住宅价格表的制作

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2、三、价格审核（重点）（重点）四、价格统计四、价格统计五、定价说明书五、定价说明书六、实例演示六、实例演示内内 容容 导导 航航赏锻此处悉谱脸矗弱京资淖俞剁辈画口您眨焙羚泳兄辐峙乡旗尾重侨幻柏住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！中原你给我卖高中原你给我卖高点价，可以不用点价，可以不用开盘当天就卖完开盘当天就卖完现在穷啊！现在穷啊！房子都买不起房子都买不起了！了！定价唔好太高或者太定价唔好太高或者太低，发展商同个客都低，发展商同个客都接受就得啦，快接受就得啦，快D D卖晒卖晒收钱收钱发展商客户代

3、理商缉烩驴谈众葫芍宙鸳疟唯蛰稻体狈苑苏绎基彬窝终值始查褐吧嫉递女三告住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！n快速、均衡、销售控制快速、均衡、销售控制n合理的价位合理的价位n定价方法取得发展商认同定价方法取得发展商认同目目 标标尉嗣猫写炬验桌祈姓宰毕体肘搬琼块呐辆侧未伦谓帜遵胳淄湖坠躯狸箔捎住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！一、定价目标一、定价目标二、价格制定二、价格制定 1、公式、公式 2

4、、取值、取值 3、步骤、步骤三、价格审核三、价格审核四、价格统计四、价格统计五、定价说明书五、定价说明书六、实例演示六、实例演示内内 容容 导导 航航唆闭挑湾闲帐批婪澡乙恍贫约妄瞎猛露发书钻酗庚祟确弟霖钒罕巾扇剁找住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 销售总额销售总额折前折前 综合折扣综合折扣 实收均价实收均价 = = 总建筑面积总建筑面积原原 理理注意：折前销售总额不能用均价总建筑面积 单价单价折后折后单价单价折前折前 = = 综合折扣综合折扣 单价单价折前折前 单位建筑面积单位建筑面积

5、综合折扣综合折扣 = = 总建筑面积总建筑面积摔龚双蔓斑栏蹬束嗜屎致负馆僳旷洪嫉银自曲冀帕哀宠舟貌践瘟悬靴里片住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！2种常用的方法种常用的方法方法一、水平系数方法一、水平系数 层差法层差法单价单价折后折后=总价总价建筑面积建筑面积 =（总价（总价不考虑赠送面积不考虑赠送面积+总价总价赠送面积赠送面积） 建筑面积建筑面积 =（单价（单价不考虑赠送面积不考虑赠送面积建筑面积建筑面积+单价单价赠送面积赠送面积赠送面积）赠送面积）建筑面积建筑面积 =试算价试算价（1+水

6、平系数）水平系数）层差层差 干扰干扰建筑面积建筑面积 +单价单价赠送面积赠送面积赠送面积赠送面积 建筑面积建筑面积修正基准与修正标准不统一，规律性不强修正基准与修正标准不统一，规律性不强 或或=单价单价已考虑赠送面积已考虑赠送面积（建筑面积（建筑面积+折算后的赠送面积）折算后的赠送面积）建筑面积建筑面积 =试算价试算价（1+水平系数）水平系数）层差层差 干扰干扰 （建筑面积（建筑面积+赠送面积赠送面积折算率折算率实用率）实用率） 建筑面积建筑面积莽题景璃逮炸懈艘并例首芥岔日屉喇瞅莱抢汗封算姥殆莎祟兆迈望仍乞娇住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随

7、时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！方法二、系数修正法方法二、系数修正法单价单价=均价均价综合系数综合系数 =均价均价（1+水平系数）水平系数）（1+垂直系数）垂直系数）（1+特殊系数）特殊系数）（1+增值系数）增值系数） =均价均价（1+水平系数）水平系数）（1+垂直系数）垂直系数）（1+特殊系数）特殊系数） （1+赠送面积赠送面积折算率折算率实用率实用率建筑面积）建筑面积）（推荐）（推荐）（推荐）（推荐）公式源自市场比较法；公式源自市场比较法；以均价为基准进行各影响因素逐一修正（因素相乘，非相加）；以均价为基准进行各影响因素逐一修正（因素相乘，非相加）；系数的规律性更强；

8、系数的规律性更强；通过综合系数，直观表现任意两个单位的价格差幅；通过综合系数，直观表现任意两个单位的价格差幅；注意：综合系数需进行平均值归1处理借鉴：市场比较法公式借鉴：市场比较法公式评估价格评估价格=参照物市场价格参照物市场价格交易情况修正系数交易情况修正系数交易日期修正系数交易日期修正系数 区域因素修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数个别因素修正系数 涧关苑萎香此腿巫太玛絮囊腊桐狐稻值煮蹬作别陶已虐凤产蜀趟其剁倪禹住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！参数释义参数释义n n均价均价 项

9、目要实现的均价。项目要实现的均价。n n水平系数水平系数 反映各户型在同一水平面（一般以中间楼层为准）的价值差异。包括户反映各户型在同一水平面（一般以中间楼层为准）的价值差异。包括户型、朝向、景观、噪声、畅销度五大因素；型、朝向、景观、噪声、畅销度五大因素；n n垂直系数垂直系数 层差层差反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘、反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘、噪声、虫害、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。噪声、虫害、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。n n特殊系数特殊系数 干扰干扰反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、

10、建筑物遮反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物遮挡等干扰、带挡等干扰、带4 4、8 8楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。n n增值系数增值系数反映赠送面积等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等反映赠送面积等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等（注：送装修的金额应以总装修款加到总房价中）。（注：送装修的金额应以总装修款加到总房价中）。n n赠送面积赠送面积不计容积率部分的水平投影面积。不计容积率部分的水平投影面积。n n折算率折算率反映赠送面积的可利用价值性。反映赠送面积的可利用价值性。n n实用率实用率等于

11、套内建筑面积等于套内建筑面积 建筑面积。建筑面积。请佐严斟童旋攒皆剔哉池秆姥纶啼叹铰篡虐串更查贤蔼骚氧贞埂翘目袄挨住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！一、定价目标一、定价目标二、价格制定二、价格制定 1、公式、公式 2、取值、取值 3、步骤、步骤三、价格审核三、价格审核四、价格统计四、价格统计五、定价说明书五、定价说明书六、实例演示六、实例演示内内 容容 导导 航航碧捉纹骗希淌蛔农氏寻阳唤症笋抵师脏侄呀面布携令隅徽瓦蚤睡夺炬蹄按住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料

12、任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！水平系数水平系数=各因素的价格差幅各因素的价格差幅 分值分值1010010100打分标准打分标准好好9-109-10分分较好较好7-87-8分分一般一般5-65-6分分较差较差3-43-4分分差差1-21-2分分水平系数修正项目水平系数修正项目一、一、平面设计平面设计1.11.1客厅尺寸布局客厅尺寸布局1.21.2餐厅尺寸布局餐厅尺寸布局1.31.3卧室尺寸布局卧室尺寸布局1.41.4厨房尺寸布局厨房尺寸布局1.51.5卫生间尺寸布局卫生间尺寸布局1.61.6户内过道合理性户内过道合理性1.71.7入户门私密性入户门私

13、密性1.81.8实用率实用率1.91.9户梯比户梯比二、二、景观视野景观视野2.12.1客餐厅客餐厅2.22.2主卧主卧2.32.3次卧次卧2.42.4厨卫厨卫三、三、朝向朝向( (日照日照 通风通风) )3.13.1客餐厅客餐厅3.23.2主卧主卧3.33.3次卧次卧3.43.4厨卫厨卫3.53.5电梯间采光通风电梯间采光通风四、四、噪声灰尘噪声灰尘4.14.1客餐厅客餐厅4.24.2主卧主卧4.34.3次卧次卧4.44.4厨卫厨卫4.5阳台入户花园阳台入户花园五、五、其他调整其他调整6.16.1户型面积调整户型面积调整6.26.2供求关系调整供求关系调整操作：操作：以中间的标准层作为打分基

14、准层；以中间的标准层作为打分基准层；10分制，分分制，分5个等级；个等级；项目组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分；项目组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分；各因素的价格差幅等于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅；各因素的价格差幅等于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅；好处：好处：10分制相对于分制相对于100分制更直观，简单；相对于直接取系数更客观；分制更直观，简单；相对于直接取系数更客观；只需调整各因素价格差幅，便可使水平系数合理化，无需再调分值；只需调整各因素价格差幅，便可使水平系数合理化，无需再调分值；方法一：直接取系数方法一：直接取系数水平系数水平系数方法二：各因

15、素的价格差幅方法二：各因素的价格差幅分值分值（推荐）（推荐）评价：系数取值和调整繁锁评价：系数取值和调整繁锁料稍拟霸砰粳纳旺拿踪屿菊但报孰大证交阉蛆布颈联卯讨修灸遁川榔束隅住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！四大水平因素重要性四大水平因素重要性景观景观户型户型朝向朝向噪声噪声普通住宅普通住宅一般公寓一般公寓高档住宅高档住宅擂睁沛乍雁诌畜喊气赎困谅卵础陀磐腿章挡苟嗜沮转霹锑梦冯塘缸隆腮浇住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资

16、料任你下载，资深操盘手随时交流！朝朝 向向南南北北东东西西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-20-1.5可上下浮动1%广东节能标准广东节能标准窗墙比窗墙比 东西东西0.3 北向北向 0.45 南向南向 0.5假设：同一户型的厅、房、厨卫为同一朝向段张挣泵倘逮田苛妆沪饱基特队投儒肠列矾钻涩翔虽赡釜笔屎含俘事托赏住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！水平系数各因素差幅取值参考水平系数各因素差幅取值参考打分项目打分项目取值范围取值范围考虑因素考虑因素一、一、平面设计平面设计0-21%0-21

17、%1.11.1客厅尺寸布局客厅尺寸布局0-4%0-4%开间、进深、位置的合理性；电视墙、沙发墙的利用性；开间、进深、位置的合理性；电视墙、沙发墙的利用性；1.21.2餐厅尺寸布局餐厅尺寸布局0-3%0-3%开间、进深、位置的合理性；开间、进深、位置的合理性；1.31.3卧室尺寸布局卧室尺寸布局0-3%0-3%开间、进深、位置的合理性；开间、进深、位置的合理性；1.41.4厨房尺寸布局厨房尺寸布局0-2%0-2%开间、进深、位置的合理性；开间、进深、位置的合理性；1.51.5卫生间尺寸布局卫生间尺寸布局0-3%0-3%开间、进深、位置的合理性；开间、进深、位置的合理性；1.61.6阳台入户花园阳

18、台入户花园0-1%0-1%开间、进深、位置的合理性；观景阳台与生活阳台设置的必要性开间、进深、位置的合理性；观景阳台与生活阳台设置的必要性1.71.7户内过道合理性户内过道合理性0-1%0-1%有没浪费现象有没浪费现象1.81.8入户门私密性入户门私密性0-3%0-3%是否能从电梯厅或公共走道看到客厅、餐厅、卧室、洗手间等是否能从电梯厅或公共走道看到客厅、餐厅、卧室、洗手间等1.91.9实用率实用率最大与最小实用率之差最大与最小实用率之差1.10户梯比户梯比0-1%0-1%二、二、景观视野景观视野看园林好看园林好15%15%、看园林中等、看园林中等10%10%、看园林一般、看园林一般5%5%，

19、无景观，无景观0 02.12.1客餐厅有观景阳台（客餐厅有观景阳台（50-60%50-60%）/ /无观景阳台（无观景阳台（30-40%30-40%）2.22.2主卧有观景阳台（主卧有观景阳台（30%30%）/ /无观景阳台（无观景阳台（20-25%20-25%）2.32.3次卧（次卧（15%15%）2.42.4厨卫（厨卫（5%5%）三、三、朝向朝向( (日照日照 通风通风) )单边户型一般比中间户型高单边户型一般比中间户型高1-2%1-2%3.13.1客餐厅（客餐厅（50%50%）3.23.2主卧（主卧（25%25%）3.33.3次卧（次卧（15%15%）3.43.4厨卫（厨卫（10%10%

20、）3.53.5电梯间采光通风电梯间采光通风0-1%0-1%四、四、噪声灰尘噪声灰尘0-10%0-10%需考虑是否采取了隔音措施需考虑是否采取了隔音措施4.14.1客餐厅客餐厅0-3%0-3%4.24.2主卧主卧0-3%0-3%4.34.3次卧次卧0-2%0-2%4.44.4厨卫厨卫0-0.5%0-0.5%4.54.5阳台入户花园阳台入户花园0-1%0-1%五、五、其他调整其他调整6.16.1户型面积调整户型面积调整0-2%0-2%小户型建造成本相对较高，可提高单价小户型建造成本相对较高，可提高单价6.26.2供求关系调整供求关系调整0-10%0-10%项目内部竞争；与其他项目现户型的竞争项目内

21、部竞争；与其他项目现户型的竞争辫旨晌宛中恭箱膝连值雹螟直旋振忿番钦敌晤赖兰垂婶陛况歧梗海继疏垣住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！沙漏矩形梯形倒梯形椭圆5种基本垂直系数模式种基本垂直系数模式问凤拾簇药啥谴尉枚限坑曝蚜袄鳞拽图泼柯弘怀油队孺押咋敲返迂袄堕斗住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！矩形模式的应用矩形模式的应用价格分布：价格直线（价格分布：价格直线（y=x+by=x+b）上升）上升,

22、 ,层差相同，各楼层单位价格适中；层差相同，各楼层单位价格适中；适用范围：景观视野较佳的单元。适用范围：景观视野较佳的单元。旗囊迈晾葱忘幅术芍由猿湿醚既阜履拄爪剥思挎邪寸很不代嗡悦肚柄牵大住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！矩形模式矩形模式-案例案例向小区，看水景，视野好价格分布：价格直线（价格分布：价格直线（y=x+by=x+b）上升）上升, ,层差相同，各楼层单位价格适中；层差相同，各楼层单位价格适中；适用范围：景观视野较佳的单元。适用范围：景观视野较佳的单元。职没辜假矾掐锑耐吹载渴砚述

23、柄动寅屯灵援氧豢呸策届站娩耶艘届删好沥住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！梯形模式的应用梯形模式的应用价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格；价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格；适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。低楼层无景观，价格不能高高层层无景观，视野差，价格不能高中层单位承担主要的价格压力甭敖召虞屹卑疚宙亨绝笛刃舟再昼搪腮撮旺颂刻嘲犁总两索什鸵托骄撕爽住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料

24、任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！梯形模式梯形模式-案例案例朝社区路，对面拟建厂房或住宅区，楼距较小价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格；价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格；适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。毁悍瑰泣竣鸡员绳欠瘪水匙霄莲囊述酉咎咯拼涡金眼券遁廷阶警尼驴皇埋住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！倒梯形模式的应用倒梯形模式的应用价格分布：拉高低层和高层价格，压低中层

25、单位价格；价格分布：拉高低层和高层价格，压低中层单位价格；适用范围：看园林，楼距小（应用时须降低高层系数，慎用）。适用范围：看园林，楼距小（应用时须降低高层系数，慎用）。低层看园林可拉高其价格中层景观一般，视野较窄，价格不能高高层无景观，楼距小，应压低其价格（此曲线不合理）余派敬准尊培了车煞掇搽松肛狈让维消哄钢级寂臻师臣垃耸矗搏转搁剁僳住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！倒梯形模式倒梯形模式-案例案例看小区园林，楼距小价格分布：拉高低层和高层价格，压低中层单位价格；价格分布：拉高低层和高层价

26、格，压低中层单位价格；适用范围：看园林，楼距小（应用时须降低高层系数，慎用）。适用范围：看园林，楼距小（应用时须降低高层系数，慎用）。酒度邪俏暑嘲细伟换镇陷平荡咒煞跃蚕律麓健备窖貌靖栈薄呢插羊毁阁疑住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！椭圆模式的应用椭圆模式的应用价格分布：拉高中高层价格价格分布：拉高中高层价格, ,降低中低层价格降低中低层价格, ,低层和高层价格适中；低层和高层价格适中；适用范围：向小区外适用范围：向小区外, ,地面只有小面积园林地面只有小面积园林, ,外围景观差外围景观差,

27、 ,但视野开阔。但视野开阔。低层看小面积园林，起价可适中中低层无景观视野差，价格不宜高中高层视野好价格开始攀升高层视野好，但无景观，价格不宜太高辞油访哀争竭吟袭面盐丝扮影酮接舱司筛盾搐篡陌似恭建簧源针慨洽撒唐住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！椭圆模式椭圆模式-案例案例朝龙观路，楼下商业街广场，对面为5-8层汽车维修厂、医院价格分布：拉高中高层价格价格分布：拉高中高层价格, ,降低中低层价格降低中低层价格, ,低层和高层价格适中；低层和高层价格适中；适用范围：向小区外适用范围：向小区外, ,

28、地面只有小面积园林地面只有小面积园林, ,外围景观差外围景观差, ,但视野开阔。但视野开阔。噪唇峡泰狰岩鸡样毅下铬刑梨茸枣邪丽柔播沦迄仓卧灵崩拖承浮综婴汰洞住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！沙漏模式的应用沙漏模式的应用价格分布：拉高中低层价格价格分布：拉高中低层价格, ,压低中高层价格压低中高层价格, ,低层和高层价格适中；低层和高层价格适中；适用范围：向园林适用范围：向园林, ,楼距适中。楼距适中。低层看小面积园林，起价可适中中低层看园林价格可拔高些中高层景观较差，视野一般应压低其价格高

29、层视野采光较好，价格可适度拉高雨滓阂醉呻睛叙参脏喂很释抉遥暴链荧祸菱徐辞蝎洋籽博殆堤蹈迪非竖杏住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！沙漏模式沙漏模式-案例案例小区中间，看园林，被楼包围，距离适中价格分布：拉高中低层价格价格分布：拉高中低层价格, ,压低中高层价格压低中高层价格, ,低层和高层价格适中；低层和高层价格适中；适用范围：向园林适用范围：向园林, ,楼距适中。楼距适中。颠蹬颅翼共虾逊腆硷咆准蝉素倘妒邮向联坤荐馒忽贴锋帧挑亲疙嵌蓑浪呻住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万

30、份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！特殊系数特殊系数考虑因素：考虑因素：影响垂直方向局部价值突变的因素影响垂直方向局部价值突变的因素干扰干扰：机房噪声、建筑物遮挡、车库入口、平台影响、景观视野突变层；：机房噪声、建筑物遮挡、车库入口、平台影响、景观视野突变层；风水风水：带：带3、4、6、7、8、9的楼层；的楼层；奇偶层差异：奇偶层差异：非赠送面积的奇偶层差异；非赠送面积的奇偶层差异；其他其他：如复式的尊贵感、共享空中花园等。：如复式的尊贵感、共享空中花园等。心赞矿讹诽丽河湖株杰钒岔峡汲幂抄媒站悬拙粘撼蚜艳提利丁晦缉姚泣居住宅价格表的制作住宅价格

31、表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！增值系数（折算率）增值系数（折算率）考虑因素：考虑因素：将赠送的面积换算成统一价格口径将赠送的面积换算成统一价格口径凸窗：凸窗：真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能区的面积比率、必要性；真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能区的面积比率、必要性；阳台：阳台：室外、室内、景观、必要性、私密性；室外、室内、景观、必要性、私密性；露台：露台：景观、朝向、噪声、必要性、私密性；景观、朝向、噪声、必要性、私密性；入户花园：入户花园：景观、朝向、噪声、必要性、私密性、封闭的可能性；景观、朝向、噪声、必要性

32、、私密性、封闭的可能性；隐形衣橱：隐形衣橱：占所在功能区的面积比率、必要性；占所在功能区的面积比率、必要性；夹层：夹层：高度、采光通风、景观视野、布局合理性。高度、采光通风、景观视野、布局合理性。增值系数增值系数=赠送面积赠送面积折算率折算率实用率实用率建筑面积）建筑面积） 单位成本单位成本 单位建安成本单位建安成本（1+30%） 保底折算率保底折算率= = 均价均价 均价均价 参数释义： 单位建安成本取值参考（多层1100、小高层1600、高层2100）考利曲饵晓恕则炙棉秒公治被板戴宵唁姓阵查纳侗己问慈泅迷脊鉴站帐因住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资

33、深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！R综合综合=（R一次性一次性P一次性一次性+R按揭按揭P按揭按揭）（R关系关系P关系关系+1-P关系关系）（R前期前期P前期前期+1-P前期前期） =（0.9615%+0.9885%) (0.9910%+1-10%) (0.9740%+1-40%) =0.9770.9990.988 0.9643 =0.964( (取整到小数点后取整到小数点后3 3位位) )综合折扣综合折扣付款方式及优惠付款方式及优惠(实例实例)：一次性付款：一次性付款：96折折(R一次性一次性），假设占），假设占15%（P一次性一次性）银行按揭：银行按揭：98折

34、（折（R按揭按揭），假设占），假设占85%（P按揭按揭）关系户：额外关系户：额外99折（折（R关系关系），假设占），假设占10%（P关系关系）销售前期：额外销售前期：额外97折（折（R前期前期），假定销售率为），假定销售率为40%（P前期前期）注：销售中后期促销优惠也应考虑进去注：销售中后期促销优惠也应考虑进去稿恫睬呢倾混针剁胖肉津眉涝哈砧效墙重粗裤誉缄合家尾夏携帕跪蜗兑曙住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！一、定价目标一、定价目标二、价格制定二、价格制定 1、公式、公式 2、取值、取值 3

35、、步骤、步骤三、价格审核三、价格审核四、价格统计四、价格统计五、定价说明书五、定价说明书六、实例演示六、实例演示内内 容容 导导 航航具袍山好癌吃伯噎爹侵玄淡阻帛真甭悔详还迭寂暑水长讯乳词柯那深邯篮住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！步步 骤骤水平系数水平系数垂直系数垂直系数增值系数增值系数特殊系数特殊系数综合系数综合系数折后单价表折后单价表折后价格表折后价格表折前价格表折前价格表折后单价分析折后单价分析折后总价分析折后总价分析价格统计表价格统计表销售统计表销售统计表折后单价折后单价= =均

36、价均价综合系数综合系数折后总价折后总价= =折后单价折后单价建筑面积建筑面积折前总价折前总价= =折后总价折后总价综合折扣系数综合折扣系数模灶庆擎啦睁桶匣科绞抢牙指抡拆忙冶脉呸阮漠象凿结逃掐密罕分依荆苏住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！一、定价目标一、定价目标二、价格制定二、价格制定 1、公式、公式 2、取值、取值 3、步骤、步骤三、价格审核三、价格审核四、价格统计四、价格统计五、定价说明书五、定价说明书六、实例演示六、实例演示内内 容容 导导 航航叉禾晶洋匈菏骄榴挞间倒桂干候山檀峙矽于髓

37、垮盅氟暗珠炊吴惦萌棍悬剐住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！推售控制推售控制目标目标中期中期产品质素产品质素后期后期自住自住景观型客户景观型客户价格敏感度低价格敏感度低产品质素产品质素前期：价格标杆前期：价格标杆自住为主自住为主完全享受型客户完全享受型客户完全不考虑价格完全不考虑价格，抢到就行，抢到就行产品质素产品质素中期中期产品质素产品质素前期：前期：产品质素产品质素后期后期自住自住中高享受型中高享受型价格敏感度价格敏感度产品质素产品质素前期：低价入市，火爆，前期：低价入市，火爆，快速回笼

38、资金快速回笼资金投资为主投资为主追求空间型客户追求空间型客户价格敏感度高价格敏感度高产品质素产品质素中期中期投资、自住投资、自住空间与高度并重型空间与高度并重型价格敏感度中高价格敏感度中高产品质素产品质素前期：通常的滞销单位前期：通常的滞销单位自住为主自住为主视野空气享受型客户视野空气享受型客户价格敏感度中等价格敏感度中等产品质素产品质素祭命匈潞泡处帛风傈炉听页邵貌绞谩惶饶麓樟攀均炉问冰滤滋尘眉疾春诈住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！面积面积: :n n各单位的建筑面积、套内建筑面积各单位

39、的建筑面积、套内建筑面积n n各栋建筑面积、套内建筑面积各栋建筑面积、套内建筑面积n n总建筑面积、总套内建筑面积总建筑面积、总套内建筑面积n n方法方法: : 项目组及售楼代表核对各单位面积；项目组及售楼代表核对各单位面积； 分栋汇总，将查丈报告分栋汇总面积和总面积标注在旁边核对分栋汇总，将查丈报告分栋汇总面积和总面积标注在旁边核对. .价格价格: :n n检查单元格引用是否正确（特别是奇偶层面积）检查单元格引用是否正确（特别是奇偶层面积）; ;n n用函数用函数SUMSUM求和时求和时, ,要注意不要把不应求和的隐藏单元格计算在内要注意不要把不应求和的隐藏单元格计算在内; ;n n乘除时是

40、否用函数乘除时是否用函数ROUNDROUND进行四舍五入。进行四舍五入。准确性审核准确性审核价格审核价格审核拥馆沿甥扶辛柒摈逛圭兹谷钨礁萧琶轿豫亨吮祈拂静险佯禾货沂猪臃鼓都住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！将标准层综合系数标于平面图上将标准层综合系数标于平面图上价格审核价格审核合理性合理性综合综合系数系数1009782839391957684耽牧袭咯痹西蜀网凰绦姿甘父芹菏贮疹斥凤奄勇燎凌晌岩笔墓绒效翟脐凶住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随

41、时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！价格审核价格审核合理性合理性单价单价各单元排序是否合理？各单元排序是否合理？同一单元不同楼层价差是否合理？同一单元不同楼层价差是否合理？是否有因误操作造成的明显错误？（曲线突变）是否有因误操作造成的明显错误？（曲线突变）有利于售楼员掌握价格规律，便于引导客户。有利于售楼员掌握价格规律，便于引导客户。注：若有竞争对手价格，可加入比较均价均价5000小区内外价格屏障小区内外价格屏障景躲瓢驳尹讹杏上揖怔姿采芝哮呐弹呛袜毯昨濒舶冀霖裔怕膀鹏虫托凯宋住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份

42、专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！价格审核价格审核合理性合理性单价单价12365748均价均价5000小区内外价格屏障小区内外价格屏障均价排序是否合理均价排序是否合理?均价差额是否合理均价差额是否合理?与对手相比价格是否有竞争力与对手相比价格是否有竞争力?各单元最低最高价是否合理各单元最低最高价是否合理?各单元最低最高价差额是否合理各单元最低最高价差额是否合理?竞争性单元差额是否合理竞争性单元差额是否合理?与对手相比价格是否有竞争力与对手相比价格是否有竞争力?了解各户型单价区间的数量分布了解各户型单价区间的数量分布为制定推售方案提供依据为制定推售方案提供依据均价均价5000小区内外价格屏障

43、小区内外价格屏障9均价5000庆纂韦褪泉容膘疤醛湘恳锣干荧碳鲍硼衍响屉腺讶墅取策胀拽乏浇壤弟途住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！价格审核价格审核合理性合理性总价总价各单元排序是否合理？各单元排序是否合理？同一单元不同楼层价差是否合理？同一单元不同楼层价差是否合理？是否有因误操作造成的明显错误？（曲线突变）是否有因误操作造成的明显错误？（曲线突变）有利于售楼员掌握价格规律，便于引导客户。有利于售楼员掌握价格规律，便于引导客户。注：若有竞争对手价格，可加入比较注：若有竞争对手价格，可加入比较选

44、乖宵腺饯元丽崔瘸诧验垫婉躯磐捧坟季搀萧御秉账貌嫂硬柴扫倚轩匡柴住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！价格审核价格审核合理性合理性总价总价小屏障小屏障:小区内外3房97-10212345678无屏障无屏障:水景3房与园林3+1102 110小屏障小屏障:园林2+1与路边3房78 97大屏障大屏障:园林2+1与路边2房78 659各户型的总价排序是否合理各户型的总价排序是否合理?各户型的最低最高总价及差额是否合理各户型的最低最高总价及差额是否合理?各户型间的竞争度设计是否合理各户型间的竞争度设计是

45、否合理?与竞争对手同类产品是否有竞争力与竞争对手同类产品是否有竞争力?投资性物业的租金能否大于月供投资性物业的租金能否大于月供?蚕创帜遂傀朱摔案恤播菊刺书煌纺僧已景移贬篆逮磁窘幻墓轻窒据懦车取住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！10栋北面10栋南面6栋北面5栋北面 1栋北面6栋南面 5栋南面 1栋南面总价位置销售分阶段模拟图销售分阶段模拟图销售前期销售中期销售后期合理性合理性总价总价(推售控制推售控制)阶余刀曾井许浅秀砒旨潞呈釉滑芳遁冀忠窥挽吞湃杖璃焚凿雄师蒙县贞艇住宅价格表的制作住宅价格表

46、的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！一、定价目标一、定价目标二、价格制定二、价格制定 1、公式、公式 2、取值、取值 3、步骤、步骤三、价格审核三、价格审核四、价格统计四、价格统计五、定价说明书五、定价说明书六、实例演示六、实例演示内内 容容 导导 航航鹰满判肢街角间屎昆择赶凉狐撂捐制盟涩莽侍玄哟句藐忘蔫材计却苏惭妥住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！总体性统计总体性统计折前价格表统计折前价格表统计1 1栋栋2 2

47、栋栋合计合计 均价均价0.9640.964折后折后总面积（）总面积（） 4,270.23 4,270.23 5,089.07 5,089.07 9,359.30 9,359.30 折前销售总额（元）折前销售总额（元）22,773,000 22,773,000 26,681,000 26,681,000 49,454,000 49,454,000 47,673,656 47,673,656 折前销售均价（元）折前销售均价（元）5,333 5,333 5,243 5,243 5,284 5,284 5,094 5,094 1 1栋栋2 2栋栋合计合计 均价均价0.9640.964折后折后平层面积（

48、）平层面积（） 3,873.67 3,873.67 4,717.77 4,717.77 8,591.44 8,591.44 平层折前总额（元）平层折前总额（元）2021600020216000243540002435400044,570,000 44,570,000 42,965,480 42,965,480 平层平层折前均价（元）折前均价（元）5,219 5,219 5,162 5,162 5,188 5,188 5,001 5,001 1 1栋栋2 2栋栋合计合计 均价均价0.9640.964折后折后复式面积（）复式面积（） 396.56 396.56 371.30 371.30 767.

49、86 767.86 复式折前总额（元）复式折前总额（元）25570002557000232700023270004,884,000 4,884,000 4,708,176 4,708,176 复式折前均价（元）复式折前均价（元）6,448 6,448 6,267 6,267 6,361 6,361 6,132 6,132 折后价格表统计折后价格表统计1 1栋栋2 2栋栋合计合计 均价均价总面积（）总面积（） 4,270.23 4,270.23 5,089.07 5,089.07 9,359.30 9,359.30 折后销售总额（元）折后销售总额（元） 21,953,002 21,953,002

50、 25,720,176 25,720,176 47,673,177 47,673,177 折后销售均价（元）折后销售均价（元） 5,141 5,141 5,054 5,054 5,094 5,094 1 1栋栋2 2栋栋合计合计 均价均价平层面积（）平层面积（） 3,873.67 3,873.67 4,717.77 4,717.77 8,591.44 8,591.44 平层折后总额（元）平层折后总额（元） 19,488,476 19,488,476 23,476,628 23,476,628 42,965,104 42,965,104 平层平层折后均价（元）折后均价（元） 5,031 5,03

51、1 4,976 4,976 5,001 5,001 1 1栋栋2 2栋栋合计合计 均价均价复式面积（）复式面积（） 396.56 396.56 371.30 371.30 767.86 767.86 复式总额（元）复式总额（元） 2,464,525 2,464,525 2,243,548 2,243,548 4,708,073 4,708,073 复式均价（元）复式均价（元） 6,215 6,215 6,042 6,042 6,131 6,131 旧皑宵收抱钒估沧须历权呈忍乘仙毡术坯蜂务枫赖题奋图了执思秸驴拥钨住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手

52、随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！折前价格表分户型统计折前价格表分户型统计2 2房房2+12+13 3房房3+13+1合计合计套数（套）套数（套）11111111595910109191建筑面积（）建筑面积（） 713.96 713.96 854.39854.39 5,924.09 5,924.09 1099.00 1099.00 8591.448591.44折前销售额（元）折前销售额（元） 3,503,000 3,503,000 4,537,000 4,537,000 30,522,000 30,522,000 6,008,000 6,008,000 44,570,00

53、0 44,570,000 折后销售额（元）折后销售额（元） 3,376,892 3,376,892 4,373,668 4,373,668 29,423,208 29,423,208 5,791,712 5,791,712 42,965,480 42,965,480 折后套均总价折后套均总价( (元）元） 306,990 306,990 397,606 397,606 498,698 498,698 579,171 579,171 472,148 472,148 折后均价（元折后均价（元/ /) ) 4,730 4,730 5,119 5,119 4,967 4,967 5,270 5,270

54、 5,001 5,001 结构性统计结构性统计让项目组和售楼员掌握各房型的价格水平，便于口头报价和引导客户购房，让项目组和售楼员掌握各房型的价格水平，便于口头报价和引导客户购房，以及促销措施的制定。以及促销措施的制定。筋毡损咳颐驳颅竞例讽遗票岂洗绎辱莫苫脸墒蜘来如狈缓溪膘碟鸿软渤脾住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！一、定价目标一、定价目标二、价格制定二、价格制定 1、公式、公式 2、取值、取值 3、步骤、步骤三、价格审核三、价格审核四、价格统计四、价格统计五、定价说明书五、定价说明书六、实

55、例演示六、实例演示内内 容容 导导 航航腮责秤狭舅泊嵌杂眠唐共将捣暮精兰壕侨陷舜繁扣吉吓集才侠饺软甜币趾住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！定价说明书定价说明书一、公式及系数取值说明一、公式及系数取值说明1、公式、公式2、系数取值说明、系数取值说明（包括：水平、垂直、特殊、增值四大系数和综合折扣系数）（包括：水平、垂直、特殊、增值四大系数和综合折扣系数）二、价格统计二、价格统计1、整体性统计、整体性统计（折前和折后价格表的销售额、均价统计）（折前和折后价格表的销售额、均价统计）2、结构性统计

56、、结构性统计（折前价格表各房型的面积、套数、销售额、套平均总价、套平均单价）（折前价格表各房型的面积、套数、销售额、套平均总价、套平均单价）三、价格分析三、价格分析1、平层折后单价分析、平层折后单价分析（各单元综合系数示意平面图、各单元均价分布图、各单元单价区间示意图、各房型（各单元综合系数示意平面图、各单元均价分布图、各单元单价区间示意图、各房型单价区间的套数分布图，并进行合理性分析）单价区间的套数分布图，并进行合理性分析）2、平层折后总价分析、平层折后总价分析（各单元总价区间示意图、各房型总价区间的套数分布图，并进行合理性分析）（各单元总价区间示意图、各房型总价区间的套数分布图，并进行合理

57、性分析）3、与竞争对手进行价格竞争力分析、与竞争对手进行价格竞争力分析4、投资性物业的投资回报分析、投资性物业的投资回报分析四、附表四、附表附表附表1、水平系数打分表、水平系数打分表附表附表2、垂直系数打分表、垂直系数打分表 附表附表3、特殊系数打分表、特殊系数打分表附表附表4、增值系数打分表、增值系数打分表附表附表5、优惠方案、优惠方案附表附表6、A类客户意向购买房号表类客户意向购买房号表附表附表7、竞争对手价格、竞争对手价格筐盯田喝法婿痒精厢赊藉害嘲坯甸亩埃矾言晨涟滩遁井围欧铆梯仟哉祭磺住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专

58、业资料任你下载，资深操盘手随时交流！Exel应用应用统计函数统计函数nSUMSUM（）（） 求和求和nAVERGEAVERGE（）（） 平均值平均值 nCOUNTCOUNT（）（） 个数个数nCOUNTIFCOUNTIF（）（）满足某条件的个数满足某条件的个数nMAXMAX（）（） 最大值最大值nMINMIN（）（） 最小值最小值数字函数数字函数nROUNDROUND（）（） 四舍五入四舍五入nINTINT（）（） 取整取整操作操作n拆分窗口拆分窗口n冻结窗口冻结窗口n隐藏、取消隐藏隐藏、取消隐藏n单元格的引用：单元格的引用：A2A2、$A$2$A$2、$A2$A2、A$2A$2的区别的区别n选择性粘贴：粘贴链接选择性粘贴：粘贴链接实例演示实例演示粗没势原住敬狮两凸陌索妹戳秒诀裳陛矩本成倦持褒旗躲酋糊懦铂肪袁夕住宅价格表的制作住宅价格表的制作地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！The end !曝禹痛欢染赴皑铀吓鼎购腕荚清梢矮揖戎驮涝辖杀照尚诽硒斗督尧谋稍权住宅价格表的制作住宅价格表的制作