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1、南益书城路工程前期沟通案关于关于20212021。有人说，有人说，20212021是房地产的噩梦，首是房地产的噩梦，首付提高付提高+ +贷款利率优惠取消贷款利率优惠取消+ +禁购令禁购令让房地产苦不堪言；让房地产苦不堪言；也有人说，也有人说，20212021年，投资目光看向年，投资目光看向商业地产，商业地产或迎来历史上商业地产，商业地产或迎来历史上的春天。的春天。题记：题记：上帝关上一扇门，必将为你翻开一扇窗。上帝关上一扇门，必将为你翻开一扇窗。但 我们认为：无论在什么样的市场环境下，地产界总会是几家欢喜几家愁，销售总会有好有怀。 我们坚信：“好的开发商+“好的产品+“好的定位、推广、销售=必
2、定成功进入正题进入正题目录目录政策面：政策面：来自政府的声音市场面：江城楼市市场面：江城楼市“众生相众生相客群面客群面：谁会选择这里？产品面产品面：打造独特竞争力政策政策 面面 倾听政府的声音倾听政府的声音2 2套房首付比例提高套房首付比例提高2011.1.26，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议要求未来对第二套房的首付，将提高至六成。会议还要求对楼价升幅过快的城市，从严制定买楼的政策，实施差别化住房信贷政策。 禁禁购令购令从从“N+1”到“1+1”1 1月月1515日日，汉版汉版“限购令限购令”即日起，不论面积大小，一个家庭只能在城区买一套新房
3、。限购范围：中心城区2 2月月2222日，国家标准日，国家标准“禁购令禁购令”明确规定已有1套住房的武汉本地居民家庭可以再购1套，如果有2套以上住房则被禁购。限购范围：包括远城区首套房贷款优惠利率取消首套房贷款优惠利率取消新年伊始，国务院出台了房贷新政“新国八条”，同时在本年度首次上调人民币存贷款利率，这一系列的紧缩政策都对银行信贷施加了影响。记者走访江城各大银行发现，多数银行均明确首套房贷款已无利率优惠，部分甚至因为信贷额度紧张，暂停了首套住房按揭贷款业务。 后续政策如何，还未可知！与剑拔弩张的商品房市场相对应，根本保障型住宅“经济适用房、“公建房的建设甚嚣尘上！2021-02-12，武汉市
4、房管局介绍，今年的保障性住房建设比去年翻番，到达10.77万套。其中，3万套为公共租赁房，而去年这一数据仅为1700套。商品房商品房公建房公建房互补对冲或许，商品房作为中高端居住形势，将区别于公建房，进入新的历史纪元。从此，商品房不再是低端群体所能企及。市场市场 面面 江城楼市江城楼市“众生相众生相项目用地本工程地处书城路，紧邻图书城、崇文广场，在此，谨选择雄楚大街沿线楼盘做本工程地处书城路，紧邻图书城、崇文广场，在此，谨选择雄楚大街沿线楼盘做价值、价格竞争参照系。价值、价格竞争参照系。雄楚大街第一竞争系：书城路南湖板块竞争系南湖系楼盘：武昌府、金地格林小城、大华南湖公园世家对本案住宅有实际借
5、鉴意义；价值参照楼盘：御景名门对本案商业有实际借鉴意义金地格林小城金地格林小城主要客户:教师、白领、企事业管理 总面积70万平方米物业地址：物业地址：洪山珞狮南路洪山区政府斜对面物业形态：物业形态：景观住宅，包括花园洋房、多层、小高层、高层销售节点：销售节点：现房、尾盘，约230花园洋房均价13000元/，特别折扣大华公园世家大华公园世家主要客户: 大学教师、私营业主、公务员、外地商人 总面积73万平方米物业地址：物业地址：洪山珞狮南路517号物业形态：物业形态：景观住宅，包括别墅、多层、小高层、高层销售节点：销售节点：110-190洋房，均价8000-11000元/；83-86高层，均价81
6、00元/武昌府武昌府工程地址：洪山南湖机场三工程地址：洪山南湖机场三路路( (理工大新校区南门正对面理工大新校区南门正对面物业形态：高层公寓、城市物业形态：高层公寓、城市情景商业街区、区域商业中情景商业街区、区域商业中心于一体的城市功能综合体心于一体的城市功能综合体相关节点：相关节点：20212021年年4 4月首次开月首次开盘，开盘价格盘，开盘价格66006600；目前目前1212号楼在售，均价号楼在售，均价66006600。总面积60万平方米他们的价值金地格林小城有水景的没水景大华公园世家曾经的市场领导者武昌府市场新秀卖德国风情温特林登街卖海派风情海派商业街卖综合体，面面俱到城市情景商业街
7、区御景名门物业地址：洪山雄楚大道物业地址：洪山雄楚大道268268号号武昌图书城斜对面武昌图书城斜对面物业形态：商住楼物业形态：商住楼销售节点：售罄销售节点：售罄二手房售价：二手房售价：79797979元元/ /还算可以的商住地段，区区还算可以的商住地段，区区6.86.8万的体量，从万的体量，从20072007年或更前入年或更前入市，直到市，直到20212021年底售罄，价格最年底售罄，价格最高也只能实现高也只能实现77507750元元/ /。御景名门临雄楚大街主干道，在商住用途上，比本案略为优越，御景名门临雄楚大街主干道，在商住用途上，比本案略为优越，对本案的商业局部有一定的借鉴意义对本案的
8、商业局部有一定的借鉴意义雄楚大街第二竞争系价值参照系：虎泉板块竞争系包括：翰城、保利拉菲对本案住宅有一定借鉴意义；翰城翰城物业地址：物业地址：雄楚大街小何西村物业形态：物业形态：独栋、双拼、联排院墅，一梯一户电梯直入式空中大宅及一梯两户南北通透板式高层销售节点：销售节点：140-375中央湖岸大宅在售，均价8300元/下半年会推90左右两房房源总面积49万号称武汉唯一南向面湖的高档住宅，沿湖景观带极其优美。保利拉菲保利拉菲物业地址：物业地址：雄楚大街小何西村物业形态：物业形态：别墅、高层销售节点：销售节点：90-125瞰湖高层开盘在售，均价9000元/平米。和翰城位置沿南湖一条直线上，但其后为
9、小河东村民房、临湖面无沿湖景观带总面积近30万他们的价值翰城翰城唯一、南向面湖保利拉菲保利拉菲同样、南向面湖千万级别墅沿湖景观带极美央企品牌户型极佳，赠送面积大雄楚大街第三竞争系价值参照系：民院路板块参照楼盘：洪福添美城市广场物业地址：物业地址：洪山雄楚大道与民院路交汇处东南角(中石油大厦对面)物业类型：物业类型：商住销售节点：销售节点：高层售价7800元/，5月份加推9号楼115-175高层房源洪福添美城市广场洪福添美城市广场总面积近13万客群客群 面面 谁会选择这里？谁会选择这里？在武汉,我们的地段和资源注定了我们的客户置业动机为享乐和绝对稀缺资源占有他们有着相当的社会地位或者财富地位他们
10、愿意以更高的代价去换取真正优质而稀缺的资源,通过优质稀缺资源的占有来满足其身份象征和产业升值的动机我们的客户，就是这样的武汉富人。我们的客户具有阶级性、身份性的具有阶级性、身份性的建筑与建筑与人的对话人的对话对于站在武汉层极的这群人来说,单一的“贵早已不能满足其对身份和内涵的高度追求，他们，通常拥有如下四大特性！建筑与客户的对话家门观武汉的富人,甚至并不是顶层之士,最关心的就是自己家族的兴盛和子女的成就.武汉自古以来就是教育大市,关注子女的情节从骨子里就更胜于其他区域.而作为中国新社会的第一代或者第二代富人,在一味的个人主义享乐之后,亦开始思索关于家族兴盛的种种方法共性一私密观武汉的富人,和全
11、国各地的富人一样,对自我的人身平安有一定的考虑,故喜欢大型的,有圈层感的居住地,而使得自己不过分凸显.共性二阶级观共性三就如武昌官爱水果湖,汉口商爱西北湖一样,某些特殊地段,或者工程一旦形成了特殊的阶级符号那么此区域或此类产品那么可以远高于其他同类产品的价格顺利完成销售武汉的江景在2003年以前是不值钱的,但是怡景花园在周边房价仅售2000余元的时候卖出了9000元/平方米的价格,就是成功的塑造了一个富裕阶层云集的身份符号而获得成功风水观武汉的富人并不很了解风水,但是一定会粗略去了解一下这个问题,并且作为是否关注一个工程的起始条件.作为中南路最地标的的新时代中心大厦,曾重新包装推广但始终销售不畅,很大程度上就是因为此类问题.共性四凡具备以上四大特征的，就是我们的客户，接下来，我们要做的，就是通过打造工程独特竞争力，分解、赋予、并细化本工程以上四大灵魂，让客户在本工程找到共通感！产品产品 面面 打造独特竞争力打造独特竞争力
