《南京苏宁岔路口地块策略定位报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南京苏宁岔路口地块策略定位报告（104页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、本报告是严格保密的。南京苏宁岔路口地块策略定位报告引领南京别墅新体验 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：10535278791-项目基础02020101050504040303南京是一个不缺乏资源的城市作为六朝古都的南京拥有作为六朝古都的南京拥有丰富的人文资源和自然资丰富的人文资源和自然资源；源；自然资源：紫金山、老山、自然资源：紫金山、老山、汤泉、珍珠泉、玄武湖、汤泉、珍珠泉、玄武湖、九龙湖九龙湖人文资源：夫子庙、中山人文资源：夫子庙、中山陵、总统府陵、总统府钟山风景区钟山风景区老山风景区老山风景区将军山风景区将军山风景
2、区仙西栖霞汤山景区仙西栖霞汤山景区依托南京风景资源区形成四大别墅板块（资源惯性）资源环境下滋生出的别墅板块资源环境下滋生出的别墅板块钟山风景区钟山风景区紫金山别墅扳块紫金山别墅扳块将军山风景区将军山风景区江宁别墅扳块江宁别墅扳块仙西栖霞汤山景区仙西栖霞汤山景区仙林别墅扳块仙林别墅扳块老山风景区老山风景区江北别墅扳块江北别墅扳块城市别墅格局以资源发展导向尤其明显（资源惯性）江北（度假型别墅板块）江北（度假型别墅板块）江宁（复合型别墅板块）江宁（复合型别墅板块）资源：灵山板块特征：大学城、轨道交通代表楼盘：依云溪谷资源：将军山板块特征：山水资源、规划代表楼盘：玛斯兰德资源：老山板块特征：生态资源、
3、温泉度假代表楼盘：山河水紫金山（城市人文别墅板块）紫金山（城市人文别墅板块）资源：紫金山板块特征：主城区人文别墅代表楼盘：钟山国际高尔夫仙林（复合型别墅板块）仙林（复合型别墅板块）本报告是严格保密的。地块印象1：主城区陌生区域无配套 无强势景观资源规模大成本高地块及区位关键参数地块及区位关键参数规模大规模大、成本高成本高 、限制条件多、限制条件多城东近郊城东近郊、交通便利交通便利距离火车站：距离火车站：1010分钟车程分钟车程铁路、快速干道噪音干扰大铁路、快速干道噪音干扰大朝阳山，无强势景观资源朝阳山，无强势景观资源片区荒凉，无人气片区荒凉，无人气项目相关参数项目相关参数占地面积：占地面积：6
4、997569975平米平米 容积率：容积率： 0.8 0.8楼面价：楼面价：82768276元元/ /平米平米本报告是严格保密的。地块印象2：地形复杂 进入性不便限高阴森感地块地形复杂，高差大，最大高差约地块地形复杂，高差大，最大高差约20米米西南侧被铁路包围，进入性较差西南侧被铁路包围，进入性较差朝阳山原为墓山，地块阴森感较强朝阳山原为墓山，地块阴森感较强限高严格，地块难以做足容积率限高严格，地块难以做足容积率所以，本项目所在游离于各板块之间，无法借势板块价值板块江宁板块江宁板块江北板块江北板块紫金山板块仙林板块土地属性将军山、百家湖等资源，将军大道、机场高速等交通方便老山、汤泉、珍珠泉、纬
5、三线、纬七线，长江大桥紫金山、明孝陵、中山陵、钟山高尔夫、赛马场大学城、轨道交通2号线、灵山、鼓楼医院产品形式独栋、联排、双拼、叠加等多种物业形态独栋、双拼别墅为主，主力面积400-600平米独栋、双拼别墅为主，主力面积400-600平米联排、双拼、叠加等经济型别墅为主，面积160-300平米未来供应江宁未来主要供应将向九龙湖、方山转移未来供应稳定，但供应总量较少。未来供应稳定，但供应总量较少。仙林板块是南京未来城市新区，未来供应充足本项目面临的主要问题本项目面临的主要问题Q：如何突破？问题本项目本项目客观上不拥有客观上不拥有明显的优势明显的优势, ,在这样的前提条在这样的前提条件下件下, ,
6、我们的方向在哪我们的方向在哪 如何实现项目目标如何实现项目目标? ? 关键词关键词1 1：城市被遗忘的：城市被遗忘的角落角落关键词关键词2 2：噪音干扰：噪音干扰关键词关键词3 3：地块限制条件：地块限制条件片区认知度低，无板块效应片区认知度低，无板块效应铁路、快速干道对地块的影响非常大铁路、快速干道对地块的影响非常大严格的限高，复杂的地形，地价较高严格的限高，复杂的地形，地价较高外外因因 内因内因 2市场格局02020101050504040303紫金山板块：紫金山板块：不可复制的人文底蕴，顶级不可复制的人文底蕴，顶级+复合别墅为主复合别墅为主项目项目总体量总体量待推量待推量物业类型物业类型
7、主力面积主力面积单价单价总价总价去化速度去化速度紫园14万方10联排/叠加/洋房/小高层250-320平米（联排）2万500-650万15套/月紫庐2.8万方2.8花园洋房/叠加120-160/210平米1.5-1.8万250-400万待推钟山高尔夫8-10万方4独栋642、769、919、10983.5-4.5万3000-5000万2套/月钟山美庐4.5万方独栋/双拼400-460/360-3902.3-2.5万/1.6-1.7万960-1100万/570-620万3套/月未来供应以借势紫金山板块效应的类别墅产品为主未来供应以借势紫金山板块效应的类别墅产品为主产品产品: : 独栋、双拼别墅为
8、主，主力面积400-600平米价格价格: :单价2-4.5万元/平米，总价区间1000万以上客户客户: : 客户辐射整个长三角，私营业主，高端商务人士，港澳台胞，外籍人士,占有稀缺,保值升值顶级别墅顶级别墅复合别墅复合别墅产品产品: : 联排、叠加别墅为主，主力面积200-320平米价格价格: :单价1.5-2万元/平米，总价区间500万左右客户客户: : 客户以南京本地的富豪为主，多次改善仙林板块：仙林板块：性价比、轨道交通、新区规划是其复合型别墅热销性价比、轨道交通、新区规划是其复合型别墅热销的主要因素，别墅客户以城市第一居所为主的主要因素，别墅客户以城市第一居所为主项目项目总体量总体量待
9、推量待推量去化速度去化速度物业类型物业类型主力面积主力面积单价单价总价总价栖园22525套/月联排2681.5万400万叠拼150、2211.1万160-240万山水风华915套/月叠拼142-2001万142-220万联排213-2221.4万298-310万双拼227-2281.6万310万招商依云溪谷17530套/月双拼、叠拼294-3761.55万455-582万产品产品: : 联排、双拼、叠加等经济型别墅为主，面积160-300平米价格价格: : 单价11000-16000元/平米，主力产品总价区间200-400万客户客户: : 以大学城老师、私营业主、医院医生为主多看重性价比和未来
10、潜力片区供应以复合型别墅为主，同质化片区供应以复合型别墅为主，同质化竞争激烈，性价比高的项目市场去化竞争激烈，性价比高的项目市场去化速度较快速度较快江宁板块：江宁板块：城市边缘资源型别墅区，复合型别墅为主，竞争激烈城市边缘资源型别墅区，复合型别墅为主，竞争激烈项目项目总体量总体量待推量待推量去化速度去化速度物业类型物业类型主力面积主力面积单价单价总价总价玛斯兰德1865套/月独栋3655401.7万600-1000万运盛美之园2357套/月联排/叠加190-2100.9-1.2万200-400万7墅154套/月独栋/双拼350-5601.4万450-780万罗托鲁拉241515套/月独栋/双拼
11、260-360 1.25万 300-500万产品产品: : 独栋、双拼别墅为主，主力面积350-600平米价格价格: : 1.5-2万，总价800万以上客户客户: : 客户辐射整个长三角顶级富豪阶层,占有稀缺资源高端别墅高端别墅复合别墅复合别墅产品产品: : 联排及叠拼为主，主力面积200-400平米价格价格: : 单价9000-14000元/平米左右，主力产品总价500万以内客户客户: : 城市中产，别墅梦想，做为第一居所为主江北板块：江北板块：以城市第二居所的度假别墅为主，不构成直接竞争以城市第二居所的度假别墅为主，不构成直接竞争项目项目总体量总体量待推量待推量去化速度去化速度物业类型物业
12、类型主力面积主力面积单价单价总价总价绿城玫瑰园935套/月独栋580-6701.3-2.0万800-1200万山河水1357套/月独栋380-630，主力450-5000.95万380-570国信自然天城30156套/月独栋380-680，主力400-5000.9万360-450产品产品: : 独栋、双拼别墅为主，主力面积400-600平米价格价格: :单价9000元/平米左右，主力产品总价350-600万客户客户: :城市富豪阶层,占有稀缺温泉资源,度假需求，城市第二居所为主度假型别墅度假型别墅顶级别墅顶级别墅复合型别墅复合型别墅高端别墅高端别墅类型：独栋；面积：400-600平米价格：千万
13、以上代表楼盘：钟山国际高尔夫、钟山美庐类型：独栋、双拼；面积：300-600平米价格：400万-600万代表楼盘：绿城玫瑰园、玛斯兰德类型：双拼、联排、叠加；面积：160-350平米价格：160万-400万代表楼盘：招商依云溪谷、山水风华别墅市场小结：别墅市场小结：复合型别墅为市场主力，去化速度快，价格敏感复合型别墅为市场主力，去化速度快，价格敏感n完全依托板块，体量完全依托板块，体量最大，去化最快，价最大，去化最快，价格敏感度最高，未来格敏感度最高，未来竞争激烈竞争激烈n区域带动项目区域带动项目n个盘效应放大，带动个盘效应放大，带动区域区域n资源稀缺性资源稀缺性n难以被复制和超越难以被复制和
14、超越本报告是严格保密的。项目属于城北板块的东南区域，地块外部条件更契合城东别墅板块属项目属于城北板块的东南区域，地块外部条件更契合城东别墅板块属性，片区供应主要以城东、城北别墅为主性，片区供应主要以城东、城北别墅为主聚焦竞争在售楼盘在售楼盘总体量总体量待推待推待推产品待推产品容积率容积率销售价格销售价格聚宝山庄47万15万联排；独栋1.257200元/（公寓）紫庐4.3万4.3万花园洋房（127160平米）；叠加（210平米）（新中式低密度住宅）1.115000元/（洋房）；18000元/（叠加）紫园14.7万12万（叠加）联排（250-320平米）（已推）；叠加；花园洋房；小高层为主（130
15、平米）（新中式中低密度住宅）1.0620000元/（联排）；14000元/（公寓）东墅山庄5.3万2.5万联排（270-330平米）；独栋（英式原乡风格别墅）0.658500元/（联排）栖园22万5万（联排）联排（260平米）；叠加（140-200平米）（新中式院落别墅）0.710000-12000元/（叠加）；14000-16000元/（联排）紫金山板块紫金山板块仙林板块仙林板块未来供应仍以复合型主流产品为主，主要产品为联排和未来供应仍以复合型主流产品为主，主要产品为联排和叠加别墅，总价区间在叠加别墅，总价区间在500500万以内的，面积区间万以内的，面积区间180-180-250250平米
16、的叠加、联排别墅平米的叠加、联排别墅项目邻近玄武大道，距离市中心项目邻近玄武大道，距离市中心15分钟车程，相比其他别墅分钟车程，相比其他别墅板块，除紫金山板块之外，距离市区最近，交通最为便捷板块，除紫金山板块之外，距离市区最近，交通最为便捷紫金山板块属于主城区别墅板块，距离市中心只需10分钟车程；仙林板块位于紫金山板块之东，通过仙林大道到达市中心约30分钟车程；江宁板块距离主城区较远，通过将军大道、机场高速等主干道通往市区，大约需40分钟；项目位于紫金山北侧，毗邻玄武大道，距离市中心约15分钟车程，交通十分便利，相比于其他别墅板块有明显的交通优势紫金山紫金山板块板块仙林仙林板块板块江宁板江宁板
17、块块市中心市中心仙林大道仙林大道&轨道轨道2号线号线30分钟车程分钟车程15分钟车程分钟车程40分分钟钟车车程程将军大道将军大道&机场高速机场高速玄武大道玄武大道10分钟分钟交通分析本报告是严格保密的。与片区竞争项目比对分析，项目核心优势在于项目位于与片区竞争项目比对分析，项目核心优势在于项目位于主城区的城市价值，另外在产品和资源上有待提升，形主城区的城市价值，另外在产品和资源上有待提升，形成项目独有的价值体系，跳出板块弱势成项目独有的价值体系，跳出板块弱势, ,放大个盘效应放大个盘效应竞争力对比在售楼盘在售楼盘与主城区距离与主城区距离区位区位轨道交通轨道交通自然资源自然资源人文资源人文资源聚
18、宝山庄紫庐紫园东墅山庄栖园项目地块一季二季三季四季一季二季三季四季20092009年年20102010年年20112011年年一季二季三季四季聚宝山庄聚宝山庄 15 15万方万方 独栋独栋独栋独栋+ + + +联排联排联排联排紫庐紫庐 4.3 4.3万方万方 花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房+ + + +叠加叠加叠加叠加泊仕郡泊仕郡 2 2万方万方 联排别墅联排别墅联排别墅联排别墅钟山高尔夫钟山高尔夫 4 4万方万方 独栋独栋东墅山庄东墅山庄 2.5 2.5万方万方 独栋独栋独栋独栋+ + + +联排联排联排联排区域市场后续竞争体量约区域市场后续竞争体量约区域市场后续竞争体量约区域市场后续竞争
19、体量约3030万方万方，主力产品仍，主力产品仍，主力产品仍，主力产品仍然以联排和叠加别墅为主然以联排和叠加别墅为主然以联排和叠加别墅为主然以联排和叠加别墅为主按照各项目去化速度计算按照各项目去化速度计算按照各项目去化速度计算按照各项目去化速度计算, , , ,本项目本项目本项目本项目2010201020102010年底入市年底入市年底入市年底入市时竞争面积保守预计：时竞争面积保守预计：时竞争面积保守预计：时竞争面积保守预计： 约约2020万方万方竞争对手未来供应表竞争对手未来供应表栖园栖园 5 5万方万方 联排联排联排联排+ + + +叠加叠加叠加叠加紫园紫园 12 12万方万方 联排别墅联排
20、别墅+ +叠加叠加+ +公寓公寓招商依云溪谷招商依云溪谷 5 5万方万方 独栋独栋+ +双拼双拼本报告是严格保密的。紫金山板块紫金山板块无庶，无庶，借势紫金山板块借势紫金山板块，通过纯中式风，通过纯中式风格产品的打造，满足了一部分青睐纯中式住宅的高端客格产品的打造，满足了一部分青睐纯中式住宅的高端客户的需求，以市场独一无二的创新产品赢得热销户的需求，以市场独一无二的创新产品赢得热销苏州园林的意境苏州园林的意境中式宅院的隐匿中式宅院的隐匿占地面积：7802平米容积率1.3建筑面积：15467平米总户数：80户产品：5层电梯洋房、7层电梯公寓目前均价：洋房（160-220平米 ）20000元/平米
21、；多层（100-170平米）18000元/平米去化情况：30套/月借势；创新借势；创新典型个案 招商招商依云溪谷依云溪谷, ,复合型别墅典范复合型别墅典范, , “墅立方墅立方”创创新叠拼新叠拼产品产品户户享有地下室、独立车位、庭院户户享有地下室、独立车位、庭院三大别三大别墅标签墅标签，以高性价比实现热销，以高性价比实现热销典型个案位置仙林大道占地241863.9建面168690.98容积率0.68物业类型及价格独栋720-784 ,总价1500万以内双拼216-271,总价350-450万叠加184-206 ,总价200-230万销售状况热销，08年仙林别墅销售冠军，南京别墅销售亚军品牌开发
22、商打造，城市别墅、第一居所为标签 确实蛮吸引人的,200万不到,首付也就50万来万就,可以买个别墅,独门独院的,别说别人,我都动心了,本来都准备买了. 对面山水风华项目售楼员 就我个人而言，我这个月都卖了20套别墅了，就这种墅立方。性价比高啊，很多人自己买了还介绍朋友来买。 依云溪谷售楼员 ”这一年多来我一直在寻找合适的别墅，只要哪里有别墅卖，我就会去看。就上周我还开车跑了100多公里到仙林和江宁去看房。” “城中一套150平方米房子，按单价15000元来算，总价225万元，到近郊能买到很不错的别墅了，加上自己有车，交通不是问题，但是像我这样的阶层，购买独栋压力较大，所以购房目标瞄准在城东及江
23、宁的经济型别墅.” 朱先生 某股份制银行中层管理创新、性价比创新、性价比栖园栖园, ,以其更适合片区客户需求的高附加值、高性价以其更适合片区客户需求的高附加值、高性价比叠拼和联排赢得热销比叠拼和联排赢得热销典型个案位置仙林占地29万建面22万容积率0.7物业类型及价格叠加别墅：140-220平米，总价150-200万联排别墅：260-270平米，总价350-450万销售状况2009年3月销售过亿，成为率先打破楼市坚冰的高端住宅栖园归来不看园客户描述：客户主要以仙林大学城老师、鼓楼医院医生、为子女教育的主城区（鼓楼、玄武为主）私营业主、泛公务员人群为主。叠加别墅户型：160平方米的3房2厅2卫+
24、内花园的格局，实用面积多达200，5房2厅2卫其中内花园为13左右，只按一半计入销售面积，3个露台的赠送面积多达100。 我买了一套217平方米的叠加别墅用于自住，这套房子，不仅6间房全部向南，满足我们一家三代人的居住需求，还有超大的私家花园，再加上露台，赠送不少的面积，而且栖园的园林本身也做得很好，觉得还是蛮划算的。 本来朋友好多都买了依云溪谷，可是我还是觉得栖园比较好，园林做的好，真正是别墅的感觉，所以一直在坚持等这个。 张先生 某公司中层管理高性价比高性价比本报告是严格保密的。主力产品以现金流产品叠加别墅为主，联排别墅作为明星产品占总建面主力产品以现金流产品叠加别墅为主，联排别墅作为明星
25、产品占总建面的的25%25%，叠加别墅以其更适合片区客户需求的低总价特征赢得热销，而，叠加别墅以其更适合片区客户需求的低总价特征赢得热销，而联排以高附加值、高赠送面积赢得热销联排以高附加值、高赠送面积赢得热销仙林别墅属经济型别墅板块板块客户特征：客户主要以仙林大学城老师、鼓楼医院医生、为子女教育的主城区（鼓楼、玄武为主）私营业主、泛公务员人群高附加值叠加别墅高附加值叠加别墅：赠送大面积景观露台+内花园，总面积达100平米，实际使用面积达200平米260平米联平米联排别墅排别墅高性价比联排：高性价比联排：260平米平米高附加值：实际使用面积达到410平米多功能地下室6.8米的挑高客厅5.9米跃式
26、餐厅1.5米的抬高前庭多重庭院顶层大露台 精装修私家庭院160平米平米叠加别墅叠加别墅畅销户型紧扣客户需求，以性价比赢得热销！紧扣客户需求，以性价比赢得热销！3客户研究02020101050504040303客户惯性分析考虑购买的客户分析ABn客户构成Cn客户特征n客户定位高端客户构成n城市富豪，多改客户城市富豪，多改客户n构成比例构成比例:30%:30%n客户构成客户构成: :企业家企业家, ,泛公务泛公务员员, ,中高层管理中高层管理n代表项目代表项目: :玛斯兰德玛斯兰德低端客户低端客户中端客户中端客户高端高端顶端顶端n都市精英，别墅梦想都市精英，别墅梦想n构成比例构成比例:60%:60
27、%n构成构成: :私营业主私营业主, ,泛公务员泛公务员, ,老师老师, ,医生等医生等n代表项目代表项目: :紫园紫园n超企业家阶层，占有稀缺超企业家阶层，占有稀缺n构成比例构成比例:10%:10%n客户构成客户构成: :来自全国的金来自全国的金子塔顶端富豪子塔顶端富豪n代表项目代表项目: :钟山高尔夫钟山高尔夫支付能力支付能力10001000万元万元500-800500-800万元万元300-500300-500万元万元现有市场是以现有市场是以处于事业上升期处于事业上升期, ,有别墅梦想的有别墅梦想的城市中产客户占绝大比例城市中产客户占绝大比例( (客户惯性客户惯性) )客户定位客户定位客
28、户定位客户定位 考虑购买的客户ABn客户构成Cn客户特征n客户定位顶级别墅顶级别墅- -超级企业家超级企业家复合型别墅复合型别墅- -都市精英都市精英高端别墅高端别墅- -城市富豪城市富豪复合型别墅一直为市场上供销两旺产品，可为项目赢得现金流，控制风险中高端别墅客户对价格敏感度较低，可为项目赢得溢价，应努力跻身此阶层本地块不具备成为顶级别墅的资质核心客户核心客户重要客户重要客户游离客户游离客户1、核心客户（、核心客户（55%）都市精英都市精英目标客户身份：江苏省各类私营企业的老板或高管，泛公务员，企业中高层管理，医生教师等支付能力：300-500万需求产品：联排，叠加为主目标客户身份：企业家，
29、南京各级政府要员、军界高干政要等；支付能力：500-800万需求产品：独栋，双拼为主2、重要客户（、重要客户（35%）城市富豪城市富豪3、游离客户（、游离客户（10%）各地投资客各地投资客目标客户身份：主要是江苏尤其是南京的投资客支付能力：不一，但更倾向于总价控制，价格较为敏感需求产品：具有长期升值潜力的物业客户定位客户定位 财富层面高都市精英都市精英城市富豪城市富豪 都市精英 + 城市富豪客户定位客户定位项目目标客户特征分析ABCn客户构成n客户特征n客户定位重视生活的舒适性和品质、关注细节、个人意识强、社交面广、勇于尝试新的东西、追求适合自己的新生活方式，价格敏感性不高注重生活品质、懂得享
30、受生活、事业有成，工作忙碌，热衷交际，关注国际潮流、崇尚财富渴望被认可和尊重，对价格有一定的敏感新式的城市富豪新式的城市富豪+都市精英都市精英忙碌的都市新富忙碌的都市新富追求创新；关注社交；关注时间追求创新；关注社交；关注时间成本；关注机会成本成本；关注机会成本4定位02020101050504040303本报告是严格保密的。别墅市场总结南京在售别墅市场小结南京在售别墅市场小结1l180-250平米高附加值的叠加和联排为市场主流产品,市场需求旺盛,去化速度迅速；l140-170的类别墅平层产品,由于总价控制较好,赠送面积多，去化也很迅速2l市场平层洋房价格突破14000，叠加价格突破15000
31、，联排突破18000，经济型别墅板块供需两旺；l市场后续供应超过30万方，项目入市时预计竞争体量约20万方，未来市场经济型别墅竞争激烈；3l南京别墅热销多依托板块借势，景观资源共享南京别墅热销多依托板块借势，景观资源共享, , 个盘效应弱个盘效应弱l控制总价前提下，市场创新产品和高性价比产品受追捧控制总价前提下，市场创新产品和高性价比产品受追捧l项目拥有独一无二的山体和森林资源是项目突围竞争的机会项目拥有独一无二的山体和森林资源是项目突围竞争的机会主流产品以经济型产品为主主流产品以经济型产品为主,去化速度快；去化速度快；价格有支撑，未来经济型别墅的竞争压力较大；价格有支撑，未来经济型别墅的竞争
32、压力较大；本项目的借鉴和机会本项目的借鉴和机会:紫金山仙林江宁市区本报告是严格保密的。必然折射出这座城市最具价值的内涵必然蕴涵了这座城市独特的气质一栋真正顶级的豪宅在一个具有历史底蕴的城市定位的依据1.人文别墅 从南京各类型豪宅的市场从南京各类型豪宅的市场反映看，人文型豪宅始终是市场价格领跑者反映看，人文型豪宅始终是市场价格领跑者, ,中国传统文化特征明中国传统文化特征明显的城市皆同显的城市皆同( (北京北京 成都成都 苏州苏州 上海等上海等) )。文化之于文化城市文化之于文化城市本报告是严格保密的。定位依据2. 非经验住宅 “非经验住宅非经验住宅”有两个鲜有两个鲜明的特征：明的特征：第一，与
33、传统住宅相比，提供全新的空间布局模式；第一，与传统住宅相比，提供全新的空间布局模式；第二，在某一方面应当具有突破性的创新。第二，在某一方面应当具有突破性的创新。 “山地上的纯粹生活”“南京唯一森林别墅”项目实现价格惊险地一跳的前提（突破界限）：项目实现价格惊险地一跳的前提（突破界限）：n产品全面领先产品全面领先n资源具有唯一性（稀缺性）资源具有唯一性（稀缺性）n项目所在地辐射的客户区域广阔项目所在地辐射的客户区域广阔n概念和定位远离对手概念和定位远离对手人文别墅人文别墅+非经验住宅非经验住宅杭州杭州 西湖西湖 五云山南麓九树公寓五云山南麓九树公寓时间：2005-2007年 价格:4万/平米n1
34、2幢5层小楼依山而建，一层一户，一层一户，6060套房子，套房子，6060件艺术品，件艺术品，是杭州在售价格最高的公寓。 n由欧洲最具影响力的建筑大师戴卫戴卫 奇普菲尔德（奇普菲尔德（David David ChipperfieldChipperfield）和他的）和他的DCADCA建筑师事务所完成规划、建筑和室内设建筑师事务所完成规划、建筑和室内设计，并挑选与之相匹配的顶级材料。计，并挑选与之相匹配的顶级材料。n九树融合欧洲最新奢侈品创作理念与东方诗性居住意境，融合欧洲最新奢侈品创作理念与东方诗性居住意境，呈现非同凡响的居住体验。大师作品大师作品 现代建筑下的东方意趣现代建筑下的东方意趣 n
35、九树是一个非常中国非常中国的住宅项目，因为这些房子只属于这个场所。它们很清晰地感知着自身的地位。n这些大树间生长出来的立方体，仿佛不是为了满足某种功利的诉不是为了满足某种功利的诉求求，而仅仅是为了体现大树、阳光和微风的存在，才谦逊地竖立在那里：融入天幕的双层玻璃落地窗，是为了映入更多窈窕的树影；n360360度的环状围廊度的环状围廊，是为了拂过更多微凉的山气；非洲大绿柄桑加工成的木格栅木格栅，是为了在森森林与建筑之间有一种自然的过渡林与建筑之间有一种自然的过渡。 本报告是严格保密的。p占 地 105亩p住 户 129户 p容 积 率 0.82 p绿 地 率 61% p室内私家车库 262个 p
36、露天车位 50个 p公共苏式园林 1800平方米 ，每户私家前庭 20-40平方米 ，每户私家后花园 100-180平方米成都清华坊：成都清华坊：传承中国传统建筑文化的城市顶级人文豪宅传承中国传统建筑文化的城市顶级人文豪宅本报告是严格保密的。成都清华坊：成都清华坊：传统中国民居的现代演绎传统中国民居的现代演绎p院落格局-传统民居的现代版p庭堂楼阁-功能齐全的多元空间p私家花园-四面围合的自家山水p古韵新风-传统风格与现代工艺的智慧结晶p文化内涵-弥漫人伦亲情的“诗意栖居”p周边环境-两大公园，三面绿化，数百亩生态屏障清华坊六大特色：清华坊六大特色：不同的风格制造组团不同卖点，形成稀缺价值确保绝
37、对成功而非风险成功的挑战者模型领导者领导者垄断价格垄断价格产品有不可重复性产品有不可重复性过河拆桥过河拆桥追随者追随者搭便车，借势搭便车，借势以小博大，杀伤战术以小博大，杀伤战术价格战的制造者价格战的制造者补缺者补缺者目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙创新产品和需求点创新产品和需求点挑战者挑战者改变游戏规则改变游戏规则强调新的评估标准强调新的评估标准强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值行业老大行业老大非行业老大，中大规模市场非行业老大，中大规模市场次次/ /非主流市场非主流市场敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者本项目：人文别墅本项目：人文别墅+非经验住宅非经验住宅挑
38、战者挑战者追随者追随者+建立新的评估标准建立新的评估标准突出产品特色突出产品特色以小博大的杀伤战术以小博大的杀伤战术提升产品附价值提升产品附价值搭便车战略搭便车战略面积定位：加入市场主流阵营面积定位：加入市场主流阵营80%主流产品，主流产品，20%引领产品引领产品确保绝对成功而非风险成功的挑战者模型南京主流别墅客户就是我们的客户南京主流别墅客户就是我们的客户本报告是严格保密的。5规划前提02020101050504040303本报告是严格保密的。地块呈东西走向狭长状，整体西高东低，北高南低，高地块呈东西走向狭长状，整体西高东低，北高南低，高差约为差约为1010米，地块内部为工厂厂房，拆迁后地貌
39、较为米，地块内部为工厂厂房，拆迁后地貌较为平整平整 地块形状狭长，呈鹿头形成地块形状狭长，呈鹿头形成地块分A、B、C三个区域其中可建筑面积部分为A、B两个区域，共69970平米，C区为代征绿地地块地块A A东西狭长，内部为厂房，地形规则东西狭长，内部为厂房，地形规则距离铁路最近，噪音干扰较大东侧进入性较强，西侧地势较高，景观资源更佳地块地块B B形状不规则，南北狭长形状不规则，南北狭长整体地势南部与A地块西侧类似；北侧地势更高，比南侧高出5-6米地块内部东西向一条临时路贯穿东西地块内部东西向一条临时路贯穿东西水泥路面，地面有开裂，项目内部的道路可以根据需要重新规划CC区位于地块的最北侧，地势最
40、高区位于地块的最北侧，地势最高邻近废弃矿山口；进入性较差地块解析BACA地块东侧（地块入口）A地块内部B地块内部C地块内部本报告是严格保密的。A A地块：坡地高差大，东部紧邻铁路噪音大，西部地块：坡地高差大，东部紧邻铁路噪音大，西部视野开阔，景观佳，玄武大道噪音大视野开阔，景观佳，玄武大道噪音大地块内部坡地坡地H=54米米H=32米米玄武大道玄武大道坡地高差大：坡地高差大：A地块东部有平均4米左右的高差。地块由东向西、由南向北海拔逐渐增高，尤其在碱水剂厂位置形成较大的洼地洼地洼地噪音污染：噪音污染：A地块紧邻沪宁铁路，东部铁路噪音干扰大，西部由于地势较高，铁路噪音较小，南侧玄武大道车流量大，噪
41、音较大铁路铁路本报告是严格保密的。B地块：丰富的坡地景观和原生态树林资源，无噪音污染地块内部丰富的破地景观丰富的破地景观：B地块地势逐步增高，形成了丰富的原生态坡地景观：有茂密的原生态树林，山坡、洼地、森林、阳光。原生态植被原生态植被坡地坡地洼地洼地本报告是严格保密的。地块内部C地块：地处半山，原始树林环绕，曲径幽深原始森林原始森林半山半山景观资源：景观资源：C地块地势最高，周围山体环绕，茂密的原生态树林，阳光充足，自然景观非常优美。基地分析：基地分析：建设用地标高分析建设用地标高分析地形复杂，且要点限制对地形复杂，且要点限制对高程的调整，应因地制宜的进行产品布局高程的调整，应因地制宜的进行产
42、品布局低标高：低标高：由于建筑限高，不易受到外界不利因素干扰视野不够开阔，应着重内部景观资源的打造6061545652535051475043463538标高值陡坎：宜布置造型活泼、有趣的坡地建筑入口入口高标高：高标高：视野开阔，心理高度高适合布置外向资源型产品地块由多个台地形成，且存地块由多个台地形成，且存在多处陡坎在多处陡坎基地分析：基地分析：建设用地居住私密性分析建设用地居住私密性分析距主入口越远，私距主入口越远，私密性越好密性越好铁路噪音源入口入口私密性最好：私密性最好：位于车行道系统的末端适合布置对环境要求高的产品进入性最好：进入性最好：靠近主入口和铁路噪音源适合布置主要配套和对配套
43、要求较高及总价较小的产品由于地块只有一个车行入口，由于地块只有一个车行入口，且周边为山坡地包围，私密性且周边为山坡地包围，私密性与至主入口的距离成比例与至主入口的距离成比例基地分析：基地分析：自有的绿化用地容易转换为私人花园，对相邻的自有的绿化用地容易转换为私人花园，对相邻的局部地块有较大的价值提升局部地块有较大的价值提升在建设用地地块周边有若干在建设用地地块周边有若干宽度较大的绿化用地，凡是宽度较大的绿化用地，凡是位于这种位置上的产品，其位于这种位置上的产品，其价值都应该较同一价值台地价值都应该较同一价值台地的产品更高一级的产品更高一级基地分析：基地分析： B地块居住价值最高，但是限高地块居
44、住价值最高，但是限高12米，必须以产米，必须以产品创新的方式实现产品价值品创新的方式实现产品价值BAB B地块：限高地块：限高1212米，如做满限米，如做满限高，就不易形成较高价值的高，就不易形成较高价值的低密度产品低密度产品A A地块：限高地块：限高9 9米，容易形成米，容易形成高价值的低密度产品高价值的低密度产品INSPIRATION 设计灵感设计灵感有机建筑赖特将自己的建筑称为有机建筑，也就是自然建筑，房屋应当像植物一样，是“地面上一个基本的和谐要素，从属于自然环境，从地里长出来，迎着太阳”；“建筑应该是自然的，成为自然的一部分”。思考推广线索有机有机建筑，即自然自然建筑，建筑应该从自然
45、中得到启示，房屋应当像植物一样，是“地面上一个基本的和谐要素，从属于自然环境，从地里长出来，迎着太阳”；“建筑应该是自然的，成为自然的一部分”。机会点与场地自然的结合，对资源的最完美诠释如何在体现场地特征的同时传达不同场地类型的文化特征，与建筑相结合，成为具有独一无二人文气质的经典建筑。“人文住宅”的核心仍然是需求，是细节，是创意，是生活流程的还原这里所提及的“人文住宅”并非人们常规需求，而是“可能被人们忽视的，内心深处的真实欲求”。INSPIRATION 设计灵感设计灵感人文院落聚集的山水 + 聚集的建筑 + 聚集的人 = 居住场所产品形象：对应客户/区域/市场三重导向 产品形象的确立 “世
46、界上所有的东西都已经被思考过，我们的任务是世界上所有的东西都已经被思考过，我们的任务是重新思考”。在中国别墅在经过复制欧美大宅、追求中式复古回归两个浪潮之后，我们需要尝在中国别墅在经过复制欧美大宅、追求中式复古回归两个浪潮之后，我们需要尝试利用超越风格流派的现代建筑语言，以对环境的试利用超越风格流派的现代建筑语言，以对环境的尊重尊重实现对实现对人文建筑精神人文建筑精神的解的解读，超越目前浮燥的房地产市场。读，超越目前浮燥的房地产市场。产品形象：产品形象：现代有机建筑，人文精神产品诉求：产品诉求：“实现人文精神、形减质精”的现代主义有机别墅 从水平伸展的地坪，要桥、便道、车道、阳台及棚架，沿着各
47、自的伸展轴向，越过从水平伸展的地坪，要桥、便道、车道、阳台及棚架，沿着各自的伸展轴向，越过谷而向周围凸伸，这些水平的推力，以一种诡异的空间秩序紧紧地集结在一起，巨大谷而向周围凸伸，这些水平的推力，以一种诡异的空间秩序紧紧地集结在一起，巨大的露台扭转回旋，恰似瀑布水流曲折迂回地自每一平展的岩石突然下落一般，无从预的露台扭转回旋，恰似瀑布水流曲折迂回地自每一平展的岩石突然下落一般，无从预料料整个建筑看起来象是从地里生长出来的整个建筑看起来象是从地里生长出来的，但是它更象是盘旋在大地之上。这是一幢，但是它更象是盘旋在大地之上。这是一幢包含最高层次的建筑，也就是说，包含最高层次的建筑，也就是说，建筑已
48、超越了它本身建筑已超越了它本身，而深深地印在人们意识之中，而深深地印在人们意识之中以其具象创造出了以其具象创造出了一个不可磨灭的新体验。一个不可磨灭的新体验。风格关键词：自然元素自然元素+ +有机生长建筑有机生长建筑产品形象诠释：现代有机建筑，人文精神经典再现经典再现外立面错落有致，同时增大了室内观景面。高档豪宅并不一定是用名贵的材料堆砌而成，能够体现建筑的特质、个性、视觉美感、与环境的融洽性、天然性、环保性的材质，更能够激发客户的认同感。在色彩上，采用素雅的颜色，穿插少许亮色。传达了自然精神，而同时又是很纯粹的现代主义的色彩语汇，因此建筑本体与自然环境形态在此得到很好的结合。产品形象诠释：产
49、品形象诠释：现代有机建筑，人文精神临水型大地型山谷型建筑小品3538525354566061公寓联排水院九树4350联排产品产品栋数栋数梯户比梯户比户数户数面积面积建筑面积建筑面积面积比例面积比例联排联排118118118118250250295002950052.89%52.89%水院叠拼水院叠拼36361 17272220220158401584028.40%28.40%九树九树6 61 124243003007200720012.91%12.91%2682685578055780“ ”五大主题院落很多房子都与山产生关联。很多人都以房子的角度看山。我们用山的角度看房子。房子与山的关系就有了
50、新的定位那是充满趣味，尊重自然的居住理想。所有人都有山的理想那是像山峰“眺望”前进的动力。所有人都有山的理想那是奋发向上的“入云”目标。所有人都要面对山的理想那时曲折起伏的“延绵”历程。所有人都成为“山”的理想那是崇高伟岸的“奇美”境界。所有人都成为“山”的理想那是征服最高山峰的“巅峰”境界。五大台地，五个不断攀升的产品：居山公寓五大台地，五个不断攀升的产品：居山公寓联排别墅联排别墅山水院落别墅山水院落别墅九树，象征人生九树，象征人生的山，不断攀登，越往高处风景越优美的山，不断攀登，越往高处风景越优美4350525354566061空中步道空中步道空中步道：建议在玄武大道及项目入口之间，架构空
51、中步道，这样不仅可以规避项目进入性的问题，更能拔升项目的形象感，独树一帜玄武大道玄武大道项目入口项目入口空中走道配合扶梯进入项目，仪式感，便捷性项目车行的进入性较差，需要通过林荫大道的 打造营造入口仪仗感，从而弱化客户的抗性玄武大道玄武大道高尔夫果岭通过坡地抬高,建造高尔果岭降低铁路对小区噪音内的影响通过调节建筑立面上可以通过调节建筑立面上可以灵活控制灵活控制的遮阳板，的遮阳板，确保自然采光、取暖、通风、防噪音确保自然采光、取暖、通风、防噪音送 “零”噪音建筑新型隔音材料（Barrisol Microsorber隔音布）该隔音布每平方米面积上带有25000个经过特别处理的微孔，可有效防止室内噪
52、音；该微孔能将声能变成热能；隔音通风窗：具有隔音，通风，除尘防蚊，防盗及优异的防水性；世联操作成功案例：星河丹堤实践世联操作成功案例：星河丹堤实践不见噪音的南坪快速不见噪音的南坪快速 架设铁路上盖建议对项目造成巨大影响的沪宁铁路段自行架设铁路上盖，同时上盖种上植被规避噪音影响的同时形成一道独特的风景 “南坪快速曾使南坪快速曾使“山湖林海山湖林海”风起云涌，风起云涌，南坪快速埋地南坪快速埋地效果显著效果显著。车辆噪音及货柜车。车辆噪音及货柜车的低频震动被的低频震动被非常有效的规避非常有效的规避了了, ,几乎感觉不到，沿南坪快速的几乎感觉不到，沿南坪快速的B6B6楼三单元、楼三单元、B5B5楼一单
53、元楼一单元成了景观佳、噪音无的成了景观佳、噪音无的抢手货抢手货，在开盘的，在开盘的销控表上最先被选购销控表上最先被选购。依山水而建的会所依山水而建的会所/ /视觉建筑视觉建筑/ /收收藏着一个城市的奢想藏着一个城市的奢想 世联操作案例：金地香蜜山实践世联操作案例：金地香蜜山实践会会所（网球场所（网球场+ +无边界泳池）无边界泳池）在在入入口口的的公公共共建建筑筑，蜂蜂巢巢顶顶部部为为无无边边界界泳泳池池和和网网球球等等体体验验点点，以以独独特特的的空空间间造造型型和和建建筑筑形形式，以会所与水主题互生相融的情景给予客户全新的视觉体验；式，以会所与水主题互生相融的情景给予客户全新的视觉体验； （
54、展示价值（展示价值 功能价值）功能价值）建立豪宅形象标签建立豪宅形象标签.造场（公建化展示）造场（公建化展示）不定基面/会所位于屋顶之下,自然高差p利用台地本身特性形成下沉场所是社区内的住户最佳活动场所p不同高差的下沉广场为社区形成连续的公共空间形成可能“精品设计酒店精品设计酒店Design Hotels”建议本项目酒店式公寓选择匹配项目档次和气质的具有创造建议本项目酒店式公寓选择匹配项目档次和气质的具有创造性的设计酒店性的设计酒店,强调设计的同时带来情感和新体验强调设计的同时带来情感和新体验。p精品设计酒店一般只选择设立在中国拥有独特旅游和景观资源的景点处p精品设计酒店背后都有五星级的酒店运
55、营管理公司为其提供服务及管理保障p精品设计酒店通过创造性的设计吸引着注重生活方式的旅者p酒店以完备的设施和优质的服务，加之设计的精髓，结合了创造性和实用性以及对于环境保护的重视，满足了追求高品质生活的旅行者在精神和体验上的追求，让每次旅行成为独一无二的体验。从水平伸展的地坪，要桥、便道、车道、阳台及棚架，沿着各自的伸展轴向，越过从水平伸展的地坪，要桥、便道、车道、阳台及棚架，沿着各自的伸展轴向，越过谷而向周围凸伸，这些水平的推力，以一种诡异的空间秩序紧紧地集结在一起，巨大谷而向周围凸伸，这些水平的推力，以一种诡异的空间秩序紧紧地集结在一起，巨大的露台扭转回旋，恰似瀑布水流曲折迂回地自每一平展的
56、岩石突然下落一般，无从预的露台扭转回旋，恰似瀑布水流曲折迂回地自每一平展的岩石突然下落一般，无从预料料整个建筑看起来象是从地里生长出来的整个建筑看起来象是从地里生长出来的，但是它更象是盘旋在大地之上。这是一幢，但是它更象是盘旋在大地之上。这是一幢包含最高层次的建筑，也就是说，包含最高层次的建筑，也就是说，建筑已超越了它本身建筑已超越了它本身，而深深地印在人们意识之中，而深深地印在人们意识之中以其具象创造出了以其具象创造出了一个不可磨灭的新体验。一个不可磨灭的新体验。风格关键词：赖特风格赖特风格自然元素自然元素+ +有机生长建筑有机生长建筑产品形象诠释：现代有机建筑，人文精神经典再现经典再现43
57、50525354566061产品栋数层数户数户均面积建筑面积面积比例联排11831182502950052.89%院落3两进三院+吊脚楼产品形式产品形式1：两进三院：两进三院全地下停车，“把车道藏在地下，把地面让给花园和孩子”，市场上较为少见的完整型“两进三院”式院落，演绎三种精致人生北向庭院北向庭院南向庭院南向庭院内庭院内庭院北面下沉式庭院在灌木掩盖中，由繁密的花丛围合，适合喝茶、聊天，家人宁静的心灵沟通。南庭院：空间宽大，适宜家庭聚会及气氛融洽的亲子活动。内庭院一边是种植着茂密竹林的“风景墙”，一边是滤尽浮华的自我，随性来一番深度的自我对话。独特的“两进三院”，是传统中式别墅的“房包院”空
58、间特色。以拥有私家园林的“中庭”为核心，融入西式的前庭后园、阳光露台、地下阳光等情趣空间，为居住者营造朗阔的心理空间。 前院、客厅、中庭、餐厅，后院，这五个空间的连贯通透，将空间感提升到了新高度。吊脚式吊脚式1架空式架空式吊脚式吊脚式2产品形式产品形式2：吊脚楼：吊脚楼基面与地表完全脱离，用柱子或建筑局部支撑建筑的荷载。基面与地表完全脱离，用柱子或建筑局部支撑建筑的荷载。对建筑地表有很强的适应性，对建筑地表有很强的适应性，对山体的破坏小对山体的破坏小。有利于建筑的防潮有利于建筑的防潮。4350525354566061小公园：陡坎处设置小公园提升项目价值点的同时，陡坎处设置小公园提升项目价值点的
59、同时，对其两侧的别墅组团形成了有效的区隔作用对其两侧的别墅组团形成了有效的区隔作用5456宽景叠拼TH；适用前提：临主要景观面较传统的TH，舒适性有很大提高，大面宽获取了大的采光面和观景面；院落4水院：山水温泉度假别墅甲板与水面相连产品栋数梯户比户数户均面积建筑面积面积比例叠拼361722201584028.40%我们设置了少量的端套“庭院别墅”作为项目的“明星”，并设定了滨水“楼王”作为项目的价值标杆Tree_ in_ HOUSE 建筑面积300模糊用途居住/办公/酒吧/咖啡厅/企业别墅/Club 院落5公寓35384350525354566061产品栋数梯户比层数户数户均面积建筑面积面积比
60、例九树61424300720012.91%主题院落主题院落+ +公共设施的围合空间公共设施的围合空间/ /有中有中心，心， 完全私密，通过绿植、水系与其完全私密，通过绿植、水系与其他区域分开他区域分开n6幢4层小楼依山而建，一层一户，一层一户，2424套房子，套房子，2424件艺术品，件艺术品，。 n九树融合欧洲最新奢侈品创作理念与东方融合欧洲最新奢侈品创作理念与东方诗性居住意境，诗性居住意境，呈现非同凡响的居住体验。n九树是一个非常中国非常中国的住宅项目，因为这些房子只属于这个场所。它们很清晰地感知着自身的地位。n这些大树间生长出来的立方体，仿佛不是为了满足某种功利的诉求不是为了满足某种功利
61、的诉求，而仅仅是为了体现大树、阳光和微风的存在，才谦逊地竖立在那里：融入天幕的双层玻璃落地窗，是为了映入更多窈窕的树影；n360360度的环状围廊度的环状围廊，是为了拂过更多微凉的山气；非洲大绿柄桑加工成的木格栅木格栅，是为了在森林森林与建筑之间有一种自然的过渡与建筑之间有一种自然的过渡。 山野公园：保留原始地势，使其穿行于社区/开辟登山径，设置山野公园，供业主日常休闲运动，较一般的会所生态性强智能化设备分享：小区安防系统智能化设备分享：小区安防系统四重防范体系四重防范体系：（外围、：（外围、小区内、单元大堂、入小区内、单元大堂、入户门）户门）外围：外围：周边围墙红外对射系统；在靠近香蜜湖人烟
62、稀少侧，设计了当今世界最先进的周界防范系统埋地电缆入侵探测系统。小区内：小区内：电子巡更系统有线巡更和无线巡更相结合的方式；整个小区设置了多个分监控中心。单元大堂：单元大堂：单元门庭闭路监控系统；三重门厅呼叫系统。室内：室内：电子视频系统。巡更系统由感应式IC卡读写器（巡更器）、IC卡（巡更点）、巡更管理系统软件组成，并在监控中心设有图示复式盘。系统在确定的巡更路线上，设定合适的巡更检测点，采用有线和无线两种安装方式感应达到巡更鉴别的目的。由电脑软件编排巡更班次、时间间隔、线路走向，有效地管理保安人员巡视活动，加强了保安防范措施，更有效的保障了业主的安全。智能化设备：小区智能智能化设备：小区智
63、能“一卡通系统一卡通系统”l小区智能“一卡通”管理系统以计算机网络管理为核心，非接触式IC卡（Mifare-I卡）为信息载体，可实现多个子系统组成“一卡通”管理系统，如IC卡停车场管理子系统，IC卡门禁管理子系统， IC卡收费管理子系统等。在这些子系统中，业主和小区工作人员仅凭一张IC卡便可进行身份识别、门禁出入控制、停车场管理、消费管理等“一卡通”服务，既方便人员的出入，又杜绝外来人员随意进出，提高安全防范能力。l 一卡在手，畅行无忧：小区业主使用授权业主卡，可同时刷停车场系统、电梯门禁、自家门禁、会所消费等。l 智能停车场管理系统，功能强大：具备图像对比放行功能、远距离感应刷卡功能、防砸车
64、设计，信息资料采用数据库管理，方便管理和查询。l 大堂门禁、电梯门禁双重安全保护：电梯门禁采用独特的点对点设计，即业主只能刷卡至自己所在楼层。智能智能“一卡通一卡通”系统：系统：n保证高品质的安防系统，缔造社区安全感保证高品质的安防系统，缔造社区安全感小区周边小区周边安全防护系统、低楼层防攀爬系统，红外线报警系统大堂电梯大堂电梯火警自动报警紧急疏散系统、大堂防盗监视系统住宅内部住宅内部三方可视对讲保安系统，智能警示系统,每户客厅与主卧有紧急求助按钮停车保安停车保安汽车自动防盗识别系统、意外情况紧急报警系统、出入口自动识别系统智能化系统可视对讲系统6形象提升0202010105050404030
65、3案名建议案名构想1里里，一个区域森林里和谐巧妙，与生俱来你住哪里？森林里！森林里案名构想2尊贵，府邸，巧妙林公馆玄武大路88号国王山谷案名构想3阳光、土地及自然所带来的一切都是国王山谷中极赋生命力的元素，顷刻间享有巨大场景的转换，国王山谷的人们将从这里获得自由而充满力量的生命之源。售楼现场旅游驿站售楼现场除了满足销售引导功能外配合推广的方式它更象一个旅游的接待站和休憩处可以在放松游玩中完成看房过程，更是未来生活场景的提前体验。开辟游览通道在现场根据游览的方便度和工程开发的计划开辟一块区域可以让看房者游览。让人更好的体验现场环境。收到这样的名片树叶型名片得到这样的楼书以高档的、有凹凸立体感的仿
66、真木纹纸作为封面封面嵌入透明但密封的、喻示时光流逝与沉淀的沙漏，代表项目原生森林的深厚质感与悠长光景，凸显人文气质。楼书外置搭配特制的木笔，一起赠给到现场的意向客户；是楼书完成的重要道具导游图示意打开楼书是一张导游图寻宝图般的设计风格。游览路径的导游。本报告是严格保密的。从本项目产品结构看，本项目明星（隐性明星）从本项目产品结构看，本项目明星（隐性明星） + +现金牛产品占优势比例，少部分超级明星产品现金牛产品占优势比例，少部分超级明星产品p水院叠拼p回现主力，面积比约占34.2%p叠拼产品面积220平米p联排产品，面积比占52.89%p产品面积约为250平米p楼王标杆产品，六树,面积约占12
67、.91%p产品户均面积约为300平米SUPER STARSTARCASH COWCASH COW联排水院叠拼六树联排本报告是严格保密的。综合本项目区域本体优势和竞争状况，定价体系应更注重内部价值体系的合理性，并针对不同价值梯度制定相应价格策略；价值体系原则价值体系原则 产品细分产品细分产品细分产品细分 ，平衡内部竞争，平衡内部竞争，平衡内部竞争，平衡内部竞争 / / / / 价格策略分解价格策略分解价格策略分解价格策略分解定价适当跳脱产品限制市场，对比定价适当跳脱产品限制市场，对比片区高端产品和其他可替代产品，片区高端产品和其他可替代产品，建立标杆；建立标杆；重点考虑区域内竞争，设定合理的单价
68、/总价区间；通过推售次序安排和营销实践培育，制定符合产品价值实现最大化的时机和价格；拉高出货利润主力：充分竞争导向利润主力：充分竞争导向隐性明星：培育、转化导向隐性明星：培育、转化导向明星：博取高价策略导向明星：博取高价策略导向SUPER STARSTARCASH COWCASH COWp楼王标杆产品，六树,面积约占12.91%p产品户均面积约为300平米p水院叠拼p回现主力，面积比约占34.2%p叠拼产品面积220平米p联排产品，面积比占52.89%p产品面积约为250平米本报告是严格保密的。定价策略：明星六树产品树立价格标杆，博取高利润；楼王楼王类产品类产品1STAR 价格策略价格策略：树
69、立明星产品,博取高溢价为第一目标，单价以紫金山板块作为参照系，总价接近1000万以紫金山高端独幢别墅产品参照以紫金山高端独幢别墅产品参照钟山美庐独幢，目前销售均价：钟山美庐独幢，目前销售均价：2.52.5万万/ /平，总价约为平，总价约为10001000万左右万左右采取跟随南京最高售价策略，并设定适当价格弹性区间2.52.5，33万万STAR 定价体系：定价体系：总价控制在10001000万左右万左右单价导向单价导向！本产品的溢价因素本产品的溢价因素p人文属性人文属性p大师光环大师光环p创新产品创新产品p山林资源山林资源本报告是严格保密的。现金牛现金牛类产品类产品2以市场主流产品参照：以市场主
70、流产品参照：仙林板块主流联排单价仙林板块主流联排单价1800018000元元/ /平米平米紫金山板块主流联排单价紫金山板块主流联排单价18000-2000018000-20000元元/ /平米平米总价导向！总价导向！以绝对产品价值，适度实现高价；回现第一，总价控制在区域主流区间CASH COW定价策略：现金牛别墅跟随市场同质主流产品总价区间；本产品的溢价因素本产品的溢价因素p人文属性人文属性p产品创新产品创新p纯粹别墅体验纯粹别墅体验采取跟随仙林和紫金山板块主流售价策略，并设定适当价格弹性区间1.81.8，22万万COW 定价体系：定价体系：总价控制在400 400 500500万万本报告是严
71、格保密的。隐性明星隐性明星类产品类产品3区间导向！区间导向！定价策略：采用进入本项目现金牛和楼王产品总价区间，并视价值培育调整售价 ；本产品的溢价因素本产品的溢价因素p人文属性人文属性p产品创新产品创新p纯粹别墅体验纯粹别墅体验p优势景观资源优势景观资源叠加水院，属于创新产品，需培育以提升售价；STARCASH COW水院叠拼单价预期1.81.8，2.12.1万万本报告是严格保密的。楼王楼王10001000万万隐性产品明星隐性产品明星叠拼叠拼350-550350-550万万现金牛现金牛400-500400-500万万500500万元万元100100万元万元300300万元万元10001000万
72、元万元10001000万元万元12.9%12.9%项目整体均价项目整体均价2万元，总销亿元万元，总销亿元80.2%80.2%5.8%5.8%SUPER STARSTARCASH COWCASH COW楼王产品：楼王产品：2.52.5万万隐性明星产品：隐性明星产品：1.8-2.11.8-2.1万万现金牛产品：现金牛产品：2 2万万隐性形象明星隐性形象明星公寓公寓100-120100-120万万p水院叠拼p回现主力，面积比约占34.2%p叠拼产品面积220平米p联排产品，面积比占52.89%p产品面积约为250平米p楼王标杆产品，六树,面积约占12.91%p产品户均面积约为300平米联排水院叠拼六树联排15001500万元万元本报告是严格保密的。在全中国范围内，提供值得信赖的房地产综合服务在全中国范围内，提供值得信赖的房地产综合服务real estate integrated serviceWe provide reliablethroughout C
