乾丰地产新泰地块定位报告

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1、新泰地块定位报告营销策划部 2012-10一、目录一、目录1 1、宗地的土地属性、宗地的土地属性2 2、宗地的市场判断、宗地的市场判断3 3、目标客户的需求及对应产品、目标客户的需求及对应产品4 4、项目定位、项目定位二、宗地的土地属性二、宗地的土地属性2.1 2.1 宗地位置宗地位置2.2 2.2 宗地片区在城市发展中的角色宗地片区在城市发展中的角色2.3 2.3 宗地片区与城市的关系宗地片区与城市的关系2.4 2.4 区域城市交通区域城市交通2.5 2.5 配套设施配套设施2.6 2.6 用地指标用地指标2.7 2.7 宗地四至及形态宗地四至及形态2.8 2.8 宗地土地属性及价值分析宗地

2、土地属性及价值分析2.1 2.1 宗地位置宗地位置宗地宗地老城老城商业中心商业中心新城新城政务中心政务中心 老城南城乡结合带老城南城乡结合带 一环路西南段内侧一环路西南段内侧 与规划的探花园比与规划的探花园比 邻邻 黄瓜山乡村旅游区黄瓜山乡村旅游区 （AAAAAA）进入门户）进入门户 周边城市环境差，周边城市环境差， 旧城改造区域旧城改造区域永川城区范围永川城区范围2.2 2.2 宗地片区在城市发展中的角色宗地片区在城市发展中的角色商贸物流区商贸物流区行政中心区行政中心区现代商务区现代商务区楼宇工业区楼宇工业区职教文旅区职教文旅区 宗地所在片区城市功能：宗地所在片区城市功能： 2012 201

3、2年年7 7月月1616日永川区委出台了日永川区委出台了关于加快关于加快“双百双百”大城市九大片区建设的决定大城市九大片区建设的决定：加快推进神女湖片区、兴龙湖片区、和畅园片区、凤凰湖片区、加快推进神女湖片区、兴龙湖片区、和畅园片区、凤凰湖片区、商贸物流园区商贸物流园区、港桥、港桥新城、三教工业园区、茶山竹海景区、新城、三教工业园区、茶山竹海景区、黄瓜山统筹城乡示范区黄瓜山统筹城乡示范区等九大片区建设。实现等九大片区建设。实现全区重要的新型工业化示范基地、区域综合交通枢纽、区域金融全区重要的新型工业化示范基地、区域综合交通枢纽、区域金融商贸物流中心商贸物流中心、区域、区域公共服务中心、公共服务

4、中心、休闲度假旅游胜地休闲度假旅游胜地和统筹城乡改革示范区和统筹城乡改革示范区“六大功能六大功能”。 商贸物流园区推出七大项目商贸物流园区推出七大项目 商贸物流园区规划为核心发展区、综合改造区、生活配套区及弹性用地区等四大商贸物流园区规划为核心发展区、综合改造区、生活配套区及弹性用地区等四大区域。区域。20122012年年5 5月月1818日永川商贸物流园区推出日永川商贸物流园区推出7 7大项目：投资大项目：投资1111亿的奥特莱斯购物中心，亿的奥特莱斯购物中心，投资投资8 8亿的渝西建材市场、投资亿的渝西建材市场、投资8 8亿的重庆渝西国际汽车博览中心、投资亿的重庆渝西国际汽车博览中心、投资

5、1010亿的渝西工亿的渝西工业品市场、投资业品市场、投资5 5亿的渝西家电批发市场、投资亿的渝西家电批发市场、投资1010亿的渝西农产品市场、投资亿的渝西农产品市场、投资1010亿的渝亿的渝西家居用品市场，七大项目总投资计西家居用品市场，七大项目总投资计6060亿元，建成后将有力提升永川渝西商贸高地地亿元，建成后将有力提升永川渝西商贸高地地位，增强对周边的辐射能力。位，增强对周边的辐射能力。2.2.1 2.2.1 宗地所在片区城市功能宗地所在片区城市功能2.2.2 2.2.2 宗地所在分区的用地规划宗地所在分区的用地规划 宗地分区的规划：宗地分区的规划： 20122012年年3 3月月2323

6、日永川规划日永川规划局调整了南大街的分区规划局调整了南大街的分区规划和功能定位和功能定位以居住、商以居住、商贸及服务配套功能为主，生贸及服务配套功能为主，生态环境优美、基础设施完善、态环境优美、基础设施完善、服务配套健全的城市综合区。服务配套健全的城市综合区。宗地宗地宗地老城商业中心新城政务中心永川城区范围永川城区范围2.3 2.3 宗地片区与城市的关系宗地片区与城市的关系永川商贸城来来苏苏黄黄瓜瓜山山青峰青峰卫星湖卫星湖宗地到老城商业宗地到老城商业中心直线距离中心直线距离1.61.6公公里，车行里，车行1.81.8公里公里 宗地到商贸城直宗地到商贸城直线距离线距离1.31.3公里，车公里，车

7、行行2.62.6公里公里 宗地到人民广场宗地到人民广场商圈直线距离商圈直线距离4 4公里，公里，车行车行5 5公里公里宗地经一环路到宗地经一环路到高速路入口车行距高速路入口车行距离离8.98.9公里公里 城市关系特点城市关系特点 来苏、黄瓜山、青峰、双竹等乡镇进入城区的节点区域，城市西南门户；来苏、黄瓜山、青峰、双竹等乡镇进入城区的节点区域，城市西南门户； 城区南北商业中轴线，近距离接驳永川商贸城。城区南北商业中轴线，近距离接驳永川商贸城。 承接商贸物流园区的配套服务功能。承接商贸物流园区的配套服务功能。 城区与黄瓜山旅游区连接的导入形象区城区与黄瓜山旅游区连接的导入形象区成长阶段成长阶段板块

8、成长特点板块成长特点客户客户竞争竞争孕育期孕育期（0909年前）年前） 房地产开发未步入正轨，房地产开发未步入正轨，板块内多为老式住宅小区，板块内多为老式住宅小区，生活配套不完善生活配套不完善 区域内老式小区区域内老式小区住宅的居民、周边乡住宅的居民、周边乡镇客户镇客户 基本无竞争基本无竞争成长初期成长初期（0909年后）年后） 房地产开发步入正轨，房地产开发步入正轨，出现中等规模楼盘，人口出现中等规模楼盘，人口进入导入期进入导入期 区域内外的动迁区域内外的动迁客户迁入、周边乡镇客户迁入、周边乡镇客户迁入客户迁入 竞争程度较小竞争程度较小成长中期成长中期（预计（预计1212年后）年后） 产品品

9、质加强，中高端产品品质加强，中高端客户导入，各类规划启动客户导入，各类规划启动 区域辐射面增大，区域辐射面增大，中高端客户导入中高端客户导入 竞争初期，同质竞竞争初期，同质竞争为主争为主 区域成长特点区域成长特点乾丰地产乾丰地产重庆三环永川段重庆三环永川段一环路一环路宗地宗地内环路内环路205省道省道433县道县道822县道县道431县道县道黄瓜山旅游公路黄瓜山旅游公路青峰镇青峰镇来苏镇来苏镇黄瓜山黄瓜山双竹镇双竹镇2.4 2.4 区域交通区域交通 区域交通路网特征区域交通路网特征 本板块是连接永川南部区域的交通枢纽节点，辐射能力强本板块是连接永川南部区域的交通枢纽节点，辐射能力强 与一环路直

10、接驳接，快速与城市其他板块串联，车行效率高与一环路直接驳接，快速与城市其他板块串联，车行效率高 通过通过205205省道、省道、431431县道，与重庆三环连接，快速通达重庆其他一小时经济圈县道，与重庆三环连接，快速通达重庆其他一小时经济圈城市（江津、大足、合川、綦江、万盛、南川、武隆、长寿、涪陵）城市（江津、大足、合川、綦江、万盛、南川、武隆、长寿、涪陵）宗地宗地2.4.1 2.4.1 城市交通城市交通系统系统 新泰路扩至新泰路扩至3232米，双向米，双向6 6车车道道 基地北面连基地北面连接永峰路的规接永峰路的规划道路按划道路按3232米米修建修建 与商业中心与商业中心连接的南大街连接的南

11、大街在铁桥出现瓶在铁桥出现瓶颈。通达效率颈。通达效率不高不高科园路科园路永峰路永峰路兴南路兴南路渝西广场渝西广场路网瓶颈路网瓶颈 205 205- -最短距离最短距离通达城市商业中心通达城市商业中心 203 203- -串联野生串联野生动物园经商贸城到动物园经商贸城到达商业中心达商业中心 火车站：客货火车站：客货混用，外地回永的混用，外地回永的主要交通节点主要交通节点 本项目的公交本项目的公交出行比较便捷，完出行比较便捷，完全满足生活和购物全满足生活和购物需要需要2.4.2 2.4.2 公交系统公交系统203路205路宗地宗地商业中心商业中心商贸城商贸城火车站火车站2.5 2.5 配套设施配套

12、设施昌南中学昌南中学南郊小学南郊小学川东市场川东市场菜市场菜市场沿街社区商沿街社区商业及餐饮业及餐饮日杂商品街日杂商品街商贸城商贸城商贸物流园商贸物流园 项目区域尚未规模开项目区域尚未规模开发，一公里范围内无中大发，一公里范围内无中大型超市、中大型医院。型超市、中大型医院。 川东市场为永川最大川东市场为永川最大的农副产品批发市场，辐的农副产品批发市场，辐射能力强，交易额大射能力强，交易额大 缺乏优质的中小学教缺乏优质的中小学教育资源。但能满足普通的育资源。但能满足普通的教育需求教育需求 探花公园为本区域极探花公园为本区域极具竞争力的资源。具竞争力的资源。 黄瓜山乡村度假区为黄瓜山乡村度假区为三

13、三A A级生态示范区，游客级生态示范区，游客流量有市场机会流量有市场机会宗宗 地地黄黄瓜瓜山山探花探花公园公园2.5.1 2.5.1 重要资源重要资源探花公园探花公园 探花公园探花公园永川新文化地标永川新文化地标 探花公园是永川的又一文化地标公园，以崇文兴教为主题，富有自然风格和探花公园是永川的又一文化地标公园，以崇文兴教为主题，富有自然风格和原生态特色，遵循中国古典园林的造园理念，体现诗情画意相融的情境原生态特色，遵循中国古典园林的造园理念，体现诗情画意相融的情境 探花公园位于南大街办事处永峰路、一环路、新泰路之间，占地面积探花公园位于南大街办事处永峰路、一环路、新泰路之间，占地面积5005

14、00亩，亩，总投资总投资6.256.25亿元。亿元。 探花公园预计在探花公园预计在20132013年动工，它的建设，将对本项目的土地属性带来颠覆性年动工，它的建设，将对本项目的土地属性带来颠覆性的变化，对整个区域都是一个革命性提升。的变化，对整个区域都是一个革命性提升。 本案本案探花公园探花公园 与本项目与本项目连接区域的公连接区域的公园规划园规划 节点效果节点效果 节点规划节点规划 节点规划节点规划 节点效果节点效果 本项目北端公园规划本项目北端公园规划 节点效果节点效果 节点效果节点效果 黄瓜山乡村旅游度假区被市政府定位为以果乡、田园、乡村、野趣为特色的黄瓜山乡村旅游度假区被市政府定位为以

15、果乡、田园、乡村、野趣为特色的集休闲娱乐度假、游览观光、康疗健身、教育学习、康体娱乐、会议商务、生集休闲娱乐度假、游览观光、康疗健身、教育学习、康体娱乐、会议商务、生态旅游为一体的的综合性乡村旅游目的地，最终提升为全国乡村旅游示范区、态旅游为一体的的综合性乡村旅游目的地，最终提升为全国乡村旅游示范区、全国观光农业示范区、重庆市统筹城乡发展示范区。全国观光农业示范区、重庆市统筹城乡发展示范区。 2011 2011年，黄瓜山接待游客达到年，黄瓜山接待游客达到88.588.5万人次，旅游及农副产品销售收入达万人次，旅游及农副产品销售收入达2.482.48亿元，片区内年人均纯收入超过亿元，片区内年人均

16、纯收入超过90009000元。元。 黄瓜山与本地块的驳接关系对项目的商业、休闲及健身功能可以极大地强黄瓜山与本地块的驳接关系对项目的商业、休闲及健身功能可以极大地强化，特别是每年高达化，特别是每年高达88.588.5万人次的游客，对本项目商业的细分还是很有吸引力万人次的游客，对本项目商业的细分还是很有吸引力的。的。2.5.2 2.5.2 重要资源重要资源黄瓜山乡村旅游度假区黄瓜山乡村旅游度假区十里荷香公园十里荷香公园2.6 2.6 用地指标用地指标 项目占地面积项目占地面积4395543955平米，平米，地面总建面地面总建面130106130106平米；容平米；容积率积率2.962.96 平街

17、一二层配建平街一二层配建10001000平平米社区用房（可不计入容积米社区用房（可不计入容积率），率），3 3班幼儿园一个；班幼儿园一个； 建筑限高建筑限高8080米，临主干米，临主干道阳台封闭，不得布置生活道阳台封闭，不得布置生活阳台阳台2.7 2.7 项目四至及形态项目四至及形态项目宗地项目宗地探花公园探花公园多层老厂房多层老厂房多层老厂房多层老厂房规划道路规划道路新泰路新泰路400米公园米公园连接走廊连接走廊老住宅老住宅探花公园探花公园2.8 2.8 项目土地属性及价值分析项目土地属性及价值分析项目宗地项目宗地探花公园探花公园多层老厂房多层老厂房多层老厂房多层老厂房规划道路规划道路新泰路

18、未扩宽新泰路未扩宽路面差路面差界面差界面差道路及工厂道路及工厂噪音污染噪音污染高压线高压线排污管排污管（能规避）（能规避）600米米外外陵陵园园 项目周项目周边具有边具有5 5个个不利因素不利因素2.8.1 2.8.1 项目不利因素项目不利因素探花公园探花公园界界面面差差界界面面差差项目宗地项目宗地探花公园探花公园多层老厂房多层老厂房多层老厂房多层老厂房规划道路规划道路新泰路新泰路景观价值高景观价值高景景观观价价值值高高2.8.2 2.8.2 项目有利因素项目有利因素远眺黄瓜山远眺黄瓜山景景观观价价值值高高探花公园探花公园探花公园探花公园多层老厂房多层老厂房多层老厂房多层老厂房规划道路规划道路

19、新泰路新泰路2.8.3 2.8.3 土地价值划分土地价值划分住宅一级住宅一级住宅二级住宅二级商业商业探花公园探花公园2.8.4 2.8.4 土地属性综合评估土地属性综合评估配配 套套等等 级级1.51.5公里范围公里范围大类大类小小 类类名名 称称商业商业高级商圈高级商圈五级五级无无大卖场大卖场/ /超市超市/ /专业市场专业市场二级二级川东市场川东市场便利性商业便利性商业四级四级小桥子农贸市场、沿街商业小桥子农贸市场、沿街商业教育文化教育文化中小学中小学三级三级昌南中学、六一幼儿园、南郊小学昌南中学、六一幼儿园、南郊小学医疗医疗医院医院三级三级红十字医院红十字医院景观环境景观环境公园绿地公园

20、绿地一级一级探花公园、黄瓜山绿化带探花公园、黄瓜山绿化带不利因素不利因素三级三级城市界面差、白塔陵园、高压走廊城市界面差、白塔陵园、高压走廊、噪音干扰噪音干扰交通便利交通便利快速干道快速干道二级二级一环路、新泰路一环路、新泰路重要公交路线重要公交路线二级二级203203路、路、205205路路休闲娱乐休闲娱乐餐饮餐饮二级二级小桥子特色耗儿鱼、沿街餐饮店小桥子特色耗儿鱼、沿街餐饮店休闲娱乐休闲娱乐五级五级无无2.8.5 2.8.5 土地属性核心价值土地属性核心价值抗性点抗性点 城乡结合部，周边多为厂区和闲置土地，客户认知中城乡结合部，周边多为厂区和闲置土地，客户认知中的低端区域的低端区域，已开发

21、的楼盘品质低，已开发的楼盘品质低 区域区域城市界面和城市形象杂乱城市界面和城市形象杂乱，人居环境比较差人居环境比较差 城市重心城市重心东东移移，区域的城市功能未能形成，产业平台低区域的城市功能未能形成，产业平台低 由于有铁路线的阻隔，和老城商业中心由于有铁路线的阻隔，和老城商业中心心理距离较远心理距离较远。便利性商业氛围弱便利性商业氛围弱 高压走廊高压走廊穿过地块，距离穿过地块，距离600600米处有白塔陵园米处有白塔陵园核心价值核心价值 探花公园的启动和商贸物流园的建设对区域的土地属性改变带来极大的可变性，人居环探花公园的启动和商贸物流园的建设对区域的土地属性改变带来极大的可变性，人居环境和

22、城市形象将彻底改变。境和城市形象将彻底改变。 区域内的商贸比较发达，作为配套的居住、服务等功能有较大的释放空间。区域内的商贸比较发达，作为配套的居住、服务等功能有较大的释放空间。 作为作为永川老城区进入黄瓜山乡村旅游度假区的门户，具有较好的地标意义和生态休闲生永川老城区进入黄瓜山乡村旅游度假区的门户，具有较好的地标意义和生态休闲生活属性活属性 生活配套基本成熟，新泰路扩宽改建和基地北面道路建成后，通达性也比较好生活配套基本成熟，新泰路扩宽改建和基地北面道路建成后，通达性也比较好2.8.6 2.8.6 土地属性对位土地属性对位1 1）土地属性）土地属性（探花公园建设前）探花公园建设前） G3G3

23、类（城市栖居）类（城市栖居） 7070% % G2 G2类（城市改善）类（城市改善） 2020% % G1G1类类（商务住宅商务住宅） 1010% %2 2）土地属性）土地属性（探花公园建设后）探花公园建设后） G3G3类（城市栖居）类（城市栖居） 3030% % G2 G2类（城市改善）类（城市改善） 5050% % G1G1类类（商务住宅商务住宅） 2020% % 宗地目前处于宗地目前处于G G类类的土地属性的土地属性品类品类土地属性土地属性价值价值排序排序比例比例类型类型年龄年龄购房动机购房动机主力户型主力户型产品形态产品形态产品核心价值产品核心价值G3G3城城市市栖栖居居1 1) )公

24、共交通密集，公共交通密集，站点在步行范围内站点在步行范围内2 2）周边有较完备）周边有较完备的生活配套的生活配套3 3）居住价值中等）居住价值中等1 135%35%小太阳小太阳30-3530-35改善改善三房：三房：93-10593-105高层高层功能紧凑功能紧凑2 230%30%青年之家青年之家25-3525-35首次首次一房：一房：35-5035-50二房：二房：60-7560-75高层高层功能紧凑功能紧凑3 325%25%后小太阳后小太阳40-4540-45改善改善三房：三房：100-115100-115高层高层功能紧凑功能紧凑4 410%10%青年持家青年持家25-3025-30首次首

25、次三房：三房：85-9585-95高层高层功能紧凑功能紧凑G2G2城城市市改改善善1 1）交通便利，通）交通便利，通常较为安静常较为安静2 2）周边配套完善）周边配套完善3 3）适宜居住）适宜居住1 140%40%小太阳小太阳35-3935-39改善改善三房：三房：110-120110-120高层高层凸显主人功能凸显主人功能2 240%40%后小太阳后小太阳40-4540-45改善改善三房：三房：115-128115-128高层高层功能完善功能完善3 310%10%孩子三代孩子三代35-4535-45改善改善四房：四房：120-140120-140高层高层大家庭生活大家庭生活4 410%10%

26、老年一代老年一代45-5945-59空巢空巢两房：两房：75-8575-85高层高层凸显自我功能凸显自我功能2.8.7 2.8.7 土地属性对应产品线土地属性对应产品线三、宗地的市场判断三、宗地的市场判断3.1 3.1 区域市场概况区域市场概况3.2 3.2 客户概况与选择客户概况与选择3.3 3.3 典型项目分析典型项目分析3.4 3.4 区域商业分析区域商业分析3.1 3.1 区域市场概况区域市场概况3.1.1 3.1.1 区域在售楼盘分布区域在售楼盘分布长岛汇长岛汇威尼斯蓝湾威尼斯蓝湾诗韵兰亭诗韵兰亭观南城观南城宗地宗地潜在供潜在供应楼盘应楼盘3.1.2 3.1.2 区域在售楼盘规模区域

27、在售楼盘规模项目名项目名产品产品形态形态总建面总建面容积率容积率已售已售在售在售未推出未推出年去化年去化开盘时间开盘时间周期周期成交成交均价均价长岛汇长岛汇高层高层1700002.381600019000135000240002012/1/58个个月月3500观南城观南城高层高层1800008.9490004000127000300002011-1-520个个月月3400诗韵兰庭诗韵兰庭高层高层250002.52500000180002011-5-616个个月月3350威尼斯威尼斯蓝湾蓝湾高层高层多层多层330001300002000080002011-3-518个个月月3350合计合计408

28、000/10300023000282000800003.1.3 3.1.3 区域产品配比区域产品配比面积分布面积分布在售套数在售套数户型户型比例比例梯户比梯户比 75-80（包含（包含80）542房房15%2 2梯梯7户户 80-85（包含（包含85）1082房房29% 85-90（包含（包含90）542房房14% 105-110（包含（包含110）1062变变3双双卫卫28% 110-115（包含（包含115）542变变3双双卫卫14% 2房合房合计计21658% 3房合房合计计16042% 合合计计376长岛汇长岛汇面积分布面积分布在售套数在售套数户型户型比例比例梯户比梯户比60-65（包

29、含（包含65）661变变2房房19%3梯梯11户户65-70（包含（包含70）1261变变2房房36%85-90（包含（包含90）972变变3房房28%95-100（包含（包含100）622变变3双双卫卫17% 2房合房合计计19255% 3房合房合计计15945% 合合计计351观南城观南城区域推出产品配比区域推出产品配比1 1房房比例比例2 2房房比例比例3 3房房比例比例 60-65 （含（含65）6610% 65-70 （含（含70）12617% 70-75 （含（含75） 75-80 （含（含80）547% 80-85 （含（含85）10815% 85-90 （含（含90）547%9

30、713% 90-95 （含（含95） 95-100 （含（含100）629% 100-105（含（含105） 105-110（含（含110）10615% 110-115（含（含115）547% 115-125（含（含125） 125-135（含（含135） 合合 计计408319 总总 计计727区域产品配置汇总区域产品配置汇总3.1.4 3.1.4 区域推出产品去化区域推出产品去化长岛汇（长岛汇（2012-1-52012-1-5开盘）开盘）观南城（观南城（2011-10-12011-10-1开盘）开盘）面积分布面积分布在售套数在售套数户型户型去化情况去化情况去化率去化率在售套数在售套数户型户

31、型去化情况去化情况去化率去化率60以下60-65（含65）661变25279%65-70（含70）1261变212297%70-75（含75）75-80（含80）542房611%80-85（含85）1082房5753%85-90（含90）542房2954%972变38689%90-95（含95）95-100（含100）622变3双卫3150%100-105（含105）105-110（含110）1062变3双卫4946%110-115（含115）542变3双卫2343%115-125（含125）125-135（含135）合计37616444%35129183%1房合计2房合计2169243%19

32、217491%3房合计1607245%15911774%4房合计面积（）面积（）供应（套）供应（套）成交（套）成交（套）成交率（）成交率（） 60以下以下 60-7019217491 70-8054611 80-901628653 80-90（2变变3）978689 90-100623150 100-105 105-1151607245 115以上以上3.1.5 3.1.5 区域房源面积去化区域房源面积去化项目项目3030万以下万以下30-4030-40万万40-5040-50万万供应供应成交成交去化率去化率供应供应成交成交去化率去化率供应供应成交成交去化率去化率长岛汇长岛汇162162636

33、339%39%21421410110147%47%观南城观南城28928926026090%90%6262313150%50%3.1.6 3.1.6 区域房源总价去化区域房源总价去化3.1.7 3.1.7 区域产品线供给区域产品线供给建筑造型建筑造型供应供应户型户型供应供应建筑风格建筑风格供应供应景观风格景观风格比例比例板式住宅板式住宅无无 平平层层有有现现代代有有自然自然有有点式住宅点式住宅有有 错层错层无无新古典新古典有有中式中式无无公寓公寓无无 夹层夹层无无地中海地中海无无新新亚亚洲洲无无SOHO无无 复复式式无无Artdeco无无东东南南亚亚无无TOWNHOUS无无 折折叠叠无无新中式

34、新中式无无地中海地中海无无新新亚亚洲洲无无日式日式无无莱莱特特无无现现代前代前卫卫无无英英伦伦无无巴厘巴厘岛岛3.1.8 3.1.8 区域市场总结区域市场总结 板块内板块内的现有供应量的现有供应量不大不大，竞争强度较低，竞争强度较低，且主要为同质竞争且主要为同质竞争 片区内供求比最为均衡的产品集中在总价片区内供求比最为均衡的产品集中在总价3030万万以下以下 片区内主力产品为两房片区内主力产品为两房60-760-70 0（27%27%）、）、75-8575-85（22%22%），），三房三房85-9085-90（1313% %）、105-110105-110（15%15%）；两房配置）；两房配

35、置408408套，去化套，去化266266套，去化率套，去化率65%65%。三房配置。三房配置319319套，去化套，去化189189套，去化率套，去化率59.2%59.2%，两房高出三房，两房高出三房27%27%； 7070平米以下两房和平米以下两房和9090平米以下三房去化极快，需求量大；平米以下三房去化极快，需求量大；110110平方米以上三房去平方米以上三房去化较慢，市场认同度低；有赠送产品去化明显高于无赠送产品；化较慢，市场认同度低；有赠送产品去化明显高于无赠送产品； 购房购房人群中，除原著客户外，乡镇客户占据重要份额，且倾向于三房紧凑产品。人群中，除原著客户外，乡镇客户占据重要份额

36、，且倾向于三房紧凑产品。 本区域存在大量的首置客户，现有的产品供应量和产品线均无法满足其需求；本区域存在大量的首置客户，现有的产品供应量和产品线均无法满足其需求； 文化文化地标探花公园的建设，商贸物流园区的招商完成将彻底改变现有土地属性（低端向中地标探花公园的建设，商贸物流园区的招商完成将彻底改变现有土地属性（低端向中高端演变），由于本区域土地储备量大，品牌开发商进入后将成为未来的热点区域；高端演变），由于本区域土地储备量大，品牌开发商进入后将成为未来的热点区域； 60m60m2 2以下的以下的1.51.5房、房、70-8070-80m m2 2的一变二房、的一变二房、90-95m90-95m

37、2 2的的3 3房（或二变三）、房（或二变三）、100-105m100-105m2 2三房和三房和115115m m2 2以上的三房均以上的三房均存在市场空白段，全线四房产品缺失；存在市场空白段，全线四房产品缺失；65-7065-70的一变二房、的一变二房、80-9080-90m m2 2的二变三的二变三房属极度畅销产品。区域市场的产品宽度机会比较多；房属极度畅销产品。区域市场的产品宽度机会比较多； 由于专业市场分布较多，商贸物流园区的逐渐发展，因此可商可居的公寓（公寓式住宅）由于专业市场分布较多，商贸物流园区的逐渐发展，因此可商可居的公寓（公寓式住宅）类产品显示出不错的空间类产品显示出不错的

38、空间，空间变化的小复式和高赠送的折叠户型在此区域具有相当的价值。空间变化的小复式和高赠送的折叠户型在此区域具有相当的价值。此外，建筑和景观风格的独特化也会产生增值效果此外，建筑和景观风格的独特化也会产生增值效果3.1.9 3.1.9 市场机会市场机会3.2 3.2 客户概况与选择客户概况与选择项目名称项目名称主力面积区间主力面积区间客户来源客户来源构成比例构成比例长岛汇长岛汇77-87/106-11377-87/106-113原著民原著民+ +周边乡镇周边乡镇+ +老城老城 45:45:1045:45:10观南城观南城64-8864-88原著民原著民+ +周边乡镇周边乡镇50:5050:50观

39、南城观南城9090平米以下户型占平米以下户型占80%80%，9090平米以上户型占平米以上户型占20%20%长岛汇长岛汇9090平米以下户型占平米以下户型占55%55%，9090平米以上户型占平米以上户型占45%45%3.2.1 3.2.1 客户与面积的交叉关系客户与面积的交叉关系客户类型客户类型工作区域工作区域需求产品需求产品面面 积积总总 价价置业次数置业次数青年之家青年之家原著老城商贸城原著老城商贸城 2 2房房60-7560-75 24-3024-30万万 首置首置青年持家青年持家原著老城商贸城原著老城商贸城2 2房房3 3房房70-75/85-9370-75/85-9324-3024

40、-30万万/34-37/34-37万万首置首改首置首改小太阳小太阳老城乡镇原著老城乡镇原著 3 3房房94-10094-100 37-4037-40万万首置首改首置首改后小太阳后小太阳老城乡镇原著老城乡镇原著 3 3房房100-112100-112 40-4640-46万万 首改首改中年之家（空巢）中年之家（空巢）老城原著老城原著 2 2房房75-8575-85 28-3228-32万万首改再改首改再改3.2.2 3.2.2 本区域客户选择与产品对位本区域客户选择与产品对位3.3 3.3 典型项目研究典型项目研究观南城观南城- -项目区位项目区位观南城观南城本案本案观南城模型观南城模型2#3#

41、4#1#用地面积用地面积总建面积总建面积容积率容积率绿化率绿化率建筑密度建筑密度24091240911814851814858.98.935.64%35.64%24.95%24.95%总套数总套数户均面积户均面积推出面积推出面积已售面积已售面积未推面积未推面积22002200818153000530004900049000127000127000成交率成交率最早开盘日期最早开盘日期成交均价成交均价主力总价区间主力总价区间83%83%2011-01-052011-01-053600360021-3121-31万万/ /套套项目项目2#2#楼已于今年交房，正在销售楼已于今年交房，正在销售1#1#楼

42、，楼，3#3#楼进度到地面楼进度到地面1515层，即将开盘层，即将开盘观南城概况观南城概况户型户型面积（）面积（）套数套数占比占比已售已售总价总价去化率去化率1+1单646619%522178.79%1+1单66329%312296.88%1+1单66319%282290.32%1+1单67319%3123100.00%1+1单70329%3224100.00%2房小计19255%17490.63%2+1单86329%292990.63%2+1单86339%302990.91%2+1单88329%272984.38%2+1双986218%313150.00%3房小计15945%11773.58

43、%合计35129182.91%观南城产品配比及去化观南城产品配比及去化3.4 3.4 区域商业分析区域商业分析区域区域核心商圈核心商圈商贸城商贸城内环南路内环南路商圈商圈 区域商圈辐射半径小，区域商圈辐射半径小，仅仅800800米左右。其中次级米左右。其中次级商圈半径在商圈半径在300300米以内，米以内，核心商圈仅核心商圈仅100100米左右米左右 本区域商圈与内环南本区域商圈与内环南路商圈和商贸城商圈完全路商圈和商贸城商圈完全分离，缺乏有效连接分离，缺乏有效连接 以农副产品为主的川以农副产品为主的川东市场对整个永川（特别东市场对整个永川（特别是乡镇）具有较强的辐射是乡镇）具有较强的辐射能力

44、能力宗宗 地地区域边缘区域边缘商圈商圈区域区域次级商圈次级商圈商圈半径商圈半径川东农川东农副市场副市场菜市场菜市场沿街社区商沿街社区商业及餐饮业及餐饮日杂专业日杂专业市场一条街市场一条街商贸城商贸城商贸物流园商贸物流园 川东市场为永川最大的农川东市场为永川最大的农副产品批发市场，辐射能力副产品批发市场，辐射能力强，交易额大强，交易额大 兴南路建材市场已处于停兴南路建材市场已处于停业状态，大多空置，永峰路业状态，大多空置，永峰路也分布不少空置门面也分布不少空置门面 新泰路、兴南路、永峰路新泰路、兴南路、永峰路主要分布社区型商业和中小主要分布社区型商业和中小型旅店，耗儿鱼等特色餐饮型旅店，耗儿鱼等

45、特色餐饮在全城具有影响力且经营良在全城具有影响力且经营良好好 本项目临街段基本无消费本项目临街段基本无消费型商业分布，主要分布规模型商业分布，主要分布规模较大的驾校和汽车修理厂。较大的驾校和汽车修理厂。宗宗 地地黄黄瓜瓜山山探花探花公园公园建材市场建材市场空置门面空置门面集中区域集中区域业态分布业态分布商业物业供给商业物业供给 本区域目前暂无商业物业供给，原有的空置商业沿兴南路和永峰路呈线状分本区域目前暂无商业物业供给，原有的空置商业沿兴南路和永峰路呈线状分布。布。 现有的商业物业几乎均为住宅的底商，无独立的商业形态或步行商业街，且现有的商业物业几乎均为住宅的底商，无独立的商业形态或步行商业街

46、，且聚集程度低，更无配套的停车聚集程度低，更无配套的停车 未来在科园路有一定体量的非独立型商业物业供给未来在科园路有一定体量的非独立型商业物业供给客户消费习惯客户消费习惯 本区域客户的主要消费目的地是渝西广场商圈，完成其购物、娱乐、文化和本区域客户的主要消费目的地是渝西广场商圈，完成其购物、娱乐、文化和餐饮等大额消费餐饮等大额消费 其他额度较大消费主要在商贸城和内环南路商圈完成其他额度较大消费主要在商贸城和内环南路商圈完成 本区域的消费主要集中在日常用品，但因为分布的食杂点、超市、轻便餐饮本区域的消费主要集中在日常用品，但因为分布的食杂点、超市、轻便餐饮的规模和档次均比较低，业态不全，客户的需

47、求往往无法得到满足。的规模和档次均比较低，业态不全，客户的需求往往无法得到满足。商业端点商业端点社区集中商业社区集中商业休闲商业（公园）休闲商业（公园）商业步行街商业步行街特色餐饮特色餐饮汽车美容汽车美容汽车配件汽车配件宗宗 地地探花探花公园公园社区线状商业社区线状商业商业端点商业端点黄黄瓜瓜山山人人流流商业端点商业端点驾校人流驾校人流商业市场机会商业市场机会公园人流公园人流四、目标客户需求与对应产品分析四、目标客户需求与对应产品分析4.1 G34.1 G3品类品类青年之家和青年持家青年之家和青年持家4.2 G24.2 G2品类品类望子成龙（小太阳和后小太阳）望子成龙（小太阳和后小太阳）4.3

48、 G14.3 G1品类品类具有商务功能住宅具有商务功能住宅4.4 4.4 客户与产品的对应总结客户与产品的对应总结4.14.1 G3G3品类品类青年之家和青年持家青年之家和青年持家主要特征主要特征 首次置业，对价格敏感，尤其对总价敏感（在本区域不超过首次置业，对价格敏感，尤其对总价敏感（在本区域不超过3030万），万），选择距离工作单位较近或交通方便的位置；选择距离工作单位较近或交通方便的位置； 重视户型和景观的设计，有运动设施更佳；重视户型和景观的设计，有运动设施更佳； 户型面积主要集中在总价可控的户型面积主要集中在总价可控的50-6050-60的的1.51.5房、房、70-8070-80平

49、米的紧凑平米的紧凑型两房型两房 对增值部分具有极大的依赖性对增值部分具有极大的依赖性4.2 4.2 G G2 2品类品类望子成龙（小太阳和后小太阳望子成龙（小太阳和后小太阳）主要特征主要特征 此前已购买过中等户型（此前已购买过中等户型（2 2房）产品，希望有更舒适产品的居住体验，对房）产品，希望有更舒适产品的居住体验，对3 3方方户型兴趣浓厚；户型兴趣浓厚； 居于城市中产阶级的中下端，多为中小经商人士或企业中层管理人员，对生居于城市中产阶级的中下端，多为中小经商人士或企业中层管理人员，对生活品质有一定的追求；活品质有一定的追求； 工作半径更大，可以延伸到渝西广场商圈、名豪广场商圈及新城边缘区域

50、工作半径更大，可以延伸到渝西广场商圈、名豪广场商圈及新城边缘区域 地段需求上希望靠近城市中心，追求城市便捷生活，享受成熟生活配套地段需求上希望靠近城市中心，追求城市便捷生活，享受成熟生活配套 家庭结构，三口之家，小孩在就学家庭结构，三口之家，小孩在就学 对项目的关注点：产品性价比、周边环境及居住氛围、产品升值潜力、开发对项目的关注点：产品性价比、周边环境及居住氛围、产品升值潜力、开发商品牌及物管品质商品牌及物管品质4.3 4.3 G G1 1品类品类具有商务功能的住宅具有商务功能的住宅主要特征主要特征 地块所在区域具有一定的商务属性，一定的产业密集或服务配套密集度（如地块所在区域具有一定的商务

51、属性，一定的产业密集或服务配套密集度（如专业市场、服务配套中心、商业集散地）专业市场、服务配套中心、商业集散地） 地块可能有不利因素，如交通噪音干扰大、周边人群复杂等情况地块可能有不利因素，如交通噪音干扰大、周边人群复杂等情况 居住价值一般，但交通效率高，通达性好居住价值一般，但交通效率高，通达性好 地段比邻工作区域地段比邻工作区域 对项目的关注点：注重工作便利、关注产品服务及品质对项目的关注点：注重工作便利、关注产品服务及品质五、项目定位五、项目定位5.1 5.1 项目市场定位项目市场定位5.2 5.2 项目竞争定位项目竞争定位5.3 5.3 核心价值核心价值5.4 5.4 产品配比产品配比

52、5.5 5.5 项目主题项目主题5.1 5.1 项目定位思路项目定位思路土地资源土地资源城市改善类土地城市改善类土地市场竞争环境市场竞争环境首置产品供应量大首置产品供应量大, ,去化率高；去化率高；首改类产首改类产品供应量次之，紧凑型去化率高；品供应量次之，紧凑型去化率高；再改再改1 1类需求极小。无强竞争力产品，同质化类需求极小。无强竞争力产品，同质化竞争竞争客户选择客户选择本区域原著本区域原著+ +商贸城商贸城+ +老城老城+ +乡镇乡镇市场定位：以市场定位：以G3G3型首置为主力产品，型首置为主力产品，G2G2首改和首改和G1G1商务为补充产品商务为补充产品5.2 5.2 项目竞争定位项

53、目竞争定位5.2.1 5.2.1 定位思路定位思路从板块发展及客户预判角度从板块发展及客户预判角度城市西南门户、城市西南门户、11781178亩的城市文化地标（探花亩的城市文化地标（探花公园）、商贸物流园区的功能定位公园）、商贸物流园区的功能定位从地块价值比较角度从地块价值比较角度板块与周边的环比分析来看板块与周边的环比分析来看从区域板块竞争情况来看从区域板块竞争情况来看宗地毗邻探花公园，景观价值极具竞争力宗地毗邻探花公园，景观价值极具竞争力目前适合做区域的升级产品，但具备作跳级产目前适合做区域的升级产品，但具备作跳级产品的机会（探花公园开建后），品的机会（探花公园开建后），处于首置产品和首改

54、产品的同质竞争中，首置处于首置产品和首改产品的同质竞争中，首置产品的差异化是项目成功的关键，产品的差异化是项目成功的关键，G1G1类产品的类产品的导入可以起到价值拔高的作用导入可以起到价值拔高的作用竞争定位：作区域板块的升级产品，价值创新者，产品与价格的新标杆竞争定位：作区域板块的升级产品，价值创新者，产品与价格的新标杆5.2.25.2.2、产品升级的方向、产品升级的方向产品升级方向产品升级方向外部外部内部内部探花公园工程的启动探花公园工程的启动临新泰路商业街区景观导入改造临新泰路商业街区景观导入改造社区端点型商业社区端点型商业商贸物流园区的扩容商贸物流园区的扩容大面积的风情景观示范区大面积的

55、风情景观示范区独具特色的建筑和景观风格创造差异化独具特色的建筑和景观风格创造差异化强化折叠空间、阳台、飘窗的附加值强化折叠空间、阳台、飘窗的附加值提升大堂精装修设计和装饰档次提升大堂精装修设计和装饰档次5.3 5.3 项目核心价值项目核心价值 商贸板块物业、超级景观配套（商贸板块物业、超级景观配套（500500亩城市文化地标公园）亩城市文化地标公园）城市生活配套基本成熟城市生活配套基本成熟文化地标文化地标- -探花公园探花公园创新的产品设计创新的产品设计5.4 5.4 户型配比户型配比面积（面积（mm2 2）户型（均含可变空间）户型（均含可变空间）选择依据选择依据比例（比例（）5050以下以下

56、 1 1房房1 1厅厅市场空白，商务产品市场空白，商务产品101065-8065-80 2 2房房2 2厅厅1 1卫卫高去化率，市场供应高去化率，市场供应不足。不足。424285-10085-100 3 3房房2 2厅（单双卫各半）厅（单双卫各半）高去化率，主流产品，高去化率，主流产品，市场供应不足。市场供应不足。 4040100-105100-105 3 3房房2 2厅双卫厅双卫市场空白市场空白, ,满足首改满足首改需求。需求。8 8首期首期典型户型典型户型89M89M2 2三房双卫三房双卫89M89M2 2三房双卫三房双卫典型户型典型户型83M83M2 2折叠折叠3 3房，可变房，可变4

57、4房房典型户型典型户型公寓户型公寓户型典型户型典型户型面积（面积（m m2 2）户型（均含可变空间）户型（均含可变空间）选择依据选择依据比例（比例（）50-7550-752 2房及房及3 3房单卫房单卫商务升级，公寓产品商务升级，公寓产品151570-8370-832 2房房2 2厅厅1 1卫卫市场空白市场空白202084-9384-933 3房房2 2厅厅1 1卫卫高去化率，市场供应不足。高去化率，市场供应不足。151590-10090-1003 3房房2 2厅（单双卫各半）厅（单双卫各半）高去化率高去化率90%90%，市场供应不足。，市场供应不足。 2828100-110100-1103

58、3房房2 2厅双卫厅双卫引入中端偏高客户引入中端偏高客户1515110-115110-1153 3房房2 2厅双卫厅双卫市场空白市场空白, ,满足首改偏高需求。满足首改偏高需求。7 7二期二期5.5 5.5 建筑风格建筑风格新亚洲风格新亚洲风格新亚洲风格新亚洲风格新中式风格新中式风格新中式风格新中式风格新中式风格新中式风格ArtdecoArtdeco风格风格ArtdecoArtdeco风格风格莱特风格莱特风格5.6 5.6 项目主题项目主题主题一主题一运动型青年社区运动型青年社区主题二主题二新中式漫城生活新中式漫城生活主题三主题三休闲公园社区休闲公园社区主题四主题四SOHOSOHO公馆公馆5.

59、7 5.7 商业定位商业定位消费者希望什么市场竞争偏向地块自身适宜做什么项目定位消费者希望：购物中心、美食城、休闲消费者希望：购物中心、美食城、休闲商业街、社区商业中心商业街、社区商业中心地块自身适宜：特色餐饮街、社区商业地块自身适宜：特色餐饮街、社区商业中心、休闲商业（空白）、汽车配件中心、休闲商业（空白）、汽车配件市场竞争偏向：社区商业中心、休闲商市场竞争偏向：社区商业中心、休闲商业（空白）、汽车配件业（空白）、汽车配件整体定位：偏外向型的社区服务型商业，整体定位：偏外向型的社区服务型商业，复合餐饮、休闲和汽配的商业功能复合餐饮、休闲和汽配的商业功能商业规模商业规模偏外向型的社区服务型商业

60、一般占项目偏外向型的社区服务型商业一般占项目的的2%2%5%5%，考虑到服务整个区域，取上，考虑到服务整个区域，取上限限5%5%商业规模为商业规模为6500-70006500-7000平方米平方米探花公园探花公园多层老厂房多层老厂房多层老厂房多层老厂房多层老居民区多层老居民区规划道路规划道路新泰路新泰路二期二期一期一期商业商业5.8 5.8 开发节奏开发节奏探花公园探花公园多层老厂房多层老厂房多层老厂房多层老厂房多层老居民区多层老居民区规划道路规划道路新泰路新泰路商业商业5.9 5.9 产品解决（一）产品解决（一）商业布置示意商业布置示意公寓示意公寓示意探花公园探花公园多层老厂房多层老厂房多层老厂房多层老厂房多层老居民区多层老居民区规划道路规划道路新泰路新泰路商业商业5.9 5.9 产品解决（二）产品解决（二）探花公园探花公园多层老厂房多层老厂房多层老厂房多层老厂房多层老居民区多层老居民区规划道路规划道路新泰路新泰路商业商业5.9 5.9 产品解决（三）产品解决（三）