第五章土地财产法概述

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1、土土 地地 法法 学学 法学院教学课程法学院教学课程第五章第五章 土地财产法概述土地财产法概述第一节 土地产权概述第二节 国家土地所有权与集体土地所有权第三节 土地用益物权第四节 土地使用权 本章主要内容：本章主要内容：【教学目的和要求教学目的和要求】掌握我国土地所有权与使用权的基本构成，土地财产权利体系，理掌握我国土地所有权与使用权的基本构成，土地财产权利体系，理解土地用益物权的类别及特点。解土地用益物权的类别及特点。【教学重点及难点教学重点及难点】我国土地所有权与使用权制度的基本构成，基地使用权与邻地利用我国土地所有权与使用权制度的基本构成，基地使用权与邻地利用权的特点。权的特点。【教学方

2、法教学方法】以课堂讲授为主，辅之以适量讨论和课后阅读以课堂讲授为主，辅之以适量讨论和课后阅读。 第一节第一节 土地产权概述土地产权概述一、产权一、产权二、物权与债权二、物权与债权三、土地产权体系三、土地产权体系本节主要内容：本节主要内容：一、产权一、产权即财产权利或财产权即财产权利或财产权 财产：财产：民法通则民法通则第第8989条规定，财产包括条规定，财产包括不动产和动产不动产和动产; ; 不动产是指土地以及房屋林木等地上定着物（不动产是指土地以及房屋林木等地上定着物（担保法担保法第第9292条）条）; ; 动产是指不动产以外的物。动产是指不动产以外的物。特殊：特殊： 有国家将从属于或者附着

3、于自然不从产的动产因其用途而成为不动产，如耕有国家将从属于或者附着于自然不从产的动产因其用途而成为不动产，如耕作用的家畜、农具，出租房屋中的浴缸，嵌在墙壁内的保险柜等也算作不动产。作用的家畜、农具，出租房屋中的浴缸，嵌在墙壁内的保险柜等也算作不动产。二、物权与债权二、物权与债权财产法的基本组成财产法的基本组成 债权法债权法物权法物权法财产归属财产归属财产流转财产流转（一）物权（一）物权 权利主体在法律规定的范围内，直接支配一定的物，并排除他人干涉的民事权权利主体在法律规定的范围内，直接支配一定的物，并排除他人干涉的民事权利，如财产所有权、财产使用权等。利，如财产所有权、财产使用权等。问题：问题

4、： 如何理解如何理解“一物一权一物一权” ” ？ 是否可以存在是否可以存在“一物多权一物多权”？ 分析：分析：一物之上只能设立一个物权（错误）；一物之上只能设立一个物权（错误）； 一物之上只能设定一个所有权，不得设立两个以上内容相冲突的物权一物之上只能设定一个所有权，不得设立两个以上内容相冲突的物权 “ “一物不容二主一物不容二主” ” （正确）（正确）（二）债权（二）债权 按照按照合同的约定或者法律的规定合同的约定或者法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，特定当事人之间可以请求一定给付。特定当事人之间可以请求一定给付。债之权利称为债权，债

5、之义务称为债务。债之权利称为债权，债之义务称为债务。 （三）物权与债权的区别（三）物权与债权的区别权利性质：权利性质： 支配权支配权 请求权请求权主体构成：主体构成： 权利主体特定权利主体特定 权利义务主体权利义务主体 义务主体不特定义务主体不特定 均特定均特定权利发生：权利发生： 法定主义法定主义 任意主义任意主义效力范围：效力范围： 对世权对世权 对人权对人权物权物权债权债权（四）物权的优先效力（四）物权的优先效力1. 1. 物权相互之间的优先效力物权相互之间的优先效力对内效力对内效力2. 2. 物权优于债权的效力物权优于债权的效力: : 买卖不破租赁买卖不破租赁3. 3. 具有追及效力具

6、有追及效力三、土地产权体系三、土地产权体系以土地所有权为核心，派生出的权利束以土地所有权为核心，派生出的权利束土地土地产权产权权利权利束束自自物物权权国有土地所有权国有土地所有权集体土地所有权集体土地所有权他他物物权权用益物权用益物权担保物权担保物权相邻关系权相邻关系权第二节第二节 国家土地所有权与集体土地所有权国家土地所有权与集体土地所有权本节主要内容：本节主要内容：一、所有权与土地所有权一、所有权与土地所有权二、国家土地所有权二、国家土地所有权三、集体土地所有权三、集体土地所有权一、所有权与土地所有权一、所有权与土地所有权（一）所有权（一）所有权 1.1.概念和性质概念和性质 2.2.所有

7、权思想的历史变迁所有权思想的历史变迁 3.3.权能结构权能结构: : 占有、使用、收益、处分占有、使用、收益、处分（二）土地所有权（二）土地所有权 属于财产所有权的范畴，具有所有权的一般属性，是全部土地问题的核心。属于财产所有权的范畴，具有所有权的一般属性，是全部土地问题的核心。1.1.涵义涵义 在法律上，所谓土地所有权，往往包括两个层次：在法律上，所谓土地所有权，往往包括两个层次： 土地所有权法律制度土地所有权法律制度 土地所有权权利土地所有权权利（1 1）土地所有权法律制度）土地所有权法律制度 这种意义上的土地所有权是指不同类型的国家根据统治阶级的意志或者依照全这种意义上的土地所有权是指不

8、同类型的国家根据统治阶级的意志或者依照全体人民的意志规定的一定土地所有制关系的法律关系，土地所有权是土地所有制在体人民的意志规定的一定土地所有制关系的法律关系，土地所有权是土地所有制在法律上的反映。法律上的反映。 我国实行我国实行社会主义的土地公有所有权制度社会主义的土地公有所有权制度，是历史发展的必然结果。，是历史发展的必然结果。 土地所有权：土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和依照国家土地所有权：土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和依照国家法律规定作出处分，并排除他人干涉的权利。法律规定作出处分，并排除他人干涉的权利。 与一般财产权的区别：与一般财产权的区别：土地所有权制度直接

9、构成社会制度的一个重要组成部土地所有权制度直接构成社会制度的一个重要组成部分。分。民通民通7171条：条：“财产所有权是指所有人财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利和处分的权利”。（2 2）土地所有权权利）土地所有权权利2.2.权能结构权能结构占有权：占有权： 土地所有权主体对其土地土地所有权主体对其土地 的掌握和控制权利的掌握和控制权利使用权：使用权： 按照土地的性能和用途按照土地的性能和用途 进行事实上的利用的权利进行事实上的利用的权利 收益权：收益权： 基于行使土地所有权基于行使土地所有权 而取得的经济收入、利息的权利而

10、取得的经济收入、利息的权利 处分权：决定土地在法律上和事实上的命运的处分权：决定土地在法律上和事实上的命运的 权利，尤其是决定所有权的命运权利，尤其是决定所有权的命运不同权利可以分离不同权利可以分离 3.3.特征：特征： 主体特定性；主体特定性； 客体不可移动性客体不可移动性不动产性；不动产性； 所有权交易的限制性；所有权交易的限制性； 权属的稳定性；权属的稳定性；4.4.基本类型：基本类型： 国家所有国家所有 集体所有集体所有（三）国家土地所有权的范围（三）国家土地所有权的范围 土地管理法土地管理法第第8 8条：条：“城市市区的土地城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的属于国家所有。农

11、村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。” ” 主要不是农业用地，是工业、交主要不是农业用地，是工业、交通、文化、建筑用地及城市居民通、文化、建筑用地及城市居民用地用地 二、国家土地所有权二、国家土地所有权（一）取得（一）取得建国后的改造、没收等建国后的改造、没收等（二）国家土地所有权的特征：（二）国家土地所有权的特征： 主体单一性主体单一性 权能完全性和绝对性权能完全性和绝对性 权能可分离性权能可分离性 权利单向流入性权利单向流入性（四）国有土地所有权的行使与保护（四）国有土地所有权的行使与保护 1.1.行

12、使：行使： 国有土地虽然由国家享有其所有权，但一般情况下国有土地虽然由国家享有其所有权，但一般情况下并不由国家直接使用、经营并不由国家直接使用、经营，而是由国务院主管部门主管全国土地的统一管理工作，而是由国务院主管部门主管全国土地的统一管理工作，县级以上地方人民政府土地县级以上地方人民政府土地管理部门管理部门统一管理本行政区域内的土地，统一管理本行政区域内的土地， 交由国家机关、企事业单位、社会团体和公民个人合法使用。交由国家机关、企事业单位、社会团体和公民个人合法使用。2 2保护：任何组织或个人不得侵占、买卖保护：任何组织或个人不得侵占、买卖 或者以其他形式非法转让土地。或者以其他形式非法转

13、让土地。 非法转让、占用土地、破坏耕地、非法批地、非法侵占挪用征地非法转让、占用土地、破坏耕地、非法批地、非法侵占挪用征地补偿等必须承担相应的法律责任。（补偿等必须承担相应的法律责任。（宪法宪法、刑法刑法、土地土地管理法管理法等）等）三、集体土地所有权三、集体土地所有权（一）集体土地所有权制度的演变（一）集体土地所有权制度的演变 农村土地私有农村土地私有集体公有集体公有集体所有、家庭承包经营集体所有、家庭承包经营 （二）特征（二）特征主体多样性主体多样性三种三种权能不完全性权能不完全性权利单向流出性权利单向流出性（三）集体土地所有权的范围（三）集体土地所有权的范围 农村和城市郊区的土地，除由法

14、律规定属于国家所有的以外，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；属于农民集体所有； 宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。（四）集体土地所有权的行使与保护（四）集体土地所有权的行使与保护 乡（镇）农民群众集体所有的土地，其所有权由乡（镇）人民政府乡（镇）农民群众集体所有的土地，其所有权由乡（镇）人民政府代表全乡（镇）成员行使；村农民群众集体所有的土地，由村民委员会代表全乡（镇）成员行使；村农民群众集体所有的土地，由村民委员会代表行使；村内经济组织所有的，由该集体内的全体成员通过成员大会代表行使；村内经济组织所有的，

15、由该集体内的全体成员通过成员大会行使。行使。 发证保护发证保护第三节第三节 土地用益物权土地用益物权一、土地用益物权一、土地用益物权二、基地使用权二、基地使用权三、邻地利用权三、邻地利用权本节主要内容：本节主要内容：一、土地用益物权一、土地用益物权（一）含义（一）含义 占有、利用他人土地而使自己获得收益，以支配标的物占有、利用他人土地而使自己获得收益，以支配标的物土地的使土地的使用价值为内容的物权。用价值为内容的物权。 权利人虽然不拥有土地的所有权，但可以在一定限度内直接占有、权利人虽然不拥有土地的所有权，但可以在一定限度内直接占有、利用土地并获得一定的收益。利用土地并获得一定的收益。 （二）

16、与担保物权的区别（二）与担保物权的区别 担保物权指以支配标的物的担保物权指以支配标的物的交换价值为内容交换价值为内容的物权，如抵押权、质的物权，如抵押权、质权等。权等。 权利人虽然不拥有标的物的所有权，也不直接利用标的物，但在一权利人虽然不拥有标的物的所有权，也不直接利用标的物，但在一定条件下，权利人可以通过直接变卖标的物而获得利益。定条件下，权利人可以通过直接变卖标的物而获得利益。 （三）种类（三）种类 由于国情的差异，各国的用益物权制度并不统一。在我国现行法律制度中，由于国情的差异，各国的用益物权制度并不统一。在我国现行法律制度中， 可以认为有以下几种：可以认为有以下几种： 城镇国有土地使

17、用权城镇国有土地使用权 农地使用权农地使用权农村土地承包经营权农村土地承包经营权 宅基地使用权宅基地使用权 （水资源使用权）（水资源使用权）二、基地使用权二、基地使用权 以在他人土地上进行建筑并拥有建筑物或其他工作物为目的，而使用他人土地以在他人土地上进行建筑并拥有建筑物或其他工作物为目的，而使用他人土地的权利。的权利。（一）涵义（一）涵义（二）取得（二）取得期限内通过法定（或约定）取得期限内通过法定（或约定）取得需要需要 办理登记办理登记特别：特别： 我国没有对于时效取得方式进行规定我国没有对于时效取得方式进行规定（三）权利人的权利及义务（三）权利人的权利及义务 基地使用权人有权依法利用他人

18、土地进行建造或经营活动，基地使用权人有权依法利用他人土地进行建造或经营活动， 应该按照法律规定和合同约定的范围和使用方式来使用他人的土地，应该按照法律规定和合同约定的范围和使用方式来使用他人的土地，不得滥用土地使用权，不得改变使用方式；使用权人应该及时交纳土地不得滥用土地使用权，不得改变使用方式；使用权人应该及时交纳土地使用费。使用费。（四）基地使用权的消灭（四）基地使用权的消灭可以基于：可以基于： 抛弃、撤销、约定事由抛弃、撤销、约定事由 第三人因时效而取得（我国法律没有承认）的发生而消灭第三人因时效而取得（我国法律没有承认）的发生而消灭三、邻地利用权三、邻地利用权又称地役权，指为使用自己土

19、地而需要利用他人土地提供方便的权利。又称地役权，指为使用自己土地而需要利用他人土地提供方便的权利。（一）涵义（一）涵义产生原因：产生原因： 民法上的相邻关系民法上的相邻关系两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。发生的权利义务关系。（二）当事人的权利义务（二）当事人的权利义务权利权利: :表现为对他人土地的利用，如汲水、修渠、通表现为对他人土地的利用，如汲水、修渠、通道、排灌等。道、排灌等

20、。义务义务: :善意行使权利善意行使权利; ;妥善管理修建物妥善管理修建物1.1.需役地人需役地人2.2.供役地人供役地人权利：权利：不妨碍邻地利用权人行使权利的范围不妨碍邻地利用权人行使权利的范围内，可以行使与其相同的权利。内，可以行使与其相同的权利。义务：义务：容忍及不作为容忍及不作为（三）邻地使用权的消灭（三）邻地使用权的消灭可以基于：可以基于： 土地灭失；土地灭失； 法院宣告；法院宣告； 约定事由发生而消灭约定事由发生而消灭一、土地使用权的概念一、土地使用权的概念 二、土地使用权的特征二、土地使用权的特征三、土地使用权的种类三、土地使用权的种类四、我国现行土地使用权制度的评价四、我国现

21、行土地使用权制度的评价本节主要内容：本节主要内容：第四节第四节 土地使用权土地使用权 （一）涵义（一）涵义 土地使用权是指民事主体（组织或个人）在法律规定的范围土地使用权是指民事主体（组织或个人）在法律规定的范围内依法或依约定对国有或集体所有土地占有、使用、收益的权利。内依法或依约定对国有或集体所有土地占有、使用、收益的权利。 一、概念一、概念 在我国，尽管在我国，尽管民法通则民法通则、土地管理法土地管理法、城市房地产管理法城市房地产管理法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例均频繁使用均频繁使用“土地使用权土地使用权”一词，一词，但关于但关于“土地使用权土

22、地使用权”的确切概念，立法上并未予以明确界定的确切概念，立法上并未予以明确界定是一学术概念。是一学术概念。（二）理解（二）理解 强调：强调：我国的土地使用权是土地使用制度在法律上的权利创设，它我国的土地使用权是土地使用制度在法律上的权利创设，它是作为一项独立的财产权而出现的，不能认为它仅仅只是作为土地所有权是作为一项独立的财产权而出现的，不能认为它仅仅只是作为土地所有权的一项权能，这在的一项权能，这在民法通则民法通则、土地管理法土地管理法的条文上都有体现，而的条文上都有体现，而且在实践中也得到了确认。且在实践中也得到了确认。 二、特征二、特征 土地使用权的权利主体是土地使用权人之外的民事主体，

23、包括法人、土地使用权的权利主体是土地使用权人之外的民事主体，包括法人、非法人组织和自然人。土地使用权的客体即土地，既可以是国有土地也非法人组织和自然人。土地使用权的客体即土地，既可以是国有土地也可以是集体土地。可以是集体土地。 土地使用权包含有土地的占有、使用、收益权能，可以认为是土地所有权土地使用权包含有土地的占有、使用、收益权能，可以认为是土地所有权的此三项权能与所有权相分离而形成的一种相对独立的土地产权，而且在一定的此三项权能与所有权相分离而形成的一种相对独立的土地产权，而且在一定情况下它还包含有部分处分权能。情况下它还包含有部分处分权能。 （一）派生性（一）派生性（二）限定性（二）限定

24、性 土地使用权的发生要以所有权为前提，其行使、存续受到所有权的制约。在我土地使用权的发生要以所有权为前提，其行使、存续受到所有权的制约。在我国，由于土地所有权人是国家或集体，所有权的制约很大程度上表现为法律上的限国，由于土地所有权人是国家或集体，所有权的制约很大程度上表现为法律上的限制。土地使用权目前主要通过国有土地的行政划拨、国有土地的有偿出让、集体土制。土地使用权目前主要通过国有土地的行政划拨、国有土地的有偿出让、集体土地的发包等方式产生，土地使用权人在取得土地使用权的时候就被要求承担一定的地的发包等方式产生，土地使用权人在取得土地使用权的时候就被要求承担一定的义务，如合理使用土地，不得任

25、意改变土地用途、缴纳相关的出让金或税费、办理义务，如合理使用土地，不得任意改变土地用途、缴纳相关的出让金或税费、办理有关登记等义务。有关登记等义务。（三）直接性（三）直接性 它是指权利人以占有为前提对土地享有的直接支配权，其对土地的占有、使它是指权利人以占有为前提对土地享有的直接支配权，其对土地的占有、使用和收益不需要他人履行任何义务而直接就可实现。这种权利具有排除他人干预用和收益不需要他人履行任何义务而直接就可实现。这种权利具有排除他人干预的性质，任何人都负有不得侵犯使用权人土地使用权的义务。的性质，任何人都负有不得侵犯使用权人土地使用权的义务。 （四）可转让性（四）可转让性 土地使用权是与

26、所有权分离的由非所有权人享有的独立的财产权，土地使用权是与所有权分离的由非所有权人享有的独立的财产权，土地使用权人可以依照法律的规定处分使用权，以转让、出租、抵押土地使用权人可以依照法律的规定处分使用权，以转让、出租、抵押等方式行使其权利。等方式行使其权利。讨 论 一个值得注意的问题是，一个值得注意的问题是，土地使用权是否具有期限性？土地使用权是否具有期限性？土地使用权是否具有期限性？土地使用权是否具有期限性？ 根据不同的分类标准，可对土地使用权作不同的划分：根据不同的分类标准，可对土地使用权作不同的划分：（一一）按按照照土土地地所所有有制制的的性性质质不不同同，可可将将土土地地使使用用权权分

27、分为为国国有有土土地地使使用用权权和和集集体土地使用权。体土地使用权。（二二）根根据据土土地地使使用用权权的的取取得得方方式式不不同同，可可将将土土地地使使用用权权分分为为划划拨拨土土地地使使用用权权、出让土地使用权和承租土地使用权。出让土地使用权和承租土地使用权。三、种类三、种类 （三）根据土地用途不同，可将土地使用权分为建设用地使用权和农用地使用（三）根据土地用途不同，可将土地使用权分为建设用地使用权和农用地使用权。其中建设用地使用权又包括宅建设用地使用权、企业用地使用权、公用设施用权。其中建设用地使用权又包括宅建设用地使用权、企业用地使用权、公用设施用地使用权等；农用地使用权目前主要是指

28、农村土地承包经营权。地使用权等；农用地使用权目前主要是指农村土地承包经营权。 农村承包经营权农村承包经营权将专章讲授将专章讲授 前述有关土地使用制度的法律法规的制定和实施，前述有关土地使用制度的法律法规的制定和实施， 对我国的土地使用制度乃至用益物权制度产生了积极的影响：对我国的土地使用制度乃至用益物权制度产生了积极的影响： 四、我国现行土地使用权制度的评价四、我国现行土地使用权制度的评价（一）使依法规范土地资源使用的观念深入人心；（一）使依法规范土地资源使用的观念深入人心；（二）用法律手段确认和保护了土地使用权人的正当权益；（二）用法律手段确认和保护了土地使用权人的正当权益；（三）以法律形式

29、建立了土地使用关系的利用协调机制；（三）以法律形式建立了土地使用关系的利用协调机制；（四）用法律手段规制了土地使用过程，维护了土地使用和交易秩序；（四）用法律手段规制了土地使用过程，维护了土地使用和交易秩序；（五）建构了土地使用法律制度的基本体系。（五）建构了土地使用法律制度的基本体系。 简单地说，就是为实践中土地使用权的产生和市场流转，为物权立法确立了制简单地说，就是为实践中土地使用权的产生和市场流转，为物权立法确立了制度基础。度基础。 问题所在问题所在 但是，应该看到，目前土地使用实践要求土地立法适应但是，应该看到，目前土地使用实践要求土地立法适应市场经济的内在要求和发展需要，而现行的土地

30、使用法律制市场经济的内在要求和发展需要，而现行的土地使用法律制度还存在一些巫待解决的理论和实践问题：度还存在一些巫待解决的理论和实践问题： （一）有关土地使用权的内容立法重复交叉，土地行政管理权限划分不清。（一）有关土地使用权的内容立法重复交叉，土地行政管理权限划分不清。 （二）土地使用权流转的行政干预过多过强（二）土地使用权流转的行政干预过多过强 （三）现行土地征用体制不适应市场经济体制的需要，表现在土地征用的根（三）现行土地征用体制不适应市场经济体制的需要，表现在土地征用的根据、补偿原则和补偿标准有待修正。据、补偿原则和补偿标准有待修正。 学过了土地使用权的概述后，也基本了解了我国现行法律制度学过了土地使用权的概述后，也基本了解了我国现行法律制度对土地使用权问题的基本架构，试着结合物权法草案分析土地使用权对土地使用权问题的基本架构，试着结合物权法草案分析土地使用权发展的方向？发展的方向？思考问题思考问题