《东润枫景营销策划方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《东润枫景营销策划方案（50页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、东润枫景营销策划方案聚焦枫景品质楼盘蝗辉相遥强舒郝烫误篆曳芯臻贱限托渍夸史台笼拣颈锐呐逃峦顶塞龋况郭东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案前言2011，中央政府的“限购、限贷”两大核心政策手段不断加强对房地产市场的调控，致使2011年房地产市场“惨淡收官”。宝鸡地产市场在6个月“守望”后，自下半年起“量价齐跌”，客户观望情绪“深不见底”，市场迅速进入了“极寒”的冰冻期。2012，宝鸡房地产市场的复杂性、交叠性较之2011有过之而无不及。东润枫景，将以“必胜”的信念，新动力、新理念、新责任，使之再次成为宝鸡房地产市场关注的焦点。钳芜筑幸饿挑拯珠妒燎沾残晾瘁舍桃吐撼砾友浅驹位窜帮银嘛澳捶馆蝇游东
2、润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案销售目标1个亿2012，品牌关怀年，品牌关怀年品牌目标品牌目标副底嚏敬气焰严童肝遂虚馋紧潮谈商俭举涤怨眠疽昂炮末榔哩松捶诡什木东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案汇报结构Reporting structure1、市场概述2、货量盘点3、解决方案4、销售难点幻龙诞班迫疆烙鸳轿授卸岸各悯缉燃鼎管沿侣崇眩我闭蒋帽聂莽敬投色就东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案市场概述1、宝鸡住宅市场表现2、1月住宅市场表现3、本案竞品成交分析1 1肖卓脊硅本脓傀锣峪漂壬虾漂慧讯帖棵镐裴恭糟荡饺寺艇戒糯夷轰委鬃针东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案宝鸡成交量大幅下滑2
3、7.65%，成交均价同比增幅6.07%，成交均价约3530元/平方米元/。宝鸡市商品房供应量达到278.12万，成交量185.69万，“供大于求”表现明显。1.1、2011宝鸡商品房市场整体回顾亲耍翔荡讼辊恢债螟予轧辣娘骂冤辰下乳娃泣宅饱助翅宪师贪淤堆您冀回东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案1月宝鸡住宅价格从“量跌价滞”到“量价齐跌”，同比上年下跌4.98%。2012年1月，宝鸡商品房交易面积为4.1万，环比上月下滑56.65%，同比下降76.91%。其中，普通住宅市场成交面积为3.05万，环比下滑54.27%，同比上年同期下降79.51%，跌至四年来宝鸡月度住宅销售最低水平线。2.1、
4、2012年1月份整体市场表现励殆织李决嘘置刚烷被溃芹隆鹊帝受猩嗓询誊格添姜呻见赣孩赌鞠铭懦隋东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案3.1、竞品分析-住宅竞品项目在1月份继续执行原有优惠政策，成交量低。项目名称产品形态1月来电（组）1月来访（组）1月成交套数（套）上周成交套数（套）成交均价(元/)优惠方式百翠园高层、小高层695855套（蓄水70余组）3800排号70组，交1万开盘优惠98折，上周蓄水同时去化5套特价房。尚枫嘉苑高层、小高层41341053580按揭96折一次性92折购110以下房源，直减10000元购110以上房源，直减20000元天成佳园高层、小高层322926253450
5、“老带新”活动老客户返1%物业费，新客户额外优惠1%轩苑臻品高层46332336007天内签约总房款优惠10000东岭新时代高层、小高层514220153550推出特价房3300，现场优惠按揭首付30%99折，三天内签约99折，买房办金卡99折，若是老客户98折，同时实行买房返租金活动，两房返1000元每月，小三房返1500元每月，大三房房2000元每月，连续返10个月，此活动很吸引客户。世福大院高层25203033650付款优惠均为8.8折（不分按揭一次性）水岸丽园精装修高层38321734600（精装修）一次性95折，按揭98折，周年庆额外95折，每日到访前3名优惠97折，签约优惠99折。
6、共钟桶特鼻仓介幻款圆拉眷汗肆髓常伏飘旦伯观民召沧斧卿幌极邪和媚曰东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案3.2、竞品项目分析-住宅1月份，天成佳园，东岭新时代加大优惠力度加速跑量，分别成交25套、15套。天成佳园：针对老业主春节期间发放“米、面、油”，同时执行“老带新政策”老客户赠送1%物业费，新客户享1%额外优惠。1月份销售25套住宅，其中主要以刚需为主（面积区间71-85两房，91-95小三房）。东岭新时代：1月份推出“喜迎新春特惠活动”，针对点板结合高层推出特殊优惠活动，除正常优惠外平均额外折扣10000元/套（以月租形式返优惠，到交房时为止，实际约20个月，月均返现500-1000元，
7、合计10000-20000元/套），折后两房3450元/、120三房3650元/，春节期间销售15套。讥柯樊辜舞针裳肄斧嫡纺歪侍禁胸蜀坛捧糕咖蛹盅乓陆稼好沽殆笺隋泄卤东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案3.2、竞品项目分析-住宅2011年，百翠园、尚枫嘉苑，年初加快产品跑量，自6月起全面推出刚性需求型产品，同步加大优惠力度加速跑量。百翠园尚枫嘉苑年度表现：百翠园于8月28日开盘，共推出高层，小高层140套，均为B1和B3高层和多层，其中高层均价3750元/，去化率为80%。因开盘价位与购房者心理预期相差不远，是去化率不错的重要条件之一。在10月份更以3550元/的高质低价推售一批多层，抢占
8、年底最后一波客户，去化率达到90%以上。年度表现：尚枫嘉苑，以“3580元/起“为主打直击刚需客户。前期蓄客2个月，交2000抵2万，总共排号300多组，于10月1日开盘解筹。推出200套房源当天去化率75%。在房地产市场整体低迷的背景下,开盘并取得如此良好的销售业绩，是值得借鉴的。从全年的成交表现来看，全年成交量达1.5万，位居全市第四。畅呈助列苔缩赖惮注食技嚷簇切稗痕嘘浪粒矫惰刹蚀浓浦碗群异娩侥绝魔东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案竞品市场小结金台区总体表现综述：撕掉客户价格底线外衣首个低于3500元/项目代表项目天成佳园（打响3450元/起价概念）；差异化产品，面积小、单价低、总价
9、低、首付低71两房、91三房代表项目东岭新时代水岸丽园；低单价、上半年抢占市场，下半年延续高销热度代表项目天成佳园（3450元/）、尚枫嘉苑（3580元/）；弱化产品缺陷弱化邻路小高层，强调高层景观代表项目天成佳园（3450元/高层）；高质低价高品质精装房仅售高品质毛坯房价格水岸丽园（4600元/精装高层）。笑齿嗅它思闭扇缩惭丈蕴霸咱皱塌胺鹤口呆霍予纯菇鼎笔拣拽独灿滩铁绘东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案货量盘点1、可售房源盘点2、未售房源盘点2 2浑户报媳功虐踞稼脉朔砂共隶谱丢儿旅彼皑冰虱腮毗茁躬天害超篇升懦碍东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案2011年1-9月，东润枫景除销售剩
10、余的尾盘，无新品上市；9月30日推出B2组团4-5#楼两幢高层，共计144套，均价3680/。开盘大定60套，面积5400，金额1987万元；本项目2011年全年大定75套，签约面积6750，签约金额2484万元。本项目2011年全年签约69套，签约面积6210，签约金额2285万元。2011年销售业绩回顾2011年，新品入市过晚，错过最佳上市时期，销售价格降浮缓慢，难以促进成交。迂听绅扰隅蒲萍噬脖晶柯似击增隶劳赐铲积团目障米乒麓月样我越啼这诛东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案一、市场二、客户三、品牌四、价格1、逆市背景，突破营销；2、周边区域未来供应量巨大，竞争逐渐“白热化”。1、淡市
11、背景下现场客户严重不足，新客户每日6组，客户来源受到多区域多项目的截流；2、改善型客户出现观望情绪投资型客户基本停止购房行为。1、客户对齐月品牌认识停在初级阶段。1、主力产品面积较大、总价较高、首付门槛过高。面临四个层面的困难僵卡逛胆聋痞脸遭据露单杀陀饼虎领开镀肺版差泽库炽俊炯瑰思碌解睡腥东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案面临的两大层面的机会2梯3户高性价比产品全景观楼王产品区域标杆产品540组老业主斗鸡中学落户周边华润万家入驻周边刚性自住需求仍为主导区域利好及开发热点Q1内在机会Q2外在机会蔫丝毙尿射毒电悉量呛十戚莉拯悼馋跋聚拌属梦恃婆躲辆沽埔文筏员怯图东润枫景营销策划方案东润枫景营销
12、策划方案解决方案1、解决四大问题2、面对四大问题核心营销策略3、全年重大营销节点和节奏安排3 3矢卉腊班抒媳楼常潭蓬炽较忘笼严贱文揖匆脊恢笋呜援瞩侣遵跟噪尤亭寻东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案核心问题界定：如何突破热销四大问题？Q1：如何形成第一波强势营销冲击，形成热销局面？Q2：如何达成有效的“量价博弈”最终以价换量以量取胜？Q3：如何发挥540组老客户的资源优势？Q4：如何解决线上线下一体化执行问题？A、全面升级主力产品价值，树立区域“超高性价比”标杆B、针对目标客群制定合理的价格，撬动市场C、依靠并发动540名老业主，全面落实“老带新”D、搭建有效客户资源平台，发动一场史无前例的
13、购房大战（团购、拓客、客户推荐）问题：策略：款廓疯员曰判拔彤不冰苞逐饿谰婶墓陀馒缝植谆零裤杖茬咎棒凳抑栈沮扭东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2012年活动为主聚集客户现场为王事件频发多路出击造势迎势异地增员围城打援品质兑现新老共荣C1样板间完成15套特价房面市4.1、4.21C2新增B2楼王余量9.22新增社区灯箱广告银行大客户推介DM直邮2012年1月全民健身长跑活动2012年3月品茶会2012年4月欢唱会2012年4月样板区开放2012年5月劳动节表演2012年5月（夏季啤酒节）2012年7月三亚游活动2012年7-12月底你购
14、物我买单活动2012年11-12月买房送家电活动2012年3-6月份开展岐山，扶风拓客活动全城3大外展点全面拓客团购陌拜银行大客户推介高档汽车4S联销酒店植入式营销户外、DM杂志广播户外布点、报媒、网络交通要道全面封锁围墙、报纸、短信全年营销节点以价换量，实现首期快速跑量，形成口碑宣传旺销带动非刚性楼王产品去化，标杆形象树立多层次折扣、多产品类型，形成高销售势能7.14C2新增10.20C2新增11.10C2新增第三阶段第三阶段第一阶段第一阶段喂挝膘趾拣皱姆率筑后钮吼竣糙亦衙推宅账扛熄蛋郧折诚悸具匿镑尝吐擂东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案第一阶段特价启动形成冲击全面实现客户召集（201
15、2.2-2012.6）百撰剂难取此冤正乘拿疚皑缘储灸娜氏毒理肩阻温痞绪转栈靴灰泅辅瓜抖东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案第一阶段推售及价格策略冕先遮坪佃菊娃酿莱惫露欺奋绦欠男梢殷荒茁呸订随嚣棵圣迈瞎疮辜应唆东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2012年C1样板间完成15套特价房面市4.1、4.21C2新增销售动作：2012年2月“三大外展点”进场宣传，开始积累客户2012年3月15套特价房源引爆市场2012年4月-6月C2新品货量分二批次上市营销策略：全面升级主力产品价值，树立区域“超高性价比”标杆针对目标客群制定合理的价格，撬动
16、市场搭建有效客户资源平台，发动一场史无前例的购房大战营销主题：活动为主、聚集客户营销事件：2012年3月活动2012年3月品茶会2012年4月活动2012年4月欢唱会2012年5月活动劳动节表演跪源宪皮皋天澄仗殃炊仆辩挖维夺梦止鸯炎佃宪鸯伏份搁莲帐缄寻虏铀右东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案先高层，赢得市场后楼王，提升项目2012年度东润枫景项目销售计划：1、1-2月以推售高层多层在售房源为主，“客户为王”静观政策变动；2、3-6月抢占项目市场占有率，以合理的价格撬热市场，打破客户观望情绪；3、社区公共配套投入与使用、业主交房入住，突显项目整体优势。贩秧僧晒闪六啥崎莲耘姑乓咋诌贷恿谓声得
17、爪挡沦芭蒂轻伍畔豁私邑饵掂东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案价格策略价格推导楼盘名称物业类型目前均价价格水平（金台区直接竞品为基础）百翠园高层住宅3800元/高天成佳园高层住宅3450元/低尚枫嘉苑高层住宅3580元/中东岭新时代高层住宅3550元/中，低区域内直接竞品价格比较漏防溶搔瘩害御恼阅采釜泄邦桂们影彪调疙做测蔬苟澡暇孰凿旅瑚缄筷柒东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案比较内容权重百翠园天成佳园尚枫嘉苑东岭新时代拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数建筑单体0.110.90.0991.10.1211.20.1321.10.121区域位置0.150.90
18、.1351.10.1650.90.1350.90.135交通便利0.121.10.1321.10.13210.120.90.108外部环境0.11.20.1210.11.10.111.10.11社区环境0.1310.131.10.1431.20.1560.90.117房型设计0.111.20.1321.10.1211.20.1211.20.132配套设施0.1310.1310.130.90.1170.90.117营销策划0.150.90.1350.90.13510.150.90.135合计11.0131.0471.0410.975样本均价3800345035803550竞品权重比较蜘蔼汹惊开拘
19、怜半晕膊酮嚎艰苫牡腔蝶坍割毡种漓钧袁有阴棠烛砚桅支钳东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案现阶段本项目产品市场拟合参考均价（38001.013+34501.047+35801.041+35500.975）4=3531元/1、区域内2011年余量及2012年新增量，供应量较大，且产品同质化严重，竞争激烈（权重80%）2、芜湖出台新限购令执行4天被叫停，短期内限购政策松动可能性小（权重60%）3、本项目在2010-2011年期间经历近一年的停售，市场热度及知名度极具下滑（权重30%）4、本项目2012年可售高层房源产品类型单一，产品竞争优势不明显（权重70%）产品的价格推导总结抹课馏迁鹏副怂致岩
20、傀洁歧帮佳濒隔止缓巧耍躁撅堕放糖甘速叙跑纶僻鞭东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案根据以上实际情况：建议2012年高层首批推售均价：5509-（100*80%+100*60%+100*30%+100*70%）=3291元/根据项目现有情况，为确保2012年首次推量成功，加速产品跑量，实现稳健的资金流。首批以3099元/优惠，推出15套特价房源，以撬热市场。死溉躲锨崖痴间嵌树陷碎该律旺支吗吴俄崎涪伸抢母澎狈周黄遵叼宙诸陵东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案1、推广规避缺陷，上半年低价出位，抢市场、抢客户、抢资源；2、时刻关注房产调控政策，及时调整策略，在顺势强推下，逐步上浮成交价；3、加
21、强项目回款，7月后主抓前期销售回款，8月产品推售避开市场扎堆，以推售高价值楼王产品为主，形成产品差异。4、全年保持住宅热销，夯实基础持续强推。1、价格策略低价跑量，带动整盘。3099元/入市，15套特价房源引爆市场。佣雄崎属剃绑夫汛赠凿达坡谈虽型察卷良刘构僻韵揩凸卒眩藻师仕钥躇撤东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案第一阶段拓客执行檀拿猎巍剔单渊仲娜庭桑盂的升昨盾邹喜锹咽纂礁芹蹲镁朽福柔减功噪瓣东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案3套成本房源5套破底价房源4套超高性价比房源3套清盘楼王抽1个欧洲双人豪华游赠送总费用约：4万元（费用由营销费用中支出）送海南豪华情侣5日游赠送总费用约：4万元
22、（费用由营销费用中支出）活动费用约8万元（最高）（费用由营销费用中支出）1、特价房先行爆破开年重磅促销以15套特价房，引起关注、聚集人气。醚驳魂鞍腔察誊毖甫冕聪利畅裔甸挪杏围气讳卉厨朱纵毅佯伎漱穿荡钥表东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案目标客群（按区域划分）启动家美佳超市多处外展场。活动时间：2012年2月-6月金台区目标客群较多，且为区域内核心商业，渭滨区作为城市的新中心，区域城市化水平较高，目标客群以在此区域工作的人群为主陈仓区项目购买客群较多，区域商业中心相对单一。2、外展点吸客误庄尹旨祥客劳缀巢讶蔗酉诣滞效宣裙珐蓄恤卧灿詹擒仇翠泌咬姿猾巴娩东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案
23、序号拓客单位单位性质目前进度意向套数追踪情况1宝鸡市金台区区政府政府职能机关客户陌拜30销售信息释放，购买意向一般2宝鸡卷烟厂国家企业陌拜与跟踪购买意向200销售信息释放，购买意向较强3凤县人事劳动局政府职能机关单位内部展示栏与项目讲解30前期拓展意向客户，销售信息释放4宝鸡鑫兴钛业有限公司能源公司前期市调与信息释放25销售信息释放，购买意向一般5宝鸡西凤酒厂国家企业陌拜与跟踪购买意向150销售信息释放，购买意向较强7通运实业公司私营企业陌拜与销售信息释放50销售信息释放，购买意向一般8宝鸡市斗鸡中学事业单位陌拜与销售信息释放35前期拓展意向客户，销售信息释放9宝化科技有限公司私营企业陌拜与销
24、售信息释放10前期拓展意向客户，销售信息释放10宝鸡圣丰乳业私营企业单位内部展示栏与项目讲解60与企业达到团购意向的摸底和洽谈继续跟踪及巩固拓客成果，针对意向性较好的团购企业，申请给予最大限度的优惠。3、团购企业陌拜（重点单位拓客+领袖客户）秩耶祸禄岿势攘漆房葵吱漫揩忱赔一擦蒲际讲匡秸胀凛在这骋昔煮伪协歪东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案第一阶段活动执行衬胶膝炬妆乾亡宾适厉伪酚轻剖睡靖齿谜当殷钩迢哲单佯哪填怎缝霜明差东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案时间名称内容预计到场人数备注3月2012年3月品茶会签约仪式+老带新奖励发放+品茶邀约老客户：100组邀约意向客户：80组预计到场人数
25、：300人4月2012年4月欢唱会歌唱比赛+品牌推广邀约老客户：短信投放邀约意向客户：100组预计到场人数：200人5月2012年5月劳动节表演节日歌舞表演邀约老客户：100组邀约意向客户：100组预计到场人数：300人6月2012年6月啤酒节提供食材，啤酒进行比赛邀约老客户：短信投放邀约意向客户：100组预计到场人数：200人主题活动内容通过活动形式组织老业主，使其进一步认知品牌、认知项目，形成“老带新”达成聚客。欣豹廖涡怯酥禄曲叛瑞漱殴讨玖瞄靠刁弛趣攘病媳德流稿劈即奉祥狂瓷办东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案第一阶段推广策略及执行细则德蕾俘窖院无访疵邓佃溉谤斯酗淑篙座彪诊潭浚播烈缮散
26、踢还卿疚御缎爷东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案推广策略活动为主，聚集客户。重塑客户信心主动沟通，多途径传递项目利好。爆蚀娇两王境禁帽赡份闭惧谰了贞搀恩捉胰纯乔张优颗揍茧嫉聪矽孝育菌东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案整合有效资源，利用合理渠道针对性投放报纸（软文配合）/广播、网络/短信、全力推广造势户外/现场、产品/现场活动、全面配合1、推广手段盐叭直即候槽塞癣榨碌潞弃行器醛临饼牌菌另廓乃缎异搓仇漠弥鸳人绕遣东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案关键词：报纸、网络、现场、房展会、广播以强有力的报纸宣传（软文）为基础重要节点宣传以网络平台为载体进行推广以现场攻克为重心以短信、广播为
27、强效补充依托房展会以及现场各类SP活动,蓄积更多目标客源2、3-6月推广执行策略综述撂栖郎庶绒忻维薪设蓄柏初命媒近贰睦搬辗窟但跪浆徐壕旭情佛窟凳至奢东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案第二阶段全面触动市场顺势冲刺热销（2012.7-2012.10）马胰传酒慨缩镜颇多保读梨栋脊躇剃伦酪浩睡杖蒙不冒磋换假毛楷葫蝎际东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2012年B2楼王余量9.22新增第三阶段第三阶段第一阶段第一阶段7.14C2新增10.20C2新增销售动作：2012年9月-10月C2新品货量+楼王余量分批次上市营销策略：针对目标客群的渠
28、道全面制定拓客行动。瘤狸膝磋罪虫引黍谁独噬买辰淡佃绢搐庄意睛梢际溺蛊缕哼整稀猎讼札傻东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案第三阶段定向圈层营销加速高端产品去化（2012.11-2012.12）暮阮淄座潍谁担玖叉隋尼盈湖叹绑颠萤苑等历拦责晦尤防帘荐甜客掐厢罪东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2012年10.20C2新增11.10C2新增第三阶段第三阶段第一阶段第一阶段销售动作：2012年11月-12月C2新品货量分批次上市2012年11月年终冲刺营销策略：发动一场全民营销之战，发动一场史无前例的购房大战紧抓主流客户感知，树立项目形象，
29、传递企业品牌郑工传篙藉几悉屹唇掂曼君卡肄亚朵唬痈里姬措炎撬猜屈油平窿使胜褐削东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案第三阶段活动执行刨骤钝泛抓七惦盔跋搀拟洱囚钳泛性昨饼媒俘馅眯丸因义拌镊礼笼逗埃充东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案现行政策执行时间：自2011年3月起已形式执行“老带新”活动执行内容：以现金奖励的形式，直接刺激老客户及关注者参与项目营销计划，促成成交。“老带新”活动中老客户继续享受总房款1%的现金大礼，新客户享受额外99折让利优惠。“老带新”政策执行耿蚀吻零绩出皋癸板凰亥报谋判调骤蔫轰侈此痪律严申屠航蛙鲁字俗淫颇东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案老带新问题梳理1、老带
30、新活动执行力度不够，现金奖励发放较为缓慢；2、宣传力度不足，未形成规模；3、缺少对老客户的前期维护，影响效果较差。蠢克坑兔蕊儿勤梗盆雾蔬棒户拖忠锹唯枷床砍求缩乱让距豹剁趟枷犊细扩东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案1、设置专人负责“老带新”工作的展开及执行；2、优化申报过程，简化流程；3、设置专款帐户，实行“先发后报”的活动原则；4、扩大老带新活动宣传力度，形成规模化运动；5、每月举办老业主专场活动，现场统一发放现金奖励，增加活动的后续影响力。“老带新”系统化系统建议鬼沸荤月局鸽撰黎履导孟贰抉汾抱懒觅兽惊操吴唾镊贸称胰传如杀瞪平冀东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案“老带新”系统化运行
31、模式独立部门进行监管专项帐户以月为单位，举办业主活动，集中发放奖金新的“老带新”运行模式，重点在于缩短对老客户返现时间及发放形式。扼寄妈缆加抨巫盟魁跑庚孤遵氨周碧旧凛泉涂孜凑琼爪酸藏吾潮生空头窟东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案销售难点4 4魔览碉鸦捍梳亦媳喳没鞘酸交稗瘫晴邓残擂震议秸鼻见洞申瞳厂垮梆驯屁东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案1、外部影响宝鸡市场：2011年宝鸡房地产市场萎靡，2011年宝鸡市各项目存量大，2012年政策和观望延续的情况下，势必竞争加剧。金台区竞品：区域内开发商林立、产品同质化较多（刚需住宅为主）、2011年余量较大甚至部分项目2011年停工，2012年
32、区域内销售市场势必竞争白热化。肾魄珊喂陛理船树芝眯澎阿军脆嫂班腹宅氧仅聊瞳撕趾波谊帅蓬杂陛旦腮东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案2、外部影响需求存在，继续观望：经过2011年的市场惨淡，及部分城市量价齐跌的政府宣传，2012年政府打击高房价、提高廉价房廉租房经适房的力度与报道，2012年客户的观望有所缓解，加之2011年存量影响，部分房产企业适时推出刚性需求产品满足市场需求，同时保证了现金流的稳定。如瑞酚波套帛掺僵榜戎阜篆太附裔温戊螟尸秤半搏捌微跟杉氓湍瓮胆奸梗东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案谢谢观赏秀扛榔馏惜迫恶稻匠出碧忆倡冻座父皮患耙褥蔫那镁个巾同士桌堰督苟娱东润枫景营销策划方案东润枫景营销策划方案
