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1、目录一、竞品楼盘商业分析；1、爱莲湖板块竞品楼盘商业分析2、北湖区板块竞品楼盘商业分析3、香雪板块竞品楼盘商业分析二、郴州三大商圈调研分析1、北湖商圈2、五岭商圈3、香雪商圈爱莲湖板块竞品楼盘商业分析围绕爱莲湖且离湖光山色较近区域分布楼盘数10个，其中，底商体量比较大的有如下几个楼盘：1、爱莲湖畔；2、爱莲名城；3、神憩乾龙；4、第一国际；5、华尔星城；1、爱莲湖畔爱莲湖畔的底商约共平方米，分为上下两层，主要是社区商业，不能做餐饮。商铺于2012年交房，现在一楼的入住率达到90%，二楼只有一个约120平米的茶馆在装修；面积从40150平米不等，层高一般是5.5米，很多经营户都隔成两层；租金从3
2、585元/平米/月不等。据经营户透露，这边人气暂时还不够旺，但是对于未来发展前景还是很有信心的。2、爱莲名城爱莲名城位于郴州大道爱莲湖公园东侧，海关大楼的斜对面，为高层建筑。项目分两期开发，由5栋组成，其中一栋为26层，建成后有望成为爱莲湖板块地标式建筑，该项目一、二期已开发1、2、3、4栋。总用地面积11620平方米;总建筑面积56716平方米，总户数384户，绿地率35%，地下停车位232个。目前，一期1#、2#栋已于2012年3月交房，二期3、4栋还有少量现房销售。一期的底商已经售罄，目前在售二期，面积从40300平米不等，主要是50平米左右的小铺，层高5.8米，均价3.2万/平米，一期
3、的租金为80元/平米/月，空置率达到50%，引进主力店建设银行。爱莲名城实景（主力店建设银行）实景（空置门面）3、神憩乾龙项目总体规划占地约7.1万平方米，总建筑面积32万平方米，容积率为3.7，绿化面积4.4万平方米，建筑设计上体现了现代简约，格调高雅大方，小区自身配套设施完善，设有五星级大酒店、幼儿园、游泳池，高级泛会所等。住宅、生态休闲、中西文化于一体，意在打造郴州第一个真正的高端生态园林复合型物业。神憩乾龙共有约4000平米商业，在公寓楼的14层，目前，开发商先保留，还不确定是自持还是出售，现在正热销公寓楼，均价6000元/平米。公寓旁为神憩温福特五星级酒店。实景（图左为公寓楼，图右为
4、五星级酒店）4、第一国际第1国际规划设计7大商业广场，商业面积超过6万平米，拥有一个大卖场、3个主题商场、1个层高9米的电影院，150个铺面的精品购物街、30个大型商家意向入住；共有4300个停车位，地面可停车超过1000台；给客户承诺的投资回报率为9%。一楼为产权式商铺，共5000平米，面积从850平米不等，售价35万元/平米。2013年年底交房，于今年6月29号开盘，并启动招商。第一国际实景5、华尔星城-爱莲湖首席22万平米CLD中央生活特区华尔星城位于郴州-爱莲湖风景区(郴州大道西侧)一期占地面积16817.3，建筑面积约7.3万平方米，二期占地面积24326.4，建筑面积约14.3万平
5、方米，一二期总建筑面积约21.6万平方米，总投资约7.1亿元。目前商铺基本售罄，现在只剩下两个门面，面积100和150平米，价格3万/平米。华尔星城实景北湖板块竞品楼盘商业分析北湖板块有两个需要参考的楼盘，1、商业综合体美美世界；2、北湖一号。美美世界40万平米商业综合体美美世界是郴州目前最大的城市综合体，总占地70亩，商业部分分为9层，共18万平米商业，目前在售负一楼（A1），以产权式的商铺形式，面积从2073平米不等，均价5万元/平米（3.66.8万元/平米）；返祖12年，以实际租金开发商和业主二八分成，目前开发商给业主承诺负一层的租金平均为230元/平米。层高平均有6米。业态划分：A1：
6、大润发超市和生活体验馆；一、二楼：奢侈品；三、四楼：海洋馆、早教中心、妇婴用品、家居；五、六、七楼：电影院、KTV、足浴城、时尚餐饮；八楼：高档酒楼。效果图实景北湖1号顺源北湖1号2期中央豪门坐落于郴州市中心区北湖公园旁，社区总用地面积近5万平方米，总建筑面积约21万平方米，绿地率近40%。是郴州市第一个真正意义上的纯住宅社区，所以商业体量不大，仅是社区配套商业。面积从40200平米不等，共42个门面，目前正在认筹。香雪板块竞品楼盘商业分析1、华宁春城2、华宁瑞城3、阳光时代1、华宁春城位于樟树岭隧道与青年大道交汇处（环保局正对面）的华宁春城是坡地海派建筑双生态社区。总占地面积:99517平方
7、米，总建筑面积:28万平方米，绿化率:35%，容积率:2.5。华宁春城的早期商业已经售罄，目前入驻率达到80%，以社区商业为主，大部分商家经营情况都不是很乐观，很多门面都贴出了门面转让。门面面积30120平米不等，由于地势原因，层高从3.56米不等，目前租金偏低，2540元/平米/月。现在还开发SOHO公寓，底下15层都是商业。华宁春城的底商主要是以满足小区业主的日常生活需求为主，比如副食烟酒店和五金建材店，分别占到19%和16%。由于部分铺面的层高达到6米，一层当两层用，有些企业办事处也选择在这里办公，占到比例19%。2、华宁瑞城华宁瑞城位于郴州青年大道与国庆南路交汇处，目前在售LOFT公寓
8、楼，做纯办公用途，公寓楼的1-5层做商业，约1.8万平米，预计今年年底开盘。引进居然之家大型综合体。3、阳光时代阳光时代的底商体量较小，主要是社区商业，共12家门面，分布在1号栋一层，全部入驻。郴州三大商圈商业调研分析一、北湖商圈北湖区是郴州的核心城区，发展城市经济优势突出。从资源禀赋来讲，该区占据郴州中心城区2/3面积，80%以上大型商业步行街、连锁超市、商品集散地、星级酒店位于该区内；从交通条件来讲，京广铁路、武广客运专线、京珠高速、107国道等交通大动脉贯穿全境；从产业基础来讲，该区人流、物流、资金流等市场要素齐全。八一路商业街地处市中心繁华地带，东起北街，西至文化路，南临西街，北抵人民
9、路，总建筑面积18万平米。由郴州市政府和军区共同管理。现在已经发展为集服装、鞋帽、美容、果品、餐饮和休闲娱乐于一体的综合商业街。八一路商业街由南段和北段商业外街和步行街组成，步行街除了两边的街铺外，里面有260个内接商铺，街道中间分布40余个摊位，以小池和饮品为主租金状况：八一路北段：30-70元每月/（属于军区管理，租金不高）八一路南段：40-45元每月/内街：80元/月/平米（军区管理，租金不高，转让费很高）摊位：1万/月/平米1、八一路商业街八一路主要以服装、鞋帽、皮具为主，分别占比72%、16%、6%.2、人民路人民路分为东西两路，全长约3.4公里，人民东路长1.8公里，以通讯行业为主
10、，其中包括两家手机城，多家电信、移动、联通营业厅。人民东路则以服装鞋帽为主，另有特色经营：户外运动店，自行车行。人民西路约1.5公里，居住人群较集中，人流量大，郴州市区最大的公园北湖公园坐落于此，多以满足居民日常生活为目的的经营业态，如：餐饮业、副食店、药店等租金情况：人民中路：30-40元/m/月人民东路：40-80元/m/月人民西路：2070元/m/月人民东路是郴州的手机一条街，占据整条街的12%，由于周边居民比较集中，人流量较大，副食烟酒店也较多，占到15%，餐饮为13%，服装鞋帽也是主要的经营业态之一，占据10%的市场份额。3、兴隆步行街兴隆步行街，西起国庆北路，东至北湖路，全长约35
11、0米，分为上下两层，步行街的商品经营档次和商业服务水平相对比较高档，一楼的品牌专卖店、国内外一线知名品牌比较多，二楼以妇婴用品、早教中心和美容美体为主，是一条集聚知名品牌服装、鞋帽、化妆品、时尚饰品、美容美发、珠宝、妇婴用品等的精品步行街；附，和八一路步行街一样，中间也有面积约10平米的小摊位60个。租金水平：一楼租金：200300元/平米/月二楼租金：80120元/平米/月摊位：500010000元/平米/月国庆北路：100150元/平米/月兴隆步行街以服装为主，占62%，其余就是鞋帽和妇婴用品分别为13%和6%.国庆北路地段繁华，人流量大，以服装、餐饮、珠宝为主要经营业态，分别占23%、1
12、4%、16%。珠宝行业比较集中，可谓珠宝一条街。4、国庆北路二、五岭商圈五岭广场板块，位于郴州城南，是政府部门所在地，是郴州新城市中心，同时也是郴州的政治中心、文化中心、交通中心及商业中心。周边博物馆、酒店、银行、科学馆、会展中心等城市公共配套已逐步完善，有华天、万国等高档酒店，形成酒店产业集群和城市高档消费区。开发区板块位于城市东南，从郴州老地图看东南，这里是城东和城南的接壤地，它既是瓶颈又是纽带，紧紧地把城南和城东联系起来，从新的城市规划看东南，这里是市政府南延东进战略的结合点，又是郴资桂一体化向资兴方向扩张的起点。无论是东南的交通、商业还是自然人文景观，在郴州城市化进程中都具有不可替代的
13、重要性。五岭商圈以五岭广场为核心，五岭广场占地面积200多亩，由市国土局聚资8000万元建成，是湘南地区最大的城市广场。南接日月路，西靠燕泉南路，北临五岭路，东为五岭大道。五岭广场的修建也让郴州城南地区迅速发展起来，现在是城南地区最繁华的商业中心，离武广高铁郴州西站也只有20分钟车程，去往城市中心的公交也遍布广场的各个方面，交通十分便利发达。五岭商业：五岭商业：五岭商业分为两部分，一，以广场为中心围合式的口字型临街商业；二、五岭购物广场，分为南区数码城、北区精品百货和地下停车场,总用地面积22880平方米,建筑面积19185平方米，商业面积12700平方米。地下停车场拥有近300个停车位。南、
14、北区由停车场商业走廊连通，设主行人出入口四个。停车场出入口两个，都是进出双向车道,辅助客流出入口共十二个，可满足顾客在购物区和休闲广场自由流通。 1、 五岭数码广五岭数码广场场定位为专业体验式数码商城，有铺位近200个，20-160平米不等的铺位，主营品牌电脑、手机、数码、耗材、办公设施等业态。内部配备大屏幕数字LED屏、现代感强烈的吊顶，配合每天不间断播放的卖场信息，科技感十足。目前空置率比较高，达到70%，现在招商的优惠政策是一年免租期，明年交6个月租金，送4个月。租金也在原来的基础上下调2040元/平米/月，大约明年的租金是3080元/平米。物管费为13元/平米/月，公摊：36%。2、五
15、岭精品百货城五岭精品百货城，位于五岭广场地下北区。主要经营儿童玩具、鞋帽、服装等产品。有铺位约130个，面积从25100平米不等，主要是50平米的铺位，租金水平80150元/平米/月。精品城以女装和儿童服饰为主要经营种类，分别占到40%和19%，另外内衣店占据第三位，占比10%。五岭周边的商业氛围浓厚，人流量较大，有郴州市目前最大的超市沃尔玛超市在这里。还有几个较大的银行，浦发银行等。另郴州比较好的五星级酒店，华天酒店和雄森酒店也在五岭广场附近。主要经营业态是服装和餐饮，分别占据24%和10%。3、五岭周边围合式街铺三、香雪商圈香雪商圈以振兴地产系列为主，以南塔美食广场为中心，香雪西路为半径，
16、构成郴州休闲美食等郴州的商业特色商圈。中泰商业广场的出现，补充了香雪商圈的商业业态的丰富。1、香雪路香雪路分为东西两路，西路比东路繁华，人流量大。香雪东路以餐饮和烟酒店为主。门面面积从40300平米不等.租金水平：香雪东路：3050元/平米/月；香雪西路：40120元/平米/月香雪东路主要以烟酒店和餐饮为主，形成了南塔美食街，烟酒店一条街，整条街分布的企事业单位较多，尤其是担保贷款公司，总占比28%。2、中泰数码广场地处郴州灵气龙脉樟树岭，中泰数码商业广场汇聚郴州交通动脉国庆南路与香雪路宏大的财源物流、人流等，在郴州第三商圈以其规模配套、商业成熟密集，借助郴州经济发展势头，携无可替代的区位、规
17、模、配套优势，全面辐射郴州市及临近湘南地区。项目占地20000多平方米的，已经有500多商家驻场经营。商铺面积从1080平米不等，3.5米层高，实现150%空间使用率，配套有满足商户销售与仓储的需求，810米场内通道。广场一层为电脑、手机、数码IT，二楼全力打造电脑化产品集合大市场，引入耗材、电玩、家饰、智能家居、DIY区、动漫等6大集成的多业态商业。租金水平：100120元/平米/月中泰数码广场实景郴州市城区商业街调研总结郴州市区主要街道（国庆路、人民路、香雪路、八一路）商铺的总量为1430个。城区主干道商业业态以“服装”行业居首位，占了总体量的44%，其次是副食烟酒和餐饮，分别占商业总量的8%和7%。商业业态商业业态数量数量所占比例所占比例商业业态商业业态数量数量所占比例所占比例服装鞋帽59944%医药302%餐饮957%美容美发373%箱包皮具343%广告图文201%家居建材484%宾馆/酒店262%银行332%企事业单位665%烟酒副食1028%摄影111%超市50%电游/网吧242%化妆品111%妇婴用品303%珠宝594%汽配50%糕点101%其他554%手机通讯604%
