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1、20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/常熟市常熟市2010A-004地块营销策划报告地块营销策划报告博思堂地产综合服务有限公司博思堂地产综合服务有限公司2010年年9月月25日日20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/报告思路入市（市场篇）入市（市场篇）立势（企划篇）立势（企划篇）出世（策略篇）出世（策略篇）1.审时（区域项目研究）2.挑战（竞争对手解读）3.突围（项目客
2、户解析）1.虚招（形象建立）2.实招（产品落地）3.虚实结合（项目定位）1.客户梳理2.核心策略（靶心理论）3.策略分解20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/入市市场篇20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1 1、审时、审时 区域研究区域研究、项目属性、项目属性2 2、挑战、挑战 竞争划分、对手解读竞争划分、对手解读3 3、突围、突围 项目定位、客户解析项目定位、客户解
3、析20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/时间调控重点主要原因调控手段调控效果及周期1998-20021998-2002促进房地产发展，促进房地产发展，带动经济带动经济9797年后经济增速放年后经济增速放慢，通货紧缩慢，通货紧缩推出住房金融，拉动住房消费，实行住房市场推出住房金融，拉动住房消费，实行住房市场化，放松信贷支持房地产企业扩大规模化，放松信贷支持房地产企业扩大规模房地产发展迅速、住房投房地产发展迅速、住房投资过热资过热2003-2005.22003-2005.2（0303年
4、年6 6月首次提出二套房首月首次提出二套房首付可适当提高的问题）付可适当提高的问题）调控住房供给总量调控住房供给总量房地产投资过热房地产投资过热控制土地供给总量，提高行业进入门槛控制土地供给总量，提高行业进入门槛0404年年6 6月，住宅开工面积月，住宅开工面积增速迅速下滑。周期增速迅速下滑。周期1818个个月月2005.3-2007.32005.3-2007.3调控住房需求总量调控住房需求总量住房上涨过快住房上涨过快提高利率，提高首付比率，提高住房交易税，提高利率，提高首付比率，提高住房交易税，限制期房转让，限制外资限制期房转让，限制外资0505国八条，国八条，0606国六条，周国六条，周期
5、调整各持续期调整各持续1212个月个月2007.4-2008.82007.4-2008.8（07.9.2707.9.27政策）政策）调控住房结构调控住房结构住房价格已经较高住房价格已经较高结构性矛盾突出结构性矛盾突出90/7090/70政策和住房分类供应机制，二套房再聚焦政策和住房分类供应机制，二套房再聚焦点点9.279.27政策调整加金融危机政策调整加金融危机影响，周期共持续影响，周期共持续1818个月个月之久之久2008.9-2010.42008.9-2010.4提振房地产市场提振房地产市场用药过猛，市场低用药过猛，市场低迷，又逢金融危机迷，又逢金融危机放松税收政策、信贷政策、户口政策等，
6、降低放松税收政策、信贷政策、户口政策等，降低居民购房成本居民购房成本2010.4-2010.4-？（10.4 10.4 新国十条）新国十条）双向调控，稳定价双向调控，稳定价格格泡沫过大，价格上泡沫过大，价格上涨过快涨过快首付提高、信贷收紧、加强问责、增加供应、首付提高、信贷收紧、加强问责、增加供应、公开交易公开交易. ？全国房地产调控政策，原因，手段，效果及周期研究（1998-2010）房地产政策调控研究房地产政策调控研究20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20102010年年4
7、 4月月1414日政策：日政策：国务院：二套房首付不得低于国务院：二套房首付不得低于50% 50% 利率高于基准利率高于基准1.11.1倍倍首套首套9090平方米以上不得低于平方米以上不得低于3030新华网4月15日讯14日召开的国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30。20102010年年4 4月月1717日政策：日政策：国务院发布关于遏制房价过快上涨的通知国务院发布关于遏制房价过快上涨的通知( (全文全文)
8、 )房价过高地房价过高地区可暂停发放第三套和外地购房者房贷区可暂停发放第三套和外地购房者房贷n建立考核问责机制建立考核问责机制；实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任；n商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷暂停发放购买第三套及以上住房贷款款；对不能提供不能提供1 1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，
9、在一定时期内限定购房套数在一定时期内限定购房套数；对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行；n另外，通知强调，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用；20102010年年6 6月月4 4日政策：日政策：n(一)借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；n(二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知“既认房，又认贷款既认房，又认贷款”4
10、.144.14系列政策解读系列政策解读投资需求遭受严重打击，外地和多次投资需求尤为严厉，改善型需投资需求遭受严重打击，外地和多次投资需求尤为严厉，改善型需求受抑制求受抑制20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/江苏全面停办异地房贷江苏全面停办异地房贷苏州楼市调控细则正式出台苏州楼市调控细则正式出台引导市场透明化，平衡信息对称，成细则核心，细则整体力度较为温和。而全国市场来看，除北京较为严厉外，其它各城市地方政策也都定性为温和补充。此次出台的意见，是为了防止开发商“无证预售”、“捂盘惜
11、售”以及“一天一价”。意见中：“市区超过3万平方米以上的商品房项目分期开发的，每期预售面积不得低于3万平方米(尾盘除外),3万平方米以下商品房项目，一次性办理商品房预售许可证”，这一条对开发商推盘计划有一定影响，体现出政府希望开发商透明价格,来稳定楼市。苏州出台的此项政策并不严厉,不过可以从一定程度上控制了楼盘价格波动幅度太大的局面。 苏州楼市政策解读苏州楼市政策解读力度温和，力度温和，3万方预售量影响推案万方预售量影响推案20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/相比于苏州市场，目前
12、常熟区域市场仍处于快速发展阶段，价格泡沫较小，价格主要受地段影响较大，但整体价格基本处于稳定状态，受政策影响较小。新政后，常熟市场新增和成交普遍较苏州市场变化较小，受新政影响较小；新政后，常熟市场供求比基本维持在1左右，市场处于供求平衡，相反苏州市场受政策影响较大，供求比持续走高，7月达到峰值3.4，8月随着市场折扣优惠不断深入和新开盘项目的谨慎定价，成交逐步上升，市场渐入量升价稳。新政对常熟市场影响新政对常熟市场影响常熟楼市受新政影响较小常熟楼市受新政影响较小20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：htt
13、p:/http:/市场上升期2011年三季度根据以往的政策调控1-1.5年的周期，再结合宏观经济形势，以市场需求周期性释放，综合考虑预计楼市在2011年二季度将进入复苏期价格短期平稳，考虑到常熟市场仍处于快速发展阶段，局部区域个别项目可能出现上升，同时未来三年整体继续未来三年整体继续保持上涨态势。保持上涨态势。下半年形势仍以价稳为主下半年形势仍以价稳为主，考虑到常熟市场仍以改善型自住的置业群体为主，下半年成交量较上半年变化不大，供销关系也将继续维持在1左右。就调控周期而言，盘整期通常在盘整期通常在1-1.51-1.5年左右，明年二季度后随着大环境的逐步回暖，常熟楼市有望迎来新一轮年左右，明年二
14、季度后随着大环境的逐步回暖，常熟楼市有望迎来新一轮的上升期。的上升期。从以往的经验来看，楼市调控周期为1-1.5年，预计2011年二季度楼市将进入此次调控复苏期，常熟楼市也将迎来新一轮的上升期。常熟未来市场研判常熟未来市场研判明年二季度新一轮全面反弹明年二季度新一轮全面反弹20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/常熟地处中国最大都市圈的地理中心，周边名城环绕,一小时经济圈范围内经济实力较强地理位置：东邻太仓，距上海100千米；南接昆山、苏州；西连无锡、江阴；北濒长江黄金水道，与南通隔
15、江相望；西北境与张家港接壤。总面积1264平方千米、总人口106万。常熟是中国最大的服装贸易加工生产中心，常熟招商城是中国最大服装批发市场。常熟是经济快速发展城市，承载了苏沪地区的经济发展的重要纽带。常熟概况常熟概况长三角重点经济城市长三角重点经济城市20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/常熟住宅板块和商业板块区分明显，住宅主要向城北和城东发展。中心城区是常熟目前最成熟的板块，目前土地供应量稀少在售项目有限。虞山尚湖景区规划为生态旅游度假区，房地产项目以别墅为主。城东和城北是常熟的
16、住宅板块，常熟的热点楼盘均集中于此。商业区以招商城为中心，是全国最大的服装服饰批发市场。市场商业用房112万平方米，店铺、摊位3万多个。来自全国各地的6万多经营人员落户商城，市场旺季日均人流量25万人次以上， 2009年市场实现成交额突破400亿元 .为保护古城特色，避免城市建设包围景区，城市主要向城北和城东方向发展，目标至2020年建成以常熟港为龙头的常熟新城，与老城区组成双城模式。主城主城区区滨江新城滨江新城城市规划城市规划东、北双向，双城模式东、北双向，双城模式20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：
17、http:/http:/近几年经济健康快速平稳发展，城乡人均收入稳步增加；经济的繁荣和人均收入的增长；产生大量富裕群体，为房地产市场的发展打下坚实的基础。常熟经济常熟经济私营经济发达，购买力强私营经济发达，购买力强20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/常熟是个经济地位独特的城市常熟处于上海经济辐射带的第二圈层，是江苏和上海经济发展的重要纽带，吸纳了大批自上海和苏州转移而出的第二产业。另外常熟第三产业发展迅速在GDP的比重连年增加。常熟是个发展循序的城市常熟规划发展沿江工业带，以常熟
18、港为核心发展形成常熟新城，与老城区形成双城模式。常熟是个加快发展中的城市常熟经济发展迅速，人民可支配收入高、购买力强；发达的私营经济造就了一批高端财富阶层，为房地产的发展奠定了坚实的基础。双城模式双城模式购买力强购买力强购买力强购买力强常熟城市发展小结常熟城市发展小结20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 目前常熟房地产市场大致分为六大板块。市中心板块土地稀缺、项目较少，整体价格最高；城北板块由于整体形势环境欠佳、周边配套不完善，以周边乡镇和首置客群为主；新世纪大道板块是常熟目前的
19、标志性板块，引领整个常熟的房地产走向，中南世纪城和世茂世纪中心两个标志性的大盘也位于该区域，是常熟改善型客户的首选地。东南大道板块是常熟最新崛起的区域，为价格低谷，集中了常熟约25%的在售项目，客户以周边上班族和乡镇为主。招商城板块整体环境差，配套档次低，房地产是以商业为主，住宅项目以满足本区域客户需求为主。山湖板块主要围绕虞山尚湖发展，物业形势以别墅为主，是常熟高端客户的聚集地。山山湖湖板板块块老城区板块老城区板块招商城板块招商城板块东南大东南大道板块道板块城城东东板板块块城城 北北 板板 块块常熟房地产发展现状常熟房地产发展现状20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，
20、淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/第一阶段第一阶段（20022002年之前）年之前）在在20022002年之前常熟房地产年之前常熟房地产处于缓慢发展阶段，本地处于缓慢发展阶段，本地开发商居统治地位地位，开发商居统治地位地位，市场竞争强度弱；房地产市场竞争强度弱；房地产在经济总量中所占比重低。在经济总量中所占比重低。清河坊清河坊产品单一、户型落后、以产品单一、户型落后、以两房为主。绿化低小区景两房为主。绿化低小区景观设计粗糙。但是交通方观设计粗糙。但是交通方便，周边配套基本完善。便，周边配套基本完善。客户基本上全为本地居民客户基本上全为本地
21、居民为主，购房一般都是自用，为主，购房一般都是自用，投资观念弱。投资观念弱。第二阶段第二阶段（2003200320052005年）年）客户以本地人占绝对多数，客户以本地人占绝对多数，出现了外地客户和部分投出现了外地客户和部分投资型客户资型客户产品业态多样化、面积多产品业态多样化、面积多样化、小区整体设计日趋样化、小区整体设计日趋合理合理常熟老街常熟老街 世茂世纪中心世茂世纪中心这一阶段常熟房地产快速这一阶段常熟房地产快速发展，外地开发商开始发展，外地开发商开始 进入常熟，房地产投资大进入常熟，房地产投资大幅上升。幅上升。第三阶段（第三阶段（20062006现在）现在）；客户仍以本地人为主，；客
22、户仍以本地人为主，改善型需求成为市场主力；改善型需求成为市场主力；外地客户所占比重上升；外地客户所占比重上升；周边乡镇和上班族客户影周边乡镇和上班族客户影响加强响加强产品体系基本完善，户型产品体系基本完善，户型配比以大户型三房为主。配比以大户型三房为主。特色产品成为市场的宠儿。特色产品成为市场的宠儿。中南世纪城中南世纪城 湖湖 畔畔 现现 代代 城城处于一个百花齐放的状态，处于一个百花齐放的状态，大量项目被推向市场，竞大量项目被推向市场，竞争激烈；板块特征明显；争激烈；板块特征明显；房地产成为经济的重要支房地产成为经济的重要支柱柱常熟房地产发展演变历程常熟房地产发展演变历程20132013房地
23、产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/常熟房地产整体发展较快，发展方向向城东、城北为主，整体价格较高，主要区域在7000元/平方米以上,以大户型房源为主。户型户型去化去化各个面积段,价格段产品,销售情况良好, 受新政影响较小品牌品牌产品产品区域产品品质较高,各种产品类型都有,市场接受新型事物能力强品牌开发商云集品牌开发商云集, ,如世贸如世贸, ,绿地绿地, ,中南等；主流大盘集聚，引领整个城市楼中南等；主流大盘集聚，引领整个城市楼市走向市走向主力面积比较大主力面积比较大, ,小户型产品较少。两房面积
24、在小户型产品较少。两房面积在90-10090-100，三房在，三房在130130左右左右常熟房地产市场特征常熟房地产市场特征20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/由上表可以看出自03年以来，常熟市固定资产投资一直处于稳步增长当中，房地产投资则由于市场和国家宏观调控的原因在05年和09年出现增长缓慢的局面，但整体房地产市场呈现稳步上升趋势。常熟房地产投资情况常熟房地产投资情况20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免
25、费更新，淘宝店铺：http:/http:/整体常熟房产市场发展迅速日渐成熟，受政策和大环境影响明显，固定资产投资和房地产投资整体呈上升趋势；整体常熟房产市场发展迅速日渐成熟，受政策和大环境影响明显，固定资产投资和房地产投资整体呈上升趋势；常熟房产板块明显，老城区以保护型开发为主土地供应稀缺，在售楼盘较少；城市主要往城北和城东发展，土地常熟房产板块明显，老城区以保护型开发为主土地供应稀缺，在售楼盘较少；城市主要往城北和城东发展，土地供应充足；招商城是常熟的主要商业板块，以商业项目为主；虞山尚湖是常熟的高端物业居住区，产品以别墅为主；供应充足；招商城是常熟的主要商业板块，以商业项目为主；虞山尚湖是
26、常熟的高端物业居住区，产品以别墅为主；常熟改善型客户流向城东方向；首置型客户和乡镇客户一般选择城北和东南大道板块；高品质客户主要集中于虞常熟改善型客户流向城东方向；首置型客户和乡镇客户一般选择城北和东南大道板块；高品质客户主要集中于虞山尚湖板块；山尚湖板块；产品以接受度以改善型产品为市场主力，客户接受度高。产品以接受度以改善型产品为市场主力，客户接受度高。 综上所诉：常熟房地产整体发展良好，但受城市发展水平和规模的限制，整个市场的容量较综上所诉：常熟房地产整体发展良好，但受城市发展水平和规模的限制，整个市场的容量较小，客户购买力强但数量有限。随着交通的进一步发展，城市发展水平的不断提高，房地产
27、业小，客户购买力强但数量有限。随着交通的进一步发展，城市发展水平的不断提高，房地产业会迎来一个新的发展契机。会迎来一个新的发展契机。常熟房地产市场小结常熟房地产市场小结20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1 1 1 1、审时、审时、审时、审时 区域研究、区域研究、区域研究、区域研究、项目属性项目属性项目属性项目属性2 2 2 2、挑战、挑战、挑战、挑战 竞争划分、对手解读竞争划分、对手解读竞争划分、对手解读竞争划分、对手解读3 3 3 3、突围、突围、突围、突围 项目定位、客户解
28、析项目定位、客户解析项目定位、客户解析项目定位、客户解析20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/项目位于常熟东南，东南大道板块，紧靠新世纪大道核心区域本项目行政隶属常熟藕渠镇，但凭借优越的道路交通资源，和市政规划，该区域紧邻新世纪大道和东南经济开发区，处于常熟城市新核的黄金中轴。该项目位于常熟东南，距离老城区10分钟车程，至常熟经济核心区域东南经济开发区也仅10分钟车程。老城区老城区昆昆承承湖湖新新世世纪纪大大道道招商城招商城距离昆承湖距离昆承湖1515分钟车程分钟车程距离新世纪大道
29、距离新世纪大道5 5分钟车程分钟车程距离老城区距离老城区1010分钟车程分钟车程距离招商城距离招商城2020分钟车程分钟车程东南开发区东南开发区距离东南开发区距离东南开发区1010分钟车程分钟车程项目所在区位项目所在区位项目区位项目区位20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/项目交通通达性较好，毗邻城市主干道，可直达老城区，但公交系统尚不完善，新世纪大道、外环沿线、苏嘉杭等快速路环绕项目四周，必将打破区域局限性，为项目未来带来巨大的客源空间本案本案苏嘉杭苏嘉杭新世纪大道新世纪大道海虞
30、北路海虞北路外环沿线外环沿线项目交通项目交通20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/区域拥有天然生态湖昆承湖与人工城市内湖琴湖的双重核心资源，但这两大资源距本项目有一定的距离，不能直接利用昆承湖是自然生态湖泊，水质澄清，景观壮阔，本项目本项目距离昆承湖仅咫尺之遥，可距离昆承湖仅咫尺之遥，可谓是独享美景谓是独享美景琴湖作为常熟重点发展的商常熟重点发展的商业中心区域业中心区域，未来潜力巨大。而本项目即位于昆承湖和琴湖两湖中间区域，但这两大资源并不能为本项目所直接利用。昆承湖昆承湖琴琴 湖
31、湖自然环境自然环境20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/作为常熟未来重点景观生态规划区，海洋公园和穿湖景观大堤等项目的建成，将极大丰富区域客户休闲娱乐和出行功能昆承湖规划发展为绿色敞开区、适度发展区和生态保护区，集生态旅游、居住功能于一体，是常熟市整体发展规划的重点。该区域规划内容为“一环”：环湖绿色生态环、“一堤”：穿湖景观大堤、“二区”：内湖城市功能区和外湖生态 功能区、“二中心”：高校及居住核心和沙家浜旅游中心镇。昆承湖详规昆承湖详规20132013房地产营销策划大全震撼升级
32、上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/区域内基本配套设施已建成，且多项娱乐休闲设施在建，未来生活便捷，同时休闲公园的建成也提升了项目的价值p目前区域内配套设施一般，但多项多项配套设施在建，未来生活便捷。配套设施在建，未来生活便捷。p同时，由于区域内交通四通八达，且距相关生活配套距离较近，因此驱驱车购物较方便车购物较方便。p附近昆承湖海洋公园的建设可以丰富了购房者的精神生活昆承湖海洋公园昆承湖海洋公园琴湖商业广场琴湖商业广场凯悦国际酒店凯悦国际酒店常熟中学常熟中学常熟科技城常熟科技城生活配套生活配套20132013房地产营销
33、策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/占地面积：54548平米，82余亩总建筑面积为98186.4平米挂牌的地块容积率1.8在考虑项目开发运作时，以项目整体82亩来进行研究规划常熟小型、城东板块中等密度纯住宅类项目用地指标用地指标20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/地势平坦，无附属建筑物，但周边拆迁房环绕，将对项目整体规划和未来整体居住氛围产生一定影响，可塑性一般东：为改造安置房东：为改造安置
34、房西：在建安置房西：在建安置房北：在建安置房北：在建安置房地地块块现现状状南：河道、未改造安置房南：河道、未改造安置房地块四地块四至至地块现状地块现状20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/城东新世纪大道板块，城市新核，交通便捷，生态资源丰富，但并非为本项目所直接利 用的，中等容积率、可塑性一般的小规模住宅项目属性界定属性诠释区位属性常熟东南，城市新核常熟住宅向东发展，城东新世纪大道板块，黄金中轴，城市新核。常熟住宅向东发展，城东新世纪大道板块，黄金中轴，城市新核。 生态资源丰富自然
35、生态的昆承湖，与人工打造的琴湖为该区域提供了丰富的生态以及景观资自然生态的昆承湖，与人工打造的琴湖为该区域提供了丰富的生态以及景观资源，成为该区域的亮点名片。源，成为该区域的亮点名片。交通便捷，通达性好城市主干道规划完善，与城市核心区紧密相连。城市主干道规划完善，与城市核心区紧密相连。新世纪大道与苏嘉杭高速路，拉近该片区与外围区域以及城市的距离。新世纪大道与苏嘉杭高速路，拉近该片区与外围区域以及城市的距离。人流混杂，配套欠缺片区发展处在发展阶段，现有住宅项目尚未全面入住，区域人居氛围以及生活片区发展处在发展阶段，现有住宅项目尚未全面入住，区域人居氛围以及生活配套尚未完全形成和完善。配套尚未完全
36、形成和完善。项目属性中等密度，小体量占地占地5.45.4万方，地块积率为万方，地块积率为1.81.8。中性资源项目地块位于昆承湖与琴湖之间，但并不能为本项目所直接利用，周边离工业项目地块位于昆承湖与琴湖之间，但并不能为本项目所直接利用，周边离工业区较远。区较远。地块可塑性一般 项目地块方正，地势平坦，为项目规划设计提供良好的可塑性基础，项目地块方正，地势平坦，为项目规划设计提供良好的可塑性基础，受市政规划的影响，地块周边拆迁安置房环绕，对项目的整体规划以及未来社受市政规划的影响，地块周边拆迁安置房环绕，对项目的整体规划以及未来社区的整体性会产生一定影响。区的整体性会产生一定影响。项目属性界定项
37、目属性界定20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1 1 1 1、审时、审时、审时、审时 区域研究、项目属性区域研究、项目属性区域研究、项目属性区域研究、项目属性2 2 2 2、挑战、挑战、挑战、挑战 竞争划分竞争划分竞争划分竞争划分、对手解读、对手解读、对手解读、对手解读3 3 3 3、突围、突围、突围、突围 项目定位、客户解析项目定位、客户解析项目定位、客户解析项目定位、客户解析20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市
38、！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/区域竞争板块分析区域竞争板块分析由于发展历程的不同，造成了常熟房地产市场板块发展的不均。城东新世纪大道板块是常熟新兴板块土地供应量大，城市新核，未来常熟住宅和商业的核心区域，为本案的直接竞争板块；东南大道板块为新兴板块依托昆承湖和高新技术企业发展迅速，集中了常熟约25%的在售项目，客户以周边上班族和乡镇为主，为本案的次级竞争板块。城东板块规划建成集多城东板块规划建成集多中功能为一体的城市中中功能为一体的城市中心区域；常熟标杆区域心区域；常熟标杆区域供应和成交都居常熟的供应和成交都居常熟的主要地位大盘云集，交主要地位大盘云集，交通方便，房价整体较
39、高。通方便，房价整体较高。东南大道板块以高科技基地东南大道板块以高科技基地为基础的新城区；楼盘多，为基础的新城区；楼盘多，价格低，户型小；有一定潜价格低，户型小；有一定潜力，依托昆承湖资源。力，依托昆承湖资源。城城南南板板块块东南板块东南板块本案本案20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/主要以新世纪大道为轴心，是常熟新兴板块重点发展区域，未来城市新核，是常熟标杆性区域，目前房价在8000元/平米以上。区域市场项目总体体量较大，市场供应以普通住宅为主，包含洋房、小高层和高层，产品以三
40、房为主，其次是两房和四房及以上产品公寓主力面积两房集中在88100平米，三房集中在120140平米；客户主要是本地企业主和公务员，并有少量招商城客户，以改善性置业为主本区域土地供应充足高端客户云集是常熟朝阳区域、目前供销两旺。板块项目名称 产品形态 总 建 面积范围均价 城 东 板 块中南世纪城多层 小高层 高层 洋房 别墅59万平方米高层：90-2509000世茂世纪中心 高层 商业60万平方米（住宅）高层：80-2708000中冶虞山尚园多层 小高层 高层20.4万平方米高层：86-126洋房：106-150高层：7800-8600洋房：10000-12000衡泰国际花园高层 洋房26万平
41、方米高层：90-100洋房：110-150高层：9000-9500洋房：11000中中南南世世纪纪城城世茂世茂世纪世纪中心中心中中冶冶虞虞山山尚尚园园衡泰衡泰国际国际花园花园城东板块城东板块20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/东湖京华东湖京华金狮薇金狮薇尼诗尼诗森兰公森兰公寓寓新世纪新世纪国际花国际花苑苑湖畔现代湖畔现代城城是常熟最新崛起的板块，以东南大道为中心依托便利的交通和湖景资源，主要产品以普通住宅和别墅为主，价格相对偏低是常熟价格盆地。价格主要集中在5000-6000之间
42、。该区域以普通住宅为主，产品包含多层、小高层、高层和部分别墅，房型面积相对较小产品价格偏低，目前销售良好供不应求；市场公寓面积两房集中7585平米之间，三房产品集中于96130平米之间，别墅面积300400平米；该区域的客户主要是周边上班族的首置客户和乡镇居民为主。别墅产品依托昆承湖湖景和苏嘉杭高速发展，客源以本地人和招商城为主。板块项目名称 产品形态 总 建 面积范围均价 东南 大 道 板块 新世纪国际花苑 小高层高层 30万平方米80-1455000森兰公寓 高层11.3万平方米110-2505300金狮薇尼诗多层 小高层 高层46万平方米68-1085000湖畔现代城多层 高层 别墅81
43、万平方米80-30014000（别墅）东湖京华多层小高层5万平方米88-1406300东南大道板块东南大道板块20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/竞争市场整体未来推案量巨大，达到184万方，区域竞争激烈，现有公寓竞品未来推量主要以首改120-144产品为主。竞品主要来自直接竞争板块沿新世纪大道，间接竞争市场东南板块该面积竞争较小，且项目档次也与本案存在一定差距未来竞争体量、主力产品未来竞争体量、主力产品20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产
44、营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1 1 1 1、审时、审时、审时、审时 区域研究、项目属性区域研究、项目属性区域研究、项目属性区域研究、项目属性2 2 2 2、挑战、挑战、挑战、挑战 竞争划分、竞争划分、竞争划分、竞争划分、对手解读对手解读对手解读对手解读3 3 3 3、突围、突围、突围、突围 项目定位、客户解析项目定位、客户解析项目定位、客户解析项目定位、客户解析20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/重点竞争个案分析重点竞争个案分析：新世
45、纪大道，规模性高档楼盘新世纪大道，规模性高档楼盘案名中南世纪城开发商常熟中南世纪城房地产开发有限公司占地面积59万方容积率1.67总建筑面积99万方产品类型花园洋房、高层、联排绿化率35%建筑风格地中海销售状况一二期销售完毕，三期7月刚推项目主诉求中南品牌开发商、城市新核项目规划中南世纪城总占地面积59万平方米，总建面积99万平方，项目规划为高层，花园洋房，别墅，以地中海为主要风格，项目位于常熟新CBD,CLD双核中心，地处常熟行政文化中心20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2
46、2室室2 2厅厅1 1卫卫1 1厨厨9595 3 3室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨14142 2 户型：95两房户型紧凑，主卧大飘窗和客厅超大观景阳台提升产品附加值，但南北不通透；142三房户型奢华大气，主卧双飘窗，奢华入户花园，大量赠送面积，是目前常熟市场最受欢迎的产品段。产品段：项目产品线主要设置为140左右的大三房为主，客户主力为常熟当地改善型客户，首置客户为项目辅助客户，产品设置为90平米二房为主。典型户型解析典型户型解析20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/客户：从该
47、项目目前的客户区域构成来看，特征明显；常熟本地改善型客户为成交主力，主力产品成交线以140平米三房为主，由于项目较高的总价，客群职业主要由公务员、教师医生、私营业主、拆迁户为主。中南世纪城销售价格走势中南世纪城销售价格走势价格：低开高走，自09年5月楼市开始复苏以来，至今，销售均价上涨了3000元/，涨幅达33%。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/重点竞争个案分析重点竞争个案分析：新世纪大道，城市综合体新世纪大道，城市综合体案名世茂世纪中心开发商常熟世茂房地产开发有限公司占地面
48、积70万方容积率2.5总建筑面积175万方产品类型多层、高层、酒店式公寓、商业绿化率50%建筑风格新古典主义销售状况三期目前在售，但房源不多项目主诉求世茂品牌开发商、城市综合体项目规划世茂世纪中心总建筑面积为175万平方，商业建筑面积高达110万方，项目被新世纪大道和珠江路分为四个部分，楼盘分为三期，一期梦世纪，二期创想世纪，先均已售罄，三期世纪尚城目前在售，三期总占地面积11万方，建筑面积为27万方，由12座高层组成，周边配套比较齐全20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/3室2厅
49、2卫1厨142 2室2厅1卫1厨90 户型户型户数户数面积面积比例比例2-1-1249018%3-2-25414241%3-2-25414641%总计132476100%1# 面积配比表户型：90两房户型方正，主卧飘窗和客厅观景阳台设置提高产品附加值，但南北不通透；142三房全明户型，通风采光俱佳，高附加值观景阳台和飘窗设计，项目热销的主力产品段。配比：项目三期产品分三条产品线，分别是首置、首改（高）和再改类产品。其中改首改（高）和再改类产品占据绝对主力，首置类产品为项目的辅助性产品线。典型户型解析典型户型解析20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策
50、划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/世茂世纪中心销售价格走势世茂世纪中心销售价格走势价格：稳重上升，自05年11月开盘以来，至今，销售均价随着区域不断发展上涨了3000元/，涨幅60%。客户：从该项目目前的客户区域构成来看，与周边项目存在一定差别；以当地改善型客户和常熟南部招商城商户为主力客群，置业目的则为改善型和投资兼自住，由于项目具有110万方商业的特殊性，外区域的商户、投资客较周边其它项目普遍较多20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/重点竞争个
51、案分析重点竞争个案分析：新世纪大道，新洋房概念新世纪大道，新洋房概念案名中冶虞山尚园开发商常熟中冶宝润置业有限公司占地面积20.4万方容积率1.4总建筑面积28.56万方产品类型洋房，小高层、高层绿化率42%建筑风格现代简约销售状况目前二期在售项目主诉求新洋房概念、城市核心项目规划由上海宝冶投资建设的中冶虞山尚园楼盘，总建筑面积20.4万平方米，2009年6月开工建设，计划至2013年12月全部建成完工。其中，一期开发面积7.1万平方米，至2010年12月交付。该楼盘充分体现现代、简约的建筑风格，超高得房率与42%的绿化率相结合，更能满足现代生活需求。20132013房地产营销策划大全震撼升级
52、上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/4室2厅2卫1厨134 4室3厅2卫1厨150 户型：134四房户型方正大气，主卧设计奢华大气，但主卧缺少套间设计，影响档次；150四房全明户型，通风采光俱佳，奢华大气，一楼附带超大庭院，产品附加值高，市场接受度较好。产品：项目以洋房为主打产品，得房率高，户型方正大气，附加值较高，在常熟市场有着较好的口碑。典型户型解析典型户型解析20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/中冶虞
53、山尚园销售价格走势（洋房）中冶虞山尚园销售价格走势（洋房）客户：从该项目目前的客户区域构成来看，特征明显；常熟本地改善型客户为成交主力，主力产品成交线以140平米四房为主，由于项目较高的总价，客群职业主要由公务员、教师医生、私营业主、拆迁户为主，而项目公寓产品，由于相对较低的单价和较小的面积，客群主要首次置业的周边白领。价格：低开高走，自09年9月楼市开始复苏以来，至今，销售均价上涨了4000元/，涨幅达57%。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/案名衡泰国际花园开发商华纺房地产
54、开发公司占地面积14.6万方容积率1.78总建筑面积26万方产品类型洋房，小高层、高层绿化率45%建筑风格地中海式销售状况目前为尾盘阶段项目主诉求电梯洋房，公园城邦项目规划原创西班牙风情，地中海风景，总建筑面积260000平米，与新世纪大道相邻，衡山路与泰山路中间，周边二院、沃尔玛、省中坐拥常熟泰慈公园位于项目内部，成为真正的花园城邦，周边配套一应具全，一切尽在您的掌握重点竞争个案分析重点竞争个案分析：新世纪大道，公园城邦新世纪大道，公园城邦20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/4
55、室2厅2卫1厨132 4室2厅2卫1厨140 户型：132四房户型方正大气，南北双卧格局通透，但主卧缺少套间设计，影响档次；140四房全明户型，通风采光俱佳，奢华大气，附赠整层DIY空间，产品附加值高，市场接受度较好。产品：项目以洋房为主打产品，得房率高，户型方正大气，附加值高，深受常熟当地改善型客户的欢迎。典型户型解析典型户型解析20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/衡泰国际花园销售价格走势（洋房）衡泰国际花园销售价格走势（洋房）客户：从该项目目前的客户区域构成来看，特征明显；常
56、熟本地改善型客户为成交主力，主力产品成交线以130-140平米四房为主，由于项目较高的总价，客群职业主要由公务员、教师医生、私营业主、拆迁户为主，而项目公寓产品，由于相对较低的单价和较小的面积，客群主要首次置业的周边白领。价格：低开高走，自08年7月项目上市以来，至今，销售均价上涨了3000元/，涨幅达43%。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/间接竞争个案分析间接竞争个案分析案名东湖京华开发商常熟京辉置业有限公司占地面积31.25万方容积率2.4总建筑面积75万方产品类型多层，
57、小高层、高层绿化率40%建筑风格西班牙风情销售状况一期以销售完毕，目前主推二期项目主诉求昆承湖畔，国际水岸社区项目规划东湖京华位于东南经济开发区规划8平方公里居住区内的核心区域，东南大道以南，湖山路以东，张家港以西，规划路以北，西邻18平方公里昆承湖景，总建75万平方，距苏上海城际轻轨咫尺之遥，首期8幢多层，7幢小高层，小区实行人车分流设计，通过全地下车库，及环形主干道彻底杜绝了地面停车产品：主力面积以120-140的三房为主，辅以80-100平米两房和140平米以上的大户型，产品设计通透性较差，附加值较低；价格：一期起价：3888元/平米，后期陆续开出的均价为5000元/平米，5600元/平
58、米，5800元/平米，楼层差价为50元/平米，东西差价为150元/平米，目前均价目前均价63006300；客户：由于项目区位较偏，常熟本地客户主要以投资为主，开发区厂领导，浙江，福建，台湾的一些投资客和在该区域的上班族，因理工大学的落成，故理工大学的老师购房也较多20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/间接竞争个案分析间接竞争个案分析案名森兰公寓开发商常熟外高桥房地产有限公司占地面积6.2万方容积率1.6总建筑面积11.3万方产品类型小高层、高层绿化率35%建筑风格现代简约销售状况目
59、前尾盘项目主诉求东南之心，奢藏于心项目规划森兰公寓位于东南开发区西南部，新世纪大道以东，东南大道以北，西邻东南开发区管委会大楼。项目共规划用地61531平米，总建筑面积112859平米，容积率1.6，绿化率达35%，森兰公寓分为住宅与商业两部分，商业街6幢共61套。高层住宅7幢共608套产品：主力面积以139的三房为主，辅以110-120平米两房和140平米以上的大户型，产品设计采用电梯直接入户，舒适性和档次较高，但得房率和产品附加值较低；价格：森兰公寓之前推出的房源已基本销售完毕，今年4月18开盘的房源均价在4800左右，主力总价在700000左右，7月10号剩余房源全部退出销售，均价在均价
60、在55005500左右左右，最高价6300，楼差价在100左右；客户：项目的客户多为东南开发区企业的老板、主管、白领、上班族等，上班近比较方便。还有招商城的客户，且因为面积大总价低吸引了一批外地投资客，由于项目区位较偏，常熟本地客户较少。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/间接竞争个案分析间接竞争个案分析案名金狮薇尼诗开发商常熟金狮置业有限公司占地面积20万方容积率1.7总建筑面积46万方产品类型多层、小高层、高层绿化率30%建筑风格英伦风格销售状况一期多层基本售完，预计11月推
61、二期小高层项目主诉求家，就是你的城堡项目规划薇尼诗花园位于东南开发区银丰路与金门路交界处，开发总面积约46万平方米，以多层、小高层、高层、叠加住宅及商业用房为主。一期总建筑面积60000平方米，为多层住宅，户型以90平方米以下小户型为主，配以部分沿街商业项目薇尼诗花园，拥享浪漫欧洲生活 产品：面积范围68-108，主力以80-100平米的两房为主，多层产品自行车库、阁楼均为赠送，附加值较高；价格：第一批房源价格在3800-4200元，于今年三月份全部售罄。第二批房源均价在4200-4500元，其中二层其中二层- -五层均价五层均价4600-48004600-4800元元，顶带阁均价5500元，
62、阁楼赠送；主要以外地人为主，附近工厂工作者居多，均为刚需首次置业者，少部分常熟本地人以投资为主，招商城员工10%左右，自住者居多，投资性质较少。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/间接竞争个案分析间接竞争个案分析案名新世纪国际花苑开发商常熟恒程置业有限责任公司占地面积15万方容积率2总建筑面积30万方产品类型小高层、高层绿化率建筑风格现代简约销售状况一期全部售憩，预计11月推二期高层项目主诉求昆承湖畔，水岸城邦项目规划常熟新世纪国际花苑尽享60亩公园美景新世纪国际花苑分为三期，一
63、期基本销售完毕，二期、三期即将盛大开盘性价比高，最低3080元/，临近轻轨，具有较大的升值空间产品：面积范围80-145，主力以80-100平米的两房为主，户型方正，市场接受度较高；价格：第一批房源于09年6月推出价格在4000元左右，随着市场环境的一路走高，到今年4 4月月的的53005300左右左右，目前一期房源以全部售憩；主要以外地人为主，附近工厂工作者居多，均为刚需首次置业者，以自住为主，少部分常熟本地人和招商城的业主以投资为主。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/从片区
64、价值来看，区域目前在常熟正处于快速发展阶段，区域作为未来城市住宅的核心区域，大盘林立，城市新核正悄然形成；从竞争板块来看，项目所处新世纪大道板块，未来供应量巨大，产品档次较高、量体较大，整体直接竞争激烈；间接竞品由于地段或景观优势薄弱，对项目客户分流影响较小，差异化突围成为本项目的必由之路；从客户喜好来看，区域楼市目前仍处于快速发展阶段且还将继续相当长时间，需求主要以当地改善型客户为主，喜好120-140的大三房产品，对于80-100平米的刚需类产品由于观念和投资意识的薄弱，市场接受度一般；从产品形态来看，高层成为未来竞品主力供应形态，直接竞品以大户型三房为主力供应区间，多层洋房产品后市供应量
65、短缺，针对项目档次和面对的客群的喜好，以及开发商的预期目标，高品质改善型洋房成为项目市场机会点；从定价角度来看，区域竞品均采取低开高走的定价策略，迅速占领市场形成品牌影响力同时也符合市场规律，达到后期的销价两旺。竞争形式总结竞争形式总结20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1 1 1 1、审时、审时、审时、审时 区域研究、项目属性区域研究、项目属性区域研究、项目属性区域研究、项目属性2 2 2 2、挑战、挑战、挑战、挑战 竞争划分、对手解读竞争划分、对手解读竞争划分、对手解读竞争划
66、分、对手解读3 3 3 3、突围、突围、突围、突围 客户解析客户解析客户解析客户解析、项目定位、项目定位、项目定位、项目定位20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/现有市场客户现有市场客户首置客户首置客户改善客户改善客户高端客户高端客户本项目本项目外区域外区域东南板块项目东南板块项目区域项目区域项目区域拆迁户、泛公务员阶层，东区域拆迁户、泛公务员阶层，东南区域企业中高管南区域企业中高管. .需要确定项目客户定位，首先需要确定主力客户定位需要确定项目客户定位，首先需要确定主力客户定位结
67、论：本项目未来客户可以锁定于中高端改善型客户和首次置业者，客户来源上以东南经济结论：本项目未来客户可以锁定于中高端改善型客户和首次置业者，客户来源上以东南经济开发区中高管、市区外溢客户、泛公务员阶层和当地拆迁户。开发区中高管、市区外溢客户、泛公务员阶层和当地拆迁户。客户定位建议客户定位建议20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/以以市区（海虞片区）外溢客户和藕渠当地地缘性客户以及沙家浜原住民为项目主市区（海虞片区）外溢客户和藕渠当地地缘性客户以及沙家浜原住民为项目主力客群，其次为东南
68、经济开发区中层管理人员或高级工程师，招商城商户和看好力客群，其次为东南经济开发区中层管理人员或高级工程师，招商城商户和看好区域发展的投资客为项目的辅助客户区域发展的投资客为项目的辅助客户 关注客源关注客源主力客源主力客源 辅辅 助助 客客 户户客户地图客户地图20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/老城区（海虞片区）外溢客户，藕渠当地及周边原住民老城区（海虞片区）外溢客户，藕渠当地及周边原住民置业特征置业目的以改善型和婚房为主，追求品质和舒适度，注重项目的性价比，少量的投资兼自住导入
69、因素市区和新世纪大道北段由于规划以接近成熟，较高的市场单价阻碍了部分想在区域置业的城区客户，本案紧靠新世纪大道和老城区但性价比突出；当地客户强烈的地缘情节，对家族世世代代居住地有着深厚情感市区客户市区客户藕渠当地及周边藕渠当地及周边原住民原住民城市发展规划所催生的客群，支付能城市发展规划所催生的客群，支付能力较强，力较强，购房半径单一，地缘性情节购房半径单一，地缘性情节强，注定成为本案主力购房群体强，注定成为本案主力购房群体主力客群主力客群20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/东南
70、经济开发区中层阶级、大学城教职工，少量投资客、招商城业主成为项目去东南经济开发区中层阶级、大学城教职工，少量投资客、招商城业主成为项目去化客群的有力补充化客群的有力补充置业特征东南片区和招商城客户以投资兼自住为主要置业目的；地缘性客户则以改善型自住为主，客户收入均较为稳定导入因素市区、新世纪大道北线较高的价格阻碍部分想跻身新城核心区的市区、开发区、招商城员工；认同区域发展的浙沪投资客和大学城无编但又追求身份感的教职人员东南经济开发区东南经济开发区招商城招商城大学城大学城产业发展和商业升级下催生的主力客群，产业发展和商业升级下催生的主力客群，支付能力较强，支付能力较强，但其对产品力的关注度但其对
71、产品力的关注度甚高，购房半径较广，不易抓取，注定甚高，购房半径较广，不易抓取，注定只能成为项目的辅助客群只能成为项目的辅助客群次级客户群体次级客户群体20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/目标客户社会阶层、职业特征分析目标客户社会阶层、职业特征分析重点目标消费群关注目标消费群辐射目标消费群次级目标消费群区域普通白区域普通白区域普通白区域普通白领、工人领、工人领、工人领、工人政府政府/ /事业单事业单位等泛公务位等泛公务阶层阶层当地小康生活阶层当地小康生活阶层当地小康生活阶层当地小康
72、生活阶层经济标准线区域私营业区域私营业主主中层管理人中层管理人员员20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/区域中上层阶级，收入稳定，注重面子，偏好大套型；了解城市未来规划方向，注重自我价值的体现，关注自身身份感；强调居住的品质，产品性价比、实用主义；喜好、品味和眼光较为大众化，消费观念以及生活方式较为单一；注重物业服务和产品附加值的赠送，社交圈子较小；有一定的经济实力，容易跟风、冲动，受朋友、邻居的影响较大。 目标客户身份标签目标客户身份标签20132013房地产营销策划大全震撼升级
73、上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/目标客户类型核心驱动力所占比例区域性客户老城区外溢客户老城区外溢客户全面改善型形象品质形象品质升值潜力升值潜力品牌身份品牌身份60%60%藕渠当地及周边原住民藕渠当地及周边原住民全面改善型社区环境社区环境品质品质配套配套开发区及周边客户东南经济开发区中层管理人员或高级东南经济开发区中层管理人员或高级技术人员技术人员自住兼投资品质品质交通交通生活配套生活配套30%30%大学城教职工大学城教职工区域投资客在常熟经商的浙沪私营业主，常熟本在常熟经商的浙沪私营业主，常熟本地看好区域发展的客户地
74、看好区域发展的客户投资地段价值地段价值升值潜力升值潜力10%10%目标客户细分：目标客户细分：20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/客户定位总结：客户定位总结：立立足区域当地改善型足区域当地改善型客户，抓取东南和客户，抓取东南和招商板块外流的中招商板块外流的中端客群，关注认同端客群，关注认同区域未来规划发展区域未来规划发展的部分投资客的部分投资客区域客户区域客户p区域客户需求特征以改善为主，高端和投资客为辅p因区域缺乏品质型项目，客户外流严重p区域价值提升未来空间较大客客户户来来源
75、源外溢客户外溢客户p东南经济开发区中层阶级，想跻身区域未来高档生活圈p因东南板块缺乏高端项目选择走出东南，购买力较强p认同区域未来发展投资驱动投资驱动p市区、开发区和招商城等认同区域未来发展的私营业主和企业高管p项目地段优势和未来城市良好的规划前景项目主流客源：项目主流客源：项目主流客源：项目主流客源：改善型需改善型需改善型需改善型需求为区域主流需求，市场求为区域主流需求，市场求为区域主流需求，市场求为区域主流需求，市场潜力有较大挖掘空间潜力有较大挖掘空间潜力有较大挖掘空间潜力有较大挖掘空间客客源源界界定定项目关注客客源：项目关注客客源：项目关注客客源：项目关注客客源：主要主要主要主要取决于这
76、部分客户对板取决于这部分客户对板取决于这部分客户对板取决于这部分客户对板块的认知度块的认知度块的认知度块的认知度高高高高低低低低项目抓取客源：项目抓取客源：项目抓取客源：项目抓取客源：这部分这部分这部分这部分客户经济实力较强，但半客户经济实力较强，但半客户经济实力较强，但半客户经济实力较强，但半径较广，不易抓取仅作为径较广，不易抓取仅作为径较广，不易抓取仅作为径较广，不易抓取仅作为本项目的补充客源本项目的补充客源本项目的补充客源本项目的补充客源20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/
77、1 1 1 1、审时、审时、审时、审时 区域研究、属性分析区域研究、属性分析区域研究、属性分析区域研究、属性分析2 2 2 2、挑战、挑战、挑战、挑战 竞争划分、对手解读竞争划分、对手解读竞争划分、对手解读竞争划分、对手解读3 3 3 3、突围、突围、突围、突围 客户解析、客户解析、客户解析、客户解析、项目定位项目定位项目定位项目定位20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/项目项目SWOT分析分析项目地处常熟新世纪大道沿线，未来城市住宅的核心区域；项目具备城市和生态双重资源S 项目目
78、前周边道路较为狭小，进出入均有较大的阻断片区商业配套较为缺乏，且形象档次较为低下；项目量体较小，但是成交楼面价较高，存在一定的成本劣势。W 新世纪大道沿线作为未来城市发展的核心，良好的规划配套，极大提升了项目在常熟市场的地位交通升级利好使得区域更加开放，从而使得客源的广度得到改善。OT 区域周边安置房环绕，人员流动较为杂乱，对项目整体档次的提升存在一定影响。目前区域内的市场竞争状况比较的激烈，特别是在产品同质化方面竞争最为激烈。新政对市场的冲击，楼市整体环境低迷，对常熟整体楼市也造成了一定影响。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上
79、市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/u区域：既有生态资源，又有未来城市的良好规划，属性稀缺区域：既有生态资源，又有未来城市的良好规划，属性稀缺u本体：体量较小，规划受限本体：体量较小，规划受限u发展商预期，追赶区域板块市场价格发展商预期，追赶区域板块市场价格思考点：思考点：从追赶向赶超的转变从追赶向赶超的转变以地段为依托，产品为支撑，控制项目总价，追赶区域单以地段为依托，产品为支撑，控制项目总价，追赶区域单价，改变常熟市场产品固有印象，引领区域板块地段和产价，改变常熟市场产品固有印象，引领区域板块地段和产品的双优局面。品的双优局面。项目发展战略项目发展战略20132013房地产
80、营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/仅仅凭借地段和区域规划两个方面就可以列出以下的梯队项目站位，自然性的高于东南板块，低于世纪大道板块市场调研基础下，消费者对项目的常规判断接近6-7K（产品力未知情况下即可达到）满足于此吗？20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/？85005500地段、规划、产品都处于劣势地段、规划，产品尚可地段、规划中性，产品未知世纪大道板块东南板块本案3000元的差价2
81、0132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/我们的策略我们的策略甩开东南板块，凭借产品力缩短与新世纪大道板块的差距我们的目标我们的目标同价格下的，非凡品质（与世纪大道形成强有力的竞争关系）20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/立势企划篇20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/ht
82、tp:/如何打造新世纪大道圈的精品楼盘？如何打造新世纪大道圈的精品楼盘？20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/虚招：定调虚招：定调20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/纵观整个城市格局纵观整个城市格局东有东南开发区东有东南开发区“正大力开发，发展前景正大力开发，发展前景比较好，但工厂较多，居住环境不太理想比较好，但工厂较多，居住环境不太理想”北有海虞北路带北有海虞北路带
83、“发展有些年，好地段都发展有些年，好地段都开发了，房子越造越靠北，缺少风景资源开发了，房子越造越靠北，缺少风景资源”西有市心老城区西有市心老城区“成熟市中心，但房子非成熟市中心，但房子非常少，而且实在太贵常少，而且实在太贵”西南有昆承片区西南有昆承片区“刚开始开发，休闲景区刚开始开发，休闲景区为主，目前几乎没有可购买的房子为主，目前几乎没有可购买的房子” 20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/而本项目所处区域为：而本项目所处区域为：周边拆迁中，区域形象欠周边拆迁中，区域形象欠“高档
84、高档”，项目规模不够大，周边众多拆迁小区，开发商在常，项目规模不够大，周边众多拆迁小区，开发商在常熟尚无知名度，项目只能作为一个精品型楼盘开发，势必需要找到能让项目依靠的支撑熟尚无知名度，项目只能作为一个精品型楼盘开发，势必需要找到能让项目依靠的支撑点点即：树立区域的高度！即：树立区域的高度！20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/本项目可依赖点为本项目可依赖点为“新世纪大道新世纪大道”、“昆承湖景区昆承湖景区”，其中新世纪大道已较深入人心：，其中新世纪大道已较深入人心：新世纪大道新
85、世纪大道常熟最拿得出手的形象工程、苏州六县市最具风采的八车道景观大道、常熟最拿得出手的形象工程、苏州六县市最具风采的八车道景观大道、一直为常熟居民津津乐道。一直为常熟居民津津乐道。将项目拉入将项目拉入“新世纪大道的圈层新世纪大道的圈层”20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/新世纪大道是什么样的区域？新世纪大道是什么样的区域？先从常熟两条最具代表性的街道说起先从常熟两条最具代表性的街道说起20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升
86、级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/方塔街：常熟最繁华的商业街，拥有方塔街：常熟最繁华的商业街，拥有870年发展历史年发展历史海虞路：老城之外最早发展的区域，串起政府、体育馆、车站、各大银行等，海虞路：老城之外最早发展的区域，串起政府、体育馆、车站、各大银行等， 一度是市区最风光的发展地带一度是市区最风光的发展地带毫无疑问，方塔街毫无疑问，方塔街代表传统商业，海虞路代表传统商业，海虞路代表现代办公代表现代办公20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/当整个城市发展重
87、心向东南转移，一条代表城市发展新方向的轴线呼之欲出当整个城市发展重心向东南转移，一条代表城市发展新方向的轴线呼之欲出新世纪大道新世纪大道城市黄金中轴城市黄金中轴我们的区域我们的区域黄金中轴居住带黄金中轴居住带20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/左手繁华，右手自然，一种更具品质感的生活油然而生！左手繁华，右手自然，一种更具品质感的生活油然而生！本案本案中南世纪城明日星洲派公馆湖畔现代城世贸省中市中新世纪大道汇聚各大品质楼盘；南段穿过规划建设中的新世纪大道汇聚各大品质楼盘；南段穿过规
88、划建设中的“昆承湖自然生态区昆承湖自然生态区”，一条城市大道，一条城市大道，串起都市生活与自然风景。自然与城市，在最完美的距离，融合。串起都市生活与自然风景。自然与城市，在最完美的距离，融合。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/实招：产品落地篇20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/地块规划属性分析地块规划属性分析地块地块属性属性价值评价价值评价n规模相对较小，为规模相
89、对较小，为5454854548，容积率为，容积率为1.81.8，限制物业为多层、高层，限制物业为多层、高层，n西侧紧邻拆迁小区（高层）西侧紧邻拆迁小区（高层）n北侧邻近拆迁小区（多层）北侧邻近拆迁小区（多层）n南侧邻近约南侧邻近约60m60m宽河道宽河道n东侧未来规划市政干道（道路红线东侧未来规划市政干道（道路红线52m)52m)关键词关键词n地块较小地块较小n中等容积率中等容积率n拆迁房的影响拆迁房的影响n河道自然景观河道自然景观n部分道路影响部分道路影响20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:
90、/http:/项目规划层次面临的问题项目规划层次面临的问题一、一、1.81.8的容积率，选择什么样的物业组合？的容积率，选择什么样的物业组合？二、在周边大量的拆迁房小区包围中，选择何种建筑风格？二、在周边大量的拆迁房小区包围中，选择何种建筑风格？三、如何营造项目的景观特色？三、如何营造项目的景观特色？四、在周边项目品质较好的情况下，如何营造自身的卖点？四、在周边项目品质较好的情况下，如何营造自身的卖点？20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1 1 1 1、1.81.81.81.8的
91、容积率，选择什么样的物业组合？的容积率，选择什么样的物业组合？的容积率，选择什么样的物业组合？的容积率，选择什么样的物业组合？20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/竞争案例竞争案例容积率容积率物业类型物业类型中南世纪城中南世纪城1.671.67低密度商业街低密度商业街+ +联排联排+ +花园洋花园洋房房+ +高层高层世茂世纪中心世茂世纪中心2.182.18多层、高层、酒店式公寓、多层、高层、酒店式公寓、商业商业中冶虞山尚园中冶虞山尚园1.41.4洋房洋房+ +小高层小高层+ +高层
92、高层衡泰国际花园衡泰国际花园1.781.78洋房洋房+ +小高层小高层+ +高层高层新世纪国际花苑2 2小高层小高层+ +高层高层森兰公寓1.61.6商业商业+ +小高层小高层+ +高层高层金狮薇尼诗1.71.7多层多层+ +小高层小高层+ +高层高层东湖京华2.42.4多层多层+ +小高层小高层+ +高层高层竞争案例产品物业类型竞争案例产品物业类型周边竞争案例的容积率集中在1.4-2.4左右，其中有5个项目容积率小于1.8。在物业组合上，除新世纪国际花苑（容新世纪国际花苑（容积率积率2 2，有部分，有部分LOFTLOFT公寓）、森蓝公寓公寓）、森蓝公寓（容积率（容积率1.61.6、有低密度商
93、业）外、有低密度商业）外，大部分项目物业类型均为多层+高层的物业组合类型。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/思考方向一：高层思考方向一：高层+ +花园洋房（多层）花园洋房（多层）从1.8的容积率，以及竞争个案的物业形态来看，高层+花园洋房的组合相对均质合理。思考方向二：高层思考方向二：高层+ +小高层（纯高层）小高层（纯高层）星河湾的启示：以高密度产品营造相对低密度社区，通过提高楼间距，大面积景观，带来极好的景观视野，极大提高产品的附加值和竞争力。20132013房地产营销策划
94、大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/方向一代表案例分析：中治虞山景园方向一代表案例分析：中治虞山景园方向二代表案例分析：中南世纪城方向二代表案例分析：中南世纪城n新世纪大道沿线，容积率为1.4、总建面积28.56万方，以花园洋房为主导，辅以少量的小高层、高层。n建筑密度较大，无人车分流，景观品质一般n产品特色：花园洋房以高得房率及高附加值为主要卖点n洋房销售均价：11000元左右n新世纪大道沿线，容积率为1.67、总建面积99万方，以高层为主导，辅以低密度商业、少量花园洋房、联排别墅n建筑密度低，全面人车分流
95、系统，景观品质较高n产品特色：品牌开发商、城市双核、大体量商业配套、高品质的水景景观n高层销售均价：9000元左右案例启示：从市场上两个案例启示：从市场上两个典型案例来看，花园洋房典型案例来看，花园洋房产品与高层产品相比在客产品与高层产品相比在客户接受度、及销售价格均户接受度、及销售价格均占有绝对的优势。高层产占有绝对的优势。高层产品通过品质来取胜的可能品通过品质来取胜的可能性相对不大。性相对不大。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/在物业组合的形态中，我司建议采用相对均质的高层
96、在物业组合的形态中，我司建议采用相对均质的高层在物业组合的形态中，我司建议采用相对均质的高层在物业组合的形态中，我司建议采用相对均质的高层+ + + +花园洋房的产品组合方式，花园洋房的产品组合方式，花园洋房的产品组合方式，花园洋房的产品组合方式，并在控制高层建造成本的前提下，最大限度增加花园洋房的建筑面积。并在控制高层建造成本的前提下，最大限度增加花园洋房的建筑面积。并在控制高层建造成本的前提下，最大限度增加花园洋房的建筑面积。并在控制高层建造成本的前提下，最大限度增加花园洋房的建筑面积。基于以下几点：n未来市场高层产品竞争激烈，花园洋房成为项目机会点n客户对低密度的花园洋房接受度远超高层产
97、品n开发商的发展占位，前期可迎合客户需求，迅速回笼资金，后期逐渐实现利润n经济利润的最大化20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/6F6F6F6F6F6F6F6F6F6F6F18F18F18F18F17F17F项目经济指标：项目经济指标：占地面积：54548总建筑面积：98100容积率：1.8高层面积：65100花园洋房面积：33000平面布局图平面布局图物业类型：物业类型：高层（17F、18F) +电梯花园洋房（6F）20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘
98、宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/规划要点：n一心两轴三片的平面布局，最大限度利用土地布局，并保证较好的景观空间n沿西北侧设置17-18F高层，东南侧设置花园洋房，最大限度利用河景资源，并保证良好的天际线效果n全人车分流系统6F6F6F6F6F6F6F6F6F6F6F18F18F18F18F17F17F中央景观区中央景观区中央景观轴中央景观轴景观次轴景观次轴20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/户型分布图户型分布图130-144
99、130-144120-130120-13085-9085-9095-15595-155（花园洋房）（花园洋房）户型面积户型面积套数套数总面积总面积面积比例面积比例85-9585-951041049360936014%14%120-130120-130208208260002600040%40%130-144130-144216216297402974045%45%合计合计5285286510065100100%100%户型面积户型面积套数套数总面积总面积面积比例面积比例145-155145-15544446600660020%20%135-145135-14544446160616019%19
100、%125-135125-13544445720572017%17%115-125115-12544445280528016%16%105-115105-11544444840484015%15%95-10595-10544444400440013%13%合计合计2642643300033000100%100%高层高层花园洋房花园洋房18F17F17F18F18F18F6F20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2 2、在周边大量的拆迁房项目包围中，我们该选择何种建筑风格？、在周边大量
101、的拆迁房项目包围中，我们该选择何种建筑风格？、在周边大量的拆迁房项目包围中，我们该选择何种建筑风格？、在周边大量的拆迁房项目包围中，我们该选择何种建筑风格？20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/竞争案例竞争案例建筑风格建筑风格品质品质中南世纪城中南世纪城地中海地中海 世茂世纪中心世茂世纪中心新古典主义新古典主义 中冶虞山尚园中冶虞山尚园现代简约现代简约 衡泰国际花园衡泰国际花园地中海（洋房）、地中海（洋房）、新古典主义新古典主义 新世纪国际花苑现代风格现代风格 森兰公寓新古典主义新
102、古典主义 金狮薇尼诗英伦（多层）、新英伦（多层）、新古典主义古典主义 东湖京华简约欧式简约欧式 清风合院英伦英伦( (洋房）、新古洋房）、新古典主义典主义 常熟市场上主要楼盘建筑风格常熟市场的楼盘风格大都以新古典主义风格为主，欧式风格次之，而在花园洋房的塑造上，大都以地中海风格和英伦风格为主。常熟客户对新古典主义、欧式风格接受度均较高。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/在现代住宅建筑风格中，主流风格以中式、现代、泛欧式、新古典主义为主。此外有少量的东南亚风格和其他风格。我司建议
103、在主流风格中进行选择。中式风格中式风格欧式风格欧式风格新古典主义新古典主义现代风格现代风格优势优势利于吸引偏好类客利于吸引偏好类客户，引起轰动效应户，引起轰动效应易于塑造品质形象，常易于塑造品质形象，常熟客户接受度高熟客户接受度高易于塑造品质形易于塑造品质形象象造价成本相对较低，造价成本相对较低，面向客群广泛面向客群广泛难点难点地块周边没有一定地块周边没有一定的文化底蕴，对整的文化底蕴，对整体客户层次要求较体客户层次要求较高高欧式风格项目较多，对欧式风格项目较多，对产品设计要求较高产品设计要求较高运用项目较多，运用项目较多，容易陷入同质化容易陷入同质化竞争竞争与周边拆迁房风格类与周边拆迁房风格
104、类似，不利于塑造品质似，不利于塑造品质各类风格对于项目的优劣势：建筑风格定位建筑风格定位通过各类主流通过各类主流建筑风格对于建筑风格对于项目的优劣势项目的优劣势分析，我司建分析，我司建议在议在欧式风格欧式风格进行选择。进行选择。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/从时间纵轴划分从时间纵轴划分，欧式主流建筑经历了早期的基督教风格，拜占庭风格，罗马式风格，哥特式风格，文艺复兴风格，巴洛克风格，古典主义风格，以及由于文化交流而产生的混合样式和风格。在其各阶段的建筑风格中，建筑手法过于古
105、典、细致，并主要集中在欧洲当时的文化中心，往往在教堂等公共建筑中使用，较难移植于住宅。我司建议对建筑风格按地域板块进行划我司建议对建筑风格按地域板块进行划分，针对主流的欧式风格进行分析，以分，针对主流的欧式风格进行分析，以寻找更适合本项目的建筑风格。寻找更适合本项目的建筑风格。我们根据地域板块，对如下6类主流欧洲建筑风格进行分析（如右图）欧式建筑风格建筑风格定位建筑风格定位20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/德式风格概析德式风格的魅力集中于茜茜公主的故乡、音乐之声的原地，南德的巴
106、伐利亚、黑林山、奥地利湖区。这里纵横着德国著名的品牌旅游线路以传奇的白天鹅堡为终点的浪漫之路和在森林中穿行的神奇之路。德式风格，以半露木构架坡顶房屋为特征，色彩深浓的墙面木结构与白色的粉墙形成鲜明的对比，坡屋顶高耸而可爱，具有中世纪原生态不规则集市广场，具有非常典型的视觉形象。代表性色彩与材料：深红色系的木构架白色或浅色的涂料墙面1 1、德式风格风格立面造价不高且富于变化，色彩深浅对、德式风格风格立面造价不高且富于变化，色彩深浅对比强烈，视觉形象突出，内地相关案例较少，具有独特性。比强烈，视觉形象突出，内地相关案例较少，具有独特性。2 2、与德国包豪斯风格的现代高层建筑在现实渊源上自然、与德国
107、包豪斯风格的现代高层建筑在现实渊源上自然具有协调性。具有协调性。本案对应分析本案对应分析：1 1、半露木构架的立面构成手法处理不当则有可能产生、半露木构架的立面构成手法处理不当则有可能产生凌乱和廉价的负面影响。凌乱和廉价的负面影响。2 2、对产品研发能力要求较高、对产品研发能力要求较高20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/中联皇冠中联皇冠北欧风格概析北欧四国空气明净，蓝天高远，生活宁静。在战前，这里一直是欧洲的偏远区域，文化经济处于低地，而战后经济科技迅速发展，是北欧的发达程度不亚
108、于瑞士的高收入国家。寒冷的气候形成了北欧风格浓重的色彩，在建筑风格上，没有受欧洲主流古典主义的太多影响，流露出混杂的气息。代表性色彩和材料代表性色彩和材料：深褐色的砖墙,浓重的暖色涂料青绿色的坡屋顶和尖塔本案对应分析本案对应分析：充满异域情调，明显区隔与市场其他产品充满异域情调，明显区隔与市场其他产品1 1、气候背景差异太大、气候背景差异太大2 2、产品研发难度较大、产品研发难度较大20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/中联皇冠中联皇冠意大利风格概析意大利风格的美丽集中南端的西西里
109、岛和北部的文艺复兴走廊。西西里岛属于炙热地中海气候，具有独特的乡土气息，受发达地区影响较少。北部是意大利历史和现实时期经济文化极为发达的地区，这里的大部分小镇也深受文艺复兴艺术深刻的影响。其中以波托菲诺、托斯卡纳风格波托菲诺、托斯卡纳风格最负盛名。代表性色彩和材料代表性色彩和材料：你能够想象出的所有颜色的大理石淡桃红和西耶那黄的涂料墙面佛洛伦萨中世纪黄为代表的粗实墙面本案对应分析本案对应分析：意大利风格上华丽、纯朴与优雅博学共存，脱离了其他欧洲小意大利风格上华丽、纯朴与优雅博学共存，脱离了其他欧洲小镇的原著民地方风格，在档次上要高出一个层面镇的原著民地方风格，在档次上要高出一个层面1 1、立面
110、材料要求考究、立面材料要求考究 2 2、设计手法复杂，需要细细品味，第一印象不如其他风格那、设计手法复杂，需要细细品味，第一印象不如其他风格那么极端明显么极端明显20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/中联皇冠中联皇冠英伦风格概析英国在历史上一直处于欧洲中心文化圈之外，粗石砌筑的军事堡垒和纯朴原始的农民住宅是其建筑的主流，但是优良的自然原野和国家的地广人稀蕴育了与法国古典主义完全不同的浪漫主义氛围。工业革命的兴起使其后来居上，文化与建筑开始达到欧洲平均水平。多雨阴冷的气候赋予英伦风格
111、高耸的屋顶，深酒红的砖墙色彩充满中世纪贵族的气息。历史和环境还给予英伦小镇以舒缓的周边自然景色和纯朴的乡土气息。由于地理因素，其风格还影响到隔海相望的比利时、荷兰等地区。代表性色彩和材料代表性色彩和材料：深酒红色系为主的砖墙深色屋顶本案对应分析本案对应分析：1 1、英伦风格易于提炼立面元素，、英伦风格易于提炼立面元素，2 2、英伦风格的色彩和氛围相对沉稳凝重，价值感易于表现，、英伦风格的色彩和氛围相对沉稳凝重，价值感易于表现，性格表达更为稳重。性格表达更为稳重。1 1、周边市场上已有同类型产品、周边市场上已有同类型产品2 2、高层建筑较难应用、高层建筑较难应用20132013房地产营销策划大全
112、震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/中联皇冠中联皇冠法式风格概析法式风格中，以法国东南部，与意大利、瑞士接壤的罗纳河谷、利古里亚海和李维埃拉海岸一带的小镇最具古罗马与意大利文化的影响。代表性色彩与材料代表性色彩与材料：这里的小镇最具意大利和西班牙类似的暖色平缓屋顶，吐黄石介于意大利明黄和西班牙土黄之间的墙面色调，既有古罗马格调的石墙，也有类似意大利风格的涂料墙面。本案对应分析：本案对应分析：1 1、气质优雅，氛围平静，容易营造高档社区的氛围、气质优雅，氛围平静，容易营造高档社区的氛围2 2、相对西班牙风格品质感更
113、为出众、相对西班牙风格品质感更为出众对设计施工要求较高对设计施工要求较高20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/中联皇冠中联皇冠西班牙风格概析西班牙在历史上由于伊斯兰与基督教势力的斗争而形成两种文化的交融。气候上的差别也使南方北方的城镇面貌差异很大。我们把南部的安达卢西亚白色小镇归类到并非西班牙所特有的泛地中海白色风格中，在这里只讨论以黄色为基调的泛西班牙风格。代表性色彩与材料代表性色彩与材料：黄色的本地石材墙面本案对应分析本案对应分析：1 1、与本地纬度相似，气候上相呼应、与本地纬
114、度相似，气候上相呼应2 2、已被成功研发用于住宅中，风格运用极为成熟、已被成功研发用于住宅中，风格运用极为成熟3 3、易于营造项目整体的品质感、易于营造项目整体的品质感近两年被运用过多，区域内也有已建成项目，可能近两年被运用过多，区域内也有已建成项目，可能会产生直接竞争，缺乏独特性和新鲜感会产生直接竞争，缺乏独特性和新鲜感20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/定位选择定位选择考虑本项目区位环境及可能面临的未来客户群考虑，以及项目的高端定考虑本项目区位环境及可能面临的未来客户群考虑，
115、以及项目的高端定位，结合与本案对应分析，我司认为以下几种风格比较适合：位，结合与本案对应分析，我司认为以下几种风格比较适合：20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/定位选择p鉴于区域市场主流项目建筑风格趋同的特点，建议排除英伦风格与西班牙风格、意大建议排除英伦风格与西班牙风格、意大利风格利风格我司建议在建筑设计中选择方式法式风格我司建议在建筑设计中选择方式法式风格20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝
116、店铺：http:/http:/法式风格法式风格法式风格在历史渊源上与地中海风格有类似之处，但其建筑元素更为华美，品质感更高。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/3 3、如何营造项目的景观特色？、如何营造项目的景观特色？、如何营造项目的景观特色？、如何营造项目的景观特色？20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/在景观风格的选择，基于以下几点进行选择：n与建筑风格基本相吻合
117、n展现其独创性、区别于市场常规产品并易于塑造品质n风格打造对景观占地面积要求不高基于以上三点考虑，在景观规划中，我司建议采用法式宫廷园林为参考蓝本，基于以上三点考虑，在景观规划中，我司建议采用法式宫廷园林为参考蓝本，基于以上三点考虑，在景观规划中，我司建议采用法式宫廷园林为参考蓝本，基于以上三点考虑，在景观规划中，我司建议采用法式宫廷园林为参考蓝本，对项目景观进行打造对项目景观进行打造对项目景观进行打造对项目景观进行打造20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/6F6F6F6F6F6F
118、6F6F6F6F6F18F18F18F18F17F17F中央景观区中央景观区中央景观轴中央景观轴景观次轴景观次轴景观规划：在景观规划中，主要景观分为中央景中央景观轴、景观次轴、观轴、景观次轴、中央景观区中央景观区。次要景观包括高层高层组团景观组团景观、和洋房洋房组团景观。组团景观。高层组团景观高层组团景观洋房组团景观洋房组团景观20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/中央景观轴为小区的核心景观，中轴对称，呈现园林的几何秩序之美。感受法兰西古典园林的神韵与人文气息。中央景观轴中央景观轴
119、大气恢宏的法式建筑特色性的法式小品点睛的水景喷泉几何形植物的烘托20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/景观次轴同样采用采用对称式的法式园林布局，造景空间相对狭长，以水景为主题，着重体现法式园林细腻的一面。对称布局水景主题细腻精致景观景观次轴景观次轴20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/以法国著名的枫丹白露园为借鉴，打造亲切自然充满野趣与静谧的休闲空间。造景空间较大，自然
120、型园林与法式园林可结合设置。开阔的视野自然与建筑的交融参与性的情景空间 中央景观区中央景观区20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/高层组团景观采用法国梧桐的树阵景观为主，主要为了分隔高层与花园洋房之间，避免其相互影响。同时弥补北侧住区景观不足。高层组团景观高层组团景观高大乔木树阵布局注重俯视观景效果 20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/洋房组团景观洋房组团景观细腻、精
121、致多层次植栽特色小品、铺装 洋房组团内景观受造景空间限制，覆盖大面积的绿化，并以精致型园林和植栽为主，重要节点辅以法式特色的小品和铺装。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/四、在周边项目品质较好的情况下，如何营造自身的卖点？四、在周边项目品质较好的情况下，如何营造自身的卖点？四、在周边项目品质较好的情况下，如何营造自身的卖点？四、在周边项目品质较好的情况下，如何营造自身的卖点？20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！
122、每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/基于以下几点：基于以下几点：n在产品的固有在产品的固有KPIKPI体系中，建筑、景观、户型这三个要素成为项目主要卖点诉求的方向。体系中，建筑、景观、户型这三个要素成为项目主要卖点诉求的方向。n在三要素内，我们发现，客户对户型的关注度远超于前两者。在三要素内，我们发现，客户对户型的关注度远超于前两者。n同时，在常熟市场上，产品的建筑及景观品质均相对较好。从建筑、景观进行突破相对同时，在常熟市场上，产品的建筑及景观品质均相对较好。从建筑、景观进行突破相对困难。困难。n从前期客户的属性分析看出，常熟客户的消费习性以务实性的消费观念为主从前期客户的属性分
123、析看出，常熟客户的消费习性以务实性的消费观念为主通过合理、高附加值的户型，更容易创造出项目卖点通过合理、高附加值的户型，更容易创造出项目卖点通过合理、高附加值的户型，更容易创造出项目卖点通过合理、高附加值的户型，更容易创造出项目卖点20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/市场上的典型高层户型市场上的典型高层户型85-9585-95户型特点：户型特点：n大都为中间户，提高容积率大都为中间户，提高容积率n功能空间尺度设置合理功能空间尺度设置合理n附加值体现不多附加值体现不多9590142
124、142125-144125-144户型特点：户型特点：n常规户型、动静合理分区合理常规户型、动静合理分区合理n均体现一定的附加值均体现一定的附加值20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/市场上的高层户型特征n设计趋于成熟、动静分区、尺寸均设置合理n注重客厅和主卧的尺度空间n有较好的附加值体现户型优点的保留合理的功能分区和尺寸注重客厅和主卧的尺度空间创新方向针对常熟客户务实的消费特点，将附加值做到极致20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划
125、大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/报批时为设备空间报批时为设备空间凸窗凸窗阳台阳台凸窗凸窗阳台阳台高层高层9292赠送全部面积赠送全部面积赠送赠送1/21/2面积面积n两房两厅两房两厅三三房两厅的转变房两厅的转变n高达高达2020的附送的附送面积面积高层户型建议高层户型建议20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/阳台阳台偶数层空中露台偶数层空中露台奇数层空中露台奇数层空中露台阳台阳台凸窗凸窗凸窗凸窗凸窗凸窗凸窗凸窗凸窗凸窗高层高层133133赠送全部面
126、积赠送全部面积赠送赠送1/21/2面积面积n三房两厅三房两厅两两四两厅的转变四两厅的转变n高达高达2626的附送的附送面积面积高层户型建议高层户型建议20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/市场上的典型花园洋房户型市场上的典型花园洋房户型市场上花园洋房特点：市场上花园洋房特点：n产品设计均以趋于成熟产品设计均以趋于成熟n退台、露台、附加值较为退台、露台、附加值较为合理合理n大面积户型主卧缺乏豪华大面积户型主卧缺乏豪华套间设计套间设计n部分楼盘采用电梯设计部分楼盘采用电梯设计20132
127、013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/市场上的花园洋房户型特征市场上的花园洋房户型特征n设计趋于成熟、动静分区、尺寸均设置合理n较好附加值空间n部分楼盘设计电梯户型优点的保留户型优点的保留体现较好的功能分区和附加值洋房内设计电梯发展方向发展方向n部分户型设计大面积的主卧套房部分户型设计大面积的主卧套房n户型与法式风格外立面的完美融合户型与法式风格外立面的完美融合20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：ht
128、tp:/http:/产品价格建议考量产品价格建议考量n竞争市场表现（市场比较法）竞争市场表现（市场比较法） 高层：高层：8000-90008000-9000；多层；多层10000-1100010000-11000n市场发展以及板块战略高度下，未来区域能够承载的价格空间市场发展以及板块战略高度下，未来区域能够承载的价格空间 高层：高层：10000-1200010000-12000；多层；多层13000-1500013000-15000n特定时期下，价格短期战略（低开高走）；（项目品牌影响力建立）特定时期下，价格短期战略（低开高走）；（项目品牌影响力建立）20102010年年5-65-6月，项目高
129、层入市售价月，项目高层入市售价 70007000，80008000 （单位：元（单位：元/ /）花园洋房入市售价花园洋房入市售价 90009000，1000010000 基于以上因素考量，我司建议：基于以上因素考量，我司建议：20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/虚实结合虚实结合项目的定位呼之欲出：项目的定位呼之欲出：20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/项目定位项目定
130、位黄金中轴上的新贵荣光黄金中轴上的新贵荣光黄金中轴：点名地段与区域的价值所在，代表一个城市新面貌以及未来潜力；黄金中轴：点名地段与区域的价值所在，代表一个城市新面貌以及未来潜力；新新贵荣光：一种左有城市右有天然的生活方式，是人们对生活品味的必然追求。贵荣光：一种左有城市右有天然的生活方式，是人们对生活品味的必然追求。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/SloganSlogan中轴人生，一城风景一城荣耀中轴人生，一城风景一城荣耀或或中轴人生，双城风景中轴人生，双城风景中轴人生，在城
131、市遇见风景中轴人生，在城市遇见风景20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/案名案名1双城记双城记源自法国狄更斯小说源自法国狄更斯小说双城记双城记，代表两种不同的生活，代表两种不同的生活而在项目，一种生活贴近城市，一种生活贴近自然，正是居住的终极所求而在项目，一种生活贴近城市，一种生活贴近自然，正是居住的终极所求20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营
132、销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013
133、房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2013
134、2013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/案名案名2香颂丹堤香颂丹堤香颂，是法国最为浪漫的语言，是法国情缘与艺术的完美结合；香颂，是法国最为浪漫的语言，是法国情缘与艺术的完美结合；丹堤，堤岸边的生活，最柔美最浪漫；丹堤，堤岸边的生活，最柔美最浪漫；香颂丹缇，是理想生活的向往香颂丹缇，是理想生活的向往 。是对情感、价值、人生的憧憬，从音乐而来对完
135、美生活的赞扬与追求。是对情感、价值、人生的憧憬，从音乐而来对完美生活的赞扬与追求。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，
136、淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免
137、费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/出世策略篇20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/如何推向市场？如何推向市场？2013
138、2013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/开发区本地中高端客群，认可本区域发展，在前期购买尝到甜头投资，少部分为再改需求再改需求小型企业主、招商城商户购买看好东南经济开发区发展潜力，目前生意无法进一步扩大，多为投资多为投资海虞路沿线、沙家浜以北的市区客户导入认可区域发展，及当地拆迁客户，子女婚房及改善性房子女婚房及改善性房藕渠藕渠大学城教职工能改善性需求改善性需求客源层购买再次梳理客源层购买再次梳理20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升
139、级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/制定何种推广策略找到这部分客户？20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 通过博思堂在常熟中南世纪城、湖畔现代城等项目的丰富操盘经验积累，我们可以更直接我们可以更直接精准的找把握消费心理、找到潜在客户资源。精准的找把握消费心理、找到潜在客户资源。靶心理论，精准营销找准靶心，有的放矢，从远及近，由外及内靶心理论的启示靶心理论的启示20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市
140、！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/“箭箭”，即项目的营销推广手段，即项目的营销推广手段连环三箭，锁定靶心连环三箭，锁定靶心推广箭，推广箭，缤纷箭雨，多点开花，强调影响力和整体效应渠道箭，渠道箭，追踪、直接锁定目标客户圈层现场箭，现场箭，致命、有效，直接杀伤靶心理论的运用靶心理论的运用20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/法式系列高端奢华活动法式系列高端奢华活动两大活动引爆全城关注两大活动引爆全城关注：法式新年奢侈品酒会暨项目介绍会、法式风情七天嘉年华暨产品推荐会活动
141、活动应用策略应用策略20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/法式新年奢侈品酒会暨项目介绍会法式新年奢侈品酒会暨项目介绍会 项目前期积借助节日气氛、积累意向客户、引领全城关注。在五星级酒店举行法国皇家奢侈品，邀请高端消费群体及当地意见领袖参加，从而吸引全城目光。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/法式风情七天嘉年华暨产品推荐会法式风情七天嘉年华暨产品推荐会 项目销售期在项
142、目现场举行法国文化讲座、法国美食体验等活动，介绍法式风情。同时重点与产品和法国风情结合，集中引爆客户前来参加的热情。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/放弃大众直接轰炸放弃大众直接轰炸，灵活运用小众媒体精准投放，灵活运用小众媒体精准投放小众媒体资源列举小众媒体资源列举：浙江商会会刊、常熟工商联杂志、出租车座套广告等媒体媒体应用策略应用策略20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/ht
143、tp:/渠道箭渠道箭扫荡两地、两城，巡展三卖场、接洽六省商会、走访百家企业渠道应用策略渠道应用策略充分利用博思堂渠道经验追踪、直接锁定目标客户圈层充分利用博思堂渠道经验追踪、直接锁定目标客户圈层20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/两地：两地：一地：藕渠，目标客群当地拆迁户，采用饭局营销、上门拜访等形式公关一地：东南开发区、东南大道沿线重点地域，利用博思堂前期积累的人际关系采用饭局营销、人脉营销等手段接触目标客群两城：两城：招商城：获取当地企业名单，同时采取派单、扫街、DS拜访等形
144、式不断接触招商城小型摊主等。大学城：利用人脉进入大学城，摆设项目资料、举办小型推介会，拓展大学老师客源渠道应用策略渠道应用策略20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/三卖场巡展：三卖场巡展：海虞北路沃尔玛、海虞南路农工商、新世纪大道世茂内的欧尚超市，以价格落差和高性价比吸引市区客户关注项目渠道应用策略渠道应用策略接洽六省商会：接洽六省商会：常熟有着非常完善和健全的商会系统，浙江商会、闽南商会、安徽商会、台商协会、福建商会、温州商会等六大商会，不定期举办活动，我司均有成熟的合作关系及资
145、源。百家企业拜访：百家企业拜访：主要围绕东南经济开发区大中企业进行拜访，主要拓展方式为企业团购、进场设点等20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/百家企业拜访：百家企业拜访：主要围绕东南经济开发区大中企业进行拜访，主要拓展方式为企业团购、进场设点等渠道应用策略渠道应用策略20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/现场阵地构筑完善的现场包装体系现场服务体系100%满意服务体系现
146、场应用策略现场应用策略现场箭现场箭致命、有效、直接杀伤致命、有效、直接杀伤20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/现场应用策略现场应用策略现场阵地构筑现场阵地构筑导示系统导示系统营销中心营销中心示范区示范区样板房样板房完善的现场包装体系完善的现场包装体系体现开发商品牌；体现开发商品牌；清晰的人性化导示；清晰的人性化导示；温馨的社区提示。温馨的社区提示。独特的展示，独特的展示， 拉近客户的距离感，拉近客户的距离感， 用品质打动客户用品质打动客户“客户最佳体验客户最佳体验”为核心的示范区
147、，为核心的示范区，提供卓越的品质体提供卓越的品质体验感受验感受提供最具生活场景提供最具生活场景的样板体验，强调的样板体验，强调奢华奢华20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/营销中心营销中心独特的展示，拉近客户的距离感，用品质打动客户独特的展示，拉近客户的距离感，用品质打动客户接接待待台台钢钢琴琴演演奏奏现场应用策略现场应用策略现场阵地构筑现场阵地构筑20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：htt
148、p:/http:/概念楼书概念楼书+ +产品说明书产品说明书材料展示材料展示+ +说明牌说明牌现场应用策略现场应用策略现场阵地构筑现场阵地构筑20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/现场应用策略现场应用策略现场阵地构筑现场阵地构筑示范区示范区建立以建立以“客户最佳体验客户最佳体验”为核心的为核心的示范区，提供卓越的品质体验感受，示范区，提供卓越的品质体验感受，特别注重营造项目整体的自然环境、特别注重营造项目整体的自然环境、优质建筑，让人震撼和惊艳。优质建筑，让人震撼和惊艳。五觉体验五
149、觉体验20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/现场应用策略现场应用策略现场阵地构筑现场阵地构筑没有植物生长期，给予客户超出想象的体验之旅。没有植物生长期，给予客户超出想象的体验之旅。没有植物生长期，给予客户超出想象的体验之旅。没有植物生长期，给予客户超出想象的体验之旅。示范区示范区20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/现场应用策略现场应用策略现场阵地构筑现场阵地构筑增加大
150、面积软景，增加大面积软景，增加大面积软景，增加大面积软景，减少硬质铺装空间减少硬质铺装空间减少硬质铺装空间减少硬质铺装空间包装标准包装标准包装标准包装标准示范区示范区20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/现场应用策略现场应用策略现场阵地构筑现场阵地构筑样板房样板房公寓样板房样板房打造核心：公寓样板房样板房打造核心：4 4重风情之旅，打动不同客户重风情之旅，打动不同客户法式生活第一重：大户奢华型法式生活第一重：大户奢华型贵族生活第二重：贵气空间型贵族生活第二重：贵气空间型悠闲生活第三
151、重：温馨三口之家悠闲生活第三重：温馨三口之家甜蜜生活第四重：二人世界甜蜜生活第四重：二人世界20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/现场应用策略现场应用策略销售人员标准销售人员标准现场客户体验现场客户体验客户档案客户档案增值服务增值服务现场接待流程现场接待流程预警及监控机制预警及监控机制100%100%客户满意服务体系客户满意服务体系现场服务体系现场服务体系客户五感体客户五感体验，视觉、验，视觉、味觉、触觉、味觉、触觉、听觉、嗅觉听觉、嗅觉心动接触点心动接触点对应对应从物质和精从物质
152、和精神、硬件和神、硬件和软件两方面，软件两方面，增加销售员增加销售员对客户说服对客户说服力力专人专属、专人专属、一对一全程一对一全程接待接待每一来访客每一来访客户，建立客户，建立客户专属档案，户专属档案，详细记录客详细记录客户资料，其户资料，其中包含中包含每多对一的每多对一的专项增值服专项增值服务务金融金融理财、家具理财、家具顾问等顾问等预警机制预警机制项目经理客项目经理客户抽样回访户抽样回访监控机制监控机制“神秘人神秘人”现场暗访现场暗访20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/销售
153、人员标准销售人员标准现场客户体验现场客户体验客户档案客户档案增值服务增值服务硬件部分硬件部分服饰标准和品牌：西装、衬衫、佩饰、鞋款、手表、皮带、香水，选购高端服装品牌。服饰标准和品牌：西装、衬衫、佩饰、鞋款、手表、皮带、香水，选购高端服装品牌。高端销售道具：资料夹、钢笔、名片、名片夹从质感上打造高端品质高端销售道具：资料夹、钢笔、名片、名片夹从质感上打造高端品质软件部分软件部分p高端客户接待礼仪培训高端客户接待礼仪培训邀请五星级酒店如宜兴宾馆经理培训邀请五星级酒店如宜兴宾馆经理培训p化妆及整体装扮培训课程化妆及整体装扮培训课程 美伊娜多知名美容机构化妆师、造型师专业讲解美伊娜多知名美容机构化妆
154、师、造型师专业讲解p高端奢侈品牌知识培训高端奢侈品牌知识培训卡地亚、卡地亚、GucciGucci、CHANELCHANEL、宝马等奢侈品品牌部门合作、宝马等奢侈品品牌部门合作p金融理财知识培训金融理财知识培训与证券中心、银行理财中心合作，周期性讲解专业知识与证券中心、银行理财中心合作，周期性讲解专业知识p项目基础内容培训，包含项目介绍、客户接待说辞等项目基础内容培训，包含项目介绍、客户接待说辞等（以上均邀请专业内人士，定制菜单式培训课程，销售人员需要通过考核才能开始接待客户）（以上均邀请专业内人士，定制菜单式培训课程，销售人员需要通过考核才能开始接待客户）现场接待流程现场接待流程预警及监控机制
155、预警及监控机制目的目的从物质和精神双层层面，增加销售人员对客户说服力。从物质和精神双层层面，增加销售人员对客户说服力。 200% 200%客户满意服务体系客户满意服务体系现场应用策略现场应用策略现场服务体系现场服务体系20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1、在感官上享受现场带来的全方位服务：浓醇咖啡、细致的问候、唯美的音乐2、在样板房体验中可以产生关联想象：以后自己的生活场景和空间利用3、在情感上认同小区打造的人文精神和生活态度4、行动起来，跟随我们的现场人员亲自走一走，摸一摸，
156、看一看现场的水系、小品5、思考每一处产品细节的用意和典故，了解产品的同时也形成了自身对产品的看法。客户五觉体验之旅客户五觉体验之旅视觉、味觉、触觉、听觉、嗅觉视觉、味觉、触觉、听觉、嗅觉心动接触点对应心动接触点对应销售人员标准销售人员标准现场客户体验现场客户体验客户档案客户档案增值服务增值服务现场接待流程现场接待流程预警及监控机制预警及监控机制 200% 200%客户满意服务体系客户满意服务体系现场应用策略现场应用策略现场服务体系现场服务体系20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/嗅
157、觉：嗅觉：售楼处、样板间内鲜花，每周定期更换售楼处、样板间内鲜花，每周定期更换销售人员香水使用销售人员香水使用听觉：听觉：设立背景音乐资料库，如钢设立背景音乐资料库，如钢琴曲、小提琴曲。琴曲、小提琴曲。现场考虑设计钢琴，请专人现场考虑设计钢琴，请专人专时演奏专时演奏 味觉：味觉：管家式服务，提供咖啡、管家式服务，提供咖啡、茶点、水果茶点、水果视觉及触觉视觉及触觉名师名画装饰、古董摆设名师名画装饰、古董摆设嗅觉：现场禁烟，为吸烟者设嗅觉：现场禁烟，为吸烟者设立专门雪茄区立专门雪茄区现场应用策略现场应用策略现场服务体系现场服务体系20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店
158、铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/五五星星级级规规格格体体验验地地段段潜潜力力化化包包装装形形象象品品质质化化体体验验产产品品文文化化体体验验会会所所魅魅力力化化充充实实项项目目安安全全性性体体验验项项目目私私密密性性体体验验服服务务极极致致化化体体验验电话预约看房电话预约看房入口保安及停车服务入口保安及停车服务至入口处迎接客户至入口处迎接客户样板区体验样板区体验售楼处体验售楼处体验VIPVIP洽谈体验洽谈体验送客户送客户专人专属，一对一全程接待服务专人专属，一对一全程接待服务销售人员标准销售人员标准现场客户体验现场客户体验客户档案客户档案增值
159、服务增值服务现场接待流程现场接待流程预警及监控机制预警及监控机制 200% 200%客户满意服务体系客户满意服务体系现场应用策略现场应用策略现场服务体系现场服务体系20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/样板间服务样板间服务p样板间客户专属换鞋或者换鞋套区域样板间客户专属换鞋或者换鞋套区域p样板间鲜花摆放和定期更换样板间鲜花摆放和定期更换p样板间专属讲解人员、迎宾礼仪小姐样板间专属讲解人员、迎宾礼仪小姐p样板房走道装饰画样板房走道装饰画p样板间客户参观登记本样板间客户参观登记本样板走
160、道装饰样板走道装饰客户专属换鞋区域客户专属换鞋区域样板房迎宾样板房迎宾现场应用策略现场应用策略现场服务体系现场服务体系20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/每一组来访客户，建立客户专属档案，详细记录客户资料，其中包含每一组来访客户，建立客户专属档案，详细记录客户资料，其中包含客户基本信息客户基本信息年龄、生日、家人组成、个人休闲娱乐、品牌爱好等年龄、生日、家人组成、个人休闲娱乐、品牌爱好等建立高端客户私密档案，同时赠送客户建立高端客户私密档案，同时赠送客户“客户档案至客户档案至尊白
161、金卡尊白金卡”，在客户生日或者结婚纪念日给客户寄送，在客户生日或者结婚纪念日给客户寄送贺卡、祝福短信、生日蛋糕等等。贺卡、祝福短信、生日蛋糕等等。销售人员标准销售人员标准现场客户体验现场客户体验客户档案客户档案增值服务增值服务现场接待流程现场接待流程预警及监控机制预警及监控机制 200% 200%客户满意服务体系客户满意服务体系现场应用策略现场应用策略现场服务体系现场服务体系20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/提供预约上门式提供预约上门式售后服务售后服务多对一的专项多对一的专项
162、增值服务增值服务金融理财服务金融理财服务健康养生顾问健康养生顾问家居设计顾问家居设计顾问高阶品味沙龙高阶品味沙龙销售人员标准销售人员标准现场客户体验现场客户体验客户档案客户档案增值服务增值服务现场接待流程现场接待流程预警及监控机制预警及监控机制 200% 200%客户满意服务体系客户满意服务体系现场应用策略现场应用策略现场服务体系现场服务体系20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/销售人员标准销售人员标准现场客户体验现场客户体验客户档案客户档案增值服务增值服务现场接待流程现场接待流程
163、预警及监控机制预警及监控机制p预警机制预警机制项目经理客户抽样回访项目经理客户抽样回访针对销售人员的销售客户日志，项目经理每周抽样回访，测试客户满意度，对一些不针对销售人员的销售客户日志，项目经理每周抽样回访，测试客户满意度，对一些不足地方及时弥补和更正。足地方及时弥补和更正。p监控机制监控机制“神秘人神秘人”现场暗访现场暗访由博思堂品管部门派出专人，每周由博思堂品管部门派出专人，每周1212次到售楼处现场进行暗访，体验销售人员全程次到售楼处现场进行暗访，体验销售人员全程服务，同时作出满意度调查结果报告。客户不满意处及时反馈项目经理做出整改。服务，同时作出满意度调查结果报告。客户不满意处及时反
164、馈项目经理做出整改。 200% 200%客户满意服务体系客户满意服务体系现场应用策略现场应用策略现场服务体系现场服务体系20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/形象形象建立期建立期20112011年年1 1月月20102010年年3 3月月品质品质展示期展示期20112011年年4 4月月20112011年年6 6月月销售销售持续期持续期20112011年年7 7月月售罄售罄营销阶段划分营销阶段划分营销工作开展营销工作开展20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，
165、淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/形象形象建立期建立期20112011年年1 1月月20102010年年3 3月月阶段目的阶段目的项目品牌形象落地，项目精品形象初步建立，项目品牌形象落地，项目精品形象初步建立，充分积累项目兴趣客户充分积累项目兴趣客户。主要动作主要动作1、渠道线：两城两地扫荡；2、活动线：法式风情酒会暨项目推荐会；3、媒体线：市区一个点，进入新世纪大道、东南经济开发区主要桥体广告位占领，网络、报纸、电视软性炒作品牌；4、现场线：地块外围，高端销售接待人员招聘培训。阶段战术组合阶段战术组合20132013房地产营销策划大全震
166、撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/品质品质展示期展示期20112011年年4 4月月20112011年年6 6月月阶段目的阶段目的通过现场品质展示和高端服务体验，通过现场品质展示和高端服务体验，最大比例将兴趣客户转为意向客户最大比例将兴趣客户转为意向客户，为，为首次开盘奠定必胜基础。首次开盘奠定必胜基础。主要动作主要动作1、渠道线：巡展三卖场、接洽六省商会针对前提拓展客户邀约现场体验，并发挥意见领袖影响力，采用会议营销、饭局营销等方式；2、活动线：现场售楼处公开暨法式风情产品推荐会3、媒体线：户外更换画面，网络、
167、炒作，配合渠道开拓的小众媒体密集发送；4、现场线：现场样板段公开。阶段战术组合阶段战术组合20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/销售销售持续期持续期20112011年年7 7月月售罄售罄阶段目的阶段目的开盘热销，改变常熟当地物业新格局，维护成交客户，口碑传播积累更多意开盘热销，改变常熟当地物业新格局，维护成交客户，口碑传播积累更多意向客户，向客户，最终以客户口碑提升品牌美誉度最终以客户口碑提升品牌美誉度。主要动作主要动作1、渠道线：给利益、靠经营、老带新，重点进行成交客户的维护，百
168、家企业拜访；2、活动线：后续成交客户联谊等满意度建设活动配合；3、媒体线：首次开盘热销炒作后，除户外媒体保留，其他都以短信、DM等小众媒体为主；4、现场线：客户服务加强，销售签约分开，专人负责。阶段战术组合阶段战术组合20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/营销阶段划分营销阶段划分营销工作开展营销工作开展6F6F6F6F6F6F6F6F6F6F6F18F18F18F18F17F17F一期二期三期 一期洋房短、平、快集中入市，奠定本案在板块的市场占有率； 优劣势互做补充，组合销售，已达到项目利润的最大化； 二期高层造“势”，花园洋房提“质”，交替互补，层层推进； 建立价格阶段性递增体系，以“量”变求“质”变，品牌、利润双赢。 建议明年六月先销售一期东南角4幢洋房，以期待市场反应，便于后期价格策略及推广策略执行20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/THANKS！
