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1、2011-7-22长沙岳麓区地块市场分析报告三远集团2011年2 目 录 一、土地市场二、房地产市场三、个案分析四、滨江新城五、项目地块三远长沙地块市场分析3一、土地市场4一、土地市场1、2011年1-6月份长沙土地市场运行状况综述1月供应商住用地14宗，供应土地面积是达126.44万平米，共成交11宗，2宗流拍，1宗中止，11宗成交土地中有8宗用于商业。2月三宗土地成交，土地成交总面积为131035平米，成交总金额为4.41亿元。第一宗土地成交于2月11日，长沙高新区春节后首块工业用地被成功摘牌，另外两宗土地均在2月15日同一天交易。3月长沙仅2宗土地成交，2011网挂004号由湖南省汽车摩
2、托车贸易有限公司成功摘牌，2011网挂003号恢复挂牌规划为商业用地，被湖南新楚置业有限公司成功摘牌。4月长沙共4宗土地成交，两宗为工业用地，分别位于开福区和雨花区，其他两宗为商住两用地块，在4月21日同时竞拍成功。5月共有2宗土地挂牌，全部为岳麓区，一宗用于工业，另外一宗用于商业住宅，其他区域均无土地挂牌。本月共有4宗地块成交，全部分布在岳麓区，从5月成交的土地价格来看，由于梅溪湖规划利好的推动，梅溪湖片区土地价格也突飞猛进，目前的成交价格已经达到300万/亩以上，与前两年相比提升幅度巨大。6月长沙共有六宗土地挂牌，新挂牌土地4宗、继续挂牌土地2宗，其中岳麓区和开福区各3宗，其他区域均无土地
3、挂牌。4宗土地成交全部为工业用地，3宗分布在开福区，1宗位于岳麓区，共计成交面积224815.62平方米，成交总金额为11246万元。长沙上半年土地成交连续较为低迷，住宅用地受政策影响较大一、土地市场2、2011年1-6月份长沙土地供应情况 2011年1-6月供应土地2929宗（后续内容均不含工业用地后续内容均不含工业用地），供应总面积77.3377.33万万，同比下跌下跌34.12%34.12%； 其中，2011年6月无商住用地成交。 新年2-5月份，每月土地供应保持着一种稳定的走势，每月2宗。但土地供应面积呈现一种稳步上涨状 态，5月达14.68万。 6月份供应更是达到22.48万，下半年
4、土地放量将呈现上涨状态。下半年土地放量将呈现上涨状态。注：6月土地供应数据未在该图呈现一、土地市场3、2011年1-6月份长沙商住用地成交情况（市内五区）注：6月份无商住用地出让，未统计进去 2011年16月市内五区商住用地共成交1414宗宗土地（岳麓区有3宗），成交土地宗地面积57.19万平米，成交 面积同比下降下降24.39%24.39%。主要是受2010年以来的政策调控和土地的稀缺性影响，市场整体供应成交较少。 按目前的成交面积上扬走势来看，预计未来一段时间长沙土地市场将有所回暖。预计未来一段时间长沙土地市场将有所回暖。 2011年1-6月市内五区商住用地商住用地成交均价为534.753
5、4.7万万元/亩，岳麓区商住用地成交均价为398.4398.4万万元/亩。7一、土地市场4、2011年1-6月份岳麓区土地市场成交盘点挂牌编号土地位置面积规划用途使用年限成交价竞得人成交时间2010网挂073号长沙市岳麓区含浦镇白鹤村7581.89 住宅70年2012.0万元刘正伟2011年1月11日2010网挂072号长沙市岳麓区洋湖片区中央大道两侧49668.37 商业、写字楼40年46582.0万元东莞市百利酒店管理有限公司2011年1月11日2011网工挂001号长沙市岳麓区麓谷工业园25945.35 工业50年1246.0万元长沙市云海通讯设备有限公司2011年2月11日2011网挂
6、008号岳麓区梅溪湖片区A-28、32地块97493.74 商业、住宅商业40年住宅70年43873.0万元旭辉集团股份有限公司2011年5月24日2011网工挂006号岳麓区麓谷工业园东庆路以西、长延路以北29014.79 工业50年1393.0万元湖南崇友电梯科技有限公司2011年5月17日2011网工挂005号岳麓区麓谷工业园东庆路以西、麓松路以南3010.91 工业50年191.0万元长沙市昌尔印务有限公司2011年5月17日2011网工挂004号岳麓区麓谷工业园44237.76 工业50年2124.0万元拓维信息系统股份有限公司2011年5月17日2011网工挂007号高新区麓谷工业
7、园79942.07 工业50年3838.0万元凯天环保科技股份有限公司2011年6月14日8一、土地市场5、2011年1-6月份长沙土地政策一览010203040506010203040506月份国土资源部或2月启动土地问责处分将落实到人国务院正式通过国有土地上房屋征收与补偿条例我国将修改土地管理法中集体土地征收补偿规定国务院:近期将重点清算高档住宅的土地增值税国土资源部：不依法履行土地复垦义务将被重罚1月月2月月3月月4月月5月月6月月市场模式混乱土地一级开发应纳入政府采购国务院下发通知:土地增减挂钩试点须听证全国每块土地将设身份证实现全程监管长沙市土地管理委员会:加强土地精细化管理中国出台
8、首个全国性国土空间开发规划长沙:土地闲置两年未动工将无偿收回长沙市闲置土地处理办法7月1日实行湖南省土地出让金的5%要用于保障性住房建设国土部：挂牌督办土地违法案件将按季度上报国土资源部:拟在全国范围推广土地问责连坐制土地监管升级，县级地价波动纳入预警范围上半年长沙土地政策频出9一、土地市场长沙7月土地市场大河西再唱主角商住用地再战6、市场动态继6月仅有数宗工业用地成交而没有住宅用地入市之后，商住用地终于在7月重返市场。来自长沙市国土资源局的土地出让公告显示，7月份将有7宗商住用地入市，这7宗土地全部来自于大河西先导区，总出让面积达到416.62亩。值得关注的是，虽然7宗土地均来自大河西先导区
9、，但其中洋湖片区的土地有3宗，含浦1宗，滨江新城1宗，岳麓区高新区2宗。 月底，洋湖垸湿地公园一期正式开园，这也让更多的目光聚焦洋湖垸，此前，洋湖垸挂牌成交的土地中，中海地产拍下的三宗土地，土地成交单价达到459.18459.18万元万元/ /亩亩；而此次挂牌的土地中，商住用地的起始价格均在500500万元万元/ /亩以上亩以上。而一宗金融用地的起始单价也在700万元/亩以上，高于今年年初洋湖垸一宗商业写字楼用地的625万元/亩的成交价格。 按照政府的规划，今年大河西先导区计划出让经营性用地将控制在30003000亩以内亩以内，而今年重点推介的12个招商项目预计出让土地近千亩,滨江新城、洋湖垸
10、、梅溪湖三大重点片区作为大河西建设的重点区域，也是大河西土地市场中供应量最集中的片区。10一、土地市场7、土地市场总结土地政策土地政策土地成交土地成交土地行情土地行情土地供应土地供应土地市场土地市场1-6月份商住用地供应面积为77.33平米，同比下降34.12%。按用途来看，上半年供应的29宗土地，14宗为商住用地，15宗为工业用地。1-6月份商住用地成交面积为57.1957.19平米，同比下降24.39%；市内五区商住用地成交均价为534.7534.7万万元/亩，其中岳麓区的成交为398.4398.4万万元/亩；按用途来看，14宗成交的商住用地中有： 5宗纯住宅用地，6宗商住混合用地，1宗商
11、业、写字楼用地，2宗纯住宅用地。湖南省土地出让金的5%要用于保障性住房建设；长沙:土地闲置两年未动工将无偿收回 ；长沙市土地管理委员会:加强土地精细化管理。 2011年1-6月份成交14宗商住用地以商业和商住混合用地为主 ，受政策对住宅的强力调控影响，纯商业用地市场发展迅速提升；在上半年土地成交连续较为低迷的情况下，七月份大河西再唱主角，迎来7幅商住用地放量，起始价均在500500万万元/亩。11二、房地产市场12二、房地产市场1、2011年上半年长沙商品房供应情况09-11年5月长沙市内五区新建商品房及住宅供应量 (单位：万方)1、2011年1-5月长沙内五区新建商品房、住宅累计供应量依次为
12、443.21443.21万方、412.25412.25万方，同比10年同期下跌21.86%21.86%、 20.90% 20.90%；环比下跌40.48%40.48%，39.42%39.42% 。总体来看，在售项目推货量少，市场新增项目较少，与去年年底多盘齐上市，成 交火爆的局面形成鲜明对比。此外，上调存款准备金率、信贷、房地产调控政策频出，开发商观市之变，谨慎推盘。2、据统计，历史上已经取得预售许可证但是未进行网签的量大约为200200万万方左右。2011年上半年的住宅网签成交量为约497 万方，住宅供应为507507万万方左右，半年实际新增供应量仅300余万方。2010年11月至今年5月内
13、五区商品房住宅新开工量达 682682万万方，将陆续成为下半年的供应量。注：6月份商品房供应数据未统计进去13二、房地产市场2、2011年上半年长沙各区域供应情况 根据百合田市场部最新统计的各区域2011上半年开盘情况，开盘项目总共有153153家，占目前在售项目的近60%，其中，岳麓区岳麓区和雨花区雨花区老盘新开的数量占据绝对多数的显著位置。上半年长沙市场纯新楼盘数量如雨后春笋般面市，总数高达5151个之多，且开盘时间主要集中在4-6月份。岳麓区和雨花区老盘新开为供应主力14二、房地产市场3、2011年上半年长沙商品房成交情况09-11年5月长沙五区新建商品房及住宅成交情况 (单位：万方)1
14、、2011年上半年长沙市内五区新建商品住宅成交4139641396套 同比跌34.87%。2、2011年上半年，内五区新建商品房成交量同比、环比双双下跌。2011年上半年，在多重政策叠加影响 下，市场依旧坚挺，成交量维稳。目前，长沙市商品房价格依然处于洼地、需求旺盛，成交量将在平 稳中增长。15二、房地产市场4、2011年上半年长沙住房供销比分析09-1109-11年年6 6月新建商品房、住宅供销比：月新建商品房、住宅供销比：20112011年，新建商品房、住宅供销比均小于年，新建商品房、住宅供销比均小于1 1，市场处于，市场处于供不应求状态，近供不应求状态，近5 5个月以来，供销比呈上涨走势
15、，供应陆续放量，满足客户购房需求。个月以来，供销比呈上涨走势，供应陆续放量，满足客户购房需求。09年-至今内五区新建商品房、住宅供销比 2011年上半年全市商品房供销比为0.89，商品住宅供销比为0.90；其中长沙市内五区商品房供销比为0.78，商品住宅供销比商品住宅供销比为为0.800.80，表明长沙市区依然存在市场空间，表明长沙市区依然存在市场空间。 2009年-2011年6月共30个月中，新建商品房及其住宅供销比大于1的月份有8个，分别是2009年4月、9月、10月，2010年2月、4月、8月、9月、10月，大多为“金九银十”供应、成交活跃期，大量房源集中放量。其中，有4个月的供销比小于
16、0.5，分别是2009年2月、8月，2010年3月，2011年2月，均为传统春节或成交淡季，供应放缓，供应增长速度慢于成交增长速度。 2011上半年，新建商品房、住宅供销比均小于1，市场处于供不应求状态市场处于供不应求状态，近5个月以来，供销比呈上涨走势，供应陆续放量，满足客户购房需求。16二、房地产市场5、2011年上半年长沙成交产品结构分析上半年长沙内五区成交产品结构分析上半年长沙内五区成交产品结构分析 ：60-9060-90平米户型依然是内五区成交的首要户平米户型依然是内五区成交的首要户型，型，144144平米以上房源累计供销比逐月减少，供不应求充分凸显平米以上房源累计供销比逐月减少，供
17、不应求充分凸显 。1.2011年1-5月，长沙市内五区新建商品房住宅供应套均面积为套均面积为112.86112.86平米平米，同比缩小1.46% 。2.从供销比来看，长沙五区整体呈现供不应求的态势；1-5月份60-90平米户型备案销售量占比28.09% ，表明表明1-51-5月该套型为长月该套型为长沙五区成交首要户型沙五区成交首要户型，这与市场判断不谋而合。小户型房需求巨大，刚性需求、投资需求等均瞄准小户型，很多初入社会的年轻人也对小户型青睐有加，因此销售异常火爆。3.从套型结构来看，60以下、144以上套型供销比低于0.70，供销差距较为明显；60-9060-90套型是上半年供销的主力套型套
18、型是上半年供销的主力套型。除90-120面积段套型供销比为1.07：1以外，其他各面积段套型均出现供小于求的情形。4.从跟踪的数据来看，144平米以上的户型供求比逐月减少（1月0.65，2月0.11，3月1.4，4月0.77，5月0.23），表明该套型供表明该套型供不应求不应求，去化增加速度快于供应增加速度。限购令对大户型成交量的影响充分凸显限购令对大户型成交量的影响充分凸显。表：2011年上半年（6月份未计入）长沙市内五区各类产品供销情况户型户型供（套）供（套）比例比例销（套）销（套）比例比例供供- -销（套）销（套）供销比供销比606031008.49%713814.22%-40380.4
19、360-9060-90969126.53%1410228.09%-44110.6990-12090-1201065029.15%1051020.94%1401.01120-144120-144789521.61%1052420.97%-26290.75144144519314.22%792015.78%-27270.66合计合计3652936529100.00%100.00%5019450194100.00%100.00%-13665-136650.730.7317二、房地产市场6、市场存量分析 市场存量小结：供销差距依旧较小。岳麓区新建商品房存量仍居首位。市场存量小结：供销差距依旧较小。岳麓
20、区新建商品房存量仍居首位。表：08年1月-11年5月长沙内五区商品房、住宅存量情况项目项目商品房（单位：万平米）商品房（单位：万平米）住宅（单位：万平米）住宅（单位：万平米）区域区域批准预售批准预售销售面积销售面积存量存量批准预售批准预售销售面积销售面积存量存量面积面积面积面积开福区开福区917.8851.6966.11830.62805.6924.93天心区天心区585.16649.9-64.74521.97580.75-58.78雨花区雨花区1446.761412.4234.341269.091296.77-27.68岳麓区岳麓区914.39753.95160.44833.11699.95
21、133.16芙蓉区芙蓉区314.4389.39-74.99279.98327.05-47.07全市全市4178.514057.35121.163734.773710.2124.561、08年1月至11年5月，长沙内五区新建商品房累计供应量4178.514178.51万方，销售量4057.354057.35万方。其中住宅累计供应达3734.773734.77万方 ，销售量3710.213710.21万方，整体看属于供销平衡。2、 08年1月至11年5月，商品房和住宅存量分别为121.16121.16万平米、24.5624.56万平米。按照统计周期内月均去化速度，商品房、住宅 存量仅需1.221.
22、22个月及0.270.27个月完全消化（商品房月均去化98.9698.96万万方，住宅90.4990.49万方）。3、目前，岳麓区新建商品房依旧供过于求，存量居首位，天心区存量居末位。18二、房地产市场7、长沙市内五区新建商品住宅均价走势1、2011年上半年，长沙市内五区新建商品住宅销售价格呈缓慢上涨态势缓慢上涨态势 。2、上半年长沙市内五区新建纯商品住宅网签均价为63006300元元/ /左右； 其中，开福区和芙蓉区的成交均价高于五区 平均水平。天心区、雨花区、岳麓区低于平均水平（岳麓区处于第二低位）岳麓区低于平均水平（岳麓区处于第二低位）。与1-5月相比，雨花区、岳麓区、 芙蓉区、天心区1
23、-6月成交均价均有上涨，开福区成交均价有所下跌。3、近期开盘项目成交均价达到7000元/平米以上楼盘近20个。保利国际广场连续两个月开盘，成交均价达到13000 元/平米。19二、房地产市场8、2011上半年长沙市房价涨幅分析（1）开福区：紧连城市最繁华地段，且加上伍家岭商圈强大的经济辐射作用，以及中南地区最大的金霞医药物流中心的推动，开福区枢纽地位逐步凸显；天心区：天心区一直是长沙市的商业老城区，三产业占GDP比重达64.3%。本区亮点（商业）云集，人口密度很大；雨花区：在长株潭一体化的大规划下，雨花区代表着其发展方向。随着省政府的南迁、武广高铁和城际轻轨的定点建设、以及“3+5”城市群的规
24、划；岳麓区：划江而治，湘江西岸尽属岳麓区，辖区宽广。不可复制的浓厚学术氛围，以及即将开通的过江隧道和地铁线路；芙蓉区：作为长沙最繁华的黄金地段，芙蓉区的楼市最成熟，也最昂贵，火车站商圈、人民路板块的商业价值更是毋庸置疑。20二、房地产市场8、2011上半年长沙市住宅价格涨幅分析（2）数据显示： 长沙最繁华的芙蓉区，房价上涨最多，上半年上涨近千元，单价上万元大盘也是最多的。紧随其后的是经开和雨花两个区。最值得一提的是经开区，年初的报价仅为4260元/，是六区中最低的。经开区属于限购之外，起价又低，上涨潜力相反却是最大的。在这场半年的“涨幅比试”中，天心涨幅居中，岳麓、开福两个区较为稳定。2011
25、年6月，长沙普通商品房对外报价的均价突破6600元/，涨价的楼盘数量近九成。其中，芙蓉区6月报价最高，为8746元/，其次是开福、雨花、天心三个区。单价上万的楼盘明显增多，达到14家。限贷、限购等调控政策对长沙楼市的影响很小。相反，地铁、高铁等交通建设催升了沿线的楼盘房价。21二、房地产市场8、2011上半年长沙市住宅价格涨幅分析（3）岳麓区房价：不骄不躁，在稳步中上升 岳麓区2011年上半年的楼市均价为5681元/，平均每月上涨78元/。整体涨幅为9%，与天心区一起，并列长沙六区涨幅第四位，涨幅稳定划江而治，湘江两岸尽属岳麓区，辖区宽广。按本区人数统计，人均占地达到886，环境优良十分适合居
26、家。然而，也因地属山林地带，公交线路少，道路绕山而行，过湘江仅有三座过江大桥，在生活配套上略显欠缺，因此楼市均价一直稳定在5600元/。但是，岳麓区不可复制的浓厚学术氛围，以及即将开通的过江隧道和地铁线路，在不久的将来一定会为岳麓区的楼市带来大幅的升值空间。22二、房地产市场9、岳麓区临江及部分典型在售项目：项目名称项目名称总建面积总建面积（万）（万）成交均价成交均价（元（元/ /）主力户型主力户型近期优惠措施近期优惠措施世茂铂翠湾55.51-2F： 1.6万-4.9万商铺VIP10万可享受9.7折优惠；一次性付款额外9.5折优惠；三天内签约可享受9.7折优惠。天骄福邸17.9610070-1
27、20二房、三房全款98折，按揭99折。北辰三角洲537850094-159 两房、三房169-324 四房、五房VIP客户预交2万，开盘优惠一个点。约定时间内签约99折优惠。恒大华府52.97500（精装）121-153 三四房最高优惠14万，送1600元/豪装，推出2套特价房万科城市花园15.6610035精装公寓，76-120 两房、三房老带新可以送一年物业管理费，诚意登记开盘认购两个点优惠； VIP预存一万优惠两个点； 全款98折。湘江7008.3600075-151 两房、三房全款98折，按揭99折山水誉峰14.3720090-129 两房、三房认购享2万房款减免，全款97折优惠，按揭
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29、目前最高单价达8500元/ （毛坯）；2.从户型来看，产品线均较为丰富，以中小户型的两三房和160 以上的大户型为主；3.营销手段多样化，主要有：打折优惠、办卡认购优惠、送物业费、送精装修、独享教育资源等。离本案较近的楼盘23二、房地产市场10、长沙房地产总结u供应情况：供应情况：u上半年长沙市内五区新建商品房累计507507万万左右，供应量同比、环比依旧双双大幅下跌供应量同比、环比依旧双双大幅下跌，但整体看，属于供销平衡供销平衡。u市内五区在售项目余量以及在建半年内将售的体量达880880万万 （长沙住宅月均去化90.49万，按此计算月需10个月才能消化完毕）；各区中仍然以岳麓区、雨花区为供
30、应大区，但是从政策层面来看，开发商受制约较为严重，推盘速度大大放缓，因此，预计难以再出现供应井喷的局面。；u从本案所处区域看，岳麓区未来预计供应量居五区之首，约165万，占比24%，未来直接竞争大。u成交情况：成交情况：u2011年上半年长沙市内五区新建商品住宅成交4139641396套 同比跌34.87% ；u2011年上半年长沙市内五区新建纯商品住宅网签均价为63006300元/左右，销售价格呈缓慢上涨态势；u数据分析：数据分析：u2011上半年，长沙新建商品房、住宅供销比均小于1（全市为0.9左右，五区为0.8左右），市场处于供不应求状态市场处于供不应求状态；u2011年上半年，长沙市内
31、五区新建商品房住宅供应套均面积为套均面积为112.86112.86 ，同比缩小1.46%，套均面积趋小化套均面积趋小化；u60-9060-90户型依然是上半年长沙市内五区成交的首要户型，144144以上以上房源累计供销比逐月减少，供不应求充分凸显 ，表明限购令对大户型成交量的影响充分凸显限购令对大户型成交量的影响充分凸显。对本项目而言，走高端路线（大户型豪宅）则可规避限购风险。对本项目而言，走高端路线（大户型豪宅）则可规避限购风险。24三、个案分析三、个案分析长沙典型高端楼盘个案分析长沙典型高端楼盘个案分析北辰三角洲北辰三角洲北辰三角洲北辰三角洲保利国际广场保利国际广场万达公馆万达公馆 世茂世
32、茂铂翠湾铂翠湾个案：北辰三角洲1、项目基本情况项目地址：开福区湘江北路三段1200号（新河三角洲）开发商：长沙北辰房地产开发有限公司项目方位：二至三环物业类型：综合体装修情况:毛坯容积率：4.1绿化率：50%总占地面积：约1177亩总建筑面积537万，其中：架空平台上总建筑面积380万；住宅300万公建80万，其中：酒店20万；办公20万公寓16万；商业24万架空平台下总建筑面积157万与本案遥江相望，位于本案的正对面2、项目规划简介1号地区：图书馆、博物馆、音乐厅，已经确定建设，目前正处于方案设计阶段2号地区：沿湘江商务办公、酒店区。高度不超过50米的建筑群8号地区：住宅区9号地区：住宅区3
33、号地区：高层、超高层建筑群，商务办公、酒店功能，新河三角洲区域的核心10号地区：中小学4号地区：沿江绿化区16号地区：街区商业，针对居住区居民7号地区：街区商业，针对居住区居民28310947655号地区：旅游码头1111号地区：绿廊注：包括住宅、写字楼、酒店和商业设施等。个案：北辰三角洲3、户型配比情况户型面积段（）套数占比二房二房86-9120520%20%三房三房100-14666865%65%四房四房170-19615215%15%合计39-1151025100%户型配比（户型配比（2010年年10月开盘户型配比）月开盘户型配比） 户型配比（户型配比（2011年年5月月28日开盘户型配
34、比）日开盘户型配比） 户型面积段（）套数占比二房二房92-11531481%81%三房三房1347419%19%合计92-134388100%个案：北辰三角洲4、产品配置情况（1）个案：北辰三角洲新技术提升住宅舒适度4、产品配置情况（2）个案：北辰三角洲新材料提升产品档次及品质5、合作团队（1）美国捷得美国捷得美国美国RTKLRTKL规划建筑设计：美国规划建筑设计：美国JERDE JERDE 主要作品：主要作品：19841984年洛杉矶奥运会、东京六本木新城、拉斯维加斯百乐吉酒店赌场、圣地亚哥的荷顿广场、年洛杉矶奥运会、东京六本木新城、拉斯维加斯百乐吉酒店赌场、圣地亚哥的荷顿广场、日本博多运河
35、城、荷兰鹿特丹市的日本博多运河城、荷兰鹿特丹市的BeurspleinBeursplein中心步行商业街、盐湖城大道商业区、大阪难波公园中心步行商业街、盐湖城大道商业区、大阪难波公园酒店写字楼设计：美国酒店写字楼设计：美国RTKL RTKL 主要作品：格特维购物娱乐中心、大阪钻石城、西班牙波纳尔商业中心、北京新东安商场、中国电影博主要作品：格特维购物娱乐中心、大阪钻石城、西班牙波纳尔商业中心、北京新东安商场、中国电影博物馆、上海北外滩地区规划设计、北京国际展览体育中心规划设计、上海科技馆、北京世界金融中心。物馆、上海北外滩地区规划设计、北京国际展览体育中心规划设计、上海科技馆、北京世界金融中心。
36、个案：北辰三角洲高起点、高规划聘请美国知名规划设计公司5、合作团队（2）香港香港MVAMVA英国英国GVAGVA凯达环球凯达环球交通顾问：香港交通顾问：香港MVA MVA 城市总体规划、土地使用、旧城改造与发展项目主要作品：北京商务中心区、上海浦东新区、天津海河走城市总体规划、土地使用、旧城改造与发展项目主要作品：北京商务中心区、上海浦东新区、天津海河走廊、广州流花火车站南沙港区、深圳布吉火车站盐田港区、顺德新城中心区、惠州大亚湾、宁波新城中心廊、广州流花火车站南沙港区、深圳布吉火车站盐田港区、顺德新城中心区、惠州大亚湾、宁波新城中心区。区。 商业顾问：英国商业顾问：英国GVA 主要作品：中国
37、电子集团的中国电子大厦项目（北京）、中铁集团的国际商业大道项目（北京）、中铁建主要作品：中国电子集团的中国电子大厦项目（北京）、中铁集团的国际商业大道项目（北京）、中铁建总部酒店项目（北京）、总部酒店项目（北京）、Lippo力宝公司的乐宾百货项目（天津）、宁波日报报业集团的宁波书城项目力宝公司的乐宾百货项目（天津）、宁波日报报业集团的宁波书城项目 住宅顾问：香港凯达环球住宅顾问：香港凯达环球 主要作品：北京主要作品：北京CBD财富中心，北京金宝街励骏皇宫大酒店、上海浦东嘉里中心、北京东三环富力城大型财富中心，北京金宝街励骏皇宫大酒店、上海浦东嘉里中心、北京东三环富力城大型居住及综合发展项目等。
38、居住及综合发展项目等。个案：北辰三角洲知名顾问公司加盟，助力项目物业管理服务5、合作团队（3）北辰三角洲样板房设计梁志天香港十大顶尖设计师之一，拥有香港大学建筑学学士，城市规划硕士多个显赫学历，积累了丰富的设计经验。个案：北辰三角洲大师级样板房凸显项目高端品质6、销售分析推货情况2010-10-15推出团购、内部认购5、8、3号栋奇数层共481套。2010-10-17推出对外开盘4、7和上次推出的3号栋的奇数层，共543套。2010-12-24推出观天下90套房源。2011-05-28推E5区4#、7#栋，共388套房源。销售情况2010-10-15推出团购、内部认购5、8、3号栋奇数层共48
39、1套，成交近400套。2010-10-17推出对外开盘4、7和上次推出的3号栋的奇数层，共543套，成交450套，其中3号栋的西南端江景房受欢迎。4号栋正南向南北通透户型短时间内售罄。开盘当日到场约1300人左右。开盘为摇号选房，10人一组，共有90组进行选房。两次一共推出948套，共成交850套。销售率为90%。2010-12-24推出观天下90套房源，其面积区间为170-190平米四房产品，成交60套。2011-05-28推E5区4#、7#栋，共388套房源，当天销售300套。价格及优惠情况VIP存五万优惠一次性98折，按揭99折。开盘额外再优惠1个点。整体销售均价7200元/平米。3号栋
40、最低价7427，最高价8369元/平米.7号栋最低价6425元/平米，最高价7177元/平米.4号栋最低价6674元/平米，最高价7858元/平米。12月24日成交均价为9200元/，其最高成交面价为11000元/平米，其优惠折扣为一次性98折、按揭99折。2011年5月28日开盘成交均价为：4#折后均价为7300元/平米：，7#折后均价为：7800元/平米，优惠折扣为：VIP客户预交2万，开盘优惠一个点。约定时间内签约99折优惠。个案：北辰三角洲7、客户分析客户类型：以投资型户为主，自居客户比较少；客户来源：主要是长沙本地客户，其中雨花区、天心区、和芙蓉区客户占较大比例；湘潭、株洲等周边城市
41、客户也占一定的比例，外省客户也有少量，主要用于投资；客户年龄：主要为中年人，年龄段在30-45岁之间；客户职业：个体工商户为主；客户关注点：1.两江交汇之处，“地王”地段，未来升值前景巨大。2.实力大盘，人文氛围及自身配套比较完善3.全市一线江景奢侈大盘，4.两个中心”，长沙城市规划的经济副中心和文化中心。5.北辰三角洲，从幼儿园、小学直至中学，引进国内一流名园、名校，连成一条中国目前屈指可数的九年义务教育链，传承一个家族的血统和未来。个案：北辰三角洲8、小结1.项目目前销售均价为：8500元/2.项目位于新河三角洲，为长沙城市规划的经济副中心和文化中心，“两馆一厅”所在地。片区未来发展潜力大
42、。3.项目毗邻湘江和浏阳河，景观资源优势明显。4.规划配套丰富，商业，学校一应俱全。5.推出户型面积从小到大，客户选择面广。6.实际价格较先前推广价略低，价格较合理。7.交通较通达，毗邻未来地铁1号线。8.开发商为国内知名品牌，实力较佳。个案：北辰三角洲三、个案分析长沙典型高端楼盘个案分析长沙典型高端楼盘个案分析 北辰三角洲北辰三角洲 保利国际广场保利国际广场保利国际广场保利国际广场万达公馆万达公馆 世茂世茂铂翠湾铂翠湾个案：保利国际广场1、项目基本情况项目地址：天心区书院路9号开发商：长沙南湖广场置业有限公司项目区位：南湖新城板块营销中心：滨江豪宅体验中心（湖南大剧院29F）物业类型：城市综
43、合体装修情况：毛坯占地面积：120亩建筑面积：80万平方米容积率：6.0绿化率：51%2、项目规划简介公寓：1栋公寓，面积区间为4580平米，弧形规划，可享270度绝版江景资源；住宅：8栋住宅，面积区间为125558平米超高层住宅（含少量复式）写字楼：为本案最大亮点，235.5米超高层，城市天际。西南向江景尽揽，一线江景办公环境，绝无仅有。商业：一线临江4层商业，借势沿江风光帯，可打造沿江风光帯风情商业街。酒店：江景顶级酒店、升级CBD核心生活，全面提高商务升级需要。住宅公寓公寓五星级酒店五星级酒店甲级写字楼甲级写字楼商业商业注：包括住宅、写字楼、酒店、公寓和商业。个案：保利国际广场3、户型配
44、比情况户型面积套数占比三房130-1728840%四房166-19513260%合计130-195220100%房型面积（）套数占比三房两厅两卫1304433.4%三房两厅三卫1404433.3%四房两厅两卫1594433.3%合计130-159132100%5月28日所推A2#户型配比4月30日所推A1#户型配比个案：保利国际广场3、项目亮点（1）长沙首创业主专属层地下车库及智能停车引导系统。项目设置三层地下车库，将使用其中一层作为业主专属层车库；三层地下车库采用业主和非业主分离设计，业主专属停车区独立分离，且装置智能停车引导系统，目前在长沙可以说是史无前例，做到真正的豪宅生活区的高安全、私
45、密化、人性化。顶级精装会所式双大堂及长沙首创大堂私人管家保利采用超五星级双大堂设计，且配置长沙首创大堂私人管家服务，传递豪门新视点。大堂装修呈现高贵、奢华的品质，强调半开放式的空间利用，融入户外景观，以延伸整体视觉和气势。个案：保利国际广场利用两个“首创”突出项目第一品质力3、项目亮点（2）定制滨江豪宅顶级园林 50%绿化率超50%的园林景观绿化率创长沙中心豪宅园林新标准和新历史，寸土寸金的滨江中心地王，一半让给超大皇家级园林。园林整体抬高于道路平面，以高度区隔平庸与高贵，彰显高台阔府、豪门深院的气度。全干挂石材豪宅立面保利长沙首创通体全干挂石材豪宅立面设计，其干挂石材可以有效地避免传统湿贴外
46、墙砖出现的空鼓、开裂、脱落等现象，全面提高建筑物安全性和耐久性；可以完全避免传统墙面砖出现的泛白、白色等现象，保持立面清洁美观。个案：保利国际广场高绿化率与高品质外立面凸显豪宅气息3、项目亮点（3）长沙首个瞰江无边界天际泳池天际泳池，湘江的全景观泳池，将引创长沙滨江豪宅；足不出社区，即可享受亲水之乐长沙首个星空直升机停机坪保利首推长沙首个直升机停机坪，以国际化的标准，提供世界级一流的配套服务；个案：保利国际广场创造卖点来增加项目的权贵特质4、产品配置情况（1）个案：保利国际广场新材料凸显产品档次及环保特性4、产品配置情况（2）个案：保利国际广场高端物管服务及职能配套营造豪宅气质4、产品配置情况
47、（3）个案：保利国际广场新材料提升产品档次及品质4、产品配置情况（4）个案：保利国际广场高端装修配置体现项目的豪宅地位5、销售分析推货情况2011-4-30项目新盘首推A1栋住宅，其产品为130-172的三房88套，166-195的四房132套，共220套。2011-5-28对外开盘推出A2栋住宅，其产品为130-140三房88套,159四房44套，共132套。销售情况2011-4-30项目新盘首推A1栋共220套，成交,212套，三房售罄，四房售124套。2011-5-28老盘新推A2栋共132套房源，成交64套，销售率为48%。价格及优惠情况新盘首推成交均价为13000-14000元/，其
48、优惠折扣为：VIP金卡10万抵20万；一次性98折，按揭无优惠；7天内签约99折；5月28日开盘成交均价为13800元/，其优惠折扣为：VIP金卡10万抵20万；一次性98折;；开盘优惠98折个案：保利国际广场6、客户分析1.客户类型：该项目客户购买用途以自住居多，其主要原因为看重项目一个宜居性，且比例占到50%以上；2.客户来源：客户以长沙本地客户为主占80%，主要为天心区，雨花区，芙蓉区；另外地客户邵阳，郴州、衡阳、常德等占16%，外省客户占4%；保利国际广场购买客户群中有20%的客户为保利阆峰云墅业主；3.客户年龄：30-50岁之间的客户为主；4.客户职业（行业）：购买客户以从事银行、金
49、融业居多，其次为企业私营业主。个案：保利国际广场7、小结1.目前项目销售均价为：14000元/2.保利国际广场，坐落于南湖新城的核心，区位优势明显，升值潜力大；3.规划上强调资源的整合，很好的体现出山、水、洲、城的理念，既保证了岳麓山在视觉上和心理上完整的天际轮廓线，也使规划中的建筑与自然山体相结合，塑造出了优美动感的沿江城市天际线；4.品质高端，住宅部分无论规划，设计、工艺等各种细节，都是由国际知名设计团队进行打造。个案：保利国际广场三、个案分析长沙典型高端楼盘个案分析长沙典型高端楼盘个案分析 北辰三角洲北辰三角洲 保利国际广场保利国际广场 万达公馆万达公馆万达公馆万达公馆 世茂世茂铂翠湾铂
50、翠湾个案：万达公馆1、项目基本情况项目地址：开福区五一大道与湘江中路交汇处西北角开发商：长沙开福万达广场投资有限公司物业公司：大连万达物业管理有限公司长沙分公司产品：26万平方的商业与五星级酒店、写字楼，江景高层住宅物业类型：城市综合体资源情况：绝版城市核心地段、一线江景装修情况：精装修占地面积：12.2万平建筑面积：104万平绿化率：8% 通过密集推广，开福万达广场已在长沙奠定了较大影响力，开福万达广场以其市中心核心位置和较大规模，将是滨江即将绽放的一颗明星。精精装装修修、核核心心地地段段、 品品牌牌、大大型型城城市市综综合合体体、江江景景资资源源等成为其最为核心的卖点等成为其最为核心的卖点
51、。2、万达公馆首开楼栋情况2#3#万达公万达公馆首开首开产品品详情情楼栋名层数梯户比户型面积套数总套数户数比C2栋46层三梯两户三室两厅23018026867%两室两厅1708833%个案：万达公馆三、万达广场3、万达公馆交房标准（1）万达公馆装修设计公司担纲万达公馆装修设计的公司为：加拿大戴维装修设计公司（DavidChangDesignAssociatesInternationalLtd.）。加拿大戴维设计公司是一家实力雄厚的国际性装修设计公司，五年内在中国市场版块的总设计面积超过50万平米，成为中国最具影响力外籍华裔室内建筑设计工程公司力之一。3、万达公馆交房标准（2）个案：万达公馆装修
52、范围装修及材质公共范围住户大堂9米挑高大堂电梯日本三菱电梯入户大堂地面大理石拼花大堂入户玄关墙面黄金马赛克住宅内部入户门双开门设计意大利卡门玄关4根罗马柱，号称4万/根，地面大理石拼花客厅大理石拼花，墙纸，天花吊顶贴箔主卧衣帽间衣柜、墙纸、实木地板厨房Smeg整体橱柜、冰箱浴室卫浴：德国杜拉维特；龙头花洒：汉斯格雅空调地暖空调地暖品牌未定万达公馆样板房装修标准:装修报价6000元/，实际成本约3000元/3、万达公馆交房标准（3）个案：万达公馆万达A户型公馆样板间万达公馆走遍世界，甄选英国棕、霞红、进口绿钻、黑金花、帝王金、西班牙米黄、云石片、黄金玉8种名贵石材，应用于豪宅的内外打造。拼花西班
53、牙皇室专用石材贴金马赛克中厅配贴金马赛克拼花，墙面选用西班牙米黄石流露庄重奢华。吊顶金箔贴面、巨型水晶灯中国大饭店使用金箔贴面吊顶，凡尔赛宫都普遍运用水晶大吊灯，在万达公馆一览无余。3、万达公馆交房标准（4）个案：万达公馆采用奢华欧式古典风格，金碧辉煌；电梯入户，主佣电梯分离主佣电梯分离、单独的保姆房带卫浴间，彰显主人尊贵地位。奢华客厅欧式风格的卧室主佣卫浴分开3、万达公馆交房标准（5）个案：万达公馆万达B户型公馆样板间3、万达公馆交房标准（6）个案：万达公馆 选用多种国际顶级精装品牌，例如100%原装进口的意大利卡门GARDESA，还是卫浴界的先锋领航者汉 斯格雅、200年历史的德国杜拉维特
54、、橱柜界“奢侈品”MITON橱柜、极品厨房电器的标志SMEG以及拥 有世界最先进的技术的上海三菱电梯等；杜拉维特卫浴Smeg厨房电器 纯手工贴金黄金马赛克入户大堂，金碧辉煌； 依玛地暖节能环保的代表； 意大利定制卡门，气派、庄重； 豪华男女双主卧套房设计，彰显主人尊贵身份。男女主人双更衣间意大利卡门贴金石材大堂4、万达公馆近期动态个案：万达公馆万达目前首期商铺抢购一空，首发B区（内外）街铺除约1/3部分自持外，其他16000平左右商铺均已抢购售罄，单价为5万左右，买家多为地缘客、广深、邵阳、外地返湘客等渠道；万达公馆项目近期动态：1、前期办理银卡客户，出示50万财力证明，开盘可享受4万元优惠；
55、2、现在直接办理金卡，同样出示50万财力证明，可享受两万元总价优惠；3、万达公馆样板房重展时间为6月底；4、该项目开盘时间暂定于今年9月开卖，项目预计销售均价为：15000元/；5、小结个案：万达公馆1.万达广场坐落于城市核心地段，占据一线江景资源；2.开发商实力：万达，作为中国最具代表的商业地产开发企业，经历十余年，开发项目遍布全中国。其独特的商业运营模式在各地的成功为其品牌的成功建立打下了良好的基础；3.项目集高档购物中心、娱乐中心、高级酒店、商务酒店、时尚步行街、甲级写字楼等多种功能于一体的第三代城市综合体。它将全方位满足长沙市民衣、食、住、行等各方面的生活需求，在为人们提供“一站式”便
56、利消费的同时，也极大提升了长沙市的商务档次和居住品质。三、个案分析长沙典型高端楼盘个案分析长沙典型高端楼盘个案分析 北辰三角洲北辰三角洲 保利国际广场保利国际广场 万达公馆万达公馆 世茂世茂世茂世茂铂翠湾铂翠湾铂翠湾铂翠湾个案：世茂铂翠湾1、项目基本情况项目地址：岳麓大河西先导区湘江与岳麓大道汇处开发商：长沙世茂房地产有限公司项目区位：市府片区营销中心：江景售楼部物业类型：城市综合体装修情况：毛坯占地面积：15.6万建筑面积：55.5万容积率：3.5绿化率：45%个案：世茂铂翠湾2、项目规划及配套 区位：区位：世茂铂翠湾位于大河西先导区滨江新城最核心的位置，项目东至潇湘大道，南临岳麓大道，西靠
57、银杉路，北边是安居路。 规划：规划：由20栋高档住宅、超五星级酒店、社区商业街、无星级会所和幼儿园组成，是河西第一个集商业、住宅、五星级酒店、精品公寓于一体的国际化城市综合体。配套：配套：娱乐（渔人码头、施家港水上乐园）、购物（裕湘纱厂、奥克斯商业广场、生活超市)个案：世茂铂翠湾3、项目交通 交通：交通：世茂铂翠湾交通可谓是四通八达，光公交线路就有10余条，无论是到长沙的东西南北站还是到火车站都有直达公交车；再加上福元路大桥预计2012年3月通车，处在项目南段的过江隧道预计今年9月就会通车；目前已经动工在建的城际轻轨滨江新城站点也就在我们项目旁边，乘坐轻轨到株洲湘潭仅20分钟左右，通过和地铁换
58、乘，到达长沙市每个地方的时间都大大缩短。项目的西边，沿着岳麓大道2分钟车程就到了长沙市政府。 本案地块，紧邻世茂铂翠湾4、销售配套江景样板房售楼处庄重气派，内部装修高档，宽敞明亮，显示出了名邸应有的售楼部。园林景观聘请一流的园林设计师实地规划，专门为世茂.铂翠湾量身打造，设计从“生态景观”理念出发，将景观级别化，并将景观与建筑的风格遥相呼应。样板房与园林展现项目高端气息个案：世茂铂翠湾5、世茂铂翠湾近期动态长沙世茂铂翠湾目前首期商铺销售状况良好，首发191套商场铺及餐饮铺销售108套，折后均价：1F1.6万-4.9万，2F1.9万-4.6万，3F1.3万-1.7万，4F1.1万-1.7万。住宅
59、目前售价未对外公布，预计可达1万/以上。世茂铂翠湾项目近期动态：1、长沙世茂铂翠湾项目江景售楼部对外开放，一期商业2011年6月18日开盘；2、优惠措施：VIP10万可享受9.7折优惠；一次性付款额外9.5折优惠；三天内签约可享受9.7折优惠；3、一期住宅2011年10月左右开盘。入住时间：商业2012年12月，住宅2013年6月。个案：世茂铂翠湾68四、滨江新城69四、滨江新城1、开发大背景（1）长株潭城市群概况长株潭城市群概况 长株潭城市群位于湖南省东北部，包括长沙、株洲、湘潭三市，长株潭城市群位于湖南省东北部，包括长沙、株洲、湘潭三市，面积面积2.8万平方公里，是湖南省经济发展的核心增长
60、极。万平方公里，是湖南省经济发展的核心增长极。长沙市长沙市湘潭市湘潭市株洲市株洲市长沙核长沙核株潭核株潭核u长株潭城市群是湖南省经济发展的核心湖南省经济发展的核心增长极增长极，也是我国京广经济带、泛珠三我国京广经济带、泛珠三角经济区、长江经济带的接合部角经济区、长江经济带的接合部，区位和交通条件优越。u20082008年年，长株潭城市群人口人口2885.252885.25万，万，实现GDPGDP4565.314565.31亿元亿元，比上年增长14.5%，占全省经济比重为占全省经济比重为40.9%40.9%。u长株潭是全国第一个自觉推进区域经济全国第一个自觉推进区域经济一体化发展一体化发展的区域
61、，通过推进一体化，形成区域优势互补、相互促进、共同发优势互补、相互促进、共同发展展的格局。u根据规划，至2020年，长株潭地区将建成以长沙公路主枢纽、长沙主枢纽港、黄花空港和株洲铁路枢纽为中心，由公路、铁路、水运、航空等多种运输方式构成的综合交通运输系统。70四、滨江新城1、开发大背景（2）中部崛起战略与中部崛起战略与“两型社会两型社会”建设建设 2007年年12月，经国务院同意，国家发改委正式月，经国务院同意，国家发改委正式下文批准长株潭城市群为下文批准长株潭城市群为“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”u2006年4月，
62、中央启动中部崛起战略，确立4大城市群作为“中中部崛起部崛起”的重点，长株潭城市群长株潭城市群首次被提升到国家层面国家层面。u促进中部地区崛起是国家重要发展战略，着力增强中部地区的自主创新能力、提升产业结构、转变增长方式、加强生态建设和环境保护、促进社会和谐，将中部中部地区地区建设成全国重要的粮食生产全国重要的粮食生产基地、能源原材料基地、高技术基地、能源原材料基地、高技术产业及现代装备制造基地和综合产业及现代装备制造基地和综合交通运输枢纽交通运输枢纽。中部崛起战略中部崛起战略u“两型社会两型社会”具体为全国资源节约型具体为全国资源节约型和环境友好型社会和环境友好型社会，旨在探索新型工业化、新型
63、城市化发展之路，以此破解当前我国经济社会发展与资源、环境的矛盾日益尖锐等诸多深层次的体制机制障碍，通过综合配套改革来实现体制机制的整体创新。u中部地区中部地区作为国家重要的能源产出地区，资源消耗和环境污染问题尤为突出。国家在中部的改革试验区提出“两型社会”建设目标，正是一种具有全局意义全局意义的战略考虑。“两型社会两型社会”建设建设71四、滨江新城2、先导区成立背景先导区成立背景先导区成立背景 为响应长株潭城市群被批准为全国资源节约型和环境友好型社会为响应长株潭城市群被批准为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革实验区。建设综合配套改革实验区。 2008年年1月，长沙市决定在河西的大片
64、区域建设月，长沙市决定在河西的大片区域建设“两型社两型社会会”综合配套改革试验区的先导区。综合配套改革试验区的先导区。为了支持和推动长沙大河西先导区的建设，长沙市委市政府于2008年5月16日成立了长沙大河西先导区建设领导小组，由湖南省委常委、长沙市委书记陈润儿担任领导小组组长，长沙市委副书记、市长张剑飞担任第一副组长。湖南省委常委、长沙市委书记陈润儿担任领导小组组长，长沙市委副书记、市长张剑飞担任第一副组长。同时，根据长沙市委、市政府“打造先导区，建设大河西”的决定，为了加强对长沙大河西先导区建设的领导，遵循“统分结合，共同建设，共同发展，共同受益”的总原则，长沙市委、市政府决定成立中共长沙
65、大河西先导区工作委员会、长沙大河西先导区管委会。2008年4月21日，长沙市大河西先导区建设整体方案及产业发展规划、金融创新方案、能源资源节约方案、环境保护实施方案、统筹城乡发展方案、国土资源管理改革方案6个子方案正式出台，明确了大河西先导区建设的明确了大河西先导区建设的战略目标、规划蓝图、建设步骤等具体问题。战略目标、规划蓝图、建设步骤等具体问题。72四、滨江新城3、先导区概况先导区概况先导区概况 先导区总用地先导区总用地1200平方公里，是全国平方公里，是全国“资源节约型与环境友好型社会资源节约型与环境友好型社会”综合配套改革试点先导突破区。综合配套改革试点先导突破区。先导区概况先导区概况
66、q先导区总用地1200平方公里，核心区用地范围为湘江以西，黄桥大道以东，北至黄金大道与岳麓区区界，南至含浦镇与坪塘，包括岳麓区、含浦镇、坪塘镇、雷锋镇的用地范围，核心区用地面积总计约570平方公里。先导区目标定位先导区目标定位q全国“资源节约型与环境友好型社会”综合配套改革试点先导突破区q长株潭城市群战略整合核心承载区q长沙市先进制造业与现代特色服务业核集聚区先导区产业功能区布局先导区产业功能区布局q先导区是长株潭和长沙市的重要组成部分,先导区规划的总体功能构架为:“一核、四区、三带”。“一核”是由市政府行政中心区、滨江新城构成的区域核心;“四区”指现代服务区、现代装备制造和高新产业区、科教文
67、化产业区、都市农业与农产品精加工区;“三带”指金洲配套产业带、岳麓山人文生态旅游产业带、西岸创新创意产业带。1325697市政府行政中心滨江新城现代服务区装备制造及高新产业区科教文化产业区都市农业及农产品精加工区金洲配套产业带岳麓山人文生态旅游产业带西岸创新创意产业带12345678984先先导导区区资料来源：长沙大河西先导区建设方案73四、滨江新城4、先导区建设目标先导区建设目标先导区建设目标 先导区规划于先导区规划于2012年完成发展起步，年完成发展起步，2020年以前实现快速发展，年以前实现快速发展，至至2030年基本建设完成。年基本建设完成。两型社会示范区两型社会示范区q单位地区生产总
68、值综合能耗跻身于全国省会城市先进行列。高新产业集聚区高新产业集聚区q科技进步对经济增长的贡献率达70%以上，高新技术产业总产值达4000亿元以上。生态宜居新城区生态宜居新城区q建成区面积达200平方公里，常住人口150万人左右。城乡统筹样板区城乡统筹样板区q城乡居民人均可支配收入分别达60000元和40000元以上。支撑发展增长极支撑发展增长极q先导区核心区实现地区生产总值达3000亿元，地方财政收入达300亿元。2020年发展目年发展目标标发展步骤发展步骤起步阶段：起步阶段：20082012核心区骨架基本拉开，起步区主体功能区基本形成快速发展阶段：快速发展阶段：20132020综合实力全面提
69、升，核心区主体功能区基本形成成熟发展阶段：成熟发展阶段：20212030基本实现现代化，带动辐射能力显著增强，先导区基本建成74四、滨江新城5、滨江新城项目概况（1）项目区位项目区位 滨江新城片区位于长沙市区湘江西侧，大河西先导区启动区的核心区。滨江新城片区位于长沙市区湘江西侧，大河西先导区启动区的核心区。区区 域域距离距离（公里）（公里）长沙火车站11.84新长沙站17.66长沙黄花机场32.55长沙市政府2.67湖南省政府17.75湖南省委10.5五一广场商圈9.85岳麓山风景区9.2星沙11.38体育新城21.06与长沙市区主要区域距离与长沙市区主要区域距离四、滨江新城5、滨江新城项目概
70、况（2）项目概况项目概况 滨江新城片区地块呈南北狭长形，东临湘江风光带，西至银杉路，北达滨江新城片区地块呈南北狭长形，东临湘江风光带，西至银杉路，北达北二环线，南到潇湘嘴，规划区面积北二环线，南到潇湘嘴，规划区面积6.7平方公里。平方公里。项目基础经济指标项目基础经济指标综合容积率：综合容积率：1.5净开发容积率：净开发容积率：3.7净开发用地面积：净开发用地面积：228万万(3425.84亩亩)总建面积：总建面积： 850万万湘江湘江北津城遗址城墙北津城遗址城墙三汊矶大桥三汊矶大桥N滨江新城规划图滨江新城规划图本案湘江二桥四、滨江新城5、滨江新城项目概况（3）交通状况交通状况 滨江新城规划有
71、滨江新城规划有“三纵九横三纵九横”道路网络及三个地铁站点；项目外部通过三道路网络及三个地铁站点；项目外部通过三条过江道路与河东实现对接。条过江道路与河东实现对接。三汊矶大桥长望路过江通道（拟建）银盆岭大桥营盘路过江隧道（在建）汽车动线图地铁动线图(待定)滨江新城滨江新城项目内部规划有”三纵九横”的路网,其中纵向道路滨江景观道、潇湘大道、银杉路已经开通；横向道路安居路、茶山路、含光路已于2009年10月动工，所有道路规划于2012年前完成施工。规划基于长沙市轨道站点布局规划，在地块内布置了间距为1.2至1.8公里的三个地铁站。四、滨江新城5、滨江新城项目概况（4）片区定位：片区定位：以现代金融商
72、务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动引擎，以现代金融商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动引擎，以都市居住为依托的以都市居住为依托的复合型新都会中心。复合型新都会中心。滨江新城是长沙建设两型社会的核心示范区，也是长沙大河西先导区开发建设的核心与龙头项目，建成后将容纳就业人口约3535万万，居住人口约2222万万，同时还将吸引大量旅游、观光、购物、休闲的流动人口，成为以现代商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动器，以都市居住为依托的复合型新都会中心。 金融商金融商务功能务功能商业功能商业功能休闲功能休闲功能文化功能文化功能旅游功能旅游功能居住功能居住功能形成多功形成
73、多功能能互促共荣互促共荣商业为商务配套商业为商务配套商业为居住配套商业为居住配套四、滨江新城5、滨江新城项目概况（5）控规指标：控规指标：滨江新城净开发用地面积滨江新城净开发用地面积34693469亩，建筑面积亩，建筑面积920920万平米，净开发用地容积万平米，净开发用地容积率为率为4.04.0，综合容积率，综合容积率1.51.5，商业住宅开发比例约为，商业住宅开发比例约为3:73:7。C1C6C7C3C4C8C5C9C10A1A4A5A6A9A2A3A7B1B2B3B4B5B6B7D1A8住宅住宅商住商住商业商业本案四、滨江新城6、滨江新城城市设计（1）总体规划总体规划 ： 滨江新城规划基
74、于长沙市轨道站点布局规划，围绕地铁站营造拥有鲜明滨江新城规划基于长沙市轨道站点布局规划，围绕地铁站营造拥有鲜明特色的三个功能核心区，即中央商务区、生态中心区、活力生活区特色的三个功能核心区，即中央商务区、生态中心区、活力生活区 。中央商务区中央商务区：贯彻工作、休闲、居住功能复合，同时以金融商务办公为主导。生态中心区：生态中心区：将被视为中央商务区的补充，拥有更多的混合特色；围绕北津城公园、青少年宫提升片区人文环境及居住环境，以吸引高端居住人群及研发、创新的小企业主。活力生活区：活力生活区：围绕滨水区历史性建筑和保留的工业建筑的利用展开，在功能和空间上将成为一个流行时尚青年人白领需求为导向的活
75、力生活区。生态中心区生态中心区中央商务区中央商务区活力生活区活力生活区N本案四、滨江新城6、滨江新城城市设计（2）中央商务区域：中央商务区域： 中央商务区作为滨江新城展示金融商务的城市形象窗口，既体现中央商务区作为滨江新城展示金融商务的城市形象窗口，既体现“滨江新城金融商务带滨江新城金融商务带”的功能特征，又是大先导高效活力两型社会的集中展示。的功能特征，又是大先导高效活力两型社会的集中展示。 城市地标建筑：城市地标建筑：依托中部地铁站点创造大型城市级聚会活动广场，并围绕广场形成高强度的商业办公酒店零售公寓开发形成CBD的核心，高220米的地标综合体更体现了土地集约的高效开发原则，同时达到塑造
76、滨江品牌形象和实现对土地价值的提升。中央林荫大道中央林荫大道与斜向步行公共空间廊道斜向步行公共空间廊道两条城市轴线在滨江活动交汇于商业文化中心理上，该中心同时作为定义滨江公共活动带的重要节点，与“两馆一厅”隔江呼应，围绕它展开商务休闲、文化娱乐、商贸商业、会展及市民舞台等设施，作为CBD功能延展。创新中心区创新中心区中央商务区中央商务区活力生活区活力生活区N四、滨江新城6、滨江新城城市设计（3）生态中心区：生态中心区：地块的北端将以营造生态城市为主题，吸引研究、创新和可持续性企地块的北端将以营造生态城市为主题，吸引研究、创新和可持续性企业入驻，强调生态技术在建筑和空间上运用的示范效应。业入驻，
77、强调生态技术在建筑和空间上运用的示范效应。 生态中心区生态中心区中央商务区中央商务区活力生活区活力生活区N 城市地标建筑：城市地标建筑：依托中部地铁站点创造大型城市级聚会活动广场，并围绕广场形成高强度的商业办公酒店零售公寓开发形成CBD的核心，高220米的地标综合体更体现了土地集约的高效开发原则，同时达到塑造滨江品牌形象和实现对土地价值的提升。中央林荫大道中央林荫大道与斜向步行公共空间廊道斜向步行公共空间廊道两条城市轴线在滨江活动交汇于商业文化中心理上，该中心同时作为定义滨江公共活动带的重要节点，与“两馆一厅”隔江呼应，围绕它展开商务休闲、文化娱乐、商贸商业、会展及市民舞台等设施，作为CBD功
78、能延展。四、滨江新城6、滨江新城城市设计（4）活力生活区：活力生活区： 以时尚消费为目的场所，形成一个以传统空间结构为肌理的时尚生活以时尚消费为目的场所，形成一个以传统空间结构为肌理的时尚生活方式社区。方式社区。生态中心区生态中心区中央商务区中央商务区活力生活区活力生活区N以裕湘纱厂大门和保留的仓库厂房为核心展开特色美食、艺术画廓、夜店和精品酒店的布置，如同北京的新三里顿和上海的新天地，形成一个以传统空间结构为肌理的时尚生活方式社区。对现有仓库厂房改建与现有地形高差的有机结合，将创造出多层次及有活力的生动商业及展示空间，在保留的仓库厂房北部银盆岭大桥南侧设置高60M和100M的两柜高层SOHO
79、塔楼，在丰富了整体的空间层次，成为进入该区域的门户。利用现状地形高差，通过一座精心设计的步行桥联系滨江景观带和时尚生活方式中心区，使人流从内陆到达滨水活动场所，并延伸到北面的渔人码头，给人创造不同的空间体验。四、滨江新城6、滨江新城城市设计（5）景观廊道景观廊道 在三个中心区域内分别有三条斜向步行景观廊道，延伸到滨水区域，将城在三个中心区域内分别有三条斜向步行景观廊道，延伸到滨水区域，将城市景观进行有效串连。市景观进行有效串连。中央商务区步行廊道中央商务区步行廊道一条斜向的步行公共空间廊道将滨江新城与CBD连通，打造了一个贯穿中心区的活力公共活动空间通廊，通过自动扶梯和台阶把地下商业空间、广场
80、、空中平台及周边商业结合在一起，通过一系列主题特色分明的商业小品激活空间，提升了这个具有活力的公共城市空间廊道的商业价值及友好性。 四、滨江新城7、滨江新城景观规划（1）景观节点：景观节点： 作为长沙目前最长的滨水绿地，滨江新城地块生态景观资源丰富，项目作为长沙目前最长的滨水绿地，滨江新城地块生态景观资源丰富，项目景观规划围绕五个现有景观节点分别打造为北津城公园、湘江风光带、渔人码头、施景观规划围绕五个现有景观节点分别打造为北津城公园、湘江风光带、渔人码头、施家港水上乐园以及裕湘纱厂历史建筑群。家港水上乐园以及裕湘纱厂历史建筑群。1北津城公园北津城公园2湘江风光带湘江风光带3施家港水上乐园施家
81、港水上乐园4渔人码头渔人码头5裕湘纱厂历史建筑群裕湘纱厂历史建筑群12345位于本案东西两侧，故本案具备一定的景观资源四、滨江新城7、滨江新城景观规划（2）北津城公园：北津城公园： 省级文物保护单位，地块上留有汉代城墙遗址，规划在三年内打造成省级文物保护单位，地块上留有汉代城墙遗址，规划在三年内打造成为以为以“汉文化汉文化”为主题的城市精品生态休闲公园。为主题的城市精品生态休闲公园。青少年宫用地青少年宫用地地块北端城墙遗址将被保留，容纳古城墙壁的残垣断壁，规划中侧重给本区域注入年轻的城市生活元素。一方面发挥北津城公园的文化优势，作为中国传统历史文化科普传承的教育基地，一个再造的遗址村蔽将于古城
82、墙相交辉映，承办文化展览活动展示传统艺术和工艺品。长沙市青少年宫也将迁址于此，占地规划约150亩，围绕青少年活动中心将展开城市生活、娱乐、教育以及休憩的活动地。四、滨江新城7、滨江新城景观规划（3）滨江风光带滨江风光带: 结合三个功能核心沿结合三个功能核心沿8公里的滨江岸线设置主题各异的公共建筑及空间公里的滨江岸线设置主题各异的公共建筑及空间节点，使城市滨水空间与城市功能相互烘托。并借助绿化景观轴线和视线通廊形成充节点，使城市滨水空间与城市功能相互烘托。并借助绿化景观轴线和视线通廊形成充满活力的滨水公共空间活动带。满活力的滨水公共空间活动带。滨江风光带潇湘嘴至银盆岭大桥段已经打造完成。滨江风光
83、带潇湘嘴至银盆岭大桥段已经打造完成。滨江风光带实景图滨江风光带实景图滨江风光带实景图滨江风光带实景图最南端与时尚生活方式中心连接的滨水空间通过富有韵律和节奏的开敞空间进行空气和渗透以及绿化及建筑小品的点缀，把滨水遗址区域和银盆岭大桥设置的渔人码头联系成为一个有机整体。中部与中央商务区联系的滨水空间在功能布局上更强调作为城市核心区的功能延展；生态中心区则通过多层次建筑设计手法营造出空间形态丰富岸线。四、滨江新城7、滨江新城景观规划（4）渔人码头渔人码头: 规划成为地块南端大型（约规划成为地块南端大型（约2万平米）亲水景观节点，与旅游地产、滨水万平米）亲水景观节点，与旅游地产、滨水商业开发紧密结合
84、起来，形成与滨江步行商业街的互动。商业开发紧密结合起来，形成与滨江步行商业街的互动。结合地面景观和城市道路与湘江江面的高差关系，设计了近2万平方米的半地下商业空间，由大空间商业、精品商铺、餐饮、休闲、展廊、观光塔、星空酒廊等组成，主要以经营围绕旅游产品及相关休闲产品为主，服务对象以集中旅游人群及零星散客为主，同时辐射至周边的相关区域。四、滨江新城7、滨江新城景观规划（5）施家港水上乐园施家港水上乐园: 位于项目位于项目B3地块内，建成后将极大提升周边开发用地土地价值。地块内，建成后将极大提升周边开发用地土地价值。四、滨江新城7、滨江新城景观规划（6）裕湘纱厂建筑群裕湘纱厂建筑群 长沙保存最好的
85、长沙保存最好的“工业遗产工业遗产”，也是长沙市政府列为文物保护单，也是长沙市政府列为文物保护单位的近现代建筑群，于位的近现代建筑群，于2009年年10月完成保护性改造工作，近日将对外开放。月完成保护性改造工作，近日将对外开放。 裕湘纱厂始建于1913年，是长沙保存最好的“工业遗产”，也是长沙市政府列为文物保护单位的近现代建筑群。这一建筑群在今年8月启动了保护性改造，进行了主体工程的加固以及外墙粉刷，目前这一保护性改造工作已经完成。修缮后裕湘纱厂自北向南的纱厂办公楼、门楼和纱厂仓库格局将被分别设置为商务会所、门楼和艺术展览厅三大板块。在商务会所里，市民可品茶、喝咖啡、品味美食等；在艺术展览厅里可
86、观赏艺术展览等。此外，在商务会所和艺术展览厅的临江面，还新修了约1000平方米的看台，以便于市民更好地观赏沿江风景和纳凉。四、滨江新城8、滨江新城土地开发时序土地开发时序：土地开发时序：滨江新城土地开发周期为滨江新城土地开发周期为5-8年，以中央商务区为中心，向南北逐步年，以中央商务区为中心，向南北逐步扩散，坚持商业地块与住宅结合出让，并力求实现土地价值最大化。扩散，坚持商业地块与住宅结合出让，并力求实现土地价值最大化。物业品种物业品种体量（平方米）体量（平方米）比例比例物业说明物业说明住宅住宅5,566,59765.3%u高层、小高层、多层写字楼写字楼1,836,10721.5%u甲级写字楼
87、、普通写字楼、花园式办公楼零售零售600,7597.0%u大型零售、配套零售、零售街区和大卖场酒店酒店185,6052.2%u四星级、五星级酒店商住公寓商住公寓335,4193.9%u商住公寓总计总计8,524,487 100%C1C6C7C3C4C8C5C9C10A1A4A5A6A9A2A3A7/A8B1B2B3B4B5B6B7D1N本案地块所处位置滨江新城在开发周期内将达到很大的升值空间91五、地块分析本案位于岳麓区湘江二桥与岳麓区连接处北侧，湘江北路与滨江景观带之间，西边为市政府及职能部门，离湘江二桥不远使得本案与河东主城区的联系更加紧密。项目位置项目位置 五、地块分析本案湘江二桥滨江景
88、观道市政商圈本案东靠潇湘北路，南距临岳麓大道及湘江二桥，交通通达性好，周围几公里内有一定的配套。配套及交通配套及交通 五、地块分析本案u超市：超市：u人人乐、新一佳u银行：银行：u中国银行、建行；u教育：教育：u幼儿园、枫林绿洲小学、市二十中；u医院：医院：u湘雅三医院；u建材：建材：u安居乐；u行政：行政：u市政府及政法部门等；项目项目SWOT分析分析 五、地块分析优势（优势（S）机会（机会（O）劣势（劣势（W）威胁（威胁（T）新城发展带来的发展空间；可共享周边楼盘的商业等配套。政策趋紧，限购影响；片区土地放量大，未来竞争压力大。本项目本项目位于滨江新城中心，区位及整体规划 优势明显；临江一
89、线江景。新城尚待开发，配套不完善；交通通达性相对市区较弱。本案虽紧邻一线江景，有较好的景观资源和滨江新城规划优势，但与市区的联系不够不紧密，且目前周边配套相对匮乏，交通通达性较弱，因此需做好这方面的工作，才可使其具备打造高端产品的潜质。项目研判及建议项目研判及建议 五、地块分析 1 1、项目具备打造为高端产品的潜质：拥有新城整体规划及一线江景等优势，可享受周边楼拥有新城整体规划及一线江景等优势，可享受周边楼 盘（如世茂盘（如世茂. .铂翠湾等）楼盘的商业配套，发展潜力大但因目前周边配套不足及交通通达性铂翠湾等）楼盘的商业配套，发展潜力大但因目前周边配套不足及交通通达性 较弱，发展需要一定的时间
90、差；较弱，发展需要一定的时间差； 2 2、项目打造为高端产品需注重产品的外在表、项目打造为高端产品需注重产品的外在表现：如样板房、外立面、服务团队、建筑用材（新材料、新技术）等方面的工作。可借鉴目前长沙在售高端楼盘（保利国际广场、万达公馆、世茂.铂翠湾等）在这些方面的配套工作； 3 3、在塑造本案高端形象的过程中，还需做好项目自身配套，景观资源（充分利用施家岭水上乐园及渔人码头两个景观节点）、产品品质及营销手段方面的工作。总体户型配比建议总体户型配比建议 五、地块分析说明1：由于本案土地平整、三通一平工作还在进行，未来的市场变化对产品定位有影响，以下结论只根据当前市场推导所得。说明2：大盘秉承
91、产品的多样性，把握市场主力需求产品、搭配市场空缺产品应对大盘开发周期长可能发生的市场风险。说明3：此户型配比参考目前长沙在售高端楼盘的户型配比进行推算，体现互补性。说明4：此户型配比仅涉及住宅部分，商业及其它部分未考虑。户型建筑面积（m）套数比小三房100左右及公寓10%三、四房120-13020%130-14040%144-15920%四、五房160-17010%合计-100%项目整体销售均价预测项目整体销售均价预测 五、地块分析一般的高端产品一般的高端产品本项目因与北辰三角洲隔江相望，不管从景观还是从区位或者产品品质来看，都较具可比性，售价可望在9000元/左右。本项目地块本项目地块未来售
92、价未来售价豪宅豪宅本项目紧邻世茂铂翠湾，可享受其配套，同时具有一线江景及地处滨江新城中心，价格可向保利国际广场等看齐，售价可达13000元/以上。9898THE ENDTHE END2011-7-22MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7k
93、ljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE
94、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
