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1、物业工程管理的内容及意义物业工程管理的内容及意义课程开发人员：杨明管控单位：培训管理部适用范围：武汉物业公司内训第一章工程管理的重要意义第二章工程管理的主要指标第三章工程管理的主要内容第四章工程管理的主要手段目 录第一节工程管理在物业管理中的地位第二节工程管理在物业管理中的角色第三节工程管理在物业管理中的作用第一章工程管理的重要意义第一节工程管理在物业管理中的地位工程管理核心地位客服部就像人的大脑，是物业管理的信息汇聚和发出中心；保洁绿化就像人的衣服，干净整洁的小区就是一件干净的衣服；保安就像人的脸面，因为站在大门口，保安人员的精神面貌直接反映出物业公司管理的水平；工程就像人的心脏，是小区维持
2、正常运行的核心。第二节工程管理在物业管理中的角色工程管理角色吃住行、工作、娱乐等一切生活的基础保障要素客户对“无形服务”的关键感受所在客户投诉的重点、难点影响服务费用收取的关键点运行管理成本占总支出成本比例较大（40%-60%）第三节工程管理在物业管理中的作用工程管理作用1、关系到物业的声誉和生存2 2、关系到服务成本和企业资金的合理利用、关系到服务成本和企业资金的合理利用3 3、关系到设备的技术安全和社会和谐、关系到设备的技术安全和社会和谐第一节客户满意度第二节员工满意度第三节设备设施完好率第四节成本控制第二章工程管理的主要指标第一节客户满意度客户满意度工程管理不但要保证业主的基本生活正常进
3、行，还要保证园区内业主所见之处的设备设施运行良好，这才能更好的提升业主满意度。第二节员工满意度员工满意度俗话说家和万事兴，在工程管理部这个大家庭里，员工满意才能更好地完成工作。试想，如果员工每天都带着情绪工作，能做好工作吗？这种情况下的工作效率和结果能让业主满意吗？第三节设备、设施完好率设备设施完好率衡量物业设备管理质量的两个指标：A、设备有效利用率，；B、设备的完好率，；物业设备是否完好的标准为：零部件完整齐全，设备运转正常设备技术资料及运转记录齐全设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象防冻、保温、防腐等措施完整有效第四节成本控制成本控制通过各种手段，在保证工程管理品质不下降的前提下，做好成本控制。
4、且年度预算误差不超过5%。第一节前期介入第二节工程交接验收第四节设备、设施日常运行管理第五节工程外委单位管理第六节装修管理第七节工程人员管理、培训及考核第八节户内维修及有偿服务管理第三章工程管理的主要内容第一节前期介入前期介入从项目规划设计开始，物业公司就需从物业后期管理角度出发提出修改建议，如垃圾房的位置、地上地下车流人流动线、各机电系统的防雷设计等。并随时跟进施工过程（尤其是防水、门窗、管线预埋等的隐蔽工程）；第二节工程交接验收工程交接验收包含房屋本体及公区设备设施的交接验收。（1）、严格按照交接验收流程及内容验收，房屋本体：如门窗、厨卫、地板、墙面等；公区设备设施：如路面、围墙、设备标识
5、、管线敷设路径等。（2）、对验收不合格内容进行协调整改，对于部分技术含量低、投入小的整改，可由物业公司工程部直接实施完成，其它的就需要协调和跟进相关方处理。对于无法通过整改来解决的问题，则要通过其它工程管理手段尽量减少此问题对物业管理和业主的影响；第三节设备设施日常运行管理一、物业设备基础资料的管理主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。（1）设备原始档案设备原始档案包括：设备清单或装箱单设备发票产品质量合格证明书开箱验收报告产品技术资料安装施工、水压试验、调试、验收报告第三节设备设施日常运行管理（2）设备技术资料设备技术资料包括：
6、设备卡片设备台账设备技术登录簿竣工图系统资料（3）政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件第三节设备设施日常运行管理二、物业设备运行管理物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。1、设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规程。对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。加强巡检、维护保养工作。设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件必须定期校验，确保灵敏可靠。第三节设备设施日常运行管理对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运
7、行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。2、从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用最经济。第三节设备设施日常运行管理3、人员安全：加强培训、长期教育、经常演练、提高意识、掌握方法设备安全：防火、防盗、防水浸；安全运行保证（压力、温度、荷载、流量）规章制度：建立健全、不断完善；安全防护：措施完善、布防到位、科学防护（施工现场：围挡、警示牌、警示灯）（防护装置：消防衣、绝缘服、绝缘手套、
8、绝缘靴、绝缘垫）（防护工具：验电器、试电笔、安全钳、绝缘棒）第三节设备设施日常运行管理4、设备管理制度交接班责任制预防性计划检修保养制检修、保养操作指导规程制应急方案流程制第三节设备设施日常运行管理基础设备设施管理生活设备设施管理安全设备设施管理设备设施日常管理房屋路面管理建筑小品管理供配电管理给排水管理电梯系统管理暖通空调管理消防系统管理智能化系统管理第三节设备设施日常运行管理供配电系统第三节设备设施日常运行管理配电房内设备配电房是将经变压器降压的电源经开关分配至各用电设备的建筑物。它的主要设备有：低压配电柜、空气开关、计量指导仪表、保护装置、电力电容器、接触器等。第三节设备设施日常运行管理
9、变频供水系统第三节设备设施日常运行管理电梯系统1-1-减速箱；减速箱；2-2-曳引轮；曳引轮；3-3-曳引机底座；曳引机底座；4-4-导向轮；导向轮；5-5-限速器；限速器； 6-6-机座；机座；7-7-导轨支架；导轨支架；8-8-曳引钢丝绳；曳引钢丝绳；9-9-开关碰铁；开关碰铁；10-10-紧急终端紧急终端开关；开关；11-11-导靴；导靴；12-12-轿架；轿架；13-13-轿门；轿门；14-14-安全钳；安全钳；15-15-导轨；导轨；16-16-绳头组合；绳头组合；17-17-对重；对重；18-18-补偿链；补偿链；19-19-补偿链导轮；补偿链导轮；20-20-张紧装置；张紧装置；
10、21-21-缓冲器；缓冲器；22-22-底坑；底坑；23-23-层门；层门；24-24-呼梯呼梯盒；盒；25-25-层楼指示灯；层楼指示灯；26-26-随行电缆；随行电缆；27-27-轿轿壁；壁；28-28-轿内操纵箱；轿内操纵箱；29-29-开门机；开门机；30-30-井道井道传感器；传感器；31-31-电源开关；电源开关；32-32-控制柜；控制柜；33-33-曳曳引电机；引电机；34-34-制动器制动器第三节设备设施日常运行管理空调系统第三节设备设施日常运行管理消防系统消防警铃消防警铃消防广播消防广播温感探头温感探头烟感探头烟感探头手报手报排烟风机排烟风机排烟阀排烟阀第三节设备设施日常运
11、行管理消防设备目前建筑物采用的消防设备仍然以水力灭火为主。如消火栓系统、喷淋系统，其他配套消防设备有烟感器、温感器、消防报警系统、防火卷帘、防火门、抽烟送风系统、通风系统中的防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明等设备。第三节设备设施日常运行管理智能监控系统第三节设备设施日常运行管理门禁系统可视对讲门禁系统可视对讲门禁系统是在各单元首层安是在各单元首层安装防盗门，由管理装防盗门，由管理中心机、彩色单元中心机、彩色单元门口主机、电控锁、门口主机、电控锁、闭门器及户内可视闭门器及户内可视对讲分机通过专用对讲分机通过专用网络连接组成。网络连接组成。第三节设备设施日常运行管理周界防范系统第三节设备设施日
12、常运行管理停车管理系统第四节工程外委单位管理工程外委单位管理（1）负责整改遗留问题的原施工方、后期引进的整改施工单位、电信移动等后期进场的施工方的监管；（2）设备设施维护外委单位的监管，如电梯、空调维保单位；第五节装修管理装修管理如装修方案的审核、装修现场的防火管理、私搭乱建的控制、装修工人及装修材料的出入路线和行为规范管理等；第六节工程人员管理、培训及考核工程人员管理、培训及考核1、建立健全的管理制度2、定期组织技能培训及技能考核3、制定绩效考核计划及标准第七节户内维修及有偿服务管理户内维修及有偿服务管理1、制定户内维修流程及标准2、收费合理3、注重服务礼仪第一节预算制管理第二节计划管理第三
13、节标准化管理第四节节能降耗第五节人性化管理第六节承包责任制第七节模块化管理第四章工程管理的主要手段第一节预算制管理预算制管理具体就是每年每月都要做工程费用预算。严格控制管理成本，对于预算外支出需有足够的理由，且全年的实际管理成本与预算之差控制在一定的范围内，差别不能过大，如5%。第二节计划管理计划管理制定详细、有效、可执行的工作计划，并严格落实。通过计划管理可减少工作中的漏项，降低管理风险。第三节标准化管理标准化管理制定各项工作标准，要求员工严格按照工作标准流程进行，并达到标准化的结果。通过这种方式可以尽最大限度减少因员工能力差异而导致结果的不受控。第四节节能降耗节能降耗应将节能降耗贯彻到工作
14、中的每一个细节，并常抓不懈。节能降耗主要包含：1、人员配置2、维修耗材管控3、水电使用优化第五节人性化管理人性化管理让员工分享公司的发展成果，让员工在这里有家的感觉。认真对待每一个员工的每一项诉求，尽量做到公正的对待每一个员工。第六节承包责任制承包责任制可根据实际情况，将工作划分为若干块，每一个员工承包其中的一块或几块。让员工非常清楚地知道自己的工作内容，可减少出工不出力的现象。（此项要求员工的个体能力很强，且有团队合作精神）第七节模块化管理模块化管理可根据项目的实际情况，将工作划分为若干个模块，每一个模块设至一个负责人，由一个人或多个人组成责任组。这样便于对工作的监督检查。（此项要求各个模块至少有一个技术实力很强的员工）
