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1、区域核心竞争对手研究区域核心竞争对手研究界定条件界定条件望城远郊产品类似推货时间选取项目选取项目金科东方大院和记黄埔盈峰翠邸中粮北纬28度中新森林海分析内容分析内容推售情况建筑园林户型点评个案总结竞争争项目圈定：目圈定：目前目前项目核心目核心竞争争对象象为东方大院、中新森林海、盈峰翠邸、方大院、中新森林海、盈峰翠邸、北北纬28度度4个个项目目本案本案开发商开发商金科地产 地址地址岳麓区尖山村 物业管理物业管理金科物管建筑类型建筑类型独栋、联排、洋房、小高规划户数规划户数2494套占地（）占地（）31万建面（）建面（）41万 容积率容积率1.06绿化率绿化率50%开盘日期开盘日期2009年8月8
2、日配套配套广场/游泳池/会所/商业金科金科东方大院东方大院推售情况：目前二期推售情况：目前二期240-350平联排在售，均价平联排在售，均价8000-9000元元/平米；平米； 三期三期137-277平洋房在售，均价平洋房在售，均价6000元元/平米平米n 产品线规划产品线规划分六期开发:一期联排,二期临湖独栋和观湖联排,三期洋房和小高n 去化速度去化速度成交10套洋房，5套联排（10月4日-10月24日）户型面积段套数价格临湖独栋500-100018总价1200万起联排240-350208000-9000洋房137-2771006000园林是建筑的外立面，金科东方大院，恪守金科严苟的金科严苟
3、的5 5层垂直绿化系统、同纬度全冠移植规范、层垂直绿化系统、同纬度全冠移植规范、360360度择向定度择向定位标准位标准，着力于每一处细节。园林生态化：园林生态化：金科园林生态化标准树比人多，林比房密，房隐林中。七重绿化七重绿化 大型乔木：以叶阔高大植物为主，如行道树、中心景观树、宅间树等。 小乔木：配合大型乔木，如景墙、窗前、水岸边等。 大型灌木：注重枝型和色彩，为视觉中心过渡段。 小型灌木：以常绿植物为主，为与地被植物过渡段。 悬挂植物：建筑栏杆上悬挂鲜艳花木，墙体上覆攀爬植物，增加建筑的生活情调。 草花带：视觉的吸引点，活跃心情，增加情趣。 亲地草坪：选用四季常绿视觉佳的高档次草坪。建筑
4、园林：建筑为传统中式院落风格；徽派建筑园林：建筑为传统中式院落风格；徽派精致精致园林，七重绿化园林，七重绿化金科金科东方大院东方大院联排别墅：以观海组团为例联排别墅：以观海组团为例p赠送面积近百平米的地下私人会所，可办产权。p客厅挑高7.5米。p每层均设卫生间，方便居家。p顶楼带阁楼p最大可利用面积超过1：1缺点：一楼未设老人房缺点：一楼未设老人房主要空间主要空间面积参数（米）面积参数（米）面积（）面积（）层高（米）层高（米）负一层私家会所8.1*11.492.343.34.2负一层车库8.1*5.645.363.34.2首层客厅4.8*5.425.927.5前庭21 后院8.1*8.468.
5、04 主卧4.8*5.425.923.3赠送面积户型点评：以观海联排为例，地下室全赠送，可办产权。缺点是一楼未户型点评：以观海联排为例，地下室全赠送，可办产权。缺点是一楼未设老人房，给老年人居家带来不便设老人房，给老年人居家带来不便金科金科东方大院东方大院p 在规划上，东方大院主要依托具有别墅物业所必须的稀缺性天生景观资源，营在规划上，东方大院主要依托具有别墅物业所必须的稀缺性天生景观资源，营造纯粹的别墅生活空间；造纯粹的别墅生活空间；p 在产品上，项目开辟最高性价比先河，赠送面积超过在产品上，项目开辟最高性价比先河，赠送面积超过1 1：1 1，户型还设计有书房、，户型还设计有书房、更衣室等起
6、居功能。更衣室等起居功能。p 在园林上，金科的细节在道路铺设及立体垂直绿化上一鉴功底，七重绿化让金在园林上，金科的细节在道路铺设及立体垂直绿化上一鉴功底，七重绿化让金科东方大院园林生态化科东方大院园林生态化树比房密，房在树中。树比房密，房在树中。p 从营销策略方面来看，项目推盘策略采取小步快跑、热销顺市加推的方式，在从营销策略方面来看，项目推盘策略采取小步快跑、热销顺市加推的方式，在优惠折扣上以付款方式折扣为主。优惠折扣上以付款方式折扣为主。p 从物业管理方面来看，物业管理为楼盘销售起到了锦上添花的点金作用，金科从物业管理方面来看，物业管理为楼盘销售起到了锦上添花的点金作用，金科物业物业“锱铢
7、必较锱铢必较”的家政式物管服务巩固了长沙墅王的高端形象。的家政式物管服务巩固了长沙墅王的高端形象。个案小结：中式风格经典别墅项目，长沙高端别墅标杆项目个案小结：中式风格经典别墅项目，长沙高端别墅标杆项目金科金科东方大院东方大院占地面积占地面积556430平方米 建筑面积建筑面积660000平方米 总套数总套数4225容积率容积率1.2绿化率绿化率33% 建筑类型建筑类型联排、双拼、叠加开发商开发商和记黄埔地产（长沙望城)有限公司物管物管和记黄埔地产辖下专业物业管理团队车位比车位比规划1：1自身配套自身配套会所、幼儿园、小学和记黄埔和记黄埔盈峰翠邸盈峰翠邸推售情况：目前项目主打产品为二期推售情况
8、：目前项目主打产品为二期200-240200-240平联排，均价平联排，均价60006000元元/ /平平米；同时在售产品还有二期双拼和叠加产品米；同时在售产品还有二期双拼和叠加产品n 产品线规划产品线规划分五期开发：一期联排、双拼、叠加；二期联排、双拼、叠加在售n 去化速度去化速度成交11套联排，均价6000-7000元/平米（10月4日-10月24日）户型面积段套数均价联排200-240306000双拼270-330108200叠加106-150205800二期叠翠园联排二期叠翠园联排产品在售产品在售一期售罄一期售罄p该项目地段较远，周边无任何配套p港式产品打造思路，项目联排套数过多形成十
9、联排乃至十三联排的超长排屋p内部景观资源极少，项目密度过高，对视严重规划点评：高密度，无资源；十联排超长排屋，楼间距小，对视严重规划点评：高密度，无资源；十联排超长排屋，楼间距小，对视严重和记黄埔和记黄埔盈峰翠邸盈峰翠邸p港资开发商不了解长沙市场，打造产品出现港资开发商不了解长沙市场，打造产品出现11-13联排，建筑密度大，如同平联排，建筑密度大，如同平民窟排屋；民窟排屋；p项目内部基本无景观打造项目内部基本无景观打造，周边基本无配套，项目容积率为达周边基本无配套，项目容积率为达1.2，不符合纯，不符合纯别墅社区的定位；别墅社区的定位；p联排叠加产品开间短进深极长，非常拥挤；楼间距联排叠加产品
10、开间短进深极长，非常拥挤；楼间距20余米，对视严重，完全没余米，对视严重，完全没有私密性可言有私密性可言p项目对面为安置小区，周边农民房环绕，周边居住人口素质较低项目对面为安置小区，周边农民房环绕，周边居住人口素质较低个案小个案小结：经济型低端型低端别墅墅项目，所打造目，所打造产品不适合品不适合长沙市沙市场需求需求和记黄埔和记黄埔盈峰翠邸盈峰翠邸占地面积占地面积304000304000平方米平方米 建筑面积建筑面积339000339000平方米平方米 总套数总套数22682268容积率容积率1.211.21绿化率绿化率40% 40% 建筑类型建筑类型联排、双拼、洋房、小高联排、双拼、洋房、小高
11、开发商开发商湖南浅水湾湘雅温泉花园有限公司湖南浅水湾湘雅温泉花园有限公司物管物管湖南嘉业物业管理有限公司湖南嘉业物业管理有限公司 车位比车位比12861286：22682268自身配套自身配套双会所、人工湖双会所、人工湖中新中新 森林海森林海推售情况：目前主打产品为推售情况：目前主打产品为240-280240-280平联排，均价平联排，均价41004100元元/ /平米；平米； 110-170110-170平电梯洋房，均价平电梯洋房，均价55005500元元/ /平米平米n 产品线规划产品线规划项目目前处于一期；一期联排、双拼、洋房在售n 去化速度去化速度成交8套联排，6套洋房（10月4日-1
12、0月24日）户型面积段套数均价联排240-280404100双拼200-280105600洋房110-170505500联排在售联排在售洋房售罄洋房售罄洋房售罄洋房售罄洋房在售洋房在售洋房在售洋房在售项目配套：项目内部无资源、外部自然景观资源尚可项目配套：项目内部无资源、外部自然景观资源尚可中新中新 森林海森林海p中新森林海占地1089余亩，总建筑面积逾百万平米，容积率仅为1.2，绿化率达40%，号称“长沙生态第一城”。p项目一期产品以景观多层、花园洋房、电梯洋房、透天联排为主，为客户定制“森林里的花园住宅”。p地块南向为未来望城县公交总站用地，高乔快速路从地块中间穿过，交通便利，自然景观优美
13、，周边有大面积的自然水系，发展潜力很大。 联排别墅：以透天联排户型为例联排别墅：以透天联排户型为例p客厅和餐厅宽绰，使用面积大p每层均设卫生间，方便居家。p地下室带车库，停车方便p主卧室带阳台露台，舒适度较好中新中新 森林海森林海户型点评：以透天联排为例，户型宽绰通透，主卧室带阳台露台赠送。户型点评：以透天联排为例，户型宽绰通透，主卧室带阳台露台赠送。 户型普通，无亮点户型普通，无亮点个案小结：长沙最低端的别墅项目个案小结：长沙最低端的别墅项目中新中新 森林海森林海p本土开发商实力有限，产品打造极差；本土开发商实力有限，产品打造极差；p6层高电梯洋房，产品品质达不到洋房标准，形同单位房；层高电
14、梯洋房，产品品质达不到洋房标准，形同单位房；p其别墅产品为长沙品质最差的别墅产品；其别墅产品为长沙品质最差的别墅产品；p业主物业服务不到位，投诉多业主物业服务不到位，投诉多占地面积占地面积790724790724平方米平方米 建筑面积建筑面积300000300000平方米平方米 总套数总套数57055705容积率容积率0.350.35绿化率绿化率70% 70% 建筑类型建筑类型小独栋、中独栋、大独栋小独栋、中独栋、大独栋开发商开发商长沙观音谷房地产开发有限公司长沙观音谷房地产开发有限公司物管物管中粮地产中粮地产车位比车位比1 1：1 1自身配套自身配套中央公园、会所中央公园、会所中粮中粮 北纬
15、北纬2828度度推售情况：一期产品推售情况：一期产品9 9月月2828号开盘，开盘销售号开盘，开盘销售7575套，销售率达套，销售率达57%57%。目前在售主。目前在售主打产品为打产品为250-350250-350平米小独栋，均价平米小独栋，均价11000-1200011000-12000元元/ /平米平米一一 期期n 推货情况推货情况项目本次推出一期共140余套独栋 去化速度去化速度成交14套独栋，小中独栋10000-15000元/平米，大独栋16000-18000元/平米（10月4日-10月24日）户型面积段套数单价小独栋250-3534011000-12000中独栋667210000-1
16、2000大独栋900213000-15000p规划布局：形成了“一轴两翼、水系环绕、山林绿洲”的整体格局；空间布局紧凑，生长其间的建筑犹如一颗颗闪闪的珍珠，优雅的建于坡地之上；高低错落的建筑通过与周边景观的渗透融合，彰显场所原有自然特征；p道路交通：合理控制直接面向雷锋大道的开口数量，同时形成了良好的内部循环系统；私人组团道路采用尽端式设计、私密性强；p景观绿化：主入口景观大道中央公园会所的景观轴线移步换景、尺度恢弘；尽可能的利用项目地块内原有的水系，将美丽的湖泊配合地形引入社区内部，与引人入胜的自然山景相映成辉。中粮中粮 北纬北纬2828度度规划及亮点：产品空间布局紧凑，充分利用地形排列；与
17、周边自然景观渗规划及亮点：产品空间布局紧凑，充分利用地形排列；与周边自然景观渗透融合，相映成辉透融合，相映成辉p湖边别墅赠送亲水平台，彰显尊贵奢华气派；p独特豪美家庭生活起居室与客厅巧妙隔离，让居家生活互不干扰；p分设中西厨房，体验别墅生活的贵族气质；p特色私家专属电梯，自在便捷；p奢华主卧，步入式男女衣帽间，卫浴分区，倍添情致；p阳光地下室，室室相通，功能齐全，设有休息室、桌球室、酒吧、健身房，更备有桑拿房蒸汽浴室，格调高雅，舒适惬意；中粮中粮 北纬北纬2828度度户型点评：赠送亲水平台，分设中西厨房，特色私家电梯，阳光地下室，户型点评：赠送亲水平台，分设中西厨房，特色私家电梯，阳光地下室，
18、户型分区合理户型分区合理p小区整体环境好，水景资源、山景资源优异；p纯小独栋的社区，有利于高端形象的营造；p中粮集团产品口碑不错，客户信赖p作为与本案同区域的别墅项目，与本项目的竞争关系非常密切中粮中粮 北纬北纬2828度度个案小结：打造临湖独栋高端社区，自然景观资源优异，与本案同区域且个案小结：打造临湖独栋高端社区，自然景观资源优异，与本案同区域且产品类似，竞争关系密切产品类似，竞争关系密切区域次级竞争对手研究区域次级竞争对手研究界定条件界定条件望城金星路板块产品类似推货时间选取项目选取项目新地东方明珠双盈卧龙湾高鑫天麓分析内容分析内容基本指标推售情况竞争争项目圈定：目前目圈定：目前项目次目
19、次级竞争争对象象为新地新地东方明珠、双盈方明珠、双盈卧卧龙湾、高湾、高鑫鑫天麓天麓3 3个个项目目本案本案占地面积占地面积399875399875平方米平方米 建筑面积建筑面积719775719775平方米平方米 总套数总套数35803580容积率容积率1.81.8绿化率绿化率23% 23% 建筑类型建筑类型高层、小高高层、小高开发商开发商湖南武高科房地产开发有限公司湖南武高科房地产开发有限公司物管物管新地酒店管理公司新地酒店管理公司 车位比车位比568568：35803580自身配套自身配套240240亩山体公园、亩山体公园、2 2万平商铺、酒店、游泳池万平商铺、酒店、游泳池新地新地 东方明
20、珠东方明珠推售情况：目前处于二期尾盘，项目目前主要在消化剩余高层四房库存，三期尚未开推售情况：目前处于二期尾盘，项目目前主要在消化剩余高层四房库存，三期尚未开始蓄客，四期和五期别墅产品尚在规划，别墅产品推出时间未定始蓄客，四期和五期别墅产品尚在规划，别墅产品推出时间未定一期洋房、小一期洋房、小高高二期高层清尾二期高层清尾三期高层未开三期高层未开始蓄客始蓄客n 产品线规划产品线规划分五期开发：一期洋房和小高；二期高层和小高；三期高层尚未开始蓄客；四期五期别墅产品尚在规划，推出时间未定户型面积段套数单价四房160-170203800占地面积占地面积5500055000平方米平方米 建筑面积建筑面积
21、368000368000平方米平方米 总套数总套数653653容积率容积率2.52.5绿化率绿化率35% 35% 建筑类型建筑类型高层、小高高层、小高开发商开发商湖南双盈房地产开发有限公司湖南双盈房地产开发有限公司物管物管长沙唯一物业管理有限公司长沙唯一物业管理有限公司 车位比车位比384384：653653自身配套自身配套幼儿园、超市、会所幼儿园、超市、会所双盈双盈 卧龙湾卧龙湾一期一期7#8#9#推售情况：推售情况： 项目目前在售产品为一期楼王项目目前在售产品为一期楼王7#7#、8#8#、9#9#，单价，单价33083308元元/ /平米起。平米起。别墅产品推出时间未定，预计明年不会推出别
22、墅产品推出时间未定，预计明年不会推出n 产品规划产品规划规划分二期开发，一期高层和小高；二期规划有别墅产品，推出时间未定n 消化速度消化速度成交11套三房，5套四房（10月4日-10月24日）户型面积段套数均价三房1451203300-3800四房1601003300-3800推售情况：一期推出推售情况：一期推出7070套联排、双拼别墅，简欧风格，预计套联排、双拼别墅，简欧风格，预计20112011初开盘初开盘 占地面积占地面积710亩 建筑面积建筑面积78万平米总套数总套数不详容积率容积率4.28绿化率绿化率40% 建筑类型建筑类型联排、双拼、洋房、商业综合体开发商开发商高鑫房地产开发有限公
23、司司物管物管不详高鑫高鑫 天麓天麓项目名称项目名称产品类型产品类型产品面积段产品面积段剩余套数剩余套数价格价格去化速度去化速度（10.4-10.2410.4-10.24）东方大院独栋、联排联排240-350独栋400-800洋房140-280联排20套、洋房约100套独栋总价1200万起、联排8500元/ 、洋房6000元/ 10套洋房，5套联排盈峰翠邸双拼、联排、叠加双拼270-330联排200-240 叠加106-150 双拼10套、联排30套、叠加20套联排6000元/ 双拼8200元/ 叠加5800元/11套联排北纬28度独栋小独栋250-350中独栋667大独栋90040余套小中独栋
24、10000-15000元/ 、大独栋17000元/ 14套独栋森林海双拼、联排、洋房双拼200-280联排240-280 洋房110-170 双拼10套、联排40套、洋房50联排4100元/双拼5600元/洋房5500元/8套联排，6套洋房1010月月4 4日至日至1010月月2424日区域核心竞争别墅项目监控日区域核心竞争别墅项目监控跟踪日跟踪日期期10.4-10.4-10.2410.24项目项目橘郡橘郡格兰小镇格兰小镇龙湾国际龙湾国际社区社区美洲故事美洲故事托斯卡纳托斯卡纳堤亚纳湾堤亚纳湾阆峰云阆峰云墅墅佳兆业水佳兆业水岸新都岸新都开盘时开盘时间间20082008年年9 9月月200920
25、09年年1111月月20092009年年9 9月月20092009年年1010月月20072007年年20102010年年1 1月月20102010年年6 6月月20102010年年5 5月月成交量（套）4套联排、1套双拼20套联排、1双拼、10洋房、2小高11套联排4套联排4套洋房、5套联排3套叠加、1联排4套独栋28套联排本阶段本阶段成交均成交均价（元价（元/ /）9000元/小高4800/洋房5800/联排9000/双拼11000联排9000/双拼12000联排10000元/独栋23000-29000元/联排11000/洋房8900联排14000/叠加7500独栋14000-15000元/联排6016元/1010月月4 4日至日至1010月月2424日长沙主要别墅项目监控日长沙主要别墅项目监控谢谢你的阅读知识就是财富丰富你的人生
