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1、XX大学C区项目初 步 可 行 性 研 究 报 告xx大学房地产开发有限公司xx大学房地产研究所目 录前 言 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误！未定义书签。第 一 章 总 论 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2、 . . . . .11 .1 项目名称：XXC区项目. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11 .2 项目概况. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11 .3 项目开发商简介. . . . . . . . . .
3、. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11 .4 可行性研究的依据. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1第二章 XX市房地产市场概述. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4、 . . . . . . . . . . . . . . . . . . .32.1 XX市宏观经济环境概述. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .32. 1. 1投资加快，国民经济平稳快速增长. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .32. 1 .2居民收入稳步增长，居民消费力增强. . . . . . . . . . . . . .
5、 . . . . . . . . . . . . . . . . . . .32. 2城市定位及发展方向. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .42. 2. 1城市定位. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .42. 2. 2城市发展
6、规划. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .52. 3全市房地产市场发展水平. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .52. 3. 1开发量. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7、 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .52. 3. 2开发结构. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .62. 3. 3价格水平. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8、 . . . . . . .72. 3. 4销售及空置状况. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .72. 3. 5开发热点. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .72 .4房地产相关政策分析. . . . . . . . . . . . .
9、 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .82. 4. 1 土地政策. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .82. 4. 2房地产金融政策. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
10、 . . . . . . . . . . . . . . .92. 4. 3交易规范政策. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .10第 三 章XXC区项目分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .103. 1XX市沙坪坝区房地产状况及
11、特征. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .103. 1. 1XX市沙坪坝区概况. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .103. 1. 2沙坪坝区房地产市场现状. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
12、. . . .113. 2XXC区项目区位分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .153. 2 .1项目位置. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .153. 2. 2项目所在区域交通条件. . . . . . . . . . .
13、 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .163. 2. 3 市 政 基 石 出 亍 殳 施 及 酉 己 套 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .163. 2. 4周边楼盘区域带动. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
14、. . . . .163. 2. 5环境因素分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .173. 3周边楼盘个案调查分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .173. 3. 1周边楼盘. . . . . . . . . . . . . . . . . . .
15、 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .173. 3. 2聚维 书香世家. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .193. 3. 3光华阳光水城. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
16、. . . . . . . . .203. 3. 4华宇林泉雅舍. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .223. 3. 5华 宇 西城丽景. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .233. 3. 6周边楼盘调查分析总结. . . . . . . . . . . . . . .
17、. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .253. 4项目SWOT分析 253. 4. 1项目 优势分析( S trength) .253. 4. 2 项 目的劣势分析 (Weakness).263. 4. 3 项目所面临的机遇分析(Opportunity).273. 4. 4 项目所面临的威胁分析(Threat).27第 四 章 项目投资估算及资金筹措. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
18、. . . . . . . 294 .1 估算依据及范围. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294. 1. 1投资估算依据. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .294. 1. 2 项目建设投资估算范围与内容. . . . . . . .
19、 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .294. 2 项目建设投资估算. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .294. 2. 1 估算方法. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
20、. . .294. 2. 2 投资估算结果. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .324. 3 项目融资方案. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 324. 3. 1 资金来源选择. . . . . . . . . . . . . . .
21、 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .324. 3. 2 资本金筹措. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .334. 3. 3 债务资金筹措. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
22、. . . . . . . .334. 3. 4 预售资金筹措. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .334. 3. 5 融资方案分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .33第五章 项目经济效益分析. . . . . . . . . . . . . . . .
23、 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 345. 1 评价依据和原则. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 345. 1. 1 依据. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
24、 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 345. 1. 2 原则. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 345. 2 基础数据与参数选择. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .345.
25、 2. 1销售价格. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .345. 2. 2 经营方式假设. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .345. 2. 3 贷款利率和基准收益. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
26、. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 355. 2. 4 财税方面的有关税费率. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 355. 3 项目收入预测. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 355. 3. 1销售
27、收入估算. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .355. 3. 2 出租和自营收入估算. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 355. 4 总成本与费用估算. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
28、 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .355. 4. 1 开发成本. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .355.4. 2 管理费用. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .365.4. 3销售费
29、用. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 365.4. 4 其他费用. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .365. 4. 5 利息. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
30、 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 365. 4. 6 税金. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 365. 4. 7 总成本与费用. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
31、 . . . . . . . . . . . . . . . .365. 5 财务评价报表. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 375. 5. 1借款偿还表. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 375. 5. 2
32、 全部投资财务现金流量表。. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 375. 6 财务评价指标. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 375. 7 风险分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
33、 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 375. 8 敏感性分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 385. 9 盈亏平衡分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
34、. . . . . . . . . . . . . . . . . . 385. 10财务评价结论与建议. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .39第六章研究结论和建议. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 0附 表 . . . . . .
35、. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 2附表1 ：主要技术经济指标表. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4 2附表2 ： XXC区项目总投资估算表. . . . . . . . . . . . . . . . . .
36、 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4 4附表3 ： X X C 区项目投资计划表. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 8附表4 ： X X C 区项目成本估算表. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 9附表5 ： X X C 区
37、项目销售收入测算表. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 1附表6 ： XXC区项目项目销售回款表（ 单位：万元）. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 2附表7 ： XXC区 项 目 损 益 表 （ 单位：万元） . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 3附表8 ： X X C 区项目现金流量
38、表（ 全项目） （ 单位：万元）. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 4附表9 ： XXC区项目现金流量表（ 自有资金） （ 单位：万元）. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5 5附 表 1 0 ： X X C 区项目贷款偿还表（ 单位：万元）. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 6附 表 1 1 ：单因素财务敏感性分析表. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
39、 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 7假设开发法估算土地价值. 5 8第一章总论1.1 项目名称：XXC区项目1.2 项目概况XXC区项目位于XX大学C区以西，渝长高速公路以东，紧邻站西路，包括原XX市灯头厂旧址的地块，与杨公桥遥相对望，地理位置比较优越。项目邻近三峡广场，是休闲、娱乐、购物的好地方。周边云集了众多高校，如XX大学、XX师范大学、西南政法大学和四川外语学院，具有浓厚的文化氛围。XXC区项月规划用地总面积51亩，总建筑面积205966. 61平方米，其中地上面积185497. 87平方米，地下面积20468. 74平方
40、米。1.3 项目开发商简介XX大学房地产开发有限公司成立于2001年8月，公司以房地产开发为核心业务，注册资本贰仟万元人民币，具有城市建设开发二级资质。公司具有高素质的员工， 具有较高的房地产开发经营管理的理论水平和运作经脸具有较强的融资能力。目前，公 司 以 “ 依托学府优势，挖掘文化底蕴；整和一流资源，塑造精品楼盘”为经营理念，融 合XX大学独有的校园风情、人文氛围和嘉陵江畔迷人的风光，按照国际化标准整体规划，本 着 “ 以人为本”的指导思想，在XX大 学A区柏树林、新华村，在美丽的嘉陵江畔，打造出了最具人性化的“XX花园” ，真正体现了人与建筑、环境的和谐统一。“XX花园” 一期工程，地
41、理位置十分优越、交通方便，项 目 占 地13721平方米，总建筑面积90778平方米，教 师 住 宅500多套。1.4 可行性研究的依据1、国家及XX市颁布的相关法律、法规、政策。2、XX市国民经济和社会发展“ 十五” 计划和远景目标纲要。3、XX市2005、2006年国民经济和社会发展统计公报。4、XX市城市总体规划大纲（ 2000 - 2020年 ） 。5、沙坪坝区经济和社会发展规划。6、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额。7、XX市市区基准地价 。8、 沙坪坝区控制性详细规划（2001.11 ） .9、 沙坪坝区梨树湾地区控制性详细规划（ 2000. 3 ） 。10、XX
42、大学房地产开发有限公司提供的有关文件。11、国家、省市颁布的有关设计的技术规程、规范和有关规定。第 二 章XX市房地产市场概述2 . 1 X X 市宏观经济环境概述2 .1 .1投资加快，国民经济平稳快速增长直辖以来XX国民经济保持着平稳快速增长的态势,GDP年均增长达到13. 9% ,高于全国同期平均水平。房地产投资在社会固定资产中占有举足轻重的作用， 投资额从1 997年 的67. 5亿元猛增至2004年 的393. 1亿元，占社会固定资产总投资的比例始终保持在24%以上，投资额保持着平稳增长的态势。2005年1-5月全市固定资产投资523. 30亿元， 同比增长14. 0%,增 速 比1
43、-4月回落1 .2个百分点，回落势头开始减弱。其中房地产开发投资145. 10亿 ，增长 20. 1% .2 . 1.2居民收入稳步增长，居民消费力增强2004年城市居民生活水平继续提高， 全年城市居民人均可支配收入9221元,比2003年增长14%。从近几年城市居民的收入水平来看，年均增幅达10. 5%,增长势头强劲。X X整体经济增长远高于由城市化造成的人口的增长，经济增长呈现良好态势。（ 数据来源：X X 2 0 0 5 统计年鉴）随着收入的增加，X X市民人均消费性支出呈逐年上升态势，居民生活水平逐年得到提高；2004年城市居民人均消费性支出7973. 05元，按每个家庭平均3 . 3
44、人计算，居民家庭年平均消费支出25000元。结合居民家庭平均年收入水平来看，XX市民平均消费率达到80%以上，反映了 XX市民消费意识较强的特点。人均全年消费支出发展趋势（ 元）（ 数据来源：XX2005统计年鉴）2. 2城市定位及发展方向2. 2. 1城市定位目前地位XX主要经济指标在西部12个省区中均在前5位以内；XX交通便利， 是西南地区的物资集散地和长江上游最具活力的商贸中心；X X是长江上游和西南地区最大的邮政电信枢纽，是联系西南地区的邮电通信业务指挥调度中心。社会经济目标根据已经通过市政府常务会审议的X X十一五规划基本思路 ，未来五年（2006-2010年 ）XX发展的指标已基本
45、确定，在宏观经济方面：GDP年均增幅确定 为10%,达 到4900亿元左右；投资年均增长12%,达 到13500亿元以上。在居民生活方面： 人 均GDP达 到2100美元以上； 城镇居民可支配收入达到15000元左右，农村居民人均纯收入达到3800元左右；城镇居民住房人均建筑面积、农村居民人均住房面积分别达到27和36平方米；在城市拓展和交通方面： 城镇化 率52%：在一小时通勤范围内，引导发展卫星城、卫星镇， 逐 步 构 建4个特大城市、10个中小城市和众多卫星城镇；实现“ 六 小 时XX：建成二环八射高速公路，市域路网增加到8千公里，建 设6千公里农村公路，起步建设万州- 涪陵-黔江交通环
46、网。2. 2. 2城市发展规划目前XX的城市发展重心主要集中在北部新区， 目前发展势头良好，预计到2010年，北部新区的城市建设和产业发展都将基本成型，根 据XX的地理方位特点，城市新兴的拓展区域将主要体现在西部片区，因此西部新城将是XX未来发展的战略后方。西部新城跨越北硝、沙坪坝、九龙坡3区，包括北稻组团、西永组团、白市驿组团和西彭组团4大组团，面积超过500平方公里， 规 划2020年前完成建设。目前，沙坪坝区和九龙坡区均已对本区内西部新城的建设进行了概念性规划， 相关规划成果已融入X X都市区城市总体规划纲要之中。由于西部新城位于中梁山、缙云山两山之间的谷地，自然景观资源具有相当的优势，
47、因此在相关规划中被定位为“ 生态城” 、“ 森林城二2. 3全市房地产市场发展水平2. 3 .1开发量从近几年我市房地产的开发状况来看，施工面积总体保持明显的增长态势,2004年 较2003年同比增长了 16.5%,而竣工面积则保持平稳的增长态势。图：近年来重庆房地产开发状况（ 单位：万mD（ 数据来源：XX2005统计年鉴）住宅开发一直是房地产开发中的主力产品，总体来看住宅开发一直保持着持续增长的态势，其占总施工面积的比例从1 9 9 7年 的5 3 %上涨至2 0 0 4年 的9 0 %以上；住宅竣工面积则同样在总竣工面积中占有绝对主力地位， 其所占比例一直保持 在7 3 %以上，住宅开发
48、态势良好。近年来住宅施工、竣工面积（ 单位：万m ， ）（ 数据来源：XX历年统计年鉴）2. 3. 2开发结构各种物业发展不均衡：住宅开发量激增，每 年 增 长5 8 . 8 % ,增长速度远高于其它物业。随着人们生活水平的提高及小城镇建设的进一步推进， 住宅建设面积将保持目前的增长态势；商业用房建设面积增长缓慢，而办公楼建设面积处于原地踏步的状态。（ 数据来源：XX2005统计年鉴）2. 3. 3 价格水平当前各区域住宅市场套内销售均价分布（ 单位：元/ 平方米）从主城各区域房地产住宅售价来看，渝中区解放碑周边地区售价已达到6000-9000元/ 平方米的水平， 是目前XX 楼价最高的区域，
49、而渝3000-4500中区 的次级中心地带（ 如大坪周边区域）房价则以3200-3700元/ 平方米为集中段。渝 北 区 （ 人和一两路）板块均价最低，只 有1900-2300元/ 平方米。九龙坡区一线楼盘售价集中在3100-3600元 / 平 - - - - - - - - - - - -方 米 之3000-5000间，处于全市楼价的中高段价位，而南岸区一线楼盘- - - - - - - - - - - - - 售 价 基本上与九龙坡区持平。沙坪坝区楼价略低于南岸区。大渡口区楼盘售价远低于XX市平均水平。江北区楼盘价格差别较大，观音桥片区楼盘售价集中在3500 -4500元/ 平方米，其他较
50、为成熟的板块售价为3000 - 3500元/ 平方米。2. 3. 4 销售及空置状况结合主城各区2004年商品房竣工面积、销售面积和空置面积来看，南岸区的商品房开发及销售量位于各区之首， 九龙坡次之。 属于西区的九龙坡、 沙坪坝、大渡口区发展不平衡，九龙坡、沙坪坝区开发体量大， 销售顺畅，空置面积较少，房地产处于比较成熟的状态；大渡口区开发体量小，销售面积大于竣工面积，表明区域房地产投资不活跃，处于存量消化的状态，房地产处于起步阶段。（ 根据XX历年统计年鉴整理）2. 3 .5 开发热点表 3 开发热点开发热点区域楼市特色北部新城该区是目前XX房地产开发最早、规模最大、整体档次最高的区域；（
51、江北、渝北区） 目前已主要形成了五黄路、花园新村、黄金堡、新牌坊、人和一两路、石马河一冉家坝等几大开发板块。南岸区主要房地产开发始于1999年底， 目前已成为仅次于北部新城的第二大房地产开发热点区域；该区房地产开发以 沿江 （ 长江） 、 “ 靠山”（ 南山）为主，大盘集中，如融侨半岛、阳 光100、观山水、俊逸天下等。目前已经形成了中心区、南滨路、学府路、经开区等几大开发板块。九龙坡区（ 含高新区）以南方花园系列开发为开始， 而其后的直港大道片区的开发则代表了该区房地产开发的最高水平：目前区域房地产开发热点已经逐渐转移至杨家坪步行街一带；区域为X X的老工业区、老城区，今后的房地产开发机会很
52、大部分将体现在旧城改造之中。2. 4房地产相关政策分析2 . 4 . 1 土地政策土地，关乎房地产业生存与发展的一种物质，土地的相关政策更是与地产界的命脉息息相关。 自2002年以来，国家相继出台了一系列的土地管理政策，总体基调是对土地进行更严格的控制。2005年4月30日，中央七部委出台了 关于做好稳定住房价格工作意见 ,其中对土地进行了更严格的控制。 根据七部委意见，XX市也出台相应的政策： “ 主城 区500亩以上的大宗土地供应必须经市政府批准后再出让； 对上一个项目建设进度未达到50%的，将不供应下一个项目用地。由于开发企业的原因超过土地出让合同约定，动工日期满一年未动工开发的，按土地
53、使用权出让金的20%征收土地闲置费，督促开发企业在一年内动工开发；满两年未动工开发，对有条件开发的，除按土地使用权出让金的20%征收土地闲置费外，应督促开发商在半年内动工开发；对确无资金实力、不能在限期内动工的，依法无偿收回土地使用权J2. 4. 2房地产金融政策 控 制 房 地 产 信 贷 条 件银 行 加 强 对 房 地 产 企 业 项 目 开 发 贷 款 的 条 件 定 义 。申请人条件方面需要是经国 家 房 地 产 业 主 管 部 门 批 准 设 立 ， 取 得企业法人营业执照及由行业主管部门核发的 房 地 产 开 发 企 业 资 质 证 书 ，办 理 营 业 执 照 年 检 手 续
54、的 各 类 房 地 产 开 发 企 业 ，并建 立 现 代 企 业 制 度 ，产 权 明 晰 ，资 信 良 好 等 。项目条件方面项目需取得有权部门批 准 的 项 目 立 项 批 复 ，可 行 性 研 究 报 告 规 范 。项 目 建 设 用 地 为 出 让 性 质 的 ，应根据 该 项 目 国 有 土 地 出 让 合 同 约 定 ，缴 齐 全 部 土 地 出 让 金 ，并 取 得 项 目 国有土地使 用 证 （ 出 让 或 划 拨 ） 、 建 设 用 地 规 划 许 可 证 、 建 设 工 程 规 划 许 可 证 、 建筑 工 程 施 工 许 可 证 。对 已 开 始 销 预 售 的 项 月
55、 ，还 需 提 供 合 法 、有 效 的 销预售许 可 证 。并 且 项0资 本 金 不 低 于 申 请 贷 款 项 目 总 投 资 的35 % ,全部到位并先于贷 款 投 入 项 目 开 发 ；贷 款 担 保 合 法 、有 效 、足 值 ，并符合银行贷款担保的有关规定 。 提 高 个 人 住 房 按 揭 贷 款 门 槛2004年2月2 6 ,中 国 银 监 会 发 布 了 商 业 银 行 房 地 产 贷 款 风 险 管 理 指 引 （ 征求意见稿） 。 指 引 规 定 ，商 业 银 行 对 个 人 住 房 贷 款 的 发 放 ，应将每笔住房贷款 的 月 房 产 支 出 与 收 入 比 控 制
56、 在50%以 下 （ 含50%） ,月所有债务支出与收入比控制 在55%以 下 （ 含55%） ;房 地 产 贷 款 余 额 与 总 贷 款 余 额 比 不 得 超 过30%。（ 3）银行贷款执行新利率2006年4月2 8日，央 行 再 次 上 调 金 融 机 构 人 民 币 贷 款 基 准 利 率 ，一至三年中 长 期 贷 款 基 准 利 率 上 调0. 2 7 % ,即 由 现 行 的5. 76 %提 高 到6. 03%。除一至三年 中 长 期 贷 款 基 准 利 率 上 调 外 ，一 年 期 贷 款 基 准 利 率 上 调 ， 由 现 行 的5. 58%提高 到5.85%。尤 其 是5年
57、 以 上 期 限 的 贷 款 ，基 准 利 率 由 现 行 的6. 12%上调到了6.39%。而 人 民 币 存 款 利 率 保 持 不 变 ， 目前，金 融 机 构 活 期 存 款 利 率 为0. 72%。2. 4. 3交易规范政策七部委意见：二级市场是整个房地产市场的最主要的组成部分，而新政关于二级市场的宏观调控措施也是整个政策的重点。“ 七部委意见”最精华的内容是营业税和普通住宅的标准。营业税收取规定为：“ 自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的， 销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年 （ 含2年 ） 转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买
58、非普通住房超过2年 （ 含2年 ） 转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。XX对普通住宅标准的规定也用足了 “ 七部委意见” 预留的20%浮动空间：“ 住宅小区建筑容积率在1. 0以上、 单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1. 44倍以下。”第 三 章 X X C 区项目分析3.1 x x市沙坪坝区房地产状况及特征3 .1 .1 XX市沙坪坝区概况xx市沙坪坝区规划图沙坪坝区位于嘉陵江畔，地 处XX市区西部，是XX市主城区的重要组成部。全区幅员面积396平方公里，辖13个街道、12个镇和1个经济园区，常住人口84. 09万
59、，加上流动人口上百万。经过近五十年的建设，沙坪坝区已成为XX市重要的经济、文化区。3 . 1 . 2沙坪坝区房地产市场现状总体形势跨入二十一世纪,X X市沙坪坝区抓住西部大开发的历史机遇， 大搞城市建设,出现勃勃生机，人声鼎沸，车流不息的景象。一方面，由于国家政策扶持，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，继续实行扩大内需刺激消费的政策；另一方面，由于政府出台了相关优惠政策支持本地区房地产业的发展，所 以X X市房地产近几年稳步发展，呈现购销两旺的良好势头。并且经过近几年的摸索和发展 ，X X市的房地产业已经逐步走向成熟和规范，并慢慢形成了自己的特色，营造出了一个良好的房地产开发和发展的氛围
60、。 在这个阶段实施房地产开发具有天时、地利。人和的三大优势条件，胜数较大，这是在其他城市其他地区不具有的优越条件。2005年，沙坪坝区供需基本持平，沙区在售楼盘多为去年甚至前年亮相的楼盘， 而去年推出的楼盘很大部分是一些老盘的后续产品， 有的甚至二期、 三期，销售也接近尾声，而今年和今年内新上市的项月较少。沙区房地产市场虽发展较早，但开发水平普遍不高，在一定程度上发展缓慢，增幅不大，供需基本平衡。沙坪坝区各板块楼盘物业分析沙坪坝区的物业主要集中在南至凤天路，北到杨公桥，东临土湾、西靠渝长路所围合的区域内， 而上述区域在整个沙坪坝区的行政规划区内仅占到总面积的十分之一以内。 在此针对沙区物业发展
61、较为集中的区域， 将沙区分为东、南、西、北、中五大板块。中部板块为以三角碑为中心，南至小龙坎新街、东至龙泉路接沙中路、西至天陈路，北端为沙中路接沙杨路。中部板块地处沙区的商业中心，是沙区房地产市场发展最早的板块之一。南部板块以东西走向的天马路为最北端，主要包括南北走向的高滩岩正街、凤天路和石新路。 以凤天路为代表的南部板块已成为沙区房地产开发最成熟的板块之一。北部板块以沙杨路接沙中路为最南端，主要包括杨公桥、渝培路，沙坪坝正街接劳动路等区域。沙区北部板块处于规划中的XX大学科技园区沿线，该板块最突出的特点是学校林立，教育氛围浓厚，是 XX乃至西南地区知名的学府区。在建的站西路把北部板块和中部板
62、块连接起来， 将加快北部板块的发展。北部板块由于可用作房地产开发的土地并不多且发展的重点是教育和科技， 故而长期以来房地产开发项目并不多。东部板块以石小路接龙泉路作为东部的最西端，以接壤九龙坡区、渝中区和嘉陵江沿线作为最东面。东部板块长期以来是沙区老工业基地较为集中的区块，故整体形象较差。房地产开发起步较晚，开发水平也不高。西部板块以渝培路接天陈路作为西部的最东端，包括沙坪公园、红槽房及梨树湾货运站等。西部板块由于连接成渝、渝长高速公路且区内拥有临近铁路的便利 （ 区块内有梨树湾货运站） ，成为沙区的物质组织中心。下表给出了各板块楼盘和物业情况：表4沙坪坝区各板块楼盘和物业情况一览表板块区域配
63、套目前主要楼盘分布特点个案规模产品特色均价区域现状板块特征板块走势立洋知本集 中 分大 部多为商住除正昇自沙区商土地资时代、 金沙布 于 三分 为楼， 投资自由康都、业中心,源匮乏，r冏2 1 K诉益国 际 、 正角 碑 转高 层住型小户智博天下位置优未来将np冏L宴层小昇自由康盘、 小龙单 体型公寓为3600外, 其余势明显以投资/uXHi都、 智博天坎、楼， 规主力项目接近型项目兀苗下模 较尾盘推得为主小期凤天锦园、沿 凤 天1 0万中高档小新项目较区内教可供开i:要缘份庭、 升路 呈 带方 以区型住宅少，尾盘育、 交通发土地南依赖伟 新 时状分布上 的物业， 注重较多配套较越来越部小区空
64、、升小 区景观的营3200差， 以小少， 小区版自身伟新天地型 物造区型住型物业块配套业 为宅项目仍占主主为主流教 育百年世家、大 致 围开 发力推生态、供应体量沙区教楼盘开配 套时代菁英、绕XX科规 模文化等概在本区内育中心， 发将继好, 依翰林景园、技 园 呈均 较念,居家舒最大，目居家型续围绕而Hi托三光华阳光环 状 分大适型产品3400前该板块和小户教育做角 碑水 城 、 华布为主楼盘走势型都有文章商 业宇林泉雅看好较大市配套舍场空间东目前金沙港湾、主 要 分金 沙拥有江景3500项目多以面江物随滨江（ 3）消费群体部各种旭 东家天布 于 沙港 湾资源， 产品低 价 入业价格路的建版配
65、套下2期、 卓滨 路 和50 )多样化市，走势偏高， 目设， 将成块较少越美丽山土湾方， 其看好前项目为今后水、 平安家余 规较少， 物开发热园模 不业特征点， 物业大不明显类型向高档发展雅豪丽景、目前主雅 豪目前项目板块市场普通住发展仍西部版块板块内配套较少临 江 苑 二期要 分 布于 天 星丽 景2 0万多以生态（ 沙坪公尚未完全确立宅为主，无明显然相对缓慢桥周边方， 其余在5园和歌乐山森林公2800特征万 方园） 为卖点以下消费群体方面，实际居家型购房群体将成为住宅消费的主流。商业投资型购房群体不会受太大影响而发生变化。而中青年群体将成为2006年消费的主流，其它年龄段的消费群体数量将会
66、有所减少。主城各区内（ 除渝中区外） ，由于主城各区近几年项目开发的水准提升，差距缩小，能满足本区域需求及地域情节和出于生活成本方面的考虑， 跨区域购房群体数量将相对减少，购房群体将向区域型回归。沙坪坝区是一个有强大消费力的区域。在近三年的房地产开发中，近80%的产品被本区人消化，外区的购房者只有19%的比例。80%的产品被本区人消化。据调查，沙区大学教师中一次置业者与尚未置业的比重较大，分别占44%和46% ,而可能在三年内购买新房的比重占64%。在消费能力上，沙区大学教师的家庭月收 入3000-5000元 的 , 占 比 重 的74% ; 5000-8000元 的 , 占 比 重 的20%
67、,具有强大的购买需求和购买力。同时，沙坪坝区的人文环境、地理自然资源及购买力，XX其他区域少有出其右者。购房者喜欢沙区的人文气息，是因为知名的大学和高中都几乎集中在了沙区。随着沙坪坝区交通条件的改善，嘉滨路牛滴段开建，从解放碑到沙坪坝只要15分钟，沙区作为XX楼 市 的 “ 书房” ，对外区人应当是非常有吸引力的。房屋价格控制各地房价增长过快的现象， 是国家宏观调控的主要目标之一。经过近两年的调控，XX房市的销售价格平均增幅，2005年已回落为年增长率大约5 % 8 %左右正常状态。2006年，一部分极具实力、专业和品牌影响力的开发企业的房屋价格，将会以超过平均增幅的消售价格出现，充分体现品牌
68、的附加值效应。而实力差、资金缺、专业有限、处境困难的企业的房屋产品价格将会以低于平均增幅的售价出现。2006年的开发量和供应量将会大于2005年，而市场需求量不会有太大的增加。因此，整个市场的整体价格不会有太大的增幅，总的来说将是稳中有涨。下表列出了沙坪坝区最近主要楼盘物业和价格对比，以获得对XX市沙坪坝区房地产市场现状及其发展趋势有个直观的了解。表5沙坪坝区最近主要楼盘物业和价格对比表楼盘名称项目地址楼盘形态房型面积(m2)交房时间均价( 元/Hl?)联芳旭庆苑显丰大道40号8层无电梯90现房2200凤桥大厦凤鸣山狮子堡14层小高层70现房2600-2700怡锦苑石小路193号12层小高层、
69、7层多层60-70两房9 9三房05年年月2700凤鸣阳光小区凤鸣山西物市场1号地块24层高层150现房2900临江苑二期沙坪坝区府对面高层、小高层8 3三房05年10月起价3180龙洞湾花园风天大道111号多层及联排别墅228-310 七房现房3200-3500黄梅香园二期沙坪坝区石小路70号图层50-11206年4月30号3200旭东- 家天下二期沙坪坝区模范村高层社区33-8505年11月30日3200百年世家三期沙坪坝学府路高层69-13306年3月3300风天锦园二期沙坪坝区凤天路75号高层、小高层77-24006年3月3380华宇金砂港湾沙坪坝区沙滨路石门大桥旁多层40-19605
70、年6月3400升伟- 新天地二期沙坪坝区天星桥转盘旁高层35-12005年7月底3500光华阳光水城二期沙坪坝区杨公桥176号小高层、花园洋房25-22006年6月3500雅豪丽景二期沙坪坝区沙坪公园旁高层46-12006年8月3500华宇林泉雅舍沙坪坝区杨梨路19号高层、生态花园小区20-20006年12月37003. 2 X X C 区项目区位分析3. 2 .1 项目位置皮酊： 3331 米加 怅 虹 电 飕 睇 *同 的 公 司抄则和电第 , 无尢. 帝版行薛 博 曲 子 / 中 国 。 遇费醴访* 他* 文侬用, 鬻就区以目现 岛 节, 尤夫妙玲中义 浦 版学福r 正事w所沙。区f实融
71、小 安 市 共 延 强母用林晶，1 1aM项目位置图XXC区项目位于XX大学C 区以西，包括原XX市灯头厂旧址，西面紧接渝长高速公路，南面紧接建设中的站西路，与杨公桥遥相对望。项目周边云集众多高校， 邻近沙坪坝三峡广场， 处于沙坪坝商业区1. 2km的辐射区内， 地理位置较好。从宏观经济层面来看，项目所在地块又处于XX沙坪坝未来几年重点建设和改造的区域范围内，站西路的建成开通将积极拉动该区域的经济发展，因此，此地块具有较大的开发潜力。3. 2. 2项目所在区域交通条件由项目所在位置即可看出，本项目基础交通条件较为一般。西面的渝长高速公路全场35公里，有三峡库区黄金通道之称；东北部的杨公桥立交方
72、便快捷；项目南面紧邻的站西路的建设，更将给项目带来巨大的交通优势。站西路工程于2001年6月5日正式启动，预 计2006年9月27日完工，其路幅宽度为32米，道路为双向四车道，属城市一级主干道。规划起点与火车北站站东路相接，横跨清水溪和渝长高速路至梨树湾，终点与梨树湾相接。竣工后，本项目与市内各区域均有高等级道路相连，交通条件将成为其绝对优势。尤为重要的是，站西路的建设可直接带动火车北站一一梨树湾片区的经济发展，聚集人气，形成沙坪坝区新的商圈。3. 2. 3市政基础设施及配套XXC区项月附近城市基础生活设施基本上能够得到保障。同时，此地块享有沙坪坝区特有的文化氛围，紧邻的XXC区，XX师范大学
73、更能使项目所在地深切感受到浓厚的人文气息。项目附近云集的众多高校以及南开中学、XX 一中等重点学校，赋予项目较为完善的教育文化配套体系，从而提升了项目的附加值。此外，由于项目处于沙坪坝商业区1. 2km的辐射区内，具有成熟的商圈。临近的三峡广场区域内，有重百、立洋、新世纪、王府井百货等知名商场，购物极为方便;各种体育娱乐设施、消费场所也能够较好地满足人们的休闲娱乐需求。3 .2 .4周边楼盘区域带动本项目附近有华宇林泉雅舍、光华阳光水城、大川花园以及4月22日新开盘的华宇西城丽景等楼盘。其中，大川花园住宅已销售告罄， 居民基本入住,其商铺正在销售中；光华阳光水城一期已基本入住， 二期现已完工，
74、 准备入住；林泉雅舍也即将完工。 伴随着站西路的建设和沙坪坝区对此地段的重点建设和改造，再加上这些实力较强的楼盘对居民的吸引、聚集作用，此区域的人口密度将逐渐增大，各种商业、服务业市场也将随之繁荣，从而带动区域经济的发展，也会使其基础设施及配套体系的建设日趋完善。3. 2. 5环境因素分析本项目并非处于沙坪坝中心商业地带， 远近适宜的距离既能满足人们对繁华都市中心的消费需求，又与其保持一定距离，拥有相对清净的养心、休憩之所。其自然环境清新静雅，遥望歌乐山更是舒心怡情，别具一番景致；附近高校深厚的人文底蕴以及周边聚居的相对高素质居民，也使得该区域具有较好的社会环境。但是，由于本项目地块位处渝长高
75、速公路附近，有不可避免的噪音污染，南面紧邻的一条火车线路和未来通车的站西路也会带来一定的噪声影响。此外，项目旁边已被严重污染的清水溪也会给项目环境带来一些负面影响。3. 3周边楼盘个案调查分析3. 3 .1周边楼盘林泉也舍期 知K城四怅虹电圈股价莆蠡公司重庆情售分公司大川花田沙 坪 嘉 电 局； 国 联 遇 陈 柒 ; 莘 业 厅 中 国 联5 1 ；夏庆陆付文博欠食文化公司一. 币 酮 球E回亩所项目周边楼盘分布图XXC区项目周边云集众多楼盘，如沙坪坝公园旁的雅豪丽景、沙区小龙坎正街的港城远创、位于站西路起点和天安仕锦阁旁边的两幢X X铁路分局职工全额集资建房工程、沙坪坝半月楼对面的聚维书香
76、世家、杨公桥旁边的光华阳光水城、华 宇 林泉雅舍、华 宇 西城丽景，还有位于杨公桥加油站左侧今年1 0月左右即将推出的水上云洲等。项目组成员对上述各楼盘进行了实地调查询问，调查结果如下： 雅豪丽景二期05年4月推出以来目前只剩20多套，价 位 在3209元/ 平方米到4050元/ 平方米不等，均 价3500元/ 平方米。购房者以40岁左右的中上阶层为主，并多购于自住。 港城远创的住宅已经被购完， 目前只剩有用于投资的商业铺面。 位于站西路起点和天安仕锦阁旁边的两幢在建工程是X X铁路分局职工全额集资建房工程，建筑面积42306平方米，住 房310套，计划今年6月中旬竣工。 聚 维 书香世家去年
77、8月10号开盘，总共推出月430套囊括一房二房三房等多种户型，截至目前为止已基本售完，大概还剩30多套，均 价3550元/平方米。购房者没有明显特色，以自用居多，用于投资约占25%。 光华阳光水城一期位于路边，以2800/平方米低价位吸引客户， 目前已基本售罄。二 期04年12月推出以来，总套数938套， 目前剩余200套左右，销售完成达75 %左右，均 价3500/平方米。购房者以教师和工薪阶层居多，其中用于投资占20% -30%,三期预售将从下半年， 最迟明年上半年会开始。 华 宇林泉雅舍一、二、三期房同时在售，户型以二房、三房为主，配有复式户型，总 共2500多套房子， 目前已售1000
78、多套，价 位 从3050/平方米-4000/ 平方米不等，以3400/ 平方米、3500/ 平方米、3600/平方米左右的价位为主。 华 宇 西城丽景在4月2 2日推出，一 期A组团有一房到五房等各种户型约600多套，以二房为主力户型。价 位 在3400元/ 平方米起。 杨公桥加油站左侧的水上云洲项目正处在场地平整阶段，预 计 今 年1 0月份推出，据称均价将低于3300元/ 平方米。3. 3. 2聚维书香世家( 1 )开发商：XX聚维房地产开发有限公司(2 )位置：沙坪坝半月楼对面( 沙区图书馆旁边)( 3 )道路与交通：聚维书香世家享有最便捷的交通网络：位于沙杨路立交桥旁，连接渝硝高速；火
79、车北站与本项目一站之隔；10余条公交线路通达全市各区。181、133、863、211、251、821、801等多条公交线路到达。( 4 )社区环境及配套：XX大学A、B、C区、西南政法大学、西南师范大学、四川外语学院、XX 中、三中、七中、南开小学、沙坪坝小学，邻近沙区核心商圈。小区内配套设施较少。(5 )规模：占地面积5955平方米，建筑面积37900平方米，容 积 率5 ,绿 化 率25 %,总户数513户，停 车 位50 - 100个。( 6 )工程进度及销售状况：开盘时间2005年8月2 0日，现在主体已经封顶，入住时间2007年6月30日。在4个月内已经销售80% ,销售业绩较好。现
80、仍正在销售中。(7 )价格：起价：3300元/ 平方米均价：3550元/ 平方米( 8 )物业定位：都市生活一族( 9 )户型结构：以中小户型为主，主要户型为27平米到6 6平米的精致小户型， 从单间配套到两室一厅，从平层到小跃层。( 1 0 )项目特色：1 )具有决定性的地段优势；2 )独特的户型定位；( 1 1 )项目抗性：1 )小区绿化、配套设施及管理还未成熟；2 )价格较高，消费群体受限；3 )开盘时间和交房时间相差较长，影响部分消费者信心。( 1 2 )项目简评：聚维书香世家具有十分明显的地段优势，浓厚的文化氛围，便捷的交通网络，这些都成为吸引消费者的首要因素。同时，其设计独特的小户
81、型，精致小巧， 既满足年轻客户群的需求， 也顺应了现在小户型走俏的潮流。 因此， 自聚维书香世家开盘后，出现了火爆的销售场面。此外，聚维书香世家提前3 2天封顶，形成了良好的社会效益。但是，聚维书香世家也有一定的劣势，尚未完善的小区绿化和配套设施，以及较高的价格，使部分消费者望而却步。3. 3. 3 光 华 阳光水城( 1 )开发商：x x光华房地产开发有限公司( 2 )位置：沙坪坝X X大学科技园区中心( 3 )道路与交通：位于沙坪坝区“ 北部新城”的中心区，X X科技园内，临近嘉陵江，西北部为歌乐山风景区。( 4 )社区环境及配套:距离沙坪坝商圈较近，生活配套较齐全。小区内围绕健身规划了大
82、量康乐和健身体育设施，篮球场、网球场和其他康乐设施齐全，景观围绕水景做文章，通过各种形式表现水景主题社区的优美和宁静。(5 )规模：阳 光 水 城2期经济技术指标：总 建 筑 面 积135026平方米，住宅建筑面积105509平方米，共建建筑面积16458平方米，建筑密度18. 29%,容积率2. 74,绿 地 率34. 10%,户 数938户。( 6 )工程进度及销售状况：一期已经于2005年4月3 0日入住，人文社区初步形成，二 期 于2004年12月开盘，准现房已经呈现，销售状况良好。(7 )价格：起价：3100元/ 平方米均价：3300元/ 平方米最高价：3750元/ 平方米( 8 )
83、物业定位： 目标群体较为广泛，从年轻消费群体，到成功人士、二次置业者，主要针对沙区大学教师。( 9 )户型结构：以三室二厅为主，搭配少量两室两厅(1 0 )项目特色：1 )倾力打造大型山水文脉社区，是沙区目前规模最大的山水园林高尚社区；2 )近邻杨公桥立交桥，交通较为方便；3 )户型面积定位准确，控制得当，满足不同需求。(11 )项目抗性：距离沙坪坝中心商圈有一定距离。(1 2 )项目简评：光华阳光水城地处歌乐山风景区，周边环境优越，地理位置得天独厚，是沙区目前规模最大的山水园林高尚社区。 处于四川外国语大学与西南政法大学圈以内，文化氛围很浓。小区内部各种配套设施齐备，景观围绕水景做文章，通过
84、各种形式表现水景主题社区的优美和宁静。且开发商广告宣传较好，在消费者心中具有良好的形象。一期已经培养起来的人文社区，对二期具有较好的影响力，尤其吸引沙区大学教师群体。3. 3. 4华宇. 林泉雅舍(1 )开发商：XX华宇物业( 集团)有限公司(2 )位置：沙坪坝小杨公桥( 无线电厂716厂原址)( 3 )道路与交通：毗邻杨梨路，与渝培路城市主干道、杨公桥立交近在咫尺，交通较为方便。( 4 )社区环境及配套：项目处于沙区两大文化交融的核心位置，周边有西南政法、川外大学、XX大学高等学府，承 接 古XX巴渝文化活化石的沙磁文化精髓，形成本区域优雅的居住文脉。(5 )规模：占地面积93200平方米，
85、建 筑 面 积380000平方米，容 积 率4. 0 8 ,绿化率66. 00%。( 6 )工程进度及销售状况：小区一共15栋高层，总计约2500套住房。开盘时间2 0 0 4 -1 0 ,二 期8、9号 楼2005-9-17开盘。截止目前为止，已售住房1000余套。(7 )价格：均价：3550元/ 平方米( 8 )物业定位：以大户型为主，价位较高，主要客户群为沙区中上阶层、成功人士。( 9 )户型结构：以二室二厅、三室二厅为主，带有复式户型，套内面积分别为50平方米至70平方米，80平方米至123平方米。(1 0 )项目特色：以规模取胜，占地面积9. 32万平方米，总 共15栋高层。环境宜人
86、，绿化率高达66%,内有公园，水池喷泉，雕塑等景观，给人从繁华中回归自然的一种清净和舒适。(1 1 )项目抗性：1 )项目地块呈线性，纵深过大，建筑密度也略显偏高，楼间距较小；2 )离沙坪坝中心商业圈三峡广场有一定距离，周边配套不够完善；3 )价格较贵。(1 2 )项目简评：华宇林泉雅舍地处XX大学科技园，周边有XX大学、西南政法大学、四川外国语学院等知名学府，营造出了一种浓郁的文化氛围。项目与渝硝路城市主干道、 杨公桥立交、渝长高速近在咫尺，交通方便，利于出行。并且小区规模较大,环境幽雅，宁静宜人，户型以二房三房及复式为主，销售对象主要为社会中上阶层和成功人士。但其价位偏高，建筑密度略高，周
87、遍生活配套有待完善，距离沙区中心商业圈较远等，这些都为其销售造成一定障碍。3. 3. 5华宇西城丽景( 1 )开发商：X X华 宇 物 业 ( 集团)有限公司( 2 )位置：沙坪坝杨梨路2 0号 ( 原X X灯泡厂原址)( 3)道路与交通：位于梨杨路以东，交通方便，距离沙区中心商圈、古镇瓷器口仅1 0分钟车程。站西路建成后，交通更为便利。( 4 )社区环境及配套：邻 近X X七中、X X大学A区、B区和育英小学，文化氛围好；社区景观与内部配套较好，有游泳池、会所、幼儿园、羽毛球场、篮球场。( 5 )规模：建筑面积2 4万平方米，分 为A、B两个组团。4月2 2日开始认购的是第一期( A组团)
88、。A 3、A 5栋建筑面积6 . 5万平方米。( 6 )工程进度及销售状况：西城丽景一期于2 0 0 6年4月2 2日开盘，推 出 近6 0 0套住宅，包 括36平方米的一房到约1 7 3平方米的五房。市场反应比较抢眼。( 7 )价格：34 0 0元/ 平方米起价。一 房35 0 0元/ 平方米，二 房34 0 0元/ 平方米。( 8 )物业定位：成功人士、二次置业者，主要针对沙坪坝区大学教师群体，30 - 4 5岁新一代的知识精英阶层。( 9 )户型结构：西城丽景一期推出近6 0 0套，包括36平方米的一房、6 5 - 7 2平方米的两房、1 0 5平方米的三房、1 6 9平方米的四房、1
89、7 3平方米的五房等。其中，两房所占比例最大。( 1 0 )项目特色:1 )该项目布局上结合地形特点，形成有花园特色的室外空间和有景观建筑特色的一个小区、两个组团的双中庭景观社区；2 ) “ 居住人性化、环境生态化、建筑现代化、管理智能化”的设计理念。( 1 1 )项目抗性：停车位总量较少，影响购房者情绪；( 1 2 )项月简评：该项目注重建筑智能与节能，通过小区整体布局、空间组合、园林环境、公用设施等，为城市提供一个可透视的具有台地风貌的建筑群，一个具有现代生活特色的城市新住区。站西路的建成将使本项目的交通优势明显，并且成为连贯沙坪坝商圈中心和西部新城的纽带，使得西城丽景具有较强的吸引力和市
90、场潜力，是本项目较大的竞争对手。3 . 3 . 6 周边楼盘调查分析总结对XXC区项目周边众多楼盘的调查分析可以看出， 周边楼盘多囊括一房二房三房等众多户型，均价在3500元/ 平方米左右。目前周边临近楼盘剩房总套数在2000套左右。购房者以教师、工薪阶层和40多岁的中上阶层为主，其中自住居多，出于投资月的而购房的约占25%左右的比例。华宇西城丽景今年4月22号开盘，市场反应比较火热；水上云洲项月也将在今年10月份左右推出，这些将 对XXC区项目的客源市场造成一定的冲击。3. 4项目SWOT分析3 . 4 . 1 项目优势分析( S tre n g th )(1)本项目地块位于沙坪坝东部主城区
91、的核心商业地段1.2km辐射范围内，处 于XX火车北站与梨树湾工业园区之间，是沙坪坝区未来商圈的拓展区域。站西路定于2006年9月完工，改路完工后项目将能够与沙区的中心商业区域方便连接，与现有的商业步行街、名人文化广场、三峡广场、重百沙坪商场、新世纪超市、王府井百货、重点大中小学校等融为一体。同时，站西路将项目地块与市区各交通干道连接起来，项目的交通条件将大大改善。正在修建的站西路 远处的歌乐山(2)项目附近已有阳光水城、大川花园、林泉雅舍、西城丽景等大盘，积聚了相当的人气，已经形成了沙坪坝区房地产的热点。这对于吸引购房者有一定的优势。同时， 此地区土地较为稀缺， 供给已接近饱和， 减少了未来
92、竞争者的进入。(3 )项目总占地面积已有一定规模，适合依据地形特点规划出独特的小区风格，创造小区文化。(4)项目背靠XX师范大学和XXC区，具有浓厚的文化氛围。3. 4. 2 项目的劣势分析(Weakness)(1)由于站西路尚在建设，项目周边地带并未完全系统地规划和开发，使得项目的市政基础配套设施尚不完善， 要形成繁华商业区还需时日。附近市政绿化虽有一定规模，但清水溪已被严重污染，破坏了项目整体的环境效果。(2)项目东面红线紧邻河道保护线，落差较大， 施工期间可能需要采取措施预防滑坡、塌方，增加成本。已被严重污染的清水溪( 3 ) 项目紧挨渝长高速公路、站西路，附近也有一条铁路通过，车辆和火
93、车行驶的噪音会破坏项目小区的安静，噪音污染较为严重。项目不远处的铁路 旁边的渝长高速(4)虽然项目周边市政道路齐全，但目前项目与这些市政道路缺乏有效的接口，施工期间材料和机械进出场非常困难。在建的站西路虽然定于今年9 月份竣工通车， 但有关部门是否同意在桥头开一入口供施工车辆出入( 这会影响站西路的交通顺畅) ，尚有疑虑。同时，清水溪将项目和沙区中心商业圈分割，除了站西路以外，尚无其它道路通往中心街区主干道，甚至连步行穿过到达中心街区主干道都比较困难。3. 4. 3 项目所面临的机遇分析(Opportunity)( 1 ) 沙坪坝的中心区域将在近几年不断拓展，火车北站将搬迁，沙坪公园将改为开放
94、式公园。本项月在中心区域的有限辐射区域内，中心区域的拓展将为本项目带来潜在的发展机遇。( 2 ) 目前沙坪坝区政府正在统筹协调新时期沙区城市发展的战略， 在沙区城市宏观发展的总体格局，该区域为重点发展区域，该地块升值潜力较大。( 3 ) 目前沙区房地产市场发展平稳，区内居民的消费能力较强，该项目具有较为良好的市场环境。3. 4. 4 项目所面临的威胁分析(Threat)( 1 ) 沙坪坝区房地产近年来非常红火， 地块附近已有内阳光水城、 大川花园、林泉雅舍、西城丽景等大盘，竞争将非常激烈。项目周边有完工与在建项目，分散了本项目的客源。( 2 )宏观调控上来看，今年房地产业仍是调控的重点对象。央
95、 行 于4月27号再次加息，上调金融机构人民币贷款基准利率，一至三年中长期贷款基准利率上 调0. 2 7 % ,即由现行的5. 76 %提 高 到6. 03% ,其他各档次贷款利率也相应调整，对个人住房贷影响较大。(3 )国税总局2006年3月2 0日在 关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 中公布， 省会城市和计划单列市的城区和郊区非经济适用房预售收入,由按不低于15 %的利润率标准每季度预交税款， 改为按不低于20 %的标准预交。这将增加开发商的资金成本。第四章 项目投资估算及资金筹措4. 1 估算依据及范围4.1.1 投资估算依据1 .本估算系根据项月方案设计所确定的经济指标进行编
96、制。2 . 中国勘察设计协会技术经济委员会、建设部标准定额研究所编 城市居住小区技术经济指标 。3 .材料、设备价格按XX现行市场价对指标进行调整。4 .工程建设其他费用按国家及XX现行有关政策文件规定计取。5 . XX市一九九九及二000年建筑、安装、装饰及市政定额及相关配套文件。6 .设备费用为0前市场参考价。7 .其他税费按国家及XX市现行有关文件规定及配套政策计列。8 . 项目的信贷资金成本按现行工业银行贷款利率估算。4. 1. 2项目建设投资估算范围与内容本项目投资估算范围涉及： 拆迁安置、工程前期准备、 场地平整、 基础工程、主体结构工程、装饰工程、相关的配套设备、设施采购及安装工
97、程，以及室外环境、道路工程。本报告投资估算内容主要包括固定资产投资估算。 包括固定资产投资工程费用以及项目涉及的工程建设其他费用：土地费用、前期费用、城市建设配套费、预备费作出估算.4. 2 项目建设投资估算4. 2.1估算方法本项目建设投资由建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费、工程建设其它费用、基本预备费和建设期利息组成。以上费用按照类似项目估算，土地费用按照经济适用房用地改为商品房用地可能补交土地出让金计算， 关于行政收费包括前期费用按照现在X X 市有关规定执行。 本项目总投资估算分为建筑工程、设备及安装工程，其他费用，以下就每项的具体估算分述如下：1 . 建筑工程估算建筑工程包
98、括平整场地、基坑开挖、基础工程、主体建筑工程、围护墙体工程、室内外装饰工程、基础设施配套建设费等费用。本报告采用单位工程投资估算法估算。建安工程费包含土石方及挡土墙工程、 基础设施建设费用。基础设施建设费用包含给水、排水、电气工程、道路工程、园林绿化及灯饰费用。主体工程的建筑成本=1 8 9 4 8 . 9 3 万元。附属工程建设投资= 4 3 5 6 . 1 9 万元。工程费用=主体工程建筑成本+ 附属工程投资=2 3 3 0 5 . 1 2 万元。2 .设备及安装工程本项目主要设备有：电梯、柴油发电机、消防高温排烟通风机、风冷热泵机组 、离心式水冷机组、中央热水机组、消防水泵、加压泵、污水
99、泵、燃气锅炉等。设备价格以厂家询价为依据。安装工程费包括各种机电设备装配和安装工程费用，与设备相连的工作台、梯子装饰工程费用，附属于被安装设备的管线敷设工程费用，安装设备的绝缘、保温、防腐等工程费用等。设备及安装工程=3 3 7 8 . 2 1 万元。3 . 工程建设其他费用估算本项月的其他工程费用有：土地费用、前期工程费、城市配套建设费。土地费用按照实际发生费用为准，前期工程费和城市配套建设费分别依据X X 市现行有关规定的标准执行。土地费用= 补交土地出让金+ 拆迁安置补偿费= 6 7 5 7 . 6 9 万元;前期工程费用包括工程勘探设计费、 工程监理费、 建设单位管理费、 人防费、规划
100、执照费、招投标管理费、工程质量监督费及其他行政规费。工程勘探设计费按照国家发展计划委员会、建设部 工程勘察设计收费标准（ 2 0 0 2 年修订本） 测算。建设单位管理费按照财建 2 0 0 2 3 9 4 号 财政部关于印发 基本建设财务管理规定 的通知测算；招标代理服务费按照计价格 2 0 0 2 1 9 8 0 号 国家计委关于印发 招标代理服务收费管理暂行办法的通知测算；其他行政费用的测算均按照X X 市建委系统行政事业性收费项目及标准进行测算。前期工程费用测算总额= 2 1 3 9 . 09万元；具体计算细节见附件：总投资估算表。城市建设配套费按照X X 市规定1 4 0 元/ 平方
101、米估算， 估算金额为2 8 8 3 . 5 4 万元。工程建设其他费用=土地费用+ 前期工程费用+ 城市建设配套费=1 1 7 8 0 . 3 1万元。5 . 基本预备费估算指项目在实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用。主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。基本预备费以建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费、建设工程其他费用之和为基数，乘以基本预备费率计算。本项目目前方案已经确定，土地费用明晰，未来项目不确定性小，因此，基本预备费率取4%。基本预备费=（ 工程费用+ 工程建设其他费用）* 预备费率=（ 2 6 6 8 2 . 9 7 + 1 1 7 8 0 . 3
102、 1 ） * 4 %= 1 5 3 8 . 5 3 万元6 . 涨价预备费估算涨价预备费=（ 工程费用+ 工程建设其他费用）* 预备费率=（ 2 6 6 8 2 . 9 7 + 1 1 7 8 0 . 3 1 ） * 5 %= 1 9 2 3 . 1 6 万元7 . 建设期利息估算目前中长期贷款利率（1 -3年 ）为6. 03% ,季度贷款名义利率为1. 51%.考虑其他融资成本，取贷款利率8 .5 % ,季度贷款名义利率为2. 13%。各季度利息计算公式为：各季应计利息= （ 季度初借款本息累计+ 本年借款额/ 2） *季利率各季度应计利息总和134万元。计算见附件：贷款偿还表。4. 2.
103、2投资估算结果工程性费用：26683. 33万元工程建设其他费用：11780. 31万元预备费用：3461. 69万元建设期利息：134万元项目工程建设总投资：42059. 0万元。具体投资估算结果参见附件：XXC区项目总投资估算表4. 3项目融资方案融资方案是在投资估算的基础上， 研究本项目的融资渠道融资成本、融资风险，推荐项目的融资方案。4. 3.1资金来源选择本项目的可能资金渠道有：1 .项目业主自有资金，承包商垫支；2 .国内外商业银行的信贷资金；3 . 预售资金。根据前面的投资估算的资金需求量，考虑资金的可得性、供应的充足性、融资成本的高低，拟从一下三个渠道筹集资金：一是项目业主的自
104、有资金及承包商垫支，二是预售资金，三是从国内商业银行取得信贷资金。4. 3. 2资本金筹措由项目业主提供自有资金6000万元，第一季度资金不足部分由承包商垫支538 万。4. 3. 3债务资金筹措由项目业主向国内商业银行申请信贷资金。 项目在开发初期必须支付大部分土地成本、前期费用以及较高的建安成本，在项目开工第二季度开始预售，项百通过销售的利润偿还贷款资金，贷款偿还期0. 50年。项月贷款商业银行贷款筹资额：2625万，第二季度偿还。4. 3. 4预售资金筹措通过建设过程预售房屋资金解决一部分工程投资资金，预售资金筹集40170万元，具体融资方案参见附件：XXC区项目投资进度计划及筹资表。4
105、. 3. 5融资方案分析从融资结构看，业主自筹资金占12.2%,项目贷款比率6.4% ,预售资金占81. 4%。从融资风险看，国虽然今年4月2 7日加息，但项目贷款比率不大，融资成本对项目总体影响不大。但应该看到，预售资金所占比例很大，应采取有效的营销策略，尽快回收资金。同时国家相关部门建议取消预售制度，短期看该政策出台执行的可能性不大，同时项目属于短平快项目，建设期短，预售资金的筹集问题不大。第五章项目经济效益分析5 .1 评价依据和原则5 .1 .1 依据1 .国家计委颁发的 建设项百经济评价方法与参数 ；2 . 财政部制定的 房地产开发企业会计制度 ；3 . 国家营业税、所得税等相关税收
106、法规；4 .项目工程设计方案及有关资料。5. 1 .2原则1 .遵循动态分析为主，静态分析为辅，定量分析与定性分析相结合的原则；2 .遵循效益与费用计算口径一致的原则。5. 2基础数据与参数选择5. 2 .1销售价格根据前面部分对本项目的市场调查和客观分析， 参照当前沙坪坝地区位置和档次与本项目相当的同类型楼盘价格水平，以及同类楼盘的销售与经营形势，同时为了尽快回收资金，本报告就项目的各种物业（ 商业、住宅、地下车库） 经营价格的取值为：住宅一期套内面积计均价3 1 0 0元/ 平方米起，商业裙楼建面价格9 5 0 0元/ 平方米；住宅二期套内面积计均价3 3 0 0元/ 平方米起，商业裙楼建
107、面价格1 1 0 0 0元/ 平方米，地下停车库8 . 5万元/ 个，地下车库随二期一起发售。5. 2. 2经营方式假设按照建设期预售一部分，建成销售完毕的经营方式，因为本项目的目标顾客相对集中以及定价策略，项目推货压力不大，销售周期按市场比较和预测，按照2 年内销售完毕计算。5. 2. 3贷款利率和基准收益按照人民银行公布的现行中长期（ 1 - 3 年期） 贷款利率值，考虑其它融资成本，取年利率为8 . 5 % , 季度利率为2 . 1 3 % 。5. 2. 4财税方面的有关税费率根据国家规定，房地产开发营业税税率5%,营业税附加费0 . 5 % , 本项月按照 5 . 5 % 的综合税率进
108、行营业税金及其附加估算，企业所得税税率3 3 % .5. 3项目收入预测5. 3.1销售收入估算根据对预售情况的估计，在第一年中期建设进度可以满足了预售的法定条件，项目总收入6 3 1 3 0 万元。其相应的估算结果见附件：X X C 区项目销售收入测算表。5. 3 .2出租和自营收入估算为简化分析，本次评价未考虑公用设施及配套基础设施的自营收入。5. 4总成本与费用估算5. 4. 1开发成本开发成本包含土地成本、前期工程费、基础设施配套建设费、建安工程费、公建配套建设费、规费。项目开发成本总额为3 8 4 6 3 . 2 8 万元。成本计算见附件：X X C 区项目成本估算表。5. 4. 2
109、管理费用管理费用按照管理人员的数量、项目组织机构及实施方案综合确定，本项目按照开发成本的2. 5%考虑管理费用。管理费用总计961. 58万元。5.4. 3销售费用各年度销售费用包含销售人员工资、奖金、销售摊销、契税以及销售广告费用，销售费用按销售收入的4. 5 %计取，销售费用总计2840. 83万元。5. 4. 4其他费用其他费用在这里指的是基本预备费与涨价预备费。其他费用= 基本预备费+ 涨价预备费=3461. 70万元。5. 4. 5利息各季度度利息总计=134万元，计算详见附件：XXC区项目贷款偿还表。5. 4. 6税金税金主要指的是营业税及附加税。各季度度税金总计= 销售收入*5.
110、 5%=3472万元，计算见附件：XXC区项目项目销售回款表。5. 4. 7总成本与费用总成本与费用为以上六项之和，总成本与费用=49333. 52万元。5. 5 财务评价报表5. 5.1借款偿还表根据借款偿还计算，滚动借款偿还期0. 5年 （ 含建设期） 。5.5. 2 全部投资财务现金流量表。从中可知，在整个计算期内，本项目内部收益率计算为I R R = 23. 6 % 2. 5% ,财务净现值=3767. 6万元 0,因此项目是可行的。5. 6 财务评价指标经济评价指标统计表序号项目主要经济指标单位数 量备 注1项目总投资万元42059. 01. 1工程费用万元26683. 01. 2工
111、程建设其他费用万元11780. 31. 3预备费万元3461. 7L 4建设期利息万元134. 02税后内部收益率（ 季度）23. 6 %3税后现金流净现值万元3767. 64平均投资利税率60. 7 %5平均投资利润率18. 6 %6投资回收期年1. 36含建设期7贷款偿还期年0. 50含建设期5. 7 风险分析项目主要面临的风险主要包含以下几方面：1 .加息风险未来一段时期内，国家宏观调控可能会进一步增加利率， 导致项目融资成本提高，但是本项目建设资金部分贷款比例只有6. 4% ,对银行资金的依赖不大，而且项目建设期较短，加息影响不大。2 .取消预售风险目前国家一些部门建议取消房地产预售制
112、度，但是制度推出的可能性不大,即使推出，时间也应该比较晚，项目建设期较短，在建设期内，该风险因素影响不大。5 . 8敏感性分析对本项目进行了敏感性分析， 选用总投资及销售价格作为变动参数， 对项目的抗风险能力进行了评价。经计算，项目对销售价格的变化最为敏感，当销售价格 下 降10%时，财务内部收益率为1 2 .9 % ,大于基准内部收益率2. 5 % ,投资利 润 率9. 2 % ;当销售价格上升10%时，财务内部收益率为32.2% ,投资利润率28. 0 % ,大大提高。此外，住宅空置率对项目收益影响也较大。可见，项百的抗风险能力较强。各因素对项目投资回报的影响如附件：单因素财务敏感性分析表
113、。5 . 9盈亏平衡分析盈亏平衡分析是分析项目风险与安全性关系的重要指标， 本项目以产品销售率表示的盈亏平衡计算结果表明： 当产品销售达到80.6%时，即项目年销售收入达到50882. 787万元时，项目就可保本，超过上述数据后项目就开始盈利，产量越高则盈利越大。本项目的盈亏平衡分析详见项目盈亏平衡分析图。项目盈亏平衡分析图0%100%80.60%房屋销售率5 .10财务评价结论与建议（ 一 ） 从上面的分析计算可知，项目内部收益率比基准收益率高，投资回收期 1. 36年，项目具有较强的盈利能力，在财务上是可行的。（ 二 ）本项月资金来源与运用的安排是平衡的，符合要求。借款偿还期有0. 5 年
114、 （ 含建设期） ，但是项月可利用于还款的现金流量表明项月具有较强的项目清偿能力。（ 三 ） 项目开工后注意加强工期控制，尽快达到预售条件，保证后续现金流入充足。综合上述分析，项目财务效果可行，值得实施。第六章研究结论和建议从以上分析研究中可以看出，当前，XX及沙坪坝区经济持续稳步增长，居民购买力进一步增强，投资环境良好。随着沙坪坝区交通、教育等各项事业的发展 ，沙坪坝区房地产的开发将更加火热，升值空间也将进一步拓展。XXC区项目选址合理， 符合沙坪坝区城市规划的总体要求， 具有较好的投资市场和经营条件。基于对项目的地理位置分析、市场环境分析、财务分析，可以得出如下总体结论：该项目的投资具有较
115、好的基础条件，各项财务指标良好，具有良好的投资潜力。该项目是可行的，建议实施该项目。但是，项目本身也有较多的制约条件和风险因素，需要项目各方的协调配合，充分利用各种可能的优惠条件，谨慎实施。本着利益最大化原则，为了使本项目的开发能获得更好的社会效益和经济效益，现对项目提出如下建议：k 规划设计方面，可以考虑依势对场地进行园林式设计，合理规划小区内的建筑物、道路、景观布局，提高土地的利用效率，同时注意住房朝向和防噪；户型的规划设计建议以中小户型为主，力争向目标客户群推出符合其口味的产品，从而赢得竞争优势；此外，规划设计时要注意项月小区与外界交通干道的接口问题。2、销售方面，由于项目总建筑面积达到
116、20万平方米，在开发时必须考虑分期开发，销售时候注意销售控制。建议首期推出的建筑面积在5万平米左右（ 大约530户 ）左右，然后依次逐步推出。3、施工组织方面，要妥善解决项目施工期间的交通组织问题，尽量减小交通对施工组织的影响。积极与有关部门沟通， 争取在站西路通车后开通一入口供施工车辆出入。 （ 与其它方案相比， 如架设铁桥， 这一方案在成本上拥有较大优势） 。项目背靠重师学生宿舍，应尽量减少夜间施工，减少不必要的麻烦。4、项目宣传方面，需加大项目宣传力度，特别是要充分利用XX大学的声誉和 与C区比邻的优势，打造一两个项目亮点以吸引消费者的眼球。5、项目的建设与销售，该项目的投资对项目的预售
117、收入依赖性较大。建议对一期的销售加大投入，尽快达到预售条件。采用多种营销手段促进销售进度，加快资金回笼。否则如果资金链出现问题， 将给整个项目的实施和销售带来严重影响；项目建设进度将直接影响到销售推广，需随时确保项目的实施进度，以期将楼盘如期甚至提前推出和销售。6、妥善处理、协调与政府部门，水电气，邮电通讯，交通，网络，电视等各相关组织部门之间的关系， 特别是项目区与周边交通要道的连接问题，为项目的顺利实施提供保障。附 表附表1 :主要技术经济指标表序号项 目单 位数 量备 注1用地面积m290643.811 .1其中：净用地面积m233956. 292总建筑面积m2205966.61100.
118、 00%2. 1居住建筑面积m2177251.4586. 06%2.2架空层面积m2930. 470. 45%2.3配套公建面积m27227. 693.51%2. 3. 1其中：商业m26503. 493. 16%2.3.2居委会、物管m2346. 920. 17%2.3.3社区活动中心、社区诊所m2386. 850. 19%2.4公厕m297.830. 05%2.5地卜. 建筑面积m220468. 749. 94%3建筑密度%25.004绿化率%30.005容积率:15. 46容积率计算扣除地下建筑面积6居住户数户15807居住人数人50563. 2人/ 户8车位数个500地面50个序号项目
119、主要经济指标单位数量备 注1项目总投资万元42059. 01 .1工程费用万元26683. 01.2工程建设其他费用万元11780.31.3预备费万元3461. 71.4建设期利息万元134.02税后内部收益率（ 季度）23.6%3税后现金流净现值万元3767. 64平均投资利税率60. 7%5平均投资利润率18. 6%6投资回收期年1.36含建设期7贷款偿还期年0. 50含建设期主要技术经济指标表（ 分期）一 期序号项 目单 位数 量备 注1用地面积m261 9 7 7 . 0 01 . 1其中：净用地面积m21 662 2 . 8 72总建筑面积m21 1 0 3 0 7 . 5 61 0
120、 0 . 0 0 %2 . 1居住建筑面积m29 4 9 2 7 . 2 78 6. 0 6%2 . 2架空层面积m25 0 0 . 0 00 . 4 5 %2 . 3配套公建面积m23 8 7 0 . 0 63 . 5 1 %2 . 3 . 1其中：商业m23 4 8 0 . 663 . 1 6%2 . 3 . 2居委会、物管m21 8 4 . 3 00 . 1 7 %2 . 3 . 3社区活动中心、社区诊所m22 0 5 . 1 00 . 1 9 %2 . 4公厕m25 0 . 0 00 . 0 5 %2 . 5地下建筑面积m21 0 9 60 . 2 39 . 9 4 %3建筑密度%2
121、5 . 0 04绿化率%3 0 . 0 05容积率:15 . 9 8容积率计算扣除地卜建筑面积6居住户数户8 4 57居住人数人2 7 0 43 . 2人/ 户8车位数个3 0 0地面2 5个二 期序号项 目单 位数 量备 注1用地面积m22 8 666. 8 11 . 1其中：净用地面积m21 7 3 3 3 . 422总建筑面积m29 5 65 9 . 0 51 0 0 . 0 0 %2 . 1居住建筑面积m28 2 3 2 4 . 1 88 6. 0 6%2 . 2架空层面积m24 3 0 . 4 70 . 4 5 %2 . 3配套公建面积m23 3 5 7 . 633 . 5 1 %2
122、 . 3 . 1其中：商业m23 0 2 2 . 8 33 . 1 6%2 . 3 . 2居委会、物管m21 62 . 620 . 1 7 %2 . 3 . 3社区活动中心、社区诊所m21 8 1 . 7 50 . 1 9 %2 . 4公厕m24 7 . 8 30 . 0 5 %2 . 5地下建筑面积m29 5 0 8 . 5 19 . 9 4 %3建筑密度%2 5 . 0 04绿化率%3 0 . 0 05容积率:15 . 0 0容积率计算扣除地下建筑面积6居住户数户7 3 57居住人数人2 3 5 23 . 2人/ 户8车位数个2 0 0地面2 0个附 表附表2： XXC区项目总投资估算表一
123、 期 （ 单位: 万元）序号项目名称建筑工程（ 万元）设备及安装工程（ 万元）其他费用（ 万元）合计（ 万元）可售面积单方价格（ 元）占总投资比例备 注一工程费用12481.301809.040.0014290.341295.5062.85%（ 一）主体工程10148.301809.040.0011957.341084.0052.59%1主体建筑工程10148.3010148.30920.002电梯设备及安装463.29463.2942.003给川:水352.98352.9832.004通风、燃气工程286.80286.8026.005电气工程（ 含照明及防雷）474.32474.3243.0
124、06电讯设备及安装231.65231.6521.00( - )附属工程2333.000.000.002333.00211.5010.26%1土石方及挡墙工程220.62220.6220.002小区道路工程264.74264.7424.003室外管网165.46165.4615.004园林绿化及灯饰1654.611654.61150.005小区大门及围墙27.5827.582.50二工程建设其他费用6447.616447.61584.5128.36%1上 土 也也用3757.693757.69340.6616.53%1.1补交国有土地出让金2757.692757.69250.00按6级土地出让,
125、250元/ 平方米， 即110万元/ 亩1.2拆迁安置补偿费用1000.001000.0090.661000万元2前期工程费1145.611145.61103.865.04%2.1工程勘察设计、咨询费198.55198.5518.0018元/ 米2.2工程监理费142.90142.9012.96按照一类费用的1%2.3建设单位管理费142.90142.9012.96财建2002394号 财政部关于印发 基本建设财务管理规定的通知（ - 一 类费用的1%）2.4人防费330.92330.9230.0030.0元/ 面2.5施工图审查费17.6517.651.601.6元m 2 ,按照相关规费规定
126、2.6规划执照费19.8619.861.801.8元/ 而，按照相关规费规定2.7招投标管理费142.90142.9012.96计价格2002 1980号国家计委关于印发 招标代理服务收费管理暂行办法2.8工程质量监督费28.5828.582.59沙坪坝按造价的0.2%, X X市建委系统行政事业性收费项目及标准2.9其他规费121.34121.3411.00预售房屋面积测定、环评费、建筑工程综合服务费等3城市建设配套费1544.311544.31140.006.79%渝府发200392号140.0元/ 平方米三预备费用1866.421866.42169.208.21%1基本预备费829.52
127、829.5275.20一、二项费用和的4%2涨价预备费1036.901036.9094.00一、二项费用和的5%四建设期贷款利息134.00134.0012.150.59%年 利 率8.50%（ 商业银行现行中长期贷款利率6.03% ,考虑其他融资成本，取8.5%。）五工程总投资12481.301809.048448.0222738.372061.36100.00%二 期 （ 单位:万元）序号项目名称建筑工程（ 万元）设备及安装工程（ 万元）其他费用（ 万元）合计（ 万元）可售面积单方价格（ 元）占总投资比例备 注一工程费用10823.821568.810.0012392.631295.506
128、4.14%( - )主体工程8800.631568.810.0010369.441084.0053.67%1主体建筑工程8800.638800.63920.002电梯设备及安装401.77401.7742.003给排水306.11306.1132.004通风、燃气工程248.71248.7126.005电气工程（ 含照明及防雷）411.33411.3343.006电讯设备及安装200.88200.8821.00( - )附属工程2023.190.000.002023.19211.5010.47%1土石方及挡墙工程191.32191.3220.002小区道路工程229.58229.5824.00
129、3室外管网143.49143.4915.004园林绿化及灯饰1434.891434.89150.005小区大门及围墙23.9123.912.50二工程建设其他费用5332.705332.70510.3227.60%1十 . 地费用3000.003000.00271.9715.53%1.1补交国有土地出让金2000.002000.00181.31土地转让金2000万1.2拆迁安置补偿费用1000.001000.0090.661000万元2前期工程费993.48993.4898.355.14%2.1工程勘察设计、咨询费172.19172.1918.0018元/ 米2.2工程监理费123.93123
130、.9311.23按照一类费用的1%2.3建设单位管理费123.93123.9311.23财建2002394号 财政部关于印发 基本建设财务管理规定的通知（ 类费用的1%）2.4人防费286.98286.9830.0030.0元/ 而2.5施工图审查费15.3115.311.601.6元/ n f ,按照相关规费规定2.6规划执照费17.2217.221.801.8元/ n f ,按照相关规费规定2.7招投标管理费123.93123.9311.23计价格2002 1980号国家计委关于印发 招标代理服务收费管理暂行办法2.8工程质量监督费24.7924.792.25沙坪坝按造价的0.2%, X
131、X市建委系统行政事业性收费项目及标准2.9其他规费105.22105.2211.00预售房屋面积测定、环评费、建筑工程综合服务费等3城市建设配套费1339.231339.23140.006.93%渝府发200392号140.0元/ 平方米三预备费用1595.281595.28144.628.26%1基本预备费709.01709.0164.28一、二项费用和的4%2涨价预备费886.27886.2780.35一、二项费用和的5%四建设期贷款利息0.000.000.000.00%年 利 率8.50%（ 商业银行现行中长期贷款利率6.03% ,考虑其他融资成本，取8.5 % ）五工程总投资10823
132、.821568.816927.9819320.611950.44100.00%附表3： X X C区项目投资计划表单位：万元序号投资来源123合计资金来源结构1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1自有资金6 0 0 06 0 0 01 2 . 2 %2借 款 （ 含承包商垫款）3 1 6 33 1 6 36 . 4 %3预售款02 8 2 03 7 7 63 9 3 09 3 2 34 1 9 54 57 34 1 3 43 54 51 9 9 81 4 1 44 6 24 0 1 7 08 1 . 4 %4总投入9 1 6 32 8 2 03 7 7 63
133、 9 3 09 3 2 34 1 9 54 57 34 1 3 43 54 51 9 9 81 4 1 44 6 24 9 3 3 41 0 0 . 0 %说明：项目分两期进行。 期1季度初支付期 全 部 “ 其他费用”项（ 6 4 4 1 . 6 7万 ） ，并支付二期1 0 0 0万土地费用作为定金。然后将土地作为抵押，向银行借款2 6 2 5万 （ 土地费用* 0 . 7 ）。另承包商垫款53 8万 （ 占期工 程费用的3 . 8 % ） 。本期投资进度3 9 . 9 %4 5. 1 %1 5. 0 4 %累计投资进度3 9 . 9 %8 5. 0 %1 0 0 . 0 %附表4： X
134、X C区项目成本估算表单位：万元序号成本项目123合计1季度2 季度3 季度4 季度1 季度2 季度3 季度4 季度1季度2 季度3 季度4 季度1开发成本8,733.741,714.842,572.262,858.078,120.222,811.203,311.942,764.332,478.531,549.081,239.26309.8238,463.281.1土建工程1,123.321,497.762,246.632,496.263,308.052,455.332,892.672,414.392,164.761,352.981,082.38270.6023,305.121.2设备购置及安
135、装162.81217.09325.63361.81479.47355.88419.26349.94313.76196.10156.8839.223,377.851.3其他费用7,447.610.000.000.004,332.700.000.000.000.000.000.000.0011,780.312销售费用(4. 5% )0.00382.92382.92320.38255.28396.25335.63390.42322.2454.790.000.002,840.833管理费用(2. 5%)218.3442.8764.3171.45203.0170.2882.8069.1161.9638.
136、7330.987.75961.584税金0.00468.01468.01391.57312.01484.30410.22477.19393.8566.970.000.003,472.135财务费用67.0067.000.000.000.000.000.000.000.000.0000134.005燃料动力6预备费144.24144.24288.47288.47432.71432.71432.71432.71288.47288.47144.24144.243,461.707总 计9,163.322,819.883,775.973,929.959,323.224,194.744,573.304,1
137、33.763,545.061,998.041,414.48461.8049,333.528经营成本9,163.322,819.883,775.973,929.959,323.224,194.744,573.304,133.763,545.061,998.041,414.48461.8049,333.52说明：各期土建工程和设备购置及安装按工程量15%、20%、20%、20%、20%、5%安排；其它费用在各期第一季度支付100%。附表5 ： X X C区项目施工/ 销售计划表说明：项目销售共分4 期推出。1.1期推出3 栋，共 49325.45平方米，约 530户，在第一年2 季度中可达到预售条
138、件，销售3 个季度。随后各期间隔2个季度推出，每期约350户。整个项目计划于第3 年 2 季度末完成销售，销售周期9 个季度。期数11231季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度施工1-11. 22. 12. 2销售1. 11. 22. 12. 2附表6 ： X X C区项目销售收入测算表(单位：万元)工程周期建筑面积(m2)物业形态预售面积(m2)套内单价( 元/m!)总销收入1231季2季3 季4季季2 季3手4 季1季2 季3季4 季度1 .1期66, 184. 54住宅56, 956. 363100比例95. 0%45. 0%45. 0%5. 0%收入1
139、677479457945883商业2, 088. 409000比例90. 0%30. 0%30. 0%30. 0%收入16925645645641 .2期44, 123. 02住宅37, 970.913100比例95.0%45. 0%45. 0%5.0%收入1118252975297589商业1,392. 269000比例90. 0%30. 0%30%30. 0%收入11283763763762. 1期47, 829. 53住宅41, 162. 093300比例95. 0%45. 0%45. 0%5. 0%收入1290461136113679商业1,511.4110000比例90. 0%30.
140、 0%30. 0%30. 0%收入1360453453453车库30085000比例90. 0%50. 0%35. 0%5. 0%收入229512758931282. 2期47, 829. 53住宅41, 162.093300比例95. 0%45. 0%45. 0%5. 0%收入1290461136113679商业1,511.4110000比例90. 0%30. 0%30. 0%30. 0%收入1360453453453车库20085000比例90. 0%50. 0%35. 0%5. 0%收入153085059585合计2059676313008509850971205673880574588
141、6767161121800附表7 ： X X C区项目项目销售回款表（ 单位：万元）项 目合计1231季2 季3 季4 季1季2 季3季4 季1季2 季3季4 季一、售房收入6 3 1 3 0085 0 985 0 97 1 2 05 6 7 3880 57 4 5 886 7 67 1 6 11 2 1 8二、季度回收资金6 3 1 3 005 9 5 685 0 97 5 3 66 1 0 77 86 67 86 383 1 17 6 1 63 0 0 1销售当季回款（ 当季回款率7 0 % ,最后季度1 0 0 % ）4 4 1 9 105 9 5 65 9 5 64 9 843 9 7
142、 16 1 6 45 2 2 16 0 7 35 0 1 385 2上一季度剩余的3 0 %1 89 3 9002 5 5 32 5 5 32 1 3 61 7 0 22 6 4 22 2 3 82 6 0 32 1 4 83 6 5三、营业税金及附加（ 5 . 5 % ）3 4 7 204 6 84 6 83 9 23 1 24 844 1 04 7 73 9 46 70附表8 ： X X C区项目损益表( 单位：万元)序号项 目123合计1季2季3季4季1季2季3季4季1季2季3季4季1营业收入0.08509.38509.37119.55672.98805.57458.58676.1716
143、1.01217.60.00.063129.62总成本及费用9163.32819.93776.03929.99323.24194.74573.34133.83545.11998.01414.5461.849333.53利税总额(1-2)-9163.35689.44733.33189.6-3650.44610.72885.24542.33615.9-780.4-1414.5-461.813796.14弥补前期度额0.09163.33473.90.00.03650.40.00.00.00.0780.42194.919263.05土地增值税0.085.185.171.256.788.174.686.8
144、71.63519.70.00.04138.86应纳税所得额-9163.3-3473.91259.43189.6-3650.4960.32885.24542.33615.9-780.4-2194.9-2656.7-5466.97所得税(33%)0.00.0415.61052.60.0316.9952.11499.01193.30.00.00.05429.48税后利润(3-5-7)-9163.35604.34232.62065.8-3707.14205.71858.52956.62351.1-4300.1-1414.5-461.84227.89职工奖励及福利基金10储备基金11可供分配的利润-91
145、63.35604.34232.62065.8-3707.14205.71858.52956.62351.1-4300.1-1414.5-461.84227.812股利分配13未分配利润-9163.35604.34232.62065.8-3707.14205.71858.52956.62351.1-4300.1-1414.5-461.84227.814累计未分配利润-9163.3-3559.0673.62739.4-967.73238.15096.68053.210404.26104.14689.64227.8税后总投资利润率( ) =18.59%投资利税率( ) =60.67%自有资本金利润率
146、( ) =70.46%说明：土地增值税每季度按营业收入的1 %预收，销售最后一季度多退少补。附表9： XXC区项目现金流量表（ 全项目） （ 单位：万元）说明：投资内部收益率（ IR R ,季度） =23.6%投资净现值（ NPV, 10%） =3767.6万元静态投资回收期（ Pt） =1.36年，序号项 目123合计1季2季3季4季1季2季3季4季1季2季3季4季1现金流入085098509712056738805745886767161121800631301.1销售及营 业收入085098509712056738805745886767161121800631301.2回收固定资产余值
147、01.3回收流动资金01.4其他收入02现金流出90962838427750549380460056005719481055181414462587682.1开发建设投资87341715257228588120281133122764247915491239310384632.2销售费用0383383320255396336390322550028412.3管理费用21843647120370836962393189622.4其他费用14414428828843343343343328828814414434622.5销售税金及附加0468468392312484410477394670034
148、722.6所得税00416105303179521499119300054292.7土地增值税0858571578875877235200041393净现金流量(9096)567142332066(3707)4206185829572351(4300)(1414)(462)43624累计净现金流量(9096)(3425)8082873(834)337252318187105386238482443625所得税前净现金流量(9096)(3425)12233926(834)36896183968611732623848244362385076所得税前累计净现金流量(9096)(12521)(112
149、98)(7372)(8206)(4517)16661135223084293223414538507附表1 0 ： X X C区项目现金流量表（ 自有资金） （ 单位：万元）说明：投资内部收益率（ I RR，季度） = 85 . 6 %投资净现值（ NPV , 1 0 % ） = . 3 2 0 1 5 . 2 万元静态投资回收期（ Pt ） = 0 . 5 9 年序号项 目123汁1 季2季3季4季1 季2季3季4季1 季2季3季4季1现金流入085 0 985 0 97 1 2 05 6 7 3880 57 4 5 886 7 67 1 6 11 2 1 800631301.1销售及营业收
150、入085 0 985 0 97 1 2 05 6 7 3880 57 4 5 886 7 67 1 6 11 2 1 8006 3 1 3 01.2回收固定资产余值01.3回收流动资金01.4其他收入02现金流出6 2 1 84 1 4 21 4 1 61 9 0 782 71 3 5 61 85 52 5 2 22 0 4 33 6 803 18260062.1自有资金投资6 0 0 0000000000006 0 0 02.2银行借款资金偿还03 1 6 300000000003 1 6 32.2销售费用03 833 833 2 02 5 53 9 63 3 63 9 03 2 25 50
151、02 84 12.3管理费用2 1 84 36 47 12 0 37 0836 96 23 93 189 6 22.4流动资金02.5销售税金及附加04 6 84 6 83 9 23 1 24 844 1 04 7 73 9 46 7003 4 7 22.5所得税004 1 61 0 5 303 1 79 5 21 4 9 91 1 9 30005 4 2 92.6土地增值税085857 15 7887 5877 23 5 2 0004 1 3 93净现金流量( 6 2 1 8)4 3 6 77 0 9 35 2 1 24 84 67 4 5 05 6 0 36 1 5 45 1 1 8( 2
152、 4 6 3 )( 3 1 )( 8)371234累计净现金流量( 6 2 1 8)( 1 85 1 )5 2 4 21 0 4 5 41 5 3 0 02 2 7 5 02 83 5 33 4 5 0 73 9 6 2 53 7 1 6 23 7 1 3 13 7 1 2 35所得税前净现金流量( 6 2 1 8)4 3 6 77 5 0 96 2 6 54 84 67 7 6 76 5 5 57 6 5 36 3 1 1( 2 4 6 3 )( 3 1 )( 8)425536所得税前累计净现金流量( 6 2 1 8)( 1 85 1 )5 6 5 81 1 9 2 31 6 7 6 82
153、4 5 3 53 1 0 9 03 87 4 34 5 0 5 44 2 5 9 24 2 5 6 14 2 5 5 3附表1 1 ： X X C区项目贷款偿还表（ 单位：万元）序号项 目123合计1贷款1 季2 季3 季4 季1 季2 季3 季4 季1 季2 季3 季4 季1.1季初贷款木息累计03163000000001.2本季贷款支用（ 季初）316300000000031631.3本季应计利息（ 季末）6767000000001341.4本季付息6767000000001.5本季末还本金316301.5季末贷款余额31630000000002还款来源2.1可用于还款的资金0522194
154、87122858322124491492418989222112136419949194872.2其他资金2.3小计05221948712285832212449149241898922211213641994919487说明：1、年利率=8.50%2、季度利率=2.13%3、贷款偿还期=0.50年附表1 2 ：单因素财务敏感性分析表序号方案税后内部收益率 （ 季）项目财务净现 值 （ 万元）投资利税率税后投资利润率自有资金内部收益率（ 季）A基准方案23.6% 3,767.660.7%18.6%85.6%B土地成本B.1+20%18.6% 3,161.852.2%15.6%81.1%B.2+
155、 10%21.0% 3,464.756.3%17.0%83.3%B.3-10%26.3% 4,070.565.2%20.2%88.0%B.4-20%29.4% 4,373.469.8%21.9%90.5%C销售价格C.1+20%42.2% 7,818.0110.6%37.4%102.7%C.2+10%32.2% 5,792.885.7%28.0%94.1%C.3-10%12.9% 1,737.935.7%9.2%77.2%C.4-20%0.5% -308.510.7%-0.2%68.4%D建设投资D.1+20%11.9% 1,444.229.5%6.6%85.2%D.2+ 10%18.0% 2
156、,608.244.1%12.2%85.4%D.3-10%28.9% 4,927.079.8%25.9%85.8%D.4-20%34.1% 6,086.4102.1%34.5%86.0%F住宅空置率F.15%基准方案F.210%19.3% 2,882.649.5%14.4%82.9%F.315%13.7% 1,955.338.3%10.3%77.2%F.420%8.8% 1,060.727.1%6.2%74.1%G销售进度G.130%,30%,25%, 10%15.4% 3,590.760.7%19.7%69.1%G.240%,30%,20%,5%基准方案G.350%,30%,10%,5%25.
157、8% 4,002.860.7%19.7%92.4%G.460%,20%,10%,5%33.5% 3,831.860.7%19.7%107.7%假设开发法估算土地假设开发法估算土地价值1 .1 假设开发法介绍1 .1 .1假设开发法原理假设开发法是指在求取估价对象的价格时，将估价对象的预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、管理费用、销售费用、税金及开发利润后，确定待估价土地价格的一种估价方法。假设开发法能有效地从收益扣除开发成本费用、利润、税费后反映土地的开发价值，可估算出土地的最大化价值.其公式如下式：估价对象价值=房地价值- 土地开发成本- 房屋建造成本- 管 理 费 用 -销售税费 -
158、投 资利息-开发利润1 . 1. 2假设开发法适用条件假设开发法主要适用于对待开发土地或在建工程进行估价。具体来说,包括以下几种方式的估价：1 ）旧城区改造待拆迁地块再开发房地产的估价。即将原有的旧建筑物拆除后，再在原址上建造新的项目，按照假设开发法，这时扣除的开发费用中还应包括将待拆迁地块改造成为熟地所必须花费的成本；2 ）仅将土地或旧房地产整理成可供直接建筑的土地时的被整理土地或旧房地产估价。如将一块未开发的“ 生地”开发成为一块“ 三通一平”的“ 熟地” ，然后转卖，这种情况下的预期开发后的价值为整理后的“ 熟地”价格；3 ）具备改造后增值能力的陈旧房地产估价；4 ）在建工程、烂尾楼工程
159、的估价；5 ）现有新旧交替房地产中地价的单独评估。1.1. 3假设开发法影响因素假设开发法估算土地假设开发法是房地产估价中最常见的估价方法之一。运用假设开发法进行估价，其估价结果的准确程度主要受以下因素的影响：(1) 土地利用方式的科学性和合理性；(2)项目开发价值预测的科学性和准确性；(3)成本、费用测算的合理性和精确性。1 .2本项目估价过程1. 2. 1最佳开发利用方式的确定本项目宗地毛面积90667. 12 m?( 约 合136亩) ，净面积为33956. 29 m2( 约 合50. 9亩) ，整个地块的开发利用方式及各类型面积比例如下表所示:表 格1 土地开发利用方式及比例住宅商业地
160、下车库合计建筑面积178505.876198.1320660.34205364.34比例0.870.030.1011. 2. 2估价时点的确定以及项目里程碑的确定本项目的估价时点选择在2006年4月1日。按 照XX市工期定额指标，并适当参考了同类型、同等规模的房地产开发项目的正常建设周期，确定项目整个建设时间为两年半，一期、二期工程建设期均为一年半。一期开工三个月后预售，一年售完；二期工程一年末开工，开工三个月后开始销售，一年售完。1. 2. 3项目开发价值的预测“ 没有卖不出去的物业，只有卖不出去的价格。 ”价格预测是假设开发法估算地价的关键。合理的价格预测是市场接受、开发商获利、政府满意的
161、前提和基础。价格预测要综合考虑当地经济、政治、地理、社会、房地产市场的供求状况以及土地和建筑物自身状况等众多因素，作出科学合理的判断。假设开发法估算土地1. 2. 4预测方法进行项目价格预测时，主要考虑以下的方法：( 1 )定性预测方法借助估价师的经验，对事物的未来发展做出判断。在预测的过程中，有关事件的知识、信息和结果都是由估价师经过判断而得到的。在此次估价过程中主要运用的定性方法有：专家会议法、特尔菲法。( 2 )时间序列预测法事物发展变化是有规律的，假设这种规律会延续下去，把历史数据按照时间先后排列而成的一组数字序列，就可以用过去的统计资料分析出事物变化发展规律，并依据此规律来推算出未来
162、的情况。( 3 )长期趋势法将房地产过去的价格资料为依据，通过比较分析找出其中的变化规律,从而推测出房地产在将来某个时点的价格。本项目对物业开发价值的预测，主要采用市场比较法结合长期趋势法进行操作。在预测前，首先对沙坪坝区的房地产市场进行了深入的市场调研 ，摸清了项目附近住宅物业的销售价格。1.2. 5各项成本、费用的测算在测算项目建设过程中发生的各项成本、费用时，深入调查了当前X X市工程造价的行业指数，参考了 XX市以及国内大量的工程案例，并采用特尔菲法、专家意见法进行综合评定0在确定建筑安装工程费、设备购置费、装饰装修费时，按照报告假设时点( 2006. 4. 1 )为基础，进行了时间方
163、面的修正。并严格遵循以下原则： 保守原则适当考虑物价指数变化和提高建设档次，引用相对较高的造价指数参数。 本地化原则尽量遵循XX市区内的工程案例，其他城市已建项百作为参考。假设开发法估算土地 区别预测原则由于开发类型和开发档次的不同，取费时有所区别。 未来价值原则预测的成本、费用、整个物业的销售收入均考虑按其发生的相应时间序列折算。( 1)建筑费用建筑费用由建筑安装工程费、设备购置费用、装饰装修费用构成。由于建筑费用还作为专业费、贷款利息、各项税费的计费基础，因此，对整个建筑工程影响很大，测算过程中反复进行了论证、调整，以确保其科学性和合理性。图1建筑费用建筑安装工程费估算建筑安装工程费包括土
164、建工程费和安装工程费，土建费用指项目建设过程中所花费的土石方、基础、主体等分部分项工程费用；安装工程费包括水、电、通风空调、智能系统、消防系统的安装等.由于各个开发类型对以上所列费用的要求程度不尽相同，因此，在确定费用的额度时，区别进行考虑。综合上述因素，参考当前XX市工程造价信息指数，以及考虑未来三年内少量上涨， 按照如下标准确定建筑安装费用： 住 宅1100元/n f、 商 业1400元 而 、地下车库1800元/m :设备购置费设备购置费指建筑配套的扶梯、电梯、柴油发电机组、空调主机设备、冷热水泵及电机、电控柜、生活水泵、消防泵等。住宅、写字楼、商业项目具有不同的设备设施要求。住宅项目以
165、电梯、智能化、配电设备、 日常假设开发法估算土地水电安装为主；写字楼项目以电梯、中央空调、智能化、消防为主；而商业项目则以电梯、消防、配电、空调等为主要设备。本项目考虑：住 宅100元/ 平方米、商 业500元/ 平方米、地下车库150元/ 平方米。装饰装修费用估算此费用主要指建筑外墙、公共部位的精致装饰装修以及其它装修费用。其中，外墙的装饰根据不同标准，按照外墙面积以平方米计价。外墙面积的大小由外墙面积系数乘以总建筑面积获得，外墙面积系数根据不同建筑特征按照0. 5 - 0. 8计算。公共部位装修按照项目装修定位标准，根据公共部位面积以平方米造价计算确定，公共部位面积由总建筑面积乘以公摊系数
166、近似确定。其它装修主要指装修住宅的内部装修费用等。本项目考虑：住 宅150元/ 平方米、商 业600元/ 平方米、地下车库50元/ 平方米。( 2 )专业费用本项目考虑的专业费用指项目实施过程中发生的勘查费、规划设计费、工程监理费、招标费、可行性研究费、专业咨询费等。各项费用的计算有不同的计算基础，应参照当前国家及地方相关收费标准并结合实际市场竞争结果予以综合确定。当前，根 据X X市实际情况，各项专业费收费标准大致如下：地质勘察费按建筑工程费用的0.5%计取；规划设计费用可按建筑安装工程费的3%-5%计取；工 程 监 理 费 用 按 建 安 费 用 的 计 取 ，招标费用按工程费用的0.5%
167、 -0.8%计取，可行性研究、咨询费用按照工程费用的1% - 3%计取。此外，专业费用的估算还需要根据项目的特征，总建筑规模进行适度调整。如标准化程度高、建筑面积大的办公写字楼，专业费用标准可适度下幅；定位要求高、功能复杂的项目可适度提高专业费标准。( 3 )贷款利息利息估算通常按照建筑费和专业费用二者之和的一定比例估算，这个比例可选择为银行通行贷款利率。根据中国人民银行最新公布的长期贷款利率， 金融机构1 - 3年期年贷款利率为5.76%,考虑一定的筹资融资成本,假设开发法估算土地确定此比例为7 %。建造成本和专业费用考虑资金均匀支出，按 照2 + 2 = 1年计息。资金利息的计算公式如下：
168、资 金 利 息 = ( 建 筑 费 + 专 业 费 用 )X 0 . 0 7 X 2 - 2(4)营销费用一般项目按照销售收入的3 - 5 %计算。本项目取销售收入的3 %计算。(5)税费税费指开发过程中开发商需依法缴纳的税和费。主要包括城市建设配套费、教育配套费、消防建设配套费、人防异地建设配套费和集中绿化建设费、工程定额测定费、建设工程综合服务费、建设工程规划许可执照费、白蚂蚁防治费等小额税费。(6)管理费用管理费用指开发商对工程建设进行管理所发生的费用，本项目按照建筑费的2 . 5 %计取。(7)不可预见费由于建设工程的不确定性，除以上六项费用以外，尚需考虑一定的不可预见费，通常考虑3%
169、-5%。不可预见费指建设单位管理费以及项目开发中其它一些不可预见管理费用，按照建筑费用的3 %进行估算。各项成本、费用的执行标准见附表1。1. 2. 6项目预期开发的计划利润项目开发计划利润通常有两种计取方式，一种是按照建设投资( 上述所有费用) 的一定比例进行计算；另一种是按照项0营业收入的一定比例进行计算。但两种计取方式的比例不同。利润率的选择，主要根据当前房地产行业的实际利润率水平确定，并要 考 虑 “ 收益与风险成正比”的原则，同时，应适当通过利润率来引导招商的方向。本项月利润率取2 0 %。具体的计划利润见附表1。假设开发法估算土地1 . 2 . 7 土地价格的计算完成以上各项的计算
170、以后，可确定土地的楼面价格。土地楼面价格=预测房地产开发价值- 拆迁成本- 建 筑 费 - 专 业 费 - 税 费-贷款利息- 管理费用- 营销费用- 计划利润根据楼面价格可以计算土地的每亩造价：土地每亩造价=Z 土地楼面价格X总建筑面积1 . 3具体地块的估价1 . 3 . 1 本项目地块（ X）的估价（1）地 块X概况地 块 X毛面积90667. 12 m!（ 约 合 136亩 ） ，道路红线面积33956. 29 m!（ 约 50. 9 亩） 。容积率5. 48.表 格 2地块X 各开发类型建筑面积筑面积米）X 地块一期二期住宅71402.35107103.52商业2479.253718
171、.88车库020660.34合计73881.60131482.74（2 ）地 块X开发价值销售价格根据前面部分对本项目的市场调查和客观分析，参照当前沙坪坝区位置和档次与本项目相当的同类型楼盘价格水平，以及同类楼盘的销售与经营形势，本报告就项目的各种物业（ 商业、住宅、地下车库） 经营价格的取值为： 住宅一期套内面积计均价3100元/ 平方米起， 商业裙楼套内价格9000元/ 平方米；住宅二期套内面积计均价3300元/ 平方米起，商业裙楼套内价格 10000元/ 平方米，地下停车库8. 5 万元/ 个，地下车库随二期一起发售。住宅地 块 X 住宅总建筑面积178505. 87 m2; 该地块紧邻
172、三峡广场、华宇广假设开发法估算土地场，地段优势较明显。考虑住宅5 %的空置率，求得本地块住宅销售价格,如下表所示：表 格3地 块X住宅的开发价值一期: 期合计销售价格（ 7 G / m2）31 0 0330 06 40 0建筑面积（ n ?）7 1 40 2 . 351 0 7 1 0 3. 5 21 7 8 5 0 5 . 8 7空置率5 %5 %5 %开发价值（ 万元）2 1 0 2 7 . 9 9335 7 6 . 9 55 46 0 4. 9 5 商业地 块X的商业均为住宅裙楼， 总建筑面积6 1 9 8 . 1 3 n f ,考虑商业1 0 %的空置率，求得本地块商业的销售价格，如下
173、表所示：表 格4地 块X商业的开发价值一期: 期合计销售价格（ 元/ m ?）9 0 0 01 0 0 0 01 9 0 0 0建筑面积（ m2）2 47 9 . 2 537 1 8 . 8 86 1 9 8 . 1 3空置率1 0 %1 0 %1 0 %开发价值（ 万元）2 0 0 8 . 1 93346 . 9 95 35 5 . 1 8车库地 块X的地下车库随二期一起发售，售价为8 . 5万元/ 个，共5 0 0个，考 虑1 0 %的空置率，因此总收益为38 2 5万元。综上所述，地 块X的开发价值主要包括住宅、商业和底下车库。它们的数值如下表所示：表 格5地 块X开发总价值收益X地块收
174、益分析销售价格（ 元/ m ?）（ 元/ 个）建筑面积（ n ?）空置率开发价值（ 合计）（ 万元）一期二期一期二期一期二期住宅31 0 0330 07 1 40 2 . 351 0 7 1 0 3. 5 25 %2 1 0 2 7 . 9 9335 7 6 . 9 5商业9 0 0 01 0 0 0 02 47 9 . 2 5 237 1 8 . 8 81 0 %2 0 0 8 . 1 93346 . 9 9车库/8 5 0 0 0/5 0 0 （个）1 0 %038 2 5总收益（ 万元）/2 30 36 . 1 840 7 48 . 9 4（ 3 ）地 块X各项成本、费用的测算表 格6地
175、 块X各项成本、费用的测算假设开发法估算土地其中：本 表 中X地块的拆迁成本还未算入其中，此项费用将在下面考成本项目住宅商业地下车库建筑面积（ n?）178505.876198.1320660.341 建筑费24098.291549.534132.071.2建筑安装工程费19635.65867.743718.86L2设备购置费1785.06309.91309.911.3装饰装修费用2677.59371.89103.302 专业费764.9040.10139.252.1勘查费98.184.3418.592.2规划设计费196.368.6837.192.3工程监理费157.096.9429.752
176、.4招标费120.497.7520.662.5可研咨询费192.7912.4033.063 贷款利息1740.42111.27298.994 营销费用789.9899.9162.225 税费3802.18132.02440.075.1城市建设配套费2499.0886.77289.245.2教育配套费357.0112.4041.325.3消防建设配套费53.551.8596.205.4人防异地建设费535.5218.5961.985.5其他小额税费357.0112.4041.326 管理费用602.4638.74103.307 不可预见费722.9546.49123.968 计划利润10920.
177、991071.04765工程费用合计（ 万元）43442.173089.106064.8652596.13虑。X地块拆迁成本2000万元。假设开发法估算土地（ 4 ）考虑土地出让金土地出让金是指政府向开发商收取的一定年限的土地使用权的费用。 土地出让金根据政府的政策倾斜以及实际招商的需要可能存在一定的浮动，因此， 这里作为可变因素加以考虑。 土地出让金是指政府向开发商收取的一定年限的土地使用权的费用。 土地出让金根据政府的政策倾斜以及实际招商的需要可能存在一定的浮动，因此，这里作为可变因素加以考虑。根 据 X X 市政府2002年 6 月1 7日做出的对土地出让金的调整， 从 2002年 6
178、月 1 8 日起，土地使用出让金按照下表执行：图2土地出让金标准商业用地（ 40 年 ）住宅用地（ 70 年 ）工业用地（ 50 年 ）1840590400266050030035304201704450310150538027013063302501207290210908260160809240110102201001 1200901219080备注： 上表所列为楼面价出让金； 上表所列土地出让金不包括新征建设用地有偿使用费、征地费、拆迁安置补偿费及土地开发等费用；上表所列土地出让金可根据实际用途的效益差异及土地位置条件的优劣进行适当浮动， 浮动范围不超过正负20%本项目土地出让金的数额见
179、下表，其中住宅按照住宅6 级计算（ 土地出让金为 250元/ 平方米） ，其它开发类型的级别按照商业6 级 计 算 （ 土地出让金为330元/ 平方米） 。表 格8 土地出让金计算表标 准 （ 元/n f）地块X土地出让金（ 万元）住宅250178505.874462.65其它开发类型33026858.47886.33总 计 （ 万元）/205364.345348.98假设开发法估算土地（ 5 ）地 块 X 地价测算将 地 块 X的 总 收 益 、各 项 成 本 费 用 、拆 迁 （ 及 其 筹 资 成 本 ）进 行 折 现 ，地块X的 土 地 总 价 为 7 2 6 5 .5 7 万 元 ，
180、每 亩 净 地 单 价 为 14 2 .7 4 万元/亩，每亩毛地单价为5 3 . 4 2 万 元 /亩 ，土 地 楼 面 地 价 为 3 9 0.7 2 元/m 扣 出 土 地 出 让 金 后 ， 土 地 总 价 为 19 16 .5 9 万 元 ，每 亩 净 地 单 价 为 3 7 .6 5 万元/亩 ，每 亩 毛 地 单 价 为 14 . 0 9 万 元 /亩 ，楼 面 地 价 为 103 .07 元/m ：表 格 7 地 块 X地 价 的 测 算 （ 动态）费 用地块X备注一期二期开发总建筑面积（ n ? ）2 06 6 04 .3 4占地净面积（ 亩）5 0.9占地毛面积（ 亩）13
181、 6总收益（ 万元）2 3 03 6 .184 07 4 8 .9 4收益折现系数1.07 41.18 2折现率为1 0 % , 折现时间分别为0.7 5 年、1.7 5 年总收益现值（ 万元）2 14 4 8 .9 63 4 4 7 4 .5 75 5 9 2 3 .5 3各项成本、费用（ 万元）5 2 5 9 6 .13成本费用折现系数1.13折现率为10% , 折现时间为1.2 5 年成本、费用现值（ 万元）4 6 6 6 9 .15拆迁成本现值（ 万元）2 000土地总价（ 万元）7 2 5 4 .3 9未扣除土地出让金、基础设施建设费用每 亩 净 地 单 价 （ 万元/巾）14 2
182、.5 2未扣除土地出让金、基础设施建设费用每 亩 毛 地 单 价 （ 万元/lil）5 3 .3 4未扣除土地出让金、基础设施建设费用楼面地价（ 元/平方米）3 9 0.11未扣除土地出让金、基础设施建设费用考虑土地出让金：土 地 出 让 金 （ 万元）5 3 4 8 .9 8扣除土地出让金后土地总 价 （ 万元）19 05 .4 1每 亩 净 地 单 价 （ 万元/亩 ）3 7 .4 3每 亩 毛 地 单 价 （ 万元/亩 ）14 .01楼面地价（ 元/平方米）102 .4 7假设开发法估算土地附 表 1: 各项成本、费用的取费标准费用项目住宅商业地下车库备注1 建筑费13 5 02 5 0
183、02 0001.1 + 1.2 +1.3 +1.41.2 建筑安装工程费110014 0018 00住宅1100元/平方米、商业14 00元/平方米、地下车库18 00元/平方米1.2 设备购置费1005 0015 0住宅100元/平方米、商业5 00元/平方米、地下车库 15 0元/平方米1.3 装饰装修费用15 06 005 0住宅15 0元/平方米、商业6 00元/平方米、地下车库 5 0元/平方米2专业费2 .1+2 .2 +2 .3 +2 .4 +2 .52 .1勘杏费0.5 %0.5 %0.5 %结合X X 实际情况， 按照建安工程费的0.5 % 计取2 .2 规划设计费1%1%1
184、%结合X X 实际情况， 按照建安工程费的1%2 .3 工程监理费0.8 %0.8 %0.8 %结合X X 实际情况， 按照建安工程费的0.8 % 计取2 .4 招标费0.5 %0.5 %0.5 %结合X X 实际情况, 按照建筑费的0.5 % - 0.8 % 计取2 .5 可研咨询费0.8 %0.8 %0.8 %结合X X 实际情况, 按照建筑费的0.8 % 计取3贷款利息0.070.070.07(建筑费+ 专业费用) x (l +7 % ) - 14营销费用3 %3 %3 %按销售收入的3 % - 5 % 计取5税费5 .1+5 .2 +5 .3 +5 .4 +5 .55 .1城市建设配套费14 014 014 0按 14 0元/m 2 计取5 .2 教育配套费2 02 02 0国发 9 8 4 17 4 号5 .3 消防建设配套费3333 元/平方米5 .4 人防异地建设费3 03 03 0取 3 0元/平方米5 .5 其他小额税费2 02 02 0指集中绿化建设费， 工程定额测定费， 建设工程综合服务费， 建设工程规划许可执照费， 白蚂蚁防治费等等， 按照2 0元/平方米计取6管理费用2 .5 %2 .5 %2 .5 %按照建筑费的2 .5 % 计收7不可预见费3 %3 %3 %建筑费的3 %8计划利润2 0%2 0%2 0%按照销售收入计取，均取2 0%
