年无锡新安街道主邻里中心功能定位项目策划报告

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1、8/23/2024泪泪渴渴缕缕蚀蚀极极潍潍聘聘籍籍迟迟饺饺蛤蛤奥奥跨跨击击簧簧杠杠虚虚琶琶除除焰焰缝缝痛痛怨怨庭庭碾碾韦韦颊颊赣赣耍耍层层寸寸泽泽2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划2目录目录p第一部分：项目简介第一部分：项目简介p第二部分：新安街道及周边商业现状调研第二部分：新安街道及周边商业现状调研p第三部分：新安街道邻里中心功能分析与定位第三部分：新安

2、街道邻里中心功能分析与定位p第四部分：邻里中心业态及功能配置策划第四部分：邻里中心业态及功能配置策划p第五部分：项目招商规划设想及建议第五部分：项目招商规划设想及建议蝇蝇茧茧往往勃勃拓拓骨骨奠奠莲莲胺胺老老什什挤挤讫讫衰衰援援仁仁玉玉茧茧著著贾贾剔剔诲诲诫诫荔荔蛆蛆唆唆缴缴搞搞笑笑规规孩孩焚焚2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划发展规划发展规划项目简介项目

3、简介新安居住社区位于菱湖大道东侧，规划人口5.3万人，策划项目位于新安南社区，主要面向本地居民。按照太科园的发展规划，新安居住社区周边的居住和商业设施主要面向新安居民并辐射周边高科技产业工作人员。具区路南侧的湖滨居住社区，建设低密度、高品质社区。大溪港南侧、净慧东西道之间的商贸休闲中心，优先发展濒水特色主题餐饮、购物、休闲、商贸和娱乐产业。诅诅藕藕棉棉订订责责微微迂迂蚤蚤琼琼曼曼洛洛此此授授尊尊套套笺笺冕冕鸵鸵涵涵盔盔县县窒窒什什写写邓邓妒妒拼拼蹈蹈栓栓润润使使靠靠2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 1

4、0 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告3新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划4项目简介项目简介主邻里主邻里中心中心青年公青年公社社软件园软件园净湖水岸净湖水岸大学园大学园l新安花苑主邻里中心位于菱湖大道东侧、清源路南侧，是安置居民区的中心位置，居民步行至此515分钟。l西向通过清源路与东大、江大等高校连通，步行1015分钟。l北向通过清源路、菱湖大道与青年公社连通，驾车5分钟。l西北方向通过清源路、菱湖大道、震泽路与软件园、净湖水岸连通，驾车7分钟。新安花苑主邻里中心区位新安花苑主邻里中心区位区位分析区位分析脓脓诺诺雅雅乃

5、乃烙烙敷敷乌乌咸咸详详胃胃硫硫岛岛畔畔殉殉难难阂阂份份重重少少剧剧浙浙保保昂昂茅茅化化臭臭漠漠赃赃院院寺寺凭凭挣挣2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告4新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划项目简介项目简介3 3组组团团1 1组组团团2 2组组团团l建筑风格：具有江南特色的水景景观和人文景观空间环境；l建筑方位：建设场地北依水景河道，东、南、西邻接小区规划道路；l组团划分：按建筑布局划分为5个组

6、团，本次策划包括1-3组团；l建筑规模： 总用地面积：19402 m2 总建筑面积：40067 m2主邻里中心简介主邻里中心简介哼哼诗诗蚀蚀谐谐馈馈间间熏熏购购足足月月聊聊唉唉图图誓誓浴浴份份维维温温桥桥哩哩襟襟滦滦巡巡须须扒扒卷卷孔孔卖卖哨哨韭韭攀攀磺磺2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告5新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划目录目录p第一部分：项目简介第一部分：项目简介p第二部分：新安街道

7、及周边商业现状分析第二部分：新安街道及周边商业现状分析p第三部分：新安街道邻里中心功能分析与定位第三部分：新安街道邻里中心功能分析与定位p第四部分：邻里中心业态及功能配置策划第四部分：邻里中心业态及功能配置策划p第五部分：项目招商规划设想及建议第五部分：项目招商规划设想及建议羞羞浙浙爵爵寿寿硷硷闭闭匝匝刚刚麦麦拘拘膳膳钩钩黍黍听听皑皑捧捧铅铅吮吮公公拉拉丸丸恼恼砌砌肢肢宽宽愚愚抽抽稳稳犁犁毕毕夺夺嵌嵌2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定

8、位位项项目目策策划划报报告告6新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划以商业、服务业、社区服务商业、服务业、社区服务为功能核心，构建土地利用率高的社区商业中心。以商业拉动发展，以两公里两公里之内的消费人群为邻里中心的基本支撑。以服务本地居民服务本地居民为重心，以周边辐射区人群差异性消费差异性消费需求为商业品质导向。策划理念策划理念画画竹竹啸啸悸悸露露误误俞俞社社淤淤堑堑肤肤蓄蓄缓缓挝挝谗谗枝枝泛泛喝喝宅宅涣涣靡靡格格棒棒佩佩醇醇日日趁趁比比辑辑圃圃伙伙挥挥2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01

9、10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告7新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划新安街道及周边商业现状分析新安街道及周边商业现状分析第一商圈第一商圈第二商圈第二商圈第三商圈第三商圈 以区位和交通路程为主要界定标准，将核心区 新安新安街道本地居民街道本地居民定义为第一商圈服务对象，消费阶层成型且成熟。 以区位和客户成熟度为主要界定标准，将大学城内即将入住的大学生大学生归为第二商圈消费群体，消费阶层尚未成型但特征明显。 以客户成熟度和发展阶段为主要界定标准，将青年公社青年公社周边软件园工作人员定义为第三商圈消费群体，消费阶层尚未

10、成型，但消费特征明显。第一商圈第二商圈第三商圈新安街道及周边新安街道及周边2公里内商业范围划分公里内商业范围划分轰轰粟粟恋恋虚虚挤挤踢踢他他衅衅亭亭鹃鹃记记猪猪桂桂错错奇奇厕厕惯惯羌羌辐辐霍霍妙妙柜柜赡赡吐吐集集懈懈乱乱格格误误控控逮逮钢钢2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告8新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划9新安街道及周边商业现状分析新安街道及周边商业现状分析在建副邻里中心 菱 湖 大

11、道 清 源 路震 泽 路 青年公社主邻里中心主邻里中心已建未运营已建运营清 嘉 路净湖水岸副邻里中心副邻里中心老镇区商业街东南大学江南大学南京大学530项目软件园第一商圈： 新安街道商业街、第一社区邻里中心、第三社区邻里中心。第二商圈： 大学园餐饮、零售等商业配套设施。第三商圈： 青年公社商业、净湖水岸、软件园商业。锭锭立立疽疽疙疙臀臀幌幌东东恶恶存存闷闷疹疹枫枫骆骆沤沤陪陪挝挝揉揉酥酥珍珍诅诅政政凝凝瑰瑰溯溯桃桃媚媚捻捻陕陕愉愉欺欺遵遵海海2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安

12、安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告9新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划新安街道及周边商业现状分析新安街道及周边商业现状分析人口、经济、人口、经济、人口、经济、人口、经济、消费消费消费消费第三商圈第三商圈第二商圈第二商圈第二商圈第二商圈第一商圈第一商圈第一商圈第一商圈 商圈人口、经济、消费特征分析商圈人口、经济、消费特征分析屉屉彝彝临临云云豌豌馒馒即即洛洛濒濒娶娶古古阻阻笨笨硕硕睹睹悉悉臀臀核核业业釜釜扫扫伸伸锯锯边边猴猴仟仟几几峡峡效效莲莲脏脏鼓鼓2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目

13、目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告10新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划新安街道及周边商业现状分析新安街道及周边商业现状分析人口结构人口结构居民数量居民数量就业情况就业情况第一商圈第一商圈 新安街道居民新安街道居民 截止到2009年3月31日，新安街道户籍总人数为26716人，常住人口36867人。 适龄就业人口包括：1.14万 失地农民，老镇区下岗工人，外来务工人员。 消费习惯及层次消费习惯及层次 居民以日常消费和一般消费为主，部分人群有闲余消费和超额消费需求。此外居民对安置房的

14、装修，产生了对建材、家具、家居饰品的大量需求，未来24年时间内，此种需求还将持续。居民消费以中低档次为主。交通出行方式交通出行方式 当地居民出行方式以步行、骑自行车或摩托车等方式为主。消费区域在15分钟车程以内。现主要消费区域为老镇商业街。 商圈人口、经济、消费特征分析商圈人口、经济、消费特征分析匀匀割割铡铡宇宇氏氏刊刊尾尾铝铝唬唬志志厢厢屯屯所所申申汐汐跟跟迅迅峪峪枚枚坦坦骤骤领领臆臆欺欺醛醛洋洋跳跳嵌嵌隋隋础础京京敝敝2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里

15、里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告11新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划新安街道及周边商业现状分析新安街道及周边商业现状分析第二商圈第二商圈 大学生消费群体大学生消费群体以步行或骑自行车为主，期望有便利的交通工具直达消费区。消费层次消费层次消费类型多元化，在保证实用性的同时追求品牌商品。其中通讯工具和电脑产品占消费前列。喜欢一站式消费模式。 消费特征消费特征交通出行方式交通出行方式消费结构消费结构对饮食、服饰、娱乐的消费偏重于中档产品，同时对大众日常生活用品需要较大。消费内容以饮食消费为主，同时主要包括学习消费、休闲娱乐消费、形象消费、人际交往（礼品）消费、感

16、情和通讯投资等。 人群特点人群特点大多为青年人口，年龄在18至25岁之间，有较高的知识文化水平， 经济尚未独立。商圈人口、经济、消费特征分析商圈人口、经济、消费特征分析簧簧佳佳家家靴靴笺笺劲劲壶壶圈圈劲劲夺夺豢豢滚滚赊赊归归淬淬域域万万氖氖讥讥缉缉宏宏啤啤亲亲族族揣揣闪闪樟樟畸畸非非逸逸户户召召2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告12新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划新安街道及周边商业现状分

17、析新安街道及周边商业现状分析第三商圈第三商圈软件园工作者软件园工作者以公共交通工具为主，日常消费区域在15分钟车程以内。消费层次消费层次消费类型多元化，追求品牌商品和优质服务，注重环境和人文因素，偏爱品牌店及专营店。 消费特征消费特征交通出行方式交通出行方式消费结构消费结构消费潜力强、消费较理性，日常生活消费大众化，但有高档生活用品需求 。部分人群进入精神享受阶段，消费档次较高 。消费内容包括饮食消费（就餐、聚会居多），形象消费（服饰、化妆品）、休闲娱乐消费、精神文化消费、感情和通讯投资等。人群特点人群特点大多为青年人口，年龄在24至35岁之间，有较高的文化素养， 经济独立。以集体生活为主要居

18、住方式。商圈人口、经济、消费特征分析商圈人口、经济、消费特征分析形形慌慌腊腊涂涂栓栓料料味味涧涧送送胜胜舱舱漳漳窃窃忽忽粪粪喜喜漾漾俯俯回回菌菌浇浇绅绅噪噪符符踌踌猪猪丽丽鸥鸥碰碰序序灶灶盯盯2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告13新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划新安街道及周边商业现状分析新安街道及周边商业现状分析商业现状商业现状第三商圈第三商圈第二商圈第二商圈第一商圈第一商圈 新安商业街

19、新安商业街第一社区第一社区商圈商业现状分析商圈商业现状分析桓桓薯薯狈狈烯烯粹粹惕惕冤冤码码炯炯衙衙听听硒硒历历拍拍衔衔毙毙钝钝妻妻的的诊诊绑绑虽虽烽烽剿剿痢痢嫩嫩祖祖冀冀缅缅卡卡饲饲卉卉2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告14新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划新安街道及周边商业现状分析新安街道及周边商业现状分析l新安街道原有商业为自发形成，经营类别以零售、餐饮、居民服务业为主，仅能满足原有居

20、民的基本生活消费。l受消费水平制约，街道内商业档次较低，规模偏小。l街道内交通便利，人流、车流量较大。聚集了一定的人气。l在没有外部需求刺激的环境下，街道内商业发展缓慢。第一商圈：新安街道商业现状第一商圈：新安街道商业现状食食然然彭彭墅墅峻峻筋筋互互娃娃醛醛贞贞智智哪哪脊脊肚肚嘴嘴第第铅铅猖猖鼎鼎攒攒驹驹糊糊廖廖笆笆租租觅觅眯眯矢矢朔朔趾趾筛筛紫紫2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告15新安街道新安街道主主邻

21、里中心邻里中心功能策划功能策划新安街道及周边商业现状分析新安街道及周边商业现状分析 餐饮业占老镇区总店面数量的15.7%，以小吃铺为主，规模小、档次低、产品单一、特色较少。可承办大型酒席的餐厅较少，档次中等，主要有南湖园大酒店和聚宾楼酒店，难以满足街道居民需求。 餐饮业现状餐饮业现状新安街道商业现状分析新安街道商业现状分析义义苟苟租租迷迷都都寥寥队队诊诊哄哄拦拦居居胆胆快快槛槛侈侈转转奇奇碘碘归归凉凉锅锅敛敛掣掣钞钞划划磅磅唁唁毒毒前前巡巡雷雷卵卵2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡

22、新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告16新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划新安街道及周边商业现状分析新安街道及周边商业现状分析17 居民服务业主要为满足街道居民日常生活需要的理发、美容化妆和沐浴业。该类消费具有较强的属地原则，消费人群、数量稳定，在新安社区进入成熟期后，将维持一定的规模。 新安街道服务业现状新安街道服务业现状新安街道商业现状分析新安街道商业现状分析零售业在街道第三产业中分布最为广泛，以五金、纺织品和食品零售居多。街道居民对安置房的装修，产生了对建材、家具、家居饰品的大量需求，未来24年时间内，此种需求还将持续。 新安街道

23、零售业现状新安街道零售业现状豢豢亚亚婪婪峭峭化化吧吧代代篆篆瘫瘫鳃鳃瑟瑟厚厚琼琼川川崭崭艳艳闽闽隅隅酷酷庭庭庞庞柔柔啼啼篙篙躲躲梅梅盅盅映映猖猖沿沿敌敌扭扭2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告17新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划新安街道及周边商业现状分析新安街道及周边商业现状分析18n现状：现状：引入好又多超市，为居民生活购物提供便捷服务。对经营业态进行了一定的规划，综合了较多种业态模式，

24、方便居民集中购物。n改进：改进：店铺外观布局更加规整，美化社区购物环境。n现状：现状：为居民提供公共交流活动空间，方便社区组织群众文化体育活动。n改进：改进：广场内居民互动设施较少，可以考虑提供更多便民设施，例如：健身器材、纳凉桌椅。n现状：现状：设置老年活动中心、党员活动中心、社区卫生服务站、行政办事大厅。为居民办事、看病提供便利。n改进改进：活动中心等场所利用率不高，可以充分吸纳群众意见，供其所需。社区服务商业服务居民广场 第一社区邻里中心为最早投入运营的社区配套服务中心。其功能定位、运营模式可以为主邻里中心以及第三社区邻里中心提供参考借鉴。副邻里中心商业现状分析副邻里中心商业现状分析悸悸

25、执执哺哺停停林林揩揩米米凋凋人人缘缘乌乌帖帖扁扁似似噎噎预预自自苛苛牺牺趋趋炙炙夏夏撮撮涛涛邀邀纵纵强强衡衡漱漱仿仿评评毒毒2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告18新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划新安街道及周边商业现状分析新安街道及周边商业现状分析19 大学园商业、饮食配套：目前还在建造中，主要为大学生提供最基本的日常消费和饮食服务，未来将与邻里中心同类商业形成竞争关系。因此需考虑差异化商

26、业类别，同时注重吸引此类人群日常及休闲娱乐消费。 青年公社软件园的配套用房，规划为高档公寓，竣工时间为2010年7月30日，届时主邻里中心正处于发展时期，应考虑青年公社的潜在消费人群需求，以成熟完善的基础商业功能吸引此类人群消费。 软件园商业、饮食配套：目前已有部分商业（小超市、小餐馆）投入运营，但不成规模，远不能满足软件园工作人员的大量生活消费需求。邻里中心可考虑提供规模化优质消费服务，以与现有商业配套形成竞争，吸引消费人群。 净湖水岸：高品质生活的休闲消费场所，目标客户群为职业经理人、高收入白领，其商业品质与主邻里中心形成差异性互补，不具备竞争关系。第二第二 、三商圈商业现状分析、三商圈商

27、业现状分析辰辰寓寓蔽蔽砰砰僵僵脑脑爸爸侄侄伍伍骸骸闺闺袒袒莆莆宵宵怖怖诀诀怎怎夹夹开开海海迟迟频频佬佬枢枢搁搁绒绒岸岸暇暇擒擒略略嗽嗽烃烃2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告19新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划新安街道及周边商业现状分析新安街道及周边商业现状分析第三商圈主要为高档商业配置，缺少中低档日常生活消费场所，邻里中心可为其提供差异化补充性供给，以满足该商圈内部自身不足的日常生活的中

28、低档消费需求。此部分消费群体作为邻里中心的辐射消费人群，具有一定的消费需求。第一商圈消费群体作为核心服务人群，邻里中心将为其提供全面的社区、商业、休闲配套设施，以满足新安街道居民衣食住行全方面的基础生活需求。新安居民也将是邻里中心核心消费群体。第二商圈为大学城配套商业，目前尚未启动，邻里中心可以弥补其缺少的完善饮食娱乐服务，为其提供餐饮、娱乐等需求。此部分消费群体作为邻里中心的中心消费人群发掘潜力较大。消费群体消费群体藤藤涩涩菏菏堰堰亩亩咱咱剐剐应应勋勋位位湾湾余余础础早早射射接接又又撵撵乙乙凌凌赠赠惦惦集集敞敞闻闻套套仙仙湖湖厅厅案案弄弄瓣瓣2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道

29、道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告20新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划21目录目录p第一部分：项目简介第一部分：项目简介p第二部分：新安街道及周边商业现状调研第二部分：新安街道及周边商业现状调研p第三部分：新安街道邻里中心功能分析与定位第三部分：新安街道邻里中心功能分析与定位p第四部分：邻里中心业态及功能配置策划第四部分：邻里中心业态及功能配置策划p第五部分：项目招商规划设想及建议第五部分：项目招商规划设想及建议事事傣傣缝缝蹿蹿摇摇嚎嚎

30、锌锌腋腋壮壮契契抖抖赁赁坚坚碎碎蟹蟹拒拒煌煌惕惕熟熟互互夷夷胸胸铲铲涌涌跌跌玖玖匣匣渡渡蕴蕴妊妊蠢蠢羡羡2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告21新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划中档次正餐厅人均消费30-50元，符合当地饮食习惯。小吃店、快餐厅人均消费10-20元，提供日常饮食需求。面包糕点人均消费5-20元，考虑生日蛋糕需求。饮料人均消费5-10元，休闲零食类需求。中档次正餐厅人均消费20

31、-30元，干净整洁，优质实惠。小吃店、快餐厅人均消费8-15元，品种丰富，方便快捷。面包糕点人均消费5-10元，新鲜实惠，价格合理。饮料人均消费5-10元，方便实惠，种类齐全。较高档次正餐厅人均消费40-80元，环境优雅，景观较好。快餐厅人均消费10-20元，整齐干净，服务周到。面包糕点人均消费15-30元，品牌保证，新鲜优质。饮料、茶馆人均消费15-30元，环境清幽。新安街道邻里中心功能分析与定位新安街道邻里中心功能分析与定位消费人群需求分析消费人群需求分析餐饮餐饮邵邵绷绷醛醛遣遣匝匝遍遍礼礼敲敲忻忻婶婶印印隐隐技技巡巡搁搁找找浅浅账账佑佑庭庭奖奖梁梁古古哎哎佣佣嚏嚏缩缩蛙蛙违违本本骨骨桩桩

32、2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告22新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划新安街道邻里中心功能分析与定位新安街道邻里中心功能分析与定位餐厅以满足当地人需求为主，兼顾学生群体的假日消费，并考虑到青年公社人群的聚餐需求。小吃快餐需求差别较小，应提供实惠便捷的饮食服务和整洁卫生的就餐环境。餐饮业定位餐饮业定位茄茄返返原原潞潞韶韶柒柒亲亲硒硒弘弘键键脖脖燕燕两两损损那那削削坊坊隋隋缝缝电电紊紊传传渐

33、渐膊膊哗哗彼彼尝尝称称搜搜钨钨鳞鳞蔚蔚2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告23新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划新安街道邻里中心功能分析与定位新安街道邻里中心功能分析与定位餐饮业定位餐饮业定位面包糕点以满足当地需求为主，分为普通糕点和生日蛋糕类，偏重中等档次。饮料、茶馆可按不同档次分散设置在人流量较大的区域，以满足休闲逛街的需求。纲纲纹纹涉涉猪猪检检七七禁禁茸茸四四走走请请漳漳翟翟翰翰掉掉嗓

34、嗓妓妓隙隙靡靡揪揪悦悦诗诗本本静静轧轧悠悠腐腐咳咳伺伺憨憨麻麻巳巳2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告24新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划新安街道邻里中心功能分析与定位新安街道邻里中心功能分析与定位日常需求类：大超市、烟酒专卖店、药店、电讯器材、家具饰品、办公用品、眼镜店、体育用品、 图书报刊、婴幼儿用品店、礼品店、化妆品店；服饰需求：纺织品、窗帘布艺、鞋帽、箱包、休闲品牌店、外贸服饰店、

35、儿童服饰店、饰品店。日常需求类：大超市、药店、电讯器材、办公用品、眼镜店、体育用品、 图书报刊、高档礼品店、化妆品专卖店；服饰需求：鞋帽、箱包、品牌折扣店、外贸服饰店、高档饰品店、体育品牌服饰。日常需求类：大超市、药店、电讯器材、办公用品、眼镜店、体育用品、 图书报刊、礼品店、化妆品店；服饰需求：鞋帽、箱包、休闲品牌店、外贸服饰店、饰品店、体育品牌服饰。消费人群需求分析消费人群需求分析零售零售陷陷慕慕樱樱吞吞手手港港蹭蹭狡狡合合迫迫玖玖邪邪坊坊编编币币画画属属尖尖盆盆还还阶阶嫌嫌刑刑禁禁纺纺菌菌擦擦宜宜蚜蚜蹿蹿拽拽镰镰2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功

36、能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告25新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划新安街道邻里中心功能分析与定位新安街道邻里中心功能分析与定位l三类消费人群对零售业态类别需求无较大差异；l日常需求消费以大众档次为主，主要依托大超市解决三类人群日常需求；l部分店铺（服饰类、化妆品、礼品类）应考虑需求差异，设置少量中档品牌店铺；l零售业应保证经营类别齐全，以集结人气、吸引潜在消费群体、避免顾客流失。零售业定位零售业定位酣酣直直儡儡蚁蚁方方搽搽苹苹炬炬诈诈棉棉独独部部彬彬也也梳梳

37、缓缓颠颠哄哄陌陌圃圃鸟鸟舞舞沪沪佑佑琢琢术术顷顷著著败败涤涤梧梧研研2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告26新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划服务：美容美发、干洗店、移动营业厅、电信营业厅、银行ATM机；娱乐：休闲洗浴、KTV。服务：理发、美容美发、照相、复印打印、干洗店、移动营业厅、电信营业厅、银行ATM机、电讯及电脑器材维修；娱乐：电游厅、台球室、KTV。服务：理发、美容美发、照相、复印

38、打印、干洗店、移动营业厅、电信营业厅、银行ATM机；娱乐：电游厅、台球室、网吧、舞厅、KTV、休闲洗浴。新安街道邻里中心功能分析与定位新安街道邻里中心功能分析与定位消费人群需求分析消费人群需求分析服务、娱乐服务、娱乐半半属属佰佰龟龟霹霹稻稻墙墙饼饼掷掷芳芳迸迸寺寺汤汤万万雹雹巷巷案案臀臀俊俊拿拿刁刁据据奢奢锯锯钱钱粕粕迷迷密密唇唇封封用用涡涡2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告27新安街道新安街道主主邻里中心

39、邻里中心功能策划功能策划新安街道邻里中心功能分析与定位新安街道邻里中心功能分析与定位28l 居民服务业具有属地消费原则，因此邻里中心应以满足居民和学生需求为主，档次应与街道居民消费能力匹配。l娱乐业主要针对青年群体，虽然不是日常必须消费，但是可以为邻里中心增添亮点，同时可以拉动对餐饮、零售的消费需求，应考虑引进中档娱乐业。服务、娱乐业定位服务、娱乐业定位毒毒豢豢普普躯躯酗酗动动挨挨苔苔祝祝后后亮亮酵酵潍潍开开蓄蓄妈妈瘩瘩美美荆荆丹丹期期绒绒靠靠颧颧黔黔舔舔丑丑岔岔猪猪扑扑肺肺叠叠2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2

40、20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告28新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划目录目录p第一部分：项目简介第一部分：项目简介p第二部分：新安街道及周边商业现状调研第二部分：新安街道及周边商业现状调研p第三部分：新安街道邻里中心功能分析与定位第三部分：新安街道邻里中心功能分析与定位p第四部分：邻里中心业态及功能配置策划第四部分：邻里中心业态及功能配置策划p第五部分：项目招商规划设想及建议第五部分：项目招商规划设想及建议扛扛惊惊困困钉钉锌锌郝郝软软酥酥仟仟厦厦听听储储蜗蜗晃晃弛弛陡陡魂魂陆陆引引燕燕狰狰草草芬芬鄂

41、鄂挫挫荐荐揩揩们们堵堵谨谨厢厢詹詹2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告29新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划邻里中心业态及功能配置策划邻里中心业态及功能配置策划项目业态定位项目业态定位 以服装、食品为主，家居用品为辅，主要面向新安街道消费人群的中低档一体化购物中心。 优质装修、优质服务、质优价廉的商品打造中低档购物中心。功能定位功能定位 集购物、休闲、餐饮、娱乐、住宿、服务等多种综合功能于一

42、体的现代化社区购物中心。九九卑卑婆婆铁铁臃臃硷硷外外菜菜媒媒尼尼簇簇史史线线居居箩箩咬咬萝萝弧弧凰凰某某黎黎嘴嘴贫贫彻彻酮酮煮煮炙炙雨雨天天爵爵氨氨么么2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告30新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划邻里中心业态及功能配置策划邻里中心业态及功能配置策划组团二组团二组团一组团一组团三组团三组团四组团四组团五组团五组团功能配置组团功能配置社区行政服务中心社区用房北分区：

43、零售业、服务业南分区：超市、购物广场、家电家具广场宾馆（饭店、休闲浴场、棋牌室、住宿）北分区：零售业、小吃、 快餐南分区：正餐厅、饭店、休闲娱乐叮叮筹筹九九特特韩韩岭岭蕴蕴讯讯脚脚炕炕还还野野沪沪迪迪慎慎痈痈罪罪冒冒晾晾配配冲冲珊珊酸酸冕冕努努桥桥嫁嫁吁吁恩恩偶偶沟沟樟樟2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告31新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划三层三层浴场、足疗、SPA休闲会所。四层四层棋牌

44、室、舞厅、KTV等娱乐设施。邻里中心业态及功能配置策划邻里中心业态及功能配置策划组团一功能配置方案详解一层一层将一层空间设置为可承办大型酒席的饭店。档次较高。二层二层饭店，为住宿提供饮食配套，同时对外开放，可承办大型酒席。五层五层客房，可为浴场或者棋牌室配套使用。组团一业态及功能配置方案组团一业态及功能配置方案覆覆孝孝总总晓晓堰堰分分蓉蓉觅觅扑扑忠忠窖窖湛湛柏柏耙耙泄泄买买辖辖蚕蚕游游舔舔截截呸呸戮戮恢恢柳柳屉屉荷荷扳扳和和芭芭使使纷纷2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街

45、道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告32新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划邻里中心业态及功能配置策划邻里中心业态及功能配置策划一、二楼一、二楼中档餐饮中档餐饮组团一组团一 第一、二层酒店配置方案第一、二层酒店配置方案堰堰朋朋宇宇义义叉叉购购鸭鸭絮絮斥斥拆拆舅舅僧僧小小须须识识跳跳眼眼蒜蒜善善状状瓢瓢界界集集称称决决汰汰豫豫颗颗捌捌搀搀拽拽诧诧2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策

46、策划划报报告告33新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划邻里中心业态及功能配置策划邻里中心业态及功能配置策划三楼三楼休闲场所休闲场所组团一组团一 南片区第三层休闲场所配置方案南片区第三层休闲场所配置方案苯苯恋恋谦谦会会甜甜淮淮呆呆燕燕匀匀黎黎闹闹遍遍菇菇硕硕将将赶赶葱葱挞挞舔舔泄泄散散捆捆尾尾滑滑婆婆肿肿式式继继亨亨缀缀隶隶劫劫2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告34新安街道新安街道主主邻里中心

47、邻里中心功能策划功能策划邻里中心业态及功能配置策划邻里中心业态及功能配置策划组团一组团一 南片区第四层娱乐场所配置方案南片区第四层娱乐场所配置方案申申蹿蹿俄俄芝芝券券笛笛饵饵唉唉闭闭竖竖遁遁鸯鸯犯犯亭亭友友炎炎薯薯笼笼尺尺昼昼丽丽窒窒缝缝冀冀束束候候颗颗慢慢战战厉厉厨厨丢丢2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告35新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划邻里中心业态及功能配置策划邻里中心业态及功能配

48、置策划按建筑面积初步估算可设置客房25间左右。组团一组团一 南片区第五层宾馆客房配置方案南片区第五层宾馆客房配置方案硬硬毁毁棱棱漓漓辙辙被被千千晚晚熙熙辑辑溜溜烬烬棉棉像像囱囱逸逸沦沦骂骂卢卢驴驴挖挖臼臼遮遮悠悠谜谜念念袜袜应应丫丫佃佃哉哉巳巳2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告36新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划邻里中心业态及功能配置策划邻里中心业态及功能配置策划零售业、服务业零售业、服

49、务业品牌服饰、高档礼品零售店；理发、美容美发、摄影、移动营业厅、电信营业厅、ATM等。服装、百货购物广场服装、百货购物广场统一分隔成彼此独立的店铺。以中等档次为主，经营类别包括：服装、纺织品、鞋帽、箱包、婴幼儿用品等。电器、家具、五金广电器、家具、五金广场场为满足安置居民大量的居家装修需求，可引入不同档次的电器、家具、五金卖场。超市超市引进大型、综合型超市，建议配置班车。北分区 南分区一、二层 组团二组团二功能配置方案详解南分区四层 南分区三层 组团二业态及功能配置方案组团二业态及功能配置方案防防辖辖毗毗台台桐桐锋锋旨旨裔裔簧簧瞅瞅裴裴嚷嚷宦宦骨骨驴驴抚抚利利颅颅凝凝笔笔篙篙卑卑购购帖帖瓤瓤撤

50、撤犊犊毙毙淌淌鞍鞍尉尉热热2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告37新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划邻里中心业态及功能配置策划邻里中心业态及功能配置策划组团二北片区业态及功能配置方案组团二北片区业态及功能配置方案-临街店铺临街店铺荚荚蚜蚜牛牛琢琢弱弱欧欧肆肆扰扰帐帐菌菌蝴蝴泛泛臼臼标标梗梗讼讼务务粉粉蛀蛀诬诬瞩瞩合合业业假假耍耍周周拼拼衣衣局局转转撞撞醋醋2 20 01 10 0年年无无锡锡

51、新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告38新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划邻里中心业态及功能配置策划邻里中心业态及功能配置策划组团二南片区一、二层超市配置方案组团二南片区一、二层超市配置方案袱袱妙妙二二笼笼随随奥奥蒜蒜喇喇凳凳吹吹播播赵赵邦邦耗耗宗宗社社厢厢喉喉臀臀拎拎驱驱猪猪废废枢枢讹讹籽籽臭臭牟牟厨厨辛辛挺挺挨挨2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告

52、2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告39新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划邻里中心业态及功能配置策划邻里中心业态及功能配置策划组团二南片区三层购物广场配置方案组团二南片区三层购物广场配置方案掀掀玄玄弱弱睫睫窿窿里里卖卖瘪瘪纹纹驹驹祝祝噪噪糖糖庄庄邹邹辣辣扎扎稍稍硝硝县县蛤蛤垮垮亥亥曲曲还还靶靶矾矾篱篱茫茫怀怀圆圆淑淑2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功

53、能能定定位位项项目目策策划划报报告告40新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划邻里中心业态及功能配置策划邻里中心业态及功能配置策划组团二南片区四层家电、通信器材配置方案组团二南片区四层家电、通信器材配置方案嵌嵌砸砸刮刮柴柴乳乳浆浆刹刹倪倪肖肖渝渝琐琐族族朋朋查查荣荣剩剩杠杠钉钉郸郸屉屉府府匀匀屑屑唇唇内内爵爵鉴鉴策策汞汞懊懊兰兰埂埂2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告41新安街道新安街道主主邻里

54、中心邻里中心功能策划功能策划邻里中心业态及功能配置策划邻里中心业态及功能配置策划零售业、餐饮零售业、餐饮临街商铺配置档次较高的品牌服饰、茶饮、糕点；内侧店铺配置中低档次小吃、快餐店。大饭店大饭店中等档次饭店，内设包间，可供日常家庭及朋友聚餐。休闲娱乐休闲娱乐配置桌球、电游、网吧、健身房、儿童乐园等娱乐设施。正餐厅正餐厅将一层隔断为数个中等档次的正餐厅。北分区 南分区一层 组团三组团三功能配置方案详解南分区三层 南分区二层 组团三业态及功能配置方案组团三业态及功能配置方案荧荧舰舰焰焰毒毒枯枯术术墒墒矗矗苫苫檄檄果果渊渊扎扎困困最最缩缩佰佰滑滑浙浙刁刁蛾蛾乙乙十十一一烬烬磐磐南南拂拂腹腹打打姜姜叫

55、叫2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告42新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划邻里中心业态及功能配置策划邻里中心业态及功能配置策划组团三北片区业态及功能配置方案组团三北片区业态及功能配置方案堆堆襟襟赌赌嘲嘲班班隙隙淀淀筋筋法法寒寒椎椎邪邪材材偏偏汗汗旬旬烁烁昭昭滞滞坝坝凿凿恳恳景景获获比比悠悠迷迷砾砾吮吮须须腰腰予予2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能

56、能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告43新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划邻里中心业态及功能配置策划邻里中心业态及功能配置策划一层隔间饭店格局一层隔间饭店格局组团三南片区一层餐厅配置方案组团三南片区一层餐厅配置方案掣掣啤啤临临垒垒叭叭扫扫抄抄叫叫敦敦巩巩湿湿属属法法天天施施找找昨昨铁铁蛰蛰乖乖晾晾培培菏菏滁滁蔷蔷矾矾羊羊峻峻青青蚜蚜于于左左2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 1

57、0 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告44新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划邻里中心业态及功能配置策划邻里中心业态及功能配置策划组团三南片区二层饭店配置方案组团三南片区二层饭店配置方案锚锚潮潮榔榔蒲蒲洁洁炭炭讫讫涉涉足足嘎嘎躁躁双双配配竟竟絮絮暑暑举举钒钒仅仅撇撇娃娃携携顶顶邻邻暴暴经经扣扣扳扳例例赦赦本本淌淌2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划

58、划报报告告45新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划邻里中心业态及功能配置策划邻里中心业态及功能配置策划组团三南片区三层娱乐广场配置方案组团三南片区三层娱乐广场配置方案棒棒蛀蛀贤贤括括筏筏雀雀衷衷窒窒荤荤稿稿乓乓伶伶窍窍瘟瘟厚厚瞪瞪置置倒倒惩惩兄兄撕撕章章伴伴恬恬碑碑澜澜滁滁游游碌碌炯炯胎胎欣欣2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告46新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划邻里中心业

59、态及功能配置策划邻里中心业态及功能配置策划47人流方向劣势区域 对劣势区域可通过结构更改及引导性的安置主力店铺弱化其不足，增加人气。邻里中心建筑设施适用性分析及优化方案邻里中心建筑设施适用性分析及优化方案骤骤樱樱二二厨厨调调炙炙茨茨黎黎抄抄威威降降垦垦缆缆葬葬裙裙纽纽亮亮契契吼吼蠢蠢淤淤截截逆逆叙叙牙牙铣铣纠纠舵舵久久褥褥称称俭俭2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告47新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能

60、策划功能策划邻里中心业态及功能配置策划邻里中心业态及功能配置策划48此处可增设店铺入口此商铺改造为通道此处可增设饭店入口此处可增设店铺入口建筑设施优化方案建筑设施优化方案诀诀伴伴醒醒酶酶扒扒虫虫屿屿班班痞痞押押寐寐霜霜凤凤捧捧咕咕瓜瓜凰凰纲纲亭亭笨笨岩岩氟氟谷谷抑抑诀诀梗梗匹匹竣竣个个躯躯字字般般2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告48新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划目录目录p第一部分：项

61、目简介第一部分：项目简介p第二部分：新安街道及周边商业现状调研第二部分：新安街道及周边商业现状调研p第三部分：新安街道邻里中心功能分析与定位第三部分：新安街道邻里中心功能分析与定位p第四部分：新安街道邻里中心业态及功能配置策划第四部分：新安街道邻里中心业态及功能配置策划p第五部分：新安街道邻里中心经营方式设想及建议第五部分：新安街道邻里中心经营方式设想及建议顿顿律律瞧瞧昭昭把把龙龙风风诣诣作作趴趴泊泊辗辗渤渤款款哩哩椒椒奶奶宪宪稚稚蛀蛀皱皱挨挨壬壬淹淹鳖鳖住住册册生生实实酒酒艾艾铲铲2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告

62、2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告49新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划经营方式设想及建议经营方式设想及建议以商铺为单位独立招租 由富民合作社组建招商部门，对邻里中心铺位进行独立招租，按铺位收取租金。对其经营方式、物业管理有独立决定权。 以组团为单位招租 将邻里中心按功能分为几个组团，以组团为单位整体招租。富民合作社只对商场业态的大方向给予指导。 以邻里中心为单位招租 与专业商业公司合作，将邻里中心整体交与专业公司招商与管理。富民合作社不参与任何环节。经营方式：纯租赁经营方式：纯租赁 将邻里中心铺位

63、或店铺出租给实际用家，富民合作社获租金收益，铺位或店铺的实际用家负责经营，获取经营收益，承担经营风险。此种方式有利于缺乏专业管理队伍的富民合作社采用，能够最大限度的降低风险，增加收益。 芦芦秩秩赴赴荷荷锡锡伶伶捏捏颠颠年年鸽鸽议议质质掩掩骏骏崎崎物物脂脂骨骨蹄蹄虑虑共共痢痢压压浴浴豺豺伏伏载载邹邹狄狄曝曝洗洗引引2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告50新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划经营方

64、式设想及建议经营方式设想及建议按商铺分别招租劣劣 势势n资金风险大：资金风险大：由于商业体量较大， 按商铺单独招商耗费时间长、需要大量人力、物力、财力支撑，资金回笼缓慢。n管理成本高：管理成本高： 邻里中心定位为购物中心，其招商、推广、运营管理工作量大，涉及因素众多，统筹管理相当复杂，需要专业人才提供技术、经济、管理支持，管理成本较高。优优 势势n资金可控：资金可控： 富民合作社对每个商铺单独招商对资金可控性强，能够独立决定招商价格。n业态档次可控：业态档次可控：富民合作社作为合同甲方，对邻里中心商业业态、档次有绝对控制权，能保证商业在可控的模式下发展。n优惠政策可控：优惠政策可控：能保证新安

65、街道对居民自主创业实行的优惠政策及时且有效地实施。凡凡零零侄侄险险自自嚼嚼孵孵溶溶觉觉羡羡忱忱凤凤蓄蓄昼昼沧沧振振失失疑疑赚赚捻捻鄙鄙巴巴骄骄侮侮清清爆爆绞绞茵茵百百迎迎氦氦萌萌2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告51新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划经营方式设想及建议经营方式设想及建议按组团整体招租优优 势势n资金风险小：资金风险小：降低资金风险，加速资金回笼，能为新安街道带来一笔可观的现

66、金流。n经营负担小：经营负担小：每个组团运营与管理等后续繁杂事务交与组团承租人负责，富民中心直接面向三个组团负责人，协调管理工作量大大减少。劣劣 势势n业态档次不可控：业态档次不可控：组团内的招商工作由组团承租人负责，富民合作社只能通过组团承租人对邻里中心进行干预，不可预见因素多。n政策落实风险大：政策落实风险大：对业主的优惠政策不可控，无法保证能够及时有效的实施。上上尸尸背背啥啥葵葵寝寝笺笺眯眯膊膊独独彭彭牡牡涪涪琅琅鼓鼓掐掐肇肇佯佯绍绍推推稠稠湍湍页页募募磁磁波波盈盈宇宇咨咨寓寓畏畏住住2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划

67、报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告52新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划经营方式设想及建议经营方式设想及建议邻里中心整体外包优优 势势n创新型管理模式：创新型管理模式：将邻里中心的招租工作和运营服务整体外包是一种新型的管理模式，符合专业化、低成本、高效率的商业运作理念。n整体形象统一化：整体形象统一化：整体外包可实现邻里中心对外形象的整齐化一，使其更好的融入太科园的整体形象之中。n专业化程度高专业化程度高：整体外包运营在大大减少街道部门的工作量的同时、能达到专业化商业运作和后期运营的效果。劣

68、劣 势势n利润收益降低：利润收益降低：由于商业运作公司追求自身利益最大化，将大大减少富民合作社在邻里中心的收益。 n微观层面不可控性：微观层面不可控性：整体外包会减弱政府对邻里中心的控制力度，在微观层面将无法对中心内的店铺布置进行控制。镭镭替替逸逸疑疑羚羚瑰瑰箔箔荆荆矛矛火火纪纪措措挞挞页页湾湾绅绅墟墟坠坠藐藐撂撂泡泡涩涩辕辕务务臭臭妮妮之之跳跳瞒瞒瘪瘪线线算算2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告53新安街道

69、新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划经营方式设想及建议经营方式设想及建议 控制招商时序控制招商时序核心主力店优先招租核心主力店优先招租 超市是零售业发展的主要方向，其销售的是大众化生活必需品，面向最广泛的消费群体，能够带旺地段、人流，带动整个商圈，可以做为主力店优先招租；其后考虑打包招租组团2中北片区及其组团2南片区的剩余部分，北片区的租价可以按市场发展程度相应抬高为利润回收创造便利条件。策划建议策划建议“组团招租组团招租”和和“整体外包整体外包”富民合作社劣势分析富民合作社劣势分析作为政府街道办事处下属的富民合作社难以具备专业而全面的商业设施运营和后期服务管理经验，在短期内成功运作商

70、业社区将十分困难；运作商业设施将带来的大量对接、协调和管理工作将给非专业化的富民合作社带来非常大的工作压力和大量额外工作时耗，这将使得街道政府疲于应付承租人员而耽误政府办公；富民合作社以村民融资方式投资建设的邻里中心以回馈村民为主要目的，街道政府直接运作邻里中心将难以实现短期而高效的资金回笼，从而无法为村民带来最大的利益。组团招租优化建议组团招租优化建议 加强合同约束力加强合同约束力合约范围、合约时限合约范围、合约时限 将策划内容中的业态配置添加到合同条款中，统筹规划，以改善微观层面政府对邻里中心的控制力度；为提高富民合作社和村民收益，可签订短期合同缩短合同期限，到期续约，视邻里中心运营情况提

71、高承包价格。整体外包优化建议整体外包优化建议凳凳迢迢琢琢伙伙花花门门辨辨瑶瑶志志呕呕拄拄缉缉荔荔阿阿蹿蹿湍湍翼翼芭芭奖奖眠眠疯疯梦梦精精抽抽拷拷迭迭拎拎斗斗帝帝毛毛净净提提2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告54新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划经营方式设想及建议经营方式设想及建议以租赁为主的原则以租赁为主的原则 按规划的功能区域尽量引进代理商、经销商及其它经营业主，以租赁的方式进场经营，最

72、大限度的提高有保障收益，向场地要效益。 坚持商品的连带性原则坚持商品的连带性原则 招商时应严格按楼层经营门类规划进行，并作好不同门类之间的商品的合理过渡，作到自然过渡，避免生硬连接。坚持多品种、不交叉、不重复原则坚持多品种、不交叉、不重复原则 为满足不同类型消费者的多种需求，不同店铺之间形成“差异化经营”，充分体现多业态、多功能的“一站式”购物特点。坚持优服务、优环境、优质价廉原则坚持优服务、优环境、优质价廉原则 以优秀的产品质量、高档的装修、低廉的价格为新安街道居民提供优质服务。招商原则招商原则 根据以上分析，在实际招商过程中，建议组团承包人对组团进行招商应遵循以下原则：磁磁岳岳订订陪陪添添

73、嫁嫁瑶瑶釉釉湖湖仇仇羹羹余余饱饱现现沃沃蓑蓑狰狰把把喝喝挞挞巾巾寨寨靴靴澄澄蔽蔽请请岂岂沫沫姆姆华华稽稽汁汁2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告55新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划经营方式设想及建议经营方式设想及建议 统一招商管理统一招商管理 邻里中心的招商由富民物业股份合作社统一规划，确保本项目的商品组合、业态、档次、价格等定位准确，保障后期持续经营。统一营销推广统一营销推广 百货商场部

74、分由富民合作社统一进行营销策划、宣传推广、进行促销活动的开展。统一营业管理统一营业管理 百货商场部分所有经营户要求统一营业时间，统一营业纪律管理。统一服务监督统一服务监督 本项目所有经营户要求统一服务标准，统一处理售前、售中、售后服务、统一接受商场的服务考核监督等。运营管理建议粳粳欧欧趟趟赎赎序序炒炒款款途途戏戏软软妈妈詹詹书书恒恒伺伺荐荐岔岔捣捣丘丘冰冰陕陕蹲蹲曲曲丫丫颖颖棘棘术术纲纲妨妨蛆蛆幅幅成成2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定

75、定位位项项目目策策划划报报告告56新安街道新安街道主主邻里中心邻里中心功能策划功能策划经营方式设想及建议经营方式设想及建议统一物业管理统一物业管理 本项目所有经营户均由本项目成立的专业物业管理公司进行统一物业全面管理，包括卫生、水电、保安、维修等项目，免去投资者和经营者的后顾之忧；统一形象管理统一形象管理 各组团经营要素的软硬件例如员工服饰、店内广告样式、颜色等要统一，并由富民物业股份合作社进行形象的监督管理。统一培训考核统一培训考核 百货商场部分所有经营户的营业导购人员、基层管理人员均由商场统一组织培训学习，进行定期考核，确保商场的营销力和服务质量。发挥市民广场集聚效应发挥市民广场集聚效应

76、邻里中心作为便民服务和聚集社区人气的场所，政府应该积极推进中心内公共活动场所和休闲设施的完善。例如，可以配置市民休闲广场、中央喷泉，在服务社区居民的同时聚集邻里中心人气，提高市场价格。撇撇蹲蹲讼讼往往粪粪东东嚷嚷茹茹狰狰醒醒膊膊汞汞且且卜卜邯邯豌豌轰轰捌捌虾虾善善聊聊正正酮酮钻钻腕腕肮肮簇簇灸灸铡铡庄庄料料施施2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告57仗仗音音酱酱赃赃忌忌册册汗汗料料欧欧钠钠澄澄沁沁据据码码煌煌助助甜甜补补躬躬靡靡致致肘肘尼尼脆脆窍窍瘸瘸坠坠兹兹映映陪陪维维匡匡2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告2 20 01 10 0年年无无锡锡新新安安街街道道主主邻邻里里中中心心功功能能定定位位项项目目策策划划报报告告5858