深圳旭飞环庆花园项目市场调研及初步定位报告110P

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1、二级市场策划品控中心二级市场品控中心二级市场品控中心旭飞环庆花园项目市场调研报告旭飞环庆花园项目市场调研报告市场篇市场篇深圳市房地产分析；二级市场小户型分析；三级市场分析；酒店公寓分析数据库中原深港研究中心 中原品控中心 中原二级市场事业部 中原二级市场个盘 中原三级市场个铺 中原事业部总经理个访 中原事业部客户访谈 中原二级市场办公平台每周业绩排行榜 1 1 深圳市房地产分析深圳市房地产分析市场概述市场概述供应量成交量分析价格走势分析分析总结【经济危机造成巨大冲击，全球经济陷入衰退，中国GDP增长放缓：07年为11.9%，央行预测08年增长约为9.3%。经济环境冲击地产市场，消费经济环境冲击

2、地产市场，消费模式与市场格局发生重大变化。模式与市场格局发生重大变化。【在环境快速变化的背景下，国家政策迅速转向，以9月央行4年内第一次降息为讯号，对房地产的抑制政策迅速转为扶持与刺激，受到政策的受到政策的正面影响，深圳的房地产住宅市场在金融危机的风暴后开始快速恢复。正面影响，深圳的房地产住宅市场在金融危机的风暴后开始快速恢复。【深圳市房地产住宅市场成交量在08年出现了大幅的下跌，而月度成交价月度成交价格在上半年维持波动下滑态势，并在下半年快速下滑。格在上半年维持波动下滑态势，并在下半年快速下滑。2008年深圳市房地产住宅市场回顾市场环境总结08年下半年刺激性政策回顾时间时间措施措施措施l降低

3、贷款利率27个基点2008年10月l两次降息，调低存贷款利率54个基点l第一套优惠利率达0.7倍，降低首付比例至两成2008年11月l一次性降息108个基点l招行新房贷细则:首套房90平米以下利率优惠30% l广东出台楼市新政 将试点调整第二套住房标准 2008年12月l降低存贷款利率27个基点l大范围减免营业税。征收范围由5年内变为2年内，并改全额征收为差额征收l深圳市2010年将全面停止销售毛坯房 l国土部力促各地落实廉租房供地 挤压商品房市场 2009年1月l国务院废止城市房地产税 房产市场“限外令”松动 l深圳调整住房价格优惠标准 l住建部人士证实房地产列入十大产业振兴规划 虽然一些项

4、目延迟开工或放慢工程进度，但根据中原的统计，0909年全市依然有近年全市依然有近700700万平方米的新增供应，万平方米的新增供应，其中约130万平方米的住宅是08年已经取得预售许可证而尚未推出的，0909年实际新预售住宅只有年实际新预售住宅只有570570万左右。万左右。存量加上新增供应，09年全市可售住宅可以达到1090万平方米，市场压力非常大。就算就算0909年预售的住宅中有年预售的住宅中有150150万平方米不能当年入市，全市万平方米不能当年入市，全市0909年的可售住宅量仍达年的可售住宅量仍达到到940940万平方米万平方米。08年底全市住宅存量庞大据统计，截至08年12月29日，深

5、圳市已经推出的住宅，存量约390万平方米，几乎是08年全市成交量的一倍。09年新增供应庞大1 1 深圳市房地产分析深圳市房地产分析市场概述供应量成交量分析供应量成交量分析价格走势分析分析总结【各月供应量大抵呈增加趋势，开发商入市积极性增强；【90以下户型供应占60%，同比增加5个百分点。08年二级市场供应情况【08年下半年成交逐渐活跃，年底受新政刺激，成交放大，尤见11、12月份；【中小户型热销，08年新推出楼盘90平方米以下户型销售率61%。08年二级市场成交情况1 1 深圳市房地产分析深圳市房地产分析市场概述供应量成交量分析价格走势分析价格走势分析分析总结【08年深圳房价呈不断下滑之势，春

6、节后楼盘价格开始普降，春节后楼盘价格开始普降，5 5月份跌至月份跌至1101411014元元/ /平方米，平方米，创07年2月份以来新低；【08年6月份开始受到天麓、莱蒙水榭山、星河丹堤、卓越维港等豪宅的影响，全市价格反弹。08年12月份豪宅成交比例减少，全市均价跌至豪宅成交比例减少，全市均价跌至1080010800元元/ /平方平方米，米，创07年以来新低，同比跌幅达31%。08年价格变动分析首先，房价很难再下调首先，房价很难再下调1、1年半的调整时间，深圳房价已处于较低价位。08年12月深圳一手房价同比下跌 31%，与07年10月比下跌38%，大幅下跌之后深圳房价已经处于较安全的水平；大幅

7、下跌之后深圳房价已经处于较安全的水平；2、楼盘成交活跃，房价下调空间有限。11、12月份成交量暴增说明购房者对当前房说明购房者对当前房价的认同，房价不断创新低的情况很难再现价的认同，房价不断创新低的情况很难再现；3、深圳楼市率先调整，有望率先企稳。深圳楼市自07年下半年开始调整，历经1年半的时间，期间大部分时间成交低迷，房价大幅回落。在政府不断的利好支持之下，深圳楼市也有望率先企稳；0909年房价预计年房价预计其次，房价大幅上涨的可能性很小其次，房价大幅上涨的可能性很小1、价格敏感，信心依然比较脆弱。虽然虽然1111、1212月份成交量大幅增加，但一些价格较月份成交量大幅增加，但一些价格较高的

8、项目成交依然较少；高的项目成交依然较少；2、宏观经济走向不明朗。宏观经济走向不明朗。尽管政府不断出台刺激经济的政策，但政策效果的体现仍需要一定的时间，而且以美国为代表的外部经济环境依然严峻，12月份美国失业人口再创新高；3、投资性购房比例增长慢。投资性购房比例增长慢。05-07年深圳房价大幅上扬，投资性购房所起的作用显著，不少项目投资性购房的比例超过5成。09年由于经济走势不明朗，投资性购房的意愿仍会比较低；4、供应量大抑制房价上涨。供应量大抑制房价上涨。08年深圳房价调整大的区域主要是供应大的片区，如西乡、龙岗中心城等。09年全市可售住宅量庞大，同样会抑制房价上涨幅度。1 1 深圳市房地产分

9、析深圳市房地产分析市场概述供应量成交量分析价格走势分析总结总结【08年供应量减少，但仍以中小户型为主，90平米以下户型占60%；【中小户型市场热销，中小户型市场热销，08年新推楼盘90平方米以下户型销售占主力；【08年存量、09年新增供应庞大，09年市场竞争激烈；【为应对金融危机带来的影响，政府不断出台扩大内需的政策。住房消费作为重要的内需消费之一，仍将得到政府政策支持，房价下调可能性不大房价下调可能性不大, ,上涨可能性上涨可能性很小。很小。2 2 二级市场二级市场小户型市场分析小户型市场分析供应及成交供应及成交价格分析典型项目分析总结08年福田区新增90平米以下住宅1548套，其中7070

10、平米以上平米以上2 2房最多，占福田房最多，占福田供应总量的供应总量的33.5%33.5%，该户型大部分来自于梅林的水木澜山。另外单房也占较大比例，其全部来自梅林的迷你新居，现已售罄。1房及70平米以下2房所占比例较小，市场较为稀缺。供应结构大两房及四房为主房型房型套数（套）套数（套）比例（比例（% %）单房44819%1房1546.5%70以下2房1586.7%70以上2房78833.5%90以上3房2169.2%144以上4房58125%5房100.4%总计2355100%成交结构单房及小两房成交活跃单房销售最为活跃，单房销售最为活跃，其次70平米以下的小两房销售较好，一房销售率较低。房型

11、房型供应（套）供应（套）销售（套）销售（套）比例（比例（% %）单房44831169%1房1547146%70以下2房15810164%70以上2房78845357%90以上3房216643%144以上4房5819717%5房1000%总计2355109747%项目名称项目名称位置位置开发商开发商总占地面总占地面积积( (万万) )尚可售建筑尚可售建筑面积面积( (万万) )0909可能入市可能入市面积面积( (万万) )物业类型物业类型套数预估套数预估金地名座第二批新洲金地1.221.221、2房253健君园梅林地建工程公司3.663.3阳光天下花园梅林阳基地产9766.648124536-

12、89平方米的1房、78-120平方米的2房，及少量167-189平方米的4房，共379套379天健时尚名苑保税区天健地产0.51.61.31房2房为主的中档住宅170鼎业大楼梅林泰丰和置业5042.67 1.5万2深港一号皇岗皇城地产11987 92113.9 933-70平米800城市春天福田南荣超地产1.7412.4212.42商住、办公卓越世纪城中心区5万平米公寓1000天居项目梅林天居置业1万多1万多09年中下旬556568两房180大中华岗夏大中华万多公寓4.64.6公寓900城市天地大厦后嘉汇新城旁10万综合体（写字楼/商务公寓/商业）2 2房及以下户型总计房及以下户型总计3682

13、3682 09年福田待售项目0909年将有约万的面积入市，其中中小户型占一半以上！年将有约万的面积入市，其中中小户型占一半以上！2 2 小户型市场分析小户型市场分析供应及成交价格分析价格分析典型项目分析总结08深圳市一手住宅成交均价12788元/平方米，同比下跌4.4%。从全年数据看，08年全市房价仅小幅下滑，实际上，楼盘价格同07年高峰时比跌幅超过3成的比比皆是，不少楼盘价格甚至腰斩，只是由于众多豪宅的入市拉高了全市均价。与07年12月份相比，0808年年1212月份月份9090平方米以下住宅成交均价平方米以下住宅成交均价1230912309元元/ /平米，下跌平米，下跌约约22%22%，9

14、0-144平方米的住宅成交均价下跌超过27%，跌幅都不小，而144平方米以上住宅的成交均价反而上扬了8%。价格分析豪宅掩盖房价深度调整的真相 2 2 小户型市场分析小户型市场分析供应及成交价格分析典型项目分析典型项目分析总结在售本项目待售健君园金地名座二期天健时尚名苑鼎业大楼阳光天下花园城市春天城滨雅苑 东方新天地广场深港一号金地名座一期中城天邑高发城池皇御苑嘉鑫阳光雅居水木澜山半山御景四季山水葵花公寓明福居本项目选取选取07-0907-09年福田区典型在售小户型项目年福田区典型在售小户型项目n中城天邑n半山御景n皇御苑三期n嘉鑫阳光n金地名座n高发城驰基本数据项目项目占地（）占地（）建面（）

15、建面（）容积率容积率开盘时间开盘时间推盘量推盘量主力户型主力户型高发城驰92595798857207/5/2964837-38一房48-56两房半山御景10060367332507/10/2032637-49一房52-69两房70-76两房皇御苑三期186727629630407/11/1068268-69两房70-80两房嘉鑫阳光8083393293607/11/1035437-40一房67-68两房中城天邑333401687444907/12/3082546-55一房68-70两房97-140三房金地名座5687252746408/11/1422046-49一房57-69两房70-72两房

16、本项目1339113282595108018-24单房55-60两房容积率最高，套数最多，但现有主力户型存在市场空白点！容积率最高，套数最多，但现有主力户型存在市场空白点！高发城驰时间段时间段已售套数已售套数销售率销售率价格（元价格（元/ /）成交主力户型成交主力户型开盘15023%23000一房、两房至今55685%15000一房、两房总结：总结：销售周期长，近两年销售时期仍未售罄；价格一路下跌，客户购买信心不足；户型单一，客户选择面少。客户特征：客户特征：年龄层在30-40岁之间居多；中心区公司高管居多；开盘期间投资者较多，香港客户占一定比例；后期降价后，以首次置业者为主，考虑自住兼投资。

17、80008000元元半山御景时间段时间段已售套数已售套数销售率销售率价格（元价格（元/ /）成交主力户型成交主力户型开盘10532%22000小三房至今24475%14000一房、小三房客户特征：客户特征：以自住为主，少量投资客；福田区客户为主，周边居住及中心区工作的白领居多。总结：总结：销售速度缓慢，成交户型以一房和小三房为主；受市场影响，以自住客居多；开盘至今降价约8000元/平米，现一房价格约为13000。80008000元元皇御苑三期皇御苑三期时间段时间段已售套数已售套数销售率销售率价格（元价格（元/ /）成交主力户型成交主力户型开盘7010%1950068小两房至今33549%160

18、0068小两房客户特征：客户特征：近30%的香港客户；其次以华强北私营企业主、中心区公司高管主为；以自住客为主。35003500元元总结：总结：销售速度缓慢，成交户型以68小两房为主；由于项目接近皇岗口岸，香港客户占一定比例；价格有所下调，但幅度较小，其间以推特价单位为主。嘉鑫阳光时间段时间段已售套数已售套数销售率销售率价格（元价格（元/ /）成交主力户型成交主力户型开盘16245%19000一房、三房至今25873%13500一房、两房客户特征：客户特征：40岁左右中年客户， 以周边居民及中心区公司高管为主；自住客户居多，有部分投资客户，但是投资欲望不强。 55005500元元总结：总结：销

19、售速度缓慢，成交户型以一房、两房为主；以自住客户为主，投资客户少。中城天邑时间段时间段已售套数已售套数销售率销售率价格（元价格（元/ /）成交主力户型成交主力户型开盘16245%22000三房至今25873%15000三房70007000元元总结：总结：开盘销售较好，但后期销售速度较慢；成交户型以三房为主，一房、两房相对滞销；该项目临近中心区，较多中心区工作的白领或公司高管看中项目位置；价格有所下调，但并未促进其销售速度，一房13000含800元精装修。客户特征：客户特征：以新洲村民及中心区白领及高管为主；自住客户居多，有部分自住兼投资客户； 金地名座时间段时间段已售套数已售套数销售率销售率价

20、格（元价格（元/ /）成交主力户型成交主力户型开盘6830%15500小两房至今13460%15500小两房总结：总结：开盘销售率较低，开盘后近几个月市场有所回暖，每月销售余套；成交户型以一房和小两房为主，大两房相对滞销；投资客逐渐入市，客户来源较为分散。客户特征：客户特征：客户区域来源分散，福田、南山、罗湖等均有；自住、投资各有一定比例，受利好政策影响，投资客逐渐入市；金地工业区及中心区的客户占一定比例。总结成交单位项目名称项目名称成交户型成交户型户型面积户型面积高发城驰一房37-38两房48-56半山御景一房37-49小三房87-90皇御苑三期小两房68-69嘉鑫阳光一房37-40两房67

21、-68中城天邑三房97-108金地名座两房57-69两房为以上典型项目的畅销单位，多在60-70平米面积段；畅销单位中的一房，均为40平米以下；半山御景与中城天邑三房较为畅销，分别为90平米以下的紧凑型及110以下的经济型。房型房型供应（套）供应（套）销售（套）销售（套）面积段面积段比例比例%单房44831169%1房1547137-4946%70以下2房15810148-6964%70以上2房78845370-8057%90以上3房2166497-1403%144以上4房5819717%5房1000%总计2355109747%总结成交价格除金地名座为新开盘项目，其他项目均大幅降价；开盘价格高

22、低不等，高发城驰与中城天邑高达22000以上，但各项目现价格均在13000-15000左右；销售周期均在一年半以上。2 2 小户型市场分析小户型市场分析供应及成交价格分析典型项目分析总结总结总结08年福田小户型供应以70平米以上大两房及单房为主，但成交户型中以单房及70平米以下小两房为主。本项目70平米以下小两房及单房占主力，与08年市场畅销户型较为吻合；09供应量大，以小户型为主，本项目09年入市竞争激烈；90平米以下小户型价格下跌约22%，现均价在13000元/平米左右；受市场影响，07年下半年开盘的小户型项目销售周期较长，均在1年半以上。3 3 三级市场分析三级市场分析买卖情况分析买卖情

23、况分析 租赁情况分析深圳市整体情况成交量分析：历年成交面积对比图历年成交面积对比图根据深圳中原的成交数据统计：根据深圳中原的成交数据统计：成交面积走势图成交面积走势图【08年全市二手住宅成交约51210套，成交面积442.18万平方米，较较0707年下年下跌了跌了38.4%38.4%，较，较0505年下跌了年下跌了26%26%；【预计09年全市的二手住宅成交面积约为600万平米左右。深圳市整体情况成交价格分析：历年成交均价走势历年成交均价走势08年成交均价走势年成交均价走势【受到低迷的成交量困扰，同时受到一手市场价格快速下调的影响，二手楼市的价格在08年也表现出了颓势，全年价格较07年水平有轻

24、微幅度的下跌，实现均价12268元/； 【从08年全年的走势上，可见成家价格逐月下降，其中第四季度整体均价在第四季度整体均价在1100011000元元/ / ，相当于，相当于0606年的价格水平；年的价格水平； 深圳市整体情况成交特点分析： 20072007年二手房单价区间年二手房单价区间 20082008年二手房单价区间年二手房单价区间 历年成交总价份额示意图历年成交总价份额示意图【成交总价，40-80万元段有显著的增长；【成交单价，高价区间比例缩小 ；【成交面积，重心向中间象限靠拢 ，60-90平米、90-144平米所占比例均有增长；【成交户型，1房比例减少 ，2房、3房所占比列均有增长。

25、福田区情况成交量分析：【08年福田区共成交二手住宅面积约90.07万平方米，同比大幅下降了大幅下降了52.44%，是全市萎缩程度最严重的区域，是六区中成交量下滑最大的，是全市萎缩程度最严重的区域，是六区中成交量下滑最大的；【08年前三季度成交量持续下降，第四季度受整体市场转暖和利好的刺激，逐第四季度受整体市场转暖和利好的刺激，逐步回升。步回升。福田区情况成交价格分析：【08年全年福田区二手住宅平均成交价格16595元/平方米，同比增幅达8.0%。 福田区情况成交户型分析：指指 标标0707年年0808年年套均总价：万元套均总价：万元131.1151.2套均面积：套均面积：84.890.4均价：

26、元均价：元/ /1537216595成成交交户户型型1 1房房27%15%2 2房房33%35%3 3房房30%40%4 4房房8%8%4 4房以上房以上2%2%【二手住宅的套均面积出现了上升，全区套均面积达到90.4，带动全区套均总价上升了20万/户，增加到了151.2万/套；【成交单位的户型1房比例减少了12个点，而2、3房占比则分别增加了2个和10个百分点，4房及以上单位占比不变；【主要是成交客户以自住居家为主，投资客户非常少。项目周边情况【选取统计项目：福滨苑、彩云居、城市杰座、漾福居、庆福园、嘉汇新城； 皇御苑、御景华城、港汇名苑。福田南片区分析从以上数据分析：从以上数据分析：【成交

27、单价以单房为最高，随着户型面积的增加而递减；【成交各户型的面积段中偏小的面积段更易成交；【成交单位以约60平米两房为主，其中60平米以下占60%左右。成交单位以约78平米三房为主，其中75平米以下占50%左右。【统计时间为08年7月-09年2月户型户型面积段（面积段（ M M2 2 ）成交套数成交套数成交面积（成交面积（ M M2 2 ）成交额（元）成交额（元）成交单价成交单价（元（元/M/M2 2 ）套均面积套均面积（ M M2 2 ）套数比套数比单房18-305100.951,558,16315,43520.194%一房25-4521708.1210,396,61814,68233.721

28、6%两房52-78613719.1750,480,29413,57360.9747%三房65-110413212.3546,383,12214,43978.3531%四房及以上115以上3630.369,660,89715,326210.122%总计总计1311318370.958370.95118,479,095118,479,09514,15414,15474.6374.63100%100%项目周边情况各户型动态分析极易成交区 易成交区 稳定成交区 不易成交区 T 户型户型【极易成交区，0-4天成交；【易成交区，5-14天成交；【稳定成交区，1月成交；【不易成成交区，2月及以上成交单房1房

29、2房3房4房根据中原对成交周期的监测：【单房和3房因为供应量少，而处于易成交状态；【2房因为需求稳定，同时供应量大，因此处于稳定正交周期。3 3 三级市场分析三级市场分析买卖情况分析 租赁情况分析租赁情况分析租赁成交分析【在二三级买卖市场观望的影响下，租赁成交量大幅上升 。0707、0808年租赁成交量年租赁成交量( (单位：平方米单位：平方米) )时间时间20072007年年20082008年年涨幅涨幅租赁成交量租赁成交量6334891011274.459.6%租赁面积07/0807/08年各月中原租赁面积走势年各月中原租赁面积走势 租赁成交分析租赁价格 0707、0808年租金均价对比年租

30、金均价对比( (单位：元单位：元/ / /月月) )时间时间20072007年年20082008年年涨幅涨幅租金租金41.538.9-6.24% 0707、0808年各月租金走势年各月租金走势 【08年下半年租金受放盘量增大的影响呈明显下降趋势，全年租金较07年下降6.24%，但是仍高于06年的36元/月。项目周边租赁情况福田区租赁分析0707、0808年各区租赁均价示意图年各区租赁均价示意图 【福田是全市六区中唯一的均价水平同比上升的区域。租价水平较之于07年，轻微上涨了0.4元/月，达到49.5元/月，为全市最高值。 项目周边租赁情况【选取统计项目：福滨苑、彩云居、城市杰座、漾福居、庆福园

31、、嘉汇新城； 皇御苑、御景华城、港汇名苑。福田南片区分析从以上数据分析：从以上数据分析：【每平米的平均月租金以单房为最高，随着户型面积的增加而递减；【租赁成交的同户型单位中，面积小的投资回报率高；【统计时间为08年7月-09年2月户型户型面积段面积段（ M M2 2 ）成交套数成交套数成交面积成交面积（ M M2 2 ）套均面积套均面积（ M M2 2 ）成交额成交额（元）（元）平均租金平均租金（元（元/ /月）月）平均租金平均租金（元（元/ M/ M2 2 / /月）月）套数比套数比单房15-2518327.00 18.17 33,246 1,847 102 7%一房23-45983009.

32、91 30.71 230,496 2,352 77 36%两房55-801096285.74 57.67 358,719 3,291 57 40%三房70-120444000.96 90.93 194,832 4,428 49 16%四房及以上1701173.54 173.54 10,000 10,000 58 0%总计总计27027013797.1513797.1551.10 51.10 827,293 827,293 3,064 3,064 60 60 100%100%三级市场分析总结【项目周边三级市场买卖成交平均价格为14154元/平方米，租赁成交月平均租金为60元/平方米；【在宏观市场

33、的影响下，三级市场的成交客户以自住客户为主，投资客户数量较少。而且，这种现象有越发明显的趋势；【三级市场的成交单位在满足客户居住需求的前提下，面积段中偏小面积所占比例明显增多。 即满足功能需求的前提下，同等单价面积小，总价低，客户投入小； 换言之，同等总价下，面积小，单价高，发展商利润高。4 4 酒店式公寓分析酒店式公寓分析酒店式公寓简介酒店式公寓简介 对比分析 本项目建议酒店式公寓酒店式公寓也称酒店式服务公寓，是目前尚不多见的物业类型。所谓酒店式服务公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管

34、理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。 酒店式公寓的分类【服务式公寓【产权式酒店【酒店公寓【精装小户型公寓酒店式公寓的分布酒店式服务公寓放量主要集中于罗湖区及福田中心区，除金中环、世金汉宫等少数几个楼盘为名副其实的高端酒店式服务公寓之外，近年来所推出的绝大多数酒店式服务公寓产品纯粹是一些概念性的炒作，缺乏实质的支撑。酒店式公寓产生于商务办公集中的地方，同时只要商务办公集中处就必然催生酒店式公寓的需求。 4 4 酒店式公寓市场分析酒店式公寓市场分析酒店式公寓简介 对比分析对比分析 本项目建议服务式公寓【特征特征】 1、全部销售，开发商没有持有物业； 2、开发商聘请知名的酒店管理公司

35、提供顾问或者直接的物业管理服务【典型物业典型物业】 世金国际、佳兆业中心、葵花公寓、中航凯特公寓、金中环、高发城驰酒店式公寓的对比分析产权式酒店【特征特征】 1、纯酒店式经营 ； 2、销售时带不同程度租约 ；【典型物业典型物业】 首地戴斯、天勤国际酒店式公寓的对比分析酒店公寓【特征特征】 1、发展商持有 ； 2、纯酒店式管理 ； 3、租金费用相当于5星级酒店 ；【典型物业典型物业】 银座国际、泰格公寓、辉盛庭国际公寓酒店式公寓的对比分析精装小户型公寓【特征特征】 1、提供精装修，但无特别物业管理服务； 2、物管费高于周边普通住宅，低于同类酒店式公寓。【典型物业典型物业】 尊寓酒店式公寓的对比分

36、析1、服务式公寓4、精装公寓3、酒店公寓2、产权式酒店【成熟商圈的核心区域；【产品软硬件的高档次；【主要面对投资性的客户群；【产品可售，可以回流资金；【所涉及的管理问题没有酒店复杂。因此，是本项目的发展方向之一。【前期对资金的要求较高，发展商压力较大；【后期开发商经营本项目，经营风险较高，需要持续的人力、物力等资源投入。因此，不是本项目发展方向。 【对物业的长期持有，无法回流资金；【成熟商圈的核心区域；【软硬件要求极高，前期投入巨大；【需引进高档次的酒店管理公司存在较大难度；因此，不是项目发展的方向。 精装小户型公寓【 产品居住需求较大，以1-2房小户型为主；【可以是邻近成熟商圈的位置；【软硬

37、件要求不高，投入小；【客户群以自用型的过渡客户为主。因此，是本项目的发展方向之一。酒店式公寓的对比分析服务式公寓与精装小户型对比服务式酒店公寓分析选取金中环、星河世纪、佳兆业中心三个开发较成功的项目进行总结分析，得出以下结论：【项目均处在罗湖金融核心区和福田CBD等成熟商圈的核心位置，地段极其优越；【紧邻主干道，距地铁口步行5分钟的范围内；【硬件设施档次高，具备豪华的酒店式住户大堂，提供普通住宅所没有的精装修，甚至名牌家私家电，有多功能豪华会所；【客户群以专业投资客户、高端商务客户、高端企业白领为主；【引进知名的酒店管理或物管顾问公司，借鉴酒店式服务和管理模式，提供细致、周全的家政服务与商务服

38、务。项目名称项目名称户型户型面积区间（面积区间（m m2 2）户数（套）户数（套）比例比例星河世纪星河世纪单房33-4165073%一房47-48405%二房62-6820222%佳兆业中心佳兆业中心小单房19-2135223%大单房28-5079253%两房53-6935223%总统套房120-350121%深圳市酒店式公寓户型分布特征深圳市酒店式公寓户型分布特征【福田区在售服务式酒店公寓的户型主要为单房、一房为主，占75%;【单房的面积主要在27-30平方米之间，一房单位面积主要为35-43平方米之间，两房面积则大部分在57-68平方米之间。户型户型建筑面积建筑面积（m m2 2）比例比例

39、单房273035%一房354340%二房576825%服务式公寓与精装小户型对比服务式酒店产品分析服务式公寓与精装小户型对比结合本项目具体情况和未来市场预期进行比对：【区域分析酒店式公寓酒店式公寓本项目本项目成熟商圈核心区域距华强北和CBD均有10分钟车程。【产品分析酒店式公寓酒店式公寓本项目本项目以单房和一房为主以两房为主本项目产品虽可以适当进行调整，但调整幅度有限，且调整需要付出更多时间和财务成本。服务式公寓与精装小户型对比结合本项目具体情况和未来市场预期进行比对：【市场分析 在未来整体市场处在持续震荡或下行通道的情况下：第一方面，软硬件品质酒店式公寓酒店式公寓本项目本项目高投入打造软硬件

40、品质？市场在上升期时，高投入会带来高售价，发展商利润大。在目前情况下，销售以价格为导向，高投入会造成成本过高，而价格缺乏回旋余地。第二方面，目标客户群酒店式公寓酒店式公寓本项目本项目市场好，投资客多，需求大在目前情况下，以自用型客户为主导，刚性需求数量有限同时，两种客户群的需求也存在显著差异。服务式公寓与精装小户型对比服务式酒店公寓价格分析时间时间0707年上半年年上半年0909年年1-21-2月月单价跌幅单价跌幅租金跌幅租金跌幅项目项目成交均价成交均价平均租金平均租金成交均价成交均价平均租金平均租金佳兆业中心17,466 75 16,487 75 5.61%0.00%御景华城14,567 6

41、4 13,414 61 7.92%4.72%【服务式酒店公寓的销售价格和出租价格上的抗跌能力明显高于市场平均水平；【除了项目所在区域因素外，可见，这类项目高档的软硬件投入和相应的营销包装起了至关重要的作用。4 4 酒店式公寓市场分析酒店式公寓市场分析酒店式公寓简介 对比分析 本项目建议本项目建议本项目建议从本项目的区域位置、前期的产品规划、市场走势预期等三个方面考虑：建议：建议：【本项目不适合完全按服务式酒店公寓来定位，并以此进行营销；【应该立足于服务式酒店公寓的核心价值点，在营销的过程中引入酒店公寓的概念来促进销售；【服务式酒店公寓的核心价值点： 硬件：入户大堂 电梯间/电梯 会所 精装修

42、软件：酒店物管顾问 业主商务服务定位篇定位篇项目理解；初步筹划建议；营销思路建议；1 1 项目理解项目理解项目基本情况项目基本情况: : 土地用途：综合楼土地使用年限：70年项目地块编号：B121-38项目占地面积：13391.4平米 总建筑面积：132825平米 其中：商业 27500平米 办公 39000平米 住宅 20000平米 公寓 26325平米 酒店 20000平米 容积率：9.5 建筑覆盖率：43%一期基本情况：一期基本情况： 建筑面积：63000平米 住宅面积：52099平米 商业面积：10901平米二期基本情况：二期基本情况： 建筑面积：69825平方米 含写字楼、酒店、商业

43、中心区中心区华强华强商圈商圈本本项项目目皇岗口岸皇岗口岸项目基本数据和区域二期二期 N N项目四至分析一期一期 优势：优势：【中心公园景观；【配套齐全，生活便捷度高；【邻CBD、华强北、皇岗口岸距离较近；【附近有公交总站，区内外联系紧密劣势：劣势：【福田村影响项目品质形象，周边农民房较多；【容积率较高；【周边道路噪音影响较大2 2 初步筹划建议初步筹划建议产品定位产品定位 客户定位 形象定位户型配比的修缮户型配比的调整原则户型配比的调整办法根据之前市场调研的结果：【在市场走低的影响下，区域内的成交客户多以自住为主，投资客户需求减少。因此，本项目户型配比应倾向于居住功能较强的1房、2房、3房，其

44、中尤其要增加3房的比例；【在满足客户居住功能的前提下，要尽量控制面积，以实现低总价的销售优势。项目已开始施工，所以留给户型调整的空间较小。因此，较可行的办法是参考28-33楼的做法，将单房D户型和2房E户型拼为三房C户型。建议考虑将南面一座的东南、南、西南朝向的4-27楼按以上方法拼为三房。房型房型套数套数套数比套数比套内面积区间（套内面积区间（m2m2）建筑面积区间（建筑面积区间（m2m2）总建筑面积总建筑面积面积比面积比套均面积套均面积单房1房+1厨+1卫+1阳台50439%14.76-19.5918.26-24.2410606.32 20%21.04 一房1房2厅+1厨+1卫+2阳180

45、14%25.73-28.8431.84-35.686182.40 12%34.35 二房2房2厅+1厨+1卫+2阳52841%44.58-49.2355.14-60.9130515.52 59%57.79 三房3房2厅+1厨+1卫+2阳726%53.42-53.9066.10-66.694794.60 9%66.59 总计总计12841284100%100%52098.84 52098.84 100%100%40.58 40.58 户型配比修缮户型配比的调整【原有户型配比：原有户型配比：【建议调整后的户型配比：建议调整后的户型配比：房型房型套数套数套数比套数比套内面积区间（套内面积区间（m2m

46、2）建筑面积区间（建筑面积区间（m2m2）总建筑面积总建筑面积面积比面积比套均面积套均面积单房1房+1厨+1卫+1阳台43236%14.76-19.5918.26-24.249091.13 17%21.04 一房1房2厅+1厨+1卫+2阳18015%25.73-28.8431.84-35.686182.40 12%34.35 二房2房2厅+1厨+1卫+2阳38432%44.58-49.2355.14-60.9122193.11 43%57.79 三房3房2厅+1厨+1卫+2阳21618%53.42-53.9066.10-66.6914632.20 28%67.74 总计总计1212121210

47、0%100%52098.84 52098.84 100%100%42.99 42.99 电梯少走廊太长户型不方正厨卫不分离餐厅不实用餐厅不实用入户门与卧入户门与卧室门对冲室门对冲卧室门全部面向客厅而开卧室门全部面向客厅而开对视严重目前户型存在问题目前户型存在问题电梯数量太少,3梯22户；走廊过长；户型不方正(厅房)；厨卫不分离,影响厨房使用；户与户之间对视严重；餐厅位置墙体开门太多,不实用，不利于餐桌等的摆放；厅多门,入户门与卧室门对冲,功能不分区,影响使用；本项目户型存在的问题及调整后户型配比本项目户型存在的问题及调整后户型配比户型的修缮透通时尚的卫生间简洁明亮的卧室简易多功能工作台【单房、

48、一房通过“敞开式厨房”增大空间感；【装修上多使用玻璃、镜子增强空间的通透感与空间感。户型的修缮增大户型的空间感传统的空间次序改变A、客厅B、主人房C、餐厅D、厨房，卫生间在设计上，力求颠覆传统的空间次序产品修缮【厨房/酒吧台房在在进门的门口 仿佛是舞台户型的修缮增大户型的空间感【 厨房/多功能台，成了视觉的核心，NEWYORK，CENTARL PARK WEST 例例 2 22 2 初步筹划建议初步筹划建议产品定位 客户定位客户定位 形象定位项目优势价值将圈定到哪些客户群体？第一步：刚性需求的客户群体圈定第一步：刚性需求的客户群体圈定主要客户职业特征置业目的需求户型接受总价置业倾向刚性需求自住

49、客刚性需求换房客重要客户职业特征置业目的需求户型接受总价置业倾向自住自住房、房100万左右价格、户型、配套房、房100万左右价格、户型、地段游离的自住客户企业白领/港人自住2-3房80万以下价格、产品游离的换房客户区域外企业主/企业高管和白领2-3房150万左右价格、地段华强北小生意人/企业白领公务员/小私营业主自住项目优势价值将圈定到哪些客户群体？第二步：项目产品特点锁定的客户群体第二步：项目产品特点锁定的客户群体区域内小私营业主区域内小私营业主/ /个体个体有较高的经济收入，但会因市场变化而发生不稳定性。注重区域性，主要需求2-3房，关注品质及居住社区环境。首次置业高级白领首次置业高级白领

50、收入稳定，但经济能力相对有限，有浓厚的区域情结。主要需求为1-2房，关注社区位置及品质往来深圳或深港家庭的往来深圳或深港家庭的香港人香港人因工作或家庭原因需要频繁往来深港，收入较本地客户高，主要需求1-2房，关注健康环保、品质和居住环境。项目劣势价值将分流哪些客户群体？第三步：重视居住氛围及大户型需求客户抽离第三步：重视居住氛围及大户型需求客户抽离由于本项目容积率较高，使本项目在居住氛围的营造上有所欠缺，同时产品也以小户型为主，满足不了大户型需求的客户购买欲望，因此该类客户不属于本项目重点关注的客户群体。许先生33岁，本地人，准三口之家。福田工作，公司高层。收入情况稳定，且较高。关注户型：70

51、平米以上两房或三房购房敏感点：大社区，自身成熟的配套品牌、价格稳定不会跌。李先生31岁，外来经商，与妻儿和父母同住。上班地点为罗湖。收入较高，但不稳定。关注户型：120平米以上三房购房敏感点：大户型，交通便利、小区管理。项目补充价值将吸引哪些客户群体？第四步：注重品质和附加值的客群补充第四步：注重品质和附加值的客群补充有投资需求的客户群体有投资需求的客户群体该类客户对项目的形象性、品质附加值、会所、现代的立面等方面情有独钟，他们熟悉本地市场，对地段的需求十分明显，最看重投资回报率，因此，对单房和一放房的需求较旺盛。次要客户深圳其它区域消费群体 珠三角消费群体重要客户福田/罗湖专业人群（医生、教

52、师、律师等） 核心客户 华强北小私营企业主，个体经营者 中心区高级白领 在深工作港人、深港家庭罗湖小私营业主公务员重要客户外籍消费群体 客户定位投资客户 2 2 初步筹划建议初步筹划建议产品定位 客户定位 形象定位形象定位“中心公园中心公园”“中央公园中央公园”, ,一字之差一字之差, ,认知全然不同认知全然不同! !中央公园：生态的、都市的、财富的符号与表征中央公园：生态的、都市的、财富的符号与表征 从最具代表性的纽约中央公园，到巴黎中央公园、伦敦中央公园、新宿中央公园，每个中央公园都在城市发展的进程中扮演着重要角色。 纽约中央公园更成为世界城市史上的典范。在150年前，城市高速发展的前夕，

53、纽约成功的在曼哈顿区规划了3.4平方公里的中央公园。 这个被誉为纽约的绿肺的公园用了100年的时间形成了中央公园富人区居住板块，其周边分布着纽约最高尚的毫宅区，更拥有大都会博物馆、古根汉美术馆等世界知名的历史文化财富。 在其建成后的10年里，曼哈顿地价增长了1倍，一百多年以后，它成了全纽约乃至全美、全世界看得见摸得着的财富，也成了最具升值潜力的地段。正印证了明尼阿波斯商会在1883年提出的观点：“中央公园逐渐成为城市中心生态地及富人区的代名词”。 项目价值点挖掘纽纽约约中中央央公公元元组组图图项目整体形象【城市中心核心地段【中心公园独特景观资源【都市财富繁华价值总体形象诠释3 3 营销思路建议

54、营销思路建议营销思路营销思路 品质提升“S S”生活概念生活概念SUPERSUPER（顶级）（顶级）高品质、雄厚实力高品质、雄厚实力SCENERYSCENERY（景观）（景观）中心公园、大景观中心公园、大景观 SERVICESERVICE（服务）（服务）管家式服务管家式服务SAFETYSAFETY（安全）（安全）更安全、更放心更安全、更放心 价值塑造价值塑造营销思路入市时机客户积累营销体系现场包装销售体系品质提升营销思路营销思路3 3 营销思路建议营销思路建议营销思路 品质提升品质提升风格设计建议 建议采用现代、简约、国际感较强的风格，立面的整体效果类似于公建。 水木澜山金地香蜜山星河世纪富通

55、城规划设计理念建议 绿色生态建筑绿色生态建筑绿色生态建筑绿色生态建筑“充分利用各种资源，让建筑最大程度触摸自然充分利用各种资源，让建筑最大程度触摸自然充分利用各种资源，让建筑最大程度触摸自然充分利用各种资源，让建筑最大程度触摸自然”1.在规划设计时充分考虑每栋每户都能自然通风自然通风、有充足采光充足采光和通透性通透性 ，充分考虑“绿色、生态绿色、生态”理念在规划设计上的运用；2.外立面多采用现代轻快的色材，如大面积玻璃玻璃的运用；在建筑线条表现方面柔和、讲究曲线曲线的运用； 3.在规划设计上尽可能地使小区园林绿化最大化，强调半室外绿色空间半室外绿色空间的运用，如凹阳台、入户花园、大露台等； 4

56、.强调自然通风采光自然通风采光的大堂（中庭）、自然通风的走道（电梯间）； 5.在设计上，通过一、两处绿色环保设计来拔高项目档次，如新风系统、同层排水系统、隔音楼板等。 连廊建议连廊示意 通过连廊将1-2期的商业连接起来，这样可以实商业的价值最大化。“镶嵌式”园林 项目组建议以运动、健身为主题的园林设计。考虑到项目园林面积有限，建议通过楼体、坡度、乔木植物在视觉上分割园林。建议以主题主题式体验型式体验型的园林风格进行营造，以也体现社区的品质，在材质上采用不锈钢玻璃以及环保型材料。其次，建设镶嵌式园林镶嵌式园林，考虑将篮球场、羽毛球场、攀岩、慢跑道设施布置其中，营造一个社区业主的运动场运动场，一些

57、健身设备、娱乐设施更是点缀于园林之中。 园林风格建议二楼、三楼部分商业设置会所.美发美容自动麻将馆影音室健身多功能会所建议问题:商铺到二、三层, 面积大,面临价格低,销售速度慢,空置率高,结合之前销售经验和现有商业的问题建议:提升商业的附加值,提高档次,增加收益.二楼会所在未来经营上,可以外包,增加商业灵活度,保持长期收益,减轻未来的销售压力.入户大堂建议参考样例：建议：双大堂设计双大堂设计首层大堂，首层大堂，采用现代风格，选用大理石墙体和地面，配以水 晶、琉璃灯饰，要和外立面相配合，追求高品质。地下室大堂，地下室大堂，设计同步具备相应的品质，业主从下车开始即享受礼遇！电梯建议速度：2.5米/

58、秒；空间尺度：轿厢1.6x1.5m，高度2.5m；建议：电梯品质要求: 本项目以小户型为主，对电梯的数量和速度要求更高，所以电梯在设计时一定要认真考虑，否则会影响到整个项目的品质。电梯间要求: 对走廊进行装修，以画面、小品、灯光、品质感强的材质等等在视觉和心理上使客户忽略走廊过长的感觉，并且反而使客户觉得走廊是项目的亮点我们建议，切实可行从客户需求出发，实现物业管理尊贵感，打造第一贵族物业管理豪宅为稀缺价值！物业管理建议金钥匙金钥匙 ConciergeConcierge“金钥匙金钥匙”是对饭店中专门为客人提供金钥匙服务的个人或群是对饭店中专门为客人提供金钥匙服务的个人或群体的称谓。体的称谓。

59、“金钥匙”是一个国际性的酒店服务专业性组织，于1929年在法国成立，距今已有75年历史。1999年2月中国国家局正式批准成立中国饭店金钥匙组织，划归中国旅游饭店协会管辖。中国金钥匙组织”是国际金钥匙组织第31个成品员国团体会员，同时是中国旅游饭店协会的一个专业委员会。 物业管理建议引进金钥匙服务认证，服务尊享引进金钥匙服务认证，服务尊享项目名称项目名称包装概念包装概念卓越时代广场金钥匙一站式管理管理卓越维港英式管家 万科城金钥匙一站式服务服务万科东海岸“金钥匙”管理模式管理模式香瑞园加盟世界“金钥匙”物业联盟，尊享国际顶级物业服务红树西岸国际“金钥匙”服务服务上善生活（包含服务、智能化）深圳引

60、进金钥匙服务的项目深圳引进金钥匙服务的项目物业管理建议金钥匙家政服务金钥匙家政服务1.提供干、湿洗衣服务和熨衣；2.提供家居清洁、保姆、照顾儿童、老人服务；3.提供电召的士、紧急用车服务；4.提供医疗保健服务及定期全身体检服务；5.提供私人医生服务及心理咨询；6.提供营养咨询及健康饮食法；7.提供家教服务（中英文学习经及乐器指导）；8.提供插花及花卉养护指导或其他。物业管理建议金钥匙安全服务金钥匙安全服务1 1. 24小时自动防火防灾，指纹门禁系统、电控一体化门锁、防盗可视对讲系统及小区联网报警系统，提供万全的管理。2. 2. 24小时外粤语柜台人员提供生活支援服务。3. 3. 成立高质素的护卫队伍，学历高、品德高尚能与业主和睦相处，保安员入职前均要接受长时间的岗位培训，对其道德行为、政治思想、业务知识、军事体能等进行封闭式的训练。4 4. 24小时保安巡防服务。5. 5. 社区外围采用制服穿着，体现威武形象，社区内部采用西装穿着，体现亲和形象。物业管理建议项目理解核心竞争优势打造项目定位营销思路价格思考商业思考入市时机客户积累营销体系现场包装销售体系品质提升下阶段工作THANKS