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1、长江国际金融中心奠基仪式活动策划方案AD-PUSH2009.06Part 1: 传统奠基仪式回顾Part 2: 本次活动终极目标Part 3: 活动策略创意亮点Part 4: 活动整体流程设计Part 5: 现场整体动线规划Part 6: 活动物料道具准备Part 7: 活动媒体推广计划第一部分传统奠基仪式回顾关键词：政府领导/发展商领导/施工单位领导/剪彩/奠基培土/气球拱门/军乐队/锣鼓队/舞龙舞狮/礼仪小姐/庆典礼炮/礼品传统地产奠基仪式基本流程：1、现场大门布置充气拱门，内场布置空飘气球；2、来宾陆续进场，由礼仪小姐接待并引导；3、介绍主席台领导并致谢；4、介绍祝贺单位并宣读名单；5、
2、宣布仪式正式开始，鸣炮奏乐；6、业主方领导发言；7、施工方领导发言；8、政府领导发言；9、政府领导、业主方领导及施工方领导共同剪彩，鸣炮奏乐；10、政府领导、业主方领导及施工方领导共同奠基培土，鸣炮奏乐；11、舞龙舞狮表演；12、赠送礼品，活动结束，至酒店联欢。传统奠基仪式1、红色喜庆气氛；2、流程千篇一律；3、形式为典型的官方版本。第二部分本次活动终极目标打造一次上海最为体面、最具创意、最具影响力的上海最为体面、最具创意、最具影响力的奠基仪式l 体现外滩一体化世纪工程百年精品的政府公众形象l 体现发展商良好的社会地位和企业实力l 体现长江国际金融中心的顶级品质l 体现北外滩国际航运中心的未来
3、规划l 形成项目品牌口碑传播l 吸引社会各界关注活动主题：长江国际金融中心开工奠基仪式活动时间：2009年9月28日上午活动地点：项目基地现场活动内容：奠基庆典活动方式：邀请/现场活动邀请对象：上海市市长韩正 政府各级领导代表团（预留10人） 发展商领导及员工（预留150人） 施工单位领导及代表团（预留30人） 设计单位及监理单位代表团（预留20人） 媒体代表团（预留50人） 社会各界嘉宾（预留50人） 活动总共邀请人数300人左右活动邀请媒体对象：金融财经类媒体：上海电视台第一财经频道、第一财经日报、21世纪经济报道、理财周刊、经济观察报、Shanghai Business Review、财
4、富Fortune、东方早报、财富时报、环球日报、上海证券报、国际金融报、外汇理财周刊、上海金融报、上海商报、银行家The Banker、世界经理人海外媒体及英文媒体：香港经济日报、香港星岛日报、香港大公报、香港凤凰卫视、澳门日报、台湾东森电视、台湾联合报、台湾苹果日报、Euro Biz、Metrozine、QUO、Thats Shanghai、City Weekend、Super City、Shanghai Daily、美国时代周刊、美国福布斯、美国财富杂志主流媒体及官方媒体：解放日报、文汇报、新民晚报、新闻晨报、上海日报、上海星期三、申江服务导报、上海壹周、环球都市报、参考消息、上海电视台新
5、闻综合频道、上海电视台外语频道、上海东方广播电台行业媒体及专业杂志：财经频道第一地产栏目、上海楼市、楼市周刊、房地产时报、租售情报、建筑时报、财富地产、LP地标、移居上海、经济展望、东方航空、港龙航空、中国民航、胡润百富、新民周刊、华人世界、今日上海、亚洲CEO、东方高尔夫、亚洲地产、美家房地产周刊、主流网络媒体：百度、新浪、雅虎、搜狐、网易、焦点房地产网、搜房网、上海写字楼情报网活动邀请媒体对象：第三部分活动策略创意亮点活动独特亮点环节之一：【倾城巨献的活动主题】根据本次活动的高规格立意及项目特点，将本次奠基仪式的主题定义为：北外滩的崛起神话北外滩的崛起神话长江国际金融中心大型开工典礼或：不
6、经意间改变一座城不经意间改变一座城活动独特亮点环节之二：【知名主播全程现场主持】邀请知名主持人袁鸣及曹启泰全程现场主持：袁袁 鸣鸣英国剑桥大学MPA上海电视台对外公共关系总监曾主持波士堂等财经类节目及众多国际大型晚会曹启泰曹启泰台湾地区知名主持人素有“铁嘴”之称曾主持央视同一首歌及上海波士堂财经节目活动独特亮点环节之三：【老虎伍兹挥杆开球祝贺】邀请全球顶级高尔夫冠军泰格伍兹作为现场特别嘉宾并向黄浦江开球祝贺，示意长江国际金融中心将从浦江畔驶向国际金融舞台。活动独特亮点环节之四：【整体展台设计营造活动品质】普通奠基仪式活动场地效果全新展台设计活动场地效果【整体效果】【入口处下车区设计】【迎宾大道
7、设计】【产品展示回廊设计】【主席台炫目晶球】【主会场布局】【奠基台设计】【贵宾休息区】活动独特亮点环节之四：【整体展台设计营造活动品质】普通奠基仪式活动场地效果全新展台设计活动场地效果活动独特亮点环节之五：【风水宝石】奠基石建议采用泰山风水五行奠基石该组奠基石共五块，中央一块为圆柱形，上刻泰山真形图，为主奠基石，寓意稳如泰山，东西南北各一块为方柱形，分别刻有青龙、白虎、朱雀、玄武，寓意镇四方、顺阴阳。中圆外方的组合寓意天圆地方、阴阳调和。此组奠基石由国内名师设计，构思不凡，打破了固有的思维模式，将奠基石扩展到五块，而不是只专注于奠基石样式的设计，赋予奠基石更多内涵，更符合风水要求。活动独特亮点
8、环节之六：【天降宝石】史上先例，奠基石使用直升机现场吊装现场奠基台预留五枚桩位活动现场直升机吊装安放五行奠基石不但体现奠基石的非凡品质同时体现奠基活动的强烈仪式感活动独特亮点环节之七：【历史之书】入口处围墙制作大型门头“历史之书”以独特的形式吸引外界关注主要内容以北外滩发展史为主同时传达项目工程信息及活动信息形成场外人群的口碑传播效应活动独特亮点环节之八：【电子签到】采用独特的电子签到方式以高科技的形式营造来宾尊贵感嘉宾使用电子触摸屏签到大屏幕显示嘉宾签名及祝贺词活动独特亮点环节之九：【时光隧道】迎宾通道采用独特的时光隧道，营造一次历史与未来的精彩时空之旅。雾屏门帘：雾屏门帘： 超声波起雾设备
9、营造雾屏，雾屏上投影发展商企业logo形成门帘效果, 来宾一边欣赏奇幻的光影效果，一边穿越雾屏门帘进入时光隧道。神秘隧道：神秘隧道： 黑色丝绒布作围幔，覆盖整个隧道空间，结合布满隧道空间的静逸奇丽的音乐，营造出神秘深邃的空间氛围。回眸瞬间：回眸瞬间： 隧道沿路均匀布放8个等离子显示屏，播放回顾北外滩发展历程的照片flash以及国际航运中心的未来规划。流光溢彩：流光溢彩： 鹅卵石和流水中映衬出的彩色光带闪烁跳动，伴随来宾在时光隧道中向前行进。恢弘新篇：恢弘新篇： 隧道末段由烟雾机释放的烟雾和变换不定的电脑灯光，营造出一种梦幻迷离的效果，来宾穿越隧道末段，进入产品展示大厅。活动独特亮点环节之九：【
10、时光隧道】迎宾通道采用独特的时光隧道活动独特亮点环节之十：【共“注”辉煌】采用巨轮冰雕注酒作为庆贺仪式巨轮冰雕符合区域未来国际航运中心规划形式新颖独特，引人关注随着嘉宾缓缓注酒，冰雕呈现出奇特的七彩光影变幻效果活动独特亮点环节之十一：【缶器方阵】奥运会上的2008人击缶方阵，让全世界都为之震惊。缶能击打出动人心魄的声音效果，既是乐器，又是礼器。本次活动采用38人击缶方阵，替代传统锣鼓队作为活动庆典乐器。活动独特亮点环节之十二：【十年变迁方阵】创意灵感源自于奥运会上的活字印刷表演环节，通过方形模具高低错落的组合，体现出十年间北外滩城市天际线的变化，十种高低错落的变化产生强烈视觉震撼效果，最终以体
11、现项目于北外滩的地标效果。活动独特亮点环节之十三：【天籁之音】除常规舞龙舞狮庆典节目外，引入欧洲顶级竖琴表演单元。竖琴外形精致、优美，极富高雅艺术气质，并且具有广阔的音域和独特的演奏效果，能弹奏出极具感染力的天籁之音，采用竖琴表演以体现项目国际化的高贵气质。活动独特亮点环节之十四：【SMG十大主持人场外视频祝贺】邀请上海文广集团最顶尖的十大著名主持人，制作祝贺视频。十大主持人齐祝贺，上海最高规格引起社会各界关注及口碑度预先制作剪辑祝贺视频现场大屏幕即时播放活动独特亮点环节之十五：【高档精美纪念礼品】制作活动专项纪念礼品（印制Logo），体现项目品质及活动规格。根据现场来宾级别，建议设置三种规格
12、礼品。活动礼品建议贵宾级礼品：（6001000元）高尔夫红木推杆礼盒派克/万宝龙签名笔真皮套装嘉宾级礼品：（300500元）水晶模型/水晶内雕伊莱克斯早餐吧来宾级礼品：（100200元）案头摆件套装商务礼盒套装活动独特亮点环节：倾城主题知名主播老虎伍兹全新展台风水宝石天降宝石历史之书时光隧道电子签到共注辉煌缶器方阵十年变迁天籁之音视频祝贺精美礼品并不止是一次高规格奠基仪式更是一次精彩绝伦的精彩绝伦的完美体验之旅完美体验之旅让人一生铭记第四部分活动整体流程设计电子签到时光隧道主持人 宣布 活动开始老虎伍兹开球祝贺发展商 领导发言市政府 领导发言区政府 领导发言施工单位领导发言设计单位领导发言十年
13、变迁演绎奠基培土共注辉煌场外祝贺竖琴表演活动结束迎宾剪彩仪式天降宝石活动整体流程设计：流程1：【迎宾/电子签到/参观时光隧道】时间：当天上午08：3009：00内容：嘉宾陆续进场 入口处引导 现场击缶队及乐队演奏欢迎仪式 下车区迎宾（发展商代表+礼仪小姐） 电子签到/佩戴贵宾胸花 引导参观时光隧道及产品展示厅 部分贵宾直接引导至贵宾休息区流程2：【主持人宣布活动开始】时间：当天上午09：0009：10内容：主持人宣布活动开始 所有来宾于主会场入座 主持人宣布活动开始 主持人介绍主席台领导 主持人宣读祝贺单位名单流程3：【老虎伍兹挥杆开球祝贺】时间：当天上午09：1009：20内容：老虎伍兹开球
14、祝贺 老虎伍兹致祝贺词（袁鸣同步翻译） 伍兹向黄浦江挥杆开球祝贺 伍兹在签名墙上签名留念流程4：【发展商领导发言】时间：当天上午09：2009：30内容：发展商领导发言 对政府支持致以谢意 向各界来宾致谢 介绍项目区域规划 介绍产品基本概况流程5：【十年变迁演绎】时间：当天上午09：3009：40内容：十年变迁方阵演示 演绎北外滩十年城市天际线变化 主持人同步解说每一年城市变化和发展 演绎至最后时（项目建筑）缶队及乐队演奏，将气氛推向高潮流程6：【设计单位领导发言】时间：当天上午09：4009：45内容：设计单位发言 致以开工典礼祝贺 介绍项目整体设计理念流程7：【施工单位领导发言】时间：当天
15、上午09：4509：50内容：施工单位发言 致以开工祝贺 承诺工程质量流程8：【区政府领导发言】时间：当天上午09：5009：55内容：区政府领导发言流程9：【市政府领导发言】时间：当天上午09：5509：58内容：市政府领导发言 市长韩正现场发言 9点58分韩正市长宣布项目正式开工 缶队及乐队演奏 现场工程车同时鸣笛 释放庆典礼炮，现场气氛达到高潮 现场空飘小气球同时升空流程10：【剪彩仪式】时间：当天上午10：0010：05内容：剪彩活动 由政府各级领导及发展商、施工单位共同为项目开工仪式剪彩 主持人穿插主持 礼仪小姐引导及服务 现场鸣炮奏乐流程11：【天降宝石】时间：当天上午10：051
16、0：20内容：五行风水奠基石空运至现场 现场预设奠基石桩孔 直升机吊装奠基石及对位安放 主持人同步介绍五行风水奠基石由来及意义流程12：【奠基培土】时间：当天上午10：2010：30内容：奠基仪式 礼仪小姐邀请及引导 政府领导及发展商领导等共同为项目开工奠基培土 现场缶队及乐队同步奏乐 现场舞龙舞狮庆贺表演 现场释放庆典礼炮流程13：【共注辉煌】时间：当天上午10：3010：40内容：注酒庆祝 礼仪小姐推上巨轮冰雕 领导共同为冰雕注酒 各界领导及嘉宾举杯庆祝 现场奏乐流程14：【场外嘉宾祝贺视频】时间：当天上午10：4010：50内容：播放场外嘉宾祝贺视频 现场播放十大主持人祝贺视频 发展商代
17、表发言并再次致谢各界来宾流程15：【竖琴表演】时间：当天上午10：5011：00内容：竖琴表演 主持人介绍竖琴特点及内涵 现场竖琴演奏，欣赏天籁之音流程16：【活动结束/离场】时间：当天上午11：0011：20内容：嘉宾离场 所有来宾于指定地点领取礼品 现场释放彩丝带 现场奏乐欢送领导及嘉宾 至酒店联欢 现场专人组织及引导交通第五部分现场整体动线规划主会场整体平面功能布局设计： 红地毯中轴线布局设计 动线合理、功能分区清晰 分为入口迎宾区、时光隧道、 产品展示圆厅、贵宾休息区、 主席台、奠基仪式台、 会场区共七个功能分区入口迎宾区时光隧道产品展示厅贵宾休息区会场区奠基仪式台主席台主会场鸟瞰效果
18、：入口处（下车迎宾区）设计产品展示圆厅回廊设计会场区布局媒体代表专区发展商员工专区贵宾及领导专区各界来宾专区奠基仪式台设计贵宾休息区设计基地整体功能布局设计停车场十年变迁演示区击缶方阵乐队方阵升空气球布置区礼炮燃放区祝贺条幅区后备工作区域入口处主会场陆家嘴陆家嘴东方明珠东方明珠工程车停放区停车场十年变迁演示区击缶方阵乐队方阵升空气球布置区礼炮燃放区祝贺条幅区后备工作区域陆家嘴陆家嘴东方明珠东方明珠出口处出口处入入口口处处活动车流动线规划设计停车场十年变迁演示区击缶方阵乐队方阵升空气球布置区礼炮燃放区祝贺条幅区后备工作区域陆家嘴陆家嘴东方明珠东方明珠入入口口处处紧急疏散口紧急疏散口活动人流动线规
19、划设计活动现场视觉围挡设置停车场十年变迁演示区击缶方阵乐队方阵升空气球布置区礼炮燃放区祝贺条幅区后备工作区域陆家嘴陆家嘴东方明珠东方明珠历史之门历史之门礼仪小姐迎宾礼仪小姐迎宾第六部分活动物料道具准备活动现场物料道具准备： 展台搭建 围墙、背景板、围挡制作 现场红地毯 现场庆典气球 音响设备 祝贺条幅 铁锹及红花绸带 工程车及红花绸带 时光隧道搭建 现场鲜花 世纪礼炮18门，震天雷8门 五行风水奠基石 现场外围道旗 停车场及停车位划分 现场引导标识系统 出入口设置活动人员组织准备： 活动组委会成立 专业礼仪小姐 主持人邀请确认 场外祝贺嘉宾邀请确认 泰格伍兹邀请确认 政府领导邀请确认 媒体代表
20、邀请确认 各界嘉宾邀请确认 现场摄影摄像小组 现场保安人员 现场交通引导专员 政府服务专项工作小组 媒体接待小组 击缶队、乐队邀请确认 表演人员邀请确认 现场音响设备师 现场调度专员 礼炮燃放小组活动流程物料道具准备： 邀请函/邀请卡 电子签到设备 剪彩带及金剪银盘一套 贵宾胸花300个 各级领导发言稿 会务资料/活动流程表 主持人说辞稿/流程表 各级领导坐席牌 直升机确认及演练 现场多媒体设备 巨轮冰雕准备 十年变迁模具准备 场外祝贺视频准备 现场红花及红绸若干 现场庆典丝带、彩带若干 现场矿泉水若干活动礼包道具准备： 手提袋 活动纪念礼品 项目形象折页/单张 媒体记者红包（交通费） 其他第
21、七部分活动媒体推广计划AD-PUSH与下列媒体保持常年良好的密切合作关系：媒体投放形式7月8月9月10月第一周第二周第三周第四周第一周第二周第三周第四周第一周第二周第三周第四周第一周第二周第三周第四周东方早报软文报道新闻晨报软文报道第一财经软文报道上海楼市周刊软广告Shanghai Daily软文报道City Weekend（Home&Office）软广告Shanghai Business Review软广告Euro Biz软广告租售情报软广告上海电视台相关频道新闻报道活动前后媒体推广计划：3 Q如何进行房地产市场分析学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市
22、场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告市场市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是
23、对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼整合与提炼的过程，市的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须
24、基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面两个方面供给、需求三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域
25、界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二
26、步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济环区域经济环境分析境分析区域房地产市区域房地产市场分析场分析（一）基本（一）基本内容内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本资料（二）基本资料的获得的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居
27、住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环区域经济环境和市场境和市场分析分析（三）能够反映区域房地产市（三）能够反
28、映区域房地产市场发展状况的指标场发展状况的指标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以以上上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常异常基本基本正常正
29、常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地房地产开开发投投资额增增幅幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产房地产开发投开发投资资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产房地产开发投开发投资资/固定资固定资产投资产投资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面售面积/竣工面竣工面积1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销售售额/房地房地产投投资额1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二
30、步第二步区域经济环区域经济环境和市场分境和市场分析析（三）能够反映区域房地产市（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标场发展状况的指标房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环区域经济环境和市场分境和市场分析析（三）能够反映区域房地产市（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标场发展状况的指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格尔系数与住房支出
31、比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步第三步专业市场专业市场分分析（住
32、宅）析（住宅）1、住宅类土地供应情况、成交情、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、供给结总量、供给结构分析（按面积进行划分）构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、产品特成交结构、产品特点点分析分析4、住宅商品房成交价格分析、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步第四步项目市场分项目市场分析析（微观层面）（微观层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规
33、划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求和偏好目标客户的置业需求和偏好3.3.找出项目面对竞争市场的机找出项目面对竞争市场的机会点会点最终目标最终目标STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项目+环境+竞争）SW
34、OT分析的价值要素S/W（优势（优势/劣势）劣势）的价值要素的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素包括：的价值要素包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等O/T（机会（机会/威胁）威胁）的价值要素的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、
35、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。SWOT分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性过分倚重宏观资料
36、来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2学习内容 理论部分 案例学习
