息利用关于查询不动产登记资料应当提交下列材料：（一）查询申请书；（二）查询目的的说明；（三）申请人的身份材料；（四）利害关系人查询的，提交证实存在利害关系的材料。权利人、利害关系人委托他人代为查询的，还应当提交代理人的身份证明材料、授权委托书。权利人查询其不动产登记资料无需提供查询目的的说明。有关国家机关
171、查询的，应当提供本单位出具的协助查询材料、工作人员的工作证。登登登登记记记记信信信信息息息息共共共共享享享享与与与与保保保保护护护护1010登记信息利用查询时限要求 对符合本实施细则规定的查询申请，不动产登记机构应当当场提供查询；因情况特殊，不能当场提供查询的，应当在5个工作日内提供查询。 不予查询的情形有下列情形之一的，不动产登记机构不予查询，并书面告知理由：（一）申请查询的不动产不属于不动产登记机构管辖范围的；（二）查询人提交的申请材料不符合规定的；（三）申请查询的主体或者查询事项不符合规定的；（四）申请查询的目的不合法的；（五）法律、行政法规规定的其他情形。登登登登记记记记信信信信息息息
172、息共共共共享享享享与与与与保保保保护护护护1010登记信息利用关于查询场所与查询要求查询人查询不动产登记资料，应当在不动产登记机构设定的场所进行。动产登记原始资料不得带离设定的场所。查询人在查询时应当保持不动产登记资料的完好，严禁遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料，也不得损坏查询设备。登登登登记记记记信信信信息息息息共共共共享享享享与与与与保保保保护护护护1010登记信息利用关于查询出具证明查询人可以查阅、抄录不动产登记资料。查询人要求复制不动产登记资料的，不动产登记机构应当提供复制。 查询人要求出具查询结果证明的，不动产登记机构应当出具查询结果证明。查询结果证明应注明查询目的及日期，并加盖不动产登记机构查询专用章。登登登登记记记记信信信信息息息息共共共共享享享享与与与与保保保保护护护护1010登记信息利用 不动产登记机构应当加强不动产登记信息化建设，按照统一的不动产登记信息管理基础平台建设要求和技术标准，做好数据整合、系统建设和信息服务等工作，加强不动产登记信息产品开发和技术创新，提高不动产登记的社会综合效益。 谢谢！
