《房地产企业纳税风险防范》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产企业纳税风险防范（55页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产企业纳税风险防范房地产企业纳税风险防范主主 讲：张讲：张 辉辉2讲解大纲讲解大纲l一、筹建期一、筹建期间的的纳税税风险l二、建二、建设期期间的的纳税税风险l三、内部三、内部认购以后的以后的纳税税风险l四、交付使用以后的四、交付使用以后的纳税税风险l五、合作建房的特殊考五、合作建房的特殊考虑l六、售后回租的特殊考六、售后回租的特殊考虑3筹建期的纳税风险筹建期的纳税风险l国税发国税发【19951995】153153号关于外商投资企业从事房号关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知地产开发经营征收所得税有关问题的通知l企企业领取取营业执照，一般意味着筹建期的开始，开始照，一般
2、意味着筹建期的开始，开始归集各种开集各种开办费用，不考用，不考虑是否是否办理税理税务登登记。l企企业取得取得发改委的立改委的立项文件，就意味着筹建期文件，就意味着筹建期间的的结束，束，必必须分分别确确认管理管理费用、用、财务费用、用、营业外收入、外收入、营业外支出等，不考外支出等，不考虑是否开工建是否开工建设。4筹建期的纳税风险（续1）l检查要点：l1、是否存在不规范的票据、是否存在不规范的票据l（贯穿于整个检查过程）（贯穿于整个检查过程）l2、是否存在延长筹建期情况、是否存在延长筹建期情况l3、是否存在抽逃资本的情况、是否存在抽逃资本的情况 筹建期的纳税风险（续2）l中华人民共和国公司法:l
3、第二十六条 有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东认缴的出资额。公司全体股东的首次出资额不得低于注册资本的百分之二十，也不得低于法定的注册资本最低限额，其余部分由股东自公司成立之日起两年内缴足5筹建期的纳税风险（续3）l如果将尚未投入使用的资金拆借给其他法人或自然人，不论是否收取利息，均应征收营业税等l1995关于印发关于印发营业税问题解答（之一）的通营业税问题解答（之一）的通知知第第10问问l2000关于企业财产损失税前扣除问题的批复关于企业财产损失税前扣除问题的批复l2003关于企业与其关联企业之间的业务往来相关于企业与其关联企业之间的业务往来相应调整问题的批复应调整问题的批
4、复67筹建期的纳税风险（续4）l国税函国税函【1991】326号国家税号国家税务总局关于局关于外商投外商投资企企业利息列支利息列支问题的批复的批复l投投资者在者在规定期限内未定期限内未缴足其足其应缴资本本额的外商投的外商投资企企业，对外借款所外借款所发生的利息，生的利息，相当于投相当于投资者者实缴资本与在本与在规定期限内定期限内应缴资本的差本的差额应计付的利息，在付的利息，在计算企算企业应纳税所得税所得额时，不予列支。，不予列支。l！只适用于外！只适用于外资企企业，内，内资企企业只能参照只能参照8建设期间的纳税风险l主要关注是否存在虚主要关注是否存在虚报亏损问题：l1、土地拆迁票据、土地拆迁票
5、据问题?l2、建、建设用地的用地的摊销问题？l3、建、建设用地的税金用地的税金问题？l4、业务招待招待费的扣除的扣除问题？l5、拆借、拆借资金利息的金利息的问题建设期间的纳税风险（续1）l1997关于征用土地过程中征地单位支付给关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复复l！拆迁法人所有的房屋，必须取得其开！拆迁法人所有的房屋，必须取得其开具的地税发票，一般不需要扣缴营业税。具的地税发票，一般不需要扣缴营业税。l！拆迁自然人（含农民）所有的房屋，！拆迁自然人（含农民）所有的房屋，必须扣缴营业税和个人所得税必须扣缴营业税和个人所得税
6、9建设期间的纳税风险（续2）l2001企业会计准则企业会计准则无形资产无形资产 ：l无形资产，指企业为生产商品、提供劳务、出无形资产，指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。形态的非货币性长期资产。l房地产企业持有建设用地不符合无形资产房地产企业持有建设用地不符合无形资产的定义，因此不应该将取得的土地使用权的定义，因此不应该将取得的土地使用权的价值计入到无形资产科目，在尚未开工的价值计入到无形资产科目，在尚未开工建设前计提摊销，而应该直接计入到开发建设前计提摊销，而应该直接计入到开发成本科目，不允许在
7、开工建设前计提摊销。成本科目，不允许在开工建设前计提摊销。 1011建设期间的纳税风险（续3）l1989关于土地使用税若干具体问题的补充关于土地使用税若干具体问题的补充规定规定l六、关于对房地产开发公司建造商品房的用地六、关于对房地产开发公司建造商品房的用地应否征税问题应否征税问题l房地产开发公司建造商品房的用地，原则上房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征土地使用税。但在商品房出售之应按规定计征土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税
8、务局根据从严的原则结合具体情况确定。务局根据从严的原则结合具体情况确定。12建设期间的纳税风险（续4）l财政部财政部1999文文房地产开发企业财务管理若干房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定问题的补充规定中第十三条规定：企业在当中第十三条规定：企业在当年无营业收入或取得少量营业收入，但发生业年无营业收入或取得少量营业收入，但发生业务招待费的，经主管财政机关批准后，方可按务招待费的，经主管财政机关批准后，方可按当年完成房地产开发工作量的当年完成房地产开发工作量的60%预计营业收预计营业收入，并在下列限额内据实列入待摊费用：预计入，并在下列限额内据实列入待摊费用：预计收入收入1500万元以下的
9、，万元以下的，0.5%；1500万元到万元到5000万元的，万元的，0.3%；5000万元到万元到1亿元的，亿元的，0.2%；超过；超过1亿元的，亿元的，0.1%。自出售开发产品。自出售开发产品实现收入的年度开始，将待摊的业务招待费在实现收入的年度开始，将待摊的业务招待费在3-5年内分期摊入管理费用。年内分期摊入管理费用。13建设期间的纳税风险（续5）l国税国税发 2006 31号关于房地号关于房地产开开发业务征收企征收企业所得税所得税问题的通知的通知l1、开、开发企企业取得的取得的预售收入不得作售收入不得作为广告广告费、业务宣宣传费、业务招待招待费等三等三项费用的用的计算基算基数，至数，至预
10、售收入售收入转为实际销售收入售收入时，再将其，再将其作作为计算基数。算基数。 l2、新、新办开开发企企业在取得第一笔开在取得第一笔开发产品品实际销售收入之前售收入之前发生的，与建造、生的，与建造、销售开售开发产品相品相关的广告关的广告费、业务宣宣传费和和业务招待招待费，可以，可以向后向后结转，按税收，按税收规定的定的标准扣除，但准扣除，但结转期期限最限最长不得超不得超过3个个纳税年度。税年度。 14建设期间的纳税风险（续6）l因此可以因此可以说，在建，在建设期期间，在，在计算所得税算所得税亏损时不允不允许列支上述三列支上述三项费用，即减少了申用，即减少了申报的的亏损数，一般情况下数，一般情况下
11、为可抵减的可抵减的时间性差异。性差异。l？ 外外资所得税法没有明确的所得税法没有明确的规定，定，应视同同为参参照照财务会会计制度制度执行，即先行，即先记入到待入到待摊费用，用，待待实现销售收入后再售收入后再转入到管理入到管理费用，用，时间要要求比照求比照3年年执行。行。15建设期间的纳税风险（续7）l国税函国税函【2003】1114号关于企业贷款支付利息号关于企业贷款支付利息税前扣除标准的批复税前扣除标准的批复l中华人民共和国企业所得税暂行条例中华人民共和国企业所得税暂行条例规定，规定，纳税人向非金融机构借款的利息支出不高于金纳税人向非金融机构借款的利息支出不高于金融机构同类、同期贷款利率计算
12、的数额以内的融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。按照中国人民银行规定，金部分，准予扣除。按照中国人民银行规定，金融机构贷款利率包括基准利率和浮动利率，因融机构贷款利率包括基准利率和浮动利率，因此，金融机构同类同期贷款利率包括中国人民此，金融机构同类同期贷款利率包括中国人民银行规定的基准利率和浮动利率。银行规定的基准利率和浮动利率。16建设期间的纳税风险（续8）l合同法合同法规定的形式要件和定的形式要件和实质要件：要件：l1、借款必、借款必须签订书面合同，注明面合同，注明币种、种、用途、数用途、数额、利率、期限和、利率、期限和还款方式等条款方式等条款。款。l2、借款的利息不得
13、、借款的利息不得预先在本金中扣除。先在本金中扣除。利息利息预先在本金中扣除的，先在本金中扣除的，应当按照当按照实际借款数借款数额返返还借款并借款并计算利息。算利息。 17建设期间的纳税风险（续9）l涉及的主要涉及的主要财务和税收和税收问题：l1、必、必须反映的短期借款科目（不超反映的短期借款科目（不超过12个月）或个月）或长期借款科目（期借款科目（12个月或以上）个月或以上）l2、必、必须采用采用权责发生制原生制原则计提利息提利息l3、短期借款利息必、短期借款利息必须计入到入到财务费用，用，一般不考一般不考虑利息的利息的资本化本化问题l4、长期借款利息必期借款利息必须计入到入到长期借款，期借款
14、，一般需要考一般需要考虑利息的利息的资本化本化问题18建设期间的纳税风险（续10）l关关于于执执行行具具体体会会计计准准则则和和股股份份有有限限公公司司会会计计制度制度有关会计问题解答有关会计问题解答7 7l国税国税发 2006 31号关于房地号关于房地产开开发业务征收企征收企业所得税所得税问题的通知的通知l开开发企企业为建造开建造开发产品借入品借入资金而金而发生的符生的符合税收合税收规定的借款定的借款费用，属于成本用，属于成本对象完工前象完工前发生的，生的，应配比配比计入成本入成本对象；属于成本象；属于成本对象象完工后完工后发生的，可作生的，可作为财务费用直接扣除。用直接扣除。l？超？超过规
15、定利率的利息，直接在定利率的利息，直接在计提提时纳税税调整，以后年度不需要整，以后年度不需要调整开整开发成本成本建设期间的纳税风险（续11）l19941994国家税务总局关于若干征税问题的通知国家税务总局关于若干征税问题的通知7 7l20022002关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知l20062006关于纳税人销售自产建筑防水材料并同时关于纳税人销售自产建筑防水材料并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知提供建筑业劳务征收流转税问题的通知l20062006关于劳务承包行为征收营
16、业税问题的批复关于劳务承包行为征收营业税问题的批复l20062006关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知收营业税问题的通知1920石材加工承包l国税函1999940号国家税务总局关于石材加工企业承包建筑装饰工程征税问题的批复l石材加工企业销售石材并负责安装工程作石材加工企业销售石材并负责安装工程作业的，按照业的，按照中华人民共和国增值税暂行条例中华人民共和国增值税暂行条例和和中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国营业税暂行条例的规的规定，对其取得的收入，应在征收增值税的同时定，对其取得的收入，应在征收增值税的同时按照按照“建筑业建筑业”
17、税目征收营业税。税目征收营业税。l注：增值税的计税依据不包括安装费，营业税注：增值税的计税依据不包括安装费，营业税的计税依据包括安装费的计税依据包括安装费21特殊纳税地点问题l财政部、国家税务总局关于营业税若干政财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知财税策问题的通知财税【2003】16号号l六、关于纳税地点问题六、关于纳税地点问题 l（三）在中华人民共和国境内的单位提供（三）在中华人民共和国境内的单位提供的设计（包括在开展设计时进行的勘探、的设计（包括在开展设计时进行的勘探、测量等业务，下同）、工程监理、调试和测量等业务，下同）、工程监理、调试和咨询等应税劳务的，其营业税纳税地点为咨
18、询等应税劳务的，其营业税纳税地点为单位机构所在地。单位机构所在地。 22内部认购以后的纳税风险l1、变相广告费的检查、变相广告费的检查l2、定金和订金的检查、定金和订金的检查l3、预征所得税的时间、预征所得税的时间l4、预征所得税的计算、预征所得税的计算l5、预征所得税的前提、预征所得税的前提l6、会计处理规范的检查、会计处理规范的检查内部认购以后的纳税风险（续1）l1998关于房地产广告发布暂行规定关于房地产广告发布暂行规定l2002关于进一步加强房地产广告管理的通关于进一步加强房地产广告管理的通知知l取得预售许可证前变相发布的广告，应按取得预售许可证前变相发布的广告，应按照业务宣传费的标准
19、扣除；照业务宣传费的标准扣除；2324内部认购以后的纳税风险（续2）l中华人民共和国担保法中华人民共和国担保法摘要摘要l第八十九条当事人可以约定一方向对方给付第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。还定金。 l订金不是一个规范的法律术语，只是约定俗成订金不是一个规范的法律术
20、语，只是约定俗成的称呼，目前没有一个规范的定义。的称呼，目前没有一个规范的定义。25内部认购以后的纳税风险（续3）一、开发商保留的时间一、开发商保留的时间1 1、定金（大定）的保留时间相对较长，但、定金（大定）的保留时间相对较长，但一般不超过一般不超过3030天天2 2、订金（小订）的保留时间相对较短，一、订金（小订）的保留时间相对较短，一般超过三天但短于般超过三天但短于1010天天 二、开发商收取的金额二、开发商收取的金额1 1、 定金不得超过主合同标的额的定金不得超过主合同标的额的20%20%2 2、订金一般不超过主合同标的额的、订金一般不超过主合同标的额的5 526内部认购以后的纳税风险
21、（续4）三、经济利益流入的可能性三、经济利益流入的可能性1 1、 定金（大定）一般为基本确定（大于定金（大定）一般为基本确定（大于95%,95%,但但小于小于100%100%）2 2、 订金（小订）一般为很可能（大于订金（小订）一般为很可能（大于50%,50%,但小但小于等于于等于95%95%）四、取消购房意向的后果四、取消购房意向的后果1 1、订金必须返还给购房者。、订金必须返还给购房者。2 2、定金一般不再返还给购房者。、定金一般不再返还给购房者。 因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。未能订
22、立的，出卖人应当将定金返还买受人。27内部认购以后的纳税风险（续5）l1 1、定金一般会形成预收款，符合预售款、定金一般会形成预收款，符合预售款的性质，因此在收取定金时可以预征营业的性质，因此在收取定金时可以预征营业税和所得税，而不是定金转作预收款时再税和所得税，而不是定金转作预收款时再预征营业税和所得税。预征营业税和所得税。1818问问l2 2、交付定金的购买者不履行购房义务而、交付定金的购买者不履行购房义务而被开发商没收或不再返还的定金，会计处被开发商没收或不再返还的定金，会计处理一般计入营业外收入。理一般计入营业外收入。l？不征收营业税？不征收营业税28内部认购以后的纳税风险（续6）l3
23、 3、订金的实质是预付款，金额一般小于、订金的实质是预付款，金额一般小于定金，是否流入企业的具有不确定性，不定金，是否流入企业的具有不确定性，不符合预收款的性质，不得预征营业税和所符合预收款的性质，不得预征营业税和所得税。得税。l订金一般反映在其他应付款科目，不反映订金一般反映在其他应付款科目，不反映在预收账款科目在预收账款科目l代收的按揭费用反映在其他应付款科目，代收的按揭费用反映在其他应付款科目，也不预征营业税和所得税也不预征营业税和所得税29内部认购以后的纳税风险（续7）l国税发国税发【19941994】8686号关于经营房地产收入号关于经营房地产收入纳税义务发生时间的通知纳税义务发生时
24、间的通知l1 1、收到预收账款时，按月预征营业税、收到预收账款时，按月预征营业税l2 2、交付使用不动产时，会计确认销售收入、交付使用不动产时，会计确认销售收入l修改：实施收入准则后，要求修改：实施收入准则后，要求“相关的成本能相关的成本能够可靠的计量够可靠的计量”，因此会计确认收入的时间由，因此会计确认收入的时间由推迟至办理工程结算和财务决算时。推迟至办理工程结算和财务决算时。30内部认购以后的纳税风险（续8）l中华人民共和国建设部令（中华人民共和国建设部令（20042004）第）第131131号号l城市商品房预售管理办法城市商品房预售管理办法5 5 6 6l是否属于违法预售房地产，应该由当
25、地的房地产开发管是否属于违法预售房地产，应该由当地的房地产开发管理部门来确定，税务机关即使证据确凿，也不能界定收理部门来确定，税务机关即使证据确凿，也不能界定收取的款项为非法收入，不计算缴纳营业税和所得税。取的款项为非法收入，不计算缴纳营业税和所得税。l实际过程中应按照企业在不同阶段认购和预售取得的预实际过程中应按照企业在不同阶段认购和预售取得的预售款预征所得税，但有关行政部门判定该收入为非法收售款预征所得税，但有关行政部门判定该收入为非法收入除外。入除外。31内部认购以后的纳税风险（续9）l国税国税发 2006 31号关于房地号关于房地产开开发业务征征收企收企业所得税所得税问题的通知的通知二
26、（五）二（五）l开开发企企业采取采取银行按揭方式行按揭方式销售开售开发产品品的，凡的，凡约定开定开发企企业为购买方的按揭方的按揭贷款款提供担保的，其提供担保的，其销售开售开发产品品时向向银行提行提供的保供的保证金金（担保金）（担保金）不得从不得从销售收入中售收入中减除，也不得作减除，也不得作为费用在当期税前扣除，用在当期税前扣除，但但实际发生生损失失时可据可据实扣除。扣除。 32内部认购以后的纳税风险（续10）l国税发国税发1995153号号关于外商投资企业从事房地关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知产开发经营征收所得税有关问题的通知l当年当年应预征的所得税征的所得税 =
27、 l（当年（当年预售收入售收入 营业利利润率率 尚未弥尚未弥补的的亏损） 法定税率法定税率l注注1：营业利利润率一般率一般为10%或或15%l注注2：尚未弥：尚未弥补的的亏损仅限于限于预售当年以前年度售当年以前年度的的亏损，也不包括，也不包括预售当年的售当年的亏损l注注3：其他：其他业务利利润和和营业外收益不外收益不预征所得税，征所得税，但但应抵减当年抵减当年发生的期生的期间费用用33内部认购以后的纳税风险（续11）l国税发国税发200631号关于房地产开发业务征收号关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知企业所得税问题的通知l在不考虑投资收益的情况下：在不考虑投资收益的情况下：l当期预计的
28、应纳税所得额当期预计的应纳税所得额 = = 当期实际的预售款（含定当期实际的预售款（含定金）金）预计计税毛利率预计计税毛利率 期间费用期间费用 + + 其他业务利润其他业务利润 + + 营业外收益营业外收益 + + 补贴收入补贴收入 + + 其他应税损益调整其他应税损益调整l当期应预征的所得税当期应预征的所得税 = = （当期预计的应纳税所得额（当期预计的应纳税所得额 尚未弥补的亏损）尚未弥补的亏损）法定税率法定税率34内部认购以后的纳税风险（续12）l预征所得税的前提条件是收入、成本、费用中预征所得税的前提条件是收入、成本、费用中的一项或多项不能准确核算，不能按照所得税的一项或多项不能准确核
29、算，不能按照所得税的一般办法进行查帐征收，只有采取查定征收的一般办法进行查帐征收，只有采取查定征收的办法征收所得税。但与一般的查定征收不同的办法征收所得税。但与一般的查定征收不同的是，上述收入、成本、费用事后能够准确核的是，上述收入、成本、费用事后能够准确核算时算时 ，可以申请按照实际利润与原查定利润的，可以申请按照实际利润与原查定利润的差额申请退税或抵税差额申请退税或抵税。35内部认购以后的纳税风险（续13）l一般的说，房地产企业的收入和期间费用在开一般的说，房地产企业的收入和期间费用在开发过程和销售过程都可以准确核算，但工程成发过程和销售过程都可以准确核算，但工程成本的核算由于专业性较强，
30、即使企业财务人员本的核算由于专业性较强，即使企业财务人员也很难做到准确核算，实际工作中都借助会计也很难做到准确核算，实际工作中都借助会计师事务所中的造价工程师来具体计算，对外出师事务所中的造价工程师来具体计算，对外出具工程结算报告，作为与建筑安装企业结算工具工程结算报告，作为与建筑安装企业结算工程价款的依据，同时依据财务决算报告，核算程价款的依据，同时依据财务决算报告，核算开发总成本和单位开发成本。开发总成本和单位开发成本。36内部认购以后的纳税风险（续14）l注：进行工程结算的时间法律没有强行规注：进行工程结算的时间法律没有强行规定，由建筑工程的建设方（甲方）和施工定，由建筑工程的建设方（甲
31、方）和施工方（乙方）自行协商确定，所以税务机关方（乙方）自行协商确定，所以税务机关无权要求企业限期进行工程结算和财务决无权要求企业限期进行工程结算和财务决算。但是房地产企业在向税务机关出具工算。但是房地产企业在向税务机关出具工程结算和财务决算报告之前，不得停止预程结算和财务决算报告之前，不得停止预征所得税，不考虑建筑工程是否达到预定征所得税，不考虑建筑工程是否达到预定可使用状态。可使用状态。37内部认购以后的纳税风险（续15）l房地产项目达到竣工交付状态，即房屋的房地产项目达到竣工交付状态，即房屋的使用权发生了转移，应停止预征所得税使用权发生了转移，应停止预征所得税l注：个别地方税务机关要求现
32、房的销售成注：个别地方税务机关要求现房的销售成本如果不能够可靠的计量，仍然按照预计本如果不能够可靠的计量，仍然按照预计利润率计算营业利润预征所得税，可靠计利润率计算营业利润预征所得税，可靠计量的一般标志是办理了工程结算和财务决量的一般标志是办理了工程结算和财务决算手续算手续38内部认购以后的纳税风险（续16）l国税发国税发200631号关于房地产开发业号关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知务征收企业所得税问题的通知 二二ll实际工作中，当企业的实际毛利率高于预实际工作中，当企业的实际毛利率高于预计计税毛利率时，开发商失去办理财务决计计税毛利率时，开发商失去办理财务决算的积极性，税务机关才
33、介入算的积极性，税务机关才介入 核算成本，核算成本，并不是说税务机关一定要介入核算成本并不是说税务机关一定要介入核算成本39内部认购以后的纳税风险（续16）l财政部关于对财政部关于对“企业会计制度企业会计制度”有关问题的复函有关问题的复函l财会便财会便200253200253号号l四、关于房地产开发企业销售收入确认问四、关于房地产开发企业销售收入确认问题。我们认为，题。我们认为，企业会计制度企业会计制度中已作中已作出规定，即在出规定，即在没有建造合同没有建造合同的情况下，房的情况下，房地产开发企业开发商品房对外销售收入的地产开发企业开发商品房对外销售收入的确定，应满足商品销售收入确认的四项条确
34、定，应满足商品销售收入确认的四项条件，在未满足四个条件的情况下，不得确件，在未满足四个条件的情况下，不得确认为收入。认为收入。 40内部认购以后的纳税风险（续18）l企企业业会会计计制制度度第第八八十十五五条条 销销售售商商品品的的收收入入，应当在下列条件均能满足时予以确认：应当在下列条件均能满足时予以确认：l1 1、企企业业已已将将商商品品所所有有权权上上的的主主要要风风险险和和报报酬酬转转移给购货方；移给购货方；l2 2、企企业业既既没没有有保保留留通通常常与与所所有有权权相相联联系系的的继继续续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；管理权，也没有对已售出的商品实施控制；l3 3、与交易相
35、关的经济利益能够流入企业；、与交易相关的经济利益能够流入企业；l4 4、相关的收入和成本能够可靠地计量。、相关的收入和成本能够可靠地计量。41内部认购以后的纳税风险（续16）l从上述文件我从上述文件我们可以得出可以得出结论：l房地房地产开开发公司在公司在办理工程理工程结算和算和财务决决算以前，会算以前，会计账簿上不可能出簿上不可能出现商品房商品房销售收入，即主售收入，即主营业务收入收入为零，零，这是行是行业的特殊性决定的，不能按照税法的的特殊性决定的，不能按照税法的预计毛毛利率分利率分别确确认主主营业务收入和主收入和主营业务成成本，本，预售的房款只能售的房款只能长期期记录在在预收收账款款科目，
36、科目，缴纳的的营业税也只能税也只能长期反映在期反映在应交税金交税金应交交营业税的借方。税的借方。42内部认购以后的纳税风险（续20）l在不考在不考虑以前年度以前年度亏损的情况下：的情况下：l对于外于外资企企业来来说，预征所得税的所得征所得税的所得额与年度申与年度申报表表申申报的利的利润（或（或亏损）无关，即取得）无关，即取得预售收入必售收入必须缴纳所得税。所得税。l对于内于内资企企业来来说，预征所得税的所得征所得税的所得额与年度申与年度申报表表申申报的利的利润是一致的，即取得是一致的，即取得预售收入不一定能售收入不一定能够缴纳所得税。所得税。l注：注：预计计税毛利作税毛利作为“其他其他纳税税调
37、整增加整增加项目目”处理理43交付使用后的纳税风险l1、检查后后续收入的完整性收入的完整性l2、检查是否是否转让汽汽车车位位l3、检查是否存在是否存在视同同销售情况售情况l4、检查是否存在是否存在对外出租情况外出租情况l5、其他需要关注的事、其他需要关注的事项44交付使用后的纳税风险（续1）l国税国税发（2006）31号关于房地号关于房地产开开发业务征收征收企企业所得税所得税问题的通知的通知l开开发企企业代有关部代有关部门、单位和企位和企业收取的各种收取的各种基金、基金、费用和附加等，凡用和附加等，凡纳入开入开发产品价内或品价内或由开由开发企企业开具开具发票的，票的，应按按规定全部确定全部确认
38、为销售收入；凡未售收入；凡未纳入开入开发产品价内并由开品价内并由开发企企业之外的其他收取部之外的其他收取部门、单位开具位开具发票的，可票的，可作作为代收代代收代缴款款项进行管理。行管理。l建建议：由物：由物业公司代收各种基金、公司代收各种基金、 费用和附加，用和附加，不涉及不涉及营业税和所得税税和所得税45交付使用后的纳税风险（续2）l补贴收入应重点检查电话、宽带等通信运营商补贴收入应重点检查电话、宽带等通信运营商给予房地产企业的佣金，佣金的计算不仅与办给予房地产企业的佣金，佣金的计算不仅与办理的户数有关，还与业主的缴费金额有关。理的户数有关，还与业主的缴费金额有关。l其他业务收入应关注房屋外
39、墙面的广告位使用其他业务收入应关注房屋外墙面的广告位使用权收入和权收入和楼宇（小区）的命名权收入楼宇（小区）的命名权收入 ，一般情，一般情况收入属于开发公司，而不是属于物业公司或况收入属于开发公司，而不是属于物业公司或全体业主全体业主46交付使用后的纳税风险（续3）l销售精装修房屋售精装修房屋检查要点：要点：l1、是否、是否单独独签订装修合同装修合同l2、销售方和装修方是否售方和装修方是否为同一主体同一主体l3、装修款是否、装修款是否单独开具独开具发票或收据票或收据l4、装修款是否作、装修款是否作为按揭借款的按揭借款的组成部分成部分l5、装修款的、装修款的标准是否合理准是否合理l2007关于承
40、受装修房屋契税关于承受装修房屋契税计税价格税价格问题的批复的批复47交付使用后的纳税风险（续4）l地上停地上停车位和按照地下人防位和按照地下人防设施施报建的停建的停车位，位，产权属于全体属于全体业主，因此开主，因此开发商商转让的是使用的是使用权，不能，不能预征所得税征所得税l按照按照经营性地下性地下设施施报建的停建的停车位，位，产权属于开属于开发商，因此开商，因此开发商既可以商既可以转让使用使用权，也可以，也可以转让所有所有权。但如果。但如果转让所有所有权，应预征所得税征所得税48交付使用后的纳税风险（续5）l中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法第第214条条l 租赁期限不得超过二十年。超
41、过二租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。十年的，超过部分无效。 l 租赁期间届满，当事人可以续订租租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。日起不得超过二十年。49交付使用后的纳税风险（续6）l20042004关于有价消费卡征收营业税问题的批复关于有价消费卡征收营业税问题的批复l20052005关于营业税若干政策问题的批复关于营业税若干政策问题的批复l20042004关于房屋附属设施有关契税政策的批复关于房屋附属设施有关契税政策的批复l20052005关于具备房屋功能的地下建筑征收房关于具备房屋功能的地下建
42、筑征收房产税的通知产税的通知50交付使用后的纳税风险（续7）l产权如果属于全体如果属于全体业主，开主，开发商将其商将其对外租外租赁，则应推定推定为全体全体业主主对开开发商的捐商的捐赠，计算所得税算所得税时应按照租按照租赁收入扣除收入扣除销售税金后的余售税金后的余额并入到并入到当期的当期的应纳税所得税所得额，不扣除折旧，不扣除折旧，原因是开原因是开发成本已成本已经分分摊给全体全体业主，主，否否则会形成重复扣除。会形成重复扣除。51交付使用后的纳税风险（续7）l产权如果属于开发商，由于尚未转作经营性固产权如果属于开发商，由于尚未转作经营性固定资产或无形资产，定资产或无形资产，开开发商将其商将其对外
43、租外租赁，计算所得税算所得税时应按照租按照租赁收入扣除收入扣除销售税金后的售税金后的余余额并入到当期的并入到当期的应纳税所得税所得额，不扣除开，不扣除开发成本，但成本，但对外外转让时按照原始成本扣除。按照原始成本扣除。l2003中国移中国移动（香港）有限公司内地子公司（香港）有限公司内地子公司缴纳企企业所所得税有关得税有关问题的通知的通知l2003关于中国移关于中国移动通信集通信集团公司有关所得税公司有关所得税问题的通知的通知52交付使用后的纳税风险（续8）l国税发国税发200631号关于房地产开发业务征收企业所号关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知得税问题的通知l开发企业将开发产品转作
44、固定资产或用于捐赠、赞助、开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。l注：房地注：房地产开开发企企业在开在开发项目立目立项时作作为自用或自用或经营性的性的资产，可以作，可以作为自建固定自建固定资产，不作，不作视
45、同同销售售处理，理，但在交付使用但在交付使用时必必须按照成本价按照成本价转作固定作固定资产。53交付使用后的纳税风险（续9）l国税发200631号关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知l开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。l19991999关于出售或租赁房屋使用权是否征收契税问题的批复关于出售或租赁房屋使用权是否征收契税问题的批复l20032003关于房产税、城镇土地使用税
46、有关政策规定的通知关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知54交付使用后的纳税风险（续10）l1995关于外商投资企业从事城市住宅小区关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复建设征收营业税问题的批复l1、拆迁安置返还的面积内房屋按照成本、拆迁安置返还的面积内房屋按照成本价计征营业税，即不确认安置差价价计征营业税，即不确认安置差价l2、拆迁安置返还的超面积房屋按照同期、拆迁安置返还的超面积房屋按照同期售价计征营业税，即需要确认安置差价售价计征营业税，即需要确认安置差价l注：拆迁时没有确认拆迁建筑物的增值注：拆迁时没有确认拆迁建筑物的增值55交付使用后的纳税风险（续11）l2002关于房地产开发企业以房屋抵顶地价关于房地产开发企业以房屋抵顶地价计算缴纳企业所得税问题的批复计算缴纳企业所得税问题的批复l注：拆迁时确认了拆迁建筑物的增值，按注：拆迁时确认了拆迁建筑物的增值，按照增值后的金额计入到开发成本照增值后的金额计入到开发成本l面积内的部分，不预征所得税面积内的部分，不预征所得税l超面积的部分，预征所得税超面积的部分，预征所得税l2005关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知
