《中原惠州大亚湾片区案例分析片区总结考察报告72PPT》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中原惠州大亚湾片区案例分析片区总结考察报告72PPT（72页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 2009_2009_惠州惠州_ _大亚湾片区考察报告大亚湾片区考察报告 案例分析、片区总结案例分析、片区总结 事业四部 陈均顺更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 片区简析片区简析 具体项目分析具体项目分析 片区总结片区总结123 片区概况Code of this report | 2目录目录片区房地产市场 片区小结 中萃花城湾 太阳湾 徳洲城 新天名城 新际首座 项目总结更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 片区简析片区简析 具体项目分析具体项目分析 片区总结片区总结123 片区概况Code of this re
2、port | 3目录目录片区房地产市场 片区小结 中萃花城湾 太阳湾 徳洲城 新天名城 新际首座 项目总结更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 片区简析片区简析 具体项目分析具体项目分析 片区总结片区总结123 片区概况Code of this report | 4目录目录片区房地产市场 片区小结 中萃花城湾 太阳湾 徳洲城 新天名城 新际首座 项目总结更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 Code of this report | 5它东临南海，西靠惠州，南与深圳接壤，北连稔平半岛，与香港隔海相望，从水路至香港公为47海里。地理位置惠州大亚湾经济技术开发区（国家级
3、）于1993年5月经国务院批准成立，面积为9.98平方公里，2006年3月经国务院批准扩大到23.6平方公里。 辖陆地面积265平方公里，海域面积1300平方公里。现有人口约12.2万人，其中常住人口7.2万人，流动人口约5万人。跨国公司眼中的开发区综合吸引力20强名列第四，广东第一。基本概况大亚湾大亚湾地处惠州市东南，在惠东县、惠阳区和深圳市之间，与香港隔海相望地理优势明显片区概况地理位置图简要介绍更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 Code of this report | 6 深圳可以通过南坪快速、深汕高速、及规划中的沿海高速、地铁三号线到达。沿海高速东起罗湖莲塘，西至龙
4、岗区，东部沿海高速公路亦是深圳至惠州的第二快速通道的一部分。沿东部沿海高速公路，大亚湾至深圳莲塘车程缩至30分钟，预计2009年年底完成通车。交通大亚湾通往深圳方便，有南坪快速、深汕高速沿海高速及深惠城际线，沿海高速年底通车后，大亚湾至深圳莲塘车程缩少至30分钟片区交通交通图交通更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 Code of this report | 7大亚湾总体规划为“五区一岸线”： “五区” 为石油化学产业园区、港口物流仓储区、西部综合产业区、行政金融商务区、旅游休闲度假区；“一岸线”为起于小桂湾止于小径湾的沿海岸线）五区一岸线整个片区分为西区、中心区、东区、港区、旅
5、游区，其中中心区又分为北片、南片、中片。东区为石油化学产业区，西区为电子产业及汽车产业。港区为物流行业，中心区以行政、金融、商务、居住为发展方向。旅游区则以发展旅游业为主。沿海岸线分为生活岸线和生产岸线。规划应与惠东及深圳岸线进行相应的衔接。 片区规划规划图更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 Code of this report | 8大亚湾未来将建设成为以石化产业为主导，电子信息和汽车工业、旅游业、港口物流业协调发展的现代滨海石化新城区，将成为大工业与滨海旅游并重、经济繁荣与环境优美、人与自然和谐发展的“石化新城，绿色港湾”以石化产业为龙头，电以石化产业为龙头，电子信息及汽
6、车配件为两子信息及汽车配件为两翼，物流也发展迅速。翼，物流也发展迅速。深圳东部新区，可开发深圳东部新区，可开发土地众多土地众多随着万科、金地、招随着万科、金地、招商等地产巨头相继进商等地产巨头相继进入，将会掀起一阵房入，将会掀起一阵房地产发展的新潮。地产发展的新潮。壳牌石化壳牌石化中海油中海油比亚迪比亚迪普利斯通普利斯通惠州港（李嘉诚旗下的惠州港（李嘉诚旗下的和黄控股）和黄控股）大亚湾片区定位地理位置优越、交通地理位置优越、交通方便，又靠近南海，方便，又靠近南海，未来离深圳市内仅未来离深圳市内仅30分钟车程。分钟车程。2009中海壳牌的下中海壳牌的下游带动效应为游带动效应为1 50,其辐射半径
7、达到其辐射半径达到200公里左右，每年带来公里左右，每年带来约约6500亿元的工业亿元的工业产值。以大亚湾为中产值。以大亚湾为中心，辐射的核心区域心，辐射的核心区域为深圳和惠州，而大为深圳和惠州，而大亚湾和深圳的龙岗则亚湾和深圳的龙岗则是核心中的核心，在是核心中的核心，在承接项目带动方面有承接项目带动方面有着无法比拟的优势着无法比拟的优势 片区定位更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 Code of this report | 9大亚湾的整体经济情况逐年攀升，生产总值和人均GDP皆大幅增长从图表可以看出 ，大亚湾的经济指标逐年攀升，2006与2005年的生产总值年增长率为90.3
8、%，2007年与2006年的年增长率为55.1%，2010规划中的年增长率为57%，表明大亚湾的肢体经济发展情况上上升很快大亚湾的人均GDP增长也很快，2006年相比2005年增长82.7%，2007年对2006年增长49.8%，2010（规划）增长47%。按照这种形式发展，大亚湾的前景将十分喜人片区经济更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 Code of this report | 10大亚湾已成为继美国休斯顿、荷兰鹿特丹、新加坡廊裕的全球第四个石化产业基地，随着国际化产业进驻，大亚湾已进入城市扩张的发展阶段，比照廊裕岛的发展轨迹，可以遇见新的财富机遇即将启动美国休斯敦荷兰鹿特
9、兰新加坡廊裕面积31平方公里105平方公里60平方公里支柱产业石化、高科技、港口、服务业石化、港口石化、港口、电子就业吸纳量约40万约70万约70万城市GDP贡献率35%40%32%发展历程1901-19991947-19741991-2005地位全球首位大型石化城欧洲最大的炼油基地和世界第三大炼油中心。国际航运枢纽和国际贸易中心全球第二大石化城现状每天可炼原油330万桶，占全美的21.1%，产能占全美的45%，出口额接近28亿美元年产值约占荷兰国民收入13%已成为现代化、一体化的化工产品中心影响力集中了5000多家与能源相关的企业，其中全美上市公司前200强就有45家总部设在休斯顿因石化城的
10、拉动，鹿特丹逐渐发展成为世界第一大港目前入驻的国际性超大规模企业多大70多家，投资已逾200亿新元时间轴80年代90年代2005年至今城市发展产业进驻，城市扩张城市功能完善城市控制及优化经济类型劳动密集型技术与资本主导指示经济房产状况较少人选择产业人员增多，刚性需求扩大，房产迅速增值商业、 娱乐等生活层次提升居住、办公需求旺盛从上世纪70年代引入跨国公司开始廊裕岛短短数十年已形成上、中、下游完整产业链条，成为新加坡国际金融及高科技产业的重要支柱 从世界三大石化城的发展历程来看，必将影响已大亚湾核心半径达200公里的范围，并因此产生几十倍于项目本身效益的产业联动和扩散效应片区潜力-大亚湾，十年前
11、的新加坡廊裕新加坡廊裕发展轨迹更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 片区简析片区简析 具体项目分析具体项目分析 片区总结片区总结123 片区概况Code of this report | 11目录目录片区房地产市场 片区小结 中萃花城湾 太阳湾 徳洲城 新天名城 新际首座 项目总结更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 Code of this report | 12大亚湾目前的房地产主要分布在中心区北片和南片及西区，中部是典型的住宅区，中心区南面和东区、港区及旅游区均未开发，旅游区可以打造成大梅沙式的别墅胜地，港区可以开发些住宅区，类似盐田港西区西区以电子信息产业带
12、及汽车为主要产业，经济潜力明显，已经开发项目较多。多为高层、小高层。西区以高层、小高层为主，规划差中心区是打造沿海城区，突出滨海特色的核心区域，也是完善城市功能的重点地区。开发项目多，多为大型项目。南区待开发，计划打造成惠州名片，旅游胜地，中心区配套好，大项目多大亚湾房地产市场更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 Code of this report | 13大亚湾目前在售楼盘以两房为主，一房、三房都较多，偏向中小户型。可以看出深圳客户为主，目的偏向投资及过渡性，销售较好。均价在4000-5000元/平米名称布局风格园林项目配套主力户型（）客户类型形象推广市场反响德洲城半围合式
13、巴洛克古典主义地中海水景园林泳池、商业街等两、三房80-121深圳龙岗、坪山52万意大利风情小镇一期基本售罄，二期未推出菩提园横列布局现代简约亚热带风情园林会所四房204-298本地政府高官及公司高层大亚湾首席精细品质山海大宅一期售罄，二期剩余大户型在售美岸栖庭2栋点楼简约现代泰式宾士利风情配套商业一、两房（35-64）投资以及过渡型城市中央的栖居美学销售80-90%太阳湾行列式简约现代游泳池、配套商业两、三房75-110产业团购以及深圳享受自然原生态，家住都市阳光里销售40%新际名座风筝型简约现代商住一、二房（38-75）公司员工剩余50余套单位在售中萃花城湾围合布局简约现代配套商业两、三房
14、45-137深圳及本地公务员第一批推售接近90%东方新天地独栋高层简约现代酒店一、房40-60投资为主大亚湾中心地标国际尊寓新天名城点式围合简欧风格欧式园林酒店，配套商业，泳池两、三房80-12770%深圳，20%外省，10%本地大亚湾CBD地标楼王剩余5套大面积单位在售大亚湾房地产市场更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 Code of this report | 14大亚湾西区2010年供应量为1040000平米，供应量旺盛，因此将会吸引大量的置业投资人群前来大亚湾大亚湾2010年供应量年供应量区域项目名称建筑面积未来推售面积大亚湾西区珠江东岸60000澳城投资项目153万6
15、0000菩堤园余货50000太阳湾高层为主70000福德居60000秋谷西区项目 20万60000仁和威城15万150000卓越项目250万80000德州城预估50000阳光圣菲20万60000中联西区62万50000华庭新盘，小复式38000金汇园15万40000花城湾20万60000龙光项目200万100000溪山秀40000其它小盘5个12000小计小计1040000平米平米大亚湾房地产市场更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 Code of this report | 15大亚湾中心区供应量为1740000平米，比西区多，将会带动整个中心区的继续发展 大亚湾大亚湾2010
16、年供应量年供应量区域项目名称建筑面积未来推售面积大亚湾中心区光耀大亚湾15万80000一通项目10万50000金湾雅苑40000合生猴仔湾200万100000东方新天地大厦二期公寓30000新天对面项目15万50000业达项目8万50000皇庭大亚湾项目60万100000小项目较多，目前尚难于统计200000总计总计1740000大亚湾房地产市场更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 片区简析片区简析 具体项目分析具体项目分析 片区总结片区总结123 片区概况Code of this report | 16目录目录 片区房地产市场 片区小结 中萃花城湾 太阳湾 徳洲城 新天名城 新
17、际首座 项目总结更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 Code of this report | 17今天洼地，未来高峰天时地利人和片区小结：大亚湾景观资源好，地理位置优越、交通便捷，将成为大工业与滨海旅游并重、经济繁荣与环境优美、人与自然和谐发展的“石化新城，绿色港湾”，房地产供应量大，性价比高，然而地产发展刚刚起步，有极大的升值潜力占据着天时地利与人和，却拥有性价比高的优势，因占据着天时地利与人和，却拥有性价比高的优势，因此此承接深圳、香港投资客户的需求，成为投资的热点；承接深圳、香港投资客户的需求，成为投资的热点；承接深圳被高房价挤出的中低支付能力的年轻阶层购承接深圳被高房
18、价挤出的中低支付能力的年轻阶层购房的热点区域；房的热点区域；承接深圳养老客户的置业需求；承接深圳养老客户的置业需求；满足大亚湾产业发展新增的外来人口的置业需求；满足大亚湾产业发展新增的外来人口的置业需求；满足大亚湾及周边原住民更新改善置业的需求。满足大亚湾及周边原住民更新改善置业的需求。这些将会带动大亚湾的置业需求，将会产生洼地效应这些将会带动大亚湾的置业需求，将会产生洼地效应天时：流动性过剩、货币贬值，深港房价飞涨，天时：流动性过剩、货币贬值，深港房价飞涨，大运带热深圳东部置业的时机；大运带热深圳东部置业的时机；地利：大亚湾优越的地理位置，便捷的交通条件，地利：大亚湾优越的地理位置，便捷的交
19、通条件，稀缺的自然资源稀缺的自然资源 人和：大亚湾经济及城市建设取得的瞩目的建设人和：大亚湾经济及城市建设取得的瞩目的建设成就。成就。 片区小结更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 片区简析片区简析 项目详析项目详析 片区总结片区总结123 片区概况Code of this report | 18目录目录片区房地产市场 片区小结 中萃花城湾 太阳湾 徳洲城 新天名城 新际首座 项目总结更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 Code of this report | 19开发商开发商中萃地产位置位置大亚湾西区龙海二路与龙山八路天交汇处 规模规模占地：80000 ，总建
20、面：300000，容积率3.0，总户数1940户产品类型产品类型高层户型配比户型配比45经典一房（可变两房），83-86舒适两房（可变三房），119-137阔景三房（可变四房）价格价格均价4500元/客户客户深圳客户占8成，本地客户占2成销售状况销售状况第一批推售311套，已销售265套，平均每周消化20套卖点卖点临近深圳的区位，便利的交通，大社区项目，配套较齐全配套配套好宜多超市、 9000多平方的商业街，大型超市、酒店式会所、阳光游泳池、中央公园、娱乐厅、健身房、文化中心等物业管理费物业管理费1.6元/中萃花城湾1更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 中萃花城湾地理优势明显，
21、交通方便，致力营造30万平米的国际名门社区项目距龙岗工业区6公里，淡水3公里，大亚湾黄金海岸度假区8公里，深圳罗湖32公里，距深汕高速淡水出口5公里、沿海高速1.5公里。交通新中萃花城湾位于惠州大亚湾西区，属惠阳区规划开发的新住宅片区。项目北面距离惠阳区中心不到3公里，西面距离深圳龙岗区7公里，南面与大亚湾经济开发区中心区距离 5公里。距离新建沿海高速仅1公里，项目位置拥有良好的交通道路网络，完善的基础配套。地理位置绝佳区域区位交通图区位交通图区位交通分析区位交通分析中萃花城湾1更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 中萃花城湾以欧洲生活美学为主题，打造深圳第九区人居样本项目效果图
22、项目效果图项目概况项目概况 中萃花城湾总占地面积80000平方，建筑面积达300000平方，共有21栋高层欧式住宅组成，项目分三期开发，按照计划4年内开发完成。第一期开发7栋高层商住楼。整个规划超宽楼距、密度小，为小区园林提供良好的自然山居美感条件； 项目规划 项目卖点国际规划，领驭皇家园林艺术国际星级会所，品味独树一帜5分钟丰盛生活圈45-137平米“N+1”百变户型，赠送面积大私人大管家中萃花城湾1更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 色调 样板间功能分区明显，欧式风格，但装修简单，做工粗糙样板房分析样板间采用米黄色，倍感温馨，整个色调的搭配淡雅，凸显欧式风格元素摆设样板间的
23、摆设符合整个样板房欧式风格的调性，营造了家居氛围功能分区整个样板房功能分区明显，两房两厅一卧，南北对流，采光通风佳中萃花城湾1样板房图片更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 样板房特色特色浴缸摆在阳台上，别有一番风味入户花园设计一个水池，丰富生活，增加情趣，一回家边可以放松身心客厅吊顶设计，金黄色色调，尽显大气阔绰凸窗的摆设及其色调运用，让室内情调与室外美景交融一体，情趣无限，温馨舒适样板间凸窗等细部突出其特色中萃花城湾1样板房图片更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 样板间展示样板间展示更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 营销中心面积豪华大气，然而
24、左右分布不均宣传栏展示区接待前台洽谈区吧台入口休息区中萃花城湾1更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 因为施工的原因 ，看楼通道非常的简陋，沿途感觉 十分惊险没有电梯，也没有其他布置看楼通道分析因为项目施工原因，看楼通道整个看楼路线路程长，都是临时搭建，感觉很惊险，而且没有电梯路线展示整个看楼路线十分简陋，沿途没有任何指示，看楼通道展示简单，仅有红地毯、项目宣传图片及摆放的植物，有特色的是爬样板房时候的指示，缓和了客户疲累的身心 中萃花城湾1看楼通道图片更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 项目媒体包装项目媒体包装中萃花城湾1更多资料请登录 房策网 更多资料请登录
25、 房策网 Code of this report | 28花语花语7 7栋栋A A型型 （三房两厅两卫，约（三房两厅两卫，约137.29137.29）优点及缺点优点及缺点优点：点：超大入超大入户花园花园宽景阳台景阳台空空间宽敞敞阔绰格局明格局明显，干湿分区明，干湿分区明显户型型 方正方正 缺点：缺点：南北不通透南北不通透两个卫生间放在两个卫生间放在一起，两个卧室一起，两个卧室放在另外一边，放在另外一边，显得不协调显得不协调卧室和客厅离得很近，卧室和客厅离得很近，动静分区不明显动静分区不明显采光不好采光不好中萃花城湾1更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 Code of this
26、 report | 29花语花语7 7栋栋B B型型 （三房两厅两卫，约（三房两厅两卫，约119.89119.89）优点及缺点优点及缺点优点：点：超大入超大入户花园花园宽景阳台景阳台空空间宽敞敞阔绰采光通采光通风佳佳户型型 方正方正 缺点：缺点：两个卫生间放在一起，两个两个卫生间放在一起，两个卧室放在另外一边，显得不卧室放在另外一边，显得不协调协调过道窄过道窄空间利用率不高，入户相对空间利用率不高，入户相对太大太大中萃花城湾1更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 Code of this report | 30花语花语8 8栋栋A A型型 （二房两厅一卫，约（二房两厅一卫，约83
27、.8783.87）优点及缺点优点及缺点优点：点：超大入超大入户花园花园南北通透南北通透功能分区明功能分区明显采光通采光通风佳佳采光通采光通风佳佳赠送面送面积多，多，约2525平米平米 缺点：缺点：两个卫生间放在一起，两个两个卫生间放在一起，两个卧室放在另外一边，显得不卧室放在另外一边，显得不协调协调过道窄过道窄空间利用率不高，入户相对空间利用率不高，入户相对太大太大中萃花城湾1更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 Code of this report | 31花语花语8 8栋栋B B型型 （一房一厅一卫，约（一房一厅一卫，约44.9344.93）优点及缺点优点及缺点优点：点：小
28、小户型但功能全，稀缺型但功能全，稀缺产品品采光好采光好功能分区明功能分区明显超大入超大入户花园花园布局布局紧凑合理凑合理缺点：缺点：过道窄过道窄空间利用率不高，入户相对空间利用率不高，入户相对太大太大中萃花城湾1更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 Code of this report | 32花语花语8 8栋栋B B型型 （二房两厅一卫，约（二房两厅一卫，约86.7186.71）优点及缺点优点及缺点优点：点：主次卧朝阳主次卧朝阳宽景阳台，舒适景阳台，舒适功能分区明功能分区明显入入户花园大花园大布局合理布局合理缺点：缺点：过道窄过道窄空间利用率不高，入户相对空间利用率不高，入户
29、相对太大太大中萃花城湾1更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 Code of this report | 33花语花语3 3栋栋B B型型 （二房两厅一卫，约（二房两厅一卫，约89.3589.35）优点及缺点优点及缺点优点：点：主次卧朝阳主次卧朝阳宽景阳台，舒适景阳台，舒适功能分区明功能分区明显入入户花园私家花园花园私家花园布局合理布局合理缺点：缺点：过道窄过道窄空间利用率不高，入户相对空间利用率不高，入户相对太大太大采光不是很好采光不是很好中萃花城湾1更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 Code of this report | 34开发商开发商深圳市东部开发公
30、司位置位置大亚湾经济技术开发区，大亚湾大道与西二大道交汇处 规模规模占地：163912 ，总建面：424733 ，分四期开发，一期总户数896户；一期建面：146041产品类型产品类型高层，别墅、townhouse、公寓户型配比户型配比一房：3752两房：67-71，三房135-138价格价格均价4500元/容积率容积率2.66绿化率绿化率45.50%项目特色项目特色创意地产配套配套会所、商业、湖心公园、泳池、图书馆 物业管理物业管理费费1.6元/太阳湾2更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 太阳湾地理优势明显，交通方便，大亚湾中央生活区。太阳湾地理优势明显，交通方便，大亚湾中央
31、生活区。交通便捷，深圳市区车程50分钟，距龙岗车程20分钟，惠州市中心区30分钟，与惠阳中心区不到5分钟车程，距大亚湾海滨度假区20分钟。 交通项目位于大亚湾经济技术开发区，大亚湾大道与西二大道交汇处，项目区位优势明显，地处深圳卫星城大亚湾淡澳大道交通枢纽段。 区域区位交通图区位交通图区位交通分析区位交通分析太阳湾2更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 太阳湾地理优势明显，交通方便，大亚湾中央生活区。太阳湾地理优势明显，交通方便，大亚湾中央生活区。项目效果图项目效果图项目概况项目概况 总项目分四期开发，共有40套联排别墅、156套一梯两户花园洋房、360套宽景高层与340套景致公
32、寓。定位为美式简约风格的综合体大盘；运用国际先进的规划设计理念，充分考虑道路与建筑的关系，园林与建筑的关系，建筑与建筑的关系，建筑与人的关系，处处体现和谐之美及设计大师的匠心独运，将楼盘打造为大亚湾大道上的一颗明珠。 项目规划 项目卖点43万平米高端物业大亚湾中央生活区生态景观园林丰盛配套太阳湾2更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 色调样板间功能分区明显，装修简单，做工粗糙样板间功能分区明显，装修简单，做工粗糙, ,，摆设少，摆设少样板房分析浅红色地板、白色墙壁，装修简单摆设摆设少，除了灯具等最基本摆设，没和其他装饰性摆设功能分区整个样板房功能分区明显，户型方正太阳湾2样板房图
33、片样板房图片更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 营销中心分为两层，大气尊贵营销中心分为两层，大气尊贵 营销中心分布图太阳湾2大堂及主入口更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 太阳湾的园林显得别具一格，水景、植物、建筑组团间相互萦绕，迷你小岛增添了无限乐趣园林分析迷你小岛是整个园林规划设计的点睛之笔，为水边生活增添了无限梦幻与乐趣。无论是在售楼处还是建筑组团之间都设计迷你小岛，水、草、树、建筑相互萦绕，倍显整个园林的乐趣迷你小岛园林图片更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 Code of this report | 40水景洋房水景洋房NB(NB(四房
34、两厅两卫，四房两厅两卫，164.00-165.19164.00-165.19）优点及缺点优点及缺点优点：点：入入户花园花园宽敞敞户型方正、南北通透型方正、南北通透功能分区明功能分区明显动静干湿分区科学静干湿分区科学拾拾阶而下步入式客而下步入式客厅尽尽显花园洋房尊花园洋房尊贵61.02 61.02 平米地下室全平米地下室全赠送尽送尽显洋房舒适感洋房舒适感缺点：缺点：过道窄过道窄采光不是很好采光不是很好太阳湾2更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 Code of this report | 41三房三房M1(M1(三房两厅两卫，三房两厅两卫，137137）优点及缺点优点及缺点优点：点
35、：户型方正、功能分区明型方正、功能分区明显干湿分区科学干湿分区科学卧室卧室转角大凸窗角大凸窗增加景增加景观面面阳台阳台阔绰延展延展户外空外空间缺点：缺点：布局紧凑布局紧凑采光不是很好采光不是很好太阳湾2更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 Code of this report | 42景致两房景致两房F1(F1(两房两厅一卫，两房两厅一卫，70.57-71.1470.57-71.14）优点及缺点优点及缺点优点：点：户型方正、功能分区明型方正、功能分区明显干湿分区科学干湿分区科学卧室卧室转角大凸窗角大凸窗增加景增加景观面面双阳台双阳台设计延展延展户外空外空间缺点：缺点：布局紧凑布
36、局紧凑采光不是很好采光不是很好太阳湾2更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 Code of this report | 43景致一房景致一房F2(F2(一房一厅一卫，一房一厅一卫，42.42-43.0742.42-43.07）优点及缺点优点及缺点优点：点：户型方正型方正功能分区明功能分区明显干湿分区科学干湿分区科学创新双阳台新双阳台户型型设计客客厅卧室与双阳台相卧室与双阳台相连生活空生活空间延伸延伸自由个性，空自由个性，空间灵灵动缺点：缺点：厨房卫生间列在一起厨房卫生间列在一起采光不是很好采光不是很好太阳湾2更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 Code of th
37、is report | 44景致一房景致一房F4(F4(一房一厅一卫，一房一厅一卫，52.8052.80）优点及缺点优点及缺点优点：点：户型方正型方正功能分区明功能分区明显动静干湿分区科学静干湿分区科学自由个性，空自由个性，空间灵灵动缺点：缺点：阳台分布在厨房和卫生间之阳台分布在厨房和卫生间之间间采光不是很好采光不是很好太阳湾2更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 Code of this report | 45开发商开发商惠州大亚湾德洲投资有限公司位置位置大亚湾区西三大道和西A大道交汇处 规模规模占地：186422 ，总建面：521982 ，总户数5050户；一期占地：4000
38、0，建面：11000，户数：1140户项目分五期开发产品类型产品类型高层，梯四户，公寓部分两梯六户户型配比户型配比一期一房、两房为主、少量三房。一房：3542，约占40%，两房50，约占50%，三房152，约占10%价格价格均价4200元/客户客户客户主要来自深圳龙岗大工业区，也有部分大亚湾产业移民和淡水自住客，还有35左右深圳投资客销售状况销售状况现正推出10栋产品，8栋已经售罄，6栋消化六成项目特色项目特色配套商品房配套配套小区内部配套：800米长商业街区，包括健身房、台球室、棋牌室、乒乓球室、美容、美发、理疗、图书室和放映室 其他其他现已有两路公交车通过德洲城3更多资料请登录 房策网
39、更多资料请登录 房策网 德洲城德洲城6363万平米大城，意大利风情小镇万平米大城，意大利风情小镇交通德洲城地处深圳龙岗东端，处于惠阳、深圳、大亚湾三地融合的黄金交合点的大亚湾西区版块，项目紧靠坑梓和深圳大工业区，地理位置优越。 区域区位交通图区位交通图区位交通分析区位交通分析深圳路线约45分钟车程）；布吉关-深惠公路-水官高速-深汕高速-大工业出口或淡水出口-大亚湾西区（约40分钟车程）；南头关-广深高速-机荷高速-荷坳-深汕高速-大工业出口或淡水出口-大亚湾西区（约55分钟车程）；公交线路：深圳专线、855路、868路；德洲城3更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 德洲城德洲
40、城6363万平米大城，意大利风情小镇万平米大城，意大利风情小镇项目效果图项目效果图项目概况项目概况 总占地：186422平方米，总建筑面积：521982平方米，容积率：2.8。项目定位 为高尚住宅、配套商业、公寓、办公、酒店、教育设施等的大型人居都市示范区，共分5期 开发。第一期：米兰春天 第二期：罗马假日 第三期：撒丁晨光 第四期：威尼斯水乡 第五期：比萨灵韵。 项目规划 项目卖点地铁沿线意大利式风情小镇地中海休闲园林800米意大利商业街体验戴德梁行国际金牌物管德洲城3更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 Code of this report | 48经典两房经典两房 ( (
41、两房两厅一卫，两房两厅一卫，83-8683-86）优点及缺点优点及缺点优点：点：户型方正型方正功能分区明功能分区明显动静干湿分区科学静干湿分区科学客客厅连接接宽大阳台大阳台通透大气通透大气卧室落地凸窗卧室落地凸窗收藏无收藏无边美景美景缺点：缺点：厨房采光不是很好厨房采光不是很好德洲城3更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 Code of this report | 49奢享三房奢享三房 ( (三房两厅两卫，三房两厅两卫，121121）优点及缺点优点及缺点优点：点：户型方正型方正超大入超大入户花园花园可随意可随意组合合动静干湿分区科学静干湿分区科学客客厅连接阳台接阳台通透大气通透大
42、气卧室步入式凸窗卧室步入式凸窗收藏无限美景收藏无限美景缺点：缺点：过道窄过道窄采光不是很好采光不是很好德洲城3更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 Code of this report | 50奢华四房奢华四房 ( (四房两厅两卫，四房两厅两卫，149149）优点及缺点优点及缺点优点：点：户型方正南北通透型方正南北通透 奢奢华入入户花园花园功能分区明功能分区明显客客厅连接大阳台接大阳台通透开通透开场超大主卧超大主卧步入式大面步入式大面积观景凸窗景凸窗尽享无尽享无边美景美景缺点：缺点：过道窄过道窄厨房等采光不好厨房等采光不好德洲城3更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网
43、 色调样板间装修简单，做工粗糙样板间装修简单，做工粗糙 ，完全没有意大利风情小镇的感觉，完全没有意大利风情小镇的感觉样板房分析样板间采用大理石地板，浅色系，比较清新，但没有营造其他感觉摆设样板间没什么摆设，显得整个空间空旷、荒凉，调性低功能分区整个样板房功能分区明显，客厅显得非常宽敞，是因为包括了厨房的部分样板房图片样板房图片更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 Code of this report | 52开发商开发商新天地产位置位置惠州大亚湾体育场对面 规模规模占地：42500 ，总建面：162568 ，总户数921户；产品类型产品类型高层，梯四户，公寓部分两梯六户户型配
44、比户型配比84-160 价格价格均价5100元/，折后均价4900元/ 客户客户70%深圳投资客户，部分本地自住客户及响水河工业区管理人员销售状况销售状况仅剩余5套120-130户型在售 项目特色项目特色配套商品房配套配套体育场、市政广场、大亚湾管会、写字楼、公园其他其他物业费2.4元/平米新天名城4更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 新天名城以新天名城以“在大亚湾在大亚湾CBDCBD，国际领地，国际领地”为核心，着力打为核心，着力打造一个国际化的都市综合体新区地标造一个国际化的都市综合体新区地标新际新际首首座座本本案案行政中行政中心心体育公体育公园园市民中市民中心心总部基总部
45、基地地红树林公红树林公园园商业中商业中心心距深圳龙岗仅20分钟车程，距惠阳淡水15分钟车程，惠州港10分钟车程；于万联汽车站坐201路公车于大亚湾体育馆下可到达该项目交通新天名城位于大亚湾中心区，是该片区的第一个综合体项目，该项目地块位于大亚湾澳霞大道北侧，东临二十五号路，紧临南山国际大厦与大亚湾体育广场遥遥相对行政商务配套一应俱全区域区位交通图区位交通图区位交通分析区位交通分析新天名城4更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 雅伦堡雅伦堡琴伦堡琴伦堡英伦堡英伦堡海伦堡海伦堡彼德堡彼德堡海德堡海德堡纽伦堡纽伦堡奥伦堡奥伦堡哥德堡哥德堡铂金商务铂金商务写字楼写字楼国际星级国际星级大酒
46、店大酒店新天名城为中心区臻品豪宅，集酒店、商务公寓、高尚住宅新天名城为中心区臻品豪宅，集酒店、商务公寓、高尚住宅以及风情商业街于一体，是大亚湾第一个综合体项目以及风情商业街于一体，是大亚湾第一个综合体项目项目效果图项目效果图项目概况项目概况 是大亚湾中心区的一个集住宅、酒店、写字楼、商业为一体的城市综合体，由11栋高尚建筑围合而成，包括9栋高尚住宅楼、1栋星级酒店、1栋高档写字楼及1万余平方米商业。项目整体分为两期开发，9栋住宅为一期开发，目前已全部售完。未来二期为商务公寓和星级酒店其中雅伦堡、琴伦堡、英伦堡为27层，其他六栋为18层。 项目规划 项目卖点五大配套中心环绕，行政商务休闲一应俱全
47、地中海风情园林，绽放优雅大盘品质户户南北通透，园林水景奢华收藏距离大梅沙15分钟，性价比高新天名城4更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 户型以大户型为主，部分户型以大户型为主，部分8080平米左右的两房，其余均是平米左右的两房，其余均是100100平米以上的三房，私家入户花园，主卧凸窗，阳台多平米以上的三房，私家入户花园，主卧凸窗，阳台多A户型：三房二厅二卫 约125.45平米B户型：三房二厅一卫 约107.59平米C户型：三房二厅一卫 约101.47平米D户型：二房二厅一卫 约82.82平米哥德堡、海德堡、彼德堡奥伦堡A户型：三房二厅二卫 约128.20平米B户型：三房二厅二
48、卫 约128.42平米C户型：二房二厅一卫 约85.14平米D户型：三房二厅一卫 约105.23平米纽伦堡、海伦堡A户型：三房二厅二卫 约126.10平米B户型：四房二厅二卫 约148.33平米C户型：二房二厅一卫 约83.74平米D户型：三房二厅一卫 约103.51平米新天名城4更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 琴伦堡、英伦堡、雅伦堡户型以琴伦堡、英伦堡、雅伦堡户型以100100平米以上的三房为平米以上的三房为主，部分主，部分8080平米左右的两房，私家入户花园，主卧凸平米左右的两房，私家入户花园，主卧凸窗窗琴伦堡AB户型：二房二厅一卫 约77.17平米CD户型：三房二厅二
49、卫 约112.82平米E户型： 四房二厅二卫 约135.70平米英伦堡、雅伦堡AB户型：二房二厅一卫 约76.95平米C户型：三房二厅二卫 约112.53平米D户型：三房二厅二卫 约111.06平米EF户型：二房二厅一卫 约85.98平米新天名城4更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 色调样板间功能分区明显，但卧室显得较小，通过摆设及色彩的样板间功能分区明显，但卧室显得较小，通过摆设及色彩的运用使得整个样板房显得温馨而舒适运用使得整个样板房显得温馨而舒适样板房分析样板间采用统一的暖色系，色调搭配合理，给人以舒适温馨之感，另外艺术品及装饰品的各种色调搭配使整个空间丰富多彩摆设样板间
50、从餐厅客厅到卧室都摆放了各种艺术品，加上墙画灯等必须装饰品，使得整个摆设整齐，有生活气息，增添了情趣，显得温馨舒适。功能分区整个样板房功能分区明显，三房两厅，卧室面积较小，然而通过艺术品的摆设及不摆桌子等其他摆设使得区间显得较为完美新天名城4样板房图片样板房图片更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 样板间展示样板间展示更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 营销中心面积相对较小，装饰也比较简单，不显档次营销中心面积相对较小，装饰也比较简单，不显档次宣传栏沙盘接待前台楼梯吧台入口签约区宣传栏新天名城4更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 营销中心活动展示营
51、销中心活动展示营销中心的活动照片展示，不仅凸显项目品质，也起到了聚集了人气的作用风水大师讲座吸引客户前来，展示增多客户对项目的了解新天名城4更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 楼宇之间排布过于紧密，影响正常采光、通风，并给人楼宇之间排布过于紧密，影响正常采光、通风，并给人感觉压抑感觉压抑采光不足、通风不畅、噪音过多，过高过密，会给居民生活带来诸多不便 楼宇之间排布过于紧密，影响通风采光及私密性，同时让人压迫项目楼体新天名城4更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 产品园林为地中海风格，错落有致，成熟的园林打造提高产品园林为地中海风格，错落有致，成熟的园林打造提高项目
52、品质感项目品质感园林三为商业裙楼大面积的屋顶花园 本社区绿化分三级规划设置：一为集中型大面积大规模中心景观绿地，呈块状及带状形式 二为组团绿地，多为二栋建筑之间的绿地 新天名城4更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 项目注重园林小品和细部的打造，并与园林风格相统一，项目注重园林小品和细部的打造，并与园林风格相统一，提升整体的形象感提升整体的形象感建筑小品项目在人口处打造流水景台，增添几分灵气园林小品以石膏和铜器打造，沉稳不失优雅小区内多处设置休闲亭、椅，方便业主休闲娱乐项目注重细部打造，墙壁上的雕刻，楼道外的镂空花纹的标示，以及路灯，都有效的体现了一个项目的品质感新天名城4更多资
53、料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 Code of this report | 64开发商开发商惠州大亚湾新际房地产开发有限公司位置位置大亚湾中兴五路 与石化大道交汇处规模规模占地：5000，总建面：40000 ，总户数702户产品类型产品类型高层户型配比户型配比33-75价格价格均价约4500元，按揭折扣99折，一次性折扣98折；代装修/毛坯可选择（以51平米为例，装修价格为￥25745元）客户客户客户主要来自深圳龙岗大工业区，也有部分大亚湾产业移民和淡水自住客，还有35左右深圳投资客销售状况销售状况已消化93%，剩余20层以上50套单位在售。剩余单位面积区间在40-60之间，75
54、两房已售罄项目特色项目特色酒店式公寓、投资地产配套配套小区内部配套：800米长商业街区，包括健身房、台球室、棋牌室、乒乓球室、美容、美发、理疗、图书室和放映室 其他其他物业费2.4元/平米新际首座5更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 新际首座处于规划中的大亚湾中心行政商务区的核心地段新际首座处于规划中的大亚湾中心行政商务区的核心地段 ，地理位置优越，交通方便地理位置优越，交通方便项目的交通便利，项目南侧石化大道可直接通往壳牌工业区、惠阳区， 15 分钟车程抵达深汕高速路入口；建设中的厦深铁路、深惠沿海高速公路均从项目附近通过，深惠沿海高速公路贯通后，届时从项目到深圳的商业中心区
55、只需 30 分钟车程。 交通位于惠州市大亚湾中心北区中兴五路与石化大道交汇处东北侧，处于规划中的大亚湾中心行政商务区的核心地段，南面紧邻大亚湾管委会及体育馆、红树林和在建设中的虎头山公园，北面是规划中的大亚湾行政中心，东西面分别是大亚湾石化产业区和西部综合产业区。 区域区位交通图区位交通图区位交通分析区位交通分析新际首座5更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 新际首座新际首座CBDCBD地标，兼备地标，兼备Studio Studio 工作室公寓和工作室公寓和 solo solo 酒店式酒店式公寓产品属性公寓产品属性项目效果图项目效果图项目概况项目概况 属于深圳东部，中心区地标楼盘
56、，属于小户型33-75平方为主，投资商住两用， 项目定位为投资型商住公寓，兼备 Studio 工作室公寓和 solo 酒店式公寓产品属性。 Studio 即工作室公寓，以成熟的商务环境、舒适的商住空间、完善的共用资源，满足了由于大亚湾产业链条发展与完善带来的一种可商可住、交通便利、商业及服务配套完善的办公物业需求项目规划 项目卖点低风险多元化高回报性价比高易租售新际首座5更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 Code of this report | 67首座物语首座物语 （一房一卫，约（一房一卫，约4040）优点及缺点优点及缺点优点：点：开开间大，接近大，接近5 5米米全落地窗
57、全落地窗设计增加景增加景观面面功能分区明功能分区明显布局合理布局合理缺点：缺点：采光不是很好采光不是很好卫生间在门的右侧卫生间在门的右侧新际首座5更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 Code of this report | 68双城假日双城假日 （一房一卫，约（一房一卫，约5252）优点及缺点优点及缺点优点：点：双落地窗双落地窗设计尽享海景山色尽享海景山色宽景阳台，景阳台，调节生活生活功能分区明功能分区明显私密性好私密性好布局合理布局合理缺点：缺点：阳台不通卧室和餐厅、客厅阳台不通卧室和餐厅、客厅采光不是很好采光不是很好新际首座5更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策
58、网 Code of this report | 69湾区蓝本湾区蓝本 （两房两厅，（两房两厅，74.1174.11）优点及缺点优点及缺点优点：点：主卧阳光房主卧阳光房迎接清晨海迎接清晨海风与阳光与阳光双落地窗双落地窗独享海景山色独享海景山色功能分区明功能分区明显私密性好私密性好布局合理布局合理缺点：缺点：过道窄过道窄厨房和卧室近，造成影响厨房和卧室近，造成影响新际首座5更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 色调样板间功能分区明显，色彩丰富，符合年轻人的置业取向，样板间功能分区明显，色彩丰富，符合年轻人的置业取向，但是整体做工显得粗糙但是整体做工显得粗糙样板房分析红色、黄色、白色
59、、黑白相间等多种色彩相互交映，使整个空间显得温馨，富有家居气息摆设样板间从餐厅客厅到卧室摆放很随意，空间多变，给人自由而又富有生活气息，增添了情趣，显得温馨舒适。功能分区整个样板房功能分区明显，小户型空间的布置显得空间利用率较高 新际首座5样板房图片样板房图片更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 片区简析片区简析 具体项目分析具体项目分析 片区总结片区总结123 片区概况Code of this report | 71目录目录片区房地产市场 片区小结 中萃花城湾 太阳湾 徳洲城 新天名城 新际首座 项目总结更多资料请登录 房策网 更多资料请登录 房策网 Code of thi
60、s report | 72片区总结：大亚湾具备的地段优势、港口优势、市场优势、项目优势等将使得自身极具发展潜力，但起步晚，产品、营销都处于一个初级阶段，产品以中小户型为主，做工粗糙简单，营销方面只要以吸引客户为主，停留在做概念阶段，显得产品、营销差距大，深圳客户逐渐增多，拉升了整个价格地缘优势：大亚湾位于惠州市南部，西接深圳，陆路距离香港60公里，海路47海里配套优势：大亚湾不仅初步形成了比较齐全的港口、主干道路、供水、供电、通讯等基础设施网络，而且紧邻惠阳区，有城市依托，生活配套便利市场优势：大亚湾地处珠江三角洲，是我国经济最活跃的地区之一，对化工产品需求量极大项目优势：大亚湾大项目相对集中
61、，中海壳牌南海石化、广东LNG惠州电厂、中国海油惠州炼油、比亚迪等一大批项目已先后落户建设深莞惠一体化及深圳特区撤关扩容、大运会的到来，大亚湾将成为未来中心，拥有无穷机遇，振业、星河等地产巨头，中原世联等代理名企进入将带动整个片区发展片区总结产品以中小户型为主，二房、三房占多兼具一房、四房，有少量别墅，用材及做工都很简单，当地开发商很多不成熟，基本上以盖房、卖房为主，因此烂尾风险大，现在逐渐看重知名代理行业、中原、世联纷纷进入产品都位于西区及中心区北片和中片，产品结构相似，西区整体规划好，中心区规划差很多，楼与楼间隔密，俗称握手楼，旁边很多农民房、自建房港区、东区、旅游区现在都没有建房，在规划
62、法则范围内，可考虑港区打造类似盐田港物业，旅游区打造大梅沙式的别墅区，东区打造成普通住宅 从03、04年起步，开始时本地客户与深圳客户比例相当，看重性价比，后来深圳客户逐渐增多，价格也随之一路攀升现在以深圳客户为主，以投资、过渡、养老为主，看重它的性价比及发展潜力基于大亚湾的性价比优势及未来的发展潜力，其营销主要是停留在仅仅为楼盘做概念的阶段，产品和营销差距大，营销方式很简单、直接，以吸引客户去现场为主要目的，对深圳客户的主要营销方式是通过发传单的形式。部分大盘举行选美大赛等活动以吸引人气。现场杀客的方式简单直接，直接告诉客户性价比和发展潜力，客户自己选择。停留在对深圳营销的模仿阶段客户营销发展潜力产品特点客户及营销特点
