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1、光光 彩彩 国国 际际 物物 流流 产产 业业 园园2011-06-272011-06-27项项 目目 经经 济济 测测 算算 报报 告告一、项目成本分析一、项目成本分析1 1、技术参数确定、技术参数确定2 2、开发总体成本构成、开发总体成本构成3 3、开发成本估算分项说明、开发成本估算分项说明4 4、开发费用估算分项说明、开发费用估算分项说明5 5、开发总体成本预算、开发总体成本预算p规划用地情况：用地面积：500000m2；其中：规划道路面积：120000m2；规划停车用地面积：30000m2规划净用地面积：300000m2；规划用地性质：商业用地；p土地使用强度：土地使用强度：建筑面积：
2、400000m2以内；容积率：控制在0.8；建筑密度：50%；建筑高度：控制在5-20米内；绿地率：20%，面积：100000m2。p楼面地价：楼面地价：成交价款总额5250万元，合约楼面地价131.25元/m2建筑面积1.11.1技术参数确定技术参数确定地上地上: :1层-7层停车场停车场: :30000M2地下地下: :0层道路工程道路工程: :120000M2绿地绿地: :100000M2p 项目规划设计假设：项目规划设计假设：1.21.2技术参数确定技术参数确定2.2.开发总体成本构成开发总体成本构成开发总体成本土地成本开发成本开发费用前期工程费建安工程费配套工程费不可遇见费财务成本管
3、理成本序 号项 目 名 称计算基础(亩)总价(万元)1土地成本7505250.00合计5250.005250.00p 项目初步成本测算土地成本土地成本3.13.1开发成本估算分项说明开发成本估算分项说明 p 项目建安、配套成本测算（开发成本测算）3.23.2开发成本估算分项说明开发成本估算分项说明前期工程费建安工程费配套设施费不可遇见费序号项目名称计算程式面积 M2元/m2总价（万）1.1设计、学校市政配套、监理等报建手续费400000400000100.00 100.00 4000.004000.001.2三通一平费40000040000010.00 10.00 400.00400.001.
4、3临建水电设施费4000004000005.00 5.00 200.00200.00小计1.1+1.31.1+1.34600.004600.00前期工程费前期工程费3.213.21开发成本估算分项说明开发成本估算分项说明 序号项目名称计算基础（M2）取费标准（元/） 总价（万元）1地上土建40000065026000.002配套工程400000502000.003水电安装400000502000.004消防工程40000010400.0056合计30400.003.223.22开发成本估算分项说明开发成本估算分项说明建安工程费建安工程费序号项目名称计算基础()取费标准(元/)估价(万元)1市政
5、供/排水工程50000010500.002供电工程40000015600.003道路工程1200001501800.004绿化工程10000060600.005停车场30000150450.00合计3950.00不可遇见费用=（取前期工程费+配套设施费+建安工程费）*3%=（ 4600.00+30400.00+3950.00 ）*3%=38950.00 *3%=1168.50（万元）配套设施费配套设施费3.233.23开发成本估算分项说明开发成本估算分项说明p开发成本=前期工程费+建安工程费+配套设施费+不可遇见费= 4600.00+30400.00+3950.00 + 1168.50=401
6、18.50（万元）3.33.3开发成本估算分项说明开发成本估算分项说明4.4.开发费用估算分项说明开发费用估算分项说明p开发费用=财务成本（计）+管理成本（.5）管理成本=初步成本*1.5%= 40118.50 *1.5%=601.78（万元）财务成本=初步成本*10%= 40118.50 *6%=4011.85（万元）p开发费用开发费用= =40114011.85+601.78 .85+601.78 = = 4613.634613.63（万元）（万元）5.5.开发总体成本开发总体成本p开发总成本=土地成本+开发成本+开发费用=5250+ 40118.50 + 4613.63 5250+ 40
7、118.50 + 4613.63 =49982.13=49982.13（万元）（万元）二、财务效益分析二、财务效益分析1.1.财务计算中税项及费用设定财务计算中税项及费用设定p营业税取值： 5.8% 按国内资金开发的方式进行本次房地产开发，在进行物业销售时预计须支付的税项主要有营业税、营业税附加、印花税等，根据委托方提供的资料，销售期间税项合计按销售收入的5.8 %计算。p销售费用取值： 3% 按销售收入的百分比计算，其中包括中介代理费、项目推广宣传、广告等费用首期按销售收入的3%计算。p所得税取值： 25% 根据委托方提供资料，按应纳税所得额的25%计算征收。2.2.财务效益分析前提财务效益
8、分析前提p 项目地上可销售总面积为400000m2;p 项目建筑地上1-7层；p 项目100销售状态分析总投入与收入。3.3.销售收入测算销售收入测算楼层销售面积（M2)销售单价(元/M2）楼层销售合计（万元）均价400000200080000.00销售收入总计80000.00销售收入测算表销售收入测算表4.4.财务收益测算财务收益测算销售收入总计80000.00营业税=销售总收入*5.8% 4640.00土地增值税=销售总收入*2%1600.00销售费用=销售总收入*3%2400.00开发总成本49982.13开发总投资开发总成本+营业税+土地增值税+销售费用58622.13税前利润=销售总收入-开发总投资21377.87所得税=税前利润*25%5344.47税后利润=税前利润-所得税16033.40财务收益测算表财务收益测算表 （单位：万元）（单位：万元）5. 5. 项目综合评价项目综合评价项目建设周期预计3年，项目总收益16033.40万元，项目总投资49982.13万元 ，项目周期内投资内静态投资回报率32%以上.
