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1、| Page 1| Page 2肇庆市端州区住宅市场调研报告2010年7月| Page 3Part 1 肇庆市宏观发展概况| Page 4 肇庆市地理位置优越肇庆市地理位置优越广东省中西部、西江中游，东接广佛经济圈西连大西南，地缘区位优势突出。地处沿海与内陆的交通要冲，城区距广州不足100公里，位于广州一小时经济生活圈。距深圳200余公里，距澳门180公里，距香港水路142海里，是沿海发达地区通往西南各省的重要交通枢纽。 因其距离广佛经济圈非常近，良好的地理位因其距离广佛经济圈非常近，良好的地理位置和交通网络为承接珠三角前沿阵地产业转置和交通网络为承接珠三角前沿阵地产业转移提供了天然的便利，未
2、来的发展潜力无限。移提供了天然的便利，未来的发展潜力无限。 | Page 5 城市规划城市规划城市发展定位：城市发展定位： 肇庆市中心城区将通过“一河两岸、南连东扩”战略，打造100万人口现代化新兴大城市，成为珠三角西北的重要城市以及粤西北区域的政治、经济、文化、科研、教育、旅游中心。 城市总体布局：城市总体布局：肇庆市中心区域采用“一河两岸多组团”城市结构形态，以西江为发展轴，以端州为主中心，将鼎湖区、大旺综合经济开发区、沙浦、南岸大湾、永安、白金龙、金利、马房、会城等组成一个多组团的带状城市群，各组团之间以山林、水域或绿化带相隔离，以快速干道和桥梁相连接。 城东新区发展：城东新区发展：城东
3、新区建设是肇庆实施“南连东扩”发展战略、打造100万人口现代化大城市的重要举措，肇庆市将投资15亿多元拟耗时5年打造全新的城东新区，预计新城区的建设将能够吸引带动130多亿元的固定资产投资，5年后新区建设将初具规模。 根据城市规划，肇庆市未来城市发展规模非常大，将形成一个拥有良好的城市根据城市规划，肇庆市未来城市发展规模非常大，将形成一个拥有良好的城市环境资源，多山、湖、水，非常适合居住的新兴大都市。城东新区作为整个规环境资源，多山、湖、水，非常适合居住的新兴大都市。城东新区作为整个规划发展的重点区域，其发展将得到来自肇庆政府的最大推动力。划发展的重点区域，其发展将得到来自肇庆政府的最大推动力
4、。 | Page 6 城市经济迅速发展城市经济迅速发展1995-2009年肇庆市年肇庆市GDP2009年全市生产总值846.34亿元，比上年增长13.6%。，05到09年，肇庆GDP年增长率保持在13左右的水平。2009全年城镇居民人均可支配收入15063元，比上年增长10.4%；扣除价格因素，实际增长12.9 %。 2009全年全社会固定资产投资462.77亿元，比上年增长28.2%。其中，城镇投资303.72亿元，增长38.8%；农村投资159.05亿元，增长22.2%。中心区投资336.31亿元，增长31.7%；山区县投资126.46亿元，增长35.3%。 经济增速较快，发展稳定经济增速
5、较快，发展稳定居民可支配收入稳步提高居民可支配收入稳步提高 固定资产投资比例增长固定资产投资比例增长| Page 7 小结小结作为承接珠三角产业转移的重要基地，肇庆市经济发展总体呈快速增长趋势，人均收入水平显著增加 预计肇庆市未来经济的发展将可以为新城区规模的建设、房地产业发展提供足够的支撑力和推动力。 在新一轮的城市总体规划（2007-2020）中，肇庆定位为最适宜旅游的花园式风景城市、最适宜人居的生态型山水城市、最适宜创业的现代化工业城市，无疑也为房地产业的定位指明了方向。 | Page 8Part 2 肇庆市整体市场分析| Page 9（亿元）起步阶段起步阶段加速发展阶段加速发展阶段肇庆
6、房地产市场起步较晚，2000年以前发展缓慢，2000年开始起步，2006年以后发展速度明显加快，房地产开发总投资额大涨，且逐年增加。房地产开发总投资、投资增长| Page 10（亿元/万平米）商品房销售总额、销售面积情况伴随房地产投资额的剧增，肇庆市房地产市场开始起飞，销售总额和销售面积逐年递增，房地产市场前景一片光明。受目前国家对楼市调控政策的影响，肇庆房地产投资强度较低，销售面积跟一二线城市相比有巨大的差距，但发展潜力较好；市场稳定性一般，易受大市影响。| Page 11 0909年肇庆房地产开发、销售增长明显年肇庆房地产开发、销售增长明显全年房地产开发投资60.66亿元，比上年增长11.
7、7%。其中，中心区53.14亿元，增长7.8%；山区县7.52亿元，增长49.5%。指标指标单位单位绝对数绝对数比上年增长比上年增长%投资完成额 亿元 60.66 11.7 住宅 亿元 47.450.7本年购置土地面积 万平方米 105.09 -6.5 本年完成土地开发面积万平方米 89.43 26.1 本年土地购置费 亿元 4.18 -13.7 商品房销售面积万平方米275.3183.7商品房销售面积（住宅部分）万平方米259.9585.3房屋施工面积万平方米763.3927.0房屋施工面积（住宅部分）万平方米639.820.1房屋新开工面积万平方米328.6592.8房屋新开工面积（住宅部
8、分）万平方米261.2570.6房屋竣工面积万平方米202.9814.7房屋竣工面积（住宅部分）万平方米172.4811.0| Page 12Part 3 细分市场分析| Page 13 肇庆市端州区各板块分布肇庆市端州区各板块分布本案本案| Page 14 城北板块：肇庆居住形象城市名片城北板块：肇庆居住形象城市名片 该板块位于北岭旅游渡假区，是唯一的景观资源最优越的地方，背山面水、是肇庆乃至珠三角稀缺的全湖景生态旅游区。无论是居住、养生、渡假、投资都相得益彰，它将是肇庆市政府重点打造的区域，肇庆居住形象城名片 。该区域目前已经有多家大型地产企业进驻，产品均以别墅为主。资源配置：北岭山风景区
9、、北岭山美食一条街利好消息：火车铁路搬迁、市十五小学校址迁至北岭山特点：特点：环境优美、自然环境优越该板块最高价13380元/，最低价为5200元/代表楼盘：代表楼盘：星湖上院、星湖名郡本本案案| Page 15 城北板块在售楼盘城北板块在售楼盘项目名称项目名称发展商发展商开盘时间开盘时间占地面积占地面积总户数总户数项目类型项目类型主力户型主力户型均价均价（元（元/ ）星湖上院 肇庆昊天房地产开发有限公司 2010-5约205亩 175套别墅 225488双拼、独栋坡地别墅8000星湖名郡 肇庆星湖名郡房地产发展有限公司 2010-5-5 3000户左右 3000户左右 洋房/别墅70-110
10、 两房至三房、170 复式5000 星湖名郡星湖名郡星湖上院星湖上院| Page 16 城北板块小结独特的自然景观资源决定了该板块的唯一性，区内的高端休闲配套（如休闲酒店、度假山庄、美食山庄等），是肇庆著名的“富人区”。产品均已别墅为主客户群体主要是广佛地区高收入人群| Page 17该区域是肇庆市新开发的区域，也是市政府 未来发展的重点区域。城东新区不仅是一个新区的概念，而是一个新城市中心的确立。扩容后的新城区，东接鼎湖、大旺，西连旧城区、形成整片城市群。政府已表明将城东新区定位为未来肇庆的新城市中心，实现以居住功能为主，以集行政办公、商业、金融、文化娱乐、旅游休闲等项目的复合型的新城市中心
11、。资源配置： 奥威斯五星级酒店、仙女湖旅游度假区、肇庆中学高中部、肇庆学院、国税局、规划局、交警大队等众多市政配套、城东公园利好消息： 未来新行政中心、冬钓湖开挖、19条交通干道的规划兴建 城东板块：高起点打造城市中央生活区城东板块：高起点打造城市中央生活区 特点：特点：未来重点新城市中心、“城市的东大门”该板块最高价8500元/最低价4000元/代表楼盘：代表楼盘：中源名都、嘉湖新都市| Page 18 城东板块在售楼盘城东板块在售楼盘项目名称项目名称发展商发展商开盘时间开盘时间占地面积占地面积总户数总户数项目类型项目类型主力户型主力户型均价均价（元（元/ /）泰湖新城一期2010-5-16
12、2893594100洋房109-1345400尚东康城中鑫地产2010-3-71600001947洋房102-1474700臻汇园广东臻汇园置业发展有限公司 20073400005000洋房48-1375300锦绣莱茵名苑肇庆市锦绣大地房地产有限公司 2010-51320022684洋房88-1335600中源名苑新中源地产 2009-10-251334002200洋房98-1096500中源名都新中源地产 2009-82000003000洋房70-1425500海伦堡林隐天下海伦堡地产 2010-3-202300006000洋房/别墅74-1065400星湖尚景苑肇庆市进南房地产开发有限公司
13、 2010-4-730000357洋房99-1605500 嘉湖新都市肇庆市星汇实业有限公司 2010-41560002500洋房94-1235300大唐盛世535662009-9-2053566洋房110-1435800华英城华英集团2009-9-30400000783别墅270-3508500| Page 19 城东板块小结城东板块小结政府新规划的核心住宅区未来的CBD，受广佛轻轨利好等消息影响，投资升值潜力大新开发区域，生活配套却相对滞后肇庆房地产市场住宅产品主要供应板块| Page 20 湖景板块：肇庆居住形象城市名片湖景板块：肇庆居住形象城市名片 位于国家级风景名胜区星湖，本着得天独
14、厚的自然环境和上风上水之地，周边历来是人们健康安居的理想居所，近年来，周边商业价值突然迸发，成为各开发商的必之地。 优美的环境吸引了省内外以及本地大开发商在内的十几家房地产开发商蜂拥而至。众多高档次、花园式、生态型的项目纷纷上马，开发出一系列热销楼盘。 星湖美景、水岸生活、山环水抱、原生态风景成为各楼盘的最佳卖点。 资源配置：星湖、体育中心、时代广场、星湖国际广场、众多酒店和学校。利好消息：星湖景区的重点打造，世界广场的规划兴建。特点：特点：环境优美、配套完善、交通便利该板块最高价16500元/最低价4200元/代表楼盘：代表楼盘：波海蓝湾、莲湖湾畔| Page 21 湖景板块在售楼盘分析湖景
15、板块在售楼盘分析项目名称项目名称发展商发展商开盘时间开盘时间占地面积占地面积总规划户数总规划户数项目类项目类型型主力户型主力户型均价均价（元（元/ ）莲湖湾畔侨兴集团 2010-5-2922973第三期104户 洋房 114-1297000 波海蓝湾侨兴集团56000 现推第二期 洋房101-1457000莲湖湾畔莲湖湾畔波海蓝湾波海蓝湾| Page 22 湖景板块小结湖景板块小结位于星湖西南沿岸，可直接望湖，景观丰富。毗邻市中心，配套成熟，一直是肇庆房地产市场的热销板块。开发的项目档次品质较高。| Page 23 城西板块：构建多层次住房体系城西板块：构建多层次住房体系 肇庆市工业比较集中的
16、区域，房地产发展主要集中在体育馆周边和调蓄湖一带。 现时调蓄湖一带房地产开发是该区的重点，凭借住项目较大的规模、优越的自然景观及新颖的产品设计，使该区域的住宅销售价格处于整个市场高端水平。资源配置：体育中心、白沙公园、芙蓉公园、白沙龙母庙、包公祠利好消息：城区西拓、龟顶新城规划特点：工业较集中、经适房、解困房较集中的区域该板块最高阶7600元/，最低价4000元/代表楼盘：苹果园、鸿景锦园| Page 24 城西板块在售楼盘分析城西板块在售楼盘分析项目名称项目名称发展商发展商开盘时间开盘时间占地面积占地面积总户数总户数项目类型项目类型主力户型主力户型均价均价（元（元/ / ）鸿景锦园肇庆鸿泰房
17、地产开发有限公司2009-130066 807户 高尚洋房、公寓 套内面积30，实用面积达到487400苹果园肇庆百花园有限公司 2010-5-5 洋房70118 两至三房4800上海城肇庆市好客房地产开发有限公司 预计8月开盘220000洋房90三房，150180顶层复式待定苹果园苹果园上海城上海城| Page 25 旧城江景板块：挖掘文化内涵，实现城市复兴旧城江景板块：挖掘文化内涵，实现城市复兴 位于端州老城区沿江一带，既有成熟的生活配套，也可南望西江江景，景观资源丰富。紧靠西江，凭借一线江景与发展西江“一河两岸”的市政规划，成为众多发展商齐聚的地块。 资源配置：市委市政府所在地、宋城墙、
18、披云楼等文物古迹、天宁路、建设路商业街、众多中小学、医院利好消息：市政府重点打造之文化、旅游、休闲中心、文化古城的规划特点：特点：配套成熟、景观资源丰富，该板块最高价9380元，最低价4000元；代表楼盘：代表楼盘：六合台、和成豪庭| Page 26 旧城江景板块主要楼盘旧城江景板块主要楼盘项目名称项目名称发展商发展商开盘时间开盘时间占地面积占地面积总户数总户数项目类型项目类型主力户型主力户型均价均价（元（元/ ）六合台肇庆市港景房地产开发有限公司 现推一期26套 别墅小户型286 大户型42115000和成豪庭肇庆市景辉实业发展有限公司 2009-11-01 18648 32别墅7房6厅8卫
19、 350平方米6500六合台六合台和成豪庭和成豪庭| Page 27 客户群分析客户群分析目前肇庆地产市场消费群体以本区域客户为主力，占到62%强，周边城市客户为辅，外来投资客商较少，充分表明目前该区域地产市场主要以满足本地客户为主。建议：建议：随着广佛肇一体化、广佛肇经济圈 、广佛肇城际轻轨的推进与建设肇庆的房地产需求会有所增加客户群体会扩大。结论结论：未来新项目规划和产品设计应以本地客户的需求为导向，开发符合本地消费观念和生活习惯的产品，同时也要加大宣传力度，充分挖掘珠三角居民以及周边市县居民的消费欲望。 端州城区重点楼盘住宅销售人群结构比例| Page 28 市场预测市场预测20102010年年1-51-5月肇庆住宅建筑面积销售均价月肇庆住宅建筑面积销售均价在国家政策的影响下，广州和珠三角地区其他城市楼价有所下降，而肇庆城区却有所上升。肇庆城区近期楼价走势没有出现大起大落的反复异常现象，任然保持良好的上升态势肇庆城区楼价在全省中属于偏低价位，其均价不到珠三角大部分城市的70%| Page 29The End The End Thank you !Thank you !
