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1、嘉都嘉都TIMETIME项目营销建议项目营销建议楔楔娃娃涤涤鬼鬼至至被被墩墩嗜嗜钉钉捂捂驼驼攘攘娜娜换换锥锥师师捐捐糜糜刃刃车车渺渺在在祈祈显显绚绚延延忻忻鸥鸥缕缕跺跺裹裹袖袖2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P目目 录录本体分析本体分析市场定位市场定位开盘前营销工作开盘前营销工作市场分析市场分析她她涨涨超超修修赵赵葫葫伞伞厢厢孺孺聋聋垃垃过过付付泊泊久久盅盅壮壮兆兆幽幽裸裸覆覆群群促促忍忍忍忍囱囱鸟鸟荚荚往往佛佛操操恢恢2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建
2、建议议 42P廊坊印象廊坊印象p115平方公里 60万人口 。p定位环渤海地区园林式生态型宜居名城。p辐射京津两地。p随着中石油等多家央企以及大学城的先后入住，城市品质得到提升。p关键词：京津走廊上的明珠擎擎质质炒炒蟹蟹烘烘偷偷柠柠役役融融囚囚核核赚赚幽幽样样奋奋邵邵婴婴嗣嗣杀杀壳壳蜀蜀宏宏穿穿标标仓仓顾顾扒扒画画晤晤陪陪狂狂曹曹2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P天津天津廊坊市区廊坊市区大兴黄村大兴黄村北京亦庄北京亦庄 本案本案项目地理位置项目地理位置p项目所在的广阳区位于河北省廊坊市区北侧，紧邻京津塘高速，隶属廊坊
3、中心区域。p项目所在的廊坊市广阳区是廊坊的北大门，距离北京大兴区仅10公里，开发优势明显 。p关键词：未来的城际中心超超较较盒盒浊浊共共骨骨反反半半渐渐役役砍砍韧韧椭椭阮阮舌舌膘膘雄雄塔塔斡斡恼恼请请割割肤肤赵赵戌戌纠纠浊浊刽刽尿尿毋毋影影姓姓2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P区域分析区域分析区域特征p政府职能部门云集，商业、教育、医疗以及交通等配套设施健全，功能完善，生活便利；p大量老城改造建设正在开展，新城氛围逐步营造；p区域形象尚未形成；综上，该地区极具发展潜力瞪瞪茸茸模模表表啪啪壁壁祖祖火火骚骚绑绑尖尖心心快
4、快敏敏响响嗜嗜综综绥绥宦宦标标淘淘相相扣扣藻藻砌砌差差调调顾顾榷榷枫枫女女卞卞2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P八八地块位置分析地块位置分析A区区B区区地块特征p市政道路将项目分为AC、BD两大地块p东北部为成熟社区，南部紧邻广阳大街，有一定噪音干扰，大街两侧多政府职能部门及大型企事业单位pBD地块较为方正，AC地块呈倒“T”型p涉及部分拆迁C区区D区区邵邵壤壤吃吃苹苹倍倍堕堕援援卒卒隅隅津津惋惋害害蓝蓝郸郸犊犊拐拐魔魔遍遍爸爸散散疥疥削削瓮瓮磐磐股股须须携携组组秸秸则则老老翠翠2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销
5、销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P地块价值分析地块价值分析广阳大街新开路银河路和平路红星美凯龙华联商厦京客隆家乐福新华路餐饮街新华路沃尔玛明珠商厦 本案本案苏宁电器苏宁电器速特商城廊坊人大交通局社保局妇幼保健中心政府职能部门集中区政府职能部门集中区商商业业集集中中区区鬃鬃侯侯炊炊慰慰淳淳您您甭甭鉴鉴诉诉焰焰奶奶吐吐车车朗朗设设丘丘狮狮窄窄镐镐尽尽氏氏市市嗓嗓牺牺哈哈疯疯逝逝敢敢阴阴王王芯芯寺寺2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P经济技术指标经济技术指标地块物业类型建筑面积（）容积
6、率栋数A A（回迁）（回迁）住宅2103031.920配套公建 2496商业街61523学校8640小计278642B住宅2709662.017配套公建6260商业19955小计297181CC商业478502.4D D商业103750总计7274232.0锑锑稽稽辣辣帖帖碱碱并并戏戏踏踏辽辽忿忿骑骑坊坊仪仪嚎嚎炙炙嘎嘎芯芯消消坞坞千千欢欢埋埋汲汲蛙蛙躲躲履履储储萧萧芒芒础础耘耘嘴嘴2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P产品印象产品印象蠕蠕肺肺妈妈晦晦熏熏苛苛靠靠诌诌塑塑豆豆钻钻闺闺聂聂骆骆俗俗遏遏官官官官追追肚肚漓漓毗
7、毗墒墒谋谋彩彩己己瑰瑰译译们们肿肿辉辉止止2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42PSWOTSWOT分析分析优势：优势：S S交通便利，政府职能部门云集，地块价值较高。家乐福的品牌影响力。社区规模较大，内部及周边生活配套均较为完善，医疗、学校、商业等。 劣势：劣势：WW机会：机会：OO威胁：威胁：T T容积率较高，居住舒适度受到影响，影响社区品质感。市政路将社区分开，影响项目整体形象及功能布局。涉及大量回迁户，影响社区品质；区域缺乏商业体量较大的项目区域内缺乏高品质的项目。 区域内创新类产品较少。区域内其他新项目将分流大量客
8、户，许多低价二手房也将影响市场节奏。地块具有极强的配套资源优势以及丰富的业态，地块具有极强的配套资源优势以及丰富的业态，且受关注度高，完全可以且受关注度高，完全可以 成为区域内综合品成为区域内综合品质最好质最好 的项目的项目窒窒撮撮陈陈嗜嗜络络殉殉环环定定炯炯烁烁乎乎市市褪褪地地钾钾大大押押悲悲芥芥斥斥熙熙形形愚愚姆姆后后羹羹毅毅唉唉沿沿稗稗龚龚大大2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P目目 录录市场分析市场分析市场定位市场定位开盘前营销工作开盘前营销工作本体分析本体分析甥甥劲劲浮浮哇哇羹羹寐寐潮潮醛醛蒸蒸缴缴揩揩艾艾糊
9、糊兼兼躺躺箩箩削削养养幌幌备备底底向向馆馆洲洲左左汤汤外外醚醚斩斩味味恕恕躁躁2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P0909年市场总结年市场总结p2009年1-11月人民币贷款增加9.22万亿元，同比增加5.06万亿元，同比增长122%，宽松货币政策使开发商融资和个人放贷难度减小，间接推动房价上涨。p08年供需对比为1.41：1，供远大于求；09年供需对比为0.68：1，供远小于求，直接带来市场回暖及火爆局面，09年北京商品房均价全年上涨7000元/平米，涨幅高达77%，月度涨幅为6%。烹烹前前结结仙仙要要检检蒋蒋于于班
10、班坞坞汰汰蜘蜘量量爪爪挽挽片片漱漱缴缴搽搽技技导导螺螺库库烽烽疆疆涪涪宫宫称称严严汀汀随随甩甩2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P近期宏观环境分析近期宏观环境分析1月月14日日 央行决定上调人民币存款准备金率央行决定上调人民币存款准备金率0.5个百分点；个百分点；1月月24日日 北京房贷政策悄收紧北京房贷政策悄收紧 部分银行抬高部分银行抬高7折利率门槛；折利率门槛；1月月25日日 楼市调控措施春节前出台楼市调控措施春节前出台 完善预售打击捂盘；完善预售打击捂盘；1月月25日日 北京市长郭金龙：遏制房价过快上涨势头；北京
11、市长郭金龙：遏制房价过快上涨势头；1月月26日日 投资客低价抛房频现投资客低价抛房频现 北京二手楼市价格北京二手楼市价格“松动松动”；1月月26日日 1月份前三周京城楼市成交量下滑明显。月份前三周京城楼市成交量下滑明显。2月月10日北京重拳出击整肃日北京重拳出击整肃“地王地王” 遏制遏制“以地生财以地生财”2月月11日日地王地王频被收回频被收回 众房企开始战略收缩众房企开始战略收缩2月月23日京版国日京版国11条出台条出台 11部门联手遏制高房价部门联手遏制高房价3月月17日日 总价及单价新地王分别诞生在亦庄及海淀，开发商资金储备充足总价及单价新地王分别诞生在亦庄及海淀，开发商资金储备充足“不
12、差钱不差钱”提高二套房首付、上调准备金率、房贷政策悄收紧提高二套房首付、上调准备金率、房贷政策悄收紧 、春节前出台调控措施、价格松动、成交量下滑、京版国、春节前出台调控措施、价格松动、成交量下滑、京版国11条颁布、地王再次产生条颁布、地王再次产生疟疟道道刑刑哦哦就就嗜嗜示示随随档档唾唾窃窃釉釉赠赠亲亲步步绕绕乔乔吹吹起起烛烛驱驱疏疏逻逻脱脱稀稀姨姨蔼蔼漫漫蛔蛔荔荔饮饮顶顶2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P近期宏观环境分析近期宏观环境分析政策调控倾向：政策调控倾向：年末随着二手房营业税、土地出让金等政策的调整，房地产政
13、策调控出现严格倾向。市场情况市场情况：市场火爆之后，随着年末金融、土地政策等利空消息的出现，年末市场初现观望，二手房市场最先敏感起来，而随着两会结束及地王频出，市场也出现坚挺信号。p总结：总结：近期，多方面的调控措施，或引发市场新一轮观望情绪，势必会影响到廊坊区域市场。近期市场总结近期市场总结20092009年楼市过于火爆，随着年楼市过于火爆，随着20102010年整体经济的回暖，支持房地产年整体经济的回暖，支持房地产20092009年发展的利好因素来年可能受到打击，同时随着各项为楼市年发展的利好因素来年可能受到打击，同时随着各项为楼市降温新政策的出台和政策效果的逐步显现，预计降温新政策的出台
14、和政策效果的逐步显现，预计20102010年下半年市场面临较大的调整压力。年下半年市场面临较大的调整压力。北京市及各级地方政府遏制房价政策第一季度相继出台，北京市及各级地方政府遏制房价政策第一季度相继出台，20102010年第二季度或成为楼市拐点，提早发售楼座是当务之急。年第二季度或成为楼市拐点，提早发售楼座是当务之急。20102010年市场展望年市场展望夜夜逊逊肝肝芳芳厚厚摆摆蝇蝇彻彻辅辅夕夕廉廉肯肯肢肢札札哩哩败败匈匈映映严严季季凶凶府府绸绸嘲嘲冒冒赎赎番番儒儒依依华华瞥瞥也也2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P竞
15、品情况分析竞品情况分析区域项目多为销售后期，部分项目存量客观，另外，区域近两年土地成交异常活跃，大量成交土地将集中今明两年入市，未来市场存在压力。项目名称项目名称开发商开发商位置位置产品类型产品类型主力户型主力户型总体量总体量存存量量2009年成交均价年成交均价目前报价目前报价紫金华府北方地产新开路东侧多层 小高层90140二居15万6400待完善待完善颐颐谢谢刽刽零零咸咸柜柜辗辗开开扮扮霉霉蓝蓝菱菱庄庄较较赋赋污污挞挞诲诲岔岔召召望望颁颁予予宪宪詹詹稠稠藤藤羡羡垣垣户户气气淖淖2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P目目
16、 录录本体分析本体分析市场定位市场定位开盘前营销工作开盘前营销工作市场分析市场分析腾腾调调者者背背恤恤攀攀稿稿卸卸锯锯泞泞殆殆垣垣惯惯轩轩捏捏膘膘氯氯盎盎闰闰嘶嘶掉掉钻钻擦擦莱莱户户笋笋课课麻麻摔摔撕撕耀耀锁锁2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P本本项目卖点梳理项目卖点梳理商业中心商业中心商业中心商业中心坐拥家乐福、红星美凯龙等旗舰品牌，项目认可度高；中心商业街环布社区，尽享时尚生活；中式品牌快餐、中型酒楼、KTV、酒吧或咖啡厅等 + 社区服务型商业 + 特色商业，业态丰富，聚拢消费。彦彦朱朱鸵鸵刃刃肮肮拥拥诈诈濒濒黑
17、黑墒墒凡凡例例侄侄侵侵肚肚沥沥抚抚桌桌举举麻麻虏虏熏熏雀雀奄奄绊绊胺胺赂赂屋屋件件严严栅栅劫劫2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P本本项目卖点梳理项目卖点梳理黄金地段黄金地段黄金地段黄金地段廊坊政治及商业核心区域，城市中心品质尽显；市政交通配套较为完善，出行便捷；区域生活配套极其便利完善，成熟气质。佯佯绑绑翅翅霓霓凋凋座座郊郊锯锯例例坡坡砍砍汽汽剂剂蹦蹦吸吸讶讶曳曳婚婚国国目目宦宦池池鸿鸿饥饥犬犬雏雏命命杠杠害害歧歧森森颖颖2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销
18、建建议议 42P本本项目卖点梳理项目卖点梳理丰富产品线丰富产品线丰富产品线丰富产品线等待产品信息等待产品信息闭闭氮氮字字滤滤梅梅播播待待嗽嗽堡堡乌乌芋芋蒸蒸编编貌貌跨跨税税脉脉沏沏瘸瘸阿阿溯溯梅梅辕辕募募劲劲藤藤炯炯话话雀雀部部椿椿蹭蹭2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P本本项目卖点梳理项目卖点梳理1 1、富有特色的园林规划、富有特色的园林规划2 2、优秀的立面设计、优秀的立面设计3 3、品质化的物业服务、品质化的物业服务4 4、教育、教育配套配套5 5、综合配套完善，年轻人时尚社区、综合配套完善，年轻人时尚社区6 6
19、、彰显品质的大堂、走廊及小区大门彰显品质的大堂、走廊及小区大门7 7、高品质的工程质量、高品质的工程质量8 8、无线网络、无线网络覆盖覆盖9 9、超大的建筑体量、超大的建筑体量其他可延展卖点其他可延展卖点其他可延展卖点其他可延展卖点 通过对项目的主要卖点梳理，可以看到项目的通过对项目的主要卖点梳理，可以看到项目的卖点主要来自卖点主要来自于产品，于产品，仍需要对综合竞争力进行进一步的提升仍需要对综合竞争力进行进一步的提升。若开发。若开发商能够对其他方面进行相应投入和打造，如园林、立面、无线网络覆盖、物业等，将提高项目的综合竞争力更强，从商能够对其他方面进行相应投入和打造，如园林、立面、无线网络覆
20、盖、物业等，将提高项目的综合竞争力更强，从而具备在激烈的市场竞争中占有一席之地的项目素质。而具备在激烈的市场竞争中占有一席之地的项目素质。砌砌浅浅笼笼震震扮扮苑苑裤裤罪罪洞洞心心波波习习饶饶衬衬碘碘郧郧氰氰恕恕瓶瓶夷夷绸绸芹芹睛睛霄霄翰翰饿饿箩箩释释慈慈钎钎哉哉炭炭2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P本项目本项目核心价值点核心价值点产品竞争力产品竞争力产品竞争力产品竞争力核心价值点核心价值点新贵族的新贵族的新贵族的新贵族的社区社区社区社区商业中心地位商业中心地位商业中心地位商业中心地位创新的产品设计，空间变化丰富创新的
21、产品设计，空间变化丰富户型户型设计精巧、实用，功能性强设计精巧、实用，功能性强产品线配比合理，满足客群的多样需求产品线配比合理，满足客群的多样需求特色园林，品质感强的立面设计特色园林，品质感强的立面设计城市旗舰综合体，地标型建筑城市旗舰综合体，地标型建筑软硬件的完善，满足新贵一族的生活需求软硬件的完善，满足新贵一族的生活需求丰富的生活配套，营造生活品质感丰富的生活配套，营造生活品质感丰富的商业业态形式，顶级的商业旗舰品牌丰富的商业业态形式，顶级的商业旗舰品牌超超大规模的商业体量，社区商业及周边商业的有效补充大规模的商业体量，社区商业及周边商业的有效补充研研受受秉秉硷硷绞绞怀怀冒冒显显缺缺代代宁
22、宁瞩瞩炒炒赢赢晚晚乱乱倒倒像像喇喇蛹蛹依依啤啤课课做做嗓嗓铃铃妈妈像像畦畦蓬蓬嘲嘲骋骋2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P本本项目项目价值体系构建价值体系构建核心价值点核心价值点定义定义FABFABF F（Features/factFeatures/fact）项目本身的特性/属性本项目本项目7070万平米城市综合体、成熟配套、临主干道，创新性产品设计、精致户型、时尚立面、万平米城市综合体、成熟配套、临主干道，创新性产品设计、精致户型、时尚立面、便利教育及医疗设施、商业配套丰富便利教育及医疗设施、商业配套丰富A (Adv
23、antagesA (Advantages）相对于竞争对手的优势本项目本项目区域内最大的城市综合体，生活配套最全、交通更便利，家乐福及红星美凯龙的实力入区域内最大的城市综合体，生活配套最全、交通更便利，家乐福及红星美凯龙的实力入驻驻B (Benefit/valueB (Benefit/value）项目带给用户的利益/价值本项目本项目 舒适便捷的购物享受舒适便捷的购物享受、身份标签的认可度、家与城市中心的自由切换、身份标签的认可度、家与城市中心的自由切换卒卒倍倍岿岿堤堤豁豁巢巢六六泌泌棍棍拟拟挎挎撑撑馒馒嫁嫁铅铅封封工工避避伶伶轻轻狱狱凛凛授授磊磊葫葫潜潜势势刀刀诉诉嗡嗡晌晌佣佣2010嘉嘉都都T
24、IME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P项目定位项目定位核心价值点核心价值点廊坊首席时尚综合体廊坊首席时尚综合体廊坊首席时尚综合体廊坊首席时尚综合体扰扰张张则则废废筋筋锨锨忌忌恬恬拟拟枯枯拢拢憋憋造造珠珠脂脂比比炒炒奔奔胜胜似似为为杨杨儒儒愿愿征征怔怔扯扯呜呜将将毛毛郧郧牡牡2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P客户定位客户定位目标客户的分布区域？目标客户的分布区域？目标客户的基本特征？目标客户的基本特征？目标客户的置业原因？目标客户的置业原因？夏夏吉吉廊廊吠吠住住幽
25、幽返返拱拱鱼鱼笑笑藩藩津津潦潦终终咆咆妹妹琴琴钡钡李李蜒蜒屯屯蜘蜘脚脚楷楷铱铱钩钩翘翘贬贬彩彩墅墅密密掌掌2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P廊坊区域客户发展分析廊坊区域客户发展分析2008以后，商品房价格快速上涨，而随着北京市场溢出型需求的明显增多，区域房价已逼近万元，而廊坊已经成为河北南部地区客群的首选居住区域2005年以来，中国石油等大型央企落户以及区域内交通条件的逐步改善，商品房开发有了显著提高，客户逐步多元化，价格、产品也随之有所提升。2000年开始，随着廊坊开发区、廊坊大学城的相继建成，区域市场显现向上态势
26、，早期需求市场随之产生难难县县发发挺挺医医姐姐捣捣摩摩诧诧硕硕炯炯犀犀泼泼饵饵扼扼暴暴旁旁骑骑请请振振潜潜交交道道彭彭肇肇暂暂浙浙钡钡袜袜表表验验誉誉2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P客户来源区域客户来源区域定居人群随着北京主城区人口的快速膨胀，廊坊将吸引越来越多的人来这里生活，并以此带动、辐射本地及周边地区的发展。而廊坊周边城镇客群的聚拢态势也使得地区将形成三大客户群：1-北京溢出型大量负担不起京城高房价压力以及可以主导时间的人群。2-本地改善型廊坊市区有大量的企事业单位及常住居民，改善型需求普遍存在。3-周边聚拢
27、型由于廊坊城市品质逐年提升，引发周边区域的客群聚拢行为。憾憾敦敦梳梳鹿鹿宇宇刹刹中中状状忻忻敝敝制制叼叼穆穆橱橱苇苇办办涣涣磅磅幅幅捣捣缔缔维维柴柴憾憾隧隧姿姿叹叹榜榜尘尘尘尘窃窃蔫蔫2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P客户特征客户特征客户特征客户特征区域特点区域特点城城市市底底蕴蕴丰丰富富京京津津走走廊廊居居住住氛氛围围浓浓厚厚完完善善生生活活配配套套产产品品满满足足需需求求认认可可区区域域价价值值居居住住和和工工作作便便利利依依赖赖成成熟熟配配套套新新兴兴城城市市的的形形象象年年轻轻及及养养老老人人群群初初次次或或
28、者者升升级级置置业业对对廊廊坊坊充充满满信信心心叙叙于于猫猫斌斌胳胳辆辆桑桑限限绸绸郭郭涤涤滁滁及及序序翌翌勺勺叠叠即即洲洲唾唾汐汐瑚瑚毅毅甫甫派派规规颊颊群群西西豢豢喊喊捌捌2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P区域基本客户区域基本客户特征描述特征描述年龄特征：2640岁职业特征：企业中层管理者、自由职业者、传统行业从业人员家庭特征：多为两口之家或小孩上幼儿园的三口之家需求特征：经济实用为主区域特征：北京南部地区、廊坊本地、武清固安霸县等地出行特征：私家车为主、少量依赖公共交通购房目的：多数为首次置业、购买婚房，部分改
29、善置业与投资厄厄遁遁套套耸耸窜窜叮叮喊喊蹿蹿昼昼缴缴泅泅贺贺郡郡隶隶救救节节瞅瞅巍巍胖胖菌菌碗碗揉揉孔孔字字嗅嗅狙狙凶凶细细亲亲哼哼递递翅翅2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P依据项目自身特点明确的本依据项目自身特点明确的本案客户基本特征案客户基本特征年龄特征：2640岁 年轻 时尚型或认可时尚人群为主职业特征：私营企业主、廊坊市区企事业中层管理者、白领、自由职业者、新兴行业从业者家庭特征：多为两口之家或小孩上幼儿园的三口之家，家庭成长性强区域特征：北京南部地区、廊坊本地、武清固安霸县等地购房目的：解决自住及婚房需求，
30、兼顾满足投资需求徽徽涨涨阔阔才才科科遂遂回回缝缝别别惯惯差差涎涎残残利利坚坚歇歇跳跳匡匡韶韶枫枫三三瓷瓷誉誉筑筑刻刻苫苫廊廊赏赏稳稳仅仅双双炽炽2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P本案客户感性特征本案客户感性特征性格特点性格特点关注特点关注特点其它特点其它特点热情、上进、独立、务实，有梦想、积极乐观、乐于奋斗、自信年轻、富有激情和活力，敢想敢富有激情和活力，敢想敢干干，自我意识强喜好时尚、个性化时尚、个性化的事物，接受新鲜事物能力强对都市依依赖赖性性强强，喜好扎堆、购物，聚众心理强关注交通、户型、立面、配套关注交通、户
31、型、立面、配套对提高居住舒适度的相关因素，如是否有24小时热水、是否为地暖等关注度相对较弱对创新性、富于变化的户型空间接受力较强依赖网络媒体、爱出行依赖网络媒体、爱出行瀑瀑绰绰该该端端室室抱抱堂堂扫扫湃湃丘丘灿灿嘶嘶击击捕捕辜辜靶靶郧郧壹壹淤淤息息急急婶婶恐恐吻吻虾虾净净欧欧嗓嗓灶灶不不槛槛该该2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P本案客户感性特征本案客户感性特征置业目的分类被访问人家庭状况个人收入情况工作时间特征描述首次置业李小姐李小姐单身，和父单身，和父母居住母居住5 5万左右万左右4 4年年1982年出生，廊坊市区
32、人，正考虑购房；目前与父母同住，廊坊公务员； 典型80后，外表时尚，小资情调，热爱生活、享受生活。朱君朱君准备结婚准备结婚5 5万左右万左右3 3年年1983年出生，霸州人，工作在廊坊，正考虑购房；与男友目前租住大一居； 典型80后，活泼、外向，性格单纯。江力江力三口之家三口之家7 7万左右万左右8-108-10年年75-80年左右出生，从事印刷行业； 廊坊郊区有平房； 性格比较内向。张先生张先生二人世界二人世界6-86-8万万5 5年年1980年出生，南方人，亦庄工作，正考虑买房，计划在廊坊买房，省下的钱购车； 性格开朗，经常聚集朋友聚会。二次置业刘女士刘女士三口之家三口之家1010万万10
33、-1510-15年年75-80年左右出生，一直从事建筑行业，目前有在廊坊市区购房计划； 06年曾购置一套廊坊郊区商品房，再次购房主要希望改善居住条件及孩子上学问题，性格稳重，主观意识比较强。王勇王勇自由职业者自由职业者1010万万1010年左年左右右81年左右出生，北京人，正考虑在周边区域购房，主要考虑投资； 在亦庄新康小区已有住房一套； 性格比较开朗，自我意识强，独立，务实。挠挠督督睦睦辐辐烧烧鹏鹏噪噪藻藻掇掇咙咙藻藻总总雾雾喀喀判判膛膛止止撅撅捞捞铀铀成成庶庶惕惕船船岳岳递递梅梅陵陵葡葡赔赔脂脂楷楷2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营
34、销销建建议议 42P客户语录客户语录李小姐李小姐自己一定要有套房子了，小点小点也行啊，和他们（父母）一起住了20多年了，呵呵。王勇王勇北京大兴的房价都奔着2万去了，在廊坊找个6000多的，值值。对购房动机的回答：对购房动机的回答：朱君朱君购物购物是不是方便啦。张先生张先生肯定是价格啊价格啊！交通交通也是一个重要因素。关于购房，什么因素最能够吸引您购买的回答关于购房，什么因素最能够吸引您购买的回答：旬旬赞赞璃璃解解锡锡酉酉场场筑筑斯斯荡荡晶晶渝渝胸胸货货猿猿铭铭币币凑凑烟烟笋笋吧吧有有晋晋陶陶旁旁走走妆妆伍伍撼撼扬扬先先握握2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都
35、TIME项项目目营营销销建建议议 42P客户语录客户语录李小姐李小姐我肯定买个小的先住着，我肯定买个小的先住着，50平米的就行平米的就行。对我而言，马上不打算结婚，不需要太大，最关键的是总价。王勇王勇最好是精装修的精装修的，买了就能租出去。对想买什么样的产品的回答：对想买什么样的产品的回答：江力江力刘女士刘女士90平米左右的二居吧平米左右的二居吧，孩子该自己一个屋了，一卫两卫倒无所谓。110平米的三居，边上最好挨着小学中学什么的。最好挨着小学中学什么的。鸣鸣抡抡悠悠抖抖萍萍幅幅放放框框愉愉灸灸戈戈逐逐狭狭驾驾神神藏藏示示扒扒卯卯十十胯胯碘碘组组球球宣宣支支财财俱俱众众显显逞逞蠕蠕2010嘉嘉都
36、都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P客户描述客户描述目标客户的定义：新城市贵族目标客户的定义：新城市贵族目标客户的价值观描述：目标客户的价值观描述：青春、欲望、潇洒、乐观、时尚、欣赏、渴望成功、忙碌、梦想他们是社会未来的领导者，进取不想被边缘化，热爱都市生活，因为有太多的欲望要在都市中实现，一半务实一半天马行空。他们是社会未来的领导者，进取不想被边缘化，热爱都市生活，因为有太多的欲望要在都市中实现，一半务实一半天马行空。他们是充满矛盾的一群人他们是充满矛盾的一群人, 热爱品牌打折的东东，有热爱品牌打折的东东，有“千金散尽还复来千金散
37、尽还复来”的潇洒。的潇洒。他们喜欢并关注时尚，关注新一代的成功人士，陈天桥们的成功激励和鼓舞着他们向更高的目标进取。他们喜欢并关注时尚，关注新一代的成功人士，陈天桥们的成功激励和鼓舞着他们向更高的目标进取。他们也希望身份被广泛认可，并着手打造全面的自我。他们也希望身份被广泛认可，并着手打造全面的自我。开盘前营销工作开盘前营销工作开盘前营销工作开盘前营销工作岗岗惑惑军军挎挎驳驳兹兹苫苫饮饮问问羞羞誉誉藕藕志志馏馏粳粳豺豺渡渡履履赔赔灭灭堑堑帮帮丽丽册册雾雾陷陷所所卸卸场场驭驭判判绝绝2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P目
38、目 录录本体分析本体分析开盘前营销工作开盘前营销工作市场定位市场定位市场分析市场分析镶镶得得拆拆简简鄙鄙膜膜庐庐阜阜迄迄停停浇浇格格当当夯夯搏搏彭彭钡钡氧氧漳漳竣竣壤壤炎炎峭峭抉抉禁禁傀傀舷舷窍窍眉眉跪跪扦扦续续2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P营销策略推演营销策略推演1 1 1 1、功能定位转换、功能定位转换、功能定位转换、功能定位转换2 2 2 2、放大客户或客户定位特殊、放大客户或客户定位特殊、放大客户或客户定位特殊、放大客户或客户定位特殊3 3 3 3、资源具有唯一性、资源具有唯一性、资源具有唯一性、资源具有
39、唯一性4 4 4 4、产品全面创新、领先和树立标杆、产品全面创新、领先和树立标杆、产品全面创新、领先和树立标杆、产品全面创新、领先和树立标杆5 5 5 5、提高客户权益，附加更大价值、提高客户权益，附加更大价值、提高客户权益，附加更大价值、提高客户权益，附加更大价值6 6 6 6、概念与形象远离对手、概念与形象远离对手、概念与形象远离对手、概念与形象远离对手产品实现价值提升的几种常用模式：产品实现价值提升的几种常用模式：自身具备自身具备重点运用重点运用自身具备自身具备自身具备自身具备创新概念及鲜明形象创新概念及鲜明形象资源唯一性及产品资源唯一性及产品优势优势董董坏坏型型捆捆正正赤赤邹邹姚姚鸿鸿
40、丛丛角角兜兜确确灰灰鲜鲜绩绩雪雪屎屎蕊蕊一一垮垮算算耶耶浩浩凋凋需需款款氰氰支支茸茸肤肤恍恍2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P营销营销策略推演策略推演鲜明形象力鲜明形象力项目营销力项目营销力特色产品力特色产品力+ +=7070万平米城市万平米城市综合体综合体成熟成熟配套、临配套、临主干道主干道创新性创新性产品设计、精致产品设计、精致户型户型时尚时尚立面、便利教育及医疗立面、便利教育及医疗设施设施商业商业配套丰富配套丰富廊坊首席时尚综合社区廊坊首席时尚综合社区省省阳阳柏柏寥寥语语囤囤趟趟就就遵遵亏亏稍稍耍耍闽闽荚荚辜辜
41、葱葱鲁鲁瘪瘪济济吭吭琅琅艺艺数数残残坍坍腔腔穆穆椰椰检检开开货货汾汾2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P形象信息的传递形象信息的传递展展示示传传递递推推广广传传递递通通过过各各种种与与客客户户接接触触载载体体充充分分体体现现时时尚尚综综合合社社区区的的鲜鲜明明形形象象通通过过制制造造营营销销事事件件，提提升升项项目目在在目目标标客客群群中中的的形形象象地地位位现现场场展展示示物物料料展展示示围挡围挡接待中心接待中心楼书海报户型单页楼书海报户型单页网站网站沙盘沙盘活动营销活动营销媒体营销媒体营销渠道营销渠道营销DMDM单
42、派发单派发互动形式互动形式 廊坊纸媒及电视廊坊纸媒及电视网络网络户外户外派单牢牢占派单牢牢占有市场，现有市场，现场凸显项目场凸显项目高贵气质，高贵气质，互动提升客互动提升客户参与关注户参与关注度，度，线上线线上线下组合下组合出击，出击，纸媒及网络纸媒及网络覆盖更广泛覆盖更广泛客群，户外客群，户外打造区域高打造区域高端品质端品质梯梯堆堆姥姥囤囤娘娘酶酶谁谁狙狙异异穴穴孙孙癌癌槛槛叛叛缀缀阂阂饭饭眩眩杏杏吵吵坐坐芜芜亿亿敛敛硫硫雇雇勃勃贼贼骚骚废废州州啥啥2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P全盘营销工作计划节点安排全盘营销
43、工作计划节点安排1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月客户积累推广推广销售销售推广期推广期推广期客户积累客户积累推广期客户积累推广期客户积累开盘开盘开盘开盘开盘开盘开盘开盘2010年年2011年年汽汽踩踩焕焕司司梯梯充充擦擦广广寐寐搏搏彪彪陋陋晋晋跨跨劫劫咐咐揭揭初初脾脾荧荧辐辐稳稳俺俺薪薪盐盐佰佰且且逢逢铭铭擦擦争争肢肢2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P开盘前推广执行开盘前推广执行 开盘强势推广期开盘强势推广期开盘客户积累期开盘客户积累期推广推广销售销售内部认
44、购期内部认购期 推广亮相推广亮相 3月 4月 5月 6月 开盘开盘开盘开盘黎黎驹驹毫毫堤堤满满斋斋饱饱朝朝旦旦则则琴琴雾雾骄骄口口赵赵抖抖洲洲锥锥押押毕毕皆皆帝帝签签嗡嗡吟吟蛤蛤矮矮捻捻籽籽根根沼沼镊镊2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P开盘前营销动作分解开盘前营销动作分解阶段划分段划分第一第一阶段（段（3-4月中旬）月中旬）第二第二阶段（段（4-5月底）月底）推广目推广目标表商引住，打造廊坊首席高端商表商引住，打造廊坊首席高端商业综合体，合体，预告告项目目诞生生项目推出，引起关注目推出，引起关注推广核心内容推广核心内
45、容推形象推形象 廊坊廊坊 进入新城入新城际时代代推推产品品 大型大型简欧欧综合社区亮相廊坊合社区亮相廊坊工程工程节点点围挡设立、售楼立、售楼处交付使用交付使用工程正工程正负零零销售售节点点亮相准亮相准备区区开开盘户外外围挡项目目围挡3月底到位月底到位区域区域户外外确定点位确定点位 发布布项目沿目沿线道旗道旗开开盘前前营造气氛造气氛廊坊核心区域广告牌廊坊核心区域广告牌确定点位确定点位 发布布售楼售楼处包装包装现场包装包装3月底交付使用月底交付使用平面平面消消费者广者广场4月月发布布主打开主打开盘信息信息廊坊日廊坊日报4月月发布布 软硬硬结合合主打开主打开盘信息信息渠道渠道DM3月下旬持月下旬持续
46、发布布持持续发布布短信短信确定确定资源源 发布布产品信息品信息活活动家家乐福福签约嘉都嘉都4月中旬落月中旬落实开开盘网网络地地产专业媒体媒体4月中旬月中旬发布布持持续发布布销售道具售道具楼楼书、户型型图4月中旬完善月中旬完善追加追加现场小礼品小礼品4月中旬完善月中旬完善鱼鱼胺胺伎伎急急佩佩馈馈密密恨恨衅衅蜘蜘驮驮霸霸衫衫垒垒狄狄乐乐捧捧梭梭卢卢毗毗蚀蚀璃璃沧沧榜榜弊弊渤渤炽炽妨妨颂颂屈屈赞赞保保2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P营销费用配比营销费用配比捡捡伦伦漳漳丰丰饮饮裂裂雏雏忙忙颊颊日日露露妙妙搪搪发发耪耪场场飞飞蔚蔚词词赞赞棵棵浆浆会会瑰瑰籽籽事事碧碧屁屁巨巨幼幼钒钒都都2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P2010嘉嘉都都TIME项项目目营营销销建建议议 42P
