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1、1城市城市加速度加速度宁官项目前期研究报告2010.06呜恭衍茅胎势惰等桶犊邀赘蜗上到碱先鹃孔妨澄棍化巳哨牢孙闺赛涣剥杖2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p2引言这是一场充满硝烟的战争这是一场充满硝烟的战争“新国新国1010条条”空降房产市场，前无来者、力度空前空降房产市场，前无来者、力度空前在这样的市场环境里在这样的市场环境里不仅仅是对开发商，更是对像我们一样执着服务于房地产市场的代理公司的一次挑战不仅仅是对开发商，更是对像我们一样执着服务于房地产市场的代理公司的一次挑战携携1010余年操盘经验，余年操盘经验，金网络深知这场战役的重要性金网络深知这场战役的
2、重要性为此，我们细细谋划、厉兵秣马，为此，我们细细谋划、厉兵秣马，我们能打硬仗，敢打硬仗，我们能打硬仗，敢打硬仗，在在“乱市乱市”的硝烟中，开拓一条与沈阳地产行业一同成长之路的硝烟中，开拓一条与沈阳地产行业一同成长之路宛儒棵碑朱孤抬众写乙羽耳蹲度火僵蓬匪霹被呛捏囚灿班澎等鹏溯祈岗耀2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p3我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向，并把握未来市场发我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向，并把握未来市场发展的脉络展的脉络客户的目标实质上是项目客户的目标实质上是项目的宏观愿景的宏观愿景现实的目标体系则
3、不断随现实的目标体系则不断随着市场的变化和项目的发着市场的变化和项目的发展在动态变化的。展在动态变化的。目标目标3 3可延展性：可延展性： 定位中须考虑未来一到二年市场变动的不确定性，加定位中须考虑未来一到二年市场变动的不确定性，加强项目的延展能力。强项目的延展能力。目标目标1 1 速度和利润：速度和利润：充分发挥品牌效应及自身潜在的价值，提升区域价值，在保证去化速度充分发挥品牌效应及自身潜在的价值，提升区域价值，在保证去化速度的同时实现项目较高的利润。的同时实现项目较高的利润。目标目标2 2形象与品牌：形象与品牌：通过对本项目的成功开发，打造沈阳新通过对本项目的成功开发，打造沈阳新亮点，奠定
4、开发商在市场的企业形象与亮点，奠定开发商在市场的企业形象与地位，实现利润与品牌的双赢。地位，实现利润与品牌的双赢。开发商目标分析开发商目标分析开发商目标分析开发商目标分析炉絮友搀蹲遮蓟净嫩磊加脂唤熙康滁榔朗脖饰容烧明魄缓甲犯哮糕茸伟铭2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p4项目基本信息项目基本信息项目基本信息项目基本信息一期占地面积：1.9万一期建筑面积：5.7（包括住宅和商业）容积率：3.0车位：一期、二期共235十四号路十四号路三号街三号街规划路规划路规划路规划路园区内部路园区内部路沈辽路沈辽路一期一期一期一期二期二期二期二期北至友谊城南临沈辽路东临宁官大
5、市场西至小哈津幼儿园技术指标技术指标项目四至项目四至柠各吟咐著纵优赡土全韵习韧姑屁褪夺惭梯怕颤晒含表卜哑颇薄伐计笋误2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p5项目特性一：经济开发区板块核心区域项目特性一：经济开发区板块核心区域。地块分析地块分析地块分析地块分析冈拇浆施泄铲乙韵辽伎箍娱圣竭疆食哥层穷鸣歧羌缉颠淀止攀审淑苹晓芜2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p6项目特性二：地铁项目特性二：地铁区位，区位，宜居宜居功能显著。功能显著。地块分析地块分析地块分析地块分析球同鲁于置挝唾抡脏叛非设床柴翰底左趟荆幅粤疾税郸箕楷赂帽更盎单借2
6、010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p7项目特性三：项目特性三：工业园产业经济给本项目带来的机遇工业园产业经济给本项目带来的机遇地块分析地块分析地块分析地块分析副渺誉隔仑丘刺铲炳坪校寸掠鼓镑象滓盅世都舷审受茬鸳巩莽殖叉铰晤诱2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p8项目核心问题项目核心问题？香言恼衡押镁糠愁孪螟宿盔辱馒阻披醛锄涎沽嫌即擒杨室痈均迎槛甄戳蹋2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p9新政影响下，项目风险如何规避？新政出台后，房地产市场表现大幅波动，本项目在风口浪尖的新政出台后，房地产市场
7、表现大幅波动，本项目在风口浪尖的新政出台后，房地产市场表现大幅波动，本项目在风口浪尖的新政出台后，房地产市场表现大幅波动，本项目在风口浪尖的时间节点上入市，如何规避市场风险，应对市场变化。时间节点上入市，如何规避市场风险，应对市场变化。时间节点上入市，如何规避市场风险，应对市场变化。时间节点上入市，如何规避市场风险，应对市场变化。脱嘶诞冰涵诞讲禁哲和曰柔跟审莆顾鸦莽沼恃鸣状墟犀驱型扯此浴巢冒娟2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p10当前竞争格局下，高密度产品如何突围？从当前市场环境来看，周边多为中低密度宜居型产品，本项目从当前市场环境来看，周边多为中低密度宜
8、居型产品，本项目从当前市场环境来看，周边多为中低密度宜居型产品，本项目从当前市场环境来看，周边多为中低密度宜居型产品，本项目产品应当合理规划产品，才能降低风险、确保收益。产品应当合理规划产品，才能降低风险、确保收益。产品应当合理规划产品，才能降低风险、确保收益。产品应当合理规划产品，才能降低风险、确保收益。俞讥坦芭昼作黄犹堆蛔疏举罚儿挛翱拼极羚揽稚目巩堆第饼译喘笺裔敞胀2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p11高层产品的价值升级如何实现？一期、二期产品同质，本项目应当如何运用有效的营销手段以一期、二期产品同质，本项目应当如何运用有效的营销手段以一期、二期产品同
9、质，本项目应当如何运用有效的营销手段以一期、二期产品同质，本项目应当如何运用有效的营销手段以实现项目的价值升级。实现项目的价值升级。实现项目的价值升级。实现项目的价值升级。娃括茶鼻袋榷亥饯肄旭沥玛巢绣渝隔膜秦通撩擒阴肤庸撅惺酣扁粉罪志排2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p12汇报思路汇报思路汇报思路汇报思路营营销销背背景景市市场场研研究究客客户户定定位位项项目目定定位位产产品品建建议议营营销销推推广广关关于于我我们们弯痰络浑甘喉吨瘸加兢躁壬磅楷吃篮澄邓哆汹牛革械能半侨障蔓唇刚静锑2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p13一、
10、营销背景薄提蜡陛顽聂脐入鹃唇筑稼氨津粮郝荚徐蔑格矽顺自揽松纷财踏双朔邪废2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p14宏观经济环境宏观经济环境宏观经济环境宏观经济环境宏观经济的良性发展保证了房地产业持续高速增长态势；城市化水平加快，居住宏观经济的良性发展保证了房地产业持续高速增长态势；城市化水平加快，居住需求有望进一步提升需求有望进一步提升沈阳近年沈阳近年GDP整体保持整体保持15%以上的速度上升，高于全国及副省级城市平均水平，经济实力以上的速度上升，高于全国及副省级城市平均水平，经济实力不断加强并快速增长。不断加强并快速增长。沈阳城镇人均可支配收入显著增加沈阳城
11、镇人均可支配收入显著增加, 并呈现持续高速增长；大量的居住及改善型需求将在并呈现持续高速增长；大量的居住及改善型需求将在未来时间里逐步释放。未来时间里逐步释放。漠啤诸挥聘牛辑壬微发策击验磁饵操筒损捌抉递鳖亦驮酶码直溜肄冻缩控2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p1520102010年商品房住宅均价环比上涨年商品房住宅均价环比上涨46.93 %46.93 %，创造沈阳近，创造沈阳近1010年以来年以来的历史最高记录。的历史最高记录。沈阳市房地产市场走势沈阳市房地产市场走势沈阳市房地产市场走势沈阳市房地产市场走势幅滑陵烂世忧伤脖敝怎墓勺务置拱斗菏慎抠淬血弟虎非驱惮
12、姿厨尖咀啸迪2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p16宏观房地产市场分析宏观房地产市场分析宏观房地产市场分析宏观房地产市场分析n供应量分析：供应量分析：2009年沈阳市商品住宅一季度批准上市面积131.72万，2010年一季度批准上市面积93.98万，与去年同期相比下降37.74万、28.65%；n成交量分析成交量分析：2009年沈阳市商品住宅一季度成交面积172.55万，2010年一季度成交面积164.71万，与去年同期相比下降7.84万、4.54%； n成交均价分析：成交均价分析：2009年整体成交均价3928.24元/、一季度成交均价3612.17元/，
13、2010年一季度成交均价4907.52元/，与去年同期相比上浮近1300元/；n数据对比分析：数据对比分析：沈阳商品住宅市场09年供应与成交比为0.76：1， 2010年供应与成交比为0.57：1，新增供应量均小于成交量，10年供应量下降尤为明显，于一季度大量去化存量房。趋同于全国市场，趋同于全国市场，20102010年一季度沈阳商品房市场的成交情况呈现量价齐升的特点，年一季度沈阳商品房市场的成交情况呈现量价齐升的特点，商品房市场一度火热。商品房市场一度火热。份洞协问鲁睬叠绘收胃挨龟俱肉褂与周螺引撬糕孰类暇累愿惑庐烂勋脓各2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p
14、17宏观政策提列宏观政策提列宏观政策提列宏观政策提列国家出台国家出台1010条政策调控市场，政策直指条政策调控市场，政策直指“高烧高烧”的房价及投资人群，力度空前的房价及投资人群，力度空前要点主要内容影响评级实行更为严格的差别化住房信贷政策 90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%； 第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍； 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作
15、用财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。加强对房地产开发企业购地和融资的监管对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。建立考核问责机制对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。加大交易秩序监管力度对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。增加居住用地有效供应房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。 要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排
16、用于普通住房建设。调整住房供应结构保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。 房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。加快保障性安居工程建设确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务土地增值税清算从严执行土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
17、己列呸亦志本臼踞约悔赊抹毒瓜滴债面卯辜舞味畸询嘻隘贩县晦温蕉滥磐2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p18宏观政策解读宏观政策解读宏观政策解读宏观政策解读2010年年初国家下达房地产市场调控通知，旨在于促进房地产市场平稳健康发展；2010年进入房地产市场调控年，国家将有计划、有力度的通过对房贷、土地等采取各项手段及措施进行市场调控。房地产市场调控通知下达后，央行、银监会陆续出台上调准备金率、流动资金贷款管理暂行办法，从信贷角度对房地产市场进行宏观调控；由于办法出台后市场调控作用甚微，因此于4月分别通过银监会、国务院两部进行加大政策力度，对投资购房贷款、二套及以
18、上房贷款进行严格控制，间接防止价格不合理攀升。由于1、2、3月各部办法出台后市场调控作用仍不见起色，因此4月住建部同银监会、国务院等部分别于4月13-19日一周内配合出台相应政策、加大力度，控制投资性购房对房地产价格不合理攀升的影响。供应、需求双向调控房价，但并未涉及商业和写字楼市场供应、需求双向调控房价，但并未涉及商业和写字楼市场旷熊盏论挠移驹埂藕谬会觉琉框衷矫遂曲江瓣酥谭王坏蠢水釉封坯帆奄墅2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p19宏观政策对房地产影响宏观政策对房地产影响宏观政策对房地产影响宏观政策对房地产影响n全国市场：全国市场：北京4 月住宅租金同比上
19、涨20.38% ，新政后北京8 个新楼盘2377 套新房仅售出1 套；上海商品房成交跌48%；广东商品房均价回落成交将下降 ；深圳四月商品房销售面积同比降；杭州二手房周成交量减近六成。n土地市场：土地市场：中国指数研究院最新报告指出，房地产企业争相高价拿地的态势已经有所放缓，企业拿地热情明显降低。预期在企业资金来源受到限制且政策限制加大的情况下，房地产企业将转向二、三线城市理性扩张，高价拿地现象将会得到遏制。 n住宅市场：住宅市场：受新政影响，各地的商品房交易量出现明显的下挫。同时，北京、深圳、上海、广州、天津这五大城市二手房市场的观望情绪也比较明显，交易量普降三成以上。部分板块出现10%的议
20、价空间。n企业动态：企业动态：2010年5月5日，恒大地产全国率先降价，实行全线85折。 5月24日，在连续近4周的价格 “假摔”之后，上海部分新盘首先在全国范围内领衔价格“跳水”，开始实质性降价，以低于预期价格15%20%的价格开盘，个别楼盘的售价更已跌破去年12月底的历史高点。调控新政效果初显调控新政效果初显, ,多地楼市明显降温多地楼市明显降温废苏旨饲衡诲脂队瓢哇掖卯婶狼挣摘予狈稿侯使映菏颓洼凄谣楚霸炸夜侣2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p20地方政策表现地方政策表现地方政策表现地方政策表现n北京市在4月30日出台的实施细则，要求银行对第3套及以上住
21、房和不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民暂停发放购房贷款;且自政策发布之日起，同一购房家庭只能新购买一套商品住房。不过，最近广州、重庆两地出台的细则，则明显松动，并无限购限制。 地方执行地方执行“打折政策打折政策”，楼市调控进入观望期，未来数月房价可能高位振荡，楼市调控进入观望期，未来数月房价可能高位振荡 信贷方面：信贷方面：与一线城市不同，银行的信贷系统坚决执行第二套住房贷款的政策的，而在沈阳购买第三套住房首付60%即可，利率施行基准利率的1.1倍，并没有施行停放第三套住房贷款。公积金管理中心：公积金管理中心：对于二套房贷的认定标准比较宽松，只要还清之前贷款的购房者
22、均可按照首套住房政策执行，并且即使是二套购房者，利率不变。房产局：房产局：沈阳房产局对于外地人购房并没有出台限购令，新政出台后，沈阳市房产局态度比较严谨，对外口吻以“沈阳市场没有泡沫”“沈阳投机性炒房很少，成交大多数以自主为主”为主流声音。其他：其他：对于经适房转商品房的政策，沈阳也没有跟进。土地市场：土地市场：沈阳新政后并没有公开的土地成交信息商品房市场：商品房市场：购房者观望情绪浓重，出现了来人来访量锐减，成交量大幅萎缩的现象，有部分新开楼盘已经调整了之前的价格预期。企业动向：企业动向：以万科五一期间公开的万科金域国际为例，1季度对外报价8600元/平米起价，均价9500元/平米，五一期间
23、报价6600元/平米起价，均价7500元/平米。三级市场：三级市场：沈阳二手房市场尚未出现外地的抛售潮。尾汛厨斤憎众交硬怠式胶桂师罐媳峙醒璃纫巾煎矽诚叔舒镇钳巴政牛提卞2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p21历年房地产政策历年房地产政策历年房地产政策历年房地产政策回顾历史，回顾历史，20072007年市场给了我们很好的启示，提高二套房首付比例对购房者，年市场给了我们很好的启示，提高二套房首付比例对购房者，特别是中产阶级投资型客户影响较大。特别是中产阶级投资型客户影响较大。先松后紧肿许杨芹笋棕木伟肯爪供陷柠蹿准篡衰窒笋语毒锋杜周鼓纱它皿习俭厅擅2010宁官项目
24、前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p22沈阳房地产市场预测沈阳房地产市场预测沈阳房地产市场预测沈阳房地产市场预测1 1、土地方面：、土地方面：、核心地块不会出现大幅度降价；、周边地块供应量将加大，价格会略微下浮；、外地品牌开发企业拿地量及速度将受影响。2 2、房贷方面：、房贷方面：、银行为完成自身贷款任务，首套房贷政策将有望放宽；、二套、三套及以上住房界定等细则有待调整。3 3、企业方面：、企业方面：、将从推售及价格公示政策寻找规避方法，执行力度将削弱；、成交量大幅下降，影响企业发展时，现金流型企业有可能采取降价策略。4 4、客户方面：、客户方面：、客户买房将出现短期观望态
25、势，投资相对谨慎；、利用贷款的外地投资客将受大幅直接影响，投资需求向二三线城市转变。沈阳市房地产市场在全国来说整体房价水平较低，且刚性需求量大，一线城市投资需求有沈阳市房地产市场在全国来说整体房价水平较低，且刚性需求量大，一线城市投资需求有望向二三线城市转变，后期市场走势长线向好望向二三线城市转变，后期市场走势长线向好文仗胶靡劝赠驭矛滋抠属珍篇桃脾挡暑祖卵畸荧纫灿皱瞬哟钎蓑恋臃汽重2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p23随着酷暑降临及新政细则出台，市场进入观望期（同比及环比均随着酷暑降临及新政细则出台，市场进入观望期（同比及环比均有不同程度的下滑）沈阳目前在
26、售楼盘，也受到不同程度影响有不同程度的下滑）沈阳目前在售楼盘，也受到不同程度影响（来访、成交等）。本项目地处新兴规划区域，受到新政影响程（来访、成交等）。本项目地处新兴规划区域，受到新政影响程度相对较弱，有望在空白的市场环境下脱颖而出。度相对较弱，有望在空白的市场环境下脱颖而出。【结论】宏观背景分析【结论】宏观背景分析预判预判此番市场观望期会随着节后气温的回升，各地产此番市场观望期会随着节后气温的回升，各地产商新品的推出以及房交会预热过程中逐步加强的商新品的推出以及房交会预热过程中逐步加强的宣传方式而有所好转，观望氛围逐渐淡化！宣传方式而有所好转，观望氛围逐渐淡化！20102010年是一个调整
27、年！年是一个调整年！变酣斥释干酥磺桑谍衙调芹传椒去砾怠寐呼数钠鞍江扦乞粗促芦崔蛀旧耶2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p24城市战略价值：城市战略价值： 国家将构国家将构筑一个包括内筑一个包括内蒙古东部五盟蒙古东部五盟市在内的东北市在内的东北经济圈，使其经济圈，使其成为继长三角、成为继长三角、珠三角及环渤珠三角及环渤海经济圈之后海经济圈之后的第四个中国的第四个中国经济增长极。经济增长极。珠三角珠三角长三角长三角环渤海环渤海第第四四极极沈阳是东北最大的城市，也是唯一同时坐拥东北与环渤海双经济圈的省会城市，具有突出沈阳是东北最大的城市，也是唯一同时坐拥东北与环渤
28、海双经济圈的省会城市，具有突出的区位优势和战略地位。的区位优势和战略地位。城市宏观发展情况城市宏观发展情况城市宏观发展情况城市宏观发展情况拌粱约味金义陨湖沤疏疹幸颇冠蔗嫂篷地私椿丑购湾丰葵隶惟赋挣鸵帛惠2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p25沈阳有“东方鲁尔”的美称。沈阳是辽宁省的省会，中国的第四大城市，是东北亚地区的国际中心，是中国装备制造业基地，是东北军区所在地。沈阳市总面积13308平方公里，市区面积3830平方公里。总人口786万人，市区人口512.2万人。截至2009年末，沈阳市辖10个市辖区、3个县，代管1个县级市。 2009年沈阳的GDP为43
29、59.2亿元，人均GDP为55816元，城市居民人均可支配收入18560元，人均消费支出16447.79元，拉进了与一线城市之间的距离。城市宏观发展情况城市宏观发展情况城市宏观发展情况城市宏观发展情况2010年4月6日，经国务院同意，国家发改委正式批复沈阳经济区为国家新型工业化综合配套改革试验区。城市外扩、城市外扩、 沈阳经济区沈阳经济区 获批，全新经济增长极带动城市发展，房地产市场处于快速发展阶获批，全新经济增长极带动城市发展，房地产市场处于快速发展阶段段人均人均GDPGDP超过超过60006000美元，根据世界银行衡量标准，城市房美元，根据世界银行衡量标准，城市房地产市场处于快速发展阶段，
30、房地产消费需求特征以数地产市场处于快速发展阶段，房地产消费需求特征以数量为主，数量与质量并存；量为主，数量与质量并存；搁乏秽级纺师窃项吩更贺妓声呻曝郭秦昌怒裤食遗怜绕歹叫湛扣铃缆毖守2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p26城市功能规划：城市功能规划：p城市中心区城市中心区：建建设现代服务业聚集设现代服务业聚集区和大都市形象展区和大都市形象展示区；示区；金廊金廊银带银带大浑南地区大浑南地区大浑南地区大浑南地区沈沈沈沈西西西西工工工工业业业业走走走走廊廊廊廊沈北农产品和食品加沈北农产品和食品加沈北农产品和食品加沈北农产品和食品加工区工区工区工区东部现代旅游休闲东
31、部现代旅游休闲东部现代旅游休闲东部现代旅游休闲度假区度假区度假区度假区p西部西部：装备制造核装备制造核心区、化学工业区心区、化学工业区 、钢铁深加工及有色金钢铁深加工及有色金属加工业区属加工业区p北部北部：东北农业科技成果研发中心、现代农产品物流中心和国家级农产品加工基地东北农业科技成果研发中心、现代农产品物流中心和国家级农产品加工基地p南部南部：民用航空整机制造及维修产业基地、现代化的文体中心、会展中心、高新技术产业研制出口基地民用航空整机制造及维修产业基地、现代化的文体中心、会展中心、高新技术产业研制出口基地p东部东部：依托棋盘依托棋盘山国际风景旅游区，山国际风景旅游区，建成国内外知名的建
32、成国内外知名的旅游度假区旅游度假区城市宏观发展情况城市宏观发展情况城市宏观发展情况城市宏观发展情况朵漫渺互笛鸡跳跋椒枢逛肮干彭庭十呕逛僳钥燃救袄匝迢半妖缴檀夕和吉2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p27宁官位于沈西工业走廊核心地段，沈西工业走廊是沈阳发展近海经济区中重要一环。宁官位于沈西工业走廊核心地段，沈西工业走廊是沈阳发展近海经济区中重要一环。以沈阳铁西老工业基地为基础，向西南经于洪区、辽中县建设一条工业带，称为沈西工业走廊。其中包括原有的铁西老城区和国家级沈阳经济技术开发区，新建的化学工业园、冶金工业园、近海经济区。总规划面积达800余平方公里，工业带
33、的末端距辽宁营口港仅100公里。区域发展及未来发展方向区域发展及未来发展方向区域发展及未来发展方向区域发展及未来发展方向驯乃探秀搅产咀候泞稠绑颊侦疤疡箔赘穷兴星尘孪云箔征鸥啃雏寅孽宦彝2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p28沈西工业走廊有四个主要特点： 将沈阳与营口港连为一体，同时将老工业基地优势和港口优势融为一体。由于沈阳的中心城市地位，连接了沈阳也就连接了辽宁中部城市群，这样就使得沈阳成为连接港口与腹地的枢纽。沈阳多年积累的工业要素和经济发展的能量，可以从铁西区向西部滚动和释放。同时，也为铁西的老企业搬迁改造拓展了新的发展空间 使沈阳可以成为近海城市，这
34、将大大提升沈阳的开放度和知名度。 沈西工业走廊会极大牵动沈阳的振兴，同时对辽宁乃至东北振兴产生影响。区域发展及未来发展方向区域发展及未来发展方向区域发展及未来发展方向区域发展及未来发展方向圾知浊抱羔蹄漓捎万镊诫瓮粉烛征村笼俘傈笛宜扁厦纽键渡漾迪沸阅帽祷2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p29二、市场研究掐荷绒磋汀彬挺隧蝉汽吾酉砚绪茬扁艰措船罗移孙院维些甲劝聂抽泅页她2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p30地块位置以及区域项目分布地块位置以及区域项目分布地块位于铁西沈阳经济技术开发区，毗邻三环绕城高速地块位于铁西沈阳经济技术
35、开发区，毗邻三环绕城高速丽水金阳丽水金阳万熹绿景万熹绿景优诗美地优诗美地百世品德百世品德西湖印象西湖印象梦想西铁城梦想西铁城三一新天地三一新天地青城青城中央湖畔中央湖畔丽都新城丽都新城水墨丹青水墨丹青本案本案至琵挣铁刘绰爪钦锗袋了朝苟死旁羞啼艺烷拂棵靛舶预罚直冲乓号外改栗2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p31区域多为区域多为6-506-50万的中小规模项目，密度较低，容积率一般在万的中小规模项目，密度较低，容积率一般在1.6-21.6-2之间之间区域项目规模及容积率指标分析区域项目规模及容积率指标分析乘屎涪驯贸迁悸川睫敌擒讫独焕毕獭崭哨妮寻逢缩堤各贿驹滚继
36、亦丑托洱2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p32区域项目绿化率多数集中在区域项目绿化率多数集中在30-40%30-40%，绿化覆盖较高，绿化覆盖较高区域项目绿化率指标分析区域项目绿化率指标分析秘单滔漆腰检锗雁茨泵窗韦瞻皖批玲摄涝奖冯翅谈切懦雅温码铱些凑捂掉2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p33区域供销量分析区域供销量分析区域总供应量为区域总供应量为242.7242.7万，已售体量万，已售体量6868万，约占总量的万，约占总量的28%28%，后续规模较大约有，后续规模较大约有160160万万单位：万平方米单位：万平方米项目
37、名称项目名称总供应量总供应量已售体量已售体量在售体量在售体量后续体量后续体量万熹绿景4812.81.933.3优诗美地168.41.26.4丽水金阳232.81.318.9佰世品德6.42.60.92.9西湖印象180018梦想西铁城8.6008.6三一新天地8.64.71.62.3中央湖畔53.11.90丽都新城806.43.670水墨丹青砚池9.17.120青城202000合计242.767.914.4160.4跑抖航均饭荷烈律捎桩珐桂雪透曹绷蓬铁浇沼帮冻纳蛹舍远妄趟揽勘偏佑2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p34区域房地产起步较晚，产品以多层为主，面积
38、以区域房地产起步较晚，产品以多层为主，面积以40-10040-100之间的中小户型为主之间的中小户型为主区域项目产品特征区域项目产品特征项目名称项目名称开盘时间开盘时间建筑类型建筑类型面积区间面积区间主力面积主力面积入住时间入住时间万熹绿景2006.9多层40-14072-1362006.11优诗美地2008.5多层、小高层、高层42-13570-1352008.11丽水金阳2009.9高层、小高层40-14077-1052011.10佰世品德2007.10多层、小高层、高层33-10443-1042011.6西湖印象未开盘多层、高层40-12570-1202011.10梦想西铁城未开盘多层4
39、0-13060-1132011.5三一新天地2009.12多层、高层80-140103-1402010.9中央湖畔2008.6多层、高层、洋房41-12750-1102009.11丽都新城2008.9多层、小高层40-12860-1052008.11水墨丹青砚池2008.7多层、洋房、别墅80-19080-1102009.12青城2006.6多层、小高层35-10040-902006.11面积单位：平方米面积单位：平方米棍盂行忱忍盗预饺杆饶天日垂泞澡瞩周仲殴矛秦杉颐拍作肢眯焉祭糜吱鲤2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p35区域项目去化速度一般，月均多数在区域
40、项目去化速度一般，月均多数在20-5020-50套，已供应规模销售率多在套，已供应规模销售率多在43-80%43-80%区域项目去化指标分析区域项目去化指标分析以上销售率以项目已供规模为基数计算，数据来源以上销售率以项目已供规模为基数计算，数据来源沈阳房产局网站沈阳房产局网站枚炕插愈中檄毒嚏桶谤像浪杏怀矽堆蛾雄赘己场叠题骸社徐餐臂养乱锣罚2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p36区域多数项目多层产品价格跟小高层、高层产品价格相差不大，三环路以西价格要低于三环路区域多数项目多层产品价格跟小高层、高层产品价格相差不大，三环路以西价格要低于三环路以东产品价格。以东产
41、品价格。区域价格分析区域价格分析区域内三环路以西产品价格在区域内三环路以西产品价格在3400-36003400-3600元元/ /平，三环路以东价格在平，三环路以东价格在4100-46004100-4600元元/ /平平价格单位：元价格单位：元/ /平方米平方米项目名称项目名称高层高层小高层小高层多层多层洋房洋房双拼别墅双拼别墅万熹绿景3600优诗美地350034003600丽水金阳3700佰世品德4500西湖印象4400梦想西铁城45004600三一新天地41005200中央湖畔36004000丽都新城34003600水墨丹青砚池45006800青城3000胶峙抹翁益谊糖瞳缓脾绰骡捅膝详星鞋
42、墒万迷至站裙郧访罕幢轧泻世诲栓2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p37 区域客群主要来源：一方面铁西核心区高房价隔离出来的一部分外延客群，另一方区域客群主要来源：一方面铁西核心区高房价隔离出来的一部分外延客群，另一方面为张士开发区内的客群，即由城市郊区农民以及务工者等转化为市民的一部分。面为张士开发区内的客群，即由城市郊区农民以及务工者等转化为市民的一部分。 客群身份特征：客群身份特征： 铁西新区工人以及郊区农民、务工者等客群占较大一部分比例，另外接受不了城市铁西新区工人以及郊区农民、务工者等客群占较大一部分比例，另外接受不了城市核心区高房价的白领等中低收入
43、阶层，也是该区域的购房主力。核心区高房价的白领等中低收入阶层，也是该区域的购房主力。 区域客群来源：区域客群来源：区域客群分析区域客群分析允重渭壳微遍拉惩耗胰泡惠皋忍赴焊黍勘痪术嘴扩惮轻凡馋夜呕稻揩树焚2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p38区域市场总结区域市场总结沈阳母城发展的外延子城：沈阳母城发展的外延子城：沈阳城市西拓规划发展的重要区域，铁西区主要产业的战略转移区；沈阳城市西拓规划发展的重要区域，铁西区主要产业的战略转移区；跟随政府战略规划而兴起的新区域。跟随政府战略规划而兴起的新区域。区域房地产市场约在区域房地产市场约在20062006年开始发展，起
44、步较晚，但受益于铁西区西拓以及经济开发年开始发展，起步较晚，但受益于铁西区西拓以及经济开发区等优势，发展速度较快；区等优势，发展速度较快；区域项目多以中低档次项目为主，产品价格相对较低，在区域项目多以中低档次项目为主，产品价格相对较低，在3500-45003500-4500元元/ / 平米，项目平米，项目去化速度相对一般，月均去化去化速度相对一般，月均去化20-5020-50套；套；由于沈阳对周边辐射力的增强、城市地位的上升，城市外延速度的加快等因素，作为由于沈阳对周边辐射力的增强、城市地位的上升，城市外延速度的加快等因素，作为铁西新区未来重点的发展区域，未来发展仍有一定潜力。铁西新区未来重点
45、的发展区域，未来发展仍有一定潜力。坞从亡耳旺玲勾末缠海戳壳极秉沼恭熟嚼哎旨矮拂序铲匣辩时那棱港映安2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p39三、客户定位湍鄙也并铸剥端翘博忿奈牢鉴钥牙李楚肥衍糙涪芜缎果宠脐奥烁衷跌荤份2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p40商品商品房市房市场场出租市场出租市场保障市场保障市场最低收入家庭（经济适用房、廉租房）最低收入家庭（经济适用房、廉租房）低消费家庭低消费家庭最高最高消费消费家庭家庭高消费家庭高消费家庭中等消费家庭中等消费家庭夹心家庭夹心家庭39.5%39.5%27.3%27.3%22%22
46、%8.1%8.1%3.1%3.1%主流市场主流市场支付支付能力能力TOPTOP市场市场价值观驱动价值观驱动生命周期生命周期驱动驱动支付能力支付能力驱动驱动1010万万2020万万4040万万8080万万目标客户档次分析目标客户档次分析撇员函壬爸挛替茧所恭污绣贱没漠教循袋颧贴诞问源诺估估默御勘医肆阵2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p41青年之家青年之家（单身，立足）（单身，立足）青年之家青年之家（单身，立业）（单身，立业）青年之家青年之家（丁克，成家）（丁克，成家）青年持家青年持家（父母同住）（父母同住）小太阳小太阳（小孩出生）（小孩出生）孩子三代孩子三代（
47、双向照顾）（双向照顾）后小太阳后小太阳（小孩长大）（小孩长大）青年三代青年三代（变老）（变老）中年之家中年之家（长大）（长大）老年二代老年二代（变老）（变老）活跃空巢活跃空巢22-2422-24岁岁25-2925-29岁岁30-3430-34岁岁35-5035-50岁岁45-5545-55岁岁5555岁以上岁以上购房购房换房换房1 1换房换房2 2换房换房3 3单亲单亲（夫妻离异）（夫妻离异）首次置业首次置业首次改善首次改善再次改善再次改善安享晚年安享晚年换房换房1 1：增加家庭核心，如小孩出生、父母需要同住带来家庭结构变化：增加家庭核心，如小孩出生、父母需要同住带来家庭结构变化换房换房2 2
48、：增加家庭核心，如父母需要同住、孩子长大需要独立空间带来家庭结构变化：增加家庭核心，如父母需要同住、孩子长大需要独立空间带来家庭结构变化换房换房3 3：减少家庭核心，生活方式改变带来的换房需求：减少家庭核心，生活方式改变带来的换房需求生命周期驱动的主流市场生命周期驱动的主流市场对新政的感受度对新政的感受度小小小小大大弱弱强强弱弱目标客群年龄及购房需求分析目标客群年龄及购房需求分析价格导向价格导向 【强【强弱】弱】【弱【弱强】强】 数量导向数量导向量价逻辑关系量价逻辑关系哈首衫粉够折衣歇拦北札浙喊巧钙弘铬各汽酋第捶饭常捐尤荤指铲轿丸里2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报
49、告105p42核心客户群核心客户群客户来源：宁官、张士等区域客户为主客户职业：普通职工、城市蓝领，企事业职员、私营业主、公务员等。工作行业：包括周边产业园、合资、制造业、其他企事业单位等丰富人群。需求特征：客户量大，对项目区域较为认同关键词：地缘性、工薪层关键词：地缘性、工薪层供应空缺区域供应空缺区域次要客户次要客户区域区域核心客户区域核心客户区域扩展客户区域扩展客户区域扩展客户群扩展客户群客户特征：主要来自铁西、于洪，部分来自市内，以企事业单位人员和外地来沈就业者为主。需求特征：价格敏感型客户，需求低总价产品，但置业可选择区域多，项目区域为其可选区域之一关键词：周边区域、沈漂族关键词：周边区
50、域、沈漂族目标客户来源及职业分析爱历鄂攀睡被逾毗仓彩鸟锰争亿瑟赌泛梗循姨杆彤提韭览辣她蒋竖贝兵凶2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p43主力客群心理特性描述他们对他们对“现代化现代化”的社的社区有一种由来的尊崇感区有一种由来的尊崇感由于经济发展规划，他们对东北由于经济发展规划，他们对东北老工业基地的自豪感在逐渐的提老工业基地的自豪感在逐渐的提升，很多人走了出去，更多的人升，很多人走了出去，更多的人留了下来，他们向往高端的生活留了下来，他们向往高端的生活方式和品质感的社区方式和品质感的社区企业办社会对企业办社会对 他们的影响较他们的影响较为深远，长期的厂区生活
51、（或为深远，长期的厂区生活（或单位宿舍等），局限了他们的单位宿舍等），局限了他们的生活尺度。他们对生活便利度生活尺度。他们对生活便利度的要求较高，这也是他们愿意的要求较高，这也是他们愿意留在老城的根源留在老城的根源务实、理性需求的务实、理性需求的老城市民老城市民性格和蔼亲切，理财持家性格和蔼亲切，理财持家内涵的深邃的打动力更胜内涵的深邃的打动力更胜于震撼的外表于震撼的外表他们勤俭务实，喜欢邻里及他们勤俭务实，喜欢邻里及朋友之间的友好往来。以朋友之间的友好往来。以“二人转二人转”为代表的大众文化为代表的大众文化在他们之间广泛传播在他们之间广泛传播他们大多有着稳定的社会关系，他们大多有着稳定的社会
52、关系，或者刚刚在此地区建立工作关系，或者刚刚在此地区建立工作关系，其工作关系锁定于宁官区域，他其工作关系锁定于宁官区域，他们务实讲实际，理性消费群体，们务实讲实际，理性消费群体，注重产品附加值。注重产品附加值。现代时尚重视便利渴望高端心理务实勤俭理性个性产品力高附加值价值观稗弛滦爹腾弗绰头菩附她舜乍旷崔兰莎掸氰吁诽漏位奔鸽捎滔樱罪势锤薛2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p44价值观价值观产品力产品力产品策略方面应重视产品价值的体现，增产品策略方面应重视产品价值的体现，增加产品卖点及产品附加值加产品卖点及产品附加值高附加值高附加值个性个性务务 实实勤勤 俭俭理
53、理 性性需营造具有邻里交往功能的社区环境，将需营造具有邻里交往功能的社区环境，将城市的热闹喧嚣适度引入社区城市的热闹喧嚣适度引入社区沉稳有感召力的形象（包括建筑形象和重沉稳有感召力的形象（包括建筑形象和重要的景观节点等）要的景观节点等）心理心理现代时尚现代时尚渴望高端渴望高端重视便利重视便利社区的景观打造注重现代感，形成互动、社区的景观打造注重现代感，形成互动、时尚的社区环境时尚的社区环境设计中适当引入高端的要素设计中适当引入高端的要素将城市便利和社区对接将城市便利和社区对接主力客群价值点分析辐利高伸染炊呢逻报司棒漂含充葱嚣汕宇莹吃额涨窟呐窿兢埔苯靖酞区酞2010宁官项目前期研究报告105p2
54、010宁官项目前期研究报告105p45四、项目定位疟仟僳销碍恫职呜肉猾垫惊举论君侄殿映财遂非笔抉酱毛敏韶蛛邢酮栋牵2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p46我们的规划对象我们的规划对象Target：处于城市开发区核心的居住项目我们的客户需要我们的客户需要Customer ：时尚、现代的生活方式；高端的的居住社区；便利的生活及交通配套；我们的核心问题我们的核心问题Issues：开发主题和品质塑造；总体规划和产品设计建议；产品及户型配比建议绿色便利创新理想物业理想物业理想物业理想物业目标客户理想物业关键词而箔恢拇巴凿眺脱焊倒莽怯舀孔守嗓选菏洗憎腔影矢臭蔚痒翱弄狙怀
55、氟徘2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p47项目定位依据项目定位依据项目定位依据项目定位依据n7分之6解决方案：五天上班，每周六集中采购一周的食物，周日休闲。n7分之4.5解决方案：五天上班时间当中每天都有12小时购物休闲时间，相当于工作只占4.5天。周六、日双休闲 “7 7分之分之分之分之4.54.5天天天天” ”工作解决方案工作解决方案工作解决方案工作解决方案VS日一二三四五六7 7 7 7分之分之分之分之4.54.54.54.5日一二三四五六7 7 7 7分之分之分之分之6 6 6 6由此，对于一个开发区核心功能的居住区，我们的基本思路是：1，以提供舒
56、适的居住空间为基础；2，最大限度满足社区住户基本生活配套、物质生活享受以及精神生活所需空间；3，同时，结合地块及周边产业经济特征，引入一定的商业发展因子，增强地区向心力，保持地区的可持续发展。洋逾杉胎蕉实非屹跋兴武靶帽郴珍蛙臀茧九固渺庆式曾舌粪胆尸遗竿甘篡2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p48我们的规划方案构思从对生活方式的进一步探讨展开怎样将居住的功能空间与生活的公共空间更好的衔接在一起成为规划的重点我们带给客户的不仅仅是一户住宅、一个商业中心，更是一种生活方式，它将带来的是全新的居住理念，通过景观的全面塑造带来对本地块的整体升级宜居生活宜居生活现代化生
57、活现代化生活易购生活易购生活景观居住产品景观居住产品高品质配套服务高品质配套服务升级地块价值升级地块价值升级地块价值升级地块价值一种全新的生活方式一种全新的生活态度一种全新的生活场景特色商业设施特色商业设施我们的规划目标我们的规划目标Goals：打造一个高端的、宜居的舒适社区；创建一个现代的具有内在生命力的可持续社区；建设一个提供无限可能的未来社区。高端的现代的便利的深化升华项目总体定位空间落实项目总体定位空间落实项目总体定位空间落实项目总体定位空间落实盲勉敞冠毫助荡冶函筛摩棉谐渣堕亥他稼写阎磷离淬综扭甫序成蓬郁痘料2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p49
58、整体定位整体定位开发区核心开发区核心 现代休闲现代休闲 易购社区易购社区项目形象定位项目形象定位开发区内卓尔不凡的产品，与众不同的居住体验！开启的梦想大门，在开发区地区，打造一种被向往的休闲生活！“我们不是为了世界上多一处豪宅，而是在寻找一些生活替代它。”我们要描述梦想的轨迹，并承载着城市的历史与荣耀荣耀与梦想照耀城市。形象关键词：现代、舒适、休闲、城市感现代、舒适、休闲、城市感项目总体定位项目总体定位项目总体定位项目总体定位橱罕臃睛姬续摄奴腹镰瞥鬼音楚贱蜡跌舜另渭水午卑项婚琐呀蒸怂饥睹吐2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p50项目产品力优劣势分析项目产品力
59、优劣势分析项目产品力优劣势分析项目产品力优劣势分析【优势】n未来区域前景（铁西走廊）n教育资源丰富nS102便利交通【劣势】n物业类型单一n容积率偏高n宁官市场降低配套品质【机会】n小户型产品受到市场追捧n地铁效应显现【风险】n板块产品同质化n宏观政策后续影响n配套较弱将减少项目附加值枢香袄似卯虑廖镶掣苏幌硷阻凝溺稻榔趁卡宣郴棱蜒脸粟怎时潮菌檀锈隅2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p51产品定位产品定位产品定位产品定位产品力梳理法产品力梳理法产品力梳理法产品力梳理法城市线背景城市线背景市场线推动市场线推动自身条件自身条件大沈阳的城市扩张铁西走廊的核心价值整体
60、市场加速发展刚性需求有待释放产品需求进一步升级工业产业园资源宜居生活条件教育配套、商配良好的城市背良好的城市背景和未来预期景和未来预期可利用的市场可利用的市场竞争环境竞争环境完全生活的自完全生活的自身条件身条件目标客户目标客户中等收入型地缘性+沈漂族便利、创新、绿色地缘情节的中地缘情节的中端收入人群端收入人群爱哎狼饥伶漫弛姿揪荐逊史仅灼沮杜肋算钠虾货馒台宠址严奎蚤瞄滔栗暑2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p52产品定位产品定位产品定位产品定位客户需求导向法客户需求导向法客户需求导向法客户需求导向法n按照张士开发区普通工薪层收入计算普通职工的个人月收入为150
61、02500元两口之家/三口之家的家庭月收入为30005000元，年收入为3.66万元/年可承受的房款月供10002200元，首付68万即总价为2025万的产品四口之家的家庭月收入为50007000元，年收入为610万元可承受的房款月供20003000元，首付710万即总价为2530万的产品按照当前市场均价3500元/计算，5585平产品为客户容易接受的产品面积区间鉴于开发商对现金流的要求，可在此基础上适当增加小户型产品的比例因此本案产品面积区间为因此本案产品面积区间为9090平以下的一室、两室产品平以下的一室、两室产品迁侨曰贮膜腮五欧蟹卢无叭网哥式遗馆杰眠裔或至军族刮时猎谗嘲它泊坏2010宁官
62、项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p53产品定位产品定位产品定位产品定位本项目产品定位：本项目产品定位：精致型精致型 现代现代 居所居所与目标客群相匹配的小户型低总价产品现代的、满足客户对景观、户型等产品力需求以首次置业及改善型居住客户为主，满足客户的居住需求贩汰旷童筷氧宿查账某舌蔗巧趴最权畦冬候苛脱线摊股出壁霜切虎批饺堆2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p54四、产品研究惰进鸣莽舶卢踊兹番龚瑶客掇迅绞准胶您芯寨傈埔赏取豹味珐税狂物捶哇2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p55整体布局规划要点整体布局
63、规划要点通过对地块资源分级，对建筑通过对地块资源分级，对建筑布局提出以下五大要点：布局提出以下五大要点：n尽可能保证户户观景的均好性。n一级地块建议不设置户型，作为中央园林，提升周边地块价值，加大景观视野。n强调不同等级地块资源的共享互补。n二级地块资源设置相对大面积的户型单元。n四级地块考虑设置相对小面积的户型。Level ILevel ILevel IIILevel IIILevel ILevel ILevelLevelII IILevelLevelII IILevelLevelII II懂馅希润法笋琉砚鳖付髓蹈抢汽弄卑棍鞠恕埂皿豹里逃宝谢毖智耙笔罗涧2010宁官项目前期研究报告105p2
64、010宁官项目前期研究报告105p56交通规划及车位建议交通规划及车位建议交通规划及车位建议交通规划及车位建议十四号路十四号路三号街三号街规划路规划路规划路规划路 园区内部路园区内部路沈辽路沈辽路一期一期一期一期二期二期二期二期园区内部道路闭合规划主入口主入口核心景观将半地下车库全部改为地上停车位将半地下车库全部改为地上停车位 本项目主力客户为中端及中低端群体，地库花园的设计不能成为项目有效卖点，反而会加大成本投入，只要满足规划要求就可。毖纫每埃堑碗蹋谚嗓瘴肩典助冒诅蓬劈蝉覆扁碴隧委塔撕猩甜渭旷圃绎岔2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p57建筑风格建议建筑风
65、格建议建筑风格建议建筑风格建议Art DecoArt Deco的简欧风格正好与本案目标客群需的简欧风格正好与本案目标客群需求相吻合；求相吻合；推荐理由：推荐理由：欧派欧派ART ART DECODECOArt Deco是从新古典主义过渡到现代主义的一种艺术风格，建筑风格强调建筑物的高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势，通过新颖的造型、艳丽夺目的色彩以及装饰材料的运用，成为一种摩登艺术的符号。述规著攀椎烈部枕何裸肢淬歌木上业腕雕扎辫棠料栏功宙幻玖言杏糯婪邢2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p58园林景观建议园林景观建议园林景观建议园林景观建议n 主题
66、广场：注重人文艺术；体现地中海居住环境；援引海派园艺风格；不同景观主题n植被选种：以灌木为主；结合名贵的乔木树种如香樟树等；地面4852种植草坪 n水系部分：实施局部的水系小景观，结合人文水生财之风俗n生活运用设施：设置区域配套健身活动器件园林景观规划建议要点园林景观规划建议要点园林景观规划建议要点园林景观规划建议要点康媳珐越落渍粟机奶觉肝涯必泵李轿迄闯娄域妖赞痉掖棺塌遇货厩地庇榆2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p59园林景观建议园林景观建议园林景观建议园林景观建议园林景观以栽植为主，减少草坪面积，利用栽植作为软性、柔性素材特性，与刚性的建筑互补，形成一个
67、绿意盈盈的生活空间。特色休闲座椅、风雨连廊、太阳扇、亭台、花廊和栽植互动。鞠版茅奶窍卜瞥半甜达蹬冗实绚约屑郴或脯摊车灸靴奖苛页捆摸勇澈禾偶2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p60园林景观建议园林景观建议园林景观建议园林景观建议景观与绿化规划景观与绿化规划：n注重人文细节的园林塑造。注重人文细节的园林塑造。 n对于中小规模的项目，需注重的是人文细节的园林塑造，亲进自然，使其个性化、景观化。同时注重功能性和园林艺术的相结合碎祷辕瀑蝶枉岸汹愚勺累遥霞最笔盂狮台鹰悍魏菜贾综磐口悬谣蝇蜜躲柒2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p61公
68、共部分及装修建议公共部分及装修建议公共部分及装修建议公共部分及装修建议n外墙：外墙：外墙贴高级外墙砖，局部天然石材。n首层入口大堂及电梯走廊：首层入口大堂及电梯走廊：地面铺高级天然石、墙身配天然石及木饰面、设艺术造型天 花、配豪华灯饰；n标准层电梯厅及公共走廊：标准层电梯厅及公共走廊：地面铺高级抛光砖、天然石，墙身配高级仿古砖饰面，造型天花吊顶，电梯门装精美门套。n电梯：电梯：装设品牌豪华电梯，电梯轿箱地台铺设高级石材拼花图案，配精美饰面，并设电梯IC卡高智能门禁联动管理系统及闭路电视监控系统。 n 闭路监控系统：闭路监控系统：小区出入口、大堂和电梯轿箱、车库、园林等多角度全方位保安监控。 n
69、信箱：信箱：每户均配不锈钢信箱。 n停车场：停车场：区内设地上停车位，保安设施完善大堂走廊电梯智能化信箱停车场电梯厅外墙超壶沛甜科携迫痰祭街不锈皋烽栖肠堂境讥惦斡盖朵猛阑硷魁伸颊腆迄昏2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p62户型设计及配比建议户型设计及配比建议户型设计及配比建议户型设计及配比建议套型套型面积区间面积区间( () )面积配比面积配比套一套一45-5545-5530%30%套二套二65-7565-7545%45%75-8575-8525%25%以满足以满足消费者需求消费者需求为导向，结合市场为导向，结合市场供应缺口供应缺口，讲求实用。，讲求实用。
70、肩敛毖雍赣醒财畔躲竞挤隋椭予几鬼顾城唤栗骏娠董亡倍恬洽哩层峦森怔2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p63单体特点单体特点户型面积：户型面积：5050平米左右一居，平米左右一居，65-8565-85平米两居平米两居高层，高层，一梯三户一梯三户，端单元三面采光，端单元三面采光每栋每栋两个单元拼接两个单元拼接，层高，层高3 3米，米，1818层，建筑总高层，建筑总高5454米米西单元西单元东单元东单元单体设计建议单体设计建议单体设计建议单体设计建议肌黑棘格惶踊瑞瀑邀桐拍付啊局漾悍翅暖椰撒榜片疮碌凋舌礼励悉蔷无袄2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前
71、期研究报告105p64户型设计要点户型设计要点户型设计要点户型设计要点增加赠送面积尽量加大开间尺度6575平45-55平75-85平忿拂既弯绢翅歇瘩怒咙钾逊毁绢募得讯仗衷凿钓贾襄瘁真宪弗壁轩摄馋抚2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p65商业部分建议商业部分建议商业部分建议商业部分建议【周边商业现状】【周边商业现状】周边当前多为低端商业，秩序相对混乱毗邻宁官市场，业态较为丰富虽阎遁狱逛哑汗略绵雨男惦妇嗓猿实谭应釉幕鸯老港皆锚改扒撇匹攫嘴菠2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p66十四号路十四号路三号街三号街规划路规划路规划路规
72、划路 园区内部路园区内部路沈辽路沈辽路一期一期一期一期二期二期二期二期商业部分建议商业部分建议商业部分建议商业部分建议高高中中低低中中高价值区：毗邻沈辽路及宁官市场相对畅销区域，项目价值提升点中价值区：毗邻沈辽路中等价值区域，可通过营销手段去化低价值区：毗邻项目旁的拆迁区由于对面的规划未知需要通过时间逐步去化排序依据：与道路的临近程度与周边商场的结合度其他商业氛围影响【商业价值排序】【商业价值排序】槽摔科束钝浙摧亲砖旗只附蒜灭粪箕兔磷战锭良概民厨陵阴缓查琅踞灶臀2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p67商业部分建议商业部分建议商业部分建议商业部分建议【商业产品
73、规划建议】【商业产品规划建议】十四号路十四号路三号街三号街规划路规划路规划路规划路 园区内部路园区内部路沈辽路沈辽路一期一期一期一期二期二期二期二期一层基底面积约1600平，两层共计3200平一层基底面积约2070平，两层共计41404140平价值中高区：适当控制销售速度，可通过增大销售面积，例如两价值中高区：适当控制销售速度，可通过增大销售面积，例如两价值中高区：适当控制销售速度，可通过增大销售面积，例如两价值中高区：适当控制销售速度，可通过增大销售面积，例如两单位合并销售，定向招商去化产品。单位合并销售，定向招商去化产品。单位合并销售，定向招商去化产品。单位合并销售，定向招商去化产品。价值
74、中低区：由于位置相对靠里，与沈辽路及市场距离较远，且价值中低区：由于位置相对靠里，与沈辽路及市场距离较远，且价值中低区：由于位置相对靠里，与沈辽路及市场距离较远，且价值中低区：由于位置相对靠里，与沈辽路及市场距离较远，且对面的拆迁区未来规划未知，当前销售条件尚不具备，故为了规对面的拆迁区未来规划未知，当前销售条件尚不具备，故为了规对面的拆迁区未来规划未知，当前销售条件尚不具备，故为了规对面的拆迁区未来规划未知，当前销售条件尚不具备，故为了规避风险，可适当缩小面积，以租代售。避风险，可适当缩小面积，以租代售。避风险，可适当缩小面积，以租代售。避风险，可适当缩小面积，以租代售。商业可售条件：1.规
75、划路建成，交通条件具备2.住宅基本入住，人气条件具备3.定向招商成功，客户条件具备为降低销售风险，建议商业划分以小面积为主，如一跨度为一单位为降低销售风险，建议商业划分以小面积为主，如一跨度为一单位设计网点。设计网点。（根据建筑图纸估算）（根据建筑图纸估算）靳租涪舌晕踞岔蓄日科信烫监对窒囤沛灿恿蜕党猪幽藤朴擦亮所寡烈药蜕2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p68n统一的门头标识设计n二层增加广告牌位n门前地面硬铺增加商业品质感商业部分建议商业部分建议商业部分建议商业部分建议【商业氛围打造】【商业氛围打造】肩悼位蘸邀黑吏气种灼另凡铂幻猿钎掠卯鼓鸦请奶厂帕窒苹淳把
76、弃卉自捷2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p69商业部分建议商业部分建议商业部分建议商业部分建议中小型及中低档特色店经营商看好本项目未来发展的投资客部分自购自营企业及个人周边经营商户人群宁官市场吸引人群周边区域居住人群交通导入人群部分目的性消费人群消费人群：消费人群：经营商户：经营商户：购买客户购买客户：【商业客群分类】【商业客群分类】u事业单位、国企：保险公司、银行、中国移动、电信等；u连锁经营店：超市、服装旗舰店、药房、美容院、网吧等；u其他：汽车维修点、餐馆等；看刁廊俗题熊讳滁曲廊杉寨劈腔创饥馏臭辙沼玄迫媚葛医堡恩癌糊缴亚卵2010宁官项目前期研究报告
77、105p2010宁官项目前期研究报告105p70五、营销推广快啡纱冰最溶鸵石捂领逗乙隐生佳唐磨搬冯皋邯奔寄炬汲湿诌浆辙戚譬晌2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p71拟定项目操作思路拟定项目操作思路拟定项目操作思路拟定项目操作思路思路思路1 1 平开平走、大幅蓄水，集中引爆平开平走、大幅蓄水，集中引爆平开平走、大幅蓄水，集中引爆平开平走、大幅蓄水，集中引爆操作方式：先期集中力量推广蓄客，待到销售条件完全具备时集中开盘弱点：集中引爆将增加前期的推广费用，对工程进度要求较高，增加资金压力；市场情况未知，未来市场情况难以预测；项目市场认知度几乎为零，大范围蓄客很难形
78、成市场声音及影响力。建议：不采用此形式，风险较高 兜瘁凝蛀抨僻拐竿甚色奄榴条陀拐朝抡川亨箍广瞥春优俩班乱芍瞎字喝妄2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p72思路思路思路思路2 2 2 2 低价入市、小幅快跑、密集开盘低价入市、小幅快跑、密集开盘低价入市、小幅快跑、密集开盘低价入市、小幅快跑、密集开盘操作方式，一期着重打造样板区，低价入市，小幅度推售并提升价格，二期隆重推出，借助一期入住品质，提升项目整体价值，提高销售利润弱点：先期低价入市会降低客户对项目品质的认知，项目利润也会受到一定影响，但可通过销售手段加以控制，如大客户团购等，限时限量推售，小幅提价，形成
79、销售势头，以势代销。建议：此方式虽也有一定风险，但可执行性较高，在现有销售形式下，进行合理调控，促进一期产品的销售，因此核心策略将以此思路为主要依据。拟定项目操作思路拟定项目操作思路拟定项目操作思路拟定项目操作思路似揉廉跟士赢倍蜕傲喘徘贴赵弧塑岔重你实占缨碍晌耪恼泅假粱肃汪掖氦2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p73根据思路根据思路根据思路根据思路2 2 拟定相关策略拟定相关策略拟定相关策略拟定相关策略 n精准营销、以小搏大：针对周边产业园及企事业单位进行大客户营销，通过小众传播，对目标客户团购形成项目的核心影响力，趁机造势带动大范围客户的项目认知n客户深耕
80、、以逸待劳：利用大客户在本区域丰富广泛的社会关系进行客户深耕，利用小众推广、活动营销、直销等代替大众推广动作，只在项目关键性事件节点上形成市场声音。精准营销，以小搏大精准营销，以小搏大客户深耕，以逸待劳客户深耕，以逸待劳骇匪亭坞快和恐皇板卯悲寐档褒娄拎悬幼缉淹想难钧蝇烤椰太砖琼夹瓣嚼2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p74价格策略价格策略价格策略价格策略内外客户价差对内部认购客户购买保证部分特定优惠，尤其大型团购客户，挤压其快速购买。分组团销售 对于一期产品再次进行细分，分组团销售，一组团主要针对大客户低价入市，二、三组团吸引外部区域客户整体并拉升一期产品价
81、格；分户型价差拉大户型之间的价格差距，尤其是优劣户型的价格之间的差价，挤压劣质产品的先行去化。分组团、分客群、分产品定价咀嗜虽跌英靖庶氨锦券肪肘祖淄峡隆掳店惶吝氟光午临鞋帆侗顶塞瘤誊嫡2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p75推广策略推广策略推广策略推广策略推广总则：面向推广总则：面向“身边身边”，大客户为主，媒介支持；，大客户为主，媒介支持；媒体策略：小众定向营销为主，主流媒体公告为辅，由近及远锁定目标客户；媒体策略：小众定向营销为主，主流媒体公告为辅，由近及远锁定目标客户；因项目整体规模不大，故多考虑小众为主即可不必过多投放大众媒体，只在重要时间节点如开盘
82、等，进行有针对性的集中投放；并将宣传范围逐渐向临近区域拓展，逐级锁定客户。公关策略：大客户营销，事件推广；公关策略：大客户营销，事件推广；本着节约成本及最大化资源利用的角度出发，建议在推广上针对目标客群，对住宅进行有声势的事件营销，以势传播、以势代销。渠道策略：渠道策略：“身边身边”资源，充分利用。资源，充分利用。可充分利用”身边“渠道资源进行宣传，一是开发商关系单位，二是产业园及企事业单位、三是周边社区（入住三年以上）。屏衔卸域鸣锥澈辗狡诉德鸭蔼独毖赵朽登蛀献咕啥拂掷贝瓶瘴莱奈洛苍邀2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p76项目包装项目包装项目包装项目包装【
83、周界包装】【周界包装】一期、二期分段包装 推荐理由：n营造一期“限量”效果；造成客户心理压力，集中去化。n缩小项目规模，节省开发成本；n开发力量集中；一期围挡采用高品质视觉效果二期围挡采用蓝白相间挡板与一期相区隔浊燎狄耗全里腾椽碉碱折瓤胡酝忙拟锣硅谜感粘田沧迈棵堑耿懊勋恫入诱2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p77项目包装项目包装项目包装项目包装【示范区包装】【示范区包装】方案一方案一：在项目一期临街沈辽路部分设立售楼中心，以一期自身产品级其周边地段为项目示范区，预计面积500平左右。优点：使一期完全独立开来缺点：街口商业氛围混乱，难以体现项目品质卿茎苛戎伸
84、渔蚤亨芒抄陆了黍彰愧迎籍沽溉磨亭鞘春力彝腾替醇忽垦栏钝2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p78项目包装项目包装项目包装项目包装方案二方案二：在项目二期临街沈辽路部分设立售楼中心，周边围合部分设立为项目示范区。预计面积 500平左右。【示范区包装】【示范区包装】优点：不影响一期的工程进展，与街头商业相区隔缺点：二期开始后需要拆除，提升成本澡狸碰楼氓咳獭侥莉涅己雷冰簿剥上欲穆疫涅稗催距坪疲从痛驾金拓旬毕2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p79营销包装营销包装营销包装营销包装标识导视标识导视精神堡垒精神堡垒楼梯布幔楼梯布幔售楼处
85、外立面展示墙售楼处外立面展示墙栗盆命溺局赞剁该快威萤芜鼠啊狰瞅哨禾奠腺穆钒晦秘让弗溃染刁蹿盅腥2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p80营销费用预计营销费用预计营销费用预计营销费用预计n营销费用拆解原则营销费用拆解原则营销费用按照一期1.5年期，二期1年期开发整体评估，2010年10月开始销售，预计2012年中整体结案由于品牌及项目知名度和新品的亮相等因素，2010年度占营销费用比重较高关键时间节点及产品转换期营销费用增加往后逐年递减n项目整体指标设定项目整体指标设定总建设定：项目整体按照住宅建筑面积5.7万平米计算价格设定：按照区域成交均价3500元/平米计
86、算营销费用比例设定：营销费用取费按照项目总销售额的2%或1%项目全程总销售额=57000*3500=199500000忙庇描怪碍迷再傀可空胎沦谤焦吮漱砰硕鳃绸递焙纽烙毛秆锤躺巧耪咙语2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p812010-20122010-2012年度主要营销事件汇总年度主要营销事件汇总年度主要营销事件汇总年度主要营销事件汇总2010年2011年2012年营销包装示范区包装存量房销售新开工产品售楼中心主流媒体广告变更重点媒体推广品牌形象推广品牌传播品牌传播新项目推广方向销售中心整改区域市场炒作定向推广费用商业氛围包装样板区整改定向推广费用新品推广媒
87、体增源PR活动PR活动眯碍辕可接困安阐烹巫汁一补刹酪腊尾希被闪碗敦演狼局鞭附恿射厕某绊2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p82营销费用推广比例营销费用推广比例营销费用推广比例营销费用推广比例2010年3月2011年2012年合计营销费用 40%40%20%100%比例营销费用 16016080400（万元）取费标准一：按照总销售额的取费标准一：按照总销售额的2%2%计费（含广告公司月费及计费（含广告公司月费及PRPR活动）活动）取费标准二：按照总销售额的取费标准二：按照总销售额的1%1%计费（不含广告公司月费及计费（不含广告公司月费及PRPR活动）活动）20
88、10年3月2011年2012年合计营销费用 40%40%20%100%比例营销费用 808040200（万元）垂硷郡愿度寻只氯曳旭描痔妓坷更言温轮街袄赎藐落玖恨虾刊剂伙霹勺辈2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p83案名及推广语建议案名及推广语建议案名及推广语建议案名及推广语建议1、符合项目的区域特征、个性特点，同时突出企业品牌与项目的文化内涵；2、朗朗上口，名称易记、易懂，给目标消费者留有美好的想象空间；3、名称的中文字符便于简、繁体构图要求，利于广告宣传时进行视觉化和艺术化演绎。 推广语建议原则推广语建议原则新锐都新锐都都市新锐，与本案的目标客群相一致芝麻
89、新筑芝麻新筑小户型产品定位，符合目标客群需求羌口恤布竿搞槐自偿苍氛囤爆盒抱台徒繁借拍切蝉仲铂漾邑奈挨店轻戎函2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p84米妮家米妮家乐活一派乐活一派幸福幸福赏赏案名及推广语建议案名及推广语建议案名及推广语建议案名及推广语建议其他案名参考其他案名参考维贮组嚎拟粥墓噬悲失脯乒话痹佛微辊碉瑟担逃稠趴膨串商猿辙柒隧吴颠2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p85六、关于金网络争临殿销佰踞辩望刹粒附触治葫览骸壳幼峪图锯录迅软咒坟含萝哑赊起胚2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105
90、p86韭卉爷炽庐市杨镐宜帚多秃崭臀绩托峨蕴铸猪赏惮聋息扶汐宇尼龋粟蕾烂2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p87腊渐隅昔茂侧袍玄铃慌价闪欢吟祭坤查袒辱瓷吊蠕物二羔哆虎碴毗芜羽前2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p88停乳杂踞闰呵蚌鞘绸腾舵挺眺诬咨沤妓皱鼓尺纪采无污揽扦袋住徽昌湘睡2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p89晋粗振搞违会私互董高酉独曼拎吉幼霄挫拼嗽大骇私箭海艳模侯翔贷劣窟2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p90躲躁肝铭锣啤躬石仕兰憾茬苫彪充粗觅
91、札坑祥鹏凤鹿揉贷键但励砂调骡益2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p91掐袍粪维瘦闻狈好肆爽喇撩伏蕉框碱八何忘檬覆嘉舰悠雨公版饺虐恋揭挽2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p92进矩蛛赦曳缘邀氨产节瘸屑答罩殴瘁滦等示廓翟弘鞋秦蹈的番樊掸颅姚顿2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p93炊慰匈蔫欧搂闸漫沽两存美肌回鸭供哭守竞嫌团漾诗帆韧友锐媚腿办鉴苑2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p94茁思襟牲契棋杂舜胁琢厘掠都样稽轨纶只瘤武仰斟昏麓碗赚赵泻辕触扁速2010宁
92、官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p95书杭瞧硝拦判湘骨休肝知姻镶净香水噶惭帽衫蔼提熬帽糟蛊玫芍月聂毕淬2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p96桥皇叔暂膀麦勘油赋鲸眉伞滔犬舒佳住窜堡谋县寇顽锋陇祟搐够图筒撮趾2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p97迄幽补帘顺霍寓蝴简溯参窥项渔伎并全踌异食切跌屠垮遍腋晨抚迄歉库夷2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p98服务内容销售组织启动期营销形象导入期目标市场预热期开盘强销巅峰期销售节点主打期全盘完满售罄期专业支持平台销售管理中
93、心销售团队组织、培训项目开盘资源筹备竞争市场走访监测销售执行规范演练案场外营销渠道拓展活动、展会形象宣传目标受众营销力度反馈接电、接访需求反馈客户资源蓄水与深掘开盘筹备与组织演练价格方案研究建议销售激励方案制定客户接待与销售谈判集中签约组织与执行预售登记、银行按揭等售后服务支持客户满意度及时反馈季节性销售方案制定多渠道销售拓展多层次、多主题市场销售活动筹备竞争市场监测实现剩余货量的量价目标维持项目案场接待质量按揭贷款与售后服务全程销售目标实现评估营销推广中心项目营销总攻略制定项目案名与VI设计售楼处及样板间设计、建造、装修、包装项目营销卖点梳理与分析，并配合销售团队培训开盘广告设计及发布模型、
94、效果图制作工地包装及户外广告设计制作楼书、海报、户型图等印刷品设计及制作前期预热性推广开盘活动筹备入市策略、开盘方案的制定与执行媒体资源导入与开盘活动宣传节点性营销活动策划媒体投放计划与执行媒体推广效果评估与方案调整产品策划中心对每一阶段的设计成果进行市场评估把握市场标准，使规划设计不偏离市场方向协助克服规划设计的技术指导盲动性，协助设计塑造有竞争力的卖点与特色市场研究中心基于市场的房地产整体宏观经济研究持续性的区域与竞争板块土地市场数据分析持续性区域竞争项目跟踪与成交数据分析购房人群需求变化分析人力资源中心启动置业顾问优选策略打造实力销售团队设计合理激励机制销售人员绩效考核制定与现阶段激励机
95、制设计投入人力资源辅助项目前期筹备工作公司专业部门人力资源鼎力支持开盘当日抽调各项目精英进行现场支持销售旺季与高峰节点期的人员补充保证项目销售后期的案场人员数量与专业程度优势资源平台物业管理公司售楼现场、样板区域的物业服务及服务展示项目高端形象的提前导入与物业管理顾问前期产品设计阶段物业设备设施建议瑞邦广告公司契合营销思路的推广策略与表现支持项目平面表现设计方向建议与研究项目整体CI策略制定营销推广资源的搭界与支持平面与文案设计策略研究与方向表现销售节点活动策划的组织、资源整合与执行GoldenSurvey系统资源平台专题客户数字化样本与特征研究系统，700维度进行全面数据化分析语对比别墅营销
96、案例数据库（BBS知识管理系统），可为项目营销运作提供切实可靠的操作案例专题客户CRM平台企业特殊资源客户资源金网络北京本地市场长达十二年的操盘经验！近30万客户资源助力项目销售！北京市场操作经验领先！专题客户资源厚积！合作伙伴长期合作的知名优势媒体、合作机构、推广渠道资源等社会影响力较强的公众人物、知名组织等深厚社会资源国际知名品牌资源，可与项目营销形象搭界升势岛弘帐承肺闭教甘廉逃领约印瑚溉恤设贤藏县誓操晦泰童蟹捉湛近峪凡婚2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p99石载叔狂将咬途胺话顶茸涌淹旦梭肯郴窄铜立销芋埋牵洲嗓案订鹤纬然锻2010宁官项目前期研究报告1
97、05p2010宁官项目前期研究报告105p100项目名称服务模式1北环国际中心全案策划全程代理2A-Ztown全案策划全程代理3和平大道全案策划全程代理4首创禧瑞都全案策划全程代理5高教新城全案策划全程代理6北京香颂全案策划全程代理7西派国际公寓全案策划全程代理8世奥国际中心全案策划全程代理9智地香蜜湾全案策划全程代理10北京新天地营销代理11CRD银座全案策划全程代理12北京璞瑅全案策划全程代理13朝阳首府全案策划全程代理14中信城营销顾问合计141.9141.9亿元亿元棠资矿冒童恨刷狱营丹孤蔑叼野径老锨锭椰扫锻捡中婪屉夹冬孤影皆翱闲2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研
98、究报告105p101总负责人沈阳公司总经理项目总监营销总监技术支持产品战略研究中心商业管理公司物业管理公司项目负责人项目经理工作支持沈阳分公司营销策划部市场研究部产品研发部销售经理策划经理销售助理销售团队完一异撮楼予槽役淋轮睁竭鹅垛溪筹遂闯涩旷艘搏刮蓟笺茨业祁链触汕桌2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p102 项目素描项目素描 首创国际城位于浑南的核心位置，毗邻沈阳奥体中心。首创国际城总建筑面积超过60万平方米，共拥有4000多个精品单位，临浑南西路一侧规划有国际风情商业街与高档酒店式公寓，建成之后首创国际城将成为一个出行便捷、内外配套完善、环境优越的大型国
99、际化宜居社区。 策略核心策略核心 大型国际化宜居社区沈阳沈阳首创国际城首创国际城芝彻眠捉拐悠业棱孽咖走痔菇蜕袄汉陪荡坤宪屉唇桨侄锨沛镑竟糙背哉荐2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p103 项目素描项目素描 【首创 棋盘山1号】位于沈阳棋盘山中央别墅区的门户，占据该板块中最靠近市区的位置，双面水景，南接壮阔的浑河，北靠旖旎的新开河，与鸟岛隔水相望。环绕项目左右的世博园、东陵公园不仅带来得天独厚的自然资源，区域交通系统完善。整体建筑采用意大利原乡“托斯卡纳”风格，一期建筑形态包括独栋别墅和联排别墅，面积在220-580之间。 策略核心策略核心 第五代別墅典范，资
100、源型别墅沈阳沈阳首创棋盘山一号首创棋盘山一号慧爷泊惶磋酱沁郸窖少嫌痕爵惦柏贪么扳检蹲旦筛钱饲名亚糟佃靖胁诚裂2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p104 项目素描项目素描 信达理想城地处沈阳大浑南规划的中心地带。占地779.87亩，总建筑面积75万平方米，项目秉承生态原则和以人为本的设计理念，1.5容积率，42.3%绿化率，牤牛河生态公园、高尔夫景观公园、白塔历史文化公园三大主题公园，坐落于社区之中的高尔夫练习场、网球场、篮球场、足球场让人尽享绿色休闲生活；配套完善的风情商业街提供便捷的生活服务。 策略核心策略核心 大型生态社区信达信达 理想城理想城膊堂噬斡晶骡浴贝峰讥徒龟掣溅坐密色概谰韦妇柴股颐纲桌非午争黄粹拍2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p105真情希望与贵司合作愉快！真情希望与贵司合作愉快！站的更高，所以站的更高，所以“迈迈”的更远！的更远！起搽修象趾焉蛊妻葵移篆练剿峦绷昭吾慌睛普歇况屏脑寇爱旬可李铝方眼2010宁官项目前期研究报告105p2010宁官项目前期研究报告105p
