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1、商业部分分析中海国际社区总体商业规划中海国际社区商业总体量7万方，主要产品类型为临街底商、公寓式酒店、步行街、集中商业广场。商业配套主要分布在靳江路和窑咀路两侧（红线标注处），产品主要形态为一层底商。一期有商业配套5000多，二期商业配套约6000多，主要以特色餐饮和便利店等满足社区生活需求的业态为主。二期西段规划一条名品商业街，北端是项目的营销中心，共三层，未来规划为集中商业中心，并配合五期公寓式酒店及商业广场辐射周边项目消费人群。三四期五期商业规划尚未确定，暂无公开资料。窑咀路靳江路联丰路西餐厅特色餐饮净菜市场公寓式酒店集中商业商业广场商业广场中餐厅商业步行街国际名品街幼儿园中海博才小学中
2、海国际社区一期商业规划（金楠街）一期商业配套主要分布在靳江河路沿线，分金楠街商铺与香樟街商铺。金楠街商铺共36个，其中两层商铺3个。商铺面积区间为21-127平米，70平米以下商铺占多数，达25个。商铺开间3.48.7M之间，进深513米。销售价格20000-40000元/平米。24000-40000元/平米22000-37000元/平米20000-35000元/平米面面积区区间X3030X4040X5050X70X127合计套数套数84581136比例比例22%11%14%22%31%100%中海国际社区一期商业规划（香樟街）香樟街商铺共22个，其中两层商铺3个。商铺面积23-127平米，5
3、0-70平米面积段占比最大，达8套。商铺开间2.78.3M之间，进深616米之间。销售价格17000-35000元/平米。17000-32000元/平米20000-35000元/平米面面积区区间20X30 50X70 80X100100X127 合计套数套数483736比例比例11%22%8%19%100%米兰春天总体商业规划米兰春天商业总体量8万方，主要产品类型为临街底商与内街商铺、公寓、集中商业广场。临街商铺：主要分布在联丰路与象嘴路两侧（红线标注处），产品形态主要为2层临时商铺，联丰路沿线商铺已营业，主要为咖啡馆、干洗店、餐馆等满足社区基本生活的业态；象嘴路沿线商铺在建，尚未招商，规划打
4、造为意大利商业风情街。商业综合体：G1栋、G2栋、G3栋为商住楼，1-2层为散铺及主力店，3层以上为公寓。其中G1栋已招商引进8000平米新一佳旗舰店，G3栋招商引进2000平米横店影院。商业楼：共4层，总建筑面积11036平米，目前1楼主要作为营销中心使用，未来商业楼整体规划为集中商业，具体业态未定。万婴幼儿园意大利商业风情街联丰路象嘴路中医药大学G1属商住综合体，1-2层商业部分，建筑面积合计15000平米左右。其中1楼7000平米为101个散铺，35-160平米大小，主力面积60-80平米，销售价格20000-30000元/平米。二楼整体为主力店新一佳，建筑面积8000平米左右。面面积区
5、区间35X50 60X80 80X120120X160 合计套数套数21482210101比例比例21%48%22%10%100%米兰春天商业综合体（G1/G2栋）G2属商住综合体，1-2层为商业部分，建筑面积合计5170平米。1层建筑面积合计2500平米，63个散铺，70-105平米大小，主力面积段80-90平米，销售价格25000元/平米；2层规划为旅馆，56间，建筑面积2670平米，30-105平米大小，主力面积30-49平米，价格以实际招商沟通确定。面面积区区间70X80 80X90 90X100100X105 合计套数套数113310963比例比例22%30%35%13%100%面面
6、积区区间43X60 60X80 80X100100X120 合计套数套数14157440比例比例18%27%36%18%100%米兰春天商业综合体（G3/商业楼）G3属商住综合体，1-2层为商业部分，面积合计5059平米。1楼为40个散铺，建筑面积为2931平米，43-120平米大小，主力面积40-70平米，30000元/平米左右。2楼整层为主力店横店影院，面积为2128平米。商业楼共4层，1楼面积2400平米，一半面积已招商引进建设银行、工商银行、KFC，一半面积暂时作为营销中心。2层整层2653平米，未做分割，初步考虑招商KTV。3层3350平米，目前为利海矿业办公室，4层2633平米，目
7、前为利海开发商办公室，3-4楼业态功能可能向办公写字楼方向发展。江山帝景商业规划江山帝景商业总体量10万方，主要产品类型为临街底商、公寓式酒店、商务中心。社区的商业配套主要分布在塘河路与联丰路及学士路沿线（红线标注处），大部分为临街1层底商，无内街商业。目前塘河路雅典印象一二期沿线商铺已营业，学士路沿线哈佛一期临街底商正在销售中。哈佛一期入口处设商务中心，体量1.8万方。由于开发计划原因，其他商业规划尚未确定，暂无公开资料。含浦大道联丰路塘河路学士路商务中心江山帝景哈佛一期临街底商规划哈佛一期底商合计56套，其中一楼46套，二楼10套。面积段以少于100平小户型占多数，合计33套，占比59%；
8、100-400平米合计15套，占比26%；400平米以上合计8套，占比14%。1楼价格23000元/平米左右，2楼价格8000元/平米左右。面积区间X5050X100100X200200X400400X合计套数2013123856比例36%23%21%5%14%100%江山帝景商业会馆初步规划思路经营模式为小而精的半封闭经营模式：（1）以满足社区需求为核心，辐射含浦片区乃至整个麓南板块；（2）与物管独立开来，实行分开经营管理；（3）以外包为主，部分采取自行经营；（4）采取合理收费，部分免费的经营策略。地下负一层6000平米，地上5层12000万平米。一层将作为营销中心新址，2层4层招商，初步确
9、定业态功能主要为酒店及KTV。5层作为项目工作人员办公室。华润橡树湾商业规划项目商业总体量2800平米，以满足小区业主的基本生活需要为主，分布在靳江河沿线，具体规划尚未确定，暂无公开资料。商业部分市场小结1.目前整个洋湖片区商业氛围较差，仅有米兰春天附近的中医药大学有一定商业配套较为成熟；2.除米兰春天与中海、江山帝景规划有大规模集中商业，洋湖垸各项目未来大部分商业形态规划多为临街商铺，形态较为单一；3.业态主要为餐饮、娱乐，定位上以满足业主的基本生活需要为主要目的，配合辐射周边项目人群；4.大部分商铺多为单铺单层，面积以20-60平米为主，较为符合该区业态的经营要求。5.片区内商铺价格集中在15000-40000元/平米之间。
