思源精品鑫泰新双流项目营销策划pt

《思源精品鑫泰新双流项目营销策划pt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《思源精品鑫泰新双流项目营销策划pt（83页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、鑫泰新双流项目鑫泰新双流项目营销营销执行执行报告报告距寿企层澈仇棋揣捐男爹狼诉即及撒雪腾蜕商尸侠莫凰作零晾叭焊增起亏思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt问鼎双流、携手发展问鼎双流、携手发展 让我们随鑫泰新一起，开始演绎一段营销传奇让我们随鑫泰新一起，开始演绎一段营销传奇食拔跋谨触眩定淤狂估迢孪辰轿沛宇舔死岔挛梢瞧狞罕窘配圈告鸵库叼磕思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt针对营销任务，思源的思考脉络：针对营销任务，思源的思考脉络：明晰目标明晰目标明晰目标明晰目标内外部环境分析内外部环境分析内外部环境分析内外部环境分析定位定位定

2、位定位( ( ( (关键关键关键关键) ) ) )问题问题问题问题制定解决方案制定解决方案制定解决方案制定解决方案( ( ( (策略策略策略策略/ / / /执行执行执行执行) ) ) )发现问题发现问题发现问题发现问题( ( ( (难点难点难点难点) ) ) )盯技吭胖跨顺姬转北炊赴愤戍窃犁诫档瓜庶项销俭劲肋偶庶桶洱熊伤铸遁思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt首先，明晰我们面临的营销目标首先，明晰我们面临的营销目标栗勃严力考凉芽驾镍矮趁颤哺摔嚼译相绿站绚屹鞘迢迪烬闸驻皮雪沧信苔思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt目标目标

3、2 2： 打造企业品牌打造企业品牌资资金金稳稳健健回回收收激励区域市场激励区域市场品品牌牌树树立立与与精精品品塑塑造造目标目标3 3：树立市场标杆树立市场标杆目标目标1 1：回款与利润回款与利润 巩固的三角形体系巩固的三角形体系, ,保证项目相互支撑保证项目相互支撑, ,协同发展协同发展美拼锗彰烧光楞苯意矫峰遭封菱沛矿收粪橡圭恳皋监拦洁锑彩洪硫案苟氧思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt面对以上营销目标，通过研究，发现需要解决的营销问题与难点面对以上营销目标，通过研究，发现需要解决的营销问题与难点擂掳茵舜贷瓜馅寒床搪鲤戌瓷锐汗竿右唉咙晌讳寓惜憾氧萝嗣首雁比革震

4、思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt接到任务伊始，思源做了多方面的研究工作：接到任务伊始，思源做了多方面的研究工作：内部环境研究内部环境研究了解项目概况；挖掘项目有利条件；梳理项目不利条件；外部环境研究外部环境研究对市场走势进行预判对周边竞争项目进行调研对客户进行定性研究思源得出了项目内外部环境研究结果思源得出了项目内外部环境研究结果烷裙浅汰诺册针芝镀奥献涎沂规盏核围唬漫奢咐惩键嗓威诡胸舶砖慨蛀缚思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt项目项目概况概况 双流片区、大件路旁、双流片区、大件路旁、毗邻川大新校区、占地毗邻川大新校区

5、、占地370370亩、亩、一期占地一期占地100100亩亩隔泻某畦岳舵酞煞紧消像审改船波控瓜贿蠕欲饮蕉饶丫琶猫怕锹郭杯彩祟思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt生活配套生活配套 相对航空港片区其他区域配套较为匮乏相对航空港片区其他区域配套较为匮乏四川大学四川大学本案本案西南民族大学西南民族大学信息工程学院信息工程学院棠湖外语中学棠湖外语中学超市超市农贸市场农贸市场化工院医院化工院医院罩亩悬融邦愁娜吼澎氢墙斌峪类淑尤谎亥屹弥昔充鸿杨舜呛隐馆能紧砒展思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt区域主要企区域主要企事业单位事业单位主要企业

6、水电七局、双流电缆厂、锦华制药、双流车管所、西南化工院、水电5局、太极集团交通干线机场高速路、黄河北路、长江路、临港路职工住房川大教师职工宿舍区域配套互惠超市、工商银行、中国银行、西南化工医院、农贸市场水电七局双流电缆厂新区管委会西南化工院双流车管所锦华制药太极集团本案本案水电5局者掐档柱肌蔗箍拳迟资囤苹很欧黑鳖猪腺葛颂馆烛闭莱背轩胀晨春萄隋殊思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt一期用地总规划指标一期用地总规划指标 规划净用地面积(不含代征地) 28791. 规划总建筑面积： 126308.7容积率： 3.85建筑密度： 26.5绿地率： 34.0总绿地面积

7、： 9787.9 机动车位： 730个 非机动车位： 1625个（与2期结合实现）撰腿拧辗杂寡殊逛估辅楔游趟鸣蛋涡赘峪玄盛褐捌关嗜薄宦呢吁构泰凝磋思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt成本成本项目土地成本同比现市场水平较低，具备价格上的竞争优势升值升值 双流与中心城区的无缝连接步伐的加快，项目良好的地理优势将给产品带来较大的升值空间环境预期环境预期随着城乡一体化建设的推进，“中国西部航都”的新风采将日益彰显，区域环境将得到全面快速的改善产品产品可变空间、花园赠送、HOPSCA综合功能方面等提炼项目有利条件挖掘项目有利条件挖掘武排芯臃顺蟹参宫惜袁忧芭君苏恢幕潞裳

8、不蠕触司限宴爸际颤伊坍邦壤斋思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt配套匮乏配套匮乏本案周边目前生活必需的基础配套及市政配套较为匮乏， 将成为影响项目居住质量的核心因素之一。无景可借无景可借本地块没有可利用的自然景观，不利于远郊区项目的最大买点居住环境的塑造项目不利条件梳理项目不利条件梳理目前区域内在建设项目会在一定程度上对本项目造成客户分流区域分流区域分流艘想彦残鲁帮歪蠕跌其害肝炕霄洪抽持雀谣院撵煮郑趣偶酸隙臆冀空寨光思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt2007200720072007年成都房地产市场概况年成都房地产市场概况

9、年成都房地产市场概况年成都房地产市场概况市场供应：市场供应：全年主城区商品房供应总套数约16.9万供应面积约为1535.69万平米同比增长28%。市场需求：市场需求：2007年成都主城区商品房销售约13.4万套共计面积约1265.5万平方米销售面积较06年增加约25.4%。 市场供应十分旺盛，市场供应十分旺盛， 供大于求的趋势开始出现，同时受宏观政策影响，供大于求的趋势开始出现，同时受宏观政策影响，市场整体销售抗性增加市场整体销售抗性增加20072007成都整体市场状况分析成都整体市场状况分析市场大势市场大势掣桶裁药焙柑忱拿疏魁城醉烃罩柿搅坪香凰职霖市芭劈危颖畏柔后搂粱玲思源精品-鑫泰新双流项

10、目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt0808年成都房地产市场情况预测年成都房地产市场情况预测 整体价格趋于平缓，稳步上扬整体价格趋于平缓，稳步上扬 土地供大于求土地供大于求 刚性需求表现突出刚性需求表现突出 购房决策趋于理性购房决策趋于理性 对新产品性价比要求更高对新产品性价比要求更高市场大势市场大势镇禹祈车系畔臀芽满雄涟抢湿燎棒童饵漂腻龙轴吭双贞爆韧庙龟徽邓具个思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt0808年航空港区域市场情况年航空港区域市场情况 区域供应情况：区域供应情况：区域供应情况：区域供应情况： 开发规模突破千亩开发规模突破千亩 住宅面

11、积超过百万平方米住宅面积超过百万平方米 开发总户数约开发总户数约2 2万余户万余户 区域城市定位：区域城市定位：区域城市定位：区域城市定位：“国际城南之门” 区域主力开发商区域主力开发商区域主力开发商区域主力开发商：蓝光地产、森宇实业、四川温资房产、华西希望蓝光地产、森宇实业、四川温资房产、华西希望 美好房屋、诚裕房产、和贵美好房屋、诚裕房产、和贵 实业、中盛房产、富豪房产、润扬房产实业、中盛房产、富豪房产、润扬房产 区域物业分布：区域物业分布：区域物业分布：区域物业分布：空港新区高层和小高层占空港新区高层和小高层占5050，多层占，多层占2525，别墅和类别墅占，别墅和类别墅占2525。区域

12、环境区域环境门介遭绣硼疏希烧哆倔汉死碗淫屈腔峦步伟伊霍哲低赘载汇豢纱獭鲍洋嫡思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt 目前开发主要集中在机场路和临港路两条线，新建项目业态丰富，区域竞争日趋激烈，目前开发主要集中在机场路和临港路两条线，新建项目业态丰富，区域竞争日趋激烈，最具代表有：蓝光最具代表有：蓝光圣菲TOWN城、空港16区。润杨书院阁成都早晨温哥华花园3期空港16区美好家园罗曼星城圣菲TOWN城久居福书香尚品流溪丽院本案本案康桥品上新航印象川大河畔翰林上岛航空港片区楼盘分布航空港片区楼盘分布航空港片区楼盘分布航空港片区楼盘分布区域环境区域环境耗唤掷晓悉悄渐饭

13、腺炳梭篆羊情电娜湍块封甲屑怨凸余嘘级询幽慨漏巍窑思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt 重点分析重点分析重点分析重点分析圣菲圣菲圣菲圣菲TOWNTOWNTOWNTOWN城城城城占地（亩）占地（亩）1 1期期6666亩（总住宅占地亩（总住宅占地300300亩）亩）建筑面积建筑面积8000080000总户数总户数752752容积率容积率1.91.9车位数车位数600600建筑形态建筑形态1818高层高层面积区间面积区间83-14083-140 圣菲圣菲TOWNTOWN城城一期二批次面积区间及均价：面积区间为80140，均价4900元/，开盘4日内购房优惠1%，现均

14、价4700元/。在春交会期间推出300套特价房，基本销完。5.1期间有强势推出“一口价特价房”，连续不阶段的活动刺激，收到了不错的成效。 现阶段促销措施：一次性优惠3%，按揭、分期优惠1%，三组以上（包括三组）算团购，在此基础上追加3%。 项目一期住宅总建筑面积近8万平方米，为18层的电梯洋房。蓝光作为城市运营商，入驻该区域将极大提高区域住宅品质。 近期西博会将在该项目设立分会场，将举行幸福分享活动，来聚集人气与市场关注度。近期西博会将在该项目设立分会场，将举行幸福分享活动，来聚集人气与市场关注度。区域楼盘分析区域楼盘分析寞生嗜勃凰纺宙控昨至粱曝摸郡苟须馏拓渗芭痰张淄擂误达币确钎锣堡姚思源精品

15、-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt圣菲圣菲圣菲圣菲TOWNTOWNTOWNTOWN城的项目优势城的项目优势城的项目优势城的项目优势产品均好性强产品均好性强营销渠道多样营销渠道多样推广内容创新推广内容创新推盘节奏连贯有力推盘节奏连贯有力提升了区域形象提升了区域形象区域楼盘分析区域楼盘分析膳蜘阻枝宰纱讲叁清幻谍王盒白美竭爵呜趴戍豫酝悠云了晨托蛰丧邢夏谱思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt本案可借鉴点本案可借鉴点本案可借鉴点本案可借鉴点活动公关促进销售活动公关促进销售制定合理营销节奏制定合理营销节奏共同提升区域价值共同提升区域价值区域

16、楼盘分析区域楼盘分析裹宜愧凉擦哩埠绑荣担耿振脂窒冒涤美辊潘灼帮浩柴锹柄映乖降猖媒产析思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt航空港片区客户定性航空港片区客户定性成都市区成都市区（以政府行政机关工作人员及企事业中高层干部为主）（以政府行政机关工作人员及企事业中高层干部为主）双流区域双流区域（区域企事业中高层管理人员）（区域企事业中高层管理人员）航空港区域航空港区域（以改善居住环境为主）（以改善居住环境为主） 其他（其他（主要为外地来蓉定居的客户为主）主要为外地来蓉定居的客户为主）航空港（改善居住环境人员）双流区域（企事业中高层管理人员）成都市区（政府行政机关工作人

17、员及企事业中高层干部）及其他（外地来蓉定居）通过内外部环境研究，思源得出了项目的营销问题与难点通过内外部环境研究，思源得出了项目的营销问题与难点扶儒爆蒋蠕扒我歇刨略胡圾注以粥睛擦府吼减孺且涅烈放嗡麓煞揉廷宏幅思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt 项目营销问题与难点之项目营销问题与难点之 市场供给大于需求市场供给大于需求整体销售抗性增加整体销售抗性增加仇沾吻愉聊汤哪镶顶懒八烘隶另稗以匿矩圣哩歉认涸寨瘪驭凤密谴毋吱涕思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt 项目营销问题与难点之项目营销问题与难点之 周边区域竞争激烈周边区域竞争激烈

18、物业形态多样物业形态多样市场差异化挖掘难度较大市场差异化挖掘难度较大寞须安杯壤舞殃敏椿席晚距瑰八绘囱硼砖汰雕嘘琉充须腆轻颊扁席坪蹲殷思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt 项目营销问题与难点之项目营销问题与难点之 航空港为新兴区域航空港为新兴区域城市化水平待提高城市化水平待提高 市场普遍认同度有限市场普遍认同度有限狗庚夏饵调禁狙茄缘推等更屑贾球硕罩锐妙卓腾颇抚交皮靳宜晚案缎池亢思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt 项目营销问题与难点之项目营销问题与难点之 发展定位待升级发展定位待升级公半渝蔼概艘绎捂症坝逆就鸯迅氏涵富氮庇匡案

19、吞铣毡蒙纽邱拖驮蜘娱铃思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt 项目营销问题与难点之项目营销问题与难点之 市场形象展示不够清晰市场形象展示不够清晰丛甲踢松杀暮蚌塑肄畏沾怕泡拘羌崭玄椒用妙同燎酵蔑揖狗撞削胞宝疾牙思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt 项目营销问题与难点之项目营销问题与难点之 企业知名度待提高企业知名度待提高植梆镣盆援桶歉揖蝇悯韩严暗簿蚕旨早曹矗赎釉界睁伤值遮芦柜拘写蓝饲思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt 项目营销问题与难点之项目营销问题与难点之营销卖点待提炼营销卖点待提炼妒吼

20、返格骡般唯偏琴金坡央拇嘿诽具银窍孰烘哀堕匆澈浙身玉翼忍近遮数思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt在众多问题与难点中，定位首要解决的营销关键点在众多问题与难点中，定位首要解决的营销关键点众择镍潜文端镁铬胁左质杀艾甭任史撮拟碴捻困采临蔬酉疥只叫租哑臃苹思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt项目营销的关键点：项目营销的关键点：关键问题与难点关键问题与难点关键解决思路关键解决思路1 1、营销制导、刺激市场、营销制导、刺激市场2 2、形成差异化竞争优势、形成差异化竞争优势3 3、挖掘区域价值、挖掘区域价值4 4、重塑项目发展定位、重塑

21、项目发展定位5 5、重新进行项目营销包装、重新进行项目营销包装6 6、品牌互动，形成美誉度、品牌互动，形成美誉度7 7、重新提炼项目卖点、重新提炼项目卖点1 1、市场疲软、市场疲软2 2、竞争激烈、竞争激烈3 3、区域认同度、区域认同度4 4、发展定位、发展定位5 5、形象展示、形象展示6 6、品牌度、品牌度7 7、项目卖点、项目卖点眺姐涎癣时孽砍腿聊陋掉猴立叹宅园拈脱蝴夷士措嗡店浊中翁殿上魂嫌苍思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt针对营销问题、难点与关键点，探讨项目营销的解决方案针对营销问题、难点与关键点，探讨项目营销的解决方案郝口露段抹马挝除御佳度郡肾诣

22、栓乾褐牌惭艰和邹袄北澜择刚撅致子九猩思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt首先，针对项目营销关键点，制定营销战略与策略首先，针对项目营销关键点，制定营销战略与策略重塑项目定位，重塑项目定位，发展新商品力发展新商品力 差异化营销，差异化营销，树立新市场力树立新市场力 本本案案赢赢在在终终端端 堵瘪牧蘑仑宗姆疽槐掘颁讯既滚妖漠叹名烧妄垛杆临翰梦枝饮邮彭譬蹿肺思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt比附定位：比附定位：相对蓝光项目，本案处于不利，依附蓝光项目打造依附蓝光项目打造 的经济，提出本案的发展主题的经济，提出本案的发展主题，一

23、并通过在宣传、价格上的比附来重塑区域价值。复合地产：复合地产：鉴于项目整体用地性质与蓝光项目提出的，提出我们项目以商业、生态居住、办公、娱乐等功能的复合地产定位项目以商业、生态居住、办公、娱乐等功能的复合地产定位，进而实现项目的大盘营销。大盘营销：大盘营销：针对项目营销，我们须放在项目整体运营的立场去须放在项目整体运营的立场去面对项目的后期营销的联动。面对项目的后期营销的联动。 近交远攻：近交远攻：本案面对强势竞争与弱势分流，采取，采取”近交近交“蓝光蓝光形成本案的范围气场，形成本案的范围气场，”远攻远攻“为联合蓝光防止周边其他项目的分流。为联合蓝光防止周边其他项目的分流。发展新商品力发展新商

24、品力禁饺歼意恢找块捆瓶咀憎球帖淖唇娠栖氛娶敢脓孵华茵亨六磊吧客搪岛屈思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt三情营销策略借势营销策略风情营销情感营销激情营销 借势蓝光双流国 际化区域产业功能快慢相济推盘策略客户关系 整合营销小步快走，步步为赢客户关系营销整合营销多次 推盘少批量 入市时间节点情感营销风情营销激情营销美誉度 提高知名度 提高转化率 提高营销宣传号召区域叫响双流树立品牌客户多资讯点建立渠道 搭建活动营 销维护新经济生活健全销 售平台时加强现场管理完成项目客户整合现场形 象整合完善销售制 度差异化营销战略差异化营销战略发展项目新市场力发展项目新市场力诈

25、宙丘抡达瘪袜琴尺际裔砾如翻拣抗么植惮喝隔胸瓢蒜荧和之锤摔答士够思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt在营销战略指导下，制定营销五环运营体系在营销战略指导下，制定营销五环运营体系 完善项目营销平台完善项目营销平台完善项目营销平台完善项目营销平台 销售执行体系的强化销售执行体系的强化销售执行体系的强化销售执行体系的强化制定合理营销节奏制定合理营销节奏制定合理营销节奏制定合理营销节奏差异化推广策略差异化推广策略差异化推广策略差异化推广策略重塑项目价值重塑项目价值重塑项目价值重塑项目价值购垄铺挝氟念苇唉兑晒测观溉棍既脑憨鼎疤号歧播他刁正躁抛辉憋挟诡惰思源精品-鑫泰新双

26、流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt重塑项目价值重塑项目价值重塑项目价值重塑项目价值制定合理营销节奏制定合理营销节奏制定合理营销节奏制定合理营销节奏差异化推广策略差异化推广策略差异化推广策略差异化推广策略完善项目营销平台完善项目营销平台完善项目营销平台完善项目营销平台销售执行体系的强化销售执行体系的强化销售执行体系的强化销售执行体系的强化在营销战略指导下，制定营销执行细案：之一在营销战略指导下，制定营销执行细案：之一项项目目营营销销执执行行细细案案龙凄蛀扁汗探沙愿宦卓腻搬雄辈尸跺羌如捞札沾呕育灶栽殷杨恒镇依择杯思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策

27、划pt搭建项目的价值模型建立搭建项目的价值模型建立 重重塑塑项项目目价价值值提炼项目发展主题提炼项目发展主题提升项目形象提升项目形象发展项目品牌发展项目品牌实现项目大盘营销实现项目大盘营销揍豁抬乾摩钞族棍唁呢慰拦歪最葡曹睡胸堂镣侩招敦么旨枣生监迹常充疲思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt 1 1、契机双流机场经济，打造区域新经济生活圈、契机双流机场经济，打造区域新经济生活圈 2 2、差异于蓝光、差异于蓝光IBPIBP主题概念，重新定义区域价值主题概念，重新定义区域价值 3 3、使项目成为区域城市产业文化、教育文化、使项目成为区域城市产业文化、教育文化 、生活

28、文化的精彩融合体、生活文化的精彩融合体4 4、营销推广实现项目大盘营销与鑫泰新品牌、营销推广实现项目大盘营销与鑫泰新品牌项目营销形象定位项目营销形象定位翠筑天地?370亩玛恳唐曼栗更翌舅餐钩酋焕翠末着熙捎搓席滋杉钵袁攫蔬喜偿苏盲窿幽住思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt项目客户价值塑造项目客户价值塑造次客户：次客户：投资型投资型项目客户群项目客户群体细分体细分第二客户：第二客户：经济型经济型主力客户：主力客户： 居家型居家型心理需求：心理需求：崇尚品质，追求尊荣感，热衷城市文化，走在时代前沿、潮流意识较强年龄构成年龄构成：2535岁消费习惯：注重时间成本、生

29、活品质及细节，部分喜欢时尚运动居住要求：居住要求：楼盘名气品质，交通生活的便利性，有一定档次的配套（健身、游泳、网场），私密性要求较高置业需求：置业需求：以经济型两房、三房为主（计入可变空间）购房需求：购房需求：追求尊容感和私享，跻身社会品质生活。年龄构成：年龄构成：3050岁消费习惯：消费习惯：注重生活品质，开始关注自身的健康，习惯出席各类社交类活动。居住要求：居住要求：注重楼盘知名度，需要一个交流与社交的平台。注重生活便利性。置业需求：置业需求： 以舒适型两房或三房为主（计入可变空间）心理需求：心理需求：他们有锐利的投资眼光，项目投资回报率的高低是他们决策的关键年龄构成：年龄构成：他们多数

30、分布在30岁以上消费习惯：消费习惯：在对房地产进行投资时，以快速、短期获得利益回报为首先，他们看中区域的投资潜力投资需求：投资需求：以本案的一房与经济型两房为主（计入可变空间）悼嚼套术苗萍讯例睫晾烧胸颜荤威裙鸡再膝胆罪丝们透人啥蛰咀溺卯击断思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt在营销战略指导下，制定营销执行细案：之二在营销战略指导下，制定营销执行细案：之二重塑项目价值重塑项目价值重塑项目价值重塑项目价值制定合理营销节奏制定合理营销节奏制定合理营销节奏制定合理营销节奏差异化推广策略差异化推广策略差异化推广策略差异化推广策略完善项目营销平台完善项目营销平台完善项目

31、营销平台完善项目营销平台销售执行体系的强化销售执行体系的强化销售执行体系的强化销售执行体系的强化项项目目营营销销执执行行细细案案雏汤潜秧痢澜稿酗檀邯杭予宾性亲波放拂鹤圭胎琉历牡菠摄区异锄秽窘格思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt制定营销节奏的原则制定营销节奏的原则合理的营销合理的营销节奏节奏小步快走的小步快走的营销节奏营销节奏抓准行业时抓准行业时间节点间节点加强项目营加强项目营销销控销销控兹骂洲肝互更况钞烽怨强版噎会磺哭个腻颠咕橙仑屠黄争丫薪吝龄诸狙肤思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt 鉴于项目营销节奏慢快相济的战略思路

32、与项目在鉴于项目营销节奏慢快相济的战略思路与项目在7 7月份前将开第一次盘的月份前将开第一次盘的要求要求 ，项目将以少体量、多次开盘的形式进行销售排期项目将以少体量、多次开盘的形式进行销售排期，其具体排期建议为：，其具体排期建议为：一期一批次：一期一批次： 年年7 7月月8 8 年年9 9月月一期二批次：一期二批次： 8 8 年年1010月年月年2 2月月 一期三批次：一期三批次： 年年3 3月年月年5 5月，月，其销售排期示意如下：其销售排期示意如下：项目尾盘项目尾盘月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1 1月月2 2月月4 4月月5 5月月排号与排号与内部认内部认购购批次开盘批次

33、开盘批次开批次开盘强销期盘强销期蓄水期蓄水期批次持续期批次持续期批次蓄水批次蓄水批次开批次开盘强销期盘强销期批次持批次持续期续期批次批次强销期强销期 批次批次持续期持续期批次开盘批次开盘批次开盘批次开盘1111月月1212月月3 3月月3 3批次蓄批次蓄水水项目销售排期的制定项目销售排期的制定乒边减绑蠢薄抒晶醛肯嗽伙财帆欲唱浅饱铅绥笔堤旬椿症聚胃选殖洒条篆思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt项目营销销控体系项目营销销控体系 2 2 2 2、各级产品、各级产品、各级产品、各级产品| | | |组合出台组合出台组合出台组合出台| | | |户型搭配户型搭配户型搭

34、配户型搭配| | | |各取所需各取所需各取所需各取所需 1 1 1 1、阶段蓄势，限量供应制造稀缺，形成阶段性热销局面、阶段蓄势，限量供应制造稀缺，形成阶段性热销局面、阶段蓄势，限量供应制造稀缺，形成阶段性热销局面、阶段蓄势，限量供应制造稀缺，形成阶段性热销局面3 3 3 3、阶段性集中签约，形成热销局面、阶段性集中签约，形成热销局面、阶段性集中签约，形成热销局面、阶段性集中签约，形成热销局面销控原则：销控原则：产品调控，借势布局产品调控，借势布局产品调控，借势布局产品调控，借势布局 锅捞式迷累路李昨祸凋翘搅兢撑麻碑窿各洼冗彭府县钱糕呻苇烹圈窜龚齿思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品

35、-鑫泰新双流项目营销策划pt销售控制原则销售控制原则动态竞争优势动态竞争优势节点型销售链把控节点型销售链把控猩常渗简归哈参奏悼阔吗练拜讽模她氖米回燥秉滩寨台窑闰训躯纂剥托境思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt销售控制原则销售控制原则动态竞争优势动态竞争优势产品形态产品形态配套配套策略策略区域环境区域环境彻蜜捌猎镭惩垂简垣胀李到已撬区逞纫尺拴餐钎鹿氮彦漠曹启瞎当挝旋滞思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt销售控制原则销售控制原则节点型销售链把控节点型销售链把控工程外立面工程外立面工程景观工程景观交房交房展会展会节庆节庆SP活动

36、活动开盘开盘弥邑遁奉碧用倔惰蓑帐彝斟惋判阶授楚握狗企址谦扒怨座轩灿娶森芽脆盟思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt项目营销销控体系之产品销控项目营销销控体系之产品销控从项目战略营销慢快相济的立场出发，本案按照从项目战略营销慢快相济的立场出发，本案按照“择优入市、水涨船高、择优入市、水涨船高、顺水推舟顺水推舟”的导向推售，的导向推售，顺利完成项目的产品推售，其产品策略示意如下：顺利完成项目的产品推售，其产品策略示意如下：注注: :此处我司按项目分三批次进行推售，每期具体推售量将在项目运营过程中，按照蓄客量进行合理安排此处我司按项目分三批次进行推售，每期具体推售量

37、将在项目运营过程中，按照蓄客量进行合理安排项目尾盘项目尾盘月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1 1月月2 2月月4 4月月5 5月月排号与排号与内部认内部认购购批次开盘批次开盘批次开批次开盘强销期盘强销期蓄水期蓄水期批次持续期批次持续期批次蓄水批次蓄水批次开批次开盘强销期盘强销期批次持续批次持续期期批次批次强销期强销期 批次批次持续期持续期批次开盘批次开盘批次开盘批次开盘1111月月1212月月3 3月月3 3批次蓄批次蓄水水推出约推出约200200户，约户，约2063720637，占一期的，占一期的33.4%33.4%推出约推出约250250户，约户，约25797.325797.

38、3，占一期，占一期的的41.7%41.7%推出约推出约149149户，约户，约15478.415478.4，占一期，占一期的的25%25%蓄水蓄水20002000个目个目标客户标客户蓄水蓄水25002500个目个目标客户标客户蓄水蓄水15001500个目个目标客户标客户蔷腥圈份晃疥共崎柳疯蹈拷寥监琵了套莆媳暖凝煤虚湃目芳岳目障殖托淳思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt项目营销销控体系之价格销控项目营销销控体系之价格销控 项目价格变迁策略，项目价格变迁策略，以以43004300元平方米的低于市场平均水平的低价来打破市场元平方米的低于市场平均水平的低价来打破市场

39、观望，后比附市场价格，整体销售均价保持在观望，后比附市场价格，整体销售均价保持在45004500元平方米元平方米。以项目价格策略优。以项目价格策略优势来促进销售，降低项目市场风险。势来促进销售，降低项目市场风险。低开稳走的推盘策略低开稳走的推盘策略低于市场水平低于市场水平低中见涨低中见涨略高于市场价格略高于市场价格低于市场均价低于市场均价43004300元平方米元平方米45004500元平方米元平方米47004700元平方米元平方米45004500元平方米元平方米彬策颧赘溃函潍绵阴兜袭拍卜萍咐馈颖郭挑惺谨芋沉祈盎硷紧啮坚敲拟钵思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划

40、pt项目营销销控体系之销售进度控制项目营销销控体系之销售进度控制时时 间间销售面积销售面积（）（）比比 例例销售额销售额销售额占比例销售额占比例08年6月7月13414.05一批次的656036.3225一期的958月9月中旬6191.1一批次的302785.99509月下旬11月18058.11二批次的708126.1495二期的90，一期的512月09年2月中旬6191.31二批次的20一批次的52786.08952月下旬4月中旬10834.88三批次的704875.6960三期的95，二批次的104月下旬5月6449.33三批次的25二批次的102902.1985合计61138.78一期

41、总体量的9527512.451一期销售额的95以上单位：万元确蛔诱座充殷灌诲舒击爸数示娶簧辙翼癸昌账祭哇拜瘦狂碎拉拨羌灾怔诉思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt在营销战略指导下，制定营销执行细案：之三在营销战略指导下，制定营销执行细案：之三重塑项目价值重塑项目价值重塑项目价值重塑项目价值制定合理营销节奏制定合理营销节奏制定合理营销节奏制定合理营销节奏差异化推广策略差异化推广策略差异化推广策略差异化推广策略完善项目营销平台完善项目营销平台完善项目营销平台完善项目营销平台销售执行体系的强化销售执行体系的强化销售执行体系的强化销售执行体系的强化项项目目营营销销执执

42、行行细细案案站淀鹏骗盅来谣僵镭谜至酶哪呀徽科炎元嗅税孪艇胚证瘸宏修载畜化补亚思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt项目差异化推广的原则制定项目差异化推广的原则制定脉动式推广脉动式推广策略策略媒体投放的媒体投放的指向性指向性活动营销的活动营销的维护维护差异化营销推差异化营销推广策略广策略收屯柯耙咆钒仪把阳瘟僻痒吗磺饲罩钢员穷自战系春希趟滋务假填霸操熏思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt价值体系提升价值体系提升客户营销客户营销项目品牌项目品牌开发商品牌开发商品牌土地价值土地价值产品模型产品模型老带新老带新促销方式促销方式卖场加强

43、卖场加强活动营销活动营销树立项目整体形象？树立项目整体形象？媒体组成方案？媒体组成方案？如何得到有效的来电来访如何得到有效的来电来访？营销推广解决之道营销推广解决之道持续推广持续推广持续推广持续推广推广强度推广强度推广强度推广强度加大加大加大加大创新传播创新传播联合营销联合营销公关事件公关事件体验式体验式瞎宦蹿攀互蜜语塘栈睦襄圃跨摘扛位铜肩丛杜旅散昌惦列匡钒甩替致松饱思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt 鉴于项目推广需以迅速建立其与客户的沟通，让其接受我们项目的咨询，提鉴于项目推广需以迅速建立其与客户的沟通，让其接受我们项目的咨询，提高项目的来访量，故本案所

44、采取的推广高项目的来访量，故本案所采取的推广节奏应以脉动式推广方式为导向，辅节奏应以脉动式推广方式为导向，辅以集中型推广模式。以集中型推广模式。 脉动式推广策略：脉动式推广策略：为保持项目在市场信息流转中的合理新鲜度，为保持项目在市场信息流转中的合理新鲜度，以以”脉搏脉搏“跳动规律的形成跳动规律的形成进行项目信息传播进行项目信息传播，适合项目的长期宣传与美誉度的形成。，适合项目的长期宣传与美誉度的形成。 集中型推广模式：集中型推广模式：用于短时间内形成项目信息的达到量，提高项目的知名度。其节奏示意为：用于短时间内形成项目信息的达到量，提高项目的知名度。其节奏示意为： 项目推广节奏制定项目推广节

45、奏制定项目尾盘项目尾盘月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1 1月月2 2月月4 4月月5 5月月排号与内排号与内部认购部认购批次开盘批次开盘批次开批次开盘强销期盘强销期蓄水期蓄水期批次持续期批次持续期批次蓄水批次蓄水批次开盘批次开盘强销期强销期批次持续期批次持续期批次批次强销期强销期 批次批次 持续期持续期批次开盘批次开盘批次开盘批次开盘1111月月1212月月3 3月月3 3批次蓄水批次蓄水系吧撂梳酗揉靴症庶缮桶规统鸿裁穆扫鸯啥各发种钠挂仅喳脊遮趾硕孵壬思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt328万，占项目一期营销费用的0287万，占项目一期营销

46、费用的205万，占项目一期营销费用的依据项目推广节奏的制定，项目推广费用按照项目销售总额的依据项目推广节奏的制定，项目推广费用按照项目销售总额的2.92.9计算计算（由于市场疲软，建议在传统营销费用比上增加（由于市场疲软，建议在传统营销费用比上增加0.9%0.9%），合计），合计820820万。项目的推广万。项目的推广费用在项目一期分三批次推售中，按照费用在项目一期分三批次推售中，按照4040：3 35 5：2525的费用比例进行分布，的费用比例进行分布，其中：其中： 一期推广费用：一期推广费用：328328万；二期推广费用：万；二期推广费用：287287万；三期推广费用：万；三期推广费用：2

47、05205万万项目尾盘月7月8月9月10月09年1月2月4月5月排号与内部认购批次开盘批次开盘强销期蓄水期批次持续期批次蓄水批次开盘强销期批次持续期批次强销期 批次持续期批次开盘批次开盘11月12月3月3批次蓄水项目推广费用分布项目推广费用分布脊辩腐旧武逛羔嘎宙怜略蹦兜衙琵图酪构疚急盼纲按阑笨禾绿珠罐渠件娱思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt项目推广卖点分布项目推广卖点分布鉴于本案采取“小步快走，步步为赢小步快走，步步为赢”的营销战略，我们将根据不同的营销关键节点，采取多批次优化序列组合推盘策略，围绕项目核心价值点，分期强势诠释各个附加卖点，大致可以作如下细

48、分：项目一批次：卖点以塑造项目区域价值、提升项目品牌为营销目标，力求在借势营销的基础上 提升区域的、项目的知名度，提高项目到达率，进而提高项目成交率；项目二批次：以宣传项目品牌、与项目生活服务等来配合项目客户关系营销与整合营销一并形 成项目的美誉度，提升项目无形价值；项目三批次：在项目二度的树立基础上，强调项目增值潜力与区域生活成熟度等，以实现项目 一期的顺利销售。其卖点分布示意如下：项目尾盘月7月8月9月10月09年1月2月4月5月排号与内部认购批次开盘批次开盘强销期蓄水期批次持续期批次蓄水批次开盘强销期批次持续期批次强销期 批次持续期批次开盘批次开盘11月12月3月3批次蓄水总部经济圈、品

49、牌总部经济圈、品牌形象、两低价格形象、两低价格品牌形象、项目服品牌形象、项目服务、区域优势务、区域优势项目服务、区域生活项目服务、区域生活成熟度、增值潜力成熟度、增值潜力柞监聋姿栏三缴均姓嫉毯轩仆便涌矣鞘权渝穴疥钡妖岭嫁风诉变茨贷占仟思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt项目信息区项目信息区的的 传播传播报媒渠道报媒渠道车身广告车身广告网络渠道网络渠道电视传媒电视传媒站牌广告站牌广告户外大牌户外大牌通过项目脉动式推广为主，集中式为辅助的制定，项目的渠道建设体系如通过项目脉动式推广为主，集中式为辅助的制定，项目的渠道建设体系如下所示：下所示：报媒渠道：报媒渠道：

50、商报、华西、居周刊、日报、商报、华西、居周刊、日报、 晚报、时尚杂志等晚报、时尚杂志等网络渠道：网络渠道：焦点房产网、搜房网、自建项焦点房产网、搜房网、自建项 目网目网电视传媒：电视传媒：次时代传媒、巴士在线、分众次时代传媒、巴士在线、分众站牌广告：站牌广告：以项目区域及周边的公交站牌以项目区域及周边的公交站牌 为主为主户外大牌：户外大牌：红牌楼区域、项目楼宇红牌楼区域、项目楼宇车身广告：车身广告：树立项目知名度，扩大项目信树立项目知名度，扩大项目信 息，传递项目信息息，传递项目信息项目推广渠道选择项目推广渠道选择卡旷泻博谭御官粗狈糠但吟旷盅若钉幅谚怯祝签笔汐醚涸遭恿止柑镊加妙思源精品-鑫泰新

51、双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt客户营销客户营销 增加来电来访最有效的营销方式之一增加来电来访最有效的营销方式之一客户营销客户营销客户营销客户营销KeyKeyKeyKey老带新老带新老带新老带新口碑口碑口碑口碑客户通讯客户通讯客户通讯客户通讯 促销方式促销方式促销方式促销方式特别事件特别事件特别事件特别事件特别活动特别活动特别活动特别活动特别销售周期特别销售周期特别销售周期特别销售周期KeyKeyKeyKey卖场加强卖场加强卖场加强卖场加强物业（嘉南地关键岗位物业人员增物业（嘉南地关键岗位物业人员增物业（嘉南地关键岗位物业人员增物业（嘉南地关键岗位物业人员增加：单元保安

52、，户外保洁等）加：单元保安，户外保洁等）加：单元保安，户外保洁等）加：单元保安，户外保洁等）实景样板间（独立开盘楼座）实景样板间（独立开盘楼座）实景样板间（独立开盘楼座）实景样板间（独立开盘楼座）KeyKeyKeyKey活动营销活动营销活动营销活动营销开盘活动营销开盘活动营销开盘活动营销开盘活动营销特别事件营销特别事件营销特别事件营销特别事件营销淮渔柠改船仪秤闷犬属养醋鹿蹦旗踏劫甜雌惶虎苔缓装怪陀萎嘎唇还燥锌思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt情景营销情景营销激情营销激情营销情感营销情感营销三情营销三情营销展示项目形象：展示项目形象：1 1、产品品鉴会、产品

53、品鉴会 2 2、佳片有约活动、佳片有约活动 3 3、个性装修活动、个性装修活动促进项目销售转化率促进项目销售转化率：1 1、开盘现场抽奖、开盘现场抽奖2 2、系列促销活动、系列促销活动 减小项目营销的情感距离：减小项目营销的情感距离：1 1、关注留守儿童、关注留守儿童2 2、举办自行车系列比赛、举办自行车系列比赛项目活动营销平台搭建项目活动营销平台搭建仇图瘟中好搔踩导朗恭炙碉子怒宝抬鹊均静网迫烈条冯嫉捏磺臆琐汲酗麓思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt在营销战略指导下，制定营销执行细案：之四在营销战略指导下，制定营销执行细案：之四重塑项目价值重塑项目价值重塑项

54、目价值重塑项目价值制定合理营销节奏制定合理营销节奏制定合理营销节奏制定合理营销节奏差异化推广策略差异化推广策略差异化推广策略差异化推广策略完善项目营销平台完善项目营销平台完善项目营销平台完善项目营销平台销售执行体系的强化销售执行体系的强化销售执行体系的强化销售执行体系的强化项项目目营营销销执执行行细细案案叠净蹈讳钥程壬恬领栓回遣示基垦创衫砸秽勇哉酉剖酌渡透崎丛辣阮掷寂思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt销售执行体系的强化销售执行体系的强化销售执行体系的强化销售执行体系的强化规范项目现场规范项目现场 管理管理 合理运用项目合理运用项目销售道具销售道具 销售执行

55、体销售执行体系的强化系的强化哨战蔑闸影篮慧洗补朔捞忻壕妈惺目锣蒲枷鹏狞秦沥缉彪庙再瞬献北颈肥思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt客户系统化管理（思源客户系统化管理（思源CRM系统）系统）1 1 案场管理制度及执行案场管理制度及执行2 2 完善培训机制完善培训机制3 3赢赢在终端的执行之道在终端的执行之道 客户满意度客户满意度4 4疯入牺嗓贬藕熟护幢宿通袒皮蕉衙讽栅席填缄情傲蹬丁仗归香阔部镐是高思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt项目客户来源分析项目客户来源分析1 1创新客户创新客户创新客户老带新老带新口碑入市期入市期强销及

56、持续期强销及持续期扫尾期扫尾期取胜之道：在创新客户的同时，深挖取胜之道：在创新客户的同时，深挖取胜之道：在创新客户的同时，深挖取胜之道：在创新客户的同时，深挖 已有客户资源已有客户资源已有客户资源已有客户资源娩节碍胶阴阐猜侗涌耗辞暗蛇撑蓉床坡亚苍组迭怎墒层顶牙殿农爽桌兵屎思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt客户系统化管理（思源客户系统化管理（思源CRM系统）系统）1 1向库溺悼剿巩矛撇扰拐侮叉需跳栖铣驾搓裁盖匝纵桥亲烹娃太摹休溢背武思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt客户系统化管理（思源客户系统化管理（思源CRM系统）系统

57、）1 1客户来访客户跟踪内部认购来访纪录跟踪纪录认购书下定认购内部认购书签合同合同及附件客户付款统计分析客户投诉与服务品牌研究营销方案电话传真媒体转物业公司入伙付款及按揭单据楼盘销控会员管理楼盘销控信息客户信息客户申请房产证客户填写客户投诉意见回访单胜疡半捣讽煞夏渡董块迎贸但啄锰垮位霸沛歧恃卖潞溉檬酋旋言呸王墟弯思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt客户系统化管理（思源客户系统化管理（思源CRM系统）系统）1 1公司高管模块公司高管模块通过销售汇总表，掌握每个项通过销售汇总表，掌握每个项目的销售情况，回款、总价等。目的销售情况，回款、总价等。 策划人员通过系统

58、了解客策划人员通过系统了解客户认知途径等详细资料。户认知途径等详细资料。经理团队可通过系统了解经理团队可通过系统了解项目销售情况、项目销售情况、销售员销销售员销售情况等信息。售情况等信息。帮助销售人员记录更新客户信帮助销售人员记录更新客户信息，进行客户跟踪，提醒销售息，进行客户跟踪，提醒销售人员催缴款项等。人员催缴款项等。策划人员模块策划人员模块销售经理模块销售经理模块置业顾问模块置业顾问模块销售借助系统统计销售情况、销售借助系统统计销售情况、制作销控表、周制作销控表、周/ /日报等工作，日报等工作，实现无纸化、一站式的办公。实现无纸化、一站式的办公。销售助理模块销售助理模块财务人员通过系统对

59、收款流财务人员通过系统对收款流程进行管理，程进行管理，可看到催款明可看到催款明细表细表/待收款待收款/不合理欠款不合理欠款/佣佣金明细报表等信息。金明细报表等信息。财务人员模块财务人员模块瘤眯口由栖疵寿恬釉驭游蚤撂磅班征乡抡香斌飘讲姨御阵肮嗅漾奏谗叁留思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源客户分类思源客户分类A.A.成交客户成交客户B.B.意向客户意向客户传统客户分析传统客户分析思源客户分析思源客户分析C.C.到访客户到访客户D.D.潜在客户潜在客户成交会推荐成交且满意仅成交意向会购买意向会推荐意向等待到访会推荐到访且满意仅到访舜酋栋脖模腻靛渣僻汁枢唱韵僻

60、森恢淌眠育翔酗坞帆泄些接凹耿聪宗叁拍思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt活动营销活动营销D型：潜在客户排除排除仅到访一般性客户维护一般性客户维护到访且满意活动营销活动营销到访会推荐C型：到访客户直接促销落订直接促销落订意向等待活动营销活动营销意向会推荐加紧跟踪，快速落订加紧跟踪，快速落订意向会购买B型：意向客户一般性的客户维护一般性的客户维护仅成交重点维护，争取继续购买重点维护，争取继续购买成交且满意活动营销活动营销成交会推荐A型：成交客户深度挖掘的潜力深度挖掘的潜力客户类型客户类型思源思源CRMCRM将客户细分为十级，针对不同级别客户进行深度分析与挖掘将客

61、户细分为十级，针对不同级别客户进行深度分析与挖掘矽般狗池淮碱越造思赫湘湃竿排篆淀寄备椽爸卒喉啄稠遣挚忘洽孔描虽钱思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt 案场管理制度及执行案场管理制度及执行2 2把握现场客户把握现场客户坐销坐销坐销坐销+行销行销提升服务态度和销售技巧提升服务态度和销售技巧销售竞争机制的建立销售竞争机制的建立效果效果效果效果案场执行案场执行案场执行案场执行接待流程细化接待流程细化珍惜创新客户珍惜创新客户提高成交几率提高成交几率优胜劣汰，刺激成交优胜劣汰，刺激成交增强客户购买信心增强客户购买信心截流竞争项目客户截流竞争项目客户残脑哼特亨疲洛另挎许奉

62、忱息蜒裙雍冬瓮釉碰妹拨恐培掂窥躁址啦胃胁住思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt销售人员培训中心销售人员培训中心信息管理职业礼仪客户理念物业管理流程管理财务收款规范客户档案管理销售现场管理购房合同签约入住认购产品规划设计客户投拆客户满意客户服务信息规范信息传递信息安全个人礼仪办公礼仪商务礼仪按揭收款流程票据相关收款项目付款方式签约入住认购备案现场环境评估现场环境管理现场环境管理 完善培训机制完善培训机制十大体系培训十大体系培训3 3辖衣贮诊孵巾微盏卤盔峪九堆测霞臣郡邯坛税驮巍怜虑褂屋啸凋胀诽苑滨思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策

63、划pt 完善培训机制完善培训机制十大体系培训十大体系培训3 3具备良好的职业形象具备良好的职业形象要有良好的服务意识和专业服务精神要有良好的服务意识和专业服务精神具备良好的专业技能具备良好的专业技能具有亲和力具有亲和力必须具备电脑操作能力必须具备电脑操作能力人员规范化管理：销售人员岗位要求人员规范化管理：销售人员岗位要求人员规范化管理：销售人员岗位要求人员规范化管理：销售人员岗位要求肖厘勿幕玫防访闸草粮氖昧耘抖锥剐民非体势毕敦译酥挪篮响棵浓忻嘶环思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt 完善培训机制完善培训机制十大体系培训十大体系培训3 3人员规范化管理：接待客

64、户的五个步骤及其应对人员规范化管理：接待客户的五个步骤及其应对人员规范化管理：接待客户的五个步骤及其应对人员规范化管理：接待客户的五个步骤及其应对服务的过程完成，一直要等到顾客完全离去，千万不可顾客成交后就冷漠，或顾客不成交就流露出不礼貌的态度。顾客离去，距离自己三步后，礼仪鞠躬，并视情况使用礼貌语言。谢谢！欢迎您常来看看。请慢走这是您的物品，请注意拿好欢迎带您的朋友来看看诚心服务交易完成，顾客离去认真倾听，不时点头，满足顾客的表现欲。引导顾客完成付款手续。您阅历丰富，见解独到，使我学到了很多知识,您说得很好，对我的工作很有启发，谢谢您的指点。委婉地称赞顾客顾客决定购买或发表见解时介绍产品或提

65、供咨询，要求热情有礼，口齿清晰，语气委婉，不论顾客提什么样的问题和要求，都不允许表情冷漠、答非所问。带领顾客参观样板房时，应主动配合，开门、开灯、操作电梯等事需要配合使用礼仪动作。使用亲切、简洁的语言向顾客介绍所关注的户型。使用语言应准确简短，通俗易懂，切忌使用似是而非和言过其实的语言，更不能使用强加于人的语言。介绍周边配套户型价格付款方式会所等顾客对项目关注时或主动咨询时分析和注意顾客表情，适当使用礼貌语言，并配以轻柔的礼仪手势予以引导。在顾客注意的目光中靠近顾客，千万不可从后面突然说话，说话时必须在顾客已经注意到自己的时候。您好！需要帮您解释一下吗？您需要哪种户型？那里有模型，我带您去。引

66、导接近顾客进场后参观模型，看展板面向顾客微笑，身体呈15度鞠躬示礼。如销售人员正在工作，则面向顾客微笑示礼（招呼）后，再继续工作，同时用余光关注顾客。您好！欢迎光临！XX（节日）快乐！微笑示礼顾客进入营销中心配合动作配合动作使用语言使用语言步骤步骤时机时机轴芽芬痪抓福货矛速添腰题妙逸曰玩各劝彰傀萤绘橇齿氢失翘馈之崖瘦楞思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt 完善培训机制完善培训机制十大体系培训十大体系培训3 3 3 3人员规范化管理：销售规范人员规范化管理：销售规范人员规范化管理：销售规范人员规范化管理：销售规范待客基本用语：待客基本用语：欢迎参观样板房！欢迎

67、参观样板房！是否需要我介绍一下？是否需要我介绍一下？需要房屋资料吗？需要房屋资料吗？好的！好的！请您稍候！请您稍候！让您久等了！让您久等了！谢谢！谢谢！请家人再来看看吧请家人再来看看吧! !欢迎再来！欢迎再来！我觉得这种户型挺适合您我觉得这种户型挺适合您请问你选择什么付款方式？请问你选择什么付款方式？接听电话用语：接听电话用语：“早上好（中午好、晚上好、节日快乐）！早上好（中午好、晚上好、节日快乐）！ “对不起，他现在不在，请过一会打过来，如果需对不起，他现在不在，请过一会打过来，如果需要的话，我可以为您转告要的话，我可以为您转告”“我们欢迎您到现场来看看，当然，如果您抽不出我们欢迎您到现场来

68、看看，当然，如果您抽不出时间，我可以在电话里向您简时间，我可以在电话里向您简 单介绍一下单介绍一下”如果顾客询问项目情况时，应按销售标准说辞上的如果顾客询问项目情况时，应按销售标准说辞上的情况介绍。情况介绍。 纪新嚎犊搞枣它喘偷驳绒剁嫩缝膜礁酥廓佩竞睦殷培肌颁墒遣尺姬艳得斜思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt 完善培训机制完善培训机制十大体系培训十大体系培训3 3 3 3基本站姿：基本站姿：身体站正、背要挺直，脸向前方，下颚微向内收；身体站正、背要挺直，脸向前方，下颚微向内收；胸部挺直，不可驼背，左右两肩要平，放松肩部胸部挺直，不可驼背，左右两肩要平，放松肩

69、部两手自然贴身，指尖放松，五指自然合拢；两手自然贴身，指尖放松，五指自然合拢；收缩小腹，重心放在肚脐附近，膝盖放松，两肩并拢收缩小腹，重心放在肚脐附近，膝盖放松，两肩并拢脚跟合拢，脚尖呈脚跟合拢，脚尖呈V V字型，字型，4545度角张开，全身重心放在脚拇指附近；度角张开，全身重心放在脚拇指附近；面带亲切、优雅的笑容面带亲切、优雅的笑容仪容仪表仪容仪表: :女性销售员：着制服，仪容整洁，头发梳理整齐。胸牌要挂正，化淡妆，女性销售员：着制服，仪容整洁，头发梳理整齐。胸牌要挂正，化淡妆， 用清淡用清淡气味的香水，不留长指甲、不涂有色的指甲油，不佩戴首饰（搭配着装的首饰除外）气味的香水，不留长指甲、不

70、涂有色的指甲油，不佩戴首饰（搭配着装的首饰除外），穿中跟以下深色皮鞋，并保持鞋面一尘不染。不穿松糕鞋。保持口腔无异味（可，穿中跟以下深色皮鞋，并保持鞋面一尘不染。不穿松糕鞋。保持口腔无异味（可使用液体香口喷剂）使用液体香口喷剂）男性销售员：着制服，仪容整洁，头发梳理整齐、不留长发、不蓄胡子。胸牌要挂男性销售员：着制服，仪容整洁，头发梳理整齐、不留长发、不蓄胡子。胸牌要挂正，穿深色皮鞋，并保持鞋面一尘不染。不许着白色袜子或运动袜。保持口腔无异正，穿深色皮鞋，并保持鞋面一尘不染。不许着白色袜子或运动袜。保持口腔无异味（可使用液体香口喷剂）。味（可使用液体香口喷剂）。人员规范化管理：销售规范人员规范

71、化管理：销售规范人员规范化管理：销售规范人员规范化管理：销售规范具搏泞取殃嘶匣革疾响吏市描纤渝弹培尿瘸隆篡庆庙遥尧靳渠瓮罢呻巩船思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt 完善培训机制完善培训机制十大体系培训十大体系培训3 3 3 3人员规范化管理：投诉处理流程人员规范化管理：投诉处理流程人员规范化管理：投诉处理流程人员规范化管理：投诉处理流程接待客户投诉接待客户投诉解决客户投诉解决客户投诉解决客户投诉解决客户投诉/ / / /意见意见意见意见填写客户投诉意见表填写客户投诉意见表填写客户投诉意见表填写客户投诉意见表填写客户投诉意见表填写客户投诉意见表填写客户投诉意

72、见表填写客户投诉意见表上报客服经理、销售经理上报客服经理、销售经理上报客服经理、销售经理上报客服经理、销售经理与相关部门协调与相关部门协调与相关部门协调与相关部门协调制定解决方案制定解决方案制定解决方案制定解决方案向客户反馈向客户反馈向客户反馈向客户反馈投诉解决结果投诉解决结果投诉解决结果投诉解决结果上报客服经理、销售经理上报客服经理、销售经理上报客服经理、销售经理上报客服经理、销售经理可以当场解决可以当场解决可以当场解决可以当场解决需后期解决需后期解决需后期解决需后期解决视瞳侠斧完岁获斑娱球坎朴裕姚七宵耐爹茶褂隙胳件樊劈蕴聘吞殖哥炉纽思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项

73、目营销策划pt在营销战略指导下，制定营销执行细案：之五在营销战略指导下，制定营销执行细案：之五重塑项目价值重塑项目价值重塑项目价值重塑项目价值制定合理营销节奏制定合理营销节奏制定合理营销节奏制定合理营销节奏差异化推广策略差异化推广策略差异化推广策略差异化推广策略完善项目营销平台完善项目营销平台完善项目营销平台完善项目营销平台销售执行体系的强化销售执行体系的强化销售执行体系的强化销售执行体系的强化项项目目营营销销执执行行细细案案到族柬方牧界蚁成靴祷侥歼死长掐熄檀凡历侦毫藤价獭师挤象甸捉除摊脱思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt运用思源销售平台运用思源销售平台项

74、目案场形象包装升级项目案场形象包装升级健全沟通机制健全沟通机制1 12 23 3完善项目营销平台完善项目营销平台施匈不诱添退业盏茁停这硫酌嚏谅睦袭樟镐辩赠畅腋甲娠俘卤您竖蛇骗疵思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt项目案场外部再次包装，提高项目形象价值项目案场外部再次包装，提高项目形象价值整体外观应将项目整体调性、目标整体外观应将项目整体调性、目标客户需求元素、项目倡导的生活理念有机客户需求元素、项目倡导的生活理念有机氛围及风格氛围及风格融合；融合；接待中心风格要与项目的整体建筑风接待中心风格要与项目的整体建筑风格和楼盘档次相吻合。格和楼盘档次相吻合。功能区配

75、置功能区配置写意景观、建筑小品、停车场、会所写意景观、建筑小品、停车场、会所一应俱全；完成与周边环境的区分隔离和一应俱全；完成与周边环境的区分隔离和向商务洽谈区的自然过渡；设置运动健身向商务洽谈区的自然过渡；设置运动健身体验区。体验区。 黄输蛔坠近础壤揍箔弛芬淤升撕趁逢袖型瀑姬仰赏蚕娇瞩热毙疯魔步渝伏思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt项目案场再次包装项目案场再次包装案场外部包装手段案场外部包装手段: : 工地路牌工地路牌 工地围板工地围板 工地氛围工地氛围 案场内部包装手段：案场内部包装手段： 包装指导包装指导 形象展示形象展示峡肤叛短绚虾忧暖陕疾舞徒扭窒

76、拧丢踢随凰鲜彤恰亡耀碰视俐福囚鞠妻灶思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt增加项目样板间，实现项目情景营销增加项目样板间，实现项目情景营销增加项目样板间，实现项目情景营销增加项目样板间，实现项目情景营销 样板间的设计要体现出电梯公寓的舒适度与温馨感样板间的设计要体现出电梯公寓的舒适度与温馨感样板间的设计要体现出电梯公寓的舒适度与温馨感样板间的设计要体现出电梯公寓的舒适度与温馨感; ; ; ; 空间布局和装饰设计体现出现代风格与传统文化的和谐空间布局和装饰设计体现出现代风格与传统文化的和谐空间布局和装饰设计体现出现代风格与传统文化的和谐空间布局和装饰设计体现出现

77、代风格与传统文化的和谐融合融合融合融合; ; ; ; 样板间运用不同的装修风格样板间运用不同的装修风格样板间运用不同的装修风格样板间运用不同的装修风格, , , ,为客户展示和提供个性化的为客户展示和提供个性化的为客户展示和提供个性化的为客户展示和提供个性化的装修方案装修方案装修方案装修方案; ; ; ; 样板间内家俱配套齐全样板间内家俱配套齐全样板间内家俱配套齐全样板间内家俱配套齐全, , , ,为客户带来真实的情景体验感受。为客户带来真实的情景体验感受。为客户带来真实的情景体验感受。为客户带来真实的情景体验感受。亦频剃也乞鳞舵欺恶周杰虽逻度辰萤搁郸巨胯餐衷曝茵煎笺碳枚纂桅仁彻思源精品-鑫泰

78、新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt项目价值充分的放大并感知项目价值充分的放大并感知项目价值充分的放大并感知项目价值充分的放大并感知互动区互动区洽谈区洽谈区签约区签约区展示区展示区情景情景示范区示范区功能功能体验区体验区接待厅接待厅产品模型展示、声、产品模型展示、声、电、光、多媒体、电、光、多媒体、动画等效果展示，动画等效果展示，使客户体验项目品使客户体验项目品质感。质感。航空港片区总体规划航空港片区总体规划打造样板间，展示打造样板间，展示项目灵动空间。项目灵动空间。个性环境布置，使客户在体验状态下签约。个性环境布置，使客户在体验状态下签约。实现项目功能分区，强化项目营销

79、流程实现项目功能分区，强化项目营销流程桌科茄貉鲁球尸厄芯疵装盔击惨涌第裤瞥匪闺蚂剐腾乞述航戒豁痔脆伶僧思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt1 1、售楼处现已正式对外开放，从装修风格和现场布局上、售楼处现已正式对外开放，从装修风格和现场布局上 不能体现项目的品牌形象、气氛营造上还存在不足；不能体现项目的品牌形象、气氛营造上还存在不足； 2 2、在室内装饰搭配上应注意视觉处理在室内装饰搭配上应注意视觉处理，避免客户产生局，避免客户产生局 促感和单调情绪；促感和单调情绪；3 3、整体风格设计与项目建筑风格与园林景观匹配，、整体风格设计与项目建筑风格与园林景观匹配，

80、体现体现 典雅、新颖的主题，典雅、新颖的主题，渲染艺术氛围。渲染艺术氛围。4 4、体验点营造：、体验点营造：体现项目品质，体现项目品质，建议在设置上增加并着建议在设置上增加并着 重渲染体验空间，增强客户品质感知，有利于提升项重渲染体验空间，增强客户品质感知，有利于提升项 目品质，与竞争项目形成差异化。目品质，与竞争项目形成差异化。售楼部内部环境营造，实现项目情景营销售楼部内部环境营造，实现项目情景营销售楼部内部环境营造，实现项目情景营销售楼部内部环境营造，实现项目情景营销阐名汽柿簿员阵膏敬尹差哼羚瑰街句订羚蒂笺滚梗蝎要故挤舆捕隧彭往跋思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目

81、营销策划pt与开发商沟通机制与开发商沟通机制与开发商沟通机制与开发商沟通机制项目组绩效评定项目组绩效评定项目组绩效评定项目组绩效评定与开发商满意度沟通函与开发商满意度沟通函与开发商满意度沟通函与开发商满意度沟通函周、月销售报表制度周、月销售报表制度周、月销售报表制度周、月销售报表制度每日电话沟通制度每日电话沟通制度每日电话沟通制度每日电话沟通制度周例会沟通制度周例会沟通制度周例会沟通制度周例会沟通制度高层沟通制度高层沟通制度高层沟通制度高层沟通制度沟通沟通搅绎魔玛劫盐乏她逮氏言巍宠映陆掀辣凌使误桂没懊日瘟漾职峨岂午泛饯思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源认为：对于项目，我们更多的是责任，思源认为：对于项目，我们更多的是责任，感谢各位领导的聆听！感谢各位领导的聆听！WWW.SYSWIN.CNWWW.SYSWIN.CN思源经纪（成都）有限公司思源经纪（成都）有限公司首榴渤斩司迷佰旦跨许棚未句顾以靛斩噎吕汰换伏跃颧隙啸鞭暑蟹寐胀井思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt思源精品-鑫泰新双流项目营销策划pt