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1、 商圈调查与店铺选址成功之路，始于选址成功之路，始于选址零售业被称为零售业被称为“选址的行业选址的行业”选好店址，设计好卖场，是零售经营的关键之一选好店址，设计好卖场，是零售经营的关键之一店址选择就是对可能建店的地址进行调查、分析、店址选择就是对可能建店的地址进行调查、分析、比较、选定，并最终确定对该土地或房产的使用比较、选定，并最终确定对该土地或房产的使用权，为营业场所的建设做好准备的过程权，为营业场所的建设做好准备的过程宏观选址：是对某个地区及某个城市的选择宏观选址：是对某个地区及某个城市的选择微观选址：是对某个街区及具体位置的选择微观选址：是对某个街区及具体位置的选择店址的重要性店址的重
2、要性专卖店的特定开设地点决定了顾客的多少，同时专卖店的特定开设地点决定了顾客的多少，同时也决定了店销售额的高低，从而反映店址做为一也决定了店销售额的高低，从而反映店址做为一种资源的价值大小。种资源的价值大小。它是影响专卖店经济效益的一个重要因素。它是影响专卖店经济效益的一个重要因素。它贯彻了便利顾客的原则。它贯彻了便利顾客的原则。店址选择是一项长期性投资，关系着专卖店的发店址选择是一项长期性投资，关系着专卖店的发展前途。展前途。选址三要素选址三要素1、店铺商圈因素2、店铺方位因素3、店铺内在因素解析商圈解析商圈商圈的概念：就是指专卖店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，那些优先选择到
3、该专卖店来消费的顾客所分布的地区范围。简言之，就是顾客所在的范围商圈构成商圈构成核心商圈、次级商圈、边缘商圈 或者：主商圈（55-70）、次商圈（15-25）、辅助商圈（5%20%）商圈构成示意图边缘商圈次级商圈核心商圈商圈中的顾客来源商圈中的顾客来源1、居住人群：指居住在专卖店附近的常住人群，这部分人口具有一定的地域性，是顾客的主要来源2、工作人群：指不居住在专卖店附近而工作地点在专卖店附近的人群，这部分人不少是利用上下班就近购物，是次级商圈中基本顾客的主要来源商圈中的顾客来源商圈中的顾客来源流动人群：指在交通要道、商业繁华地区以及公共活动场所过往的人群，这些过路人群是位于这些地区专卖店的主
4、要顾客来源，专卖店可以捕获的潜在顾客就越多。同时经营者云集，竞争亦越激烈，这就要求我们更要讲究竞争策略和经营特色，善待这些顾客不仅会产生回头客，还会使专卖店树立较好的形象，从而招揽更多的顾客估计商圈范围的技巧估计商圈范围的技巧商圈会受到商品服务质量的影响，商圈会受到商品服务质量的影响，如果顾客须历尽艰难才能到你的店里来，即使住如果顾客须历尽艰难才能到你的店里来，即使住的很近，这地方也不能划入你的商圈。相反，如的很近，这地方也不能划入你的商圈。相反，如果你的店铺交通方便，客人即使住在几十公里之果你的店铺交通方便，客人即使住在几十公里之外，心理上也不觉得远，就可以算在商圈内外，心理上也不觉得远，就
5、可以算在商圈内上下班或顺道常从店门前经过的人，也能列入商上下班或顺道常从店门前经过的人，也能列入商圈。住在附近末光顾你的店，不能包含在商圈内。圈。住在附近末光顾你的店，不能包含在商圈内。商圈简图商圈简图目的：能一目了然所要调查的商圈范围与面貌。目的：能一目了然所要调查的商圈范围与面貌。重点标示下列地貌：重点标示下列地貌：1 1、周边、周边500500米简图米简图 2 2、重要建筑物及楼别，如金融大楼、办公大楼、重要建筑物及楼别，如金融大楼、办公大楼 3 3、著名店铺及影响生活形态的地段特征，如影院，百货公司、著名店铺及影响生活形态的地段特征，如影院，百货公司 4 4、人潮汇集地段店铺群及大型聚
6、客场所，如超市、娱乐区、女人街、人潮汇集地段店铺群及大型聚客场所，如超市、娱乐区、女人街 5 5 、与本公司店铺有互补作用的店铺、与本公司店铺有互补作用的店铺 6 6、车站、学校、停车场、市场、公园等特定族群会集场所、车站、学校、停车场、市场、公园等特定族群会集场所 7 7、标出街道的行进方向，如单行道方向、标出街道的行进方向，如单行道方向 8 8 、标出未来促销活动发宣传单的地点，即主次消费群走动频繁的、标出未来促销活动发宣传单的地点，即主次消费群走动频繁的地点地点 9 9、固定人群较集中流动的地点、固定人群较集中流动的地点商圈简图商圈简图商圈特征商圈特征店铺特色及分布情况建筑形态：主要店铺
7、街道，主要干道上的 建筑及高度 新大楼与旧建筑的分布 目前的改建情况城市13年内可能改建的趋势，与城市规划局建立关系行业形态行业形态主要店铺街道、干道的行业类型以何产品为主，售卖产品的层次主要道路的店铺分布明细店铺汇集地带的总体情况住宅特色住宅特色建筑物形态建筑物形态 了解在本商圈内住宅区的建筑形态，建筑高度，楼房了解在本商圈内住宅区的建筑形态，建筑高度，楼房数，建筑形式为新式或旧式及分布区域数，建筑形式为新式或旧式及分布区域 目前的改建情况目前的改建情况 1313年内可能改建的趋势年内可能改建的趋势分布情况：实地了解该区的实际住户与建筑物分分布情况：实地了解该区的实际住户与建筑物分 布情况布
8、情况 将该商圈分为店铺区，办公区，新式将该商圈分为店铺区，办公区，新式 住宅区，旧式住宅区，文教区。在住宅区，旧式住宅区，文教区。在简图上分别简图上分别 划定区域，划定区域，人流状况实地抽查人流状况实地抽查将一周的时间区分为两段，周一至周五及周六、将一周的时间区分为两段，周一至周五及周六、周日、法定假日周日、法定假日以上午以上午8 8点点下午下午1010点每两小时细分为一个小段。点每两小时细分为一个小段。以以1515分钟为其抽样时段的样本，并计算实际经过分钟为其抽样时段的样本，并计算实际经过的人数、机动车、汽车、助动车、自行车数量。的人数、机动车、汽车、助动车、自行车数量。抽样时将人潮分为青少
9、年、上班族、家庭主妇抽样时将人潮分为青少年、上班族、家庭主妇将抽样的数，换算成以二个小时的人潮流动数。将抽样的数，换算成以二个小时的人潮流动数。调查项目调查项目 数据或资料数据或资料 1 1、商圈内总人口数量、商圈内总人口数量 2 2、商圈内人口结构、商圈内人口结构 3 3、商圈内人口分布、商圈内人口分布 4 4、商圈内居民的平均收入、商圈内居民的平均收入 5 5、商圈居民消费服饰占收入比例、商圈居民消费服饰占收入比例 6 6、商圈内生产状况、商圈内生产状况 7 7、商圈居民消费能力及消费习惯、商圈居民消费能力及消费习惯 结论：商圈内是否值得开店结论：商圈内是否值得开店 是是否否 消费者和消费
10、能力分析消费者和消费能力分析 商圈类型商圈类型集中型商圈：商圈内店铺流动人口多（每分钟约3040位以上）商圈内住宅人口（约24000人以上）区内的建筑物高且密集各店铺集中且范围大，正所谓成行成市。与本店有互补性的店铺多，且规模大（大型购物中心、超级市场、百货公司）交通频繁，车辆流量大集中型商圈体现为中央商业区和商业街集中型商圈体现为中央商业区和商业街中央商业区：这是最主要、最繁华的商业区，主要大街贯穿其间，云集着许多著名的百货商店以及各种大饭店、影视院和写字楼等现代设施商业街：它是次要的商业街。这些地点是人流必经之地，在节假日、上下班时间人流如潮，店址选择在此处大大方便了来往人流分散型商圈分散
11、型商圈商圈内流动人口少区内的建筑物普通、老旧且高度6层以下店铺分散且范围小与本公司有互补性的店铺少，且规模小商圈类型：住宅、住宅办公、办公室、办公住宅分散型商圈体现为居民区商业街和边沿区商分散型商圈体现为居民区商业街和边沿区商业中心业中心居民区商业街的顾客，主要是附近居民，在这些地点设置商店是为了方便附近居民就近购物。边沿区商业中心往往坐落在铁路重要车站附近，规模一般都不大 影响店址选择的其它要素影响店址选择的其它要素如果说商圈是培育店铺的沃土，那良好的设立地点就如同树根一般，可适时吸取商圈内最有营养的养分，让店铺茁壮成长。交通因素客流因素竞争因素交通因素交通因素店址的停车位置店址的停车位置店
12、址附近的交通状况。我们要考虑店址是否接近店址附近的交通状况。我们要考虑店址是否接近主要公路和交通路线主要公路和交通路线交通的细节问题。分析与车站、码头的距离和方交通的细节问题。分析与车站、码头的距离和方向。通常距离越近，客流越多，还要考虑客流来向。通常距离越近，客流越多，还要考虑客流来去的方向。同时还要分析市场交通管理状况所引去的方向。同时还要分析市场交通管理状况所引起的利弊，如马路分界栏、高架桥、单行道等，起的利弊，如马路分界栏、高架桥、单行道等，因为数条人行路线中，与主要路线距离越远，行因为数条人行路线中，与主要路线距离越远，行人量也会因分散而越少，尤其是在宽敞的十字路人量也会因分散而越少
13、，尤其是在宽敞的十字路口或车流量特大的地方，紧临的一方和对面的一口或车流量特大的地方，紧临的一方和对面的一方，以及马路两边，就会产生强烈的反差。方，以及马路两边，就会产生强烈的反差。客流因素客流因素通常顾客和行人量成正比，客流量大小是一个专通常顾客和行人量成正比，客流量大小是一个专卖店成功的关键因素，客流包括现有客流和潜在卖店成功的关键因素，客流包括现有客流和潜在客流，店址应选在潜在客流最多，最集中的地点，客流，店址应选在潜在客流最多，最集中的地点，以便于多数人就近购物以便于多数人就近购物 （一）客流类型：（一）客流类型：自身的客流，指那些专门为购物来店的顾客形成自身的客流，指那些专门为购物来
14、店的顾客形成 的客流；的客流；分享客流：指从邻近商店形成的客流中获得的客分享客流：指从邻近商店形成的客流中获得的客 流流派生客流：指顺路进店的顾客所形成派生客流：指顺路进店的顾客所形成 的客的客 流，这些顾客只是随意来店购物。流，这些顾客只是随意来店购物。 （二）客流目的、速度和滞留时间（二）客流目的、速度和滞留时间也并非人流量大就卖什么都行，不同地区客流规模虽可能相同，但其目的、速度、滞留时间各不相同。人潮走向是必须要考虑的因素，由于人潮走向的购物习惯与人潮流动的方向，会影响到店人的频率。 （三）街道特点（三）街道特点选择专卖店开设地点还要分析街道特点与客流规模的关系。十字路口客流集中，可见
15、度高，是最佳开设地点；有些街道由于两端的交通条件不同或通向地区不同，客流主要来自街道的一端，表现为一端客流集中，纵深处逐渐减少的特征，这时候店址宜选在客流集中的一端，而有些街道中间地段客流规模较大，相应中间地段的专卖店就更能招揽潜在顾客竞争因素竞争因素专专卖店周围的竞争情况对经营的成败产生巨大的影响，专专卖店周围的竞争情况对经营的成败产生巨大的影响，开店时必须要分析竞争形势；开设地点如果竞争对手众多，开店时必须要分析竞争形势；开设地点如果竞争对手众多，商店经营独具特色，将会吸引大量的客流，促进销售增长，商店经营独具特色，将会吸引大量的客流，促进销售增长，专卖店的地点，应尽量选择在商店相对集中且
16、有发展前景专卖店的地点，应尽量选择在商店相对集中且有发展前景的地方，经营选购性商品应特别关注这一点。而且当店址的地方，经营选购性商品应特别关注这一点。而且当店址周围的商店类型协调并存，形成相关商店群时，往往会产周围的商店类型协调并存，形成相关商店群时，往往会产生积极影响，如经营相互补充类商品的商店相邻而设，在生积极影响，如经营相互补充类商品的商店相邻而设，在方便顾客的基础上，都会扩大各自的销售，也就是有好处方便顾客的基础上，都会扩大各自的销售，也就是有好处大家一起捞大家一起捞竞争者分析竞争者分析卖场气氛：消费额本地区内对本企业有影响性的卖场气氛：消费额本地区内对本企业有影响性的竞争店，其卖卖场
17、气氛、购物环境、服务态度。竞争店，其卖卖场气氛、购物环境、服务态度。客流量：该店每日的成交客户数。客流量：该店每日的成交客户数。平均消费额：了解该店的各类顾客与消费平均消费额：了解该店的各类顾客与消费 金额比例金额比例 根据此比例再分别乘其根据此比例再分别乘其价格价格 加总后求其平均值即为加总后求其平均值即为平均平均营业额：客流量营业额：客流量成交率成交率平均消费额平均消费额= =每每 日营业额日营业额 竞争店状况竞争店状况竞争店与本店的距离竞争店的店铺地点竞争店的商品及促销状况竞争店的业绩选址的技巧选址的技巧一个最优秀的店址应当具备以下六个特征，一般也要有两个，若是全部拥有那就真可谓黄金宝地
18、了。 技巧一、商业活动频度高的地区：在闹市区，商业活动极为频繁，把专卖店设在这样的地区营业额必然高。这样的店址是“寸土寸金”之地。相反，如果在客流量较小的地方设店，营业额就很难提高。技巧二技巧二人口密度高的地区：居民聚居、人口集中的地方是适宜设置专卖店的地方。在人口集中的地方，人们有着各种各样的对于商品的大量需求。如果设于这样的地方，致力于满足人们的需要，肯定会生意兴隆，专卖店收入通常也会比较稳定技巧三技巧三面向客流量多的街道，可使多数人购物方便，可面向客流量多的街道，可使多数人购物方便，可能来店的顾客就会多能来店的顾客就会多技巧四技巧四：交通便利的地区。交通便利的地区。比如在旅客上车、下车最
19、多的车站或者在几个主比如在旅客上车、下车最多的车站或者在几个主要车站的附近，也可以在顾客步行距离很近的街要车站的附近，也可以在顾客步行距离很近的街道设店道设店技巧五技巧五：接近人们聚集的场所：接近人们聚集的场所比如电影院、公园、游乐场，或者大工厂、机关比如电影院、公园、游乐场，或者大工厂、机关的附近的附近技巧六技巧六同类商店聚集的街区。大量事实证明，对于经营同类商店聚集的街区。大量事实证明，对于经营选购品、耐用品的商店来说，若能集中在某一个选购品、耐用品的商店来说，若能集中在某一个地段和街区，则更能招揽顾客。从顾客的角度来地段和街区，则更能招揽顾客。从顾客的角度来看，店面众多表示货品齐全，可比
20、较参考，选择看，店面众多表示货品齐全，可比较参考，选择也较多，不怕价钱不公道，是有心购物时的当然也较多，不怕价钱不公道，是有心购物时的当然选择。所以，创业者不需害怕竞争，同业愈多，选择。所以，创业者不需害怕竞争，同业愈多，人气愈旺，业绩就愈好，因此店面也就会愈来愈人气愈旺，业绩就愈好，因此店面也就会愈来愈多。各地都已形成了各种专业街，许多精明的顾多。各地都已形成了各种专业街，许多精明的顾客为了货比三家，往往不惜跑远路也要到专业街客为了货比三家，往往不惜跑远路也要到专业街购物购物1 1）道路）道路A A、 单向道、双向道、多车道单向道、双向道、多车道B B、 停车位停车位C C、 公交车站、公交
21、线路公交车站、公交线路 2 2）人流量）人流量A A、 日常人流、假日人流日常人流、假日人流B B、 日间人流、夜间人流日间人流、夜间人流C C、 性别比例、年龄比例、消费习惯性别比例、年龄比例、消费习惯D D、 区域人口、辐射人口区域人口、辐射人口方位因素方位因素寻找有利的店面考察店面本身的条件考察店面本身的条件主要包括以下几点：主要包括以下几点：店铺的形状店铺的形状. .规则的和不规则的规则的和不规则的店门店门店面的走向店面的走向店面的空间店面的空间服装店如何对好店址的考察 3 3）租赁因素）租赁因素 A A、 合同期限合同期限B B、 装修期限装修期限C C、 店铺月租店铺月租D D、 店铺押金店铺押金E E、 付款方式付款方式F F、 支付期限支付期限G G、 地理位置和合同位置地理位置和合同位置 H H、 建筑面积、使用面积、建筑面积、使用面积、 夹层夹层 面积、面积、 仓储面积仓储面积 2、配套设施A、 水电设施B、 通信设施C、 消防设施D、 安全设施E、 公用设施F、 其他设施营销体系市场管理中心内部资料
