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1、土地增值税发展概况及基层运行分析 1.1 土地增值税发展阶段划分 上世纪末，由于住房分配制度的终结，商品房市场开始蓬勃发展。以 1994 年 1 月 1 日国务院颁布了中华人民共和国土地增值税暂行条例为原点，我国对土地增值税管理大体可以分为三个时期： 一是启动征收时期。以中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则发布至 2006 年，这一时期规范了对房地产行业土地增值税的基本要求，明确了采取先预征，后清算的方式进行整体管理，但是更注重预征，对清算及后续管理跟进不足。 二是分类管理时期。以财税200621 号国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知发布为原点，其目的是为了限制投资过热。文件在强
2、调了预征环节管理的同时，要求加强对已经完工的房地产项目进行清算， 并正式将分类清算提上日程。 三是全面环节管理时期。2015 年以来房地产行业迎来第二个高峰，为了遏制房地产行业泡沫化，自上而下要求税收发挥调节作用，而土地增值税就是最为重要的抓手之一。这一时期除了对预征和清算环节紧抓不放送， 还加大了对尾盘销售以及后续对完工项目稽查检查的力度， 开启了全流程管理的新时期。 1.2 基层土地增值税征管运行分析 1.2.1 管理主体 土地增值税不同于企业所得税和增值税，基本是以房地产项目坐落地为准，以县区为单位进行管辖，而不是以企业注册经营地为准。纳税人自获得土地进行开发，开始进入县区级税务机关管理
3、范围。 由于房地产行业近年来普遍对税收收入贡献较大，根据目前河北省税务机关管理体制，基本由专业化分局进行管理，即各县区局的重点税源分局或者重点行业分局。 在税务局管内部管理流程方面，以信都区税务局为例，税政二科负责政策解释，风险科负责涉地风险任务上下级衔接，第一税务分局负责土地增值税税款申报征收工作， 日常管理由第二税务分局进行。 1.2.2 征管概况 2015 年后伴随全国房价的又一轮上涨，作为三四线城市，邢台商品房价格基本完成了翻倍，成交量也大幅度上升，即使伴随着土地价格和原材料、人工成本的上涨，房地产企业利润总额仍大幅增加，由此带来土地增值税收入规模大幅度增加，以信都区为例 2015 年土地增值税收入 15767 万元，2017 年18547 万元，2018 年 24278 万元，2019 年 26678 万元，2020年到达 27856 万元，2021 年 1-11 月入库土地增值税 27324 万元。虽然从数据上来看，土地增值税收入逐年大幅增加，但是仍然低于理论上的测算增加值， 也就是说目前的土地增值税征收管理仍然存在着不足，下面我们将从一个案例进行分析。
