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1、沈北道义地块前期策划调研报告2010.01.04报告结构第一部分：地块现状分析第一部分：地块现状分析第二部分：城市与区域发展第二部分：城市与区域发展第三部分：区域板块土地市场及房地产市场分析第三部分：区域板块土地市场及房地产市场分析第四部分：区域竞品分析第四部分：区域竞品分析第五部分：竞品个案分析第五部分：竞品个案分析地块现状分析-地块位置黄河北大街道义南大街项目地块位于沈阳北侧，三环外，沈北新区道义经济开发区内，距主城区约项目地块位于沈阳北侧，三环外，沈北新区道义经济开发区内，距主城区约10公里。公里。地块现状分析-地块四至与周边环境北侧北侧浦昌路北侧北侧道义小学北侧北侧沈航浦昌教师公寓南南
2、侧侧沈阳师范大学东东侧侧消防小区西西侧侧道义南大街西西侧侧步阳江南甲第浦昌路中央大学城281.1亩地块现状分析-交通辐射-公共交通项目所在区域公共交通发达，辐射范围广，政府规划建设五纵五横的路网体系。项目所在区域公共交通发达，辐射范围广，政府规划建设五纵五横的路网体系。公交车名称公交车名称 起点起点- -终点终点总站数总站数票价票价单程时间单程时间（分钟）（分钟）配车数量配车数量平峰车隔平峰车隔（分钟）（分钟）141路道义-兴华公园34全程1元60338236路道义-北站30全程1元60456255路道义-沈阳站北32全程1元66356157路道义-五爱市场西区36全程2元60268326路新
3、城子-五爱市场西区50全程4元1001518382路新城子-大渡河街32全程5元751415381路石佛寺-大渡河街37全程6元751215290路环北家园-小河沿38全程1元60287338路道义-五爱市场西区30全程2元60279项目区域现开通公交线路9条，另有3条线路将会开通，中街商圈、北行商圈、铁西、北站均能到达，公交交通发达，辐射范围广。已开通公交线路详表已开通公交线路详表南北方向，建设了怒江北街、道义大街、梅江北街、陵园北街和鸭绿江北街，这五条路网使道义和母城浑然一体。南北方向，建设了怒江北街、道义大街、梅江北街、陵园北街和鸭绿江北街，这五条路网使道义和母城浑然一体。东西方向，规划
4、建设了蒲昌路、沈北大道、蒲南路和蒲地路、蒲河大道，这五条路网把道义与沈西工业走廊、棋东西方向，规划建设了蒲昌路、沈北大道、蒲南路和蒲地路、蒲河大道，这五条路网把道义与沈西工业走廊、棋盘山风景区、抚顺和世博园有机的结合起来。盘山风景区、抚顺和世博园有机的结合起来。地块现状分析-交通辐射-地铁地铁地铁2号线及号线及2号线北延线，拉动城北与主城区距离，将带动区域经济的更快发展。号线北延线，拉动城北与主城区距离，将带动区域经济的更快发展。项目位置地铁地铁2号线已经正式进入到道义地区，号线已经正式进入到道义地区，2号线的终点站就在号线的终点站就在碧桂园已经开工地块的北侧。碧桂园已经开工地块的北侧。地铁地
5、铁2号线北延线工程正在论证审批中：号线北延线工程正在论证审批中：沈阳地铁二号线北延线线路长度约11公里，南起地铁二号线一期工程起点站松山路站，沿黄河北大街向北过三环绕城高速公路后，进入101国道，经沈北开发大道，向东北方向穿越蒲河后沿规划路至北延线车场进步村车场，进步村车场规划用地面积49公顷。全线拟采用地下线形式，初步预计设置百花山、医学院、全线拟采用地下线形式，初步预计设置百花山、医学院、师范大学、工程大学、辽宁大学、航空学院、蒲河大道师范大学、工程大学、辽宁大学、航空学院、蒲河大道7座车站。座车站。项目地块处于地铁项目地块处于地铁2号线及北延线上，使其与主城区的联系号线及北延线上，使其与
6、主城区的联系将会更加紧密，具有较强的地理交通优势。将会更加紧密，具有较强的地理交通优势。地块现状分析-周边配套辽宁大学辽宁大学沈阳航空沈阳航空工业学院工业学院辽宁美术辽宁美术职业学院职业学院沈阳工程沈阳工程 学院学院沈阳师范大学沈阳师范大学盛京医院（建设中）盛京医院（建设中）沈卫医院沈卫医院华强迪斯尼乐园华强迪斯尼乐园（建设中）（建设中）辽宁广告辽宁广告职业学院职业学院安康医院安康医院 福瑞佳福瑞佳购物中心购物中心快乐迪快乐迪KTV金鳞酒店金鳞酒店道义大街道义大街梅江北街梅江北街陵园北街陵园北街天乾湖街天乾湖街蒲河大道蒲河大道蒲蒲河河沈北大道沈北大道道义四街道义四街道义三街道义三街地块区域为典
7、型的高校聚集版块，高校云集，地块区域为典型的高校聚集版块，高校云集，4所大学，所大学，4所职业学院所职业学院地块区域商业配套相对低端，目前无大型集中商业，地块区域商业配套相对低端，目前无大型集中商业，70000淘乐新天商业街区尚在建设中。淘乐新天商业街区尚在建设中。在建设中的盛京医院沈北院区将大大提升区域医院配套水平。在建设中的盛京医院沈北院区将大大提升区域医院配套水平。玉麟池洗浴玉麟池洗浴淘乐新天地（建设中）淘乐新天地（建设中）中国医科大学附属盛京医院是目前东北地区规模最大、科系最全、人力资源雄厚、医疗设备先进的大型综合性医院。此次落户沈北新区，填补了沈阳北部没有大型现代化综合性医疗机构的空
8、白。盛京医院总投资10亿元，建设占地352亩，总建筑面积20万平方米。辽宁大学道义校区沈阳工程学院沈阳师范大学沈阳航空工程学院道义校区地块现状分析-周边配套-学校1958年9月15日，东北财经学院、沈阳师范学院、沈阳俄文专科学校三校合并，组建成辽宁大学。现有三个校区，即沈阳崇山校区、沈阳道义校区和辽阳武圣校区。始建于1951年，其前身为东北教育学院。是当时东北地区创办最早的两所本科师范院校之一。2002年省政府决定并经教育部批准,沈阳师范学院与辽宁教育学院合并组建沈阳师范大学。学校现占地面积1928亩，建筑面积75.8万平米。创建于1952年，现有北陵和道义两个校区，占地总面积2200余亩，建
9、筑面积57万平米。道义校区占地1230亩，2005年开始部分投入使用，2006年竣工并交付使用的总面积达到27万平米。校园规划用地77万平方米，现有占地面积60余万平米，规划建筑面积35万平方米，现有建筑面积27万平米。辽大道义校区人员：教师1305人截止2007年底，学校有全日制在校学生26000人其中本科生20000人；研究生5000人；外国留学生1000人。沈阳工程学院人员：现有在编教职工914人各类在校生15000余名其中：全日制在校生8742人沈阳师范大学人员：现有专任教师1645人共有各类学生25166人其中：本/专科生22299人；硕士研究生1656人；教育硕士891人；留学生3
10、20人。沈阳航空工程学院人员：学校专任教师830余人地块现状分析-周边配套-商业与娱乐福瑞佳购物广场淘乐新天地（建设中）区域零散底层商业金鳞酒店玉麟池洗浴沈北中国版迪士尼（建设中）占地面积：1.64万平建筑面积：7万平开发商：辽宁荣信房地产公司业态：演艺广场、酒吧、KTV、西餐、快餐、超市、SPA会所，百货等商铺3-9平，门市25-100不等，沿街门市一托三2010年3月正式对外销售，价格未定规划规划：东起地坤湖街，西至梅江北街，南起规划路，北至绿化廊道控制线，规划总用地面积约5平方公里，由深圳华强集团斥资200亿元建设。由3个大型文化科技体验展示区（三个大型主题公园）和七个文化科技产业专业基
11、地以及配套设施组成。进度：进度：2009年4月中国版“迪斯尼”一期工程将开工建设；2011年5月1日左右，中国版“迪斯尼”一期就可以向游人开放。2012年二期工程预计完工。初步定价在160到200元地块现状分析-周边配套-金融中国农业银行中国农业银行 中国工商银行中国工商银行 中国信合中国信合 中国建设银行中国建设银行 邮政储蓄邮政储蓄 招商银行招商银行 道义经济区区域内共有6家银行，分别为中国工商银行、中国信合、中国建设银行、邮政储蓄、中国农业银行和招商银行。区域内共有区域内共有6家银行设有营来机构，金融配套可满足居民日常生活。家银行设有营来机构，金融配套可满足居民日常生活。地块现状分析-周
12、边居住状态（注：图上蓝色线条所围成的版块为道义经济区版块）辽宁大学辽宁大学盛京医院盛京医院华强迪斯尼华强迪斯尼 乐园乐园道义大街道义大街梅江北街梅江北街 陵园北街陵园北街天乾湖街天乾湖街蒲河大道蒲河大道蒲蒲河河沈北大道沈北大道 道义四街道义四街道义三街道义三街边防小区边防小区（辽宁公安边防总（辽宁公安边防总队家属楼队家属楼 ） 沈师教授公寓沈师教授公寓祥瑞家园祥瑞家园鑫欣小区鑫欣小区鸿苑家园鸿苑家园仁和佳苑仁和佳苑沈航浦昌教师公寓沈航浦昌教师公寓（航院家属楼）（航院家属楼）诗波特诗波特文化园文化园柳岸馨居柳岸馨居绿茵湖畔绿茵湖畔百乐小区百乐小区正良嘉苑正良嘉苑小区名称小区名称建筑形态建筑形态总
13、户数总户数入住时间入住时间祥瑞家园一期4栋多层（6层）180户2003年祥瑞家园二期9栋多层（6层）2栋高层（12、18层）100多户2004年鑫欣小区16栋多层（6层）1000多户2004年百乐小区12栋多层（6层）2000多户2004年祥瑞家园三期4栋多层（6层）360户2005年诗波特文化园7栋多层（7层）800多户2005年沈师教授公寓9栋多层（6层）12栋别墅（双拼）500户2006年仁和佳苑9栋多层（6层）600多户2006年沈航浦昌教师公寓30多栋多层（6层）1000多户2006年边防小区17栋多层（6层）900多户2006年鸿苑家园12栋多层（6层）800多户2006年正良嘉苑
14、13栋多层（6层）1000多户2007年绿茵湖畔10栋多层（6层）500多户2007年柳岸馨居18栋多层（6层）2000多户2008年道义经济区内有14处住宅小区，主要集中在沈北大道以南地区，共1万余户，其中有3处教师或军队家属区，4处回迁民居住区。项目周边以多层建筑形式为主，入住时间集中在项目周边以多层建筑形式为主，入住时间集中在2006年以后。年以后。地块现状分析-周边居住状态-园区实景边防小区沈航浦昌教师公寓边防小区仁和佳苑报告结构第一部分：地块现状分析第一部分：地块现状分析第二部分：城市与区域发展第二部分：城市与区域发展第三部分：区域板块土地市场及房地产市场分析第三部分：区域板块土地市
15、场及房地产市场分析第四部分：区域竞品分析第四部分：区域竞品分析第五部分：竞品个案分析第五部分：竞品个案分析城市发展-沈阳城市规划打造中国第四极极心建设辽宁中部城市群的大沈阳战略 南拓北扩、东优西延的扩城计划金廊银带构建城市大十字格局三环以内将变成名副其实的城区拟建四环总里程为250公里的环沈阳经济区高速公路 二到四年时间，进军国家生态模范城市城市规划与展望城市规划与展望通启观点：通启观点：（1）沈阳目前处于城市化进程加速期，沈阳自身城市化进程提速，对周边城市辐射作用不断增强。）沈阳目前处于城市化进程加速期，沈阳自身城市化进程提速，对周边城市辐射作用不断增强。（2）四面拓城，吸纳郊区人口是沈阳城
16、市化的主要特征。）四面拓城，吸纳郊区人口是沈阳城市化的主要特征。（3）三环将成为沈阳城市化进程的重点区域（政府有在三环以内实现城市人口超千万的设想）。）三环将成为沈阳城市化进程的重点区域（政府有在三环以内实现城市人口超千万的设想）。（4）城市化进程缩短城市间距离，带动周边城市消费者来沈阳消费或定居。）城市化进程缩短城市间距离，带动周边城市消费者来沈阳消费或定居。沈阳城市吸纳能力进一步增强，中心城市区以外沈阳城市吸纳能力进一步增强，中心城市区以外区域将迎来更大的发展机遇区域将迎来更大的发展机遇沈阳市主要经济指标增幅继续在全国副省级城市中名列前茅，沈阳人均可支配收入稳步提高，预计到沈阳市主要经济指
17、标增幅继续在全国副省级城市中名列前茅，沈阳人均可支配收入稳步提高，预计到2010年，年，人均可支配收入将达到人均可支配收入将达到18000元，和中国一类城市（北京、上海、深圳、广州）目前的水平持平，居民的消费元，和中国一类城市（北京、上海、深圳、广州）目前的水平持平，居民的消费能力将进一步增强。能力将进一步增强。2008年沈阳经济继续保持了又好又快发展的强劲势头，城乡居民收入快速增长，城乡居民收入快速增长，居民消费价格指数低于全国、全省平均水平，城镇登记失业城镇登记失业率控制在率控制在3.1%3.1%，创8年来新低。沈阳人的幸福感、自豪感进一步增强。 沈阳城市经济发展，居民收入增加将拉动居民消
18、费水平提升，使改善居住条件的意愿增强，沈阳城市经济发展，居民收入增加将拉动居民消费水平提升，使改善居住条件的意愿增强，在购房选择上，也从单一的物质居住型向追求品位与服务的精神型需求转变。在购房选择上，也从单一的物质居住型向追求品位与服务的精神型需求转变。所以，在项目开发方面，应注意客户对产品品质及软性服务的需求。所以，在项目开发方面，应注意客户对产品品质及软性服务的需求。城市发展-沈阳经济与居民收入城市发展-2009年全市商品房供应情况从整体上看，除了从整体上看，除了20052005年和年和20092009年供应量出现下降以外，年供应量出现下降以外，20022002年以来，商品房供应量呈持续上
19、升的态势，但增长率波动年以来，商品房供应量呈持续上升的态势，但增长率波动幅度较大。幅度较大。2008年，受全国房地产市场低迷的影响，沈阳消费者持币待购，商品房成交量下降，开发商资金短缺，加上对市场失去信心，导致2009年商品房供应量出现大幅度下降。20092009年商品房供应量不足，第二季度开始凸显，同比出现负增长。年商品房供应量不足，第二季度开始凸显，同比出现负增长。2008年商品房销售下滑加上金融危机，地产企业出现了资金链上的困难，新开工面积下降，导致2009年商品房的供应量减少，第二季度开始同比出现负增长。 数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月 城市发展-2009年全市商品房销
20、售情况20012001年年-2007-2007年，沈阳商品房销售态势良好，一直保持稳步上升的发展趋势。年，沈阳商品房销售态势良好，一直保持稳步上升的发展趋势。20072007年年-2009-2009年沈阳楼市大落大起，呈年沈阳楼市大落大起，呈V V型走势。型走势。由于全球金融危机的爆发，在2007年底、2008年初，房地产市场出现了拐点，量价急速地向下调整。之后，我国及地方政府纷纷出台一些救市政策，使得2009年商品房销售量出现反转态势，特别是在2009年二季度，态势非常明显。 20092009年沈阳商品房销售面积从第二季度开始上行，同比增长逐渐上升。年沈阳商品房销售面积从第二季度开始上行，同
21、比增长逐渐上升。2008年由于金融危机，楼市销量大幅度下滑。为了缓解危机刺激消费扭转局势，去年年底，沈阳政府出台了“一系列”救市政策。受此利好因素，沈阳商品房销售面积从今年第二季度开始上行，开发商逐渐恢复信心，普遍看好明年楼市。 数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月 城市发展-沈阳房地产政策日期日期政策政策政策要点政策要点2009.2沈阳房交会提出“押旧房买新房”方案以旧房作抵押申请新房首付款，再筹措资金，支付新房尾款旧房抵押贷款还款期限3年，偿还方式为“按月还息、3年后一次还本”3年内贷款利息由出售新房的开发商承担2009.3.1沈阳住房公积金管理中心出台11条“新政”最高贷款公积
22、金限额个人25万元，二人40万元，三人及以上50万元职工足额缴存住房公积金满6个月即可申请住房公积金贷款购买精装房、公寓首付款不低于总房款50%，购买复式商品房不低于30%个人需要组合贷款时，新增商业组合贷款部分享受七折优惠利率自主择业的军转干部开户缴存公积金并补缴6个月（含6个月）以上的公积金，即可以申请住房公积金个人贷款。2009.3.5中国银行沈阳分行调整贷款利率个人住房贷款利率调整为7折2009.3.9沈阳市政府提出“宅基地房抵押购新房”政策农民到指定的担保中心申请担保，担保中心对其固定资产（蔬菜大棚、瓦房）评估，农民凭担保证明到辽中县信用合作社办理贷款2009.5.7沈阳各商业银行就
23、二套房贷达成一致结清第一套房贷，再申请住房贷款时，银行可视为第一套住房贷款，享受：个人贷款首付最低两成，贷款利率可在中国人民银行基准利率基础上最多下浮30%2009.5.9沈阳市政府出台7项措施助推沈城楼市发展新项目越早开工越好多盖“百姓房”尽可能把知名学校、幼儿园引入小区引导市民理性消费启动“烂尾楼”继续贯彻实施“25条”让利百姓方便购房2009.5.12沈阳市公安局放宽购房落户政策外埠人员在沈阳国有土地范围内购买商品住房(含二手房)，取得合法产权手续的，准予直系亲属在沈阳市落户2009.5.15沈阳市劳动和社会保障局将取消对外埠来沈购房人员参加养老保险、医疗保险的户籍限制外埠人员在沈购买商
24、品房的，房主及其配偶、双方父母和子女凭有效证件，可按规定办理沈阳市养老保险和医疗保险。在外地参保的，其养老关系可转移到沈阳接续。2009.8.9沈阳公积金开通经济适用房贷款符合条件的职工购买经济适用房也能用公积金贷款2009.6.24沈阳市房产局推出“押旧房买新房”升级版购房人用现有已取得房证的旧房做抵押，到指定银行办理两年期的抵押贷款，用抵押贷款的钱作为购买新房的首付款，然后以按揭贷款或其他方式筹措资金支付新房尾款2009年沈阳房地产宏观调控政策是国家宏观政策的响应和具体实施。对消费者和开发商都实行了比较宽松的政策。年沈阳房地产宏观调控政策是国家宏观政策的响应和具体实施。对消费者和开发商都实
25、行了比较宽松的政策。城市与区域发展分析-沈北由来沈北新区于沈北新区于2006年年10月份正式批准成立的行政新区。月份正式批准成立的行政新区。新区规划面积新区规划面积1098平方公里，人口平方公里，人口40万，具体布局为万，具体布局为“一城一区一城一区”。一城：就是沈北新区尽南端和沈阳市接壤的蒲河新城，总面积270平方公里，这是沈北新区重点开发区域，主要是城市化和工业化，也是我们建设东北第一生态新城市核心区。主要分三个区：道义经济区、虎石台经济区道义经济区、虎石台经济区和辉山经济区辉山经济区，其中道义经济区以高新技术为重点、虎石台经济区以商贸文化产业为重点、辉山经济区以农产品深加工产业为重点 。
26、一区：就是北部的新城子现代农业经济区，总面积828平方公里，重点发展农村的城镇化、农业的产业化。项目地块处于沈北新区项目地块处于沈北新区“一城一城”规划中的道义经济开发区版块规划中的道义经济开发区版块城市与区域发展分析-道义发展道义板块南起环城高速路，北至沈阳市规划三环，以道义大街为轴心，全长7.3公里，两侧宽度各500米。区域延经101国道、沈北大道、蒲河大道等主要公路。道义板块，在沈北新区规划定位为科技创新区，位于蒲河新城西部，是以沈阳道义开发区为基础的占地面积35平方公里的文化贸易区。道义镇镇政府道义镇镇政府道义镇镇政府驻道义三，人口2.16万人，面积58.97平方千米，辖15个村委会：
27、道义一、道义二、道义三、道义四、五台子、郭七屯、正良屯、郭三屯、尚小屯、郝心台、进步、孝信汉、孝信鲜、东场、弓匠屯。本案本案城市与区域发展分析-道义发展-企业 随着道义经济区的开发建设，众多企业纷纷落地道义地区，主要分布在道义大街西侧。目前道义经随着道义经济区的开发建设，众多企业纷纷落地道义地区，主要分布在道义大街西侧。目前道义经济区内共有大型企业济区内共有大型企业5050余家，生产玻璃、钢管、食品、建材等，小型企业余家，生产玻璃、钢管、食品、建材等，小型企业200200多家。多家。蓝星玻璃蓝星玻璃 诚信食品诚信食品 沈飞集团沈飞集团掌握集团掌握集团 百乐太阳能百乐太阳能 纤维制品公司纤维制品
28、公司 城市与区域发展分析-道义发展-光电产业目前道义经济区已经成为众多商家投资的热土和项目的洼地，形成了光电、软件、创意三大产业集群。目前道义经济区已经成为众多商家投资的热土和项目的洼地，形成了光电、软件、创意三大产业集群。光电产业集群光电产业集群1 1、光电产业集群：、光电产业集群：道义经济区是从零做起，现在已经成为东北最大的光电产业园，比如说现在在光电产业集群当中投资 90亿元的台湾联成项目，这个项目是做高清液晶彩电的还有芯片项目；还有投资5亿美元的瑞宝科技园项目；投资3亿元的上海晨讯手机项目等各类项目现在已经达到了47个，有四部手机落户道义，其中三部手机已经投产，新邮通讯手机是我们国家的
29、3G手机，为奥运会提供三分之一以上的3G手机。光电信息产业园概况：光电信息产业园概况： 2007年4月28日，沈阳光电信息产业园在蒲河新城正式启动，四个项目同时开工建设，其中辽宁先锋国际软件外包出口基地项目将建成国内规模最大的软件外包基地，德信手机研发生产项目将建成全国最大的手机生产基地。沈阳光电信息产业园规划面积20平方公里，将重点发展信息光电子、能源光电子、激光装备制造和软件及信息服务四大主导产业，力争用5年左右时间引进光电信息企业1000家，完成固定资产投资1000亿元，建成北方规模最大的光电信息产品制造基地，最终成为中国“北方光谷”。目前，沈阳光电信息产业园已培育和签约18个项目，总投
30、资112亿元。 城市与区域发展分析-道义发展-软件产业软件产业集群软件产业集群2 2、软件产业集群、软件产业集群：道义经济区目前已经聚集了大型的软件企业23家，有英特尔的研发中心、日本大宇宙的软件园、中兴通讯软件研发基地、先锋软件园、格微软件园，这些国内外的企业已经进入到这个地区。 先锋科技园概况：先锋科技园概况： 2007年4月28日是沈阳先锋计算机工程有限公司发展史上一个值得纪念的特殊日子，这一天，位于沈北新区的“先锋科技园”正式开工奠基典礼隆重召开，于当日的10时18分，奠基仪式正式启动，辽宁省委常委、沈阳市委书记陈政高，市长李英杰，市政协主席赵金城为工程奠基。先锋科技园规划用地1125
31、亩，总投资35亿元人民币，其中规划建设“辽宁软件职业学院”、“IT软件外包开发中心”、“国际软件公司研发中心”、“IT软件外包培训中心”、“IT咨询服务中心”、“国际芯片研发中心”以及公寓和与之配套的商业街区。届时将在园区内建成东北最大的软件外包开发及软件培训基地。同时与国家人事部和信息产业部合作建立东北地区最大规模的软件人才培训基地。未来三年内，一座集大型超市、写字楼、商务酒店等高端商业配套的全新科技园区将在沈北新区崛起，形成“南有三好科技街，北有先锋科技城”的城市建设崭新的地标传奇！城市与区域发展分析-道义发展-创意产业创意产业集群创意产业集群3 3、创意产业集群、创意产业集群：现在以欧美
32、亚的Co蓝谷，今天大家在沈北大道上已经看到了这个建筑物马上就要封顶了，鲁美艺术家创作基地、上海希纳创意产业园、沈阳文化创意中心等为代表的创意产业异军突起，上海希纳占地500亩地，未来我们这个创意产业园将建设400万平米以上的创意平台，另外目前我们即将要签约的深圳一家非常大的企业，要准备在创意产业园内建设一个国内最大的动漫基地，包括主题公园，类似于迪斯尼那样的主题公园占地500亩地，这个公园建成以后每天将有1.52万人到这个公园去游玩。Co.Co.蓝谷创意蓝谷创意 软件产业基地概况：软件产业基地概况：Co.蓝谷创意软件产业基地位于沈北新区蒲河新城道义大学城核心位置，雄踞沈北大道北侧,西望101国
33、道，坐拥未来道义大学城区域的核心板块，项目总占地约101万平方米，总建筑面积约185万平方米。项目规划有三个版块，北侧为产业版块，包括东北软件创意产业园、东北文化艺术创意产业园、数码影视创意产业园，由总部园地、高新园地、IT园地、文化园地等分区组成；中间配套居住板块水晶蓝湾，拟建设沈北新区高端的人文住宅典范；南侧打造成公寓版块，为企业办公人员提供居住场所。报告结构第一部分：地块现状分析第一部分：地块现状分析第二部分：城市与区域发展第二部分：城市与区域发展第三部分：区域板块土地市场及房地产市场分析第三部分：区域板块土地市场及房地产市场分析第四部分：区域竞品分析第四部分：区域竞品分析第五部分：竞品
34、个案分析第五部分：竞品个案分析沈北区域土地市场状况 土地供销均在土地供销均在2008年回落，年回落，2009年出现新高。年出现新高。2008年经济危机和国家出台的一系列限制土地交易的政策使沈北新区这一年的土地上市量、成交量均有所回落，而进入2009年之后，又达到了新高。沈北区域房地产发展-年度供销情况分析 区域商品房和商品住宅销售面积逐年递增，批准预售面积呈增长趋势，区域商品房和商品住宅销售面积逐年递增，批准预售面积呈增长趋势，2009年有小幅回落。年有小幅回落。沈北新区2006年批准成立。新区的成立，大量的土地供给，有效地刺激了房地产市场的发展。2006年以后批准预售面积大幅增长，即使房地产
35、市场低迷的2008年增幅依然很大，同时销售面积也在稳步增长。区域产品销售面积上半年稳中有升，下半年呈向下走势，批准预售面积同比负增长。区域产品销售面积上半年稳中有升，下半年呈向下走势，批准预售面积同比负增长。春节过后，房地产市场出现异样，需求开始释放，商品房和商品住宅销售面积稳步上升。7月份以后，由于市场回暖，商品房和商品住宅销售均价上涨，销售面积呈向下走势。沈北区域房地产发展-月度供销情况分析 沈北新区商品房均价上半年波动较大，下半年逐月上升，各月同比价格整体有所回落。沈北新区商品房均价上半年波动较大，下半年逐月上升，各月同比价格整体有所回落。上半年受整体市场的影响，价格不稳定，下半年随着市
36、场的稳定，商品房价格开始稳步回升。沈北新区商品住宅价格曲折上升，同比价格先降后升。沈北新区商品住宅价格曲折上升，同比价格先降后升。商品住宅价格同比8月份由负变正，9月份价格大幅增加。沈北区域房地产发展-月度价格情况分析 道义版块房产现状项目名称项目名称建筑数量建筑数量均价（元均价（元/）面积区间面积区间（）（）洋房洋房 多层多层 小高小高高层高层别墅别墅洋房洋房多层多层 小高小高 高层高层 别墅别墅阳光阳光书香园书香园45003600 3400 320037-97中央大学城中央大学城3500 3280 310035-160江南甲第江南甲第3800360040-141香树湾香树湾3700 340
37、0 320040-140碧桂园碧桂园太阳城太阳城3800 700062-611太湖国际花园太湖国际花园3800360035-190区域产品建筑形态包含多层、小高层、高层、洋房和别墅，但以多层和高层为主；区域产品建筑形态包含多层、小高层、高层、洋房和别墅，但以多层和高层为主；区域产品价格主要集中在区域产品价格主要集中在3400-3800元元/；区域产品主力面积区间为区域产品主力面积区间为60-100。皇姑区域土地市场状况 土地供供应在土地供供应在2008年达到高峰，年达到高峰，2009年小幅下降；而成交量却在年小幅下降；而成交量却在2009年出现高峰。年出现高峰。皇姑区区域面积比较小，土地资源稀
38、缺，在2008年集中上市之后，2009年开始回落；而成交量厚积薄发，在连续两年的低迷过后，2009年集中爆发。区域产品需求较大，近几年来一直供不应求。区域产品需求较大，近几年来一直供不应求。皇姑区是一个传统的老居住区，可用土地较少，开发的楼盘也较少，且区域内有优质的教育资源，使很多购房者从其他区“移民”到皇姑区，所以近几年来区域产品供不应求。皇姑区域房地产发展-年度供销情况分析 3月份商品房和商品住宅销售面积增长明显，下半年区域出现供需两旺局面。月份商品房和商品住宅销售面积增长明显，下半年区域出现供需两旺局面。3月份，楼市回暖，商品房和商品住宅的销售面积增长明显，同比涨幅较大。下半年，区域产品
39、出现供需两旺，再现区域旺市景象。皇姑区域房地产发展-月度供销情况分析 区域商品房和商品住宅销售均价此起彼伏，同比涨幅较大。区域商品房和商品住宅销售均价此起彼伏，同比涨幅较大。皇姑区商品房和商品住宅各月销售均价表现不稳，时起时落，但总的来看呈上升趋势。除了2月份和4月份以外，其他月份同比涨幅较大。皇姑区域房地产发展-月度价格情况分析 三台子版块房产现状项目名称项目名称建筑数量建筑数量均价（元均价（元/）面积区间面积区间（）（）洋房洋房 多层多层 小高小高 高层高层 别墅别墅洋房洋房多层多层 小高小高 高层高层 别墅别墅江山别院江山别院4300400050-125银亿万万城银亿万万城4600430
40、03800 50-120紫庭园紫庭园4000 3200 35-135博雅馨园博雅馨园4200 3800 27-120阳光维也纳阳光维也纳4500380044-110加华小城加华小城4200360040-110三台子板块位于皇姑区、于洪区和沈北新区之间，总体属于皇姑和于洪区域，以黄河北大街为中轴线，楼盘分布在其两侧。三台子板块位于皇姑区、于洪区和沈北新区之间，总体属于皇姑和于洪区域，以黄河北大街为中轴线，楼盘分布在其两侧。三台子板块的项目当中，基本已经销售完毕，剩余部分产品也处于尾盘状态。三台子板块的项目当中，基本已经销售完毕，剩余部分产品也处于尾盘状态。区域产品建筑形态包含多层、小高层、高层、
41、洋房，基本上没有别墅产品，但以多层和小高层为主；区域产品价格主要集中区域产品建筑形态包含多层、小高层、高层、洋房，基本上没有别墅产品，但以多层和小高层为主；区域产品价格主要集中在在3400-4800元元/；区域产品主力面积区间为区域产品主力面积区间为60-80。报告结构第一部分：地块现状分析第一部分：地块现状分析第二部分：城市与区域发展第二部分：城市与区域发展第三部分：区域板块土地市场及房地产市场分析第三部分：区域板块土地市场及房地产市场分析第四部分：区域竞品分析第四部分：区域竞品分析第五部分：竞品个案分析第五部分：竞品个案分析竞品分布图本案周边分布了阳光书香园、中央大学城、江南甲第、香树湾、
42、太湖国际花园、碧桂园本案周边分布了阳光书香园、中央大学城、江南甲第、香树湾、太湖国际花园、碧桂园太阳城、恒大城、绿地太阳城、恒大城、绿地老街老街坊和万科坊和万科魅力之城等竞品项目，并且还有雅居乐和吉宝置业地块尚未建设。魅力之城等竞品项目，并且还有雅居乐和吉宝置业地块尚未建设。阳光书香园阳光书香园中央大学城中央大学城香树湾香树湾江南甲第江南甲第太湖国际花园太湖国际花园碧桂园碧桂园太阳城太阳城恒大城恒大城绿地绿地老街坊老街坊万科万科魅力之城魅力之城本案本案星网购房联盟项目星网购房联盟项目（该项目已经撤销）（该项目已经撤销）吉宝置业地块吉宝置业地块521.7亩亩雅居乐地块雅居乐地块899亩亩户型配比
43、分析阳光阳光书书香园香园中央中央大学城大学城江南江南甲第甲第香树湾香树湾碧桂园碧桂园太阳城太阳城太湖国太湖国际花园际花园万科万科魅力之城魅力之城绿地绿地老街坊老街坊恒大城恒大城3031-40 10% 31-50 15% 31-50 10% 31-7025% 4041-60 20% 41-8 50% 41-6020% 5051-70 75% 6061-90 60% 131-18070% 61110 85% 7061-90 60% 61-8025% 8071-100 15%71-130 40%9091-100 25%81-120 35% 10091-160 25%91-140 20%101-120
44、25% 110 111-140 25% 120130121-160 20%140140 30%131-180 20%150141-180 30%160170180181-190 5%190181-29015%200 201-220 5%201-21010%210220270278-612 30%280290290以上单位：单位：面积面积项目项目项目名称项目名称建筑数量及面积建筑数量及面积洋房洋房/多层多层小高小高高层高层别墅别墅阳光阳光书香园书香园2/6栋52-974栋50-702栋37-74中央大学城中央大学城44栋35-1656栋35-646栋25-83江南甲第江南甲第15栋45-1411
45、0栋40-106香树湾香树湾18栋70-1406栋50-904栋40-80碧桂园太阳城碧桂园太阳城6栋60-150200户278-612太湖国际花园太湖国际花园14栋77-1106栋35-190未定万科万科魅力之城魅力之城22栋130-18019栋122-140（顶楼216）10栋85-120（顶楼212）绿地绿地老街坊老街坊15栋120-15814栋39-15010栋209恒大城恒大城28栋80-130 32栋80-136 建筑形态及面积分析区域产品建筑形态以多层区域产品建筑形态以多层/洋房和高层为主；区域产品主力面积区间为洋房和高层为主；区域产品主力面积区间为60-100。项目名称项目名称
46、地理位置地理位置占地面积占地面积（万）（万）建筑面积建筑面积（万）（万）总期数总期数/现期数现期数绿化率绿化率容积率容积率开盘时间开盘时间交房时间交房时间阳光阳光书香园书香园沈北新区蒲昌路3.16.52/135%22009年10月2010年6月中央大学城中央大学城正义三路28402/140%1.42007年11月2008年12月江南甲第江南甲第道义南大街22号32605/130%22008年7月2009年10月香树湾香树湾黄河北大街沈师对面15301/138%1.562008年4月2009年5月碧桂园太阳城碧桂园太阳城蒲河路41-1号61.96未定不分期40%2.32008年8月2009年6月
47、太湖国际花园太湖国际花园道义北大街55号49643/242%1.32008年6月2010年万科万科魅力之城魅力之城于洪区怒江北街与松山路交汇处 15303/230%22007年11月2008年10月绿地绿地老街坊老街坊于洪区赤山路55号 59954/130%1.422008年7月 2009年7月（别墅、洋房）恒大城恒大城于洪区千山西路与怒江北街交汇处41873/239%2.472008年9月2009年12月体量和开盘时间分析体量和开盘时间分析开盘时间分析开盘时间分析2007年年2008年年2009年年2007年年11月月中央大学城中央大学城万科魅力之城万科魅力之城2008年年4月月香树湾香树湾
48、2008年年6月月太湖国际花园太湖国际花园2008年年7月月江南甲第江南甲第绿地老街坊绿地老街坊2008年年8月月碧桂园太阳城碧桂园太阳城2008年年9月月恒大城恒大城200年年10月月阳光书香园阳光书香园多数项目于多数项目于2008年开盘销售，而年开盘销售，而2009年纷纷入住；占地面积在年纷纷入住；占地面积在15万平以上，建筑面积在万平以上，建筑面积在30万平以上。万平以上。只有阳光书香园开盘时间最晚，且占地面积和建筑面积均最小。只有阳光书香园开盘时间最晚，且占地面积和建筑面积均最小。报告结构第一部分：地块现状分析第一部分：地块现状分析第二部分：城市与区域发展第二部分：城市与区域发展第三部
49、分：区域板块土地市场及房地产市场分析第三部分：区域板块土地市场及房地产市场分析第四部分：区域竞品分析第四部分：区域竞品分析第五部分：竞品个案分析第五部分：竞品个案分析项目名称项目名称中央大学城地理位置地理位置沈北新区道义开发区正义三路 开发单位开发单位城开地产 代理公司代理公司/策划公司策划公司自销物业公司物业公司惠特物业 占地面积（万）占地面积（万）28建筑面积（万）建筑面积（万）40总期数总期数/现期数现期数共二期/现一期总户数总户数4300绿化率绿化率40%容积率容积率1.4开盘时间开盘时间2007年11月交房时间交房时间2008年10月销售率销售率99%优惠政策优惠政策无客群特征客群特
50、征主要为周边原住居民和市区投资客户，购买目的以投资为主竞品个案分析-中央大学城产品类型产品类型多层多层小高小高高层高层别墅别墅栋数栋数4466面积区间面积区间35-16535-6425-83主力面积主力面积70-9050-60米60户型配比户型配比31-5015%；61-9060%；91-16025%装修情况装修情况清水清水清水产品均价产品均价3500元/3280元/3100元/户型分析户型分析93平，三室二厅一卫平，三室二厅一卫优势：中间户型，南北通透优势：中间户型，南北通透劣势：卫生间为暗卫劣势：卫生间为暗卫62平，二室一厅一卫平，二室一厅一卫优势：东山户型，采光效果好优势：东山户型，采光
51、效果好 客厅和卧室均可南向采光客厅和卧室均可南向采光劣势：卫生间为暗卫劣势：卫生间为暗卫 南北不通透南北不通透竞品个案分析-中央大学城客群分析客群分析客户来源：客户来源：客户主要分为周边原住居民和市内客户客户特征：客户特征：周边居民为了改善原来的居住环境，市内客户则是以购买小户型产品做投资为主购买因素：购买因素：改善自住+投资已售区域已售区域欲售区域欲售区域中央大学城目前在售的为一期产品，下一步推出项目北侧的二期地块，但具体规划尚未出台，预计面积在中央大学城目前在售的为一期产品，下一步推出项目北侧的二期地块，但具体规划尚未出台，预计面积在2万平左右。万平左右。竞品个案分析-中央大学城3 3月月
52、宣传9.8万全款的低价产品开盘前最高免5年采暖费每户再减3000元4 4月月5 5月月8 8月月7 7月月6 6月月1010月月9 9月月1111月月20082008年年20092009年年7 7月月6 6月月8 8月月宣传无层差洋房产品宣传小户型产品煤气入户24小时地热供暖宣传小户型及准现房产品宣传小户型产品宣传低首付宣传低首付宣传现房产品购房即送4年采暖费、4年电梯费、户口、契税、煤气集资费、有线电视初装费延续七月购房优惠政策数据来源：沈阳市房产局注：中央大学城2009无上市备案上市量去化量推广情况推广情况竞品个案分析-中央大学城中央大学城由于开盘时间较早，中央大学城由于开盘时间较早，20
53、09年已没有产品上市；产品价格呈平稳上升趋势。年已没有产品上市；产品价格呈平稳上升趋势。中央大学城中央大学城2008年对产品进行大力宣传，宣传内容主要是低首付和小户型产品；年对产品进行大力宣传，宣传内容主要是低首付和小户型产品；2009年宣传力度不大。年宣传力度不大。项目名称项目名称万科魅力之城地理位置地理位置于洪区怒江北街与松山路交汇处西约约300米开发单位开发单位沈阳正达永丰房地产开发有限公司代理公司代理公司/策划公司策划公司喜山深度传媒物业公司物业公司沈阳万科物业服务有限公司占地面积（万）占地面积（万）15建筑面积（万）建筑面积（万）30总期数总期数/现期数现期数共三期/现二期总户数总户
54、数2400绿化率绿化率30%容积率容积率2开盘时间开盘时间2007年11月交房时间交房时间2008年10月销售率销售率85%优惠政策优惠政策一次性9.8折贷款首付60%9.9折客群特征客群特征客户普遍追逐万科品牌，希望得到更好的物业服务和环境竞品个案分析-万科魅力之城产品类型产品类型多层多层小高小高高层高层别墅别墅栋数栋数221910面积区间面积区间130-180122-140（顶楼216）85-120（顶楼212）主力面积主力面积156122-14097户型配比户型配比81-12035%；121-14030%；141-18030%；201-2205%装修情况装修情况清水/精装清水/精装清水/
55、精装产品均价产品均价8000（清水，精装售罄）7300（清水，精装售罄）4900（清水，精装售罄）户型分析户型分析97平，二室二厅一卫平，二室二厅一卫优势：中间户型，南北通透优势：中间户型，南北通透 明厨明厅，采光效果好明厨明厅，采光效果好劣势：卫生间为暗卫劣势：卫生间为暗卫85平，二室二厅一卫平，二室二厅一卫优势：三阳户型，采光效果好优势：三阳户型，采光效果好劣势：南北不通透劣势：南北不通透竞品个案分析-万科魅力之城客群分析客群分析客户来源：客户来源：客户主要来自市内客户特征：客户特征：客户多数比较认同万科品牌，还有一部分是万科的忠实追随者购买因素：购买因素：改善自住已售区域已售区域 欲售区
56、域欲售区域万科万科魅力之城目前在售的是二期部分高层产品。魅力之城目前在售的是二期部分高层产品。欲推的为二期剩余欲推的为二期剩余1栋高层和栋高层和6栋多层产品，户数约栋多层产品，户数约200户，面积为户，面积为3万平左万平左右。右。竞品个案分析-万科魅力之城3 3月月宣传产品的“大院文化”宣传客户品位4 4月月5 5月月8 8月月7 7月月6 6月月1010月月9 9月月1111月月20082008年年20092009年年4 4月月5 5月月6 6月月宣传“圈层”文化宣传文化品位宣传万科品牌，6月7日园区开放7月28日样板间开放观庭组团认购宣传全装修产品9月30日首批业主入住宣传洋房产品瞰景新品
57、2月28日前均价3800元/平6月13日洋房示范区开放2 2月月1 1月月1212月月2 2月月宣传地价产品，均价3900宣传洋房产品宣传二期洋房产品劳模专享优惠计划，最高可享受5万元优惠1111月月加推紫苑产品数据来源：沈阳市房产局注：万科魅力之城2009无上市备案上市量去化量推广情况推广情况竞品个案分析-万科魅力之城万科魅力之城整体呈供不应求的局面；产品价格曾一度下降，这与推出产品阶段性有关。万科魅力之城整体呈供不应求的局面；产品价格曾一度下降，这与推出产品阶段性有关。万科魅力之城在万科魅力之城在2008年的时候宣传力度非常大，推出产品的节奏也非常明显。年的时候宣传力度非常大，推出产品的节
58、奏也非常明显。项目名称项目名称香树湾地理位置地理位置沈北新区四台子道义大街路西 开发单位开发单位沈阳金辉房地产开发有限公司 代理公司代理公司/策划公司策划公司精瑞仕成/精仕蓝叁物业公司物业公司安寓物业 占地面积（万）占地面积（万）15建筑面积（万）建筑面积（万）30总期数总期数/现期数现期数共一期/现一期总户数总户数1200绿化率绿化率38%容积率容积率1.56开盘时间开盘时间2007年7月交房时间交房时间2009年5月销售率销售率90%优惠政策优惠政策无客群特征客群特征客户主要是周边居民，项目宣传的皇姑区位是吸引点之一竞品个案分析-香树湾产品类型产品类型多层多层小高小高高层高层别墅别墅栋数栋
59、数1864面积区间面积区间70-14050-9040-80主力面积主力面积70-9060-8050-60户型配比户型配比41-8050%；91-10025%；111-14025%装修情况装修情况清水清水清水产品均价产品均价3700元/3400元/3200元/户型分析户型分析87平，二室二厅一卫平，二室二厅一卫优势：中间户型，保暖效果好优势：中间户型，保暖效果好 南北通透，空间利用率高南北通透，空间利用率高 经典两室户型经典两室户型劣势：卫生间为暗卫劣势：卫生间为暗卫96平，三室二厅一卫平，三室二厅一卫优势：东山户型，南北通透优势：东山户型，南北通透 采光、通风效果好采光、通风效果好劣势：卫生间
60、为暗卫劣势：卫生间为暗卫竞品个案分析-香树湾客群分析客群分析客户来源：客户来源：客户主要来自周边于洪和沈北的居民客户特征：客户特征：追求市内五区的区位优势，希望得到良好生活环境购买因素：购买因素：改善自住已售区域已售区域 欲售区域欲售区域香树湾目前在售的是一期高层和多层产品。香树湾目前在售的是一期高层和多层产品。欲推的为一期剩余欲推的为一期剩余2栋公寓产品，户数在栋公寓产品，户数在300户左右，面积约为户左右，面积约为3万平。万平。竞品个案分析-香树湾3 3月月宣传区位及洋房产品宣传园区及区位4 4月月5 5月月8 8月月7 7月月1010月月20082008年年20092009年年4 4月月
61、开盘销售宣传区位及商铺产品奥运期间推出优惠房源宣传成熟园区，最高省39000宣传现房产品数据来源：沈阳市房产局注：香树湾2008无上市备案上市量去化量推广情况推广情况竞品个案分析-香树湾香树湾总体呈供不应求的局面；价格波动较大，香树湾总体呈供不应求的局面；价格波动较大，2009年一度有下降趋势。年一度有下降趋势。香树湾香树湾2008年宣传力度较大，主要宣传卖点是皇姑区的区位价值。年宣传力度较大，主要宣传卖点是皇姑区的区位价值。项目名称项目名称太湖国际花园地理位置地理位置沈北新区道义北大街55号开发单位开发单位沈阳百益龙置业有限公司代理公司代理公司/策划公司策划公司自销物业公司物业公司麦恩物业占
62、地面积（万）占地面积（万）49建筑面积（万）建筑面积（万）64总期数总期数/现期数现期数共三期/现二期总户数总户数1500绿化率绿化率42%容积率容积率1.3开盘时间开盘时间2008.06交房时间交房时间2010年10月销售率销售率90%优惠政策优惠政策一次性9.7折贷款9.8折客群特征客群特征市内居民比较多，购买主要目的是改善居住环境竞品个案分析-太湖国际花园产品类型产品类型多层多层小高小高高层高层别墅别墅栋数栋数146未定面积区间面积区间77-11035-190未定主力面积主力面积80-9060-80未定户型配比户型配比31-5010%；6111085%；181-1905%装修情况装修情况
63、清水清水未定产品均价产品均价3800元/3600元/未定户型分析户型分析99平，三室二厅一卫平，三室二厅一卫优势：西山户型，南北通透优势：西山户型，南北通透 全名户型，采光效果好全名户型，采光效果好劣势：北向露台，不利于保温劣势：北向露台，不利于保温63平，二室一厅一卫平，二室一厅一卫优势：南向双卧室，采光好优势：南向双卧室，采光好 干湿、动静分区明确干湿、动静分区明确劣势：南北不通透劣势：南北不通透竞品个案分析-太湖国际花园客群分析客群分析客户来源：客户来源：客户主要来自市内客户特征：客户特征：为了改善原来的居住环境，希望得到更大的居住面积和良好的物业服务，追求优质的园区环境和江南水乡的园林
64、风格购买因素：购买因素：改善自住已售区域已售区域欲售区域欲售区域太湖国际花园目前在售的是二期高层、多层洋房产品。太湖国际花园目前在售的是二期高层、多层洋房产品。欲推的为二期剩小高层产品，户数在欲推的为二期剩小高层产品，户数在500户左右，面积约为户左右，面积约为6万平。万平。竞品个案分析-太湖国际花园3 3月月宣传半岛湖居园林宣传5月11日诚意登记活动4 4月月5 5月月9 9月月1010月月20082008年年20092009年年4 4月月宣传新售楼处启用及诚意登记宣传低首付推出5套特价房源，宣传园区景观宣传水岸园区宣传2009年销售业绩3 3月月7 7月月8 8月月1111月月宣传成熟园区
65、宣传“年薪30万聘美女”活动宣传2009上半年销售前3名数据来源：沈阳市房产局上市量去化量推广情况推广情况竞品个案分析-太湖国际花园太湖国际花园总体呈供需基本平衡的局面；价格波动较大，太湖国际花园总体呈供需基本平衡的局面；价格波动较大，2009年一度有下降趋势。年一度有下降趋势。太湖国际花园一直以大力宣传为主，宣传内容比较分散，从优惠政策到园林、产品，还有特殊的太湖国际花园一直以大力宣传为主，宣传内容比较分散，从优惠政策到园林、产品，还有特殊的“招聘招聘”活动。活动。6 6月月开盘销售项目名称项目名称江南甲第地理位置地理位置沈北新区道义开发区南大街22号 开发单位开发单位沈阳步阳置业有限公司
66、代理公司代理公司/策划公司策划公司沈阳步阳置业有限公司物业公司物业公司浙江嘉华物业公司占地面积（万）占地面积（万）32建筑面积（万）建筑面积（万）60总期数总期数/现期数现期数共五期/现一期总户数总户数982绿化率绿化率38%容积率容积率2开盘时间开盘时间2008年7月交房时间交房时间2009年10月销售率销售率60%优惠政策优惠政策客群特征客群特征客户主要是周边居民，购买小户型用来投资，大户型作为改善竞品个案分析-江南甲第产品类型产品类型多层多层小高小高高层高层别墅别墅栋数栋数1510面积区间面积区间45-14140-106主力面积主力面积8070-90户型配比户型配比41-6020%；61
67、-90米60%；91-14020%装修情况装修情况清水清水产品均价产品均价3800元/3600元/户型分析户型分析81平，两室两厅一卫平，两室两厅一卫优势：南北通透，明厨明卫优势：南北通透，明厨明卫劣势：南向只有一间卧室，劣势：南向只有一间卧室， 采光效果稍差采光效果稍差89平，三室二厅一卫平，三室二厅一卫优势：西山户型，采光效果好优势：西山户型，采光效果好 南北通透，空间利用率高南北通透，空间利用率高劣势：卫生间为暗卫劣势：卫生间为暗卫竞品个案分析-江南甲第客群分析客群分析客户来源：客户来源：客户主要来自周边原住居民客户特征：客户特征：以二次置业客户为主，他们追求良好的生活环境，有投资理念购
68、买因素：购买因素：改善自住/投资已售区域已售区域欲售区域欲售区域江南甲第目前在售的是一期高层和多层产品。江南甲第目前在售的是一期高层和多层产品。欲推的一期剩余产品由欲推的一期剩余产品由1栋高层和栋高层和5栋多层组成，户数在栋多层组成，户数在300户左右，面积约为户左右，面积约为2.5万平。万平。竞品个案分析-江南甲第20082008年年4 4月月20082008年年1010月月宣传园区持续宣传园区景观数据来源：沈阳市房产局上市量去化量推广情况推广情况竞品个案分析-江南甲第江南甲第江南甲第2008年和年和2009年一直处于供大于求的局面；产品价格一路攀升，涨幅在年一直处于供大于求的局面；产品价格
69、一路攀升，涨幅在200元元/左右。左右。江南甲第宣传力度一向不大，主要依靠园区吸引客户。江南甲第宣传力度一向不大，主要依靠园区吸引客户。20082008年年7 7月月开盘销售项目名称项目名称绿地老街坊地理位置地理位置于洪区赤山路55号 开发单位开发单位上海绿地集团 代理公司代理公司/策划公司策划公司动力置业/动力策划物业公司物业公司绿建物业 占地面积（万）占地面积（万）59建筑面积（万）建筑面积（万）95总期数总期数/现期数现期数共四期/现一期总户数总户数1600绿化率绿化率30%容积率容积率1.42开盘时间开盘时间2008年7月交房时间交房时间2009年7月（别墅、洋房）销售率销售率90%以
70、上优惠政策优惠政策无客群特征客群特征改善自住型客户购买别墅、洋房及大面积高层产品；刚性需求型客户选择精装高配的小户型高层产品竞品个案分析-绿地老街坊产品类型产品类型多层多层小高小高高层高层别墅别墅栋数栋数151410面积区间面积区间120-15839-150209主力面积主力面积12050-80209户型配比户型配比41-6020%；61-8025%；101-12025%；121-16020%；201-21010%装修情况装修情况清水清水/精装清水产品均价产品均价6000元/3900元/平、4300元/8500元/户型分析户型分析71平，二室二厅一卫，精装高层平，二室二厅一卫，精装高层优势：双
71、阳户型，精装高配，拎包入住优势：双阳户型，精装高配，拎包入住劣势：南北不通透，暗厅暗卫劣势：南北不通透，暗厅暗卫150平，五室二厅二卫，清水高层平，五室二厅二卫，清水高层优势：三房面积，五房空间，无面积浪费，功能齐全优势：三房面积，五房空间，无面积浪费，功能齐全劣势：面积较大，总房款较高劣势：面积较大，总房款较高竞品个案分析-绿地老街坊客群分析客群分析客户来源：客户来源：客户主要来自市内客户特征：客户特征：购买洋房、别墅和大面积清水高层产品的客户一般置业经历比较丰富，有一定的经济基础购买精装小户型产品的客户多是以刚性需求和首次置业者为主，他们看重的是精装高配的高性价比购买因素：购买因素：改善自
72、住、刚性需求已售区域已售区域 欲售区域欲售区域绿地绿地老街坊目前在售的是一期高层洋房和别墅产品。老街坊目前在售的是一期高层洋房和别墅产品。欲推的为二期产品，总户数在欲推的为二期产品，总户数在1500户左右，总面积约为户左右，总面积约为20万平。万平。竞品个案分析-绿地老街坊8 8月月7 7月月6 6月月7 7月月9 9月月1 1月月20082008年年20092009年年4 4月月5 5月月6 6月月7月5日内部认购，7月19日开盘宣传海派风格和别墅产品宣传洋房产品直签合同可享受2万元优惠1万抵3万12月7日我家公坊认购我家公坊1万抵2.5万宣传央座清水高层产品1212月月3 3月月参观样板间
73、送麦当劳抵用券，参加抽奖宣传央座清水高层产品宣传我家公坊精装产品我家公坊1万抵2-3万再享受开盘99折优惠1111月月11月23日423#楼公开认购8 8月月1010月月加推413#楼宣传央座清水高层产品数据来源：沈阳市房产局注：绿地老街坊2009无上市备案上市量去化量推广情况推广情况竞品个案分析-绿地老街坊绿地老街坊整体呈供不应求的局面；产品价格波动明显，波动幅度也比较大。绿地老街坊整体呈供不应求的局面；产品价格波动明显，波动幅度也比较大。绿地老街坊一向注重宣传力度，推出产品的节奏也非常明显。绿地老街坊一向注重宣传力度，推出产品的节奏也非常明显。项目名称项目名称碧桂园太阳城地理位置地理位置沈
74、北新区道义经济开发区蒲河路41-1号开发单位开发单位碧桂园集团代理公司代理公司/策划公司策划公司自销物业公司物业公司碧桂园物业管理有限公司占地面积（万）占地面积（万）61.96建筑面积（万）建筑面积（万）未定总期数总期数/现期数现期数不分期总户数总户数约700户绿化率绿化率40%容积率容积率2.3开盘时间开盘时间2008年8月交房时间交房时间2009年6月销售率销售率50%优惠政策优惠政策一次性95折，贷款98折客群特征客群特征客户经济实力比较雄厚，二次以上置业，作为第二居所竞品个案分析-碧桂园太阳城户型分析户型分析313-328平，五室二厅，六联别墅，边平，五室二厅，六联别墅，边户户优势：边
75、户，大露台，附带一个车位优势：边户，大露台，附带一个车位劣势：联排别墅每层空间较小劣势：联排别墅每层空间较小一层一层二层二层三层三层产品类型产品类型多层多层小高小高高层高层别墅别墅栋数栋数6栋200户面积区间面积区间60-150278-612主力面积主力面积90-100300-400户型配比户型配比60-15070%；278-61230%装修情况装修情况清水清水产品均价产品均价3800元/7000元/竞品个案分析-碧桂园太阳城客群分析客群分析客户来源：客户来源：客户主要来自市内客户特征：客户特征：客户置业经历比较丰富，有一定的经济基础追求沈北优质的自然资源和环境购买因素：购买因素：改善自住，作
76、为第二居所使用已售区域已售区域欲售区域欲售区域碧桂园碧桂园太阳城目前在售的是别墅和部分高层产品。太阳城目前在售的是别墅和部分高层产品。欲推的为剩余欲推的为剩余5栋高层产品，户数约栋高层产品，户数约400户，面积为户，面积为3万平左右。万平左右。竞品个案分析-碧桂园太阳城8 8月月1010月月20082008年年20092009年年4 4月月开盘销售宣传产品性价比及生活配套购房最高送20万大礼包继续赠送购房大礼包，宣传低价位宣传高层产品及低价位5 5月月7 7月月6 6月月宣传高层产品数据来源：沈阳市房产局上市量去化量推广情况推广情况竞品个案分析-碧桂园太阳城碧桂园太阳城整体呈供大于求的局面；产
77、品价格一路下滑，这与阶段性推出的产品有关（产品均价取所有产品价格均值，碧桂园太阳城整体呈供大于求的局面；产品价格一路下滑，这与阶段性推出的产品有关（产品均价取所有产品价格均值，3月份月份后主要推出高层产品，使产品均价偏低）。后主要推出高层产品，使产品均价偏低）。太碧桂园太阳城一向宣传力度不大，宣传内容主要是产品性价比和低价位。太碧桂园太阳城一向宣传力度不大，宣传内容主要是产品性价比和低价位。项目名称项目名称恒大城地理位置地理位置于洪区千山西路与怒江北街交汇处 开发单位开发单位恒大鑫源（沈阳）置业有限公司 代理公司代理公司/策划公司策划公司易居置业/沈阳凯特广告策划 物业公司物业公司香港戴德梁行
78、物业管理公司 占地面积（万）占地面积（万）41建筑面积（万）建筑面积（万）87总期数总期数/现期数现期数共三期/现二期总户数总户数7888（总规划）绿化率绿化率39%容积率容积率2.47开盘时间开盘时间2008年9月交房时间交房时间2009年12月销售率销售率85%优惠政策优惠政策客群特征客群特征以来自市区内改善自住型客户为主竞品个案分析-恒大城产品类型产品类型多层多层小高小高高层高层别墅别墅栋数栋数2832面积区间面积区间58-29338-179主力面积主力面积80-13080-136户型配比户型配比31-7025%；71-13040%；131-18020%；181-29015%装修情况装修
79、情况清水/精装清水/精装产品均价产品均价4300元/5300元/4000元/4600元/户型分析户型分析159平，四室二厅二卫平，四室二厅二卫优势：功能齐全，大开优势：功能齐全，大开 间，视野开阔间，视野开阔劣势：面积较大，总房款劣势：面积较大，总房款 较高较高81平，二室二厅一卫平，二室二厅一卫优势：经典两室户型，优势：经典两室户型， 南向主卧和客南向主卧和客 厅，采光好厅，采光好劣势：南北不通透劣势：南北不通透竞品个案分析-恒大城客群分析客群分析客户来源：客户来源：客户主要来自市内客户特征：客户特征：为了改善原来的居住环境，希望得到更大的居住面积和良好的物业服务购买因素：购买因素：改善自住
80、已售区域已售区域欲售区域欲售区域恒大城目前在售的是一期高层和小高层产品。恒大城目前在售的是一期高层和小高层产品。欲推的为二期产品，户数在欲推的为二期产品，户数在1600户左右，面积约为户左右，面积约为15万平。万平。竞品个案分析-恒大城8 8月月7 7月月2 2月月7 7月月9 9月月2 2月月20082008年年20092009年年4 4月月5 5月月6 6月月宣传恒大品牌恒大城面市宣传9月6日开盘加推两栋湖景楼王宣传湖景准现房宣传恒大爵府和锦城产品宣传御景公馆2期产品1212月月3 3月月宣传御景公馆产品3月8日本价隆重开盘宣传锦城和爵士郡产品宣传二期西区产品1111月月宣传“合家欢”系列
81、新品8 8月月1010月月宣传湖光林海产品宣传恒大爵府和爵士郡产品1010月月1111月月宣传“湖尚”产品宣传全新峰尚元旦隆重开盘数据来源：沈阳市房产局上市量去化量推广情况推广情况竞品个案分析-恒大城恒大城城整体呈供需基本平衡的局面；产品价格一路攀升。恒大城城整体呈供需基本平衡的局面；产品价格一路攀升。恒大城宣传力度非常大，并经常配合全国各市恒大项目举行开盘活动。恒大城宣传力度非常大，并经常配合全国各市恒大项目举行开盘活动。项目名称项目名称阳光书香园地理位置地理位置沈北新区蒲昌路开发单位开发单位沈阳军翔房地产开发有限公司代理公司代理公司/策划公司策划公司精瑞仕成/精仕蓝叁物业公司物业公司占地面
82、积（万）占地面积（万）3.1建筑面积（万）建筑面积（万）6.5总期数总期数/现期数现期数共二期/现一期总户数总户数800绿化率绿化率35%容积率容积率2开盘时间开盘时间2009年10月18日交房时间交房时间2010年6月销售率销售率60%优惠政策优惠政策一次性付款9.9折，贷款无折扣客群特征客群特征客户多为周边原住居民，以改善自住为主竞品个案分析-阳光书香园产品类型产品类型洋房洋房/多层多层小高小高高层高层别墅别墅栋数栋数2/642面积区间面积区间52-9750-7037-74主力面积主力面积60-8050-7060米户型配比户型配比31-4010%；51-7075%；71-10015%装修情
83、况装修情况清水清水清水产品均价产品均价4500元/3400元/3200元/户型分析户型分析69平，二室一厅一卫平，二室一厅一卫优势：中间户型，南北通透优势：中间户型，南北通透 明厨明卫明厨明卫劣势：南向只有一间卧室，劣势：南向只有一间卧室， 并且是暗厅，采光效果稍差并且是暗厅，采光效果稍差竞品个案分析-阳光书香园78平，三室二厅一卫平，三室二厅一卫优势：东山户型，南北通透优势：东山户型，南北通透 功能齐全功能齐全劣势：南向只有一间卧室，劣势：南向只有一间卧室， 并且是暗厅，采光效果稍差并且是暗厅，采光效果稍差客群分析客群分析客户来源：客户来源：客户主要来自周边原住居民客户特征：客户特征：为了改
84、善原来的居住环境，希望得到更大的居住面积和良好的物业服务购买因素：购买因素：改善自住已售区域已售区域欲售区域欲售区域阳光书香园共分为两期，目前在售的是一期高层、小高、多层和洋房产品。阳光书香园共分为两期，目前在售的是一期高层、小高、多层和洋房产品。欲推的二期产品由欲推的二期产品由4栋多层和栋多层和3栋高层组成，户数在栋高层组成，户数在400户左右，面积约为户左右，面积约为3万平。万平。竞品个案分析-阳光书香园20092009年年6 6月月20092009年年7 7月月宣传小户型产品再次对小户型产品进行宣传数据来源：沈阳市房产局注：阳光书香园2009无上市备案，两年均没有销售备案上市量去化量推广
85、情况推广情况竞品个案分析-阳光书香园阳光书香园阳光书香园2009年上市销售，但目前尚无销售备案数据；价格自年上市销售，但目前尚无销售备案数据；价格自2009年年4月以来一路攀升，但涨幅不明显。月以来一路攀升，但涨幅不明显。阳光书香园阳光书香园2009年并没有对产品进行大力宣传，只打出少量报广。年并没有对产品进行大力宣传，只打出少量报广。20092009年年1010月月开盘销售辽宁通启市宁通启市场研究咨研究咨询有限公司有限公司地址：沈阳市和平区十一纬路云集东巷32号皇城酒店经纬公寓163号联系人：宛南手机：13842026676电话：024-6225044862250447传真：024-62250446-608 致力于为您提供专业的市场研究服务！
