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1、某某新天地商管公司运营方案成立的意义提升某某公司商业项目的后期运营和管理提升某某公司商业项目的后期运营和管理促进和保障公司商业项目的持续运营和稳步开发促进和保障公司商业项目的持续运营和稳步开发 经营定位提供完备的商业提供完备的商业服务服务服务服务为核心定位，为核心定位， 辅以商业咨询和辅以商业咨询和适度适度适度适度的商业管理。的商业管理。定位说明 而对于我们现状而言，产权将绝大多数出售，并会分散在很多经营者和投资者手里，后期随着项目的开业也只能做到通过委托的形式，短期收回部分经营权。 因此，通达新天地商业管理公司的核心定位只能是：商业服务商业服务 商业经营管理公司通常是将经营行为作为主要管理内
2、容，强调对经营环节的控制。其核心定位为：运营管理。 例如：传统百货商场，核心定位是业态的布局、控制、销售环节掌控等重要内容，辅以商业服务。 大型超市也是采取这样的定位，所以此类经营管理公司能够最大限度做到对经营者的控制，并能直接左右销售行为和结果。 究其根本原因是：产权产权+ +经营权经营权的高度统一或经营权的高度集中经营权的高度集中经营战略长期战略长期战略 通过积累管理经验，完善管理模式，不断提升管理水平，为集团公司商业地产项目的开发提供支持和服务。并在商业地产经营领域内努力探索成功的，可复制的模式。短期目标短期目标 围绕前期策划公司开展主力店招商工作，积极配合和支持项目一期的销售工作。实现
3、项目一期成功销售。 经营范围 主营主营： 商业经营管理服务、商业顾问咨询、商业项目策划、商业企业开店指导、商业推广活动、营销策划、商业代理招商、物业租售代理、各类广告设计、制作、发布等。兼营：兼营： 糖、烟、酒、钟表、珠宝、金银饰品、工艺品、化妆品、家电、照相器材、通讯器材、服装、鞋帽、皮具、箱包、饰品、玩具、床上用品、运动器材、文化用品、办公用品、电子产品、百货等主要职能 四大职能 市场市场 招商招商 销售销售 管理管理市场职能1、入驻商家现阶段经营对策辅助；入驻商家现阶段经营对策辅助；2 2、区域市场、竞争对手的调查分析；、区域市场、竞争对手的调查分析；3 3、旺市商业应对策略的制订；、旺
4、市商业应对策略的制订；4 4、项目对外关系的协调和维护；、项目对外关系的协调和维护；5 5、下阶段营销推广和商业活动的策划组织和执行。、下阶段营销推广和商业活动的策划组织和执行。招商职能1 1、一期一阶段开业后的补位招商（包括项目业主、一期一阶段开业后的补位招商（包括项目业主的商铺转让、经营者的转租等）；的商铺转让、经营者的转租等）；2 2、商家的储备工作；、商家的储备工作；3 3、不同业态商家的合理布局及引导；、不同业态商家的合理布局及引导；4 4、招商政策的进一步调整与细化。、招商政策的进一步调整与细化。销售职能1、加强行业、产业特性分析，引入“领头商家”带动群体销售；2、通过加盟项目推介
5、、区域外项目考察等多种形式，为具备 实力的业主或经营者“嫁接”和导入产业链上下游“追随者”；3、协助入驻商家寻找、开发、稳定终端客户，引导和培育项目所处区域的市场，促进区域商业快速繁荣，提高市场占有率；4、项目区域内市场细分和空白的捕捉，辅助和引导商家调整 经营业态和策略；管理职能 运营管理运营管理 1 1、经营行为管理经营行为管理2 2、消费行为管理消费行为管理1 1、经营行为管理主要内容：主要内容：商户档案管理；建立评估体系，对商户进行等级评定；建立商业经营的各项规章制度；建立和完善商业经营的各种流程；代办服务：工商税务等证照的办理；特约服务：商务、中介、委托等有偿服务；租金等费用收缴；2
6、 2、消费行为管理主要内容：主要内容：宣传促销管理；建立和完善项目VI系统；经营秩序和公共安全管理；退换货、投诉等售后服务管理；助学、文化等公关公益活动；会员招募及管理和维护；项目电子商务平台的管理和维护；组织架构组织架构设计说明：组织架构设计说明：商管公司的组织架构主要分为三大板块：l物业服务部分（物业公司另案说明）l商业服务部分（包括策划促销和商户管理）l公司运营部分（行政财务等） 。 其中由策划部和运营部组成的商业服务部分是整个管理公司的核心运营机构。公司组织结构采取扁平化的管理体系，便于市场的快速反应和相互配合。商管公司下面直接设置职能部门，部门下设专业组，专业组直接管理所有商户。组织
7、结构图总经理策划组策划部运营部办公室财务部平面组会计组出纳组招商组客服组销售组人员配置和岗位描述 经营模式 盈利模式盈利模式 管理模式管理模式 风险和应对措施风险和应对措施盈利模式阐述主要盈利渠道分析：主要盈利渠道分析： 1、管理费 2、广告位发布费 （外立面和商业街内部广告位） 3、场地使用费 （商业街内外公共场地部分） 4、租赁和转让 （有偿委托和转让中介收费 ） 5、活动赞助费用盈利模式阐述 6、刊物宣传收费 (DM、内刊和会员刊物等) 7、培训讲座收费 （举行消防、工商、投资等讲座） 8、自营项目收入 （自营商铺的收入） 9 、代理厂商公关活动策划执行收费 （例如：新品推介会/酬宾会等
8、）10 、代理设计制作厂商刊物及DM刊设计收费 （商户自行制作的宣传物品等）法律关系呈辉工艺文化城（中国）有限公司业主中工美商务管理（苏州）有限公司租赁经营者委委托托合合同同销售合同租赁合同租赁合同委托合同委托合同返租合同返租合同管理模式的五个统一统一物业管理即统一进行项目建筑内外空间、环境管理及设备设施的维护保养，营造舒适的购物休闲环境统一营销管理统一经营主题统一招商管理统一服务管理即统一策划全年的系列营销策划活动，营造气氛吸引客流，举办大量的有文化内涵并特聚人气的活动，使商场成为传播文化资讯的平台 即前期通过销售环节捆绑合同或协议，后期通过政府税费调控等形式，基本实现项目统一招商管理，包括
9、统一业态控制，统一品牌审核，以及统一租约等管理内容。 即为商户提供专业的服务咨询；统一设立总服务台，提供客户服务提升项目服务水平；代行部分工商行政职能，对商户经营行为、商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩序，并以此提升项目认知度。即统一项目的业态规划和商品布局。 重点工作流程商铺交验流程（交房验收）商户进场装修流程（装修审图、保证金入场证办理）商户开业申报管理流程（开业时间、地点、活动规模和形式等）商户促销活动申请流程（商家促销活动审核、风险预防）商户特殊行业审批流程（特殊行业证照审核、安全性评估等）公关活动流程（公关活动策划、组织、实施、监控）投诉处理流程（消费者投诉问题的受理，处置、
10、反馈等）退换货流程（消费者货物退换的受理、处置、反馈等）重要管理制度某某新天地商业业主公约与销售合同捆绑的合同或协议性质文件某某新天地商户服务手册 涵盖从商户进场装修到开门营业的各个环节某某会会员手册会员服务、联盟商家手册某某新天地委托租赁合同为业主或转租商户提供代租服务某某新天地经营管理条例对商户日常经营行为进行规范化管理某某新天地商户经营承诺书要求商户针对经营管理规定和业主公约进行承诺确认某某新天地消费者投诉管理制度结合相关工商规定执行某某新天地消防安全管理制度结合相关消防规定执行风险和应对措施散户退场商铺大面积闲置管理费收缴垫付装修费收回代收代缴费用主力店流失增加营销活动力度，增加商户储
11、备，调整经营思路；销售环节明确业态规定和经营权收回的法律责任，增加控制手段，强化招商，加强宣传推广；提升管理服务水平，帮助商户提高销售，适度控制管理费减免优惠，减少工程环节质量问题；协助主力商家成功经营，完善服务，资源整合；充分估计代收代缴费用的衍生和损耗，防止偷漏情况；提高招商水平，加强主力店客户评估，专人对接服务；应对措施应对措施财务风险经营风险经营计划说明从两个方面进行经营指标预测：从两个方面进行经营指标预测： 1 11 1、经济指标、经济指标、经济指标、经济指标 2 2 2 2、经营指标、经营指标、经营指标、经营指标费用指标委托运营期间费用测算表委托运营期间费用测算表经营指标5年内主要
12、经营指标预测表年内主要经营指标预测表经营指标2012年年3月至月至2013年年3月月收入指标2012年年3月至月至2013年年3月月工作内容图示说明 前期介入阶段 正常管理阶段 跟进控制阶段 商管工作三个阶段前期介入阶段商业经营管理调查 （销售促进和项目提升）商铺交验业态规划和商业布局优化后期商业经营管理定位、商家公约、管理制度经营管理咨询和答疑（销售促进） 人员组织控制等各项事宜 主要工作内容正常管理阶段项目区域市场的升级管理 项目区域市场的分析、评估 项目区域市场的商家管理、调整 项目区域市场的日常管理 主要工作内容跟进控制阶段管理工作质量的监控 管理品质的评估及创新 主要工作内容工作范围
13、的界定1 1、招商方面：、招商方面：商管公司将根据现有人力配备独立开展招商工作。并大力配合和辅助前期策划公司的招商工作，重点参与客户洽谈，参加招商推介会等；2 2、销售方面：、销售方面：以前期策划公司和销售部为主，商管公司辅助和配合。重点参与项目推介会、某某区域市场商业调查、商户座谈等；3 3、前期宣传推广工作：、前期宣传推广工作：以策划部为主展开工作，商管公司辅助和配合。重点进行商业运营理念推广，商业运营管理咨询等；4 4、商业运营方面：、商业运营方面：以商管公司为主导，负责某某区域重点商户拜访、现场到访招商散户接待登记工作。策划部配合，前期策划公司提供指导和支持。现阶段具体工作安排配合前期
14、策划公司开展主力店客户洽谈，参加招商推介会等；配合前期策划公司开展主力店客户洽谈，参加招商推介会等；商管公司独立开展招商客户积累工作商管公司独立开展招商客户积累工作初步工作计划：初步工作计划：1、招商政策；（包含政策层面和开发商层面）2、招商业态；（1期3层为餐饮、服务业，1，2层的主力品牌店）3、招商渠道；（DM投递、重点商户走访、政府商业资源整合、 行业协会商会组织等） 4、目标任务：（配合策划公司力争实现主力店招商达到10家左右）招商政策1 1、争取政府对文化城商户的税费减免优惠、返税政策支持；、争取政府对文化城商户的税费减免优惠、返税政策支持；2 2、争取政府专项资金扶持及科技创新和商
15、业创新的扶持；、争取政府专项资金扶持及科技创新和商业创新的扶持；3 3、垫付装修费（、垫付装修费（如，提供装修费2000元/平米的5年低息贷款。）4 4、共享客户资源（、共享客户资源（公司打造会员组织，招募会员形成固定客户群体）；5 5、打造统一的电子商务平台（、打造统一的电子商务平台（针对全体商户，提供网络平台，拓宽营销渠道）6 6、送外墙外立面广告位使用权（、送外墙外立面广告位使用权（外立面广告位置赠送给商户，具体赠送标准及办法，可根据招商的具体情况而定）7 7、广告宣传同步免费送（、广告宣传同步免费送（对外的整合媒体计划：电视媒体/主流平面媒体报纸软硬广/主流广播电台/DM刊夹寄等）8
16、8、试营业期间减免管理费（、试营业期间减免管理费（建议在试营业阶段实施减免物业管理费的优惠政策，进一步降低商户的经营风险，以帮助商户渡过开街前期的难关）。实现零风险经实现零风险经营营主力店招商政策6 6、共享、共享“某某会某某会”固定客户资源；固定客户资源；商业经营公司打造“某某会”会员组织，招募会员形成固定客户群体；7 7、打造统一的电子商务平台、打造统一的电子商务平台针对主力店商户，提供网络平台，拓宽营销渠道；8 8、送外墙外立面广告位使用权、送外墙外立面广告位使用权外立面广告位置赠送给主力店商户，（超市，百货，和快餐店）具体赠送标准及办法，可根据招商的具体情况而定。9 9、广告宣传同步免
17、费送、广告宣传同步免费送在某某新天地开业时，对外的整合媒体计划（电视媒体/主流平面媒体报纸软硬广/主流广播电台/DM刊夹寄等），宣传推广活动中，针对主力店商家，可以获得某某新天地同步的免费宣传的优惠政策。1010、试营业期间减免管理费、试营业期间减免管理费为了打消主力店商户的顾虑，建议在试营业阶段（试营业时间需根据具体情况而定，可设为三个月或半年）实施减免物业管理费的优惠政策，进一步降低商户的经营风险，以帮助商户渡过开街前期的难关。十大优惠措十大优惠措施施实现零风险经实现零风险经营营招商工作辅助1 1、商户座谈活动、商户座谈活动 走访某某重点餐饮和娱乐商户，主要传递2方面的信息内容：A、商管公
18、司正在北京和某某市内招商，刺激某某区域商户心理；B、商管公司后期对项目进行总体运营管理，提供服务；2 2、商业调查活动、商业调查活动 商管公司负责设计商业调查问卷，了解某某市场对某某新天地提供的服务和商品的需求；同时，针对性了解商户对未来商业管理公司有哪些服务要求和建议。策划部负责印刷问卷并制作小礼品，安排销售人员在各乡镇开展商业调查活动。3 3、会员招募活动、会员招募活动 商管公司启动会员组织筹备，将某某市场的主要消费者提前聚集，既能促进招商，又达到营销效果，促进销售。并能在未来经营中成为重要的资源。4 4、商务网站筹建、商务网站筹建 商管公司着手拟定项目网站筹建方案，预备打造项目电子商务平
19、台。拓展公司销售和招商渠道。 招商工作安排北京地区（北京地区（4 4月中旬开始）月中旬开始）1、招商业态：餐饮、娱乐和主力品牌商家（运动品牌、鞋类）；2、前期主要招商手段：网络、行业协会、经销代理、投递，沟通成熟后，拜访洽谈。3、需要支持：项目楼书、招商手册、视频资料等某某地区（某某地区（4 4月底开始）月底开始）1、招商业态：餐饮、娱乐和主力品牌商家（运动品牌、鞋类）；2、前期主要招商手段：行业协会、商场走访、直投、拜访洽谈。3、需要支持：项目楼书、招商手册、视频资料等会员组织筹建会员组织筹建成立会员组织的意义：成立会员组织的意义： 为项目募集目标消费群体，提升项目知名度和影响力！增加招商成
20、功率。并以此吸引商户进驻。同时，利用会员资源，可以做为商管公司开展会员活动，发行会员刊物奠定基础。会员活动和刊物可以成为盈利途径之一。会员种类：会员种类：初定两类：普通VIP卡（个人会员）和尊享VIP卡（针对商户会员或高端人群）,并结合中国工艺文化城与建设银行联名卡会员发展计划同步实施。首期会员招募时间：首期会员招募时间：2012年3月起首期会员发展目标：首期会员发展目标：会员数量至少达1000名（尽快出台会员招募执行方案）会员发展方案会员发展方案中国工艺文化城网站建设网站名称： 中国工艺文化城中国工艺文化城网站主要功能： u商品展示u电子贸易u网络购物u会员发展u项目宣传尽快向集团提交网站运
21、作具体方案。尽快向集团提交网站运作具体方案。管理文本的编撰销售环节捆绑文本销售环节捆绑文本1、商业业主公约2、委托管理合同（经营权收回，投资返租）3、商户经营承诺书业态规定、闲置时间等强制性规定4、商户借款合同和借款合同担保书（装修费垫付环节使用）运营管理文本运营管理文本4、商铺租赁合同5、商户服务手册6、会员手册7、委托租赁合同8、消费者投诉管理制度9、消防安全管理制度 10、商户评估制度汇汇 报报 完完 毕！毕！谢谢各位领导谢谢各位领导11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。12、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱
22、怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。13、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗?带，带不走，放，放不下。时时刻刻发悲心，饶益众生为他人。14、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹。15、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获;勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋!16、人生在世：可以缺钱，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盗名;可以低落，但不能堕落;可以放松，但不能放纵;可以虚
23、荣，但不能虚伪;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪荡;可以生气，但不能生事。17、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量的电影，坐下来静静欣赏，去发现生命中真正重要的东西。18、在人生的舞台上，当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时，你就更想展现精彩绝伦的自己。但愿每个被努力支撑的灵魂能吸引更多的人同行。19、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会中看到了某种忧患。莫找借口失败，只找理由成功。20、每一个成就和长进，都蕴含着曾经受过的寂寞、洒过的汗水、流过的眼泪。许多时候不是看到希望才去坚持，而是坚持了才能看到希望。1、有时候，我们活得累，
24、并非生活过于刻薄，而是我们太容易被外界的氛围所感染，被他人的情绪所左右。2、身材不好就去锻炼，没钱就努力去赚。别把窘境迁怒于别人，唯一可以抱怨的，只是不够努力的自己。3、大概是没有了当初那种毫无顾虑的勇气，才变成现在所谓成熟稳重的样子。4、世界上只有想不通的人，没有走不通的路。将帅的坚强意志，就像城市主要街道汇集点上的方尖碑一样，在军事艺术中占有十分突出的地位。5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的
25、，可只有到最后才不得不承认。8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。11、失败不可怕，可怕的是从来没有努力过，还怡然自得地安慰自己，连一点点的懊悔都被麻木所掩盖下去。不能怕，没什么比自己背叛自己更可怕。12、跌倒了，一定要爬起来。不爬起来，别人会看不起你，你自己也会失去机会。在人前微笑，在人后落泪，可这是每个人都要学会的成长。13、要相信，这个世界上永远能够依靠的只有你自己。所以，管别人怎么看，坚持自
26、己的坚持，直到坚持不下去为止。14、也许你想要的未来在别人眼里不值一提，也许你已经很努力了可还是有人不满意，也许你的理想离你的距离从来没有拉近过.但请你继续向前走，因为别人看不到你的努力，你却始终看得见自己。15、所有的辉煌和伟大，一定伴随着挫折和跌倒；所有的风光背后，一定都是一串串揉和着泪水和汗水的脚印。16、成功的反义词不是失败，而是从未行动。有一天你总会明白，遗憾比失败更让你难以面对。17、没有一件事情可以一下子把你打垮，也不会有一件事情可以让你一步登天，慢慢走，慢慢看，生命是一个慢慢累积的过程。18、努力也许不等于成功，可是那段追逐梦想的努力，会让你找到一个更好的自己，一个沉默努力充实安静的自己。19、你相信梦想，梦想才会相信你。有一种落差是，你配不上自己的野心，也辜负了所受的苦难。20、生活不会按你想要的方式进行，它会给你一段时间，让你孤独、迷茫又沉默忧郁。但如果靠这段时间跟自己独处，多看一本书，去做可以做的事，放下过去的人，等你度过低潮，那些独处的时光必定能照亮你的路，也是这些不堪陪你成熟。所以，现在没那么糟，看似生活对你的亏欠，其实都是祝愿。
