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1、土地增值税发展概况及基层运行分析 1.1 土地增值税发展阶段划分 上世纪末,由于住房分配制度的终结,商品房市场开始蓬勃发展。以 1994 年 1 月 1 日国务院颁布了中华人民共和国土地增值税暂行条例为原点,我国对土地增值税管理大体可以分为三个时期: 一是启动征收时期。以中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则发布至 2006 年,这一时期规范了对房地产行业土地增值税的基本要求,明确了采取先预征,后清算的方式进行整体管理,但是更注重预征,对清算及后续管理跟进不足。 二是分类管理时期。以财税200621 号国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知发布为原点,其目的是为了限制投资过热。文件在强
2、调了预征环节管理的同时,要求加强对已经完工的房地产项目进行清算, 并正式将分类清算提上日程。 三是全面环节管理时期。2015 年以来房地产行业迎来第二个高峰,为了遏制房地产行业泡沫化,自上而下要求税收发挥调节作用,而土地增值税就是最为重要的抓手之一。这一时期除了对预征和清算环节紧抓不放送, 还加大了对尾盘销售以及后续对完工项目稽查检查的力度, 开启了全流程管理的新时期。 1.2 基层土地增值税征管运行分析 1.2.1 管理主体 土地增值税不同于企业所得税和增值税,基本是以房地产项目坐落地为准,以县区为单位进行管辖,而不是以企业注册经营地为准。纳税人自获得土地进行开发,开始进入县区级税务机关管理
3、范围。 由于房地产行业近年来普遍对税收收入贡献较大,根据目前河北省税务机关管理体制,基本由专业化分局进行管理,即各县区局的重点税源分局或者重点行业分局。 在税务局管内部管理流程方面,以信都区税务局为例,税政二科负责政策解释,风险科负责涉地风险任务上下级衔接,第一税务分局负责土地增值税税款申报征收工作, 日常管理由第二税务分局进行。 1.2.2 征管概况 2015 年后伴随全国房价的又一轮上涨,作为三四线城市,邢台商品房价格基本完成了翻倍,成交量也大幅度上升,即使伴随着土地价格和原材料、人工成本的上涨,房地产企业利润总额仍大幅增加,由此带来土地增值税收入规模大幅度增加,以信都区为例 2015 年土地增值税收入 15767 万元,2017 年18547 万元,2018 年 24278 万元,2019 年 26678 万元,2020年到达 27856 万元,2021 年 1-11 月入库土地增值税 27324 万元。虽然从数据上来看,土地增值税收入逐年大幅增加,但是仍然低于理论上的测算增加值, 也就是说目前的土地增值税征收管理仍然存在着不足,下面我们将从一个案例进行分析。