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1、贵阳万科贵阳万科张雷张雷20142014年年7 7月月0505与与1313建筑面积建筑面积计算规范对比计算规范对比 目录目录 一:内容概述二:新旧建筑面积计算规范术语变化对比四:实例分析一:内容概述 我国的建筑面积计算规则是在20世纪70年代依据前苏联的做法结合我国的情况制订的。 1982年国家经委基本建设办公室建筑面积计算规则是对20世纪70年代制订的建筑面积计算规则的修订。建筑面积历经版本 1995年建设部发布全国统一建筑工程预算工程量计算规则是对1982年的建筑面积计算规则的修订。 2005年的建筑工程建筑面积计算规范是对1995年建筑面积规则的修订，编号为GB/T503532005，自
2、2005年7月1日起实施。 现在最新版2013年建筑工程建筑面积计算规范是对2005年建筑面积规则的修订，编号为GB/T503532013。一:内容概述新建筑面积规范实行日期二:新旧建筑面积计算规范术语变化对比结构层高2.1 结构层高上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面之间的垂直距离05版：13版：新定义表述更准确。23-8月-2405版：建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间13版：仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。二:新旧建筑面积计算规范术语变化对比架空层2.2 架空层23-8月-2405版：在建筑物出人口设置的起分隔、
3、挡风、御寒等作用的建筑过渡空间13版：建筑物入口处两道门之间的空间二:新旧建筑面积计算规范术语变化对比门斗2.3 门斗23-8月-2405版：楼层部分跨在人行道上的临街楼房13版：建筑底层沿街面后退且留出公共人行空间的建筑物骑楼与架空层有什么区别？主要区别：1、骑楼临街，一般分楼顶、楼身、骑楼底三部分。2、架空层无外围护结构。二:新旧建筑面积计算规范术语变化对比骑楼2.4 骑楼如何计算骑楼的建筑面积？骑楼不计算建筑面积。23-8月-2405版：供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间13版：附设于建筑物外墙，设有栏杆或栏板，可供人活动的室外空间新定义更准确。二:新旧建筑面积计算规范术语变化对比阳台
4、2.5 阳台23-8月-24阳台和露台有什么区别？露台：设置在屋面、首层地面或雨篷上的供人室外活动的有围护设施的平台。一般情况下阳台和露台的区别是“是否具有永久性顶盖”这不是露台二:新旧建筑面积计算规范术语变化对比露台2.6 新增的术语解释-露台23-8月-24门廊：建筑物入口前有顶棚的半围合空间。二:新旧建筑面积计算规范术语变化对比门廊2.7 新增的术语解释门廊门廊是在建筑物出入口，无门、有墙，上部有板（或借用上部楼板）围护的部位。23-8月-24凸窗：也叫飘窗，指凸出建筑物外墙面的窗户。二:新旧建筑面积计算规范术语变化对比凸窗2.8 新增的术语解释凸窗 凸窗（飘窗）既作为窗，就有别于楼（地
5、）板的延伸，也就是不能把楼（地）板延伸出去的窗称为凸窗（飘窗）。凸窗（飘窗）的窗台应只是墙面的一部分且距（楼）地面应有一定的高度。23-8月-24建筑面积：建筑物（包括墙体）所形成的楼地面面积。建筑空间：以建筑界面限定的、供人们生活和活动的场所。结构净高：楼面或地面结构层上表面至上部结构层下表面之间的垂直距离。结构层：整体结构体系中承重的楼板层。台阶：联系室内外地坪或同楼层不同标高而设置的阶梯形踏步。楼梯：由连续行走的梯级、休息平台和维护安全的栏杆（或栏板）、扶手以及相应的支托结构组成的作为楼层之间垂直交通使用的建筑部件。二:新旧建筑面积计算规范术语变化对比其他2.9 新增的术语解释新旧新坡地
6、的建筑物吊脚架空层及深基础架空层 , 设计加以利用并有围护结构的 , 层高在 2.20m 及以上的部位应计算全面积,层高不足2.2Om 的部位应计算 1/2 面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层 , 应按其利用部位水平面积的 1/2 计算，设计不利用的深基础架空层 , 坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。新规增加了建筑物架空层的面积计算规定，取消了深基础架空层。三、新旧建筑面积计算规则变化对比架空层新
7、旧新建筑物间有围护结构的架空走廊，应按围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的按其结构底板水平面积的1/21/2计算计算。建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。新规取消了有永久性顶盖的面积计算规定，增加了无围护结构有围护设施的面积计算规定。三、新旧建筑面积计算规则变化对比架空走廊23-8月-24围护结构:围合建筑空间的墙体、门、窗。栏杆不属于围
8、护结构，但属于维护设施。三、新旧建筑面积计算规则变化对比架空走廊新旧新无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯，不计算建筑面积。室外楼梯室外楼梯作为连接该建筑物层与层之间交通不可缺少的基本部件，无论从其功能、还是工程计价的要求来说，均需计均需计算建筑面积算建筑面积。利用地势砌筑的为室外踏利用地势砌筑的为室外踏步，不计算建筑面积。步，不计算建筑面积。室外楼梯应并入所依附建筑物自然层，并应按其水平投并应按其水平投影面积的影面积的1/21/2计算建筑面积计算建筑面积。室外楼梯的计算由不计算面积改为计算半面积，删除了原计算规则中。三、新旧建筑面积计算规则变化对比室外
9、楼梯23-8月-24以大都会S2#楼与S3#楼之间的架空走廊为例，05版计算规则不计算建筑面积，13版计算规则按半面积计算。三、新旧建筑面积计算规则变化对比架空走廊架空走廊：架空走廊：专门设置在建筑物的二层或二层以上，作为不同建筑物之间水平交通的空间。右图为大都会S2#楼的室外楼梯，根据05规则不计算建筑面积，根据13计算规则，需计算半面积。23-8月-2413版中特别说明：室外钢楼梯需要区分具体用途，如专用于消防楼梯，则不计算建筑面积，如果是建筑物唯一通道，兼用于消防，则需要按半面积计算。三、新旧建筑面积计算规则变化对比室外楼梯新旧建筑物的阳台均应按其水平投影面积的均应按其水平投影面积的1/
10、21/2计算计算。在主体结构内主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积全面积；在主体结构外主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/21/2面积面积现建筑面积新规范把阳台分为主体结构内与主体结构外，主体结构算全面积，主体结构外算半面积。三、新旧建筑面积计算规则变化对比阳台三、优化方案比较三、优化方案比较什么叫什么叫主体结构内主体结构内和主体结构外？和主体结构外？主体结构的定义：接受、承担和传递建设工程所有上部荷载，维持上部结构整体性、稳定性和安全性的有机联系的构造。三、新旧建筑面积计算规则变化对比阳台三、优化方案比较三、优化方案比较如下阳台的建筑面积如何计算？三、新旧建筑面
11、积计算规则变化对比阳台生活阳台按半面积计算，景观阳台不计算面积。景观阳台按半面积计算。建筑物内设备管道夹层，不计算面积。对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。旧新新规增加计算设备层、管道层面积。三、新旧建筑面积计算规则变化对比管道夹层旧：建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。新：建筑物的外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积。新规修订了外保温层的面积计算规定。三、新旧建筑面积计算规则变化对比保温两者有什么区别？按05计算规则，该保温面积
12、为基层墙面算至饰面层。按13计算规则，该保温面积只计算聚苯板保温层。三、新旧建筑面积计算规则变化对比保温新旧建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上应计算全面积，层高不足2.20m者应计算12面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的12计算。取消了有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的12计算。是否计算建筑面积与有无永久性顶盖无关。三、新旧建筑面积计算规则变化对比橱窗、门斗新旧新设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计
13、算1/2面积。围护结构不垂直于水平面的楼层，应按其底板面的外墙外围水平面积计算。结构净高在2.10m及以上的部位，应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位，应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下的部位，不应计算建筑面积。新规修订了修订了围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面积计算规定。三、新旧建筑面积计算规则变化对比-围护结构不垂直于水平面如下建筑的如何计算面积？三、新旧建筑面积计算规则变化对比-围护结构不垂直于水平面按其底板面的外墙外围水平面积计算增加门廊面积计算规定新门廊应按其顶板的水平投影面积的1/2计算建筑面积；有柱雨篷应按其结构板水平投影面积的1/
14、2计算建筑面积；无柱雨篷的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在2.10m及以上的，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算建筑面积。0505版无解释版无解释门廊：建筑物入口前有顶棚的半围合空间三、新旧建筑面积计算规则变化对比-门廊如下门廊的建筑面积如何计算？三、新旧建筑面积计算规则变化对比门廊按其结构板水平投影面积的1/2计算建筑面积。属于外装饰，无结构板，不计算建筑面积。1313新增：新增：窗台与室内地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m以下的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积；窗台与室内地面高差在0.45m及以上的凸（飘）窗不计算建筑面积。三、新旧建筑面积计算规则变
15、化对比凸（飘）窗 三、优化方案比较三、优化方案比较13新新增加了增加了有顶盖的采光井有顶盖的采光井的面积计算规范的面积计算规范有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.10m及以上的，应计算全面积；结构净高在2.10m以下的，应计算1/2面积。三、新旧建筑面积计算规则变化对比有顶盖的采光井 四、实例分析以贵阳万科大都会一期工程为例三、优化方案比较三、优化方案比较按新的计算规则，大都会一期每栋楼阳台面积增加1240m2。面积增加总包垂直运输费增加、措施费补助费用增加。新的计算规则到底对成本有什么影响？新规范比原规范多出面积：新规范比原规范多出面积：4956.20m24956.20m2多出面
16、积占总面积比例：多出面积占总面积比例：4.8%4.8%单方价格高出：单方价格高出：6.556.55元元1-4#1-4#楼总价高出：楼总价高出：677205.28677205.28元元以大都会一期以大都会一期1-4#1-4#楼楼为例为例四、实例分析以贵阳万科大都会一期工程为例 总结：1、以万科工程为例，新建筑面积计算规则会增加造价，主要因为阳台由计算半面积改为全面积，具体增加金额与阳台大小有关。2、连廊、室外楼梯、设备间夹层也会增加造价，增加金额较小，增加金额根据各项面积有关。3、已审批及在售项目的建筑面积计算规则不受影响。4、开发商难以用送阳台、送飘窗、送露台等赠送面积方式吸引消费者，建筑面积计算规则的更改对以后的设计风格及思路造成改变，同时开发商成本增加，也给成本控制方面提出了更高的要求。四、实例分析以贵阳万科大都会一期工程为例THE END谢谢大家
