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1、 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879湖塘人民西路项目预启动会湖塘人民西路项目预启动会常州公司常州公司&运营部运营部 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 第一章 市调分析 第二章 产品初步定位 第三章 售楼处、样板房、样板区选址/定位及开发计划 第四章 开发组织计划建议 第五章 项目关键节点计划建议 第六章 项目成功标尺设置建议 第七章 市政接口主要议题 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地
2、产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 1、市调分析 1.1 区域市场环境分析 1.2 区域竞争格局分析 1.3 项目swto分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879中心城区商业中心产业基地物流集散中心新型城乡特色产业基地太湖湾旅游城西太湖生态城产业发展新城建设p城中：建设城市商业中心p城北：突出产业发展功能p城南：生态人文新城建设p城东：城乡特色产业基地p城西： 产业基地、物流集散中心中心城区坚持“优化中心、拓展南北、完善东西、重点向南”的发展方向，拓展城市框架，加快南北两翼建设
3、，优先建设南部新城核心区，着力改变长期以来单中心向外扩展的城市空间布局结构，引导人口外移，初步形成多组团绿色开敞、相对分散、功能完善、联接通畅、环境优美的现代化城市格局。1.1 区域市场环境分析1.1.1 区位概况 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278791.1 区域市场环境分析1.1.1 区位概况北北进进南南拓拓中心城区北部新城南部新城规划范围规划定位重点建设项目南翼：即武南组团。范围为联三高速公路南，南至公路大外环南线。主要功能为发展高新技术产业、现代物流业、生活居住和休闲度假。“一园”(武进高新技术产业南
4、园)“两区”(常州环滆湖休闲度假区和武南生态居住区)北翼：包括新龙、新港二个组团。范围为北至长江，南至沪宁高速公路。主要功能为现代生活居住、港口和现代制造业基地。“一港”(长江常州港)“一区”(滨江工业区)、“一城”(新龙新城)“二园”(电子工业园和环保产业园)。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278791.1 区域市场环境分析 湖塘组团湖塘组团 武南组团武南组团1.1.1 区位概况分类构成区域组团/发展片主城区8个组团北部新城新港组团、新龙组团中心城区高新组团、城西组团中心组团、城东组团南部新城湖塘组团、武南
5、组团湖塘组团 武进南部新城的核心组团，成为常州中心城区“南拓”的“重中之重”； 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278791.1 区域市场环境分析1.1.2 区位交通分析公共交通往常州站往新北公交中心站本案本案 BRT1BRT1BRT11武进公交中心站BRT1：新北公交中心站武进公交中心站跨度更大的B1可以连接常州市经济的南北两极武进和新北，全程23.77公里，运营时间约为1小时；BRT11：常州站武进公交中心站系统快速连接市中心和武进核心区域和武进大学城，可以快速抵达常州站，全程24.5公里，运营时间约为1小时
6、；大学城枢纽长虹路枢纽湖塘枢纽淹城枢纽地块周边公交枢纽站点规划示意图本案本案 项目周边规划大型公交枢纽站1个、一般枢纽站3个：大学城枢纽站（8000平米）、湖塘枢纽站（6000平米）、淹城及长虹路枢纽站（4000平米）； 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879武中分区高架道路规划一览表路名起点迄点 长度 KM车道数青洋路新运河长虹路3.46长虹路龙江路青洋路12.36龙江路新运河联三高速11.46沪宁高速中吴大道312国道常澄高速沪宁铁路龙江高架长虹路高架青洋路高架青洋路高架(2010.09建成通车)武进分区
7、高架道路对接示意图高架道路，以及若干公交枢纽站的相继建设，将进一步提升和丰富湖塘区域与城市及城区外部空间的快速对接；从而大大增强对区域外客户的吸引力。本案本案 1.1 区域市场环境分析1.1.2 区位交通分析高架高速 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879第一章：区域市场环境调研分析公共交通远期规划提升轻轨一号线、二号线轨道交通一号线连接新北区、市中心区和武进区，南向直达大学城中心区域；主要沿着南北向的通江路、和平路和花园路等主干道运行；轨道交通二号线与一号线相同，共同连接新北区、市中心区和武进区，最终沿着大
8、学城的滆湖路运行；二号位于一号线西侧，符合常州市南北轴发展，城市向西拓展的方向；市中心区和武进区未来都会在传统核心区的基础上进行详细的方向拓展，未来的二号线符合未来城市发展的方向，西侧的区域未来面临着较大的发展契机；往新北往南夏墅往新北往夏城路一号线二号线武进城区“西拓”进程本案本案 1.1.2 区位交通分析轨道交通 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278791.1 区域市场环境分析1.1.3 周边配套新天地广场常州大学城春秋淹城景区假日酒店大润发武进店定安路淹城路延政路长虹西路武宜路武进区政府常武路春秋淹城景区
9、省前黄高级中学城区分校武进乐购生活购物中心新天地广场武进市民广场文化艺术中心博物馆武进假日酒店大润发国土大厦财税大厦富克斯华美达森林公园酒店湖塘实验初中 湖塘高级中学淹城初中行政区大学城迪卡侬（规划） 本案本案商业配套：商业购物： 富克斯、乐购生活购物中心、大润发等商务设施： 华美达森林公园酒店、武进假日酒店、世贸大厦、常发大厦、武房大厦、财税大厦、国土大厦等文化休闲：春秋淹城、动物园、文化艺术中心、博物馆教育配套：高校：武进大学城，现有6所高校中学：省前黄高级中学、湖塘高级中学、湖塘实验初中、淹城初中等环境景观：春秋淹城景区、新天地广场、武进市民广场医疗配套：市二院、湖塘中医院等 房商网房商
10、网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879花园街商业定位：传统与现代交融商业街；p湖塘区域重点实施商业项目：1.新天地不夜城：总建30万方，2009年基本建成，部分已经开业2.武进新天地公园：占地480亩，已建成，已投入使用3.新城上街：总建5万方，2009年竣工，目前已有部分开业。4.路劲又一城：总建17万方，第一期主力店大润发已于2008年9月20日正式开业；5.茂业泰富城：总建12.6万方，目前已开业。广电路商业定位：以文化娱乐为主的商业街；武宜路商业定位：以餐饮为主的综合商业街；定安路商业定位：现代购物为主的商业街
11、；武宜路(兰陵路)花园街定安路广电路51234常州市“城南商业副中心”重点实施项目示意图本案本案 1.1 区域市场环境分析1.1.3 周边配套 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879地块现状玉塘路定安西路人民西路该地块交通便捷，与城市一级主干道武宜路的距离，保证了该居住区的环境宁静，但该地块仍有大量私房及厂房未完成拆迁，该地块交通便捷，与城市一级主干道武宜路的距离，保证了该居住区的环境宁静，但该地块仍有大量私房及厂房未完成拆迁，基地旁紧临工业园区，长沟河水质较差，外部环境往西较差。基地旁紧临工业园区，长沟河水
12、质较差，外部环境往西较差。地块现状地块现状1.1.4 区位分析-地块现状1.1 区域市场环境分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787980亿打造武宜路 武进区投资亿元，对武宜路进行大规模改造，打造独具韵味的“水墨江南”历史文化长廊。 依托现有历史文物保护单位，沿线将建设运河广场、骑楼、漕运文化广场、九间状元坊、文庙广场、春秋枯山水街景、春秋高台广场、淹城曲水流觞等，建筑风格将与原有的历史风貌相协调，体现江南“轻巧淡雅、粉墙黛瓦、坡面屋顶”的建筑特点。 1.1 区域市场环境分析1.1.4 区位分析-武宜路规划
13、 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879外滩外滩一号一号白金白金汉宫汉宫新城新城万博万博紫金紫金城城星河星河国际国际本本案案绿城绿城项目项目 该地块内未来住宅将集中供应上市，未来5年内该区域可售量将达546万平米。550550万万m m2 2住宅供应量住宅供应量1.2 区域竞争格局分析1.2.1 区域竞争概述 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879人民路以北武宜路版块均价：6800-7000新天地公园版块均价：8000（毛坯
14、）11000（精装修）人民路以南武宜路版块均价：7000人民路以东版块均价：6200-65001.2 区域竞争格局分析1.2.1 区域竞争概述 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项项目名称目名称开开发发商商占地面占地面积积总总建面建面积积建筑建筑风风格格物物业业 形形态态上市上市时间时间销销售价格售价格外滩 1号绿地 集团13万m235万m2Art deco别墅、高层2010.10.296800白金汉宫绿地 集团11万m236万m2Art deco别墅、高层2010.129000 (精装)新城万博广场新城
15、 地产18万m280万m2现代简约商业、高层2010.127000 (预计)绿城项目绿城 地产41万m2110万m2未定别墅、高层未定未定紫金城创业 地产16万m245万m2Art deco高层(精装)2010.1213000 (预计)星河国际星河 地产68万m2180万m2未定大型综合体2011年上半年未定 从上表可以看出，武宜路沿线直线从上表可以看出，武宜路沿线直线3公里未来公里未来5年供应量巨大，年供应量巨大，已知供应量达到已知供应量达到486万平米万平米，而本地块的总建面积预计可达，而本地块的总建面积预计可达60万平米，不计算未来土地供应情况下，万平米，不计算未来土地供应情况下，总供应
16、量就将达到总供应量就将达到546万平米万平米，而武进区目前的，而武进区目前的年均消化量约年均消化量约100万平米万平米，即武进区，即武进区无其他商品房供应的情况下，本区域的开发量就足以无其他商品房供应的情况下，本区域的开发量就足以让市场消化让市场消化5年年，该区域未来竞争异常激烈。，该区域未来竞争异常激烈。1.2 区域竞争格局分析1.2.2 区域供应量分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879外滩一外滩一号号35万万白金汉白金汉 宫宫36万万新城万新城万 博博80万万绿城项绿城项 目目110万万紫金紫金城城
17、45万万本案本案60万万星河国际星河国际 180万万锦湖公锦湖公寓寓20万万规划规划用地用地规划规划用地用地 从左图可以看出，武宜路沿线目前已知项目和未来土地供应情况，项目集中度超过目前常州任一区域房地产开发量。这必将使得该区域未来成为城市开发热点城市开发热点，吸引更多其他区域客户进入该区域购房，成为该沿线各个项目重中之重。1.2 区域竞争格局分析1.2.2 区域供应量分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879外滩一号外滩一号35万万白金汉宫36万新城万博80万绿城项目110万紫金城30万本本案案星河国际
18、180万锦湖公寓20万绿地外滩一号绿地外滩一号开发商：绿地昆特置业投资商：绿地集团 物业地址：武宜路与运北路交汇处总占地：约13万平米 总建筑面积：35万平米 容积率：2.7 绿化率：35%建筑风格：art deco鸟瞰图鸟瞰图总户数：1850户规划分析：内部景观整体抬高3米，采用小组团管理，分为5个小社区，一卡通智能化系统，地库采用采光下沉式庭院模式，采用蓝牙车库识别系统（常州首创），双大堂设计。效果图效果图均价：均价：68001.2 区域竞争格局分析1.2.3 竞争对手分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352
19、7879绿地外滩一号绿地外滩一号售楼处售楼处 内外照片内外照片1.2 区域竞争格局分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879工程进度工程进度工程进度工程进度绿地外滩一号绿地外滩一号1.2 区域竞争格局分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879绿地外滩一号绿地外滩一号88平米平米101平米平米二房：南北不通透，利用天井采光，厨房、卫生间都靠天井采光，户型舒适度较差，但从家配图上看像南北通透，目前二房已经销售完毕，刚需对户型
20、要求较低。1.2 区域竞争格局分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879绿地外滩一号绿地外滩一号110平米平米118平米平米小三房：两种小三房户型，分别是边套和中间套，中间套小三房采光原理和二房相同，户型舒适度较差。边套三房受面宽限制，户型舒适度较差。1.2 区域竞争格局分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879141平米平米绿地外滩一号绿地外滩一号126平米平米 大三房：都是两开间朝南，都设计为端厅，户型中规中距，没有
21、太大亮点。 增加了户型的可变性空间。没有创新户型，无论二房还没有创新户型，无论二房还是三房，户型舒适度都是三房，户型舒适度都不高，客户定位以刚需不高，客户定位以刚需为主以及部分改善型需为主以及部分改善型需求。求。户型总体特点1.2 区域竞争格局分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879开盘报价：3#：6650元/ 5#：7200元/成交均价：3#：6400元/ 5#: 6950元/交付时间：2012年9月装修标准：毛坯产权年限：70年得房率：81%绿 化 率：35%容 积 率：2.7物业公司：安基物业物业费
22、用：1.20元/月 1#1#1#1#2#2#2#2#3#3#3#3#4#4#4#4#5#5#5#5#绿地外滩一号绿地外滩一号1.2 区域竞争格局分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879n开盘时间；2010年10月30日上午8：30n开盘方式：前一天员工内部认购，开盘当天其他客户按照前期意向房源交纳定金；n开盘价格：3#报价：6650元/ 成交均价：6300元/； 5#报价：7200元/ 成交均价：6800元/；n员工价格：员工价格以低于售楼处报价1500元/计算n开盘优惠：1、银卡客户可参加日进千金388
23、8元活动（从10月16日起至22日结束，累计优惠27216元） 2、开盘当天98折。n蓄水情况；截止10年10月29日共办理银卡（缴纳诚意金两万元）300300张n开盘推售；共推出开盘推售；共推出233233套，认购约套，认购约201201套，其中套，其中员工内部认购员工内部认购100100套左右套左右。n 到场银卡客户200组左右（绿地员工内定较多，内定约100套）；n 客户主要为武进周边客户，改善自住型客户偏多，有部分客户是为子女购置婚房，投资客较少； n 客户年龄层在2545岁为主。客户概况：客户概况：客户概况：客户概况： 销售概况：销售概况：销售概况：销售概况：绿地外滩一号绿地外滩一号
24、1.2 区域竞争格局分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879户型户型面积面积推出套数推出套数占比占比认购套数去化率2-2-188.18686829.18%666697%2-2-1-空中花园105.43323213.73%262681%3-2-1-入户花园118.85666628.33%494974%3-2-2110.86-126.42676728.76%606090%总计233233100.00%20120186%1.11.1期推出产品户型配比一览表：期推出产品户型配比一览表：期推出产品户型配比一览表：期
25、推出产品户型配比一览表：绿地外滩一号绿地外滩一号1.2 区域竞争格局分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879开发商：绿地云峰置业投资商：绿地集团 物业地址：武宜路与聚湖路交汇处总占地：约11万平米 总建筑面积：36万平米 容积率：2.5 绿化率：38%建筑风格：art deco规划分析：规划以32层的高层为主，辅以一定的商业，精装修房，装修成本报价20002000元/平米。项目进度：目前售楼处已对外展示，预计样板房11月底对外开放，预计春节前一期开盘。外滩一号35万白金汉白金汉宫宫36万万新城万博80万绿
26、城项目110万紫金城30万本本案案星河国际 180万锦湖公寓20万绿地白金汉宫绿地白金汉宫鸟瞰图鸟瞰图效果图效果图均价：均价：9000(精装精装)1.2 区域竞争格局分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 售楼处由一栋厂房改造而成，基地原址为武进柴油机厂，经过绿地集团的改造，现作为白金汉宫对外展示中心。售楼处的内外档次都较低，影响楼盘形象绿地白金汉宫绿地白金汉宫1.2 区域竞争格局分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527
27、879 一期户型面积范围：9797平米平米140140平米平米。 97平米户型与绿地外滩一号88平米的户型基本一致，均为二房配置，但该项目的得房率较低，仅76%76%。绿地白金汉宫绿地白金汉宫97平米平米1.2 区域竞争格局分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879开发商：新城万博置业投资商：新城地产物业地址：武宜路与人民路交汇处总占地：约18万平米 总建筑面积：80万平米 容积率：4.5 绿化率：35%建筑风格：现代简约新城万博广场新城万博广场规划分析：规划以32层的高层为主，配以大量的商业，内部商业业态
28、涵盖大型购物超市、百货商场、高星级酒店、高端酒店式公寓、主题商店（餐饮、健身、美容、娱乐、文化）、嘉禾影视等。项目进度：预计一期11月底开盘。目前蓄水情况较好，客户约20002000组。效果图效果图效果图效果图均价：预计均价：预计7000外滩一号35万白金汉宫36万新城万博新城万博80万万绿城项目110万紫金城30万本本案案星河国际 180万锦湖公寓20万1.2 区域竞争格局分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879新城万博广场新城万博广场工程进度工程进度工程进度工程进度1.2 区域竞争格局分析 房商网房商
29、网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879新城万博广场新城万博广场1.2 区域竞争格局分析户型名称户型配置户型面积户型套数所占比例A2-2-19730035%B、C3-2-212821025%D、E、F3-2-213830035%G3-2-2159305% 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879二房：南北不通透，但三开间朝 南，且客厅、餐厅的面积非 常大，主卧非常大，是舒适度较高的二房。97平米平米新城万博广场新城万博广场1.2 区域竞争
30、格局分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879新城万博广场新城万博广场137平米平米138平米平米大三房：分为端头和中间套，客厅、主卧舒适度较好，户型方正，浪费面积少。但是客卫的面积普遍偏小。 没有创新户型，但户型总体的舒适度较高，二房户型比较有特点，在同类竞争项目中，明显比绿地白金汉宫有优势。户型总体特点1.2 区域竞争格局分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879绿城项目绿城项目 绿城成交价格：2121亿亿元。最高溢
31、价达226.9%，地块总占地面积：413251.8平米，按照最高容积率2.7测算，总建筑面积：111.5万平米，楼面地价为：1883元/平米。 常州绿城项目：预计建筑风格为art deco，一期预计2011年下半年开盘，一期预计均价8500-9000左右，一期预计不做精装修。土地信息土地信息编号土地位置土地面积土地用途规划指标要求出让年限(年) 保证金(万元) 起始价 (万元) 增价 规则 及幅度容积率建筑密度绿地率2010047-A# 湖塘镇武宜路西侧（大通河人民路）地块A# 75880.5住宅1.50容积率2.7253070950031642.168575.902010047-B# 湖塘镇
32、武宜路西侧（大通河人民路）地块B#79088.6住宅1.50容积率2.7253070950032979.946279.102010047-C# 湖塘镇武宜路西侧（大通河人民路）地块C#87022.4住宅1.50容积率2.72530701000036288.3408872010047-D# 湖塘镇武宜路西侧（大通河人民路）地块D#100574住宅1.50容积率2.72530701300041939.5560100.602010047-E# 湖塘镇武宜路西侧（大通河人民路）地块E#70686.3住宅1.50容积率2.7253070880029476.187170.701.2 区域竞争格局分析 房商
33、网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879绿城项目绿城项目绿城参考项目绿城参考项目项目名称：绿城蓝庭绿城蓝庭项目位置：杭州余杭临平星河路占地面积：426667平米总建面积：700000平米率积率：1.64绿化率：40%建筑风格：地中海风格均价：13000元/平米外滩一号35万白金汉宫36万新城万博80万绿城项目绿城项目110万万紫金城30万本本案案星河国际 180万锦湖公寓20万1.2 区域竞争格局分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535
34、27879绿城项目绿城项目绿城参考项目绿城参考项目项目名称：绿城明月江南绿城明月江南项目位置：杭州滨江西兴路占地面积：102000平米总建面积：240000平米率积率：2.5绿化率：30%建筑风格：art deco均价：29000元/平米外滩一号35万白金汉宫36万新城万博80万绿城项目绿城项目110万万紫金城30万本本案案星河国际 180万锦湖公寓20万1.2 区域竞争格局分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879创业紫金城创业紫金城开发商：创业地产投资商：创业地产与上海华盛建设物业地址：武宜路与定安路交
35、汇处总占地：约14.5万平米 总建筑面积：45万平米 容积率：3.0 绿化率：35%建筑风格：art deco规划分析：纯高层居住社区，五星级装修标准大堂，精装修交付，精装修成本报价30003000元元/平米。项目进度：工地样板房11月底对外开放，一期预计春节前开盘。户型面积140400平米，户型暂未对外公开。均价：预计均价：预计13000（精装精装）外滩一号35万白金汉宫36万新城万博80万绿城项目110万紫金城紫金城45万万本本案案星河国际 180万锦湖公寓20万1#1#2#2#1.2 区域竞争格局分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营
36、销策划大全，QQ：1053527879创业紫金城创业紫金城售楼处内外照片售楼处内外照片1.2 区域竞争格局分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278791.2 区域竞争格局分析创业紫金城一期户型配比创业紫金城一期户型配比户型名称户型配置户型面积户型套数所占比例A2-2-21411610%B3-2-218111065%C4-2-22131610%D4-2-22502615% 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879星河国际星河国际
37、开发商：星河协通房地产投资商：星河地产物业地址：武宜路与长虹路交汇处总占地：约68万平米 总建筑面积：180180万万平米 容积率：2.8 规划分析：大型城市综合体，产品类型丰富，涵盖别墅、高层、大型商业街。项目进度：售楼处预计12月份开放，一期预计2011年上半年开盘。户型暂未对外公开。均价：未定均价：未定售楼处售楼处1.2 区域竞争格局分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879星河国际星河国际一期规划一期规划 一期规划有别墅、高层住宅、商业，其中别墅独立一个区域，高层分为两个区域，商业为沿高层底商布局。
38、 一期规划沿长沟河两岸，注重对景观的营造，别墅为独立景观组团，北侧高层组团形成很好的组团景观。一期规划一期规划外滩一号35万白金汉宫36万新城万博80万绿城项目110万紫金城30万本本案案星河国际星河国际 180万万锦湖公寓20万1.2 区域竞争格局分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879星河国际星河国际星河地产参考项目星河地产参考项目项目名称：星河时代星河时代 项目位置：深圳龙岗黄阁南路占地面积：16万平米总建面积：46.8万平米率积率：2.8绿化率：36%星河时代星河时代1.2 区域竞争格局分析 房商
39、网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879武进区城区别墅在售及未来供应分析武进区城区别墅项目分析：新城公馆御城莱蒙城1.2 区域竞争格局分析1.2.3 竞争对手分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879武进区城区别墅汇总表项目名称开发商占地面积总建面积别墅总建别墅面积范围售价 (元/平米)销售率新城公馆新城地产25.8万m246.4万m2约6万m2350-10005000-10000100%御城路劲地产48.7万m290万m2约7
40、万m2340-4001300080%莱蒙城莱蒙地产50万m2100万m2约8万m2220-600130001500095%外滩一号绿地集团13万m235万m2约3万m2未定未定未销售白金汉宫绿地集团11万m236万m2约1万m2未定未定未销售1.2 区域竞争格局分析1.2.3 竞争对手分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879新城公馆新城公馆项目名称：新城公馆开发商：新城地产项目位置：武进区花园街与长虹路占地面积：25.8万平米总建面积：46.4万平米率积率：1.8绿化率：36%建筑形态：高层、独栋、联排、
41、双拼开发周期：4期一期二期三期建筑规划布局：项目先期以别墅高档物业做主打，但别墅区紧邻道路，私密性欠佳。建筑风格为统一西班牙风格。商业布局分析：商业配套主要依托周边商业圈，社区商业沿一侧主干道设沿街商铺，辐射范围较小。景观布局分析：北侧一带规划人工湖景观带，但南侧一带别墅区景观资源较少，景观布局没有考虑到整体贯穿性。1.2 区域竞争格局分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879新城公馆别墅户型新城公馆别墅户型1.2 区域竞争格局分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划
42、大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879御城御城项目名称：御城开发商：常州宏骏房地产项目位置：武进区长虹路 与延政路占地面积：48.7万平米总建面积：90万平米率积率：1.8绿化率：52%建筑形态：高层、小高层、独栋开发周期：5期一期二期三期四期建筑规划布局：项目前期以绕水系开发，后期充分利用水景观资源及地势起伏建造高层。建筑风格为统一的新古典风格。商业布局分析：商业配套主要依托项目周边商业圈，社区商业规划分散，提高大型社区居民日常生活便捷性。景观布局分析：别墅区享有中央湖景资源，高层利用坡地优势，也可观景，整体景观层次丰富。1.2 区域竞争格局分析 房商网房商网海量房地产资料下载！
43、海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879御城别墅户型御城别墅户型1.2 区域竞争格局分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879莱蒙城莱蒙城项目名称：莱蒙城开发商：常州莱蒙水榭花都项目位置：武进区延政路南占地面积：50万平米总建面积：100万平米率积率：2.0绿化率：50%建筑形态：高层、小高层、联排开发周期：5期建筑规划布局：高层建筑风格为art deco，别墅建筑风格为北美风格商业布局分析：商业配套主要依托项目周边商业圈，社区商业规划分散，提高大型社区居
44、民日常生活便捷性。景观布局分析：别墅区享有水系景观资源，高层利用坡地优势，也可观景，整体景观层次丰富。1.2 区域竞争格局分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879莱蒙城别墅户型莱蒙城别墅户型端头户型端头户型中间户型中间户型1.2 区域竞争格局分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879优势：优势：1、项目地块位置绝佳，属于武进区最成熟的中心繁华地带。、项目地块位置绝佳，属于武进区最成熟的中心繁华地带。2、周边交通、商业、
45、生活、教育、医疗等配套设施完善。、周边交通、商业、生活、教育、医疗等配套设施完善。3、纯别墅小区规划附带体育公园配套将大大提升项目品质。、纯别墅小区规划附带体育公园配套将大大提升项目品质。4、长沟河景观带对项目景观提升提供了条件。、长沟河景观带对项目景观提升提供了条件。劣势劣势1、地块繁华有余，幽静不足，如何将繁华中心的社区打造成、地块繁华有余，幽静不足，如何将繁华中心的社区打造成闹中取静的宜居社区将成为规划重点。闹中取静的宜居社区将成为规划重点。机遇机遇1、地块处于规划中的快速发展阶段，新的武进城市中心的规、地块处于规划中的快速发展阶段，新的武进城市中心的规划已初具雏形，即将迎来区域的大跳跃
46、发展。划已初具雏形，即将迎来区域的大跳跃发展。2、区域内知名开发商云集，产品规划设计建造水平的提升，、区域内知名开发商云集，产品规划设计建造水平的提升，将带动整体住宅价格的大幅度提升。将带动整体住宅价格的大幅度提升。威胁威胁1、区域内同期项目市场放量巨大且产品雷同，、区域内同期项目市场放量巨大且产品雷同，600-800万方的万方的市场放量将对销售产生重大影响。市场放量将对销售产生重大影响。2、区域内的新城、星河、绿地、绿城等企业有很强的品牌实、区域内的新城、星河、绿地、绿城等企业有很强的品牌实力。力。3、当前正处于政府加大房地产调控力度之际，未知的调控政、当前正处于政府加大房地产调控力度之际，
47、未知的调控政策将成为本项目销售最大的威胁点。策将成为本项目销售最大的威胁点。1.3 项目SWOT分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 2、 产品初步定位 2.1 项目初步定位建议 2.1 产品定位 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879地块地块古方路南侧、玉塘路西侧地块古方路南侧、玉塘路西侧地块古方路北侧、玉塘路西侧地块古方路北侧、玉塘路西侧地块控制要素控制要素指标指标指标指标规划用地性质规划用地性质R2（二类居住
48、用地）（二类居住用地）R2（二类居住用地）、（二类居住用地）、C2（商业金融用地）（商业金融用地）项目内容项目内容住宅、公建配套等住宅、公建配套等住宅、商业、公建配套住宅、商业、公建配套用地位置用地位置古方路南侧、长沟河东侧、玉塘路西侧、定安古方路南侧、长沟河东侧、玉塘路西侧、定安路北侧路北侧古方路北侧、长沟河东侧、玉塘路西侧、人民古方路北侧、长沟河东侧、玉塘路西侧、人民西路南侧北侧西路南侧北侧规划用地面积规划用地面积109592.1213640容积率容积率A：1.2-2.0 B：1.5-2.0A：0.12-0.3 B：1.5-2.0 C：1.5-2.0建筑密度建筑密度A35% B30%A10
49、% B30% C30%绿地率绿地率30%31.7%建筑高度建筑高度100米（其中米（其中A50米）米）100米（其中米（其中A15米）米）地下建筑埋深地下建筑埋深不超过不超过10米米不超过不超过10米米2.1 项目初步定位建议 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879根据以上主要经济指标及详细控规分析：根据以上主要经济指标及详细控规分析：1、容积率不高，可适当规划低密度产品。、容积率不高，可适当规划低密度产品。2、有大量绿地、河景，可围绕景观规划高溢价能力产品。、有大量绿地、河景，可围绕景观规划高溢价能力产品。
50、3、适量商业配套也有较高溢价能力。、适量商业配套也有较高溢价能力。建议产品如下：建议产品如下：A、首先考虑溢价能力最高的产品、首先考虑溢价能力最高的产品双拼、联排别墅双拼、联排别墅B、其次考虑溢价能力其次的产品、其次考虑溢价能力其次的产品多层洋房多层洋房C、最后考虑溢价能力最低，但能占用大量容积率指标的产品、最后考虑溢价能力最低，但能占用大量容积率指标的产品高层高层从经济性的角度来考虑，最大限度的规划双拼、联排别墅，将容积率全部堆放从经济性的角度来考虑，最大限度的规划双拼、联排别墅，将容积率全部堆放到高层，放弃多层洋房的规划，沿人民西路和玉塘路北侧规划部分商业。到高层，放弃多层洋房的规划，沿人
51、民西路和玉塘路北侧规划部分商业。产品建议：双拼别墅产品建议：双拼别墅+联排别墅联排别墅+高层高层2.1 项目初步定位建议 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 3、 开发组织计划建议 3.1 项目开发组织计划建议 3.2 一期开发组织计划建议 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879一期二期四期 三 期 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278
52、793.1 项目开发组织计划建议产品类型地上总建筑面积（）户数 （套）开工时间开盘时间综合竣工备案 交付时间一期别墅580002002011.4.12011.10.12012.72013.3商业及公建93482011.4.12011.10.12012.72013.3小计67348200二期别墅626402242011.112012.52013.32013.6三期高层1125606482013.32013.102015.82015.10四期幼儿园80002011.112012.72013.6高层(4.1)1108506202014.32014.102016.82016.10商业及公建（4.1）6
53、2732014.32014.102016.82016.10高层(4.2)1108506202015.32015.102017.82017.10商业及公建（4.2）20912015.32015.102017.82017.10高层(4.3)1108506202016.32016.102018.82018.10小计3489141860合计 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 4、 售楼处、样板房、样板区定位选址开发计划 4.1 售楼处、样板房、样板区选址 4.2 样板区交通组织流线 4.3 样板区景观建议 4.
54、4 售楼处、样板房、样板区开发计划 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278794.1 售楼处、样板房、样板区选址样板区售楼处样板房样板房 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278794.2 样板区交通组织流线样板区停车场售楼处景观绿化分隔样板房交通 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879样板区交通组织流线建议所有的交通组织流线必须与外界环境隔开，形
55、成私密的闹中取静的感觉。尽量使参观流线增长，加深体验过程。景观设置丰富，重要节点设置高档次小品。注重交通组织流线的VI标识系统设置。4.2 交通组织动线 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278794.3 样板区景观建议树拱门亲水平台绿地花海 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879花海花海4.3 样板区景观建议 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海
56、量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278796.2 营销重要节点营销重要节点 预热期预热期强销期强销期延续期延续期10101010月月月月8 8 8 8月月月月9 9 9 9月月月月10101010月月月月11111111月月月月11111111月月月月11111111月月月月7 7 7 7月月月月9 9 9 9月月月月10101010月月月月二期别墅盛大开盘二期别墅盛大开盘样板区开放样板区开放准备期准备期一期别墅盛大开盘一期别墅盛大开盘20112011年年20132013年年20122012年年6 6 6 6月月月月4.4 售楼处、样板房、样板区开放计划三期高层首次盛大开盘三期高层首次盛大开盘高层强销期高层强销期四期高层首次盛大开盘四期高层首次盛大开盘20142014年年
