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1、荪湖项目研究课题报告(简化版)致：宁波荪湖开发建设办公室Page 1第第一一阶阶段段工工作作内内容容研究思路基础分析结论基础分析结论项目功能发展方向分析项目功能发展方向分析不同功能方向可行性分析不同功能方向可行性分析细分物业市场分析细分物业市场分析案例借鉴案例借鉴项目项目SWOT分析分析项目总体定位项目建议体量项目产品及经营建议项目功能布局建议地块区位分析地块所属区域城市功能分析地块周边产业分析地块现状分析地块SWOT分析基础分析基础分析荪湖类似地块及项目分析荪湖类似地块及项目分析自然环境类似项目分析区位环境类似项目分析Page 2宁波荪湖水库地块区位分析宁波荪湖水库地块区位分析n项目地块位于
2、宁波市江北区中部，距离宁波绕城高速公路（在建）北段以北约1公里处。n荪湖水库地块距离宁波市江北工业园区仅两公里。宁波市江北工业园区分为宁波江北投资创业中心和宁波（江北）机电工业园区。荪湖水库地块分别距离江北投资创业中心和机电园区约两公里。n荪湖水库地块距离宁波市中心天一广场直线距离约14公里，距离宁波市火车南站约14公里；距离宁波市栎社机场约20公里。n荪湖水库地块所在的江北区位于杭州湾跨海大桥入口处延线上，随着杭州湾跨海大桥的建成，宁波市江北区的三个工业园区的战略地位将进一步得到提升。n宁波市区其他工业、科技园区距离地块区位较远，因此在后面地块区域产业分析中，我行只对江北的三个工业园区重点分
3、析。宁波（江北）城市工业功能区宁波（江北）城市工业功能区宁波江北投资创业中心宁波江北投资创业中心项目地块区位至杭州方向至杭州方向至杭州方向至杭州方向绕城公路绕城公路甬金高速公路甬金高速公路甬台温高速公路甬台温高速公路至慈溪方向至慈溪方向至杭州湾跨海大桥至杭州湾跨海大桥天一广场天一广场火车南站火车南站栎社机场栎社机场荪湖水库地块荪湖水库地块小结：荪湖水库地块是距离江北三个工业园区最近，同时也是距离宁波市区最近的一块具有生态水景的商业服务用地，随着杭州湾跨海大桥建成，其区位价值将越显突出。宁波江北工业产业园区宁波江北工业产业园区国家高新区国家高新区江东科技园区江东科技园区鄞州开发区鄞州开发区Pag
4、e 3项目所在江北区生态文化旅游带分析生态文化旅游带分析生态文化旅游带分析n项目荪湖水库周边生态文化旅游资源较多，项目以东约7公里有慈城古城；以东约2公里是都市农业园；以西约3公里是保国寺n项目位于生态文化旅游带-慈城古城保护荪湖度假村农业园区保国寺，这条轴线的中部。n荪湖水库度假区是该生态旅游带中最靠近城区，唯一有山有水的一处生态旅游资源小结：荪湖水库周边具有许多已经建成或可开发的文化旅游资源，因此本项目具有发展成为休闲旅游度假功能区的外部必要条件之一。市中心市中心保国寺保国寺农业园农业园慈城古镇慈城古镇河姆渡文化河姆渡文化遗址遗址荪湖水库地块荪湖水库地块Page 4项目地块区域产业环境分析
5、宁波荪湖水库地块周边产业环境分析宁波荪湖水库地块周边产业环境分析n项目地块紧邻江北都市工业集聚区n宁波江北都市工业集聚区一共分为三块.分别为江北投资创业中心、江北机电工业园区和江北工业产业园区。这三个工业园区距离项目地块均约两公里左右。荪湖水库地块荪湖水库地块市中心市中心宁波江北投资创业中心宁波江北投资创业中心宁波江北工业产业园区宁波江北工业产业园区宁波（江北）城市工业功能区宁波（江北）城市工业功能区江北投资创业中心重点发展高新技术产业重点发展高新技术产业小结：本项目周边三个产业园区内约有200余家企业，本项目是否能借势产业园区发展，或者园区企业对本项目有衍生商务需求，我行将在后面章节做详细需
6、求调研分析。江北城市工业功能区江北工业产业园区重点发展产业重点发展产业重点发展产业重点发展产业电子电器、服装、新材料、电子电器、服装、新材料、环保产业环保产业 机械、机电、电子机械、机电、电子金属制品、电器五金、机械金属制品、电器五金、机械Page 5荪湖水库地块荪湖水库地块项目地块交通辐射范围宁波荪湖水库地块交通可及性分析宁波荪湖水库地块交通可及性分析n我们以30分钟车程为半径画圈，该范围能覆盖宁波市区的绝大部分区域和宁波市郊鄞州区的部分区域。说明从宁波市区达到本项目地块只需约30分钟。n从交通可及方式看，目前项目地块只能满足小车可及性，缺乏公共交通可及方式。n目前洪孙公路连接至本项目地块，
7、未来在甬余夫线和北旅游线各有一条规划路通达荪湖水库地块，这两条规划路的通车可以明显的提高地块的小车交通可及效率，但对地块的交通可及覆盖范围不会明显扩大，公共交通的可及性也不会明显提高。小结:从地块所支持的交通可及方式和范围来看，不管是现在还是未来宁波市区内拥有小车的企事业单位、公司和个人将是我们的目标客户群体。洪孙公路洪孙公路至杭州方向至杭州方向绕城公路绕城公路海海曙曙区区江江 东东 区区江江 北北 区区市中心市中心Page 6项目地块自然环境分析宁波荪湖水库地块自然环境分析宁波荪湖水库地块自然环境分析n我们本次的策划对象是1#地块。1#地块被山体和湖泊自然分隔为8个地块。8个小地块围绕荪湖水
8、库自然成环状分布。n1#地块中的八个小地块临湖岸线较长，地块的景观优势非常明显。n1-1#，1-2#，1-3#地块之间的山体上有茂密的竹林；1-5#和1-6#地块周边有浓密的阔叶林，竹林和阔叶林周边的地块具有怡人的景观资源。n湖体、山体和林地为地块提供了良好的生态环境和私密性。小结:荪湖水库和山体林地为地块营造了良好的生态环境和私密性，能够提升将来的物业价值。地块具备了为客群开发良好生态环境和高私密性物业的必要条件。1-31-41-11-21-61-51-71-8Page 7优势（优势（StrengthsStrengths）n地块原貌保持良好，地块内部无需拆迁安置的农户；n离宁波主城区仅14公
9、里;是宁波离城区最近的有山有水,生态的环境;n处于宁波北部文化旅游风景区域,周边人文自然资源丰富; 地块周边山体植被茂密丰富,水体清澈,属于自然的原生态的环境;空气清新污染指数低,属于宁波的绿肺;n地块距城市快速干道较近，交通便利,到城区与周边城市便捷;弱势（弱势（WeaknessesWeaknesses）n地块处在江北区未来规划的旅游带上，如果地块未来发展为度假旅游项目，则周边可联动资源较多；n杭州湾大桥的建成带动江北区的发展，同样也为本项目提供良好的大环境；n地块处于江北区规划发展的产业园区带外围近距离区域，可借势各个园区；机遇机遇 (Opportunities)(Opportunitie
10、s)n地块所属小区域为宁波城市郊区，周边各种服务设施配套不完善；n地块属江北区，江北区是宁波市区发展的后起之秀，未来可变因素较难把控；n地块规模较小，难以形成复合地产开发的规模效应；威胁（威胁（ThreatsThreats）n地块条件相比东钱湖较弱，地理位置方面客户心里抗拒性明显；n地块内部区块较分散存在不同开发商不同开发时期开发主题的不统一性,需整体规划,招一个大的开发商去开发,确保规划与开发主题的统一性;地块SWOT分析Page 8n本项目周边三个产业园区内企业数量较多，存在借势发展可能性；n周边园区内企业对本项目存在衍生商务需求可能性n本项目的交通可及性决定本项目主要辐射宁波市区拥有小车
11、的企事业单位或个人n本项目地块具有依山面水的自然生态环境，适合开发低密度生态物业n地块上拆迁量少，开发建设工作易于开展n本项目处于宁波市江北区“十一五”规划的生态文化旅游带中；n本项目具有发展成为休闲旅游度假功能区的外部条件；n项目地块距离江北区的三个工业园区平均距离约3公里；n作为距离宁波市区最近的一块具有生态水景的商业服务用地，随着杭州湾跨海大桥建成，其区位价值将越显突出。项目地块分析小结结结 论论地块分析对本项目启示地块分析对本项目启示n特征一：本项目地块具有明显的依山傍水的良好生态性n特征二：本项目地块周边有江北的三个工业园区，本项目存在借势发展的可能性;n根据以上两个特征，我们在宁波
12、市区选取类似项目进行分析，以期在地块分析和类似项目分析的基础上，为我行对本项目初步功能定位上带来一些借鉴意义地块地块所属所属区域区域功能功能地块地块周边周边产业产业地块地块现状现状及交及交通可通可及性及性地地块块区区位位Page 9第第一一阶阶段段工工作作内内容容研究思路地块分析结论地块分析结论项目功能发展方向分析项目功能发展方向分析不同功能方向可行性分析不同功能方向可行性分析细分物业市场分析细分物业市场分析案例借鉴案例借鉴项目项目SWOT分析分析项目总体定位项目建议体量项目产品及经营建议项目功能布局建议地块区位分析地块所属区域城市功能分析地块周边产业分析地块现状分析地块SWOT分析基础分析基
13、础分析荪湖类似地块及项目分析荪湖类似地块及项目分析自然环境类似自然环境类似项目分析项目分析区位环境类似项目分析Page 10项目名称：项目名称：九龙湖风景旅游区项目地理位置：项目地理位置：宁波市镇海区东北部，距离宁波市中心以北20公里。项目功能定位：项目功能定位：随着宁波人均消费水平不断提高以及九龙湖区域的不断发展建设，九龙湖区域逐渐由风景旅游区向旅游度假区过度中。交通可及方式：交通可及方式：私家车、旅游专线巴士物业类型及分布：物业类型及分布：旅游景点设施、普通星级酒店、规划中的白金五星级酒店和高档住宅。目前九龙湖周边物业较小，基本物业都临湖而建。发展阶段：发展阶段：目前和未来各物业供应量比较
14、：目前和未来各物业供应量比较：酒店和住宅在未来的供应量较大，特别是住宅，目前已经明确的未来供应量将会累计达到496,000平方米。目前供应未来供应n1977年至2005年主要以风景旅游区为建设目标n从2005年开始，逐渐从风景旅游区定位过渡至旅游度假区定位酒店住宅10,000496,00055,000宁波市类似项目分析九龙湖度假区荪湖水库地块市中心市中心九龙湖风景旅游区旅游景点设施娱乐设施普通星级酒店高星级酒店高档住宅Page 11单位：平方米未来物业类型体量配比：未来物业类型体量配比：客群的交通可及方式比例：客群的交通可及方式比例：地地块名称名称土地面土地面积(M(M2 2) )用途用途出出
15、让年限年限容容积率率郎家坪187538M2居住701.0九龙湖地块136573M2居住401.0九龙湖地块24426M2宾馆702.25达蓬山地块215716M2居住701.0未来物业供应明细分析：未来物业供应明细分析：n在未来大体量的物业供应量中，住宅的平均容积率为1.0，因此我们可以判断基本为联排别墅和花园洋房的物业类型组合，再加上高星级酒店的供应，该区域将作为城市居民的周末休闲第二居所的功能为主，兼有休闲度假功能。n从目前九龙湖客群的交通可及方式来看有相当一部分人群还是大众人群，因此九龙湖目前的主要功能还是作为大众人群的风景观光景区。宁波市类似项目分析九龙湖度假区小结：由于宁波市人均收入
16、和消费水平的不断提高以及九龙湖区域的不断开发，九龙湖区域正在由风景旅游功能向旅游度假功能的过度阶段。虽然九龙湖区域不管从规模还是区域周边的产业环境都与荪湖项目有一定区别，但九龙湖区域目前的功能还是对荪湖项目的功能定位有一定借鉴意义。Page 12项目名称：项目名称：东钱湖旅游度假区项目区位：项目区位：宁波市鄞州区，距离宁波市中心以东南20公里。东钱湖度假休闲区规模：东钱湖度假休闲区规模：规划控制面积约230平方公里，水域面积约20平方公里。交通可及方式：交通可及方式：私家车、旅行社接驳大巴、市区旅游专线发展历程：发展历程：规划控制区域宁波市类似项目分析东钱湖度假区n2001年东钱湖旅游度假管理
17、委员会成立，负责整个东钱湖230平方公里规控面积的开发工作n目前东钱湖旅游度假区进入快速发展期，已经落实和有意向的项目二十余个，部分已经开始建设经济效益：经济效益：2006年接待游客137万人次，旅游收入5.91亿元，计划2010年全区旅游接待人次达到300万人次Page 13目前物业的分布特征目前物业的分布特征n酒店酒店目前酒店大都临湖而分布，如华茂东钱湖酒店和正在建设的柏悦酒店，及正在招商的陶公水街旅游开发项目等n低密度住宅低密度住宅住宅项目目前分布在紧临环湖路的外侧，如华润项目、比华利等。n会议论坛会议论坛紧临东钱湖度假区管理委员会，紧临谷子湖湖体。n高档休闲娱乐设施高档休闲娱乐设施分布
18、在东钱湖的南侧，环湖路的两侧，整个东钱湖地理位置最好的地块用来开发高档的休闲娱乐设施可以充分利用地块价值，如开发高尔夫项目和游艇俱乐部项目。酒店低密度住宅会议论坛高挡娱乐设施宁波市类似项目分析东钱湖度假区目前大多数物业都分布在临湖地块周边。先启动紧临湖体周边地块，聚集区域人气，然后再开发距离湖体稍远的地块是东钱湖区域发展思路。柏悦陶公水街华润茶亭旅游地产启新高尔夫二灵山温泉酒店游艇CLUB动物园沙山村酒店东钱湖国际教育论坛渔村旅游地产华茂酒店比华利别墅中海别墅Page 14未来规划的东钱湖物业分布特征（即东钱湖新城规划）未来规划的东钱湖物业分布特征（即东钱湖新城规划）商业：商业：根据东钱湖度假
19、区整体规划，商业主要位于东钱湖核心区内。从分布特征上看，东钱湖新城内大型的商业设施都分布在靠近湖体的部分，这样可以充分挖掘湖体周边地块最大的价值。另外有一些零星社区商业设施分布在住宅区和酒店度假区内。办公：办公：由于未来东钱湖区域规划有东钱湖新城，有大量的人口导入，因此政府规划有办公用地，主要定位为总部研发办主要定位为总部研发办公基地，其分布紧紧围绕核心区内商业设施，公基地，其分布紧紧围绕核心区内商业设施，办公区与商业区一起形成整个项目的动区。住宅：住宅体量在未来东钱湖新城总体量中比例最高住宅：住宅体量在未来东钱湖新城总体量中比例最高，可以预见当整个东钱湖新城形成时，东钱湖将由现在的休闲度假第
20、二居所，逐渐过渡至第一居所功能。住宅主要分布在核心区西北侧，由于住宅是私人财产，不适合过于紧靠湖体，否则容易将湖体的公共资源变成私人资源，因此住宅分布在稍远离湖体区域。酒店度假区：酒店度假区：酒店度假区主要位于东钱湖核心区和新城南部大片绿地之间，酒店这样分布不但可以充分利用南部大片的绿地大力提升其酒店自身价值，同时可以充分利用商业区域内的休闲餐饮和娱乐设施。整个东钱湖区域很大，区域开发本着地理区位原则，由于考虑与宁波市区的互动，因此东钱湖湖体西侧及西北侧区域将被重点开发，该区域被定为“东钱湖新城”宁波市类似项目分析东钱湖度假区住宅住宅办办公公商业商业酒店度假区酒店度假区绿地保护区绿地保护区绿地
21、保护区绿地保护区Page 15客群来源划分客群来源划分目前90%东钱湖新城成熟后F70%宁波市国外国内其他省市浙江省内50%规划中确定的项目（五年后）F客群性质划分客群性质划分目前80%东钱湖新城成熟后F50%休闲度假办公人口第一居所居住人口第二居所居住人口25%规划中确定的项目（五年后）F注：休闲度假包括酒店的会议人群及旅游度假人群。40%25%40%20%n目前绝大部分客群都来自宁波市内，随着区域的不断开发，五年后预计浙江省内的客群数量会明显增多；待东钱湖新城成熟后，国内其他省市和国外的客群也会增多。n目前绝大部分客群来东钱湖的目的是休闲度假，随着新城不断开发，第二居所人群的比例有一个先升
22、高再降低的过程，而第一居所的人群比例会明显大幅提高；同时办公人口也将会出现。宁波市类似项目分析东钱湖度假区Page 16n由于东钱湖区域规模很大，在开发的具体区域选择上非常注意与宁波市区的衔接n整个区域的功能定位总体思路是从纯粹旅游休闲度假区域逐渐过度至集旅游度假、论坛会议、研发总部办公、高档住宅（第一居所为主导）和休闲购物的综合功能区发展n区域开发上遵循先开发湖体周边地块，聚集人气，然后再开发湖体稍远处地块的思路n在物业的开发时序上，先以高档酒店和低密度住宅物业导入提升整个区域形象定位n在客群的吸引上同样先吸引企事业单位的会议客群和城市的中高收入并且有改善居住条件意愿的客群小结：虽然东钱湖区
23、域从区位、规模面积以及政府规划导向等多方面与荪湖项目有一定区别，但从区域功能定位上（如东钱湖规划有研发类总部办公、论坛会议及休闲度假等功能），对荪湖项目的功能定位有一定借鉴意义。项目分析小结项目分析小结宁波市类似项目分析东钱湖度假区Page 17第第一一阶阶段段工工作作内内容容研究思路地块分析结论地块分析结论项目功能发展方向分析项目功能发展方向分析不同功能方向可行性分析不同功能方向可行性分析细分物业市场分析细分物业市场分析案例借鉴案例借鉴项目项目SWOT分析分析项目总体定位项目建议体量项目产品及经营建议项目功能布局建议地块区位分析地块所属区域城市功能分析地块周边产业分析地块现状分析地块SWOT
24、分析基础分析基础分析荪湖类似地块及项目分析荪湖类似地块及项目分析自然环境类似项目分析区位环境类似区位环境类似项目分析项目分析Page 18n项目名称：项目名称：十六城邦n区位：区位：位于江东区江南路以南，中兴路以西。周边两大园区在其辐射范围内。n项目规模：项目规模：项目净用地33亩，平均容积率2.2，规划总建筑面积4.8万平方米。16栋独栋低层办公楼和一栋高层办公楼，高层办公楼2万平方米，低层办公楼每栋平均建筑面积1500-2000平方米之间。n项目物业类型：项目物业类型：独栋别墅式商务办公楼和高层商务办公楼宁波国家高新区宁波国家高新区江东科技园区江东科技园区1616城联邦城联邦总部经济办公类
25、似产品供应分析十六城联邦Page 19需需求求意意向向分分析析需需求求意意向向分分析析小结:本项目地处江东区两大园区之间,在宁波市大力发展国家高新区及东部新城的大环境下和市场并无生态型独栋商务别墅的前提下,促生了本项目的产生;同时江东区的区位优势,政策优势,规划优势,总部经济的先发优势等促使了本项目商务别墅办公的客户需求;项目物业布局：项目物业布局：n13栋低层办公楼沿道路形成庭院围合状，内部布置三栋体量更小的三层建筑办公楼。另外项目的西南角规划一栋22层高的办公楼，提升整个项目的建筑体量。从有意向的企业来看，本项目主要辐射的区域为宁波国家高新区和江东科技园区，这两个区域内的企业占到总意向企业
26、数量的70%。主要原因是这两个区域到达16城联邦非常便利，车程时间均在20分钟左右。总部经济办公类似产品供应分析十六城联邦Page 20需需求求意意向向分分析析需需求求意意向向分分析析n项目名称：项目名称：创新128n区位：区位：位于鄞州区创新路四明东路交口。n项目规模：项目规模：项目净用地约300亩，平均容积率1.0，规划总建筑面积20万平方米。全为独栋建筑形式，每栋约2000平方米，整个项目约100栋企业办公楼。n项目物业类型：项目物业类型：独栋别墅式商务办公楼n项目现场：项目现场：暂时为一片平地，还未动工。n意向企业来源分析：意向企业来源分析：创意创意128128由于项目还未开始招商，因
27、此暂无成交客户。根据我行与该项目的推广人员访谈获知，由于项目位于鄞州工业区内，因此对项目有意向的企业90%来自于鄞州开发区内部。n项目功能定位：项目功能定位：为鄞州开发区内的企业提供生态型办公物业配套设施鄞州开发区鄞州开发区小结：虽然该项目与荪湖项目在区域产业成熟度以及地块自身条件上有一定差异性，并且该项目还未开始招商，具体项目后期招商的情况如何还不得而知，但对荪湖项目的功能定位还是具有一定指导意义。总部经济办公类似产品供应分析创新128Page 21第第一一阶阶段段工工作作内内容容研究思路地块分析结论地块分析结论项目功能发展方向分析项目功能发展方向分析不同功能方向可行性分析不同功能方向可行性
28、分析细分物业市场分析细分物业市场分析案例借鉴案例借鉴项目项目SWOT分析分析项目总体定位项目建议体量项目产品及经营建议项目功能布局建议地块区位分析地块所属区域城市功能分析地块周边产业分析地块现状分析地块SWOT分析基础分析基础分析荪湖类似地块及项目分析荪湖类似地块及项目分析自然环境类似项目分析区位环境类似项目分析Page 22基础分析基础分析荪湖类似地块及项目分析荪湖类似地块及项目分析n本项目地块具有明显的依山傍水的良好生态性;具备发展低密度产品的基础条件n本项目地块周边有江北的三个工业园区，周边产业环境好,产业园区内企业存在衍生的商务需求n与荪湖地块环境相类似的地块定位都是由从纯粹旅游休闲度
29、假区域逐渐过度至集旅游度假、论坛会议、高档住宅（第一居所为主导）和休闲购物的综合功能区发展n与荪湖地块区位相类似的项目虽在区域环境及所属区域发展规划上与荪湖区域有诸多的不同,但其临近产业园区而发展总部企业办公的思路值得借鉴,项目初定可发展方向总部经济商务办公功能总部经济商务办公功能高端商务休闲度假功能高端商务休闲度假功能地块地块SWOT分析分析Page 23第第一一阶阶段段工工作作内内容容研究思路地块分析结论地块分析结论项目功能发展方向分析项目功能发展方向分析不同功能方向可行性分析不同功能方向可行性分析细分物业市场分析细分物业市场分析案例借鉴案例借鉴项目项目SWOT分析分析项目总体定位项目建议
30、体量项目产品及经营建议项目功能布局建议地块区位分析地块所属区域城市功能分析地块周边产业分析地块现状分析地块SWOT分析基础分析基础分析荪湖类似地块及项目分析荪湖类似地块及项目分析自然环境类似项目分析区位环境类似项目分析Page 24总部经济阐述总部经济可行性研究总部经济可行性研究环境角度产业分析范围划定第二产业第三产业产业与地块匹配度分析产业角度市场角度适合企业数量分析适合企业意向度分析企业意向度市场接受价格匹配度专家意见SWOT分析荪湖未来发展总部经济需实行的举措总部经济可行性研究思路图理论经济模型分析实际周边环境分析Page 25总部经济是指某区域通过创造各种有利条件，吸引跨国公司和国内大
31、型企业集团总部，通过极化效应和扩散效应，企业总部集群布局，生产加工基地通过各种形式安排在成本较低的周边地区或外地，从而形成合理的价值链分工的经济活动总称系统阐述系统阐述总部经济形式的界定n总部经济实际上指通过创造各种有利条件吸引跨国公司和外埠大型企业集团的投资中心、管理中心、研发中心、采购中心、销售中心、结算中心、物流中心等，把中心城市的功能由原来的生产转换到管理和服务上来，即由原来的生产型城市转化为对周边区域的经济活动实施管理和服务的功能型城市。n如果欲发展总部经济的城市从现状角度无法吸引国外跨国公司或国内大型企业集团总部入驻，则发展总部经济的想法会变成一种空洞的口号，难于实现并最终流于形式
32、，无法实现发展总部经济所要达到的经济效应。发展总部经济所要达到的经济效应（目的）n税收贡献效应、产业乘数效应、消费带动效应、就业乘数效应、社会资本效应总部经济的阐述抽象概括抽象概括项目环境经济学模型判定Page 27北京市社会科学院北京市社会科学院城市总部经济发展能力评价指城市总部经济发展能力评价指标体系分三个层级标体系分三个层级一级指标层一级指标层按照城市总部经济的内涵及其发展条件设计。在评价指标体系中，一级指标是稳定的，长期内一般不会发生变化。二级指标层二级指标层主要是表现一级指标所蕴涵的细分领域。该层级指标在短期内不会发生变化，但会根据一级指标内涵的变化及发展重点进行适当调整。三级指标层
33、三级指标层是衡量城市总部经济发展能力的具体指标。该层级指标将根据总部经济理论研究和发展实践进行及时调整城市总部经济发展能力评价指标体系Page 28在综合考虑城市经济社会发展所处阶段以及发展总部经济的一般件，对直辖市、省会城市（除拉萨外）和计划单列市共35个城市进行总部经济发展能力评价。通过系统的评价体系来确定宁波总部经济发展能力在全国的位置，为宁波发展总部经济的可行性提供依据。体统评价过程主要采用IMD的国际竞争力指数评价方法，数据采用中国城市统计年鉴2005、中国区域统计年鉴2005、国家有关部委的业年鉴、有关城市的计年鉴和统计公报以及主观指标的调研数据等。宁波综合发展能力宁波综合发展能力
34、 得分得分 排名排名 综合发展能力由一级指标构成。包括基础条件、商务设施、研发能力、专业服务、政府服务、开放程度。城市总部经济发展能力综合得分及排名35个城市总部经济综合发展能力排名个城市总部经济综合发展能力排名46.91 13Page 29 总部经济发展第总部经济发展第能级城市能级城市（综合得分（综合得分7070）该能级城市在吸引跨国公司和国内大型企业集团全国性总部方面具有较强优势 总部经济发展第总部经济发展第能级城市能级城市（5050综合得分综合得分7070）该能级城市宜作为跨国公司或国内大企业集团的大区域性总部聚集区 总部经济发展第总部经济发展第能级城市能级城市（4040综合得分综合得分
35、5050）该能级城市适合吸引国内大企业集团的区域性总部或者国内大企业集团的职能型总部 总部经济发展第总部经济发展第能级城市能级城市（综合得分（综合得分4040）该能级城市还需要全面完善总部经济发展的个方面条件，可以适度发展省级总部经济天津天津北京北京上海上海广州广州深圳深圳南京南京杭州杭州成都成都青岛青岛大连大连沈阳沈阳宁波宁波宁波宁波重庆重庆厦门厦门济南济南西安西安长沙长沙郑州郑州福州福州哈尔滨哈尔滨长春长春石家庄石家庄合肥合肥海口海口太原太原昆明昆明呼和浩特呼和浩特南昌南昌武汉武汉南宁南宁贵阳贵阳兰州兰州银川银川西宁西宁 总部经济发展总部经济发展 第第能级城市能级城市乌鲁木齐乌鲁木齐城市总
36、部经济发展能力分类Page 30基础条件指标与总部经济发展综合能力有很强的正相关性，两者的皮尔逊（Pearson）相关系数为0.94。皮尔逊相关系数 又称“皮尔逊积矩相关系数”，对两个定距变量（例如，年龄和身高）的关系强度的测量，简写。将城市基础条件与总部经济发展综合能力进行比较基础条件排名综合排名5时说明城市基础条件与综合发展能力存在不协调性宁波基础条件排名16宁波综合排名13 16 13 =35说明宁波基础条件与综合发展能力不存在不协调性说明宁波基础条件与综合发展能力不存在不协调性城市总部经济基础条件排名与分析评述35个城市总部经济基础条件排名个城市总部经济基础条件排名宁波宁波基础条件排名
37、 1616基础条件得分 46.8046.80Page 31城市总部经济商务设施排名与分析评述商务设施指标与总部经济发展综合能力有很强的正相关性，两者的皮尔逊（Pearson）相关系数为0.94。皮尔逊相关系数 又称“皮尔逊积矩相关系数”，对两个定距变量（例如，年龄和身高）的关系强度的测量，简写。将城市商务设施能力与总部经济发展综合能力比较商务设施排名综合排名5时说明城市基础条件与综合发展能力存在不协调性宁波基础条件排名12宁波综合排名13 12 13 =15说明宁波商务设施与综合发展能力不存在不协调性说明宁波商务设施与综合发展能力不存在不协调性35个城市总部经济商务设施排名个城市总部经济商务设
38、施排名宁波宁波商务设施排名 1212商务设施得分 49.6149.61Page 32城市总部经济研发能力排名与分析评述研发能力指标与总部经济发展综合能力有较强的正相关性，两者的皮尔逊（Pearson）相关系数为0.89。皮尔逊相关系数 又称“皮尔逊积矩相关系数”，对两个定距变量（例如，年龄和身高）的关系强度的测量，简写。将城市商务设施能力与总部经济发展综合能力比较研发能力排名综合排名5时说明城市研发能力与综合发展能力存在不协调性宁波研发能力排名23宁波综合排名13 23 13 =105说明宁波研发能力与综合发展能力存在不协调性说明宁波研发能力与综合发展能力存在不协调性35个城市总部经济研发能力
39、排名个城市总部经济研发能力排名宁波宁波研发能力排名 23 23研发能力得分 37.65 37.65Page 33城市总部经济专业服务排名与分析评述城市专业服务水平与总部经济发展综合能力有很强的正相关性，两者的皮尔逊（Pearson）相关系数为0.95。皮尔逊相关系数 又称“皮尔逊积矩相关系数”，对两个定距变量（例如，年龄和身高）的关系强度的测量，简写。将城市商务设施能力与总部经济发展综合能力比较专业服务排名综合排名5时说明城市研发能力与综合发展能力存在不协调性宁波研发能力排名16宁波综合排名13 16 13 =35说明宁波专业服务与综合发展能力不存在不协调性说明宁波专业服务与综合发展能力不存在
40、不协调性35个城市总部经济专业服务排名个城市总部经济专业服务排名宁波宁波专业服务排名 16 16专业服务得分 42.03 42.03Page 34城市总部经济政府服务排名与分析评述城市政府服务水平与总部经济发展综合能力具有一定的相关性，两者的皮尔逊（Pearson）相关系数为0.72。皮尔逊相关系数 又称“皮尔逊积矩相关系数”，对两个定距变量（例如，年龄和身高）的关系强度的测量，简写。将城市政府服务能力与总部经济发展综合能力比较政府服务排名综合排名5时说明城市政府服务与综合发展能力存在不协调性宁波研发能力排名6宁波综合排名13 6 13 =75说明宁波政府服务与综合发展能力存在不协调性说明宁波
41、政府服务与综合发展能力存在不协调性政府服务得分与综合得分散点图政府服务得分与综合得分散点图宁波宁波政府服务排名 6 6政府服务得分 75.16 75.16Page 35城市总部经济开放程度排名与分析评述城市开放程度与总部经济发展综合能力具有很强的正相关性，两者的皮尔逊（Pearson）相关系数为0.95。皮尔逊相关系数 又称“皮尔逊积矩相关系数”，对两个定距变量（例如，年龄和身高）的关系强度的测量，简写。将城市开放程度能力与总部经济发展综合能力比较开放程度排名综合排名5时说明城市开放程度与综合发展能力存在不协调性宁波研发能力排名7宁波综合排名13 7 13 =65说明宁波开放程度与综合发展能力
42、存在不协调性说明宁波开放程度与综合发展能力存在不协调性35个城市总部经济城市开放程度排名个城市总部经济城市开放程度排名宁波宁波开放程度排名 7 7开放程度得分 56.68 56.68Page 36n城市发展总部经济的各分项指标发展情况可以用雷达图表示。雷达图中城市分项指标得分越靠近100，说明该项指标发展水平越高；表述城市各分项指标发展水平的点组成的菱形越规则，说明各分项发展越均衡。此外，我们将统计学中用于反映数据离散程度的六西格玛标准引入进来，并结合总部经济发展分项得分实际情况，将平均值（x）和反映离散程度的指标标差（）结合来反映城市该分项发展能力在35个城市中所处的地位（见“各分项指标分类
43、标准”）。分项得分（x）（x+ ），说明城市该项指标在35个城市中处于优势水平； （x）（x-），说明城市该项指标处于劣势水平； （x-）x（x+ ）,说明城市各项指标处于一般水平。n城市发展总部经济，要在充分发挥优势的同时，注重各分项的均衡发展，加强薄弱环节的建设，逐步提高城市的综合实力。一般水平宁波市总部经济各项指标评述宁波分项发展能力雷达图宁波分项发展能力雷达图存在不协调性一般水平一般水平存在不协调性优势水平一般水平存在不协调性一般水平Page 3720062006年宁波市各区人均三产年宁波市各区人均三产GDPGDP（元（元/ /人）人）宁波市人均三产宁波市人均三产GDP 32,193G
44、DP 32,193各区人均三产各区人均三产GDP/GDP/宁波市人均三产宁波市人均三产GDPGDP= =人均三产人均三产GDPGDP取值系数取值系数人均三产人均三产GDPGDP取值系数取值系数各区人均三产各区人均三产GDPGDP取值系数取值系数0.540.561.100.730.972.10按照各区人均三产GDP取系数对各区总部经济各项指标进行取值 各区总部经济各项指标值=宁波市总部经济各项指标各区GDP取系数鄞州区镇海区北仑区江北区江东区海曙区由于城市总部经济的发展能力与第三产业的发展水平密切相关，故我们以各区第三产业GDP的比例系数来获得各区总部经济发展能力的各项指标数值。江北区总部经济各
45、项指标评述标准 江北区总部经济各项指标值=宁波市总部经济各项指标0.73（江北区GDP取系数）Page 38一般水平(偏下)江北区总部经济各项指标评述江北区分项发展能力雷达图江北区分项发展能力雷达图一般水平(偏下)一般水平(中等)一般水平(中等)一般水平(偏下)劣势水平基础条件基础条件一般水平偏上中等偏下33-4243-5253-61商务设施商务设施一般水平偏上中等偏下偏上中等偏下偏上中等偏下偏上中等偏下25-3839-5253-66专业服务专业服务一般水平30-4041-5051-6034.1636.2230.68政府服务政府服务23-3940-5657-7354.87一般水平开放程度开放程
46、度一般水平29-3940-5051-6141.38江北区总部经济各项指标阐述江北区总部经济各项指标阐述项目周边商务配套及服务业分布分析Page 40宁波政区图宁波政区图宁波政区图宁波政区图项目周边商务配套及服务业情况分析江江北北区区江北现代服务业聚集区5.5公里公里三江口三江口CBD30分钟车程分钟车程滨水服务业带滨水服务业带1公里公里本项目江北的现代服务业主要集中在余姚江沿岸及江北三江口地区。而荪湖周边1公里内没有现在服务业聚集区。由于总部经济是以现代服务业由于总部经济是以现代服务业的发展为基础，需要完善的现代服的发展为基础，需要完善的现代服务业为总部经济的运营提供支持。务业为总部经济的运营
47、提供支持。故现代服务业不发达区位很难吸引企业总部入驻。本项目周边商务配套及现代服务业匮乏，离三江口CBD车程30分钟，十分不便，成为无法吸引企业总部入驻的原因。现代服务业的发达程度，对总部经济有着相当重要的影响。宁波市产业与本项目关系分析Page 42n现代物流业现代物流业 n国际贸易业国际贸易业 n信息服务业信息服务业 n金融保险业金融保险业 n现代会展业现代会展业 n中介服务业中介服务业 大力拓展生产性服务业适应港口开发和制造业发展的需要，加快发展以现代物流、国际贸易、金融保险等为重点的生产性服务业，促进服务业与港口和制造业发展良性互动。充实提升生活性服务业围绕方便群众生活和提高生活质量，
48、改造提升商贸流通、旅游休闲、社区服务等生活性服务业，更好地满足人民群众日益增长的消费需求。n商贸流通业商贸流通业 n房地产业房地产业 n旅游休闲业旅游休闲业 n文化传媒业文化传媒业 n社区服务业社区服务业 宁波市产业规划Page 43三江口三江口CBD荪湖荪湖5公里公里江江 北北 区区n在前往荪湖办公有意向的企业中50%为江北的企业，其他区域客户对荪湖办公的意向度较低。n荪湖项目5公里辐射范围主要集中在江北市n基于以上两点，把对产业的分析集中在江北区基于以上两点，把对产业的分析集中在江北区对荪湖项目有意向客户来源分析对荪湖项目有意向客户来源分析宁波产业与本项目的关系对荪湖项目有意向客户行业分析
49、对荪湖项目有意向客户行业分析Page 44在建高速宁波绕城高速保国寺出口荪湖荪湖杭州湾大桥慈溪入口带动江北带动江北“十一五十一五”规划产业的发展规划产业的发展n江北“十一五”规划发展产业为港口经济服务业、生态休闲旅游业、房地产业、专业中介服务业、社区服务业、商贸流通业。车程距离：车程距离：荪湖距杭州湾大桥慈溪入口约8公里车程，从宁波绕城至通往杭州湾大桥的高速约8分钟车程。产业聚集并不是总部经济，真正意义上的总部经济：从企业形式上判断年营业额超过1.5亿的全国性企业集团的区域或职能总部从经济效益上体现达到税收贡献、产业乘数、消费带动、就业乘数、社会资本等效应。直接缩短了宁波至中国经济中心城市上海
50、的距离直接缩短了宁波至中国经济中心城市上海的距离n杭州湾大桥建成后将直接缩短宁波至嘉兴，宁波至上海的空间距离，届时上海至宁波160公里车程只需两小时，相比现在几乎缩减了一半的距离.改变区域功能结构改变区域功能结构n杭州湾大桥建成后将改变宁波作为长三角经济圈末端的区域功能，从此纳入上海的大经济圈范围内。温州至上海经济发展的必经之地温州至上海经济发展的必经之地n杭州湾大桥的建成将使温州成为上海大经济圈的城市之一，由于城市距离的缩短，温州与上海的经济往来将逐步上升，处在温州与上海之间的宁波，同时将受到温州经济的正面影响。杭州湾大桥建成后对宁波产业的影响杭州湾大桥建成对宁波的影响杭州湾大桥建成对宁波的
51、影响杭州湾大桥通车杭州湾大桥通车带动相关产业发展带动相关产业发展相关产业聚集相关产业聚集相关产业导入荪湖相关产业导入荪湖支撑总部经济发展支撑总部经济发展江北区相关产业总部入驻本项目分析（第二产业）Page 46中心城区中心城区优点：现代服务业发达 商务配套完善交通方便缺点：商务成本高 非中心城区非中心城区 优点：商务成本低 办公空间充裕 缺点：现代服务业不发达 商务配套不完善 交通不方便 （职能型）总部生产基地企业功能和组织结构的区域分离企业寻求内部价值链要素的最佳组合企业发展到一定规模（上亿元以上）为达到利润最大化或经营成本最小化目的企业功能和组织结构的区域分离增加的成本增加的收益 增加的成
52、本增加的收益发展总部经济有意义无意义只有企业发展到一定规模时，只有企业发展到一定规模时，才有进行空间分离的必要。才有进行空间分离的必要。大规模企业大规模企业中小规模企业中小规模企业都市型先进制造业聚集带都市型先进制造业聚集带都市工业聚集区A区都市工业聚集区B区都市工业聚集区C区2006年江北工业企业营业额超过1.5亿元的只有9家大企业数量不多阻碍了总部经大企业数量不多阻碍了总部经济的发展济的发展荪湖荪湖江江北北区区江北区第二产业工业企业总部入驻可行性分析Page 47公司名称公司名称宁波柯力电气制造有限公司宁波东力传动设备股份有限公司宁波中策动力机电集团有限公司宁波江北创新电器有限公司宁波市开
53、利刀片制造有限公司 公司描述公司描述2006年江北工业企业30强第15名2006年江北工业企业利润总额排名第8位2006年江北工业企业30强第1名年出口额5000万元以上2006年江北进口额排名第2受访对象受访对象董事长董事长副总经理/董事董事长董事长意向度意向度无无无无无原因原因不方便总部放到江东开发区，可以在信息接受、人才吸纳、税收优惠方面具有优势。总部和生产车间空间分离，不方便生产。不方便不方便江北区大型企业总部或智能型总部入驻本项目意向度调研江北区大型企业总部或智能型总部入驻本项目意向度调研企业意向度低阻碍了总部经济的发展企业意向度低阻碍了总部经济的发展n江北一些大型企业具备发展总部经
54、济条件，企业家在决定企业空间布局时，往往还是根据以往经验习惯将研发、生产、管理、销售等功能放在一起，采取传统的空间布局模式。企业对把总部迁往本项目没有意向。江北区第二产业大型工业企业总部入驻本项目意向度分析江北区相关产业总部入驻本项目分析（第三产业）Page 49荪湖荪湖江江北北区区江北区第三产业现代服务业分析江北区第一产业和第二产业比重相当江北区第一产业和第二产业比重相当江北现代服务业主要集中在滨水服务业带。产业定位上以高能级、高品位、高效率的服务产业为主，利用三江口基础设施资源，形成现代服务业集聚区。江北规区划发展港口经济服务业专业中介服务业生态休闲旅游业社区服务业房地产业商贸流通业58.
55、3757.65第二产业第三产业江北区江北区“十一五十一五”产业规划功能区示意图产业规划功能区示意图滨水服务业带滨水服务业带江北现代服务业聚集区Page 50江北区港口经济服务业与本项目匹配度分析江余姚荪湖荪湖江江北北区区连通杭州湾大桥连通杭州湾大桥长三角物流园区长三角物流园区城西港物流园区城西港物流园区1公里公里本项目区位没有交通本项目区位没有交通优势，与港口经济服优势，与港口经济服务业不匹配。务业不匹配。宁波绕城高速保国寺出口宁波绕城高速保国寺出口宁波绕城高速宁波绕城高速铁路铁路长三角物流园区长三角物流园区n本项目所在区位并未紧靠环城高速，若将物流区域迁入本项目所在地，物流配送的时效性将难以
56、保证，故故与本项目不匹配与本项目不匹配。城西港物流园区城西港物流园区n其内河运输的功能使得其区位所在必须靠河而设，本项目区位明显不适合导入该物流园区所涉及行业，故与本项目不匹配故与本项目不匹配。江北现代服务业聚集区Page 51江北区专业中介服务业与本项目匹配度分析荪湖荪湖江江北北区区1公里公里服务业集聚效应不明服务业集聚效应不明显，阻碍了总部经济显，阻碍了总部经济的发展。的发展。江北区城乡二元结构的特点还非常明显江北区城乡二元结构的特点还非常明显结论n周边三公里范围内,没有服务的积聚效应;n江北区目前的专业服务业主要集中在三江口区域,离本项目较远,同时江北区还不具备发展现代服务业的总部经济条
57、件;n服务业发展缺乏智力支持，该行业与n 本项目不匹配。农业人口所占比例过重三江口三江口CBD湾头半岛休闲商务区湾头半岛休闲商务区中央智能区中央智能区核心滨水区核心滨水区甬江北岸商务区甬江北岸商务区西区服务业集聚区西区服务业集聚区专业服务业主要集中专业服务业主要集中在三江口在三江口CBD辐射区辐射区域内域内江北现代服务业聚集区Page 52江北区生态休闲旅游业与本项目匹配度分析荪湖荪湖江江北北区区江北区生态休闲旅游业以人文景观、历江北区生态休闲旅游业以人文景观、历史文化和自然山水为基础，着重开发建史文化和自然山水为基础，着重开发建设三江都市文化商贸游憩区、慈城古县设三江都市文化商贸游憩区、慈城
58、古县城历史文化游览区、洪塘生态观光休闲城历史文化游览区、洪塘生态观光休闲度假区等三大片区和度假区等三大片区和“沿山（西北部山沿山（西北部山林水库）林水库）沿江（姚江）沿江（姚江）”两条生态休两条生态休闲旅游带。闲旅游带。结论n生态休闲旅游业由于其地域性和不可移动性，无法将周边生态旅游产业移到本区域。同时周边的旅游资源还不是非常丰富,生态旅游的企业一般在旅游目的地.,本项目不适合发展生态旅游的总部.三江都市文化商贸游憩区三江都市文化商贸游憩区沿江（姚江）生态休闲旅游带沿江（姚江）生态休闲旅游带沿山（西北部山林水库）生态休闲旅游带沿山（西北部山林水库）生态休闲旅游带都市农业生态观光区都市农业生态观
59、光区生态休闲旅游区生态休闲旅游区慈城古县城文化旅游区慈城古县城文化旅游区丘陵生态文化旅游带Page 53江北区社区服务业与本项目匹配度分析荪湖荪湖江江北北区区社区服务业社区服务业社区服务中心和社区居委会社区服务站社区服务中心和社区居委会社区服务站的建设，规范街道商业设施利用。的建设，规范街道商业设施利用。社区服务业以社区为依托而发展成形，社区服务业以社区为依托而发展成形，故该产业的特点是区域性强，无法形成故该产业的特点是区域性强，无法形成产业聚集入驻本项目。产业聚集入驻本项目。该产业与本项目不匹配。该产业与本项目不匹配。慈城街道慈城街道洪塘街道洪塘街道庄桥街道庄桥街道甬江街道甬江街道文教街道文
60、教街道中马街道中马街道白沙街道白沙街道孔浦街道孔浦街道Page 54荪湖荪湖江江北北区区江北区房地产业与本项目匹配度分析房地产（房地产开发公司总部）业涉及众多相关服务业，其衍生产业形成很长的产业链。房地产对相关产业链的依赖性强,故房地产业总部因该设立在配套设施齐全的现代服务业集中的区域。本项目远离江北滨江服务业带，项目区位附近服务业匮乏。故该行业与本项目不匹配。滨水服务业带滨水服务业带江北现代服务业聚集区房地产业房地产业金融信贷策划设计销售代理工程咨询财务法律Page 55荪湖荪湖江江北北区区江北区商贸流通业与本项目匹配度分析积极推行现代流通方式，全力打造布局合理、业态新型、错位发展、功能集聚
61、的现代商贸流通新框架，形成区级和社区商业中心分层搭配、相互衔接的新格局。商贸流通业一般要分布在人口集聚交通便捷的地方，才能商业消费人口，荪湖并没有如此大量的商业消费人口。商贸流通业由于其地域性特征明显，无法将产业导入本项目。故商贸流通业与本项目不匹配。主贸易中心主贸易中心商务、文化、餐饮、娱乐、购物副贸易中心副贸易中心规范化、专业化、规模化、高档次的专业市场老外滩历史文化商务区块老外滩历史文化商务区块人民路商务商贸区块人民路商务商贸区块槐树路休闲商务区块槐树路休闲商务区块大剧院商贸区块大剧院商贸区块日湖商贸区块日湖商贸区块投资创业中心商贸区快投资创业中心商贸区快江北西区商务区快江北西区商务区快
62、江北西区商务区快江北西区商务区快宁波总部经济现状及未来供应分析Page 57江北区江北区海曙区海曙区江东区江东区总部基地一期总部基地一期(建筑面积未定建筑面积未定)总部基地二期总部基地二期(建筑面积未定建筑面积未定)江东东部新城江东东部新城n宁波现有总部经济的供应主要集中在江东区及宁波现有总部经济的供应主要集中在江东区及海曙区，江东及海曙区是宁波发展总部经济的海曙区，江东及海曙区是宁波发展总部经济的先头，其中以江东区发展较为明确。先头，其中以江东区发展较为明确。小结:我行研究分析总部经济办公未来供应后发现，宁波高新区未来规划发展总部经济主要依托宁波市城市总体规划，随着宁波高新区建设的实施，把宁
63、波高新区打造为国内外贸易的服务平台和先进制造业基地的支撑平台，建设宁波市未来行政中心，会展中心，商务中心科技中心、信息中心;这些对未来江东区留住大企业总部，发展地区企业总部，发展总部经济提供了良好的基础条件,。未来该区域在宁波发展总部经济方面具有很强的优势.未来供应未来供应宁波总部经济现状及未来供应Page 58需需求求意意向向分分析析需需求求意意向向分分析析宁波市年营业额超过3000万的总部企业,对生态办公有购买意向的客户对本项目意向度需求市场分析 结论结论企业对把总部搬入荪湖办公的意向企业对把总部搬入荪湖办公的意向度并不乐观。没有企业选择会去荪度并不乐观。没有企业选择会去荪湖办公；湖办公；
64、8%8%的企业选择可能会；的企业选择可能会；20%20%的企业选择等建成后再考虑（目的企业选择等建成后再考虑（目前不会）；前不会）；72%72%的企业选择不会。的企业选择不会。n企业对荪湖总部办公没有意向样本量：100调研地点：宁波宝马4S店,宁波日湖会,石浦王府,钻石人生商务会所,白宫会所Page 59需需求求意意向向分分析析需需求求意意向向分分析析对荪湖项目有意向客户来源分析需求市场分析 结论结论n在未来可能前往荪湖办公有意向的企业中50%为江北的企业，其他区域客户对荪湖办公的意向度较低样本量：100调研地点：宁波宝马4S店,宁波日湖会,石浦王府,钻石人生商务会所,白宫会所Page 60需
65、需求求意意向向分分析析需需求求意意向向分分析析企业不会去荪湖办公的原因企业不会去荪湖办公的原因比例比例距办公成熟区较远26税收上暂无优惠20商务服务性配套不足42企业总部聚集效应不足12有意向客户可承受单价有意向客户可承受单价比例比例1万以下5311.5万351.5 - 2万62万以上6需求市场分析 结论结论n企业不选择去荪湖办公的原因主要是荪企业不选择去荪湖办公的原因主要是荪湖周边商务服务型配套不足、距离办公湖周边商务服务型配套不足、距离办公成熟区较远以及税收上没有优惠等。成熟区较远以及税收上没有优惠等。n对去荪湖办公有意向的客户预期可承受对去荪湖办公有意向的客户预期可承受购买单价偏低，购买
66、单价偏低，88%的客户心理价格预期的客户心理价格预期都低于都低于1.5万元。这与本项目高端生态办万元。这与本项目高端生态办公的定位不符合。公的定位不符合。市场所能接受价格与本项目定位不匹配。Page 61访谈专家：戴德梁行工业部董事邝福祥先生u目前外企在长三角除了上海有很多，同杭州、苏州、南京等城市相比，宁波在吸引外资及城市发展能力上并不占有优势。u宁波目前外企数量较少，外企的比例较低，而占宁波市场绝大份额的民营企业则多数为中小企业，而发展总部经济所必须的主要是大企业。u根据国外发展总部经济的经验，郊区型的总部基地一般以IT、研发类的企业为主。u发展郊区型的总部经济的主要条件是该区域土地成本、
67、商务成本较低，交通成本较低，交通便捷，商务配套设施完善。总部经济专家访谈Page 62优势（优势（StrengthsStrengths）n地块原貌保持良好，地块内部无需拆迁安置的农户；弱势（弱势（WeaknessesWeaknesses）n杭州湾大桥的建成带动江北区的发展，同样也为本项目提供良好的大环境；n地块处于江北区规划发展的产业园区带外围近距离区域，可借势各个园区；n宁波政府大力推进总部经济发展;机遇机遇 (Opportunities)(Opportunities)n地块周边已发展成型的工业园区二产企业能有总部办公物业需求的企业只有9家;n宁波市其他区域对本项目发展总部办公物业无购买意向
68、;n项目地块距离服务业聚集区较远;n项目周边商务配套不完善;n本项目区域现无对总部企业有利好额税收等方面优惠措施;威胁（威胁（ThreatsThreats）n江东区/海曙区占据了宁波市发展总部经济的先锋,宁波市总体规划上完善的配置为其提供了更好的发展总部经济的条件,而江北区相对发展总部经济较晚,竞争优势暂不明显;地块SWOT分析Page 63最适宜较适宜不太适宜不适宜企业能承受价格与荪湖不匹配企业对荪湖意向度低总部经济可行性研究总部经济可行性研究环境角度环境角度产业角度产业角度市场角度市场角度宁波属于发展总部经济第三能级城市宁宁波波不适宜发展跨国公司总部江北总部经济发展能力综合得分及周边商务配
69、套及服务业分布分析 江北江北不太适宜发展国内大型企业总部对前往荪湖办公有意向企业50%在江北江北荪湖项目5公里辐射集中在江北江北江北江北产业第二产业（工业）第三产业江北江北适合发展总部经 济的大型企业数量少江北江北适合发展总部经 济的大型企业意向度低 第二产业(工业)企 业总部入住不适宜产业与荪湖的匹配度港口经济服务业专业中介服务业生态休闲旅游业社区服务业房地产业 商贸流通业 宁波宁波适合发展国 内大型企业总部专家意见专家意见荪湖区域短时间内不会形成总部经济理论（经济模型分析）实际周边环境分析）供应市场分析SWOT分析分析“十一五”后荪湖发展总部经济的建议总部经济阐述结论：结论：“十一五十一五
70、”荪湖发展总部不太适合荪湖发展总部不太适合总部经济可行性分析流程及结论Page 64荪湖项目发展总部经济建议 根据我行前段章节的分析论证，荪湖项目在现有基础及十一五规划发展前提下发展总部经济的可能性较小；荪湖区域若发展总部经济则在未来的510年内以下举措势在必行：u大力发展本区域的产业经济,招商引资；吸引大企业集团入住江北区;大型企业集团数量需达到相当的数量；u对本区域周边的产业进行引导,大力发展现代服务业,第三产业;u大力发展本区域的商务配套,形成酒店会议展览银行审计等相关配套u大力发展本区域的交通,形成本项目与市区联系的快捷通道;u提供发展总部经济的外部政策条件,如税收优惠;Page 65
71、第第一一阶阶段段工工作作内内容容研究思路地块分析结论地块分析结论项目功能发展方向分析不同功能方向可行性分析不同功能方向可行性分析细分物业市场分析细分物业市场分析案例借鉴案例借鉴项目项目SWOT分析分析项目总体定位项目建议体量项目产品及经营建议项目功能布局建议地块区位分析地块所属区域城市功能分析地块周边产业分析地块现状分析地块SWOT分析基础分析基础分析荪湖类似地块及项目分析荪湖类似地块及项目分析自然环境类似项目分析区位环境类似项目分析案例借鉴分析n 国内成功案例借鉴涵田国际度假区n 竞争案例借鉴-银凤锦江旅游度假村Page 67涵田基地概况涵田基地概况:n地址:江苏省常州市溧阳天目湖畔;占地面
72、积:320平方公里;水域面积:25万平方公里 ;绿地覆盖率:75%涵田交通涵田交通:n天目湖杭州：宁杭高速，约2小时车程n天目湖无锡：锡宜高速，约1.5小时车程n天目湖上海：锡宜高速，沪宁高速,约3小时车程n天目湖南京：宁杭高速，约2小时车程涵田现状涵田现状:n私人酒店样板段已建成,可接受预约体验.2007年10月末私人酒店可对会员开放。n涵田创始99名会员招募进行中，现已大约预定名额80名左右.飞行俱乐部、高尔夫俱乐部会员招募n预计2008年年初涵田正式营业.俱乐部贵宾专属通道入口俱乐部贵宾专属通道入口物流配送通道入口物流配送通道入口私人酒店高尔夫练习场健康管理中心综合CLUB葡萄园教堂（婚
73、庆广场）飞行俱乐部儿童俱乐部中央酒店主题酒店主题酒店管理中心主干道主干道天目湖主干道主干道涵田国际度假俱乐部基地概况Page 68涵田业态涵田业态:序号序号业业 态态功能功能1私人酒店接待居住2主题酒店接待居住3中央酒店接待居住/餐饮4教堂婚庆5综合club休闲娱乐6中欧艺术中心大型会议/艺术交流7健康管理中心康体/体检8户外SPY养生9儿童俱乐部休闲娱乐10飞行俱乐部高级休闲娱乐11高尔夫练习场高级休闲娱乐12葡萄园休闲娱乐湖岸线健康管理后勤管理居住区公共道路俱乐部贵宾专属通道入口俱乐部贵宾专属通道入口物流配送通道入口物流配送通道入口主干道主干道天目湖主干道主干道12271298104111
74、536涵田充分利用的湖岸线,居住功能业态均背山靠水,且分布于地块的两侧，亲水性及私密性均得到充分展示涵田国际度假俱乐部业态及布局涵田业态布局示意图涵田业态布局示意图Page 69 出售型出售型 出租型出租型 经营型经营型业业 态态数量数量建筑面积建筑面积价格价格私人酒店60栋20032030000万/主题酒店60栋3501200待定中央酒店1栋-待定教堂1栋-待定综合club-待定中欧艺术中心-个人会员免费健康管理中心-个人会员免费户外SPY10栋-个人会员免费儿童俱乐部-个人会员免费飞行俱乐部-50-60万/人高尔夫练习场-80万/人葡萄园-会员免费涵田各业态配比及经营方式涵田各业态配比及经
75、营方式:涵田私人酒店及主题酒店经营方式涵田私人酒店及主题酒店经营方式:私人酒店主题酒店出售出售n客户可选择自住或对外出租,或者在客户不入住的期间,客户可委托酒店管理公司对外出租其私人酒店及主题酒店n私人酒店业主及主题酒店业主同时获赠涵田国际度假俱乐部创始会员资格.n私人酒店及主题酒店的产权均为40年涵田国际度假俱乐部业态配比Page 70涵田经营模式涵田经营模式:n会员制:为了保证俱乐部成员的专属性及为成员提供私密的居住及商务空间.创始会员涵田会员创始会员升级为VIP会员招募普通会员招募飞行俱乐部会员招募高尔夫俱乐部会员招募SPY会员2008年年初正式营业VIP会员/普通会员/飞行俱乐部会员/
76、高尔夫俱乐部会员/Banyan-Tree SPY会员/雪茄馆会员/中欧艺术中心会员个人会员企业会员涵田创始会员申请操作模式涵田创始会员申请操作模式:会员申请会费缴纳会员身份审核取得会籍客户经理接待俱乐部入会标准审核会员特权使用涵田会员入会标准涵田会员入会标准:会员种类会员种类会员数会员数会籍会籍入会费用入会费用创始个人会员99位20年38万/人创始企业会员100位15年28万/个飞行俱乐部直招会员50位15年50-60万/人高尔夫俱乐部直招会员50位15年80万/人涵田国际度假俱乐部会员制经营模式Page 71涵田酒店管理公司雅高涵田酒店管理公司雅高会议论坛安博思论坛，世界最顶级的论坛品牌之一
77、 户外SPA世界最佳泉浴，悦榕庄景观设计美国NBBJ建筑设计事务所 涵田规划美国BBG建筑师有限合伙公司体检医院国际著名医疗机构 涵田国际度假俱乐部合作伙伴Page 72n符合高端市场定位的私人酒店、主题酒店等业态方向n会员制经营模式n居住功能及休闲度假功能兼顾，并且功能布局兼顾亲水性及私密性n全球顶级品牌联手共赢n部分物业出售以平衡企业的资金链涵田中央酒店效果图涵田私人酒店实景图案例研究涵田国际度假俱乐部本项目可借鉴方向本项目可借鉴方向:案例借鉴分析n 国内成功案例借鉴涵田国际度假区n 竞争案例借鉴-银凤锦江旅游度假村Page 74n项目名称：项目名称：银凤锦江旅游度假村n区位：区位：浙江奉
78、化市溪口镇以东3公里；距离宁波市区约40公里，车程时间45公里n项目规模：项目规模：项目总占地300亩，总建筑面积6万平方米n物业形态配比：物业形态配比：银凤山庄银凤山庄17,0006,7203,9009,0002,600单位：平方米n银凤度假区中会议中心酒店的建筑面积体量占到43%，景观式酒店体量占17%，两项相加占到60%。另外私家独栋别墅占23%，说明该项目主要采用休闲度假酒店休闲度假酒店+高档住宅高档住宅的开发模式。竞争性案例分析银凤锦江旅游度假村Page 75会议中心酒店出租型商务别墅私家独栋别墅健身中心景观酒店客房以承接各种会议为主要功能的高星级生态酒店，配以餐饮和休闲娱乐设施短期
79、出租给企事业单位或家庭，主要用于休闲度假用途每栋均销售于私人业主，作为其第二套改善型住所景观酒店作为不同于会议中心酒店的另一种酒店形式，也主要服务于会议人群和少量旅游客群住宿功能作为整个度假区的休闲娱乐配套设施，主要服务度假区内部客群，也有一部分人群来自于在周边工作和生活的人群竞争性案例分析银凤锦江旅游度假村项目功能定位项目功能定位商务休闲会议为主要功能，辅以周末休闲度假及旅游功能Page 76会议中心酒店会议中心酒店私家独栋别墅私家独栋别墅出租型商务别墅出租型商务别墅景观酒店景观酒店动静分区n整个项目动静分区明显，为客群创造一个安静舒适的休息环境同时，也为客群打造一个纯粹的运动空间动区动区静
80、区静区会议中心酒店分布特征会议中心酒店分布特征n会议中心酒店位于整个项目的中心位置，这是由其本身功能所决定。会议中心酒店不但有客房设施，还有餐饮，室内娱乐设施及所有的会场，因此将其布置在项目地理位置中心，可以方便整个项目的客群方便达到中心酒店，以从事各类商务和休闲活动。出租型商务别墅分布特征出租型商务别墅分布特征n一般租赁商务别墅客群会经常使用中心酒店内的娱乐和会议设施，因此将其布置在紧靠中心酒店并紧临道路的一侧。n私家独栋别墅n其需要安全私密的重要性和环境安静的特点，决定其位于静区的中间位置。健身中心健身中心景观酒店分布特征景观酒店分布特征n景观酒店作为中心酒店的补充，其在项目二期开发完成，
81、因此其在项目的最东侧，同时也是视野和景观最好的位置。健身中心健身中心n作为常规的休闲设施在首期就被开发，同时客群有一定比例来自非度假区内客群，因此其位于项目地块中心位置，紧靠会议中心酒店。竞争性案例分析银凤锦江旅游度假村物业形态分布物业形态分布Page 77竞争性案例分析银凤锦江旅游度假村客户分析客户分析按客户性质划分按客户性质划分按客户来源划分按客户来源划分会议客群占绝大多数会议客群占绝大多数n会议客群占总客群的80%，旅游客群占15%，另外度假及其他客群占5%，说明该项目的主要目标客户是各个企事业单位及政府部门。地理位置原因，客群主要来自鄞州区地理位置原因，客群主要来自鄞州区n鄞州的客群比
82、例达到50%，江东也占到25%，其余来自宁波市区占15%及非宁波客群10%。由于项目位于奉化溪口，距离鄞州区车程不到30分钟，因此客群主要来自鄞州开发区企事业单位及各个政府职能部门。Page 78n合理、人性化的各个物业位置分布，达到动静合理分区，客群方便到达中心酒店和休闲娱乐设施n酒店在整个项目开发体量上占主导n在开发时序上以五星级酒店提高项目定位，为后期项目开发创造利润空间n首先以会议客群为主要目标客群，同时为后期独栋积累客户群；另一方面项目也吸引周边旅游客群和康体健身客群银凤山庄在区域功能设计原则上；物业体量配比上及物业开发时序上对本项目有一定借鉴性项目分析小结项目分析小结竞争性案例分析
83、银凤锦江旅游度假村Page 79n 企业会所物业n 康体物业n 酒店物业(高星级酒店/私人酒店/产权式酒店)n 特色娱乐物业(场地反恐)国内案例借鉴国内案例借鉴项目地块特性分析项目地块特性分析竞争案例借鉴竞争案例借鉴n后续章节将详细分析以上几种物业在宁波市场上的现状及与荪湖项目的匹配性,从而最终确定本项目物业开发类型及体量.研究思路Page 80第第一一阶阶段段工工作作内内容容研究思路地块分析结论地块分析结论项目功能发展方向分析项目功能发展方向分析不同功能方向可行性分析不同功能方向可行性分析细分物业市场分析细分物业市场分析案例借鉴案例借鉴项目项目SWOT分析分析项目总体定位项目建议体量项目产品
84、及经营建议项目功能布局建议地块区位分析地块所属区域城市功能分析地块周边产业分析地块现状分析地块SWOT分析基础分析基础分析荪湖类似地块及项目分析荪湖类似地块及项目分析自然环境类似项目分析区位环境类似项目分析Page 81企业会所部分研究思路宁波市企业会所现状分析宁波市企业会所现状分析宁波别墅市场现状分析宁波别墅市场现状分析可类比性项目分析可类比性项目分析类似业态现状研究类似业态现状研究客群分析客群分析本项目企业会所定位本项目企业会所定位需求预测需求预测Page 82n随着城市化进程加快，城市土地资源的稀缺，宁波的别墅社区逐渐向郊区发展，别墅板块也四面开花，近郊鄞州区、江东科技园区、江北洪塘三足
85、鼎立；远郊东钱湖、溪口不断升温，成为别墅，尤其是独立别墅开发的集中区。n从水资源看，宁波的溪口和东钱湖凭借自然风景，成为建造别墅社区的首选区域。序号序号项目名称项目名称别墅区建筑面积别墅区建筑面积1雅戈尔香颂湾11.2万平方米2雅戈尔比华利6.7万平方米3钱隆山庄4万平方米4英伦水岸9.15万平方米5中海东湖观邸15.8万平方米6钱湖1号1万平方米7江南一品9.38万平方米8紫汀花园6.9万平方米9半岛华府3.4万平方米已供应已供应未来供应未来供应宁波市别墅社区分布宁波市别墅社区分布: :( (万平方米万平方米) )宁波市别墅市场分析别墅社区区域分布351672498市科技园市科技园奉化溪口奉
86、化溪口Page 83n宁波市别墅供应2003年前一直处于低迷状态,从2003年起宁波的别墅市场开始逐渐活跃,并从2005年起开始了联排/双拼/叠加别墅的高峰供应期.n宁波市别墅市场的吸纳量紧随供应,从2003-2007年7月,每年的别墅吸纳量基本与供应量持平,其中独栋别墅的几乎是一经供应便立即销售一空.宁波市别墅市场分析总体供需分析宁波市宁波市2003-20072003-2007年年7 7月宁波别墅供需分析月宁波别墅供需分析( (万平方米万平方米) )注:以下别墅供需中包含宁波市高档社区内少量别墅供应部分Page 84项目名称项目名称建筑面积建筑面积（）开盘时间开盘时间产品类型产品类型面积范围
87、面积范围总价总价中海东湖观邸1580002007年8月联排、双拼为主220-290220-410万雅戈尔都市森林148002007.9-10月联排200（地下室152平米正常层高）400万雅戈尔世纪花园294402007.9-10月叠排215、230215-230万西城十二庭院250002007.10叠排220-250180-200万格兰春晨420002007.10联排、双拼220-320180万BOBO城250002007.10-11月联排200-300200-300万宁兴城市花园417002007.11联排300510万华润寨基地块1800002007年底双拼为主300600万东钱湖恒元地
88、块575002007年底双拼为主230-300350-450万香颂湾700002007年底联排300-400370-470万合生创展地块1196002007年底2008年初双拼、联排、独栋独栋280 双拼200 联排180110-170万奥克斯盛世天城300002008年中联排260-280 300-320 380-400 390-600万钱湖1号100002008年独栋5001000未定合计803040（其中独栋别墅供应面积为（其中独栋别墅供应面积为1476014760平方米）平方米）小结：宁波市别墅市场未来短期内都是以联排/双拼/叠排等产品为主线,面积多数在300平方米以内,供应区域依旧集
89、中于鄞州区.独栋别墅由于政府严控用地,故宁波市场后续供应中独栋仍是稀缺产品.宁波市别墅市场分析未来供应注:以下别墅供需中包含宁波市高档社区内少量别墅供应部分Page 85n 地理位置地理位置: 鄞州区东钱湖畔n项目总占地面积项目总占地面积:10000平方米n容积率容积率:1n规划建筑类型规划建筑类型:企业会所(独栋建筑)n户型面积户型面积:500-1000平方米n总栋数总栋数:15栋n地块用地性质地块用地性质: 住宅用地,70年产权n开发商开发商:宁波恒元置业n上市时间上市时间:2008年中n现状现状:规划建设中n客户方向客户方向:宁波市江东/鄞州区大型企业主n虽是住宅用地,但鉴于政府对别墅用
90、地的谨慎态度,则变化形式以企业会所形式推出市场n 钱湖1号地块面积较小,且推出时间较荪湖早,两个项目竞争关系不明显，但是东钱湖已是宁波公认的别墅供应区，从这一点上，荪湖项目的地块位置将会使其的竞争降低。可比竞争项目分析钱湖1号可借鉴方向：与荪湖竞争关系：Page 86对本项目启示对本项目启示n大型企业主对企业会所虽然各有己见,但是对环境及私密性/安全性的考虑是同样的.n企业主纷纷强调企业会所不仅要有商务功能,同时应该具有休闲/餐饮/居住/培训等功能,以满足企业或者企业主的多元要求n企业主对企业会所价格并不敏感,但是对容积率要求较高,希望能做到低容积率,高绿化率的会所柯力电气公司：柯力电气公司：
91、n希望拥有的企业会所，有1000亩的山林， 造价在30004000万，希望用来接待重要客户、专家、朋友、企业重要会议、培训；希望的配套设施有池塘、大猎场、网球场、小型高尔夫球场、不太希望有其他人混用，希望与外界相对封闭、相对单独、私密性要好， 希望具有游泳池、会议室、培训室、餐厅、，装修要好， 服务要好， 最好物业采用高端的酒店管理公司来管理； 但暂时可能会考虑自己买地自己建大世界集团公司大世界集团公司:n企业会所的配套要齐全才能成功，如餐饮、健身、但具体要看消费观念与经济发展，临海具有温泉资源，未来潜力较大， 对本区域建设企业会所有兴趣，但具体要看配套，希望的总价在1000多万，容积率要在0
92、.5以下；东力传动设备股份有限公司东力传动设备股份有限公司:n对本项目建设企业会所非常有意向,希望建筑商充分发挥背山临湖的优势.中策动力机电中策动力机电:n本项目建设企业会所可能会选择,希望有农庄式的别墅建筑,并且可以发挥生态优势建设农家果园,希望在满足成年的休闲度假要求外,也同时考虑带子女走进自然开利刀片开利刀片:n企业会所内设置高档餐饮可能会选择消费,商务功能暂时不考虑,因为企业内已有自己的会所.需求市场分析大客户访谈江江北北区区可可发发展展总总部部经经济济的的重重点点企企业业访访谈谈Page 87结结 论论n年营业额大于3000万的企业主对本项目企业会所表示明确意向的占到11%n对本项目
93、有意向的客户其中35-45岁年龄段占到主要比例.n而从宁波区域角度看,对本项目有直接意向的客户主要还是集中在江北区,原因主要是除江北区以外的其他区域客户对本项目区域较为陌生.年营业额大于年营业额大于3000万的企业主对本项目的意向度：万的企业主对本项目的意向度：对本项目有意向的客户年龄特征及职位特征分析对本项目有意向的客户年龄特征及职位特征分析:客户细分意向度比例企业主56%高层管理人员46%对本项目有意向的客户年龄特征比例30岁以下0%3035岁11%3540岁32%4045岁36%45岁以上21%调研地点调研地点:宁波宝马4S店，宁波别墅销售现场，宁波顶级娱乐场所, 调研对象：调研对象：大
94、型企业企业主 样本量样本量:100份商商务务会会所所客客群群意意向向商商务务会会所所客客群群意意向向需求市场分析客户问卷调研Page 88高档企业会所定位功能：主要服务于宁波地区总部企业的顶级商务、休闲居所功能定位物业定位建筑类型：独栋建筑（2层）客户定位客户：包含宁波11个区县的所有年产值超过3000万的企业客户,高档企业会所定位Page 89宁波区宁波区(县县)江北江东海曙鄞州余姚奉化象山宁海镇海北仑慈溪年产值年产值3000万以上企万以上企业数业数1006743410440126148189250287495各区年产值各区年产值3000万以万以上企业对本项目意向上企业对本项目意向度度8%3
95、%3%1%1%0%0%0%1%0%1%客户对企业会所面积客户对企业会所面积的平均需求的平均需求7026506576407320006200770n参照宁波统计年鉴,宁波规模以上企业数年平均增长率约为12%,其中大规模企业年增长率达3%,故我行保守假定宁波市年产值超过3000万的企业数量以每年3%的速度增长,推算本项目企业会所未来可开发体量.n根据本项目拟建企业会所面积及预期售价,确定年产值3000万以上企业具备购买本项目企业会所的资金能力.需求预测高端企业会所需求预测模型Page 90康体物业研究思路宁波市康体产业现状分析宁波市康体产业现状分析康体产业现状研究康体产业现状研究康体业态带来的客群
96、分析康体业态带来的客群分析客群结构客群结构细分客群消费力分析细分客群消费力分析细分客户偏好特征细分客户偏好特征康体会馆定位康体会馆定位康体会馆开发体量预测康体会馆开发体量预测Page 91n宁波市康体产业以市中心三江口为源头，以中山东路为东西轴线集中分布，集中分布区内的康体产业业态定位都较为高档。n以三江口为圆心，1.5公里为半径构成的圆形区域为宁波市康体产业的零散分布区,零散分布区内的业态档次较为分散,主要以中档为主。宁波市康体产宁波市康体产业集中分布区业集中分布区宁波市康体产业零宁波市康体产业零散分布区散分布区宁波市康体产业零宁波市康体产业零星分布区星分布区宁波市康体产业现状宁波市康体产业
97、业态分布宁波市康体产业业态分布:宁波市康体产业各分布区业态分布比例宁波市康体产业各分布区业态分布比例:Page 92宁波市健康体检市场的发展宁波市健康体检市场的发展:1993年2000年正规医院体检科宁波健康城体检中心成立2007年医院体检科/健康城专业体检检查项目检查项目n常规检查，因医疗设备限制，检查种类单一且检查后未有专业体检医生分析健康状况n正规医院：常规体检/套餐体检n健康城：以价格区分将常规体检项目细化，形成七套价格不等的体检项目针对人群针对人群n普通人群、普通公司职员n正规医院：普通人群、普通公司职员、外来务工人员/政府工作人员n健康城：中高端体检人群，企业团体体检人群小结：正规
98、医院体检科虽然经过了十多年的发展，但因经营及医疗人员、设备等的制约，发展缓慢，基本服务于宁波普通人群；而2000年兴起的专业体检中心虽然给宁波健康体检市场带来了新的发展，但同时上海、杭州等地不断引进的国际品牌体检中心也为宁波健康体检市场带来更强的竞争和威胁。高端客户流失至上海/杭州宁波市体检市场研究Page 93n地址：地址：宁波市江东桑田路716号（健康城大楼一、二、三楼）n营业面积：营业面积：3000平方米n经营业态：经营业态：专业体检美容理疗健康城体检项目及价格一览健康城体检项目及价格一览:种类种类体检项目体检项目价格价格普通体检项目一常规项目218元/人普通体检项目二普一+妇科+黑白B
99、超加项320元/人普通体检项目三普二+彩超+大生化565元/人普通体检项目四普三+妇科深检+肿瘤深检女:745元/人 男:725元/人普通体检项目五普四+血液流变学检查女:985元/人 男:965元/人豪华体检项目B普五+MDI检测+骨密度检测女:1785元/人 男:1725元/人豪华体检项目A豪B+活力年龄体脂肪检测+TCD检测女:3085元/人 男:2855元/人主要客户:普通白领,政府普通工作人员主要客户:私营小企业主,高级白领,宁波各周边区县企业主主要客户:高级企业主n经营问题：经营问题：n体检环境及检查设备使用年限已久n只能提供较为单一的体检服务，未能根据客户的不同而制定不同的体检流
100、程及更多的健康管理及咨询服务n地处市区，不能提供放松身心的生态理疗环境宁波专业体检健康体检中心Page 94n营业面积：营业面积：2000多平方米 年营业额近800万n内部装修：内部装修：东南亚设计风格n钻石人生国际商务会所是目前宁波市首家采用会员卡感应式门禁系统管理，VIP卡持有者方可进入消费的私人会所n普通会员费普通会员费:12800元/年/人n会员级别：会员级别：普通会员、高级会员（会费上浮30）、白金会员（会费上浮50）n现有会员人数：现有会员人数：320名1F2F按摩套间按摩套间/桑拿套间，占总业态的桑拿套间，占总业态的70西式餐、谭式官府菜、东海海鲜宴、雪茄西式餐、谭式官府菜、东海
101、海鲜宴、雪茄/红酒房红酒房业态布局业态布局:钻石人生国际钻石人生国际商务会所商务会所钻石人生国际商钻石人生国际商务会所万豪酒店务会所万豪酒店新址（新址（2008年中年中营业）营业）会员身份分析会员身份分析:本项目可借鉴方向:精品特色餐饮的引进,形成自有独立特色,与会所外其他餐饮形成错位竞争;/西式餐饮/雪茄/红酒与康体业态相结合,为高端客户提供了私密且全方位服务的私有场所.案例分析钻石人生国际商务会所Page 9519%意向度标准:会=100%,可能会=50%;等建成后考虑=30%康康体体客客户户消消费费力力年均收入年均收入大于大于1515万万中高端客户中高端客户(15-50(15-50万万)
102、 )高端客户高端客户(50万以上)对本项目对本项目康体会馆康体会馆意向度意向度会会可能会可能会等建成等建成后再定后再定不会不会康体会馆康体会馆预期消费预期消费康体消费康体消费住宿消费住宿消费餐饮消费餐饮消费平均消费平均消费消费意向度消费意向度平均消费平均消费消费意向度消费意向度平均消费平均消费对本项目对本项目康体会馆康体会馆意向度意向度康体会馆康体会馆预期消费预期消费康体消费康体消费住宿消费住宿消费餐饮消费餐饮消费平均消费平均消费消费意向度消费意向度平均消费平均消费消费意向度消费意向度平均消费平均消费可能会可能会等建成等建成后再定后再定不会不会会会82%33%45%3%61%619元元50%6
103、47元元/日日80%231元元781元元45%760元元/日日78%348元元18%71%50%32%18%0%消费频次消费频次4.3消费频次消费频次3.5注:以上消费力计算中假设宁波市总消费人口为100万,年均收入大于15万的人口约占总人口的8%康体客群消费力分析康体消费分析(除体检外)Page 96康体会馆定位功能：服务于宁波高收入人群的城市近郊原生态自然山水环境养生圣地功能定位业态定位业态类型：专业体检中心/湖岸泳池/私人垂钓中心/自然山水瑜珈馆/健身中心/标准网球场客户定位客户：年收入超过15万的宁波市区客户康体会馆定位Page 97客户总量客户比例客户意向康体消费频次单次消费金额康体
104、总消费金额体检消费意向体检消费体检频次体检总消费金额康体会馆总消费中高端客户800008261%3.56198669万14%25380.571329万14363万高端客户1871%4.37813434万20%37620.86932万康体会馆直接吸引的消费力预测康体会馆直接吸引的消费力预测: :会议会晤会议会晤/ /旅游旅游/ /酒店所带来的康体消费力预测酒店所带来的康体消费力预测: :特色娱乐所带来的康体消费力预测特色娱乐所带来的康体消费力预测: :客户总量客户意向消费频次单次消费金额总消费金额体检消费意向体检消费体检频次体检总消费金额康体会馆总消费场地反恐客户4080048%1.524471
105、6万8%7780.376万793万客户总量客户意向消费频次单次消费金额体检消费意向体检消费体检频次体检总金额康体总消费金额总消费会议客户16206032%11746%4000.3910万3552万3643万旅游客户43000026%1.51582%8000.3需求预测康体会馆消费力预测模型Page 98需求预测康体会馆可开发面积n供应市场分析中可知,康体客户主要来源于宁波市区(海曙区/江北区/江东区/镇海区)高收入人口.n由年鉴可知宁波市区人口共100万,宁波市区截至2006年私车拥有量达20万辆,其中价值15万以上私车的拥有者约占40%,由此可获取宁波市15万以上收入人口占全市人口比例.n宁
106、波市私家车年平均增长率约为30%,结合本项目客户意向度,获取本项目客流增长率约为7%.Page 99酒店市场研究思路酒店市场分析酒店市场分析高星级酒店市场分析高星级酒店市场分析产权式公寓市场分析产权式公寓市场分析私人酒店市场分析私人酒店市场分析高星级酒店市场分析高星级酒店供应分析高星级酒店需求分析高星级酒店现有供应分析高星级酒店未来供应分析休闲会议客群分析周末休闲度假客群分析旅游客群分析高星级酒店定位高星级酒店体量预测Page 100宁波行政区图宁波行政区图荪湖水库地块荪湖水库地块高星级酒店分布特征高星级酒店分布特征1.宁波市政府、江东区区政府和江北区政府附近2.中山路和百丈路沿线上3.三江口
107、滨江沿线上，利用江景的景观优势4.东钱湖周边，利用湖体的生态资源造就生态高星级酒店 市区五星级 市区四星级 市郊高星级宁波高星级酒店供应分布情况Page 101五星级酒店历年供应五星级酒店历年供应-按房间套数分析（间）按房间套数分析（间）0500100015002000199920002001200220032004200520062007间四星级酒店历年供应四星级酒店历年供应0500100015002000199920002001200220032004200520062007间250035003000-按房间套数分析（间）按房间套数分析（间）高星级酒店供应时间特征高星级酒店供应时间特征n宁
108、波高星级酒店有两个供应高峰期。在2000年之前是一个供应高峰期；2005年以后至目前又是一个供应高峰期。n截至2007年9月，宁波高星级酒店中五星级酒店房间数量已经达到1527间；四星级酒店房间数量已经达到3246间。累计房间数新增房间数宁波高星级酒店历年供应Page 102旺季淡季平均三星及以下三星及以下市区四星市区四星市区五星市区五星会议客群在宁波酒店的住宿需求会议客群在宁波酒店的住宿需求总需求量总需求量( 间间/天天 )酒店类型酒店类型(3-5, 9-12月) (1-2, 6-8月)337518406135宁波宏观经济发展良好宁波宏观经济发展良好 n“十一五”的第一年，2006年宁波的国
109、内生产总值达到2874.44亿元，比上年增长13.6%。人均国内生产总值达到51460元，比上年增长13.1%。全社会固定资产投资1502.77，比上年增长29.3%。n宁波港区货物吞吐量达到3.1亿吨，集装箱吞吐量达到706.8万标箱。城市综合竞争力跻身全国十强。 商务会议人士在宁波的酒店需求商务会议人士在宁波的酒店需求n据统计, 大多参加会议会展的商务人士选择入住高星级酒店,会议人士选择市区五星级酒店住宿的比例达到约34%；选择市区四星级酒店住宿的比例达到约46%；选择市郊高星级酒店比例约为6%。高星级酒店占有会议人士住宿的大部分市场。主要原因：I.高星级酒店的会议场地面积较大，能容纳的会
110、议人数较多，因此会议人士也会较多选择高星级酒店开会和住宿II.会议人士出差的住宿费用由公司承担，无经济压力III.会议人士客源更加关注酒店的设施和服务.31%51%12%32%50%10%市郊高星级市郊高星级6%8%宁波高星级酒店会议客群分析Page 103宁波行政区图宁波行政区图荪湖水库地块荪湖水库地块高星级酒店分布特征高星级酒店分布特征未来高星级酒店供应中主要是五星级酒店，其分布一方面在目前高星级酒店聚集区域周围继续增加，另一方面受受规划影响，主要分布在东部新城、鄞州中心和东钱湖区域。由于五星级酒店较多，我行将其列表表示在图上沿中心城区重要主干道沿中心城区重要主干道继续在宁波中山路和百丈路
111、沿线及其围合商业区内分布随着东部会展商务中心新城建东部会展商务中心新城建设进行，周边酒店业被强力带动随着鄞州区投资的不断加剧，众多高星级酒店将兴建在鄞州中心区鄞州中心区东钱湖周边东钱湖周边受政府大力开发东钱湖的政策导向，东钱湖的酒店旅游业将会得到大力发展6781014 市区五星级 市区四星级 市郊高星级12113459121315宁波高星级酒店未来供应分布五星级酒店1香格里拉2万豪酒店3雷迪森酒店4皇冠假日大酒店5开元名都6丽晶酒店7国际会议论坛8柏悦酒店9索菲特酒店10南苑国际11凯洲二期12会展中心以西13金盛大酒店14九龙湖村15湾头Page 1042008200920102011201
112、22013年高星级酒店新增可消化人数770 356 777 637 319 464 年高星级酒店新增会议人数668 800 959 1149 1376 1649 新增会议客群带高星级酒店客房需求空间-102444 182 511 1057 1185 酒店类型平均意向度75%五星级酒店意向度12.50%四星级酒店意向度15.50%本项目五星级酒店可开发空间（套数）-10 42 17 48 99 111 本项目四星级酒店可开发空间（套数）-12 52 21 59 123 138 本项目五星级酒店累计可开发空间（套数）-10324997196307本项目四星级酒店累计可开发空间（套数）-124061
113、120243381会议客群人均餐饮消费金额（元）132会议客群餐饮消费合计（万元）-10344918451710691199注:1 年高星级酒店新增可消化人数根据高星级酒店未来供应及会议客群占高星级酒店客群总人数的百分比推算。2 年高星级酒店新增会议人数根据以往会议人数和国民三产业值进行回归分析推算。五星级累计可开发四星级累计可开发2008F2009F2010F2011F3002001002012F10 1232404961971204001962432012F307381套数截至2012年休闲会议客群累计给本项目带来196间五星级酒店开发体量，243间四星级酒店开发体量。休闲会议客群带给本项
114、目酒店体量预测Page 105肯定会可能会待建成后而定百分比11%17%20%意向度100%50%30%每年度假频次655每次住宿天数0.830.870.92酒店档次五星四星五星四星五星四星酒店档次意向度17%58%24%45%20%56%每年中高收入客群人均住宿天数0.090.310.080.160.050.15五星级人均入住天数0。22四星级人均入住天数0。62注:1 中高收入客群人数假定是根据宁波全市汽车保有量21万辆，约占市区（江东、江北、鄞州、镇海四区）人口的20%。但考虑到有些个人同时拥有两辆车或两辆以上，因此我们取80%为调整系数，最后确定中高收入人群约8万人。2 根据宁波市私家
115、车的增长率，我行对中高收入的人群增长采取保守预测法，设定5%的增长率。休闲度假客群对酒店房间需求模型200820092010201120122013全市中高收入人数84000 88200 9260097200102000 107000 酒店类型平均意向度62%五星级人均入住天数0。22四星级人均入住天数0。62全年天数365五星级酒店需求房间数313234363840四星级酒店需求房间数889296100105110人均年餐饮消费金额（元）179餐饮消费金额合计（万元）783822863906952999Page 106旅游客群肯定会可能会待建成后而定意向度13%13%24%百分比100%50
116、%30%旅游客群平均住宿天数1.651.51.37酒店档次五星四星五星四星五星四星酒店档次意向度16%63%29%58%26%65%旅游客群的人均入住天数0.040.110.020.050.020.05 五星级人均入住天数0。08四星级人均入住天数0。21注:根据过去三年宁波市年游客人数增长率，我行保守的取50%折减系数来推算项目周边旅游景点客群人数的年增长率。周边旅游景点旅游客群的消费力模型200820092010201120122013旅游客群（万）43 46 50545863酒店类型平均意向度73%非宁波市旅游客群比例80%五星级人均入住天数0。08四星级人均入住天数0。21全年天数36
117、5五星级酒店需求房间数555964697581四星级酒店需求房间数144155168181195211人均餐饮消费金额（元）65旅游客群餐饮消费总和（万元）473511552596644695Page 107康体客群肯定会可能会待建成后而定意向度11%12%27%百分比100%50%30%康体客群全年来此频次1.91.22.6酒店档次五星四星五星四星五星四星酒店档次意向度15%48%16%45%18%43%康体客群年人均入住天数0.030.10.080.030.040.09五星级酒店人均入住天数0.15四星级酒店人均入住天数0.22注:康体客群的增长同样是根据私家车保有量增长率预测得到。具体康
118、体客群分析请见报告前面康体客群分析部分。康体客群对酒店需求消费力模型200820092010201120122013康体客群（万）80000856009160098000104800112200五星级人均入住天数0。15四星级人均入住天数0。22全年天数365五星级酒店需求房间数333537404346四星级酒店需求房间数485255596367人均餐饮消费金额（元）67旅游客群餐饮消费总和（万元）198212227243259278Page 108CS客群肯定会可能会待建成后而定意向度9%18%20%百分比100%50%30%CS客群全年来此频次1.81.61.1酒店档次五星四星五星四星五星
119、四星酒店档次意向度17%55%18%59%20%62%CS客群年人均入住天数0.030.090.030.090.010.04五星级酒店人均入住天数0.07四星级酒店人均入住天数0.22注:反恐游戏客群的增长同样是根据私家车保有量增长率预测得到。具体反恐游戏客群分析请见报告后面反恐游戏客群分析部分。反恐游戏客群对酒店房间需求模型200820092010201120122013反恐游戏客群（万）408004360046600498005320056900五星级人均入住天数0。07四星级人均入住天数0。22全年天数365五星级酒店需求房间数889101011四星级酒店需求房间数25262830323
120、4人均餐饮消费金额（元）61旅游客群餐饮消费总和（万元）7277828894101Page 109本项目五星级酒店可开发房间数汇总本项目五星级酒店可开发房间数汇总200820092010201120122013会议客群对五星级酒店需求房间数-10324997196307休闲度假客群对五星级酒店需求房间数313234363840周边旅游客群对五星级酒店需求房间数555964697581康体对五星级酒店需求房间数333537404346反恐游戏客群对五星级酒店房间数需求889101011合计合计117117166166193193252252362362485485根据上表，我行建议在2011年建
121、成一栋五星级酒店，房间数250间,体量为28000平方米。建议在2012年建成一栋四星级酒店，房间数300间，体量在29000。高星级酒店体量预测本项目四星级酒店可开发房间数汇总本项目四星级酒店可开发房间数汇总200820092010201120122013会议客群对四星级酒店需求房间数-124061120243381休闲度假客群对四星级酒店需求房间数889296100105110周边旅游客群对四星级酒店需求房间数144155168181195211康体客群对四星级酒店需求房间数485255596367反恐游戏客群对四星级酒店需求房间数252628303234合计293365408490638
122、803Page 110酒店市场研究思路酒店市场分析酒店市场分析高星级酒店市场分析高星级酒店市场分析产权式公寓市场分析产权式公寓市场分析私人酒店市场分析私人酒店市场分析产权式酒店市场分析产权式酒店供应分析产权式酒店供应分析产权式酒店购买客群分析(见附件)产权式酒店定位产权式酒店体量预测高星级酒店产品及经营建议Page 111宁波行政区图宁波行政区图荪湖水库地块荪湖水库地块图图 例例高档中高档中档n高档酒店式公寓项目主要分布在传统的市中心三江口区域，以及东部会展新城和东钱湖区域。n中档的酒店式公寓分布在江东区和镇海区的非核心区。宁波产权式酒店未来供应项目虽然不多，但项目的体量较大。政府规划对未来酒
123、店式公寓的供应区位影响明显，集中在政府重点建设的东部新城和东钱湖区域东部新城和东钱湖区域。产权式酒店未来供应分布Page 112产权式酒店定位功能定位：主要用以满足宁波市区中高收入人群作为改善生活自住的第二套住所，同时兼有房屋出租和资产升值的投资功能功能定位物业定位物业定位：由于项目地理位置的生态环境特殊性，建议产权式酒店采用多层建筑形式（六层以下）；内部除了设置公寓房间，还需设置一定的公共空间如大堂、便利店、小型餐厅。客户定位客户定位：根据项目交通可及条件，项目主要辐射江东、江北、海曙及镇海四区中的具有小车的人群。产权式酒店定位Page 113市场需求定量模型市场需求定量模型结合市场供需及潜
124、在消费需求分析，我行建议产权式酒店体量为2万平方米。2008F2009F2010F2011F2012F2013F新增供应量1015 1462 1785 902 846 920中高收入人群新增数量4000 4200 4410 4631 4862 5105 市场净需求量2985 2738 2625 3729 4016 4185 潜在购买客群意向度24%意向度调整系数50%作为度假房购买的客群比例24%本项目可开发产权式酒店体量86 79 76 107 116 121 截至截至2011年，本项目有年，本项目有348套开发体量。我行建议项目开发体量套开发体量。我行建议项目开发体量300套，客群户型平均
125、面积套，客群户型平均面积65平方米，推平方米，推算项目产权式酒店体量为算项目产权式酒店体量为20000平方米。平方米。注：根据宁波市私家车保有量增长率，我行保守设定一个折减系数后推算出中高收入人群新增数量。产权式酒店体量预测Page 114酒店市场研究思路酒店市场分析酒店市场分析高星级酒店市场分析高星级酒店市场分析产权式公寓市场分析产权式公寓市场分析私人酒店市场分析私人酒店市场分析私人酒店业态在宁波市场从未供应，但由于私人酒店的建筑形式为独栋建筑形式，且客户层次也属高端客户，与高端别墅市场客户有很强相似性，因此我行对宁波的高端别墅市场供应市场进行研究，从而获取本项目私人酒店的市场竞争状况和客户
126、信息。Page 115私人酒店和企业商务会所共同以别墅供应市场作为自身的类比供应市场分析，且企业商务会所部分已经对别墅供应市场进行详细分析，在此我行不再对私人酒店类比市场的供应情况进行分析。请见企业商务会所类比市场供应情况分析请见企业商务会所类比市场供应情况分析私人酒店类比市场供应分析Page 116私人酒店定位功能定位：作为宁波市区高收入群体“5+2”生活模式的第二套居所，及部分崇尚自然生态生活高收入人群的第一居所。功能定位物业定位物业定位：建议私人酒店以低密度独栋的建筑形式出现，建议建筑层数最高不要超过三层，附带有较大面积的私家花园。客户定位客户定位：项目主要辐射宁波市区中对低密度独栋住宅
127、有意向的高收入客群。私人酒店定位Page 117独栋市场需求预测独栋市场需求预测05年之前低密度住宅用地供应没有受到相应限制，因此销售情况稳定。在05年国家相继出台限制别墅供地的政策，宁波市独栋低密度住宅市场出现井喷，市场需求被点爆。05年和06年市场消化量大幅增长，消化率几乎达到95%。由于以往数据受到政策影响明显，不具有连续性，因此我行对未来市场需求量采取保守预测法，假定市场需求量在前两年市场消化量的基础上保持一个小幅增长。2008200920102011供应需求3212012独栋市场供需比较独栋市场供需比较市场供应量根据已供地块的规划情况，推算每个项目可能供应独体体量再累加得到。万平方米
128、私人酒店体量预测200920102011独体市场空间容量150001900022000潜在购买客群平均意向度55%55%55%本项目私人酒店开发体量计划()83001050012200潜在购买客群平均意向面积()320320320年市场可承受套数26 3338本项目私人酒店空间容量预测本项目私人酒店空间容量预测我行建议私人酒店的开发体量为31000平方米Page 118反恐（CS）是20世纪后流行与网络的对抗型游戏之一，其拥有庞大的游戏人群；而结合CS游戏内容及实战场地的野外实战游戏最早源自美国，由于这种游戏不单只是业余爱好者的野外活动，同时又是一个磨练个人意志和提升个人素质的机会。在短短的几
129、年间，这种另类而又特别的游戏便迅速遍布全世界，许多大中、小型企业更以此为目标，积极参与和组织各项野战活动，透过这种游戏，引导和启发员工发挥自身潜能，以此提高企业生存能力和竞争力。场地反恐由来场地反恐由来:场地反恐物业分布场地反恐物业分布:北京集英真人CS基地天津塘沽CS基地n 全天：8：0018：00 价格：400元/人n 半天：8：0012：00，13：0017：00 价格：220元/人n 晚场：18：00-22：00 价格：200元/人场地反恐物业消费价格场地反恐物业消费价格:场地反恐物业消费价格场地反恐物业消费价格:特色娱乐物业场地反恐场地反恐客群消费力分析n调研地点:宁波天一广场/宁波
130、高档写字楼(汇金大厦、兴宁大厦等) n样本量:400份n调研对象：白领有车一族Page 120指标指标农业园区采摘园农业园区采摘园保国寺保国寺九龙湖九龙湖年客流量70000300000150000业态修正系数0.80.20.9区位修正系数0.91.10.3本项目参考客流量40800市场比较法模型市场比较法模型:选取宁波市与本项目区域相似/业态方向相似的三家已成功经营的旅游物业作为市场参照物，获取其年客流量数据，并以区位修正系数修正其与本项目的差异程度，最终获取本项目可参考的客流量需求预测场地反恐所带来的客户流量预测模型Page 121第第一一阶阶段段工工作作内内容容研究思路地块分析结论地块分析
131、结论项目功能发展方向分析项目功能发展方向分析不同功能方向可行性分析不同功能方向可行性分析细分物业市场分析细分物业市场分析案例借鉴案例借鉴项目项目SWOT分析分析项目总体定位项目建议体量项目产品及经营建议项目功能布局建议地块区位分析地块所属区域城市功能分析地块周边产业分析地块现状分析地块SWOT分析基础分析基础分析荪湖类似地块及项目分析荪湖类似地块及项目分析自然环境类似项目分析区位环境类似项目分析Page 122优势（优势（StrengthsStrengths）n离宁波主城区仅14公里;是宁波离城区最近的有山有水,生态的环境;n处于宁波北部文化旅游风景区域,周边人文自然资源丰富;有国家4A风景文
132、物景区-保国寺,有历史文化古城-慈城古城;以及植被茂密的山峦;n地块周边山体植被茂密丰富,水体清澈,属于自然的原生态的环境;空气清新污染指数低,属于宁波的绿肺;n周边交通便利,到城区与周边城市便捷;n周边工业园区入住企业众多,经营效益良好;n周边农业生态观光园已经建成并形成宁波市民n认同的休闲旅游区域;弱势（弱势（WeaknessesWeaknesses）n项目地块处于城市的郊区,配套交通不便利,商务配套不完善;n项目所在的区域-江北区,经济发展在宁波市处于后起之秀，且从高端居住或休闲娱乐物业来讲，还属于前期引导性消费阶段；n地块周边5公里范围内的工业园区企业数量少,规模型的大企业少,还没有形
133、成行业或产业的集聚效应,开发区还没有成规模;n项目地块的规模偏小,难以形成复合地产开发的规模效应;机遇机遇 (Opportunities)(Opportunities)n未来江北区在整个宁波经济发展与城市开发中,具有后发优势;江北区政府新址与荪湖的紧密距离n江北区未来大力发展第三产业与现代服务业,将促进本项目的良好发展;n 随着慈城古镇的开发,本项目与周边的文化旅游休闲人文景点将共同构成宁波市北部文化旅游轴,这些将促进本项目的开发与良好经营;n宁波经济的高速发展,将带动旅游会议休闲康体高档会所等物业的需求;n杭州湾跨海大桥的通车,拉升江北区整体发展并同时带动本项目发展；n未来宁波市独栋物业供应
134、量将减少,但需求不断释放,所以造成独栋物业的稀缺性;威胁（威胁（ThreatsThreats）n东钱湖地区的成片开发;将成为本项目的重要竞争版块;n宁波北部区域未来经济发展的不确定性;n市场上消费产品的同质化竞争,造成竞争的加剧;n项目前期开发周期长,投资大,存在未来招商难度,所以对土地开发商存在招商风险,需先招商后建设基础设施,减少招商的风险;n地块规模较大,存在不同开发商不同开发时期开发主题的不统一性,需整体规划,招一个大的开发商去开发,确保规划与开发主题的统一性;项目SWOT分析Page 123第第一一阶阶段段工工作作内内容容研究思路地块分析结论地块分析结论项目功能发展方向分析项目功能发
135、展方向分析不同功能方向可行性分析不同功能方向可行性分析细分物业市场分析细分物业市场分析案例借鉴案例借鉴项目项目SWOT分析分析项目总体定项目总体定位位项目建议体量项目产品及经营建议项目功能布局建议地块区位分析地块所属区域城市功能分析地块周边产业分析地块现状分析地块SWOT分析基础分析基础分析荪湖类似地块及项目分析荪湖类似地块及项目分析自然环境类似项目分析区位环境类似项目分析Page 124总体定位总体定位: : 宁波荪湖商务休闲中心宁波荪湖商务休闲中心( (B Business and usiness and R Relax elax D District)istrict)功能定位:服务于宁波
136、地区总部企业的顶级商务休闲配套,并附加有原生态健康疗养与城市近郊度假功能的宁波首个顶级原生态自然休闲区总部企业商务总部企业商务总部企业商务总部企业商务休闲功能休闲功能休闲功能休闲功能 原生态健康原生态健康原生态健康原生态健康疗养功能疗养功能疗养功能疗养功能城市近郊城市近郊城市近郊城市近郊旅游度假功能旅游度假功能旅游度假功能旅游度假功能总部企业商务休闲功能：总部企业商务休闲功能：服务于宁波地区总部企业.形成宁波地区总部企业商务休闲的主要基地原生态健康疗养休憩功能：原生态健康疗养休憩功能：区别于宁波地区其他湖区,打造宁波地区距离市区最近,私密性最强的原生态的自然养生圣地城市近郊旅游度假功能：城市近
137、郊旅游度假功能：以宁波市区中产有车一族为主要客群,以特色业态吸引其旅游度假荪湖总体定位Page 125宁宁 波波 新新 境境案名释义: 宁波新境新:引领新的生活方式,新的商务休闲方式;新的业态引入 宁波新境境:荪湖安”静”的环境及私密的休闲空间;荪湖将提供给宁波一个新的商务休闲环境;住在荪湖,休闲在荪湖是境界及眼界新旅程居于宁波居于宁波 心系世界心系世界居于城市居于城市 心属荪湖心属荪湖荪湖项目名称建议Page 126服务于宁波地区的大中型企业及企业主,为宁波地区大中型企业及事业单位提供自然环境及专业服务一流的会议/会晤基地.市场需求及定位依据市场需求及定位依据所对应的主要物业项目所对应的主要
138、物业项目会议中心高星级酒店（五星级及四星级生态酒店）高级企业会所（红酒窖/雪茄房）高级餐饮配套123总部企业商务总部企业商务休闲休闲原生态健康原生态健康养生养生城市近郊旅游城市近郊旅游度假度假服务于总部企业商务休闲中心,并以宁波地区企业主及高收入人群为主要客户区别于宁波市区的人工打造的养生环境,荪湖提供原生态的自然山水养生康体会馆(品牌体检中心/自然瑜珈/私人垂钓中心/湖岸泳池/半山网球场/健身中心)私人酒店12产权式酒店场地反恐/婚庆礼堂特色餐饮配套123满足宁波地区高收入有车一族的周末旅游度假需求特色业态与宁波地区其他旅游度假区形成错位竞争产权酒店独立服务于旅游度假客群荪湖功能定位物业定位
139、Page 127我行依据前段章节对本项目客户消费力的预测及客户总量的预测判断得出本项目未来可开发最大容量，结合本项目地块特征及可发展物业的容积率及面积约束，最终建议本项目开发体量如下：物业名称物业名称高星级酒店高星级酒店高端企业会所高端企业会所私人酒店私人酒店产权式酒店产权式酒店康体会馆康体会馆五星级五星级四星级四星级开发体量开发体量2.8万2.9万1.5万3.1万2万1.5万总开发体量总开发体量13.8 万平均容积率平均容积率0.41荪湖开发体量建议Page 128我行根据访谈客户及调研客户对本项目产品的偏好建议产品设计如下:企业会所总企业会所总建筑面积建筑面积客房数量客房数量建筑类型建议建
140、筑类型建议套数建议套数建议15000大于6间总层数不超过三层的独体建筑1000以上一套800-1000 两套500-800 十四套300-500 七套容积率建议车位数量室内面积建议会所内功能建议小于0.4大于3个议事厅不小于50 客房不小于30 (带独立卫生间)红酒窖/影音室/议事厅/客房/主人卧室/独立书房/景观餐厅/私人会客厅/健身房/厨房企业会所产品及经营建议n建筑风格建议建筑风格建议:本项目企业会所建议建筑风格为现代式建筑本项目企业会所建议建筑风格为现代式建筑,宽大的开间及落地窗设计拉近项目室内与湖面的关系宽大的开间及落地窗设计拉近项目室内与湖面的关系.n经营建议经营建议:从资金回收角
141、度考量从资金回收角度考量,我行建议本项目高级企业会所按套出售我行建议本项目高级企业会所按套出售,Page 129荪荪湖湖康体产品建议n体检中心设置于康体会馆内体检中心设置于康体会馆内,自然山水瑜珈及湖岸泳池自然山水瑜珈及湖岸泳池/网球场等与户外相结合的项目则建造形式遵循半开放及私密性相网球场等与户外相结合的项目则建造形式遵循半开放及私密性相结合的原则结合的原则.n外部连接商务会所区及私人酒店区的竹林部分设置竹林步道等辅助康体设施外部连接商务会所区及私人酒店区的竹林部分设置竹林步道等辅助康体设施.Page 130一对一服务一对一服务古香古色的中药陈列古香古色的中药陈列优雅的休息环境优雅的休息环境
142、闲时娱乐闲时娱乐礼宾式接待礼宾式接待儿童候诊区儿童候诊区体检中心产品及经营建议体检中心经营建议体检中心经营建议:n引进成熟专业体检品牌公司(例如:景康体检/慈茗体检),利用成熟体检品牌的管理服务经验,并减少体检设备及人力的重新投入.n强化体检的服务特性,人性化服务,一对一跟踪服务;人性化功能分区:设置老年人候诊区/儿童候诊区.nVIP体检客户会员制管理,建立私人体检档案,年度跟踪体制变化,由体检中心指定的私人医生提供健康调养计划.Page 131五星级酒店产品及经营建议五星级酒店产品及经营建议n五星级酒店中建议能容纳200人的大会议室一间；能容纳100人的中会议室两间；30-50人的小会议室5
143、间；20人以下的董事会议室2间。n五星级酒店建筑形式采用6层以下的多层建筑n在经营管理上建议引入世界著名酒店管理公司，如Howard Johnson or Portsman四星级酒店产品及经营建议四星级酒店产品及经营建议n四星级酒店中建议能容纳100人的中会议室两间，但能够连通形成一个能容纳200人的大会议室；能容纳50人的小会议室四间；30人以下的董事会议室1间。n四星级酒店在建筑形式也采用6层以下的多层建筑形式，酒店具有中心花园n在经营管理上建议引入国内著名酒店管理公司，如杭州开元酒店管理公司附注：四星级和五星级酒店标准配置见附件附注：四星级和五星级酒店标准配置见附件五星级酒店产品及经营建
144、议Page 132n虽然是产权式酒店，但建议采用区别于市区的产权式酒店形式，建议多层及层层退的建筑形式n引进一些荪湖水系进入产权式酒店楼间，达到亲水效果n在经营管理上建议引入专业的酒店管理公司提高项目附加值产权式酒店产品及经营建议产权式酒店产品及经营建议产权式酒店产品及经营建议Page 133私人酒店产品及经营建议私人酒店产品及经营建议n私人酒店建议采用独栋的建筑形式，需要有较大面积的私家花园，园林景观植被需要丰富，局部引入水系进入私家花园，丰富住宅的内外部原生态环境n在经营管理上建议引入高素质的专业物业管理公司，以提高项目附加值私人酒店产品及经营建议Page 134场地反恐经营建议场地反恐经
145、营建议:n场地反恐物业与荪湖外围规划的运动休闲园形成互动,并发挥山体优势开发丛林作战项目,提高场地反恐物业的挑战性及娱乐性.场地反恐物业产品及经营建议Page 135n婚庆礼堂物业建议婚庆礼堂物业建议:婚礼教堂区婚礼教堂区/户外礼宴区户外礼宴区/婚纱摄影区婚纱摄影区n经营建议经营建议:与宁波品牌婚纱影楼签订婚纱摄影户外拍摄场地合同与宁波品牌婚纱影楼签订婚纱摄影户外拍摄场地合同,为新人租赁婚礼教堂及提供西式婚礼礼仪服务为新人租赁婚礼教堂及提供西式婚礼礼仪服务,提供户提供户外礼宴及烟火婚礼等户外场地外礼宴及烟火婚礼等户外场地婚礼教堂婚礼教堂户外礼宴户外礼宴烟火婚礼烟火婚礼户外礼宴户外礼宴婚庆礼堂场
146、景演示荪湖功能布局方案一Page 137总部企业商务休闲总部企业商务休闲原生态健康养生原生态健康养生城市近郊城市近郊旅游度假旅游度假布局原则布局原则亲水性：亲水性：n各区域布局紧临水岸线，充分拉近山水距离，使所有物业均能靠山面水。原生态健康养生部分因对生态环境的要求较高，故山体及水岸线设置较长私密性：私密性：n借势于荪湖的独特地理形式， 将核心功能总部企业商务休闲设置于私密性最佳的位置区域独立且互补：区域独立且互补：n荪湖的三个功能区既独立却又互相补充n城市近郊旅游区域独立于私密区之外，区分客流,最终形成较为独立的私密区及半开放区.荪荪湖湖私密区私密区半开放区半开放区荪湖主荪湖主入口入口荪湖功
147、能布局结构方案一Page 138总部企业总部企业商务休闲商务休闲n康体会馆体检中心作为总部企业商务休闲的第一配套布局于原生态健康养生区与商务休闲区过渡地带，充分发挥其业态的互补性n企业会所建筑类型：面积约在4001000平方米的独栋别墅私人酒店私人酒店A区区康体会馆体康体会馆体检中心检中心大型会议中大型会议中心酒店心酒店企业商务会企业商务会所所荪荪湖湖企业会所示意图企业会所示意图会议中心酒店示意图会议中心酒店示意图荪湖物业布局细分布局Page 139原生态健原生态健康养生康养生康体会馆康体会馆私人酒店私人酒店B区区n康体会馆其余业态布置于临近商务休闲区的位置,与体检中心连接n私人酒店B区部分主
148、要分布于南端开敞地块n私人酒店建筑类型：面积约在200350平方米的独栋别墅荪荪湖湖私人酒店示意私人酒店示意图荪湖物业布局细分布局Page 140城市近郊城市近郊旅游度假旅游度假产权酒店产权酒店区区场地反恐场地反恐荪荪湖湖规划中的山体划中的山体运运动区区婚庆礼堂婚庆礼堂荪湖物业布局细分布局n场地CS地处山体与开敞平地的交界地n产权酒店需求安全及开敞的湖面视觉效果,故布置于开敞平地部分n产权式酒店建筑类型：多层建筑，约3至4层Page 141私人垂钓私人垂钓中心中心竹林茶园竹林茶园场地反恐场地反恐(山体区山体区)荪荪湖湖山体利用：山体利用：n利用山体的形态特征,并且与整体功能布局贴合的布置山体狩
149、猎区/半山网球场/竹林茶园/场地反恐等业态水体利用：水体利用：n荪湖水域结合整体功能布局,总部商务区边缘布置私人垂钓中心;外围水域区域设置亲水平台及人造沙滩/公共垂钓区等功能,满足外围区域中高端人群消费需求.半山网球半山网球场场山体狩猎区山体狩猎区亲水平台亲水平台/人造沙滩人造沙滩公共垂钓公共垂钓区区湖岸泳池湖岸泳池游艇游艇码头码头景观码头景观码头水上餐厅水上餐厅荪湖功能布局山体/水体利用荪湖功能布局方案二说明:我行综合考虑荪湖毗邻区域未来的发展规划,建议方案二的功能布局,使荪湖与毗邻区域从功能方面形成互补,并且同时可吸引毗邻区域客源.Page 143布局原则布局原则亲水性：亲水性：n各区域布
150、局紧临水岸线，充分拉近山水距离，使所有物业均能靠山面水。原生态健康养生部分因对生态环境的要求较高，故山体及水岸线设置较长私密性：私密性：n借势于荪湖的独特地理形式， 将核心功能总部企业商务休闲设置于私密性最佳的位置区域独立且互补：区域独立且互补：n荪湖的三个功能区既独立却又互相补充n城市近郊旅游区域独立于私密区之外，区分客流,最终形成较为独立的私密区及半开放区.总部企业商务休总部企业商务休闲一区闲一区城市近郊城市近郊旅游度假旅游度假荪荪湖湖荪湖主荪湖主入口入口总部企业商总部企业商务休闲二区务休闲二区原生态健康养生原生态健康养生私密区私密区半开放区半开放区荪湖功能布局方案二Page 144n康体
151、会馆体检中心作为总部企业商务休闲的第一配套布局于原生态健康养生区与商务休闲区过渡地带，充分发挥其业态的互补性n企业会所建筑类型：面积约在4001000平方米的独栋别墅私人酒店私人酒店A区区康体会馆体康体会馆体检中心检中心企业商务会企业商务会所所荪荪湖湖企业会所示意图企业会所示意图总部企业商务休闲一区荪荪湖湖荪湖主入口总部企业商务休闲二区私人酒店示意私人酒店示意图荪湖物业布局细分布局Page 145康体会馆康体会馆n康体会馆其余业态布置于临近商务休闲区的位置,与体检中心连接n私人酒店建筑类型：面积约在200350平方米的独栋别墅荪荪湖湖荪荪湖湖荪湖主入口原生态健康养生私人酒店私人酒店B区区荪湖物
152、业布局细分布局Page 146总部企业商务休闲一区荪荪湖湖荪湖主入口总部企业商务休闲二区私人酒店私人酒店B区区大型会议中大型会议中心酒店心酒店会议中心酒店示意图会议中心酒店示意图荪荪湖湖n会议中心酒店布置与开敞地带,形成与荪湖大区域环境融合的布局.n私人酒店建筑类型：面积约在200350平方米的独栋别墅荪湖物业布局细分布局Page 147城市近郊城市近郊旅游度假旅游度假产权酒店产权酒店区区场地反恐场地反恐n场地CS地处山体与开敞平地的交界处,与规划中的山体运动区形成融合.n产权酒店需求安全及开敞的湖面视觉效果,故布置于开敞平地部分n产权式酒店建筑类型：多层建筑，约3至4层荪荪湖湖规划中的山体划
153、中的山体运运动区区婚庆礼堂婚庆礼堂荪湖物业布局细分布局Page 148私人垂钓私人垂钓中心中心竹林茶园竹林茶园荪荪湖湖山体利用：山体利用：n利用山体的形态特征,并且与整体功能布局贴合的布置山体狩猎区/半山网球场/竹林茶园/场地反恐等业态水体利用：水体利用：n荪湖水域结合整体功能布局,总部商务区边缘布置私人垂钓中心;外围水域区域设置亲水平台及人造沙滩/公共垂钓区等功能,满足外围区域中高端人群消费需求.半山网球半山网球场场山体狩猎区山体狩猎区公共垂钓公共垂钓区区湖岸泳池湖岸泳池游艇游艇码头码头景观码头景观码头水上餐厅水上餐厅亲水平台亲水平台/人造沙滩人造沙滩场地反恐场地反恐(山体区山体区)规划中的
154、山规划中的山地运动区地运动区荪湖功能布局山体/水体利用Page 149荪湖地块联排联排/双双拼别墅拼别墅花园花园广场广场叠加别墅叠加别墅/花园洋房花园洋房地块编号2#3#4#用地性质G2R1R1用地面积24.33ha45.60ha36.55ha容积率0.0030.450.45建筑限高512123124 与与1#地块衔接合理地块衔接合理:n1#地块东南方向为半私密区,4#地块处于半开放区的外围,且用地性质为居住,则我行建议4#地块以与中高端客户需求相符合的叠加别墅及花园洋房物业为主;n3#地块与1#地块的私密区相连,但因外围自然环境相比1#地块稍有不足,故我行讲义物业方向以满足高端客户需求的联排
155、/双拼别墅为主.2/3/4#地块布局思路地块布局思路:荪湖功能布局地块外围布局荪湖道路交通布局建议Page 151环湖路环湖路n建议环湖路围绕荪湖湖体环状布置。为了提升私人酒店物业价值，建议将1-5地块与湖体规划成一个整体，将环湖路规划在1-5地块与山体之间。临湖步道临湖步道n建议在地块1-6和1-8的临湖处规划两条湖边步行道，为消费者提供亲水步道。山体步道山体步道n建议在地块1-1、1-2和1-4地块内的山体上各规划一条山体步行道，一方面作为消费者前往山体上娱乐设施的通道，另一方面作为消费者步行爬山步道。n另外1-4地块的步道还可以与保国寺相连。山体步道（至保国寺）山体步道山体步道临湖步道临
156、湖步道环湖路环湖路环湖路环湖路环湖路山体步道临湖步道地块内支路优先路口荪湖功能布局道路示意图（方案一）Page 152临湖步道临湖步道n建议在地块1-6和1-8的临湖处规划两条湖边步行道，为消费者提供亲水步道。山体步道山体步道n建议在地块1-1、1-2和1-4地块内的山体上各规划一条山体步行道，一方面作为消费者前往山体上娱乐设施的通道，另一方面作为消费者步行爬山步道。n另外1-4地块的步道还可以与保国寺相连。环湖路环湖路n建议环湖路围绕荪湖湖体环状布置。为了提升1-1和1-2地块内企业商务会所的物业价值，建议将1-1和1-2地块与湖体规划成一个整体，将环湖路规划在地块与山体之间。山体步道（至保
157、国寺）山体步道山体步道临湖步道临湖步道环湖车行道环湖车行道环湖车行道环湖车行道环湖车行道山体步道临湖步道地块内支路优先路口荪湖功能布局道路示意图（方案二）END9、静夜四无邻，荒居旧业贫。2024/8/242024/8/24Saturday, August 24, 202410、雨中黄叶树，灯下白头人。2024/8/242024/8/242024/8/248/24/2024 4:00:11 PM11、以我独沈久，愧君相见频。2024/8/242024/8/242024/8/24Aug-2424-Aug-2412、故人江海别，几度隔山川。2024/8/242024/8/242024/8/24Sa
158、turday, August 24, 202413、乍见翻疑梦，相悲各问年。2024/8/242024/8/242024/8/242024/8/248/24/202414、他乡生白发，旧国见青山。24 八月 20242024/8/242024/8/242024/8/2415、比不了得就不比，得不到的就不要。八月 242024/8/242024/8/242024/8/248/24/202416、行动出成果，工作出财富。2024/8/242024/8/2424 August 202417、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。2024/8/242024/8/242024
159、/8/242024/8/249、没有失败，只有暂时停止成功！。2024/8/242024/8/24Saturday, August 24, 202410、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。2024/8/242024/8/242024/8/248/24/2024 4:00:11 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。2024/8/242024/8/242024/8/24Aug-2424-Aug-2412、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。2024/8/242024/8/242024/8/24Saturday, August 24, 202413、
160、不知香积寺，数里入云峰。2024/8/242024/8/242024/8/242024/8/248/24/202414、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。24 八月 20242024/8/242024/8/242024/8/2415、楚塞三湘接，荆门九派通。八月 242024/8/242024/8/242024/8/248/24/202416、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2024/8/242024/8/2424 August 202417、空山新雨后，天气晚来秋。2024/8/242024/8/242024/8/242024/8/249、杨柳散和风，青山澹吾虑。2024/8/
161、242024/8/24Saturday, August 24, 202410、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。2024/8/242024/8/242024/8/248/24/2024 4:00:11 PM11、越是没有本领的就越加自命不凡。2024/8/242024/8/242024/8/24Aug-2424-Aug-2412、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。2024/8/242024/8/242024/8/24Saturday, August 24, 202413、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。2024/8/242024/8/242024/8/242024/8/248/
162、24/202414、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。24 八月 20242024/8/242024/8/242024/8/2415、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。八月 242024/8/242024/8/242024/8/248/24/202416、业余生活要有意义，不要越轨。2024/8/242024/8/2424 August 202417、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。2024/8/242024/8/242024/8/242024/8/24MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感感谢谢您您的的下下载载观观看看专家告诉
