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1、 商业地产开发模式的思考商业地产开发模式的思考2 2011-04 011-04 上海上海 内容提要1、城市化背景下的商业地产2、从Shoppingmall 到HOPSCA3、“现金流滚资产”：万达模式 4、地产开发+资本运作：凯德中国模式5、上海青浦奥特莱斯案例分析城市化背景下的商业地产城市化与郊区化城市空间形态变化：从单一中心到多中心出行方式的变化将突破传统商圈的界限 高速铁路 城际铁路 市内轨交 私家车城市化背景下的商业地产社会消费品零售总额大幅提升对商业设施的需求时间 社会消费品零售总额 增长率 GDP占比2010年 .5万亿元 18.4% 38.8% 2015年 30万亿元 14.5%
2、 53.7%2020年 50万亿元 11.5% 53.8%城市化背景下的商业特征空间布局： 内部道路：进出入口： 车流人流：业态选择：消费结构：消费时间：消费心理线性布局为主块状布局为主直线单一型曲线、循环交叉式单一出入口多出入口人车合流设计分流循环设计业态组合单一业态日常购物型生活休闲型日间消费为主晚间消费比重增加实用主义品牌意识增强美国主流零售业态Shoppingmall 大占地面积大、公用空间大、停车场大、建筑规模大。 主要依托市郊高速公路全功能全，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务 主流MALLMALL已占有全国50以上的零售额 美国Shopping
3、mall基本分类商圈规模店铺构成店铺数量停车能力小型（邻里型）服务半径：12km超级市场1家50100辆到达时间：35分钟专卖店1020家服务人口：12万人中型（社区型）服务半径：35km超级市场1家300500辆到达时间：510分钟便民中心1家服务人口：510万人专卖店2040家大型（地区型）服务半径：1020km百货店2家20005000辆到达时间：1015分钟专业超市2家服务人口：50100万人专卖店100200家超大型（超地区型）服务半径：3040km百货店26家500010000辆到达时间：2030分钟专业超市23家服务人口：200万人以上专卖店200400家从Shoppingmal
4、l 到HOPSCA 巴黎La Defense 的HOPSCA HOTEL OFFICE PARKING SHOPPINGMALL CONVENTION APARTMENT 巴黎中心区远眺巴黎西郊商务区La Defense巴黎La Defenses美国、欧盟、亚洲商业地产特征国家和地区 商业地产市场主要特征美国 旧有商业设施改造和更新，郊区化现象明显欧洲 商业地产开发与原有城市格局和风貌保护相协调亚洲 快速增长期，逐渐形成适应本土发展的商业地产模式纽约曼哈顿商务区纽约曼哈顿商务区纽约世贸中心原址洛杉矶俯瞰洛杉矶俯瞰德国法兰克福德国法兰克福新宿东京都府俯瞰新宿东京都府俯瞰万达商业地产产品特点第一代
5、2002-2003第二代2004-2005第三代2006年以后产品种类纯商业纯商业商业、酒店、公寓、住宅选址核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、新区的中心规模5万10万50-100万业态购物功能组合购物功能组合“24小时不夜城”集成功能组合主力商家超市+建材+影院超市+建材+家电+影院百货+超市+美食广场+家电+影院+休闲共同选址 共同设计先租后建 平均租金 万达的“订单地产模式” 主力店与中小客户利益的平衡后期运营中与主力店管理方式的磨合问题与主力店合作中的法律风险控制 “订单地产模式”存在的问题 “现金流滚资产”的万达模式 万达产业链环节竞争力 产业链上游土地黄金位置低地价地价款分
6、期效果1：前期启动资金压力小，支持连锁扩张效果2：成本低，可低租金吸引商家资金核心部分（销售回款+银行资金+自有）+借助外力（麦格理私募+建银国际私募）效果1：借助外力，摆脱了资金链紧张局面效果2：借助销售回款“现金流滚资产”模式，商业地产打开了“通路”局面品牌连锁品牌+企业品牌+单体项目大体量资源订单模式整合土地资源、商户资源效果1：招商前置，不仅解决了开业压力，同时将招商成效转变为产业链上游竞争优势。效果2：“订单模式”的“做对程序”，成为万达商业模式的核心之一。规划设计商业部分、五星酒店等持有部分，国际一流设计机构设计，提升项目品质经验积累，产品业态组合规划、人流动线设计日趋成熟产业链中
7、游招商“国际商业品牌战略合作伙伴”+“国内一线品牌”+“万达自主商业产业”效果1：对地方政府、小商户、置业投资者产生较强吸引力效果2：有效支持开业，缩短商业孵化期销售只租不售购物中心必须销售住宅、部分写字楼、社区商铺效果1：只租不售部分，整体经营，增强商业的吸引力效果2：第三代产品的销售部分相对前两代显著增加，解决资金链问题效果3：核心位置、城市综合体，销售部分成本低、利润高建设明确的工期要求和项目执行标准效果1：保证工程质量效果2：提高资金周转率后期经营商业运营自主招商、商业运营团队，对后期业态调整形成较大支持商业运营团队、能力仍有待加强资金来源资金来源“以售养租以售养租” ，房地产开发补贴
8、商业经营，房地产开发补贴商业经营融资渠道构成融资渠道构成 银行资金银行资金 （总对总授信）（总对总授信）国内私募国内私募（私募合计募集资金超过（私募合计募集资金超过40亿元亿元 ） 海外融资渠道海外融资渠道（尝试（尝试REITs ，1.45亿美元亿美元 ）销售回款对现金流的支撑销售回款对现金流的支撑 信托融资信托融资 万达的资金来源和融资渠道构成编编号号项目名称项目名称总建筑面积总建筑面积（万平米）（万平米）自持商业面积自持商业面积（万平米）（万平米）自持商业面积自持商业面积/总总建筑面积建筑面积备注备注1上海五角场万达广场33.325.175.38%75.38%繁华商业区2银川金凤万达广场（
9、在建）28.516.557.89%57.89%3成都锦华路万达广场39.922.957.39%57.39%4宁波江北万达广场（在建）28.915.955.02%55.02%5西安李家村万达广场34.417.851.74%51.74%6上海周浦万达广场3216.250.63%50.63%7哈尔滨香坊万达广场25.612.950.39%50.39%8西安民乐园万达广场28.914.550.17%50.17%9北京石景山万达广场28.213.949.29%49.29%10长春红旗街万达广场（在建）31.715.247.95%47.95%11宁波万达广场59.226.144.09%44.09%12广州
10、白云万达广场（在建）39.517.343.80%43.80%13福州金融街万达广场（在建）39.116.542.20%42.20%14镇江万达广场（在建）40.316.941.94%41.94%15武汉菱角湖万达广场（在建）50.820.640.55%40.55%16青岛CBD万达广场38.315.239.69%39.69%17上海江桥万达广场（在建）54.92138.25%38.25%18天津河东万达广场（在建）51.918.335.26%35.26%19北京CBD万达广场44.615.434.53%34.53%20苏州平江万达广场41.114.134.31%34.31%万达广场自持商业比例
11、 万达广场自持商业比例（续表） 编编号号项目名称项目名称总建筑面积总建筑面积（万平米）（万平米）自持商业面积自持商业面积（万平米）（万平米）自持商业面积自持商业面积/总总建筑面积建筑面积备注备注21宜昌万达广场（在建）47.414.530.59%30.59%二线城市22大庆万达广场（在建）56.71628.22%28.22%二线城市23南京建邺万达广场97.827.528.12%28.12%郊区24绍兴柯桥万达广场（在建）64.217.427.10%27.10%二线城市25包头青山万达广场（在建）6517.226.46%26.46%二线城市26襄樊万达广场（在建）59.815.425.75%2
12、5.75%二线城市27合肥包河万达广场（在建）70.417.725.14%25.14%二线城市28无锡滨湖万达广场（在建）70.116.523.54%23.54%二线城市29淮安万达广场（在建）75.216.421.81%21.81%二线城市30唐山路南万达广场（在建）104.72120.06%20.06%二线城市31沈阳太原街万达广场37718.92%18.92%二线城市32沈阳铁西万达广场（在建）90.616.418.10%18.10%二线城市33济南魏家庄万达广场（在建）93.116.117.29%17.29%二线城市34重庆南坪万达广场78.212.716.24%16.24%西部城市3
13、5呼和浩特万达广场（在建）12816.813.13%13.13%二线城市36太原龙湖万达广场（在建）148.31912.81%12.81%二线城市37石家庄裕华万达广场（在建）184.32010.85%10.85%二线城市凯德中国业务结构 凯德中国业务拓展方式 收购已有项目 参股当地成熟公司招拍挂获取土地凯德中国商业地产项目序号序号项目名称项目名称项目地点项目地点完工日期完工日期总建筑面积总建筑面积（平方米）（平方米）1来福士广场上海市黄浦区2003年12月88,000(办公楼)45,000(商场)2凯德大厦北京市朝阳区2006年106,3003汇腾大厦厦门市待定52,0004上海闸北大宁项目
14、上海市闸北区2010年5月71,0865杭州来福士广场钱江新城核心位置2011283,567.506成都来福士广场成都市人民南路四段2010、201132,571.787宁波凯德广场宁波市江北区2010102,000总计总计780,525凯德中国综合地产项目 序号序号项目名称项目名称项目地点项目地点完工日期完工日期总建筑面积总建筑面积（平方米）（平方米）业态业态1天河新作广州市天河区2007年105,047约386套住宅和192套服务公寓2北京来福士广场北京市东城区2008年145,928高档公寓、商务写字楼、零售商场3江北项目宁波市江北区2006年242,350约1000套公寓、约75,00
15、0平方米的写字楼和商铺总计总计493,325凯德中国项目资金来源 稳定分红投资和资产管理团队投资和资产管理团队参股收益参与收购零售物业资产升值收益项目管理团队增发融资资金支持现金投资收购商用物收购商用物业业转化为公众投资转化为公众投资开发开发 运营运营私募投资人私募基金REITs公众投资人资产置入凯德置地注入成熟物业实现公众投资资金链条：项目运作流程：地产开发+资本运作：凯德中国模式 凯德旗下用于中国的主要基金 序序号号基金名称基金名称规模规模资产状况资产状况用途用途成立时间成立时间性质性质备注备注1凯德置地中国住宅基金0.61亿美元北京上元项目、东城项目各20%股份，上海天山河畔花园14.5
16、5%的股权，上海闵西郊林茵湖畔项目20%的股权，广州天河项目20%权益以股权方式参与中国主要城市的中高档住宅房产项目开发2003年10月私募2凯德置地中国发展基金4.61亿美元2005年以1.08 亿美元的价格，完成了购买浙江宁波市一处综合性房地产项目的交易，2007年收购了中国35家购物中心，资产总值达35亿美元投资定位于人口密度高、增长快且人均稳步提升地区内的大规模住宅、写字楼、综合性房地产开发以及服务公寓项目。2005年10月私募凯德拥有37.5%股权3嘉德商用产业中国发展基金6亿美元商业项目以沃尔玛（Wal-Mart）为主力租户的一系列商场开发项目2006年6月私募凯德拥有45%股权4
17、嘉德商用产业中国发展基金 II6亿美元商业项目投资开发中国境内的购物商场2007年9月私募5嘉德商用产业中国孵化基金4.25亿美元商业项目收购重新定位或资产来提升在优质收益的商用产业2006年6月私募凯德拥有30%股权6嘉茂零售中国信托（CRCT）12亿新元西直门嘉茂、望京购物中心、九龙购物中心、安贞华联商厦、七宝购物中心、郑州购物中心、呼和浩特的金宇购物中心、芜湖嘉信茂广场长期投资于中国的零售商场2006年12月新加坡上市凯德除芜湖嘉信茂广场持股51%外，其它均100%持有7来福士中国基金11.8亿美元2008年上海、北京、成都、杭州来福士注入来福士中国基金，2010年宁波来福士城注入来福士
18、中国基金以保证项目的持久稳定运营和资产再升级的可行性2008年私募8中信凯德科技园基金5亿人民币工业地产投资于北京、上海等重点城市的科技园区内的商务房地产项目2008年私募嘉德认购50%股份，国内投资者认购50%股份2006年4月开业，占地面积16万平方米，总建筑面积约11万平方米。拥有能停放1200余辆机动车的大型停车场，可容纳500辆车的地下车库及旅游巴士专属的停车位。目前拥有二百五十余家商铺、四百五十多个国内外品牌 上海青浦奥特莱斯Outlets at Castle Rock Outlets at Castle Rock Outlets in California 区区主要经营国际一线服
19、饰品牌的折扣商品。主要经营国际一线服饰品牌的折扣商品。 上海青浦奥特莱斯布局 区区主要主要经营国际知名经营国际知名运动休闲品牌、运动休闲品牌、国际二线品牌国际二线品牌以及国内著名以及国内著名品牌。品牌。 上海青浦奥特莱斯布局 区区餐饮休闲娱乐区，建筑面积达万平方米，餐饮休闲娱乐区，建筑面积达万平方米， 上海青浦奥特莱斯布局 上海青浦奥特莱斯招商情况 时间 商铺数 联销 比例年开业初期 年年底 199 .年底 1 .年底 .年 .年月底 .总经营面积 平方米，其中联销面积 平方米租赁面积 平方米。 上海青浦奥特莱斯招商模式 核心：品牌+折扣，促销折扣、售后支持及品牌影响力 谈扣率、比例低收租金、
20、价格优搞买断、自己销免租金、鼓励多贴费用、帮装修 平时日车流量约为辆双休日达到 辆国定假可达 辆年客单价 .元年 .元年 .元年 .元上海青浦奥特莱斯经营状况总投资5.6亿，其中贷款4.3亿(4年内还清)2007年 销售额918亿元 2008年销售额113亿 元2010年销售额亿元，利润总额.亿元 5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。8、世上的事，只要肯用心去学，没有一
21、件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。11、人生就像是一个马尔可夫链，你的未来取决于你当下正在做的事，而无关于过去做完的事。12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果两者你都不占绝对优势，那你就选择善良。13、时间，抓住了就是黄金，虚度了就是流水。理想，努力了才叫梦想，放弃了那只是妄想。努力，虽然未必会收获，但放弃，就一定一无所获。14、一个人的知识，通过学习可以得到;一个人的成长，就必须通过磨练。若是自己没有尽力，就没有资格批评别人不
22、用心。开口抱怨很容易，但是闭嘴努力的人更加值得尊敬。15、如果没有人为你遮风挡雨，那就学会自己披荆斩棘，面对一切，用倔强的骄傲，活出无人能及的精彩。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。7、每个人
23、的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去
24、做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。12、逆境给人宝贵的磨炼机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。13、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福。你，我，我们大家都可以经历幸福的人生。14、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自己一份洒脱，悠然前行。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤。15、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要
25、被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。5、从来不跌倒不算光彩，每次跌倒后能再站起来，才是最大的荣耀。6、这个世界到处充满着不公平，我们能做的不仅仅是接受，还要试着做一些反抗。7、一个最困苦、最卑贱、最为命运所屈辱的人，只要还抱有希望，便无所怨惧。8、有些人，因为陪你走的时间长了，你便淡然了，其实是他们给你撑起了生命的天空；有些人，分开了，就忘了吧，残缺是一种大美。9、照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被别人的意见引入歧途。10、没人能让我输，除非我不想赢！11、花开不是为了花落，而是为了开的更加灿烂。12、随随便便浪费的时间，再也不能赢回来。13、不管从什么时候开始，重要的是开始以后不要停止；不管在什么时候结束，重要的是结束以后不要后悔。14、当你决定坚持一件事情，全世界都会为你让路。15、只有在开水里，茶叶才能展开生命浓郁的香气。
