第十二章农村房地产法律制度

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1、第十二章农村房地产法律制度第十二章农村房地产法律制度第一节 农村耕地的保护 第十二章农村房地产法律制度u耕地是什么？u是种植各种农作物的土地，通常是指在较长时期内专门用来种植各种农作物的土地。u为什么要保护耕地？第十二章农村房地产法律制度u20082008年初世界范围的粮食涨价造成部分国家的粮食危机，粮食安全问题成了热点问题。u粮食自给是经济发展的重要保证，特别是对于中国这样一个大国来说更是这样。第十二章农村房地产法律制度 如何正确认识我国耕地保护面临的形势？严峻!耕地流失严重人均占有量小总体质量欠佳后备资源匮乏第十二章农村房地产法律制度中国耕地保护的底线1818亿亩耕地红线第十二章农村房地产

2、法律制度u中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国土地管理法实施条例和基本农田保护条例等法律、法规，当前法律规定的耕地保护制度主要有以下几个方面：l土地用途管制制度l耕地总量动态平衡制度 l基本农田保护制度l耕地占补平衡制度 l农用地转用审批制度 l闲置耕地禁止制度l土地复垦制度l土地开发、开垦与整理制度第十二章农村房地产法律制度土地用途管制制度u中华人民共和国土地管理法第四条第一款规定：“国家实行土地用途管制制度。”该条第二款规定：“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。” ” 第十二章

3、农村房地产法律制度耕地总量动态平衡制度u中华人民共和国土地管理法第三十三条规定：“省、自治区、直辖市人民政府应当严格执行土地利用总体规划和年度土地利用计划，采取措施，确保本行政区域内耕地不减少；耕地总量减少的，由国务院责令在规定期限内组织开垦与所减少耕地的数量与质量相当的耕地，并由国务院土地行政主管部门会同农业行政主管部门验收。个别省、自治区、直辖市确因土地后备资源匮乏，新增建设用地后，新开垦耕地数量不足以补偿所占用耕地的数量的，必须报经国务院批准减免本行政区域内开垦耕地的数量，进行易地开垦。” ” 第十二章农村房地产法律制度耕地占补平衡制度 u中华人民共和国土地管理法第三十一条第二款规定：“

4、国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地，按照占多少、垦多少的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦的或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。” 第十二章农村房地产法律制度耕地保护目标责任制度 u根据基本农田保护条例关于“县级以上地方各级人民政府应当将基本农田保护工作纳入国民经济和社会发展计划，作为政府领导任期目标责任制的一项内容，并由上级人民政府监督实施”的规定，各级政府应当建立以基本农田保护和耕地总量动态平衡为主要内容的耕地保护目标责任制，每年进行考核。 第十二章农村房地产法律制度基

5、本农田保护制度u基本农田，是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。基本农田保护区，是指为对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。第十二章农村房地产法律制度u中华人民共和国土地管理法第三十四条规定：“国家实行基本农田保护制度。“基本农田保护制度包括基本农田保护责任制度、基本农田保护区用途管制制度、占用基本农田严格审批与占补平衡制度、基本农田质量保护制度、基本农田环境保护制度、基本农田保护监督检查制度等。 第十二章农村房地产法律制度( (一) )基本农田保护区的耕地范围u依据土地管理法第3434条规定和保护条

6、例第1010条规定，下列耕地应当划入基本农田保护区，严格管理：经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地； 有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；城市蔬菜生产基地；农业科学、教学试验田；国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。 第十二章农村房地产法律制度（二）基本农田保护区的比例要求u依照土地管理法第3434条第2 2款规定，各省、自治区、直辖市划定的基本农田应占本行政区域内耕地的8080以上。第十二章农村房地产法律制度农用地转用审批制度u中华人民共和国土地管理法第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用

7、地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。第十二章农村房地产法律制度在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。” ” 第十二章农村房地产法律制度土地保护案例第十二章农村房地产法

8、律制度案例之一 破坏耕地建砖窑被治罪u【案情介绍】u 20032003年2 2月，某县平南镇村民杨某在其居住村筹建砖厂，在未经有关部门正式批准的情况下，私自与农户签订租用土地合同，非法占用耕地 0.55 0.55 公顷，并进行平整场 地，挖基搭棚等，造成大量耕地被毁坏。第十二章农村房地产法律制度u【法律分析】u县法院经审理认为，杨某无视国法，在耕地上兴建砖窑，触犯了中华人民共和国土地管理法第36条，其行为已构成非法占用耕地罪，依照刑法第342条的规定，判处其有期徒刑二年, 缓刑二年六个月，并处罚金4000元。第十二章农村房地产法律制度案例之二 承包田里挖塘养鱼被处罚u【案情介绍】u 20002

9、000年3 3月初，湖北省校江市顾家店镇罗家河村二组农民罗圣保在征得村长口头应允后，擅自在自家承包田里（属于基本农田）挖建了鱼塘。4 4月初，顾家店镇土地管理所监察人员在检查中发现了这一情况后，耐心地对其进行了法律法规宣传，并要求其自行填平渔塘，恢复耕种。罗圣保不仅不听劝告，反而强词夺理。随后，监察人员找到该村村长 （兼职土管员），要求其协助处理这一违法行为。岂料，这名村长也以支持农业结构调整为由拒不理会。第十二章农村房地产法律制度u【法律分析】 u基本农田保护条例第三十三条规定，违反本条例规定，占用基本农田建窑、建房或者从事其他活动破坏基本农田，毁坏种植条件的，由县级以上人民政府土地行政主管

10、部门责令改正或者治理，恢复原种植条件，处占用基本农田的耕地开垦费1 1倍以上2 2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。u罗圣保占用耕地较少，尚不构成破坏耕地罪。枝江市土地局对其下达行政处罚决定书。责令其自行填平鱼塘，恢复耕种。第十二章农村房地产法律制度案例之三 改变农地用途占用耕地建煤窑u【案情介绍】u 2005 2005年，某市某镇村民1212人合伙开煤窑，在没有办理任何手续的情况下，在该村4 4组基本农田保护区内的一级水田上建了3 3座煤窑。该镇国土所工作人员发现后，5 5次上窑制止，然而 , , 窑主依然我行我素，拒不停工和复垦耕地，继续做着“发财梦”，至当年7 7月底，造成了合

11、计破坏耕地2.12.1亩的严重后果。第十二章农村房地产法律制度u【法律分析】u该镇国土所在屡禁不止的情况下，请求市国土局根据新土地管理法第七十四条的规定，于8 8月4 4日向三煤窑的1212名当事人发了土地行政处罚决定书，限其于8 8月1818日前填平井口，恢复耕种，并处罚款3 3万元。u土地行政处罚决定书下达期满1515天后，当事人均未申请行政复议和向人民法院起诉，市国土局于1010月 1414日向市人民法院申请强制执行，1212名当事人破坏耕地开煤窑，受到了应有的处罚。第十二章农村房地产法律制度案例之四 耕地上种树被处罚u【案情介绍】u甘肃省某村庄林场210210亩，多年来村委会将其林场中

12、间空地开垦为集体耕地。后来为便于管理，村上将7070亩耕地承包给本村村民马飞经营，村委会于19951995年2 2月与马飞签订了为期4 4年的承包合同。承包期间, ,因马飞连续两年未给村委会交纳水费，村上多次找马飞协商解决均未得到妥善处理，故村委会便给马飞停电2626天，由此双方产生经济纠纷( (已另案处理) )。1999 1999 年承包合同到期后，村上为了防止再度发生更多的耕地使用权纠纷，经村委会研究决定将马飞承包耕种的7070亩耕地收回。但马飞在合同期满后仍然继续经营耕种，村委会为了阻止马飞继续耕种，于19991999年4 4月上旬在没有耕种的4040亩耕地内种植树木。第十二章农村房地产

13、法律制度u【法律分析】u该村委会在村林场耕地内栽种树木是极其错误的，并且毁坏了耕地的种植条件，其行为违反了中华人民共和国土地管理法第3636条、第7474条之规定，经研究，作出如下处罚：限该村委会自接到处罚决定书之日起十日内将其在材林场耕地内栽种的树木自行处理，并复垦还耕。第十二章农村房地产法律制度案例之五 农民建住宅应首先申请批准u【案情介绍】u村乡郑某全家5 5口人，有砖木结构瓦房7474平方米。2005 2005 年3 3月，郑某以兄弟两家人口增多为由，申请在自己承包的耕地上占地 180 180 平方米，建造4 4间一楼一底住房。村组签字后，报云台乡政府。乡政府因郑某所申请的地段，不是农

14、房建设规划点，没有同意。郑某既未经土地管理部门审核批准，又未领取建房许可证，便擅自在承包耕地上兴建住房。在建房过程中，乡政府工作人员多次到现场进行制止，郑不予理睬。之后，乡政府工作人员在制止中收缴了部分施工工具，并于8 8月1010日向郑某发出了违章建筑通知书, ,限令其在1010天内自行拆除已建工程返耕。对此, ,郑某不但不听, ,反而强行加紧施工, ,于9 9月, ,建成砖混结构、有前后4 4个阳台、外观装饰全部马赛克的两楼一底五间住房, ,占耕地227.2227.2平方米。第十二章农村房地产法律制度u【法律分析】u郑某在没有获得批准和取得建房许可证的情况下，非法在耕地上建造住宅。在施工期

15、间，虽经乡政府有关工作人员多次前去现场劝阻制止, ,并发出违章建筑通知书限期将正在兴建的房屋拆除还耕, ,但郑某不听，强行加紧施工，将楼房建成。其行为违反了土地管理法第六十二条的规定，依照土地管理法第七十七条规定，关于农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，责令退还非法占用的耕地，限期拆除在非法占用的耕地上新建的房屋。第十二章农村房地产法律制度案例6 6 北京房山区青龙湖8585栋别墅占用耕地 被全部拆除u20062006年5 5月, ,北京市规划委在利用卫星查处违法建设过程中，发现房山区青龙湖镇青龙头村有违法建设项目, ,市规划委房山分局执法人员立即到现场调查。经核实

16、，该项目为房山区青龙湖镇青龙头村与北京金地雅房地产开发有限公司建设，共计144144栋别墅，占地300300余亩，属于违法建设。20062006年5 5月2626日，房山分局对该违法建设项目进行立案，向建设单位发出违法建设停工通知书，责令其立即停工，接受查处。因该项目部分占用耕地，规模较大且性质较为恶劣，相关行政执法部门成立了青龙头村违法占地项目联合工作组。经过相关部门反复研究、协调，决定对其中8585栋建筑予以拆除。第十二章农村房地产法律制度案例7 7 违法建高尔夫球场案u1、浙江平湖市九龙山度假区土地违法案u2004年至2006年，平湖市九龙山旅游度假区开发建设领导小组非法征集土地1122

17、.67亩，九龙山开发有限公司非法占地1127.78亩（其中有884.077亩基本农田）建设高尔夫球场。u浙江省国土资源厅对此立案调查，并已作出行政处罚决定：平湖市九龙山旅游度假区开发建设领导小组未经依法批准，非法征收1122.57亩集体土地的行为无效。第十二章农村房地产法律制度u问题1：我国土地管理法中的保护耕地的主要内容是什么？为什么房山区青龙湖镇青龙头村建别墅属于非法？u问题2：我国为什么对兴建高尔夫球场受到最严格的限制。第十二章农村房地产法律制度闲置耕地禁止制度土地管理法第37条规定，禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，

18、应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。承包经营耕地的单位或者个人连续二年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地第十二章农村房地产法律制度一、如何认定土地闲置？P273二、闲置土地的处理：P273第十二章农村房地产法律制度土地复垦制度（一）土地复垦的责任主体是如何界定的？答：开展土地复垦工作，首先要搞清楚该谁承担复垦责任，解决“谁来复垦”

19、的问题。条例结合损毁土地的成因，对土地复垦的责任主体作了明确界定：一是规定生产建设活动损毁的土地，按照“谁损毁，谁复垦”的原则，由生产建设单位或者个人（以下称土地复垦义务人）负责复垦。具体包括：（一）露天采矿、烧制砖瓦、挖沙取土等地表挖掘所损毁的土地；（二）地下采矿等造成地表塌陷的土地；（三）堆放采矿剥离物、废石、矿渣、粉煤灰等固体废弃物压占的土地；（四）能源、交通、水利等基础设施建设和其他生产建设活动临时占用所损毁的土地。二是规定由于历史原因无法确定土地复垦义务人的生产建设活动损毁的土地（即历史遗留损毁土地），以及自然灾害损毁土地，由县级以上人民政府负责组织复垦。这一规定主要是为了解决历史遗

20、留损毁土地和自然灾害损毁土地复垦责任主体缺失的问题。第十二章农村房地产法律制度（二）土地复垦的原则：“谁开发、谁复垦”（三）复垦后土地的处理P274（四）土地损失补偿费的支付P274第十二章农村房地产法律制度土地的开发、开垦与整理制度P2745第十二章农村房地产法律制度第二节农村建设用地一、宅基地使用权（一）概念和特点指农村集体经济组织成员依法享有的在集体所有的土地上建造住宅及其附属设施的权利。1.主体具有限定性A）只有农村集体经济组织成员B）以农户的名义2.客体具有特定性集体所有的土地3.取得方式：行政审批性第十二章农村房地产法律制度4.取得无偿性5.流转限制性（1）不得单独转让，只能附随房

21、屋一同转让且不得转让给城镇居民（2）不得单独抵押、继承（3）不得单独出租，只能附随住宅一同出租6.存续无明确期限性第十二章农村房地产法律制度（二）宅基地使用权的取得取得方式：1.审批取得2.附随取得取得条件：凡无宅基地、居住拥挤确需分居而又无宅基地的，因国家或乡村建设需要另行安排宅基地的农村村民，均可向村民委员会或村农业集体经济组织申请批划宅基地；应当使用原有宅基地和村内空闲地，确需使用耕地的，经办理农用地转用审批手续；宅基地面积不能超过省、自治区、直辖市政府规定的标准；符合乡土地利用总体规划；出租、出卖住房后再申请宅基地的，不予批准第十二章农村房地产法律制度取得程序：农村村民使用宅基地应当先

22、向村农业集体经济组织或者村民委员会提出申请；经村民代表会或村民大会讨论通过后，报人民政府批准。其中，使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，经乡人民政府审核，由县级人民政府批准，如占用农用地的，按照农用地转用的有关规定报有审批权的县级以上人民政府批准；经过有批准权的人民政府批准后，核发证书，登记造册，确认宅基地使用权。不过，各地具体操作程序有所不同。第十二章农村房地产法律制度（三）宅基地使用权的内容权利：1.占有使用权2.收益权3.附随流转权4.征收、征用时的补偿请求权义务：1.正当使用义务。2.接受规划义务。3.遵守法律义务。第十二章农村房地产法律制度（四）宅基地使用权的消灭1.宅基地使用权

23、的收回A乡村建设需要B长期闲置C违法使用2.征收3.抛弃4.宅基地的灭失第十二章农村房地产法律制度二、乡村企业建设用地使用权（一）乡村企业建设用地使用权的概念（1）主体限于农村集体组织（2）客体是集体所有的由乡镇土地利用总体规划确定的建设用地（3）使用目的是为兴办企业或与其他单位和个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业第十二章农村房地产法律制度三、乡镇村公共设施、公益事业建设用地使用权第十二章农村房地产法律制度第三节土地承包经营权第十二章农村房地产法律制度说明：本章土地承包经营权主要依据是物权法和农村土地承包法第十二章农村房地产法律制度【案例】村主任暗箱操作承包合同被撤销中国法院网讯村委

24、会主任私自将村内土地承包给本村村民张某，全村331位村民将村委会及张某诉至法院，请求法院确认村委会与张某签订的上述土地承包协议无效。日前，北京市密云县人民法院判决村委会与张某的土地承包合同为无效合同。1996年元月，村委会与张某的父亲签订了土地承包协议书，约定将本村集体所有的位于密云水库库内的土地承包给张某之父，承包期限10年。2002年，张某之父去世，村委会在未经任何民主程序的情况下，与张某签订了一份合同第十二章农村房地产法律制度协议书，将上述土地转包给张某，并约定承包期限为30年（自2002年1月1日至2031年12月31日止），每年承包金200元。承包协议签订后，张某开垦了部分荒地并种植

25、了部分果树，经营至今。该村全村331位村民认为张某与村委会签订的承包合同违反了法律规定的民主议定原则，无视村民的自治权利，故要求法院撤销上述承包合同。庭审中，村委会表示原告认为争议合同未经民主议定程序的情况属实。张某认为争议合同是双方的真实意思表示，合法有效。第十二章农村房地产法律制度法院经审理认为，农村集体经济组织违背集体经济组织成员代表大会决议，越权发包的，应当认定改承包合同为无效合同。被告村委会未经民主议定程序，擅自将集体土地低价发包给第三人，损害了集体和村民的利益，故判决村委会与张某签订的承包协议为无效合同。第十二章农村房地产法律制度一、土地承包经营权的概念与特征（一）土地承包经营权的

26、概念土地承包经营权是指农业生产经营者，依照法律和土地承包经营合同，以承包的方式对农村集体所有的或国家所有、农村集体经济组织使用的土地享有的占有、使用，从事种植业、林业、畜牧业、渔业等生产并进行收益的权利。（二）土地承包经营权的特征1土地承包经营权的主体是农业生产和经营者。土地承包经营权的客体是集体所有或国家所有由集体使用的土地。2土地承包经营权在性质上是一种他物权。第十二章农村房地产法律制度二、土地承包经营权的取得物权法第130条规定：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时取得。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证或者草原使用权证，并登记造册，确认土地承包

27、经营权”。物权法第132条规定：“土地承包经营权人有权依法自主决定土地承包经营权以转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”。第十二章农村房地产法律制度一、基于法律行为而取得（一）农村土地承包合同1、要式合同：须为书面形式2、基本条款：承包合同一般包括以下条款：（1）发包方、承包方的名称，发包方负责人和承包方代表的姓名、住所；（2）承包土地的名称、坐落、面积、质量等级；（3）承包期限和起止日期；（4）承包土地的用途；（5）发包方和承包方的权利和义务；（6）违约责任。第十二章农村房地产法律制度3、土地承包经营权取得：承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。4、须权利确认

28、，无需物权登记：县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。5、土地承包经营权期限：（1）期限：耕地：30年。草地：3050年。林地：3070；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。（2）可以依法续期第十二章农村房地产法律制度（二）通过招标、拍卖、公开协商取得1、适用土地：“四荒地”：即不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地2、须签订承包合同3、当事人的权利和义务、承包期限、承包费等，由双方合意（招标、拍卖、协商）确定。承包期限不受30年、50年货70年限制。4、在同等条件下，本集体经济组织成员享有

29、优先承包权5、发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议23以上成员或者23以上村民代表同意，并报乡（镇）政府批准。6、土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。第十二章农村房地产法律制度（三）基于土地承包经营权流转取得1、流转原则：（1）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；（2）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；（3）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；（4）受让方须有农业经营能力；（5）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。2、流转方式：（1）家庭承包

30、土地经营权流转方式：转包、出租、互换、转让或者其他方式流转（转让须经所有权人同意，其他方式应报发包人备案）（2）其他方式承包农村土地经营权流转方式：转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转第十二章农村房地产法律制度3、流转合同：土地承包经营权流转合同一般包括以下条款：（1）双方当事人的姓名、住所；（2）流转土地的名称、坐落、面积、质量等级；（3）流转的期限和起止日期；（4）流转土地的用途；（5）双方当事人的权利和义务；（6）流转价款及支付方式；（7）违约责任。4、流转主体：土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。5、流转收益：土地承包经营权流转

31、的转包费、租金、转让费等，应当由当事人双方协商确定。流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。第十二章农村房地产法律制度二、基于法律行为以外的原因而取得1、承包人死亡，可以在承包期内继续承包的情形：（1）林地承包经营权（2）通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的土地承包经营权2、其他家庭承包土地经营权，该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承第十二章农村房地产法律制度三、土地承包经营权的效力（一）土地承包经营权人的权利占有、使用土地的权利。生产经营决策权。产品收益权和处分权。新增改良土地的使用、经营权。流转权。即承包方对土地承包经营权依照法律规定等转让、互换、出租、转

32、包方式进行流通或由第三人具体从事经营承包人获取收益的权利。优先承包权。要求补偿的权利。（二）土地承包经营权人的义务维护土地的农业用途，不得用于非农业建设。依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害。法律法规规定的其他义务。第十二章农村房地产法律制度四、土地承包经营权的流转（一）概念和特点狭义：土地承包经营权人将土地承包经营权处分给他人享有自己不再享有原土地承包经营权的行为。如转让、互换广义：除狭义的流转外，还包括土地承包经营权人通过一定的方式赋予他人行使土地承包经营权或行使土地承包经营权中的某些权能，而土地承包经营权人并不丧失土地承包经营权的情形，如转包、出租、入股、抵押等第十二章农村房

33、地产法律制度流转的原则：1.平等协商、自愿、有偿的原则2.不得改变土地所有权的性质和土地农业用途的原则3.流转的期限不得超过承包剩余期限的原则4.受让人须有农业经营能力的原则5.本集体经济组织成员享有优先权的原则流转的具体方式：1.转包2.出租3.互换4.转让5.入股6.抵押第十二章农村房地产法律制度流转的备案与登记第十二章农村房地产法律制度五、土地承包经营权的消灭（一）土地承包经营权的提前收回和交回（二）土地承包经营权的期限届满（三）承包地被征收（四）承包地使用价值丧失（五）其他消灭原因合同解除。不可抗力。继承落空。第十二章农村房地产法律制度六、土地承包经营权的保护1承包期内，发包方不得收回

34、承包地，不得单方解除承包合同。2承包期内，发包方不得调整土地，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意，并报乡人民政府和县级政府农业主管部门批准。3承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地，妇女离婚或丧偶，仍在原居住地生活或不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。4承包人应得的承包收益，其继承人可以继承。5发包方实施干涉承包方享有的生产经营自主权，应当承担停止侵害、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、赔偿损失等民事责任。第十二章农村房地

35、产法律制度专题：争议的解决和法律责任一、法律责任：（一）发包方应当承担民事责任的情形：1、干涉承包方依法享有的生产经营自主权；2、违反本法规定收回、调整承包地；3、强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；4、假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权而进行土地承包经营权流转；5、以划分“口粮田”和“责任田”等为由收回承包地搞招标承包；6、将承包地收回抵顶欠款；7、剥夺、侵害妇女依法享有的土地承包经营权；8、其他侵害土地承包经营权的行为。第十二章农村房地产法律制度（二）承包方应当承担相应法律责任的情形1、承包方违法将承包地用于非农建设的，由县级以上地方人民政府有关行政主管部门依法予以

36、处罚。2、承包方给承包地造成永久性损害的，发包方有权制止，并有权要求承包方赔偿由此造成的损失。第十二章农村房地产法律制度（三）国家机关及其工作人员应当承担相应法律责任的情形：1、利用职权干涉农村土地承包，变更、解除承包合同，干涉承包方依法享有的生产经营自主权，或者强迫、阻碍承包方进行土地承包经营权流转等侵害土地承包经营权的行为，给承包方造成损失的，应当承担损害赔偿等责任。（民事责任）2、上述情形情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（行政或刑事责任）第十二章农村房地产法律制度（四）其他违法行为法律后果1、任何组织和个人侵害承包方的土地承包经营

37、权的，应当承担民事责任。2、承包合同中违背承包方意愿或者违反法律、行政法规有关不得收回、调整承包地等强制性规定的约定无效。3、任何组织和个人强迫承包方进行土地承包经营权流转的，该流转无效。4、任何组织和个人擅自截留、扣缴土地承包经营权流转收益的，应当退还。5、违反土地管理法规，非法征用、占用土地或者贪污、挪用土地征用补偿费用，构成犯罪的，依法追究刑事责任；造成他人损害的，应当承担损害赔偿等责任。第十二章农村房地产法律制度二、争议的解决1、当事人协商（不具有法律直接强制执行力）2、请求村民委员会、乡（镇）人民政府等调解（不具有法律直接强制执行力）3、向农村土地承包仲裁机构申请仲裁：不是诉讼必经程

38、序目前各地相关仲裁机构很不完善，许多地方还没有建立。河北省农业承包合同管理条例和河北省农业承包合同仲裁规定国家农村土地承包仲裁法正在制定中。4、直接向人民法院起诉当事人对农村土地承包仲裁机构的仲裁裁决不服的，可以在收到裁决书之日起30日内向人民法院起诉。逾期不起诉的，裁决书即发生法律效力。第十二章农村房地产法律制度本章重点：一、思考作业：P306案例二、重点问题补充：1、土地承包经营权流转的原则与方式2、农村土地承包方和发包方的法律责任3、解决农村土地承包经营纠纷的途径第十二章农村房地产法律制度一、我国的土地公有制（一）全民所有下列土地属于全民所有即国家所有：1、城市市区的土地；2、农村和城市

39、郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；3、国家依法征用的土地；4、依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；5、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；6、因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。第十二章农村房地产法律制度（二）集体所有农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十二章农村房地产法律制度(三)两种所有制主体之间的关系宪法第十条第四款任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照

40、法律的规定转让。土地管理法第二条第三款任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依法转让。第十二章农村房地产法律制度二、土地用途管制制度土地管理法将土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。第十二章农村房地产法律制度三、集体土地征收（一）宪法及土地管理法对征收、征用的规定宪法第十条第三款(旧)“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规

41、定对土地实行征用。宪法第十条第三款(新)国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。第十二章农村房地产法律制度土地管理法第二条第四款(旧)国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用.土地管理法第二条第四款(新)国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。第十二章农村房地产法律制度第42条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被

42、征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。第44条因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿.第十二章农村房地产法律制度第十二章农村房地产法律制度(二)集体土地征收的概念和特征集体土地征收是国家运用行政权力把农村集体土地转为国家所有并给予补偿的行为。国家建设征收土地，具有以

43、下法律特征：征地主体的唯一性征地行为的行政性征地条件的补偿性第十二章农村房地产法律制度(三)土地征收的程序拟定征收土地方案审查报批征收土地方案公告制定征地补偿、安置方案公告征地补偿安置方案并组织实施清理土地和实施征用土地第十二章农村房地产法律制度（四）征收土地的审批权土地管理法把征地审批权集中在中央和省级两级，其他各级地方人民政府无征地审批权。1、国务院的批准权限基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超过70公顷的。2、省级人民政府的批准权限除国务院批准权限以外的其他土地第十二章农村房地产法律制度（五）征收土地的补偿安置费用征地费用一般由以下几部分构成：1、土地补偿费。土地补偿费

44、是对土地所有人或使用人对土地的投入和和收益的补偿。2、安置补助费.安置补助费是为安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活所给予的补助费用。3、青苗补偿费。青苗是指正处于生长阶段尚不能收获的农作物，青苗补偿费是对被征地当年或当季农作物的补偿.4、地上附着物补偿费。地上附着物是指依附在地上的工程物体，如水井、晒谷场、水渠管线、房屋等。第十二章农村房地产法律制度(六)行政裁决对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。第十二章农村房地产法律制度沈阳七农民状告国土资源部案2002年1月14日征用土地

45、方案公告征地补偿安置方案公告史洪学和其他六位农民在法律的道路上已经奔波了将近三年，从在基层法院状告地方土地部门，一直到起诉国土资源部，所有这一切仅仅只是为了解决法律的程序问题.第十二章农村房地产法律制度2002年4月1日，史洪学等人把沈阳市规划和国土资源局于洪区分局告到于洪区人民法院，要求法院撤销限期腾地的决定，并解决征地补偿标准不合理的问题。于洪法院在2002年8月22日作出判决，确认沈阳市规划和国土资源局于洪区分局的关于限期腾出土地决定违法，但同时也驳回了史洪学等人要求解决征地补偿标准不合理的请求。第十二章农村房地产法律制度2004年3月8日，史洪学等人向国土资源部提出了行政复议，要求其撤

46、销“559号批复”。他们认为，国土资源部在没有法律法规授权的情况下作出征地批复，其行为超越了行政职权。2004年7月28日，国土资源部作出复议决定，“559号批复”中已经明确注明了“业经国务院批准”字样，因此，国土资源部的批复行为认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当。第十二章农村房地产法律制度2004，他们在北京市第一中级人民法院起诉国土资源部，请求法院依法撤销“559号批复”。2004年12月10日北京市一中院在判决中认可了国土资源部的意见，认为国土资源部有权行文作出559号批复。而七农民认为国土资源部作出559号批复属超越法定职权、侵害了其合法权益的诉讼意见及要求撤销559号批复的诉讼请求缺乏事实及法律依据，法院不予支持。第十二章农村房地产法律制度