同致行商业综合体项目研究4专题分析报告

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1、深圳市同致行物业顾问有限公司TOUCHSTONE (CHINA) REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD同致行综合体项目研究综合体的概念简介综合体的概念简介Part 1城市综合体世界城市综合体的产生世界城市综合体的产生复合单一城市发展程度高城市功能区域建筑发展偏向功能单一化，相互之间缺少必要的联系居住和商业功能开始向郊区转移，城市周边出现卫星城强调多种功能复合化、并通过内外部交通系统实现与外部城市系统实现紧密连接的城市综合体成为建设主流低城市功能分区建设阶段(二战前)郊区化发展阶段(二战后-70年代)城市功能组合发展阶段(70年代至今)随着现代城市化进程的逐步发展，城市综

2、合体已成为当今大型城市主流的建设模式3城市综合体城市综合体概念城市综合体概念“城中之城城中之城”城市综合体的六大功能组合城市综合体的六大功能组合n 三项以上功能空间进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体城市综合体住宅酒店办公商业交通停车HOTELHOTEL酒酒 店店OFFICEOFFICE办办 公公PARK PARK 停停 车车SHOPPING SHOPPING 购购 物物ConventionConvention 会会 议议APARTMENT APARTMENT 住住 宅宅HOPSCAHOPSCA城市综合体城市综合体n 城市综合体基本具备

3、了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”城市综合体是三种以上城市功能相互依存、相互助益的能动关系，具有多功能、高效率的特征4城市综合体城市综合体功能空间的构成元素城市综合体功能空间的构成元素办办 公公居居 住住酒酒 店店零零 售售娱娱 乐乐文化艺术文化艺术公共及市民设施公共及市民设施会会 议议服务和便利性零售、生活化和娱乐化的零售餐厅、酒吧和俱乐部、电影院 表演场所 、博物馆、宗教设施、雕塑及绘画 市民及教育 交通及运输 休休 闲闲停停 车车 公园及休闲设施、码头设施、运动俱乐部 溜冰场 构 成 元 素办公、会议、展览及商务活动高层住宅、公寓星级酒店、主题酒店及高端餐饮 地下停车、地面停

4、车 会议设施、接待设施5城市综合体城市综合体与单功能物业对比城市综合体与单功能物业对比比较因素综合体综合体单单功能物业功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部客户活动体验式目的性客户综合使用成本较小较大与单功能物业相比，城市综合体具有复合性、多样化、体验性、总投资大、投资风险小性等特点6城市综合体城市综合体核心要素城市综合体核心要素资金流动商业运营项目选址驱动功能物业组合租售比七大核心要素规模确定选址是项目成功的基础规模大小与当地经济水平相关其

5、与项目内部开发目标和外部市场情况相关认清企业开发目标及资金水平、市场情况，确定项目租售比难点所在难点所在核心要素核心要素7中国城市综合体代表模式研究中国城市综合体代表模式研究Part 2城市综合体中国城市综合体犹如雨后春笋，发展势头强劲，截止至2011年11月，全国各地已建和规划中的城市综合体项目超过1000个，建筑体量超过20000万平方米。4545个个 5050个个 5555个个 2525个个 2020个个 4545个个 1515个个 8080个个 5 5个个 5 5个个 2020个个 4040个个 1010个个 3030个个 3535个个 1010个个 1010个个规划规划 100100

6、个个3030个个 2525个个3030个个 2020个个 2020个个 全国在建及规划建设城市综合体项目示意图全国在建及规划建设城市综合体项目示意图中国城市综合体迅速扩张中国城市综合体迅速扩张9城市综合体我国六大城市综合体代表模式我国六大城市综合体代表模式城城市市综综合合体体代代表表模模式式万达模式SOHO模式大悦城模式鲁商模式凯德模式华润模式单一产品线：万达广场单一品牌线单一品牌线单一产品线：SOHO单一产品线：大悦城单一品牌线：银座商城复合品牌线复合品牌线复合品牌线：凯德MALL、凯德广场、来福士广场复合品牌线：万象城、五彩城、欢乐颂、新一城主要分单一品牌线与复合品牌线两种10城市综合体六

7、大城市综合体代表模式选址六大城市综合体代表模式选址p覆盖全国（集中在城市中心与区域中覆盖全国（集中在城市中心与区域中心）：心）：万达模式、华润模式、凯德模式p一二线城市中心：一二线城市中心：大悦城模式p二三线城市中心与区域中心：二三线城市中心与区域中心：鲁商模式p北京、上海市中心：北京、上海市中心：SOHO模式万达模式、华润模式、凯万达模式、华润模式、凯德模式：德模式：覆盖全国大悦城模式：大悦城模式：一二线城市中心SOHOSOHO模式：模式：北京、上海市中心鲁商模式：鲁商模式：二三线城市中心（主要集中在华北）城市综合体的选址主要集中在城市中心与区域中心位置11城市综合体六大城市综合体代表模式规

8、模六大城市综合体代表模式规模城市综合体规模从一线城市向三线城市逐步递减项目体量项目体量一线城市一线城市二线城市二线城市三线城市三线城市代表项目代表项目l深圳华润中心l北京朝阳大悦城l广州白云万达广场开发体量开发体量深圳华润中心 体量：55万方北京朝阳大悦城 体量：40万方广州白云万达 体量：56万方l郑州万象城l沈阳万达广场l杭州来福士广场郑州万象城 体量：40万方沈阳万达广场 体量：37万方杭州来福士广场 体量：39万方l洛阳万达广场l东营银座城市广场l镇江万达广场洛阳万达广场 体量：11万方东营银座 体量：25万方镇江万达广场 体量：41万方开发体量：40-56万方开发体量：37-40万方

9、开发体量：11-41万方12城市综合体六大城市综合体代表模式驱动功能六大城市综合体代表模式驱动功能主要以商业驱动模式为主，只有SOHO为商务驱动模式城城市市综综合合体体代代表表模模式式万达模式SOHO模式大悦城模式鲁商模式凯德模式华润模式产品线：万达广场商业驱动模式商业驱动模式产品线：SOHO产品线：大悦城品牌线：银座商城商务驱动模式商务驱动模式产品线：凯德MALL、凯德广场、来福士广场产品线：万象城、五彩城、欢乐颂、新一城复合驱动模式复合驱动模式13城市综合体六大城市综合体代表模式物业组合六大城市综合体代表模式物业组合物业类型物业类型万达模式凯德模式华润模式大悦城模式鲁商模式SOHO模式商业

10、住宅酒店办公公寓基本涵盖商业、住宅、酒店、办公及公寓等物业形态14城市综合体六大城市综合体代表模式物业运营与租售比六大城市综合体代表模式物业运营与租售比运营模式运营模式商业租售比商业租售比万达模式商业：商业中的百货与院线自营，剩余采用“订单式地产”与战略合作伙伴合作住宅：销售办公：租赁或销售酒店：聘请酒店管理公司商业租售比：7:3凯德模式商业：进行主力店、次主力店等招商，建立商业管理公司，统一运营办公：租赁或销售公寓：销售酒店：聘请酒店管理公司采用REITs+私募地产基金模式，将商用项目1/3注入上市信托基金实现退出，另外2/3转手给别的企业华润模式商业：旗下商业按高中低三个档次分为万象城、欢

11、乐颂与华润万家等，根据项目档次的不同，配置不同商业住宅与公寓：销售办公：租赁酒店：聘请酒店管理公司商业自持大悦城模式商业：统一招商，成立商业管理公司运营住宅：销售办公：租赁高端酒店：中粮集团内部的酒店管理公司运营商业全部自持SOHO模式商业：散售办公、公寓：销售商业以散铺的形式全部销售鲁商模式商业：鲁商置地以成本价售予银座百货，由银座百货统一招商经营，银座百货将其利润资金流返还给鲁商置地，分期还款住宅：销售酒店：成立酒店管理公司自营办公：租赁或销售商业以成本价售予集团的上市公司银座百货商业以招商运营为主，住宅、公寓销售，办公销售/租赁，酒店聘请管理公司或自营；商业基本以自持或集团持有为主15城

12、市综合体六大城市综合体代表模式资金流动六大城市综合体代表模式资金流动时间SOHO模式华润模式万达模式大悦城模式凯德模式鲁商模式资金流01、前期投入较大、前期投入较大2、销售部分物业、销售部分物业3、商业前期调整、商业前期调整与培育与培育4、租金收益平稳、租金收益平稳上涨上涨前期投入销售部分物业商业培育收益平稳上涨16城市综合体六大城市综合体代表模式资金流动六大城市综合体代表模式资金流动SOHO模式时间资金流0前期投入较大，全部销售回收快SOHO财务线模式为全部销售退出，适合快资金流企业万达模式时间资金流0自有资金+商家保证金销售回款三年培育期进行业态调整商业管理收益期，成本回收期较长万达财务线

13、模式为资金流滚资产，适合快资金流、快速发展企业17城市综合体六大城市综合体代表模式资金流动六大城市综合体代表模式资金流动华润模式时间资金流0前期投入较大前期收益平衡，二期开发租金及物业价格平稳上涨，优质物业售予集团华润财务线模式为集团孵化，适合集团实力宏厚、快速发展的企业凯德模式时间资金流0前期投入较大租金以物业价值平稳上涨采用REITs+私募地产基金模式，将商用项目1/3注入上市信托基金实现退出，另外2/3转手给别的企业凯德财务线模式为REITs+私募地产基金退出 ，适合实力强大的跨国企业18城市综合体六大城市综合体代表模式资金流动六大城市综合体代表模式资金流动大悦城模式资金流0前期投入较大

14、销售回款商业三年培育期，进行调整租金与物业价值平稳上涨大悦城财务线模式为集团资金支持 ，适合集团实力强大、快速发展企业时间鲁商模式时间资金流0前期投入较大住宅销售回款商业培育期商业公司以利润返还形式，分期支付商业物业的购买资金鲁商财务线模式为上市融资+商业与地产资金循环+集团支持 ，适合集团实力较大的上市企业19城市综合体六大城市综合体代表模式研究小结六大城市综合体代表模式研究小结选址选址选址选址规模规模规模规模驱动功能驱动功能驱动功能驱动功能物业组合、物业组合、物业组合、物业组合、商业运营与商业运营与商业运营与商业运营与租售比租售比租售比租售比资金流动资金流动资金流动资金流动主要集中在城市中

15、心与区域中心位置城市综合体规模从一线城市向三线城市逐步递减。一线城市规模：40-56万方；二线城市规模：37-40万方；三线城市规模：11-41万方主要以商业驱动模式为主，只有SOHO为商务驱动模式物业组合：商业+可销售获利的物业；商业运营模式：自主招商运营；租售比：商业自持/集团持有为主SHOH模式与万达模式适合快资金流企业；华润、鲁商与大悦城模式适合集团实力强大、快速发展的企业；凯德模式适合实力强大的跨国企业20同致行城市综合体核心要素研究同致行城市综合体核心要素研究Part 3城市综合体城市综合体项目选址城市综合体项目选址城市类型与选址条件匹配矩阵城市类型与选址条件匹配矩阵吸引力类 型区

16、域中心A A A AB B B BC C C CD D D D高区域中心区域中心低高城市时尚度低高城市吸引力城市中心城市中心区域中心区域中心城市中心城市中心A-A-首选市场首选市场B-B-次选市场次选市场C-C-次选市场次选市场D-D-慎入市场慎入市场市场类型时尚度高低低高低高低城市中心区域中心城市中心慎 入说 明城市中心往往已进驻或即将进驻中高档购物中心，竞争激烈区域中心机会相对较多，当地能够支持本产品消费能力中高档综合性缺乏足够支持消费力，更适合中档大众购物综合体对于消费能力较全国的区域也可以考虑进入竞争对手往往不会进入该类市场以全市商圈范围的消费能力能够支撑中档综合体项目消费能力和意识难

17、以支持综合体项目城市综合体的选址主要集中在城市中心与区域中心，城市类型不同，综合体选址要求不一样22城市综合体城市综合体项目规模城市综合体项目规模项目规模与当地经济水平相符，城市综合体的规模由一线城市向三线城市逐步递减指指 标标数数 值值城市区域人口50万以上辐射人口100万以上城镇近地点商圈人口30万以上GDP100亿元以上人均GDP20000元以上人均可支配收入13000元以上一般财政预算收入10亿以上其 他优质的当地行政资源/金融资源等城市综合体开发城市基本经济指标城市综合体开发城市基本经济指标经济发展水平一线城市综合体规模二线城市三线城市1 10 00 0万万平平米米5 50 0- -

18、8 80 0万万平平米米5 50 0万万平平米米以以下下经济水平与项目体量的关系经济水平与项目体量的关系23城市综合体城市综合体项目驱动功能城市综合体项目驱动功能根据城市综合体承担的功能不同，选择不同的驱动模式长沙苏州商业驱商业驱动模式动模式文化驱动模式文化驱动模式会展驱动模式会展驱动模式娱乐驱动模式娱乐驱动模式商务驱商务驱动模式动模式住宅驱动模式住宅驱动模式旅游休闲旅游休闲驱动模式驱动模式复合驱动模式复合驱动模式商业商业城市综合体八大驱动模式：城市综合体八大驱动模式：n商业驱动模式n文化驱动模式n住宅驱动模式n会展驱动模式n娱乐驱动模式n休闲旅游驱动模式n复合驱动模式24城市综合体城市综合体

19、项目驱动功能城市综合体项目驱动功能选择驱动功能主要考虑区域属性、环境资源、社会目标及开发目标主导物业拟合度评分主导物业拟合度评分主导物业拟合度评分主导物业拟合度评分（5 5 满分）满分）满分）满分）商业写字楼酒店公寓区域属性城市商业中心区 城市商务中心区 新城中心 旅游区 环境资源拥有自然资源 拥有产业资源 通达性、昭示性强 人流量大 社会目标城市名片，提高知名度 助力新城发展 开发目标租（长期持有） 售（回笼资金） 25城市综合体城市综合体项目物业组合城市综合体项目物业组合了解不同物业间的作用及相互关系商业商业商业商业办公办公办公办公酒店酒店酒店酒店公寓公寓公寓公寓 提升整体档次提升整体档次

20、的有力手段的有力手段 标志性（尤其标志性（尤其是对外地和外籍是对外地和外籍人士）人士） 实现较高的销实现较高的销售价格售价格 保持物业形象保持物业形象 外向性较强的组成外向性较强的组成部分部分 可以塑造与其他项可以塑造与其他项目较大的差异目较大的差异 保证开发企业现金保证开发企业现金流的来源流的来源 满足中长期居住者满足中长期居住者需求需求 商业为写字楼、酒商业为写字楼、酒店和公寓提供配套店和公寓提供配套 商业可能对公寓带商业可能对公寓带来负面影响来负面影响 酒店为公寓或者酒店为公寓或者办公提供共享的服办公提供共享的服务和配套设施务和配套设施 酒店可以提高项酒店可以提高项目整体档次目整体档次

21、写字楼为商业、酒写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客店和公寓带来潜在客户户 写字楼可提高商业写字楼可提高商业整体档次整体档次 写字楼与酒店可共写字楼与酒店可共享大堂享大堂 公寓为商业提供客公寓为商业提供客源源 公寓可能降低项目公寓可能降低项目整体档次整体档次p与单个物业的研究方法不同的是，在研究综合体项目过程中需采用相关分析法。p例如在确定项目的整体规划时，必须考虑各个物业之间的相互影响从而确定建筑单体的位置排布。 作用作用 相互关系相互关系26城市综合体城市综合体项目物业组合城市综合体项目物业组合确定项目内部开发目标与外部市场情况基于基于LIVQLIVQ模型并结合市场进行判断：结合项目本体，模

22、型并结合市场进行判断：结合项目本体，从市场角度评估各物业对项目不同需求的贡献度。从市场角度评估各物业对项目不同需求的贡献度。n 商业商业对容积率贡献较大，且形象较好，但回现速度最慢n 酒店酒店回现速度慢，容积率一般，提升整体形象n 公寓公寓容积率贡献高、回现速度快，展示性较好n 住宅住宅回现速度较快、但对容积率贡献不高内部：结合项目开发目标内部：结合项目开发目标LIVQ模型模型回现速度回现速度LiquidityLiquidity容积率容积率QuantityQuantity物业形象物业形象ImageImage物业价值物业价值ValueValue商业酒店公寓住宅外部：结合市场情况外部：结合市场情况

23、城市类型城市类型物业组合物业组合一线城市商业、住宅、酒店、公寓、办公复合型二线城市主要以商业、住宅、酒店为主，部分项目存在办公物业三线城市住宅、集中式商业、开放式步行街最常见、酒店及写字楼较少27城市综合体城市综合体项目主要物业类型城市综合体项目主要物业类型商业分类商业分类商业形态商业形态p百货、超市有时依附购物中心，以其主力店的形式出现；p购物中心内业态分类：主力店（超市、百货）、次主力店（品类专业店、主题专业店）、家庭娱乐及餐饮等；p奥特莱斯作为一种新型商业形态，销售名品折扣商品，主要依附位于郊区的城市综合体。p步行街因其面积小，辐射力弱等缺点，一般以辅助商业形态的形式，与集中式商业共同出

24、现在城市综合体中。p专业市场的内涵就是“专门性商品批发市场”，专业性强，顾客购买商品的目的性强。但因其档次较低，一般设置在非城市中心的综合体内。城市综合体的商业包含单一商业形态模式或多种商业形态复合模式28城市综合体城市综合体项目主要物业类型城市综合体项目主要物业类型商业面积确定商业面积确定购物中心类型定位法购物中心类型定位法通过对项目各种条件分析，筛选出适合项目的定位，根据定位得出本项目相对应的发展体量范围。人均商业面积法人均商业面积法通过对该城市商业市场的人均商业面积及现存市场的商业面积之间的对比，得出项目合适的发展体量人均消费力推算法通过对该市场消费者的购买能力及商业坪效加以计算，得出项

25、目能承受的发展体量。项目商业面积建议项目商业面积建议项目商业面积确定的方法包括：购物中心类型定位法、人均商业面积法、人均消费力推算法29城市综合体商业面积确定商业面积确定购物中心类型定位法购物中心类型定位法30城市综合体商业面积确定商业面积确定人均商业面积法人均商业面积法项目商业面积上限项目商业面积上限=未来城市商业总量-现阶段城市商业总量-潜在商业总量（现阶段城市人均商业*商业体量增长速度）*项目开业当年的城市人口现阶段城市商业总量/现阶段城市人口*近三年城市商业体量均增长率p例子：例子：根据市场调研，集中式商业面积体量达到27万平方米，商业街面积达到5.6万平方米，其它商业面积约为5万平方

26、米（周边区域商业主要以大卖场为主，无大型集中式商业），共约37.6万商业长安人口目前约64万人，目前长安人均商业面积为：(27+5.6+5)(27+5.6+5) 10,000/640,000=0.5810,000/640,000=0.58平方米平方米/ /人人目前长安人均商业面积为0.58平方米/人，商业发展水平较为落后，经过东莞产业结构的升级，长安做为百强镇，未来商业发展潜力较大，保守估计长安镇2013年可达到东莞市2010年人均商业面积为0.870.87平方米，可容纳商业面积为：640,000640,0000.87=55.680.87=55.68万平方米万平方米项目商业面积上限项目商业面积

27、上限长安镇主要商业均集中在镇中心区，暂无大型商业规划，2013年市场仍可容纳商业面积约为： 55.6855.6827275.65.65 518.0818.08万平方米万平方米 目前长安镇目前长安镇20132013年商业市场可容纳约年商业市场可容纳约1818万商业万商业31城市综合体商业面积确定商业面积确定人均消费力推算法人均消费力推算法项目商业面积项目商业面积=项目目标顾客数量*城市人均商业面积项目开业当年的城市人口*项目目标顾客占比现阶段城市人口*年均人口增长率*现在至开业年数p例子：例子：假设条件：1）长安人口64万，考虑到本项目位置及规划，未来能吸引90%消费者2）以约19.35%拥有自

28、有房产者为核心目标群体 则以保守估计，本项目2013年商业可发展体量为：646490%90%19.35%19.35%（0.87-1.040.87-1.04）9.69-11.599.69-11.59万平方米万平方米根据东莞市零售商业网点对人均商业面积规划，建议商业发展体量根据东莞市零售商业网点对人均商业面积规划，建议商业发展体量9.699.6911.5911.59万平方米之间。万平方米之间。32城市综合体城市综合体项目主要物业类型城市综合体项目主要物业类型酒店酒店选址选址经营特点经营特点酒店类型酒店类型目标客户目标客户代表项目代表项目商务酒店以公务出差的旅客为主，包含境外游客城市中心商务区区域中

29、心除各类客房齐备之外通常配备有大型餐厅、会议室、歌舞厅、商务中心等综合配套设施满足客人商务相关需求设施设备通常采用较高标准香格里拉洲际酒店经济型酒店商业中心附近选址灵活国内游客及中小企业商务差旅客人为主团体会议及会展服务接待为主会议/会展酒店北京九华山庄五洲大酒店旅游度假酒店景区游客接待为主；季节性明显三亚天域酒店市区或郊区远郊或旅游风景区以满足住宿的基本需求为主，较少其他服务配套功能，价格实惠通常以品牌连锁形式经营在一般商务酒店基础上，强化会议会展的设施建设与相关服务建设有多个不同规模的会议厅；及更加丰富的休闲娱乐设施如家快捷速具有完善的休闲娱乐设施突出个性化服务；创造放松环境酒店建设强调与

30、自然环境的结合33城市综合体城市综合体项目主要物业类型城市综合体项目主要物业类型酒店面积确定酒店面积确定酒店客房面积酒店类型客房面积长宽经济型酒店19.846.23.2中等级酒店2874五星级酒店 41.469.84.2项目酒店面积项目酒店面积=客房面积/（对应酒店类型的客房面积占比)（客房数量*对应酒店类型的客房面积）E=N*P*L/(T*K)E:酒店的床位数N：全年的旅客人数P：住宿旅客的比例L：平均住宿天数T：全年可逗留天数K：床位的利用率34城市综合体城市综合体项目主要物业类型城市综合体项目主要物业类型酒店面积确定酒店面积确定按酒店等级区分按酒店等级区分客房面积/酒店总面积酒店档次经济

31、型酒店经济型酒店80%中等酒店中等酒店65%五星级酒店五星级酒店50%酒店面积配比模型按酒店类型区分按酒店类型区分美国酒店业功能项目面积比美国酒店业功能项目面积比类型客房面积比公共经营区面积比其他设施和交通面积比会议型酒店44%22%34%娱乐型酒店45%25%30%度假型酒店45%25%30%综合型酒店62%14%24%35城市综合体城市综合体项目主要物业类型城市综合体项目主要物业类型酒店面积确定酒店面积确定酒店大堂面积及配比外国不同类型酒店大堂单项综合面积指标外国不同类型酒店大堂单项综合面积指标酒店类型大堂面积（/客房间数）城市商务型1.11.2旅游度假型1.11.2会议型、主体娱乐型、商

32、业中心型1.21.4汽车、机场和经济型0.80.9外国商务类型酒店大堂面积分配比外国商务类型酒店大堂面积分配比酒店功能区域名称面积比（%）总服务台7.88.8宾客活动和休息区4648（包括电梯厅、入口等）大堂吧9.612.7商场5.86.5行李房、礼宾4.85公共卫生间和各类储藏间2124工程设备和办公用房、后勤大于上述面积之和的20%25%，包括员工通道、员工电梯、消防安源36城市综合体城市综合体项目主要物业类型城市综合体项目主要物业类型写字楼写字楼选址选址服务配套服务配套写字楼类型写字楼类型建筑特点建筑特点租户特点租户特点顶级写字楼建筑品质一流顶级装修通常为5万平米以上商务核心区域知名大型

33、跨国公司金融机构甲级写字楼商务区或区域中心建筑标准有所落后中档装修1万平米左右乙级写字楼中小型私营企业为主丙级写字楼建筑标准陈旧普通装修小于1万平米小型私营企业市区市区大中型各类企业、机构设施设备设施设备建筑品质优良高档装修通常2-5万平米有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施地上地下停车位充足有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施地上地下停车位充足有部分商务配套有地上地下停车位几乎没有服务配套品牌高效中央空调系统智能化楼宇自控系统先进的数据通信品牌高效中央空调系统智能化楼宇自控系统先进的数据通信有中央空调系统有楼宇自控系统无综合布线无中央空调系统无楼宇自控系统无综合布线37城市综合体

34、城市综合体项目主要物业类型城市综合体项目主要物业类型住宅住宅/ /公寓公寓选址选址经营特点经营特点住宅类型住宅类型目标客户目标客户代表开发商代表开发商普通住宅大众消费者具备基本生活配套的市区或郊区户内各功能房间完善；户型以居以上为主一般为毛坯房配套以停车场及公共广场为主万科普通公寓商业繁华区域投资者高收入白领投资者高级经理人外籍人士酒店式公寓雅诗阁集团商业繁华区域户内各功能房间完善；一居小户型比例较大精装修一般设有大堂户内设施设备完善，通常配备高档家具电器星级装修，尤其是公共区域提供房间清洁，衣物送洗等酒店式服务通常设有会所，提供餐饮、康体等配套服务38城市综合体城市综合体项目租售比城市综合体

35、项目租售比2、二三线城市综合体租售比：售：售：60-80%，住宅、公寓、非核心商业、写字楼租：租：20-40%，核心商业、酒店，经济越差，自持越少p城市租售比参考：项目租售比确定KPI包括开发商资金实力及市场经济发展情况等租售与自租售与自营相结合营相结合开发商资金实力租售结合租售结合持有出租持有出租低高全部出售全部出售持有面积大SOHO宝龙万达、中航大悦城市场经济发展程度低高持有面积大四线城市三线城市二线城市一线城市1、一线城市综合体租售比：租：租：30%-50%，商业、酒店、写字楼，经济越好，自持越多售：售：50%-70%，住宅、公寓39城市综合体城市综合体项目商业运营城市综合体项目商业运营

36、招商招商租金租金人流吸引力人流吸引力金牛型租户明星型租户问题型租户瘦狗型租户主力店知名商家结构性品牌专卖店零售商铺次主力店商户波士顿模型商户波士顿模型租金收益：租金收益：p 主力店号召力大，但租金太低；普通店铺租金高，但号召力差。p 品牌店号召力强，但租金收益偏低低；“杂牌”租金高，但稳定性差，也难以吸引人气。 品牌确定：品牌确定：p 知名品牌对经营场所要求严格，开发商牺牲利益较多。p 地方区域存在招商保护障碍，品牌代理商无法脱离区域老牌百货的控制，进而放弃与新百货的合作招商注意事项招商注意事项商业招商应考虑品牌与项目的契合度，非获利大小40城市综合体城市综合体项目商业运营城市综合体项目商业运

37、营运营管理运营管理商业运营是一个整合过程，是细节的管理统一管理，分散经营统一招商管理统一营销策划统一服务监督统一物业管理统一业态管理p运营管理是商业地产开发过程中的最后一环，也是关系项目成败的关键一环，是商业地产收益和物业价值提升的源泉。p商业运营管理的核心整合松散的经营单位和多样的消费形态，使之统一到一个经营主题和信息平台之上。41城市综合体城市综合体项目资金流动城市综合体项目资金流动城市综合体开发过程涉及地产、商业、投资、金融等，其中最需要的是资金，长期稳定的现金流是项目打造的核心要素资资金金流流前期投入资金较多销售性物业销售回款三年经营性物业培育期，此阶段不断调整，收益降低开发初期开发初期销售期销售期培育期培育期平稳期平稳期目前市场上大量的持有型物业资产回报率都达不到6商业城市综合体开发财务线商业城市综合体开发财务线开发运营周期开发运营周期42城市综合体专业+服务创造地产新价值Professional+services create new value for the property地址：深圳市福田区彩田路5015号中银大厦A栋11-12层电话：0755-83280000传真：0755-83514266Http:/43