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1、第一讲房地产发展历程07房地产经营授课老师：谢朝阳E-mail：办公室：2102室三门峡职业技术学院经济管理系授课提纲n n房地产发展史房地产发展史n n房地产困局房地产困局n n房地产融资房地产融资n n房地产调研房地产调研n n房地产项目定位房地产项目定位n n房地产开发房地产开发n n房地产品牌房地产品牌n n房地产销售房地产销售n n房地产中介房地产中介n n房地产物业房地产物业n n房地产纠纷房地产纠纷n n房地产发展战略房地产发展战略案例分析案例分析案例分析案例分析三门峡职业技术学院经济管理系本章节内容导读本章节内容导读n nA：中国房地产发展历程故事版n nB B：图表分析房地产
2、发展图表分析房地产发展n nC：中国房地产市场发展的历史n nD：现阶段国内房地产市场发展和运行的主要特点和变化三门峡职业技术学院经济管理系中国房地产发展历程故事版中国房地产发展历程故事版三门峡职业技术学院经济管理系中国房地产发展历程故事版（1）n n以前，有个地主有很多地，找了很多长工干活，以前，有个地主有很多地，找了很多长工干活，地主给长工们盖了一批团结楼住着，一天，地地主给长工们盖了一批团结楼住着，一天，地主的谋士对地主说：东家，长工们这几年手上主的谋士对地主说：东家，长工们这几年手上有点钱了，他们住你的房子，每月交租子，不有点钱了，他们住你的房子，每月交租子，不划算，反正他们永远住下去
3、，你干脆把房子卖划算，反正他们永远住下去，你干脆把房子卖给他们起个名堂叫做给他们起个名堂叫做-公房出售！告诉他们公房出售！告诉他们房子永远归他们了，可以把他们这几年攒的钱房子永远归他们了，可以把他们这几年攒的钱收回来，地主说：不错，那租金怎么办？谋士收回来，地主说：不错，那租金怎么办？谋士说：照收不误，起个日本名儿，说：照收不误，起个日本名儿， 叫物业费！叫物业费！地主很快实行了，赚了好多钱，长工们那个高地主很快实行了，赚了好多钱，长工们那个高兴啊！兴啊！ 三门峡职业技术学院经济管理系n n过了几年，地主的村子发展成城镇了，有钱人过了几年，地主的村子发展成城镇了，有钱人越来越多，没地方住，谋士
4、对地主说：东家，越来越多，没地方住，谋士对地主说：东家，长工们这几年手上又有钱了，咱们给他们盖新长工们这几年手上又有钱了，咱们给他们盖新房子，起个名堂叫房子，起个名堂叫 做旧城改造，他们把手上做旧城改造，他们把手上的钱给我们，我们拆了房子盖新的，叫他们再的钱给我们，我们拆了房子盖新的，叫他们再买回去，买回去， 可以多盖一些卖给别人，地主又实可以多盖一些卖给别人，地主又实行了，这次，有些长工们不高兴了，地主的家行了，这次，有些长工们不高兴了，地主的家丁派上用途了，长工们打掉牙只好往肚子里咽，丁派上用途了，长工们打掉牙只好往肚子里咽，地主又赚了好多钱。地主又赚了好多钱。 中国房地产发展历程故事版（
5、2）三门峡职业技术学院经济管理系n n又过了几年，地主的村子发展成大城市了，有钱人更多又过了几年，地主的村子发展成大城市了，有钱人更多了，地主的土地更值钱了，谋士对地主说：东家，咱们了，地主的土地更值钱了，谋士对地主说：东家，咱们把这些长工的房子拆了，在这个地方建别墅，把这些长工的房子拆了，在这个地方建别墅， 拆出来的拆出来的地盖好房子卖给那些有钱的大款还能赚一笔，地主说：地盖好房子卖给那些有钱的大款还能赚一笔，地主说：长工们不干怎么办？谋士说：咱给他们钱多点儿，起个长工们不干怎么办？谋士说：咱给他们钱多点儿，起个名堂叫货币化安置，咱再到咱们的猪圈旁边建房子，起名堂叫货币化安置，咱再到咱们的猪
6、圈旁边建房子，起个名堂叫经济适用房，给他们修个马车道让他们到那边个名堂叫经济适用房，给他们修个马车道让他们到那边买房住，地主说买房住，地主说 ：他们钱不够怎么办？谋士说：从咱家：他们钱不够怎么办？谋士说：从咱家的钱庄借前给他们，一年的钱庄借前给他们，一年6 6分利，咱这钱还能生钱崽，分利，咱这钱还能生钱崽，又没风险，地主又实行了，长工们拿到钱，地主的经济又没风险，地主又实行了，长工们拿到钱，地主的经济适用房到现在才建了一间，长工们只好排队等房子，直适用房到现在才建了一间，长工们只好排队等房子，直到现在，还等着呢到现在，还等着呢-中国房地产发展历程故事版（3）三门峡职业技术学院经济管理系n n于
7、是，长工们开始闹事了，地主有点慌，忙问于是，长工们开始闹事了，地主有点慌，忙问谋士怎么办？谋士说：赶紧通知长工们，房子谋士怎么办？谋士说：赶紧通知长工们，房子要跌价了，别买了，租房住吧，正好把我们的要跌价了，别买了，租房住吧，正好把我们的猪圈租给他们，结果，这么多年后，长工们的猪圈租给他们，结果，这么多年后，长工们的钱全没了，还在租房住，直到永远！钱全没了，还在租房住，直到永远！中国房地产发展历程故事版（4）三门峡职业技术学院经济管理系图表分析房地产发展图表分析房地产发展三门峡职业技术学院经济管理系宏观经济与宏观调控对房价走势的影响三门峡职业技术学院经济管理系持续增长的需求支撑房地产投资的增长
8、持续增长的需求支撑房地产投资的增长三门峡职业技术学院经济管理系2003年以来房地产价格加速膨胀年以来房地产价格加速膨胀三门峡职业技术学院经济管理系固定资产投资热:2007年房地产投资增速30.2%三门峡职业技术学院经济管理系房地产发展路线图渤海湾渤海湾珠江三角洲珠江三角洲长江三角洲长江三角洲内地一线城市内地一线城市二三线城市二三线城市三门峡职业技术学院经济管理系中国房地产市场发展的历史中国房地产市场发展的历史三门峡职业技术学院经济管理系19781991年的理论突破与起步阶段n n土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据；深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推三
9、门峡职业技术学院经济管理系19911995年非理性炒作与调整阶段n n19911995年非理性炒作与调整阶段n n以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。三门峡职业技术学院经济管理系19952003年相对稳定的协调发展阶段n n19952003年相对稳定的协调发展阶段n n整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。三门峡职业技术学院经济管理系n n1
10、9951995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。等地得到推广。n n
11、20002000年初，中国的福利分房制度终止，货币化年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。发展。19952003年相对稳定的协调发展阶段三门峡职业技术学院经济管理系20032007年，调控、反调控与总体反思阶段n n20032003年中后期，国内部分地区的房地产市场开年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而开始进行全面的宏观调控，而
12、2005200520062006年年则是政策出台最为密集的阶段。则是政策出台最为密集的阶段。n n在这一时期，政府先后出台了在这一时期，政府先后出台了1010多项政策措施，多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。三门峡职业技术学院
13、经济管理系20032007年，调控、反调控与总体反思阶段n n20062007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。三门峡职业技术学院经济管理系2007年2010年，房地产行业全面调整的阶段n n20072007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。这一回落的还有商品房的成交量。n n20082008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明年，国际经济环境的全面衰退迹象逐
14、渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。面调整期。n n从近期的经济与行业发展情况看，这一调整的从近期的经济与行业发展情况看，这一调整的过程还将持续一段时间，最快会在过程还将持续一段时间，最快会在20092009年下年下半年开始出现复苏的迹象，而要全面的回暖，半年开始出现复苏的迹象，而要全面的回暖，可能需
15、要到可能需要到20102010年及更远的未来。年及更远的未来。三门峡职业技术学院经济管理系现阶段国内房地产市场发展和运行的主要特点和变化三门峡职业技术学院经济管理系一、房地产资金来源结构单一一、房地产资金来源结构单一 n n整体来看，国内房地产企业的资金大多来自银行及其他金融机构的贷款和借款，企业自有资金比例较低，行业对资金市场的变化敏感。n n随着信贷政策的改变，国内房企的资金来源结构正在发生变化，自有资金和自筹资金的比例快速升高，大型房企的抗金融风险能力正在增强。三门峡职业技术学院经济管理系二、圈地的可能性依然存在二、圈地的可能性依然存在n n由于地方政府仍需要通过土地出让获取的收入进行城
16、市基础设施建设，因此，即使中央不断收紧和规范土地出让市场，各地仍旧在可变通的范围内对土地市场进行政策倾斜，也就是说，仍旧存在“圈地”的可能，只是由于国内开发商资金链存在较大困难，现阶段进行“圈地”的大多为外资、海外资本支持的合资企业，以及资本金充裕的国有大型地产集团等。三门峡职业技术学院经济管理系三、住宅供应不足，结构不尽合理三、住宅供应不足，结构不尽合理n n宏观调控在给房地产行业降温的同时，也带来了住宅供应量的持续减少，同时，产品结构的不尽合理，使得针对普通居住群体的产品供给更是不足，未来几年这一供需矛盾仍旧较为突出。三门峡职业技术学院经济管理系四、住房保障制度尚不健全四、住房保障制度尚不
17、健全n n国内的住房保障制度尚处在建设的初期，其受惠面较窄，且门槛较高，可操作性一般。随着国内各地逐渐加大对各类政策保障性住房的建设力度，之前的情况将有所改观，未来的受惠群体较逐渐向中等收入人群过度，而随着经验的积累，其操作性逐渐得到改善。三门峡职业技术学院经济管理系五、房地产企业数量众多、负债率较高五、房地产企业数量众多、负债率较高n n到到20072007年底，全国有各级房地产开发企业约年底，全国有各级房地产开发企业约5 5万家，万家，行业集中度较低，而平均的负债率则高达行业集中度较低，而平均的负债率则高达80%80%。n n随着国内房地产行业调整的深入，未来将可能有超随着国内房地产行业调
18、整的深入，未来将可能有超过三分之二的企业会退出房地产市场，而行业的资过三分之二的企业会退出房地产市场，而行业的资源将央企集团、外资地产集团和各地国资房地产企源将央企集团、外资地产集团和各地国资房地产企业集中，行业的集中度将大幅提高，业集中，行业的集中度将大幅提高，TOP100TOP100的房企的房企市场占有率将可能超过市场占有率将可能超过50%50%。n n另一方面，房企融资结构的调整将有效降低企业的另一方面，房企融资结构的调整将有效降低企业的负债率，虽然短期内房企从资本市场融资和再融资负债率，虽然短期内房企从资本市场融资和再融资的能力明显减弱，但长期来看，房地产对于资本的的能力明显减弱，但长
19、期来看，房地产对于资本的吸引力仍旧很大，而行业龙头和上市公司的盈利能吸引力仍旧很大，而行业龙头和上市公司的盈利能力与市场占有率，更将成为各类资金追逐的对象。力与市场占有率，更将成为各类资金追逐的对象。三门峡职业技术学院经济管理系六、房地产交易体系不够完善六、房地产交易体系不够完善n n在房地产交易体系中，一二级市场交易以及房地产中介服务机构等，存在较多的不规范行为，同时交易诚信的缺失，也成为房地产服务业发展急待突破的瓶颈。n n随着政府调控的深入，房地产市场行为将逐渐趋于规范，之前存在的问题将逐步得到解决。现阶段房地产行业的调整、行业的整合，将有可能加速这一市场规范化发展的进程。三门峡职业技术学院经济管理系七、拆迁安置环节存在诸多问题七、拆迁安置环节存在诸多问题n n国内很多城市面临大面积的旧城改造，而拆迁中存在的问题使得这一进程中纠纷不断，城市发展受到一定的限制。n n随着国内拆迁安置领域政策的相继出台，之前存在的问题和其他可能出现的问题将逐步得到解决，但这将可能需要经历一个漫长的过程。三门峡职业技术学院经济管理系
