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1、Page Page 1 1乐山犍为乐山犍为 项目定位报告项目定位报告四川新港地产顾问有限公司Sichuan 2011.7Sichuan 2011.7Page Page 2 2声明创新和差异化是商业发展的永恒主题，也是商业地产提升竞争力的核心。商业地产发展规律必须与时俱进，不能无视环境和市场的变化。该报告仅供贵公司翻阅，不得擅自对外公开、复印、拷贝，版权归四川新港地产顾问有限公司所有。copyright Chinaland EstatePage Page 3 3目录第一部分第一部分 宏观市场分析宏观市场分析u宏观经济u城市规划第二部分第二部分 微观市场分析微观市场分析u商业市场分析u酒店市场分析
2、u公寓市场分析u办公物业市场分析第三部分第三部分 项目定位项目定位u项目地块分析u项目产品组合u产品定位第四部分第四部分 资金测算资金测算第五部分第五部分 附件附件Page Page 4 4宏观经济宏观经济Page Page 5 5就乐山各区县GDP横向比较来看，犍为GDP总额稳居第二位，距离第一名乐山市中区相差11091万元，高于第三名峨眉山市132488万元纵向比较，犍为县近4年来，GDP增长幅度至少在19.17%以上，保并持高速增长速度的态势犍为县是作为乐山各区县中，城市经济水平较高，且城市发展速度较快的城市宏观经济宏观经济Page Page 6 6城市化率沿 S 型曲线变动城市化水平城
3、市化水平人口流动主导方向人口流动主导方向50%50%农村进入城市为主农村进入城市为主50%50%小城市进入大城市为主小城市进入大城市为主70%70%大城市城区迁入大城市郊区为主大城市城区迁入大城市郊区为主70%70%大都市圈形成大都市圈形成城市化人口迁移主要分为四个阶段 犍为18.72%犍为城市发展进入快速化发展阶段，未来需求旺盛犍为目前正处于城市化进程起步阶段犍为县目前正处于城市化进程起步阶段，房地产市场未来需求旺盛宏观经济宏观经济Page Page 7 7从人均GDP与房地产发展的关系来看，目前犍为地产市场已经进入超速发展，但单纯追求数量型阶段人均GDP与房地产发展关系GDP增速与房地产发
4、展关系发展阶段发展阶段启动阶段启动阶段快速发展阶段快速发展阶段平稳发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段减缓发展阶段人均人均GDPGDP（美元）（美元）800800300030003000300040004000400040008000800080008000以上以上需求特征需求特征生存需求生存需求生存、改善需求兼有生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主改善需求为主改善需求为主发展特征发展特征超速发展超速发展单纯数量型单纯数量型快速发展快速发展以数量为主，数量与质以数量为主，数量与质量并重量并重平稳发展，以质量为平稳发展，以质量为主，数量与质量并重主，数量与质量并重缓慢发展缓慢发展综合发展型综合
5、发展型宏观经济增长宏观经济增长房地产业发展状况房地产业发展状况小于小于4%4%萎缩萎缩4-5%4-5%停滞停滞5-8%5-8%稳定发展稳定发展大于大于8%8%高速发展高速发展就GDP与房地产的关系来看，目前犍为房地产处于高速发展阶段过度期，未来市场空间潜力大宏观经济宏观经济犍为县房地产市场目前正处于超速发展，单纯追求数量的阶段，未来在满足基本的需求条件后，市场需求将向品质化产品偏移Page Page 8 8n犍为县整体经济实力位于乐山市各县前列，目前处于城市化进程起步阶段，是乐山市重点发展的县级城市；n犍为县经济发展始终保持高速增长趋势，并带动房地产行业发展，未来市场空间广阔，需求旺盛宏观经济
6、小结宏观经济宏观经济Page Page 9 9城市规划n城市总体规划n城市交通规划n城市人口规划n城市商业规划n城市规划小结Page Page 1010n犍为县隶属四川省乐山市，是乐山市第一大县，位于川西平原西南边缘，地处北纬2912”至292747”东经1034335”至1041148”。是213国道线上的一颗明珠，素以“金犍为”美称享誉巴蜀大地，北邻乐山市中区，东连四川省工业基地宜宾、自贡两市，南接马边河和金沙江经济开发区。面积1375.4平方公里，辖12镇、18乡，人口58万。n其中玉津镇是其第一大镇，犍为县政府、玉津镇政其中玉津镇是其第一大镇，犍为县政府、玉津镇政府均集中在此府均集中在
7、此犍为概况犍为概况犍为县为乐山市第一农业大县，人口相对密集，该县第一大镇为玉津镇犍为县为乐山市第一农业大县，人口相对密集，该县第一大镇为玉津镇玉津镇玉津镇Page Page 1111城市总体规划城市总体规划n新城新城老城区（玉津镇）老城区（玉津镇） 定位传统核心商业中心，人气、商业聚集区域，传承文庙等城市文化底蕴，城市传统居住生活区，城市较为成熟区域，城市中心价值凸显；东部新区东部新区 城市重点打造东部新区，定位为新城中高端居住功能，目前处于规划发展阶段，鹭岛国国际社区等品质项目入驻将形成中高端品质生活区；n南部新区南部新区 以工业、中高端居住为核心的南部新区处于规划阶段目前以老城区（玉津镇）
8、作为城市核心区域，未来规划的目前以老城区（玉津镇）作为城市核心区域，未来规划的1515平方公里新城呈现后、东部新区提供中高端消费人群，老城平方公里新城呈现后、东部新区提供中高端消费人群，老城区（玉津镇）作为具备传统城市文化底蕴的商业核心地位将区（玉津镇）作为具备传统城市文化底蕴的商业核心地位将更为凸显更为凸显老城区老城区（玉津镇）（玉津镇）东部新区东部新区（规划发展中）（规划发展中）南部新区南部新区（规划中）（规划中）东部新区东部新区南部新区南部新区老城区老城区1515平方公平方公里新城里新城Page Page 1212城市交通规划城市交通规划陆路及水道网络：陆路及水道网络：n犍为县以213国
9、道及岷江水路作为城市主要陆路及水道交通体系，实现县、城便利交通及商贸往来；n犍为县中心北距乐山市58公里（陆路），车行时间约30-40分钟，南距宜宾市110公里（水道）目前仅有目前仅有213213国道作为城市交通主干道，未来乐国道作为城市交通主干道，未来乐宜高速、岷江河东货运码头呈现将进一步增强城宜高速、岷江河东货运码头呈现将进一步增强城市商业辐射及产业辐射能力市商业辐射及产业辐射能力未来交通规划：未来交通规划：n即将建设的乐宜高速公路纵贯犍为全境，30个乡镇公路畅通，交通便捷；n下渡乡岷江河东拟建的货运码头年吞吐量达100万吨，下一步将建成乐山市唯一的集装箱码头。213213国道国道水路水路
10、北至乐山市北至乐山市南至宜宾市南至宜宾市城市交通网络处于快速建设阶段，未来城市商业辐射能力将逐渐加强；城市交通网络处于快速建设阶段，未来城市商业辐射能力将逐渐加强；老城区（玉津镇）作为未来城市交通枢纽，城市中心价值明显老城区（玉津镇）作为未来城市交通枢纽，城市中心价值明显玉津镇玉津镇Page Page 1313城市人口规划城市人口规划1 12 23 34 45 56 68 87 79 910101111121213131414编号编号社区名社区名规划非农业人口（万人）规划非农业人口（万人）新城人口新城人口1凤岭社区0.92学府社区1.33西街社区1.24漱玉社区0.85玉津社区1.36南盐社区
11、0.87新区社区21.68新区社区10.69新区社区31.810新区社区42合计12.312.3南部新区南部新区11清溪新社区12.712清溪新社区22.513建兴街社区1.114交通街社区1.4合计7.7总计20n截止截止20092009年目前犍为县非农业总人口已经达到年目前犍为县非农业总人口已经达到1212万，万，在未来在未来1010年内，规划总人口将达到年内，规划总人口将达到2020万。万。未来几年内城市人口将快速上升，城市消未来几年内城市人口将快速上升，城市消费力将逐步提高；老城区（玉津区）所处费力将逐步提高；老城区（玉津区）所处非农业人口密集，未来消费潜力较大非农业人口密集，未来消费
12、潜力较大Page Page 1414n犍为县县城商业中心体系划分为“一心两片”。n“一心”：构筑牟家林黄旗坝一级商业中心，作为全县的商贸、休闲中心。n两片区中心：老城区与清溪片区居住区级商业中心。城市商业规划城市商业规划老城区（玉津镇）区域级商业中心将会是老城区（玉津镇）区域级商业中心将会是未来商业未来商业“一心两片一心两片”规划中首先呈现，规划中首先呈现，区域性商业辐射能力及城市商业中心影响区域性商业辐射能力及城市商业中心影响力较为明显力较为明显商业中心商业中心商业中心商业中心商业中心商业中心20202020年呈现年呈现Page Page 1515犍为县城市规划小结犍为县城市规划小结城市规划
13、城市规划以老城区为核心、东部新城区为中高端居住片区为城市配套，打造15平方公里城市新城城市交通城市交通城市交通网络处于快速建设阶段，乐宜高速公路纵贯犍为全境，下渡乡岷江河东拟建的货运码头本案所处老城区（玉津镇）为犍为县本案所处老城区（玉津镇）为犍为县城市中心地位，未来发展潜力巨大，城市中心地位，未来发展潜力巨大，商业潜在价值不容忽视商业潜在价值不容忽视城市人口城市人口未来几年内城市人口将快速上升，城市消费力将逐步提高；老城区（玉津区）所处非农业人口密集，未来消费潜力较大城市商业城市商业县城商业中心体系划分为“一心两片”，老城区（玉津镇）首先呈现Page Page 1616商业市场分析商业市场分
14、析n 主要商业板块分析n 其他商业街道分析n典型商家分析n业态分布分析n竞争对手分析n问卷调查n商家深访Page Page 1717本案本案翠屏翠屏广场广场凤凰路板块凤凰路板块滨江路板块滨江路板块油榨街油榨街学府街学府街北街北街西街、南街板块西街、南街板块主要商业板块主要商业板块主要商业板块主要商业板块主要商业板块主要商业板块Page Page 1818主要商业板块分析主要商业板块分析Page Page 1919滨江路作为城市三大主干道之一，是连接老城到新城的过渡动脉，以西街为界限，分为滨江路上段和下段，上段为老式居民住宅聚集地，以休闲娱乐茶坊、咖啡厅为主，下段新修楼盘较多，大型娱乐会所，餐饮
15、汇集于此。以休闲娱乐为核心，是玉津镇居民休闲娱乐的主要去处以休闲娱乐为核心，是玉津镇居民休闲娱乐的主要去处滨江路板块滨江路板块主要商业板块分析主要商业板块分析Page Page 2020滨江路上段业态主要为茶楼，档次滨江路上段业态主要为茶楼，档次以中档为主，租金较低，在以中档为主，租金较低，在18183030元元/ / /月之间，对面积需求较大，月之间，对面积需求较大，多数在多数在300300以上，经营状况良好。以上，经营状况良好。街道名称街道名称滨江路上段滨江路上段主营业态茶坊、咖啡厅、网吧经营情况及说明茶坊主要聚集地，晚间到此娱乐人群较多，经营状况良好，人均消费约2040元/人租金（元/）
16、18 30 根据铺面新旧程度、经营情况等，租金上下浮动商铺类型临街底商，产权式划分销售主要开间/进深/层高（米/间）10 / 18 / 4.5备注装修较好的茶坊生意普遍好于普通茶坊本案本案主要商业板块分析主要商业板块分析Page Page 2121店名店名地址地址业态业态规模（）规模（）租金（元租金（元/ /月月/ /）罗木近茶楼滨江路436号茶楼160约22123网吧滨江路486号网吧300约25飞点茶楼滨江路490号茶楼400约20蓝梦咖啡滨江路501号咖啡120约18翡翠茶楼滨江路506号茶楼400约16滨江路上段滨江路上段主要店家概况主要店家概况PS：店铺规模根据观察柱距和柱数估算得出
17、主要商业板块分析主要商业板块分析Page Page 2222滨江路下段商铺多为新楼盘一二层底商，形象滨江路下段商铺多为新楼盘一二层底商，形象较好，主要经营中大型餐饮、电玩和茶楼，面较好，主要经营中大型餐饮、电玩和茶楼，面积要求大，多为积要求大，多为500500以上，一拖二形式大面以上，一拖二形式大面积包租，租金稍高于上段，经营状况较好。积包租，租金稍高于上段，经营状况较好。街道名称街道名称滨江路下段滨江路下段主营业态中高档娱乐会所，餐饮经营情况及说明周边新修高档楼盘较多，但入住率约60%80%，高档餐饮、娱乐场所聚集地，经营状况好租金（元/）平均租金50 最高可租70 铺面根据位置，是否临街口
18、，租金浮动约在10元/左右 以一二楼整层出租形式为主售价（元/）及商铺类型1F:7000-80002F:55006500商铺均为“1+2”商业打包销售或“1F+住宅”打包销售主要：开间/进深/层高（米/间）18/15/4.5主要商业板块分析主要商业板块分析Page Page 2323店名店名业态业态规模（）规模（）租金（元租金（元/ /月月/ /）色彩缤纷动漫城电玩600二楼：约25米兰国际婚纱摄影1200一楼：约60二楼：约30世和养生鸡餐饮1500一楼：约50二楼：约30金港湾茶楼800一楼：约45二楼：约20浅水湾休闲会所1400一楼：约60二楼：约25滨江路下段滨江路下段主要店家概况主
19、要店家概况PS：店铺规模根据观察柱距和柱数估算得出主要商业板块分析主要商业板块分析Page Page 2424滨江路板块商业以休闲、娱乐茶坊，会所为主，是犍为滨江路板块商业以休闲、娱乐茶坊，会所为主，是犍为县最主要的休闲娱乐区域，该区店面多数面积较大，两县最主要的休闲娱乐区域，该区店面多数面积较大，两层整租形式较为普遍，租金承受范围在层整租形式较为普遍，租金承受范围在5050元元/ / /月以内。月以内。滨江路板块小结滨江路板块小结主要商业板块分析主要商业板块分析Page Page 2525西街板块主要指西街，作为犍为主要商业街道，片区内汇集了金融机构，服装，快餐以及其他零售业态，是犍为县购物
20、消费的主要场所。西街板块是犍为县最繁华商业地段西街板块是犍为县最繁华商业地段以消费购物为核心，是品牌服饰主要聚集街区以消费购物为核心，是品牌服饰主要聚集街区西街板块西街板块主要商业板块分析主要商业板块分析Page Page 2626与本案仅隔翠屏广场，为犍为县主要商业街之与本案仅隔翠屏广场，为犍为县主要商业街之一，以金融机构，服饰及其他零售行业为主，一，以金融机构，服饰及其他零售行业为主，超市、快餐为辅，品牌服饰较多，租金西段约超市、快餐为辅，品牌服饰较多，租金西段约200200元元/ /，中段约，中段约400400元元/ /，东段约，东段约150150元元/ /，物业条件较差，但店铺依然供不
21、应求。物业条件较差，但店铺依然供不应求。街道名称街道名称西街西街主营业态服饰店 大型超市 快餐 零售经营情况及说明经营状况极好 作为犍为县主要商业街，区域内金融机构主要汇集，人流量大，商业氛围浓厚租金（元/）西段平均200 中段平均400 东段平均150 商业类型临街底商，产权式划分销售本案本案主要商业板块分析主要商业板块分析Page Page 2727西街板块西街板块主要店家概况主要店家概况店名面积（平米）开间/进深/层高（米）业态租金租售方式出租时间华宇通讯112.1/4.5/2.8手机充值，销售，维修年租金8万左右租9余平色通讯11.22.1/4.5/2.8手机充值，销售，维修年租金8万
22、左右租8光明眼镜行242.1/4.5/2.8配眼镜，销售太阳镜年租金15万左右租7华琳化妆品242.1/4.5/2.8女士化妆品年租金15万左右租5勤靓化妆品精品352.1/4.5/2.8女士化妆品年租金21万左右租7欧黛诗132.1/4.5/2.8女士化妆品年租金8万左右租6迅捷通讯2.40.7/2/2.4手机销售，维修年租金4万左右租6小百货通讯3.30.5/4/2.4手机充值，销售年租金4万左右租3世伟茶叶72/3/2.6销售茶叶年租金6万左右租3江鹰眼镜102/4/2.6配眼镜，销售太阳镜年租金8万左右租3手机通讯132/5/2.6手机充值，销售年租金8万左右租5诺基亚专卖店252.1
23、/4.5/2.8手机销售年租金16万左右租1鸿康大药房药店中国移动522.4/10/3手机销售，维修年租金17万左右租9中国移动522.4/10/3手机销售，维修年租金17万左右租6中国移动802.4/10/3手机销售，维修年租金24万左右租9以纯522.4/5/2.8衣服品牌专卖店年租金28万左右租4城市宝宝182.4/7/2.8销售儿童用品年租金9万左右租3中国电信电信邮政储蓄邮政鸿康大药房药店星光通讯41.6/2/2.8手机销售，维修年租金5万左右租6港牌482.5/9/3衣服品牌店年租金16万左右租6英伟92.1/4/2.8销售鞋子年租金7万左右租1川港影楼62.1/2.5/2.8客户
24、接待年租金7万左右租3正本92.1/4/2.8销售鞋子年租金7万左右租3名典92.1/4/2.8销售皮包年租金7万左右租4主要商业板块分析主要商业板块分析Page Page 2828店名面积（平米） 开间/进深/层高（米）业态租金营业情况租售方式 出租时间每年涨幅备注鸿喜通讯11.22.2 3.1 3手机客单价400-600 租5年10%星光通讯11.22.2 3.1 3手机3800/月营业额约4-6万/年 租根据经营情况而定红绿灯通讯11.22.2 3.1 3手机经营状态中等偏下，略亏 租10%青藏绒25.52.2 11 4.2 服饰4000/月营业额40006000，基本持平 租10%夏季
25、短租SR。GOLF1203.0 11 4.2服饰- 租10%小飞鱼403.0 11 4.2服饰- 租10%雷迪波尔1203.0 11 4.2服饰25万/年月营业额3-6万左右 租10%小叮当23.52.8 5 3童鞋商业机密 租10%可可斯20.22.0 2 4童装商业机密 租10%星光饰界60.22.0 7 3饰品每年租金6万 租10%西街板块西街板块主要店家概况主要店家概况主要商业板块分析主要商业板块分析Page Page 2929店名面积（平米）开间/进深/层高（米）业态租金租售方式出租时间每年涨幅爱恋珠宝35.52.4/6.6/3.2销售珠宝首饰年租金15万左右租810%美嘉美402.
26、4/7/2.2鞋品牌专卖店年租金25万左右租510%大拇指3.21.2/2.4/2.2销售蛋糕糕点年租金5万左右租310%与狼共舞282/6.5/3.2衣服品牌专卖店自己店面好人缘37.52.2/5/2.2销售男女士皮鞋休闲鞋年租金25万左右租1110%康奈23.52.2/5/2.2鞋品牌专卖店年租金15万左右租110%六喜珠宝18.52.2/4/2.2销售珠宝首饰自己店面杰克琼斯56.53.4/8/2.2衣服品牌专卖店年租金20万左右租110%起点09603.4/8.5/2.2衣服品牌店年租金20万左右租410%李宁353.4/9.5/2.2衣服品牌专卖店年租金9万左右租410%丽雅名品29
27、2.4/11/2.2衣服品牌店年租金9万左右租310%高斯唐岚26.52.4/10/2.4衣服品牌店年租金6.5万左右租810%逢靓名店26.52.4/10/2.4衣服品牌店年租金6.5万左右租710%DK162.4/6/2.4衣服品牌店年租金6万左右租1610%西街板块西街板块主要店家概况主要店家概况主要商业板块分析主要商业板块分析Page Page 3030靠近西街段以品牌服饰店为主，靠近西街靠近西街段以品牌服饰店为主，靠近西街段租金多在段租金多在300300元元/ /以上，经营状况良好；以上，经营状况良好；南段业态主要以小家电为主，租金要低很南段业态主要以小家电为主，租金要低很多，经营状
28、况一般。多，经营状况一般。街道名称街道名称南街南街主营业态服饰，零售经营情况及说明好良好 以服饰为主，品牌店年营业额均在25万以上租金（元/）北段：约200350元/；南段：约80120元/备注犍为县主要商业街道之一，对面为犍为县政府主要商业板块分析主要商业板块分析Page Page 3131店名面积（平米）开间/进深/层高（米）业态营业情况租售方式出租时间每年涨幅备注鸿康大药房703.5/8/5 药房租3随行就市三个开间雅奴天使503.5/8/5.5服装租金估计30-35万/年租2随行就市南街拐角第二间店铺，租金略高CC DD654.5/8/5服装租3随行就市时尚丽人坊304/8/4.5饰品
29、租金10万/年租4随行就市安踏1304.5/40/5运动服饰租古劳时804.5/8/4.5服装租金17-20万，月营业额在5000元左右租米兰时尚会所2004/15/5.5女装租金35万左右/年，月营业额至少5000以上租随行就市劲霸男装1504/15/5.5男装年租金10万左右/年，约营业额一般在3-6万，旺季可达10万以上/月，客单价300-600元间租4随行就市力天内衣1004.5/10/5内衣租瑜丰裤业404/10/4.5裤子租4随行就市步步高1304/10/4.5小家电租金24万/年，三开间租5+1童鞋354/5/5.童鞋年租金8万左右，月营业额基本持平，客单价100-300元间租仟
30、纤内衣1004.5/10/5内衣租红蜻蜓704.5/9/5鞋租金12万/年，客单价在200-300元间，经营较好租3随行就市联想电脑904.5/9/5.5电脑年租金8-10万间，月营业额5万左右，客单价3000-6000元租6随行就市其乐鞋业604/8/5.5鞋租4哥弟673.5/7/3服装较好 租金20W/年租2随行就市瑜风铺林213/7/3.5服装饰品7-8万/年 经营一般租随行就市南街板块南街板块主要店家概况主要店家概况主要商业板块分析主要商业板块分析Page Page 3232南街板块南街板块主要店家概况主要店家概况店名面积（平米）开间/进深/层高（米）业态营业情况租售方式 出租时间每
31、年涨幅备注乔丹804/8.5/4运动服饰月营业额5-8万左右，店铺租金30万左右租5每三年约涨50-100元由于在街道转角处，租金较贵KEKAFU404.5/4.5/4鞋月营业额约2-4万，店面租金20万/年，客租金、约200元/人租1GBY454.5/40/4服装营业额约47万/月每三年约涨50-100元欧格名店454.5/40/4女士服装租金15万左右/年租2特步904.5/10/4.5运动服装租金30万/年，双门面，客消费100-300元/人自营3BT BOY1004.5/10/4.5服装月营业额在37万，店铺租金20万左右/年，客消费300元/人租4LEICHI1004.5/10/4.
32、5服装 波司登403.5/10/4.5服装靓点坊504.5/10/4.5饰品租金10万左右/年，月营业额约1.5万左右，人均消费几十到几百不等租2圣天狐404/10/4.5服装租风雨廊街404/10/4.5鞋租金狐狸404/10/4.5服装租花雨伞404/10/4.5服装租以纯904.5/9/4.5服装租凯宝裤业904.5/9/4.5裤子租欧炫雅904.5/9/4.5服装租金10万左右/年，月营业额约2.5-5万，客单价100-200元左右租3每3年月10%晶夫人1F40，2F1004/6/4.5影楼租依尔康1F40，2F1004/6/4.5鞋租影响1F40，2F1004/6/4.5包年租金6
33、万，月营业额在2000-6000之间租步步升裤业1F40，2F1004/6/4.5裤子租衣衣不舍354/6/4.5服装年租金4.5万转租GSFR354/6/4.5服装租森马1004.5/10/5休闲服装8万左右/年，月营业额在8000-1.2万间，客单价约300元租真维斯1004.5/10/5休闲服装在森马2楼，由于没有临街1层展示面，年租金在5万/年租美特斯邦威1204.5/14/5休闲服装7万左右/年，年营业额在20万左右，客单价在100-300元自用主要商业板块分析主要商业板块分析Page Page 3333西街、南街板块是犍为县商业中心片区，主要以品西街、南街板块是犍为县商业中心片区，
34、主要以品牌服饰、数码、品牌家具和金融等租金承受能力较牌服饰、数码、品牌家具和金融等租金承受能力较高业态为主，虽然物业条件较差而且有高业态为主，虽然物业条件较差而且有300300500500元元/ / /月的高租金，该区商铺依然一铺难求，商业物月的高租金，该区商铺依然一铺难求，商业物业缺口较大。业缺口较大。西街、南街板块小结西街、南街板块小结主要商业板块分析主要商业板块分析Page Page 3434凤凰路板块凤凰路板块以交通贯穿与街道延伸为主要功能，宾馆吸纳外来人群入住以交通贯穿与街道延伸为主要功能，宾馆吸纳外来人群入住凤凰路作为旧213国道，贯穿全县，作为犍为县最大的一条交通干线，凤凰路划分
35、为上中下三段，分别以以天波酒店，长途客运站为界，总体业态分布较为杂乱，但宾馆相对较为集中，商业集中在与西街交汇区的中段。主要商业板块分析主要商业板块分析Page Page 3535店名业态规模（）租金（元/月/）三百超市超市130018海棠保健洗浴中心洗浴30022栋华环保汽修汽修配件12016高新摩托摩托专卖20024皱学兵车行自行车13522金虎家私家具80018四维卫浴厨卫15026凤凰路板块凤凰路板块主要店家概况主要店家概况PS：店铺规模根据观察柱距和柱数估算得出主要商业板块分析主要商业板块分析Page Page 3636县城主干道，车流较大，购物人群较县城主干道，车流较大，购物人群较
36、少，业态以各类专业市场为主，专卖少，业态以各类专业市场为主，专卖店经营状况良好，以一层底商为主，店经营状况良好，以一层底商为主，物业条件差物业条件差街道名称街道名称凤凰路凤凰路主营业态上段：汽配，摩托，杂货中段：大型超市，通讯服务行业下段：杂货，厨卫用品经营情况及说明经营状况以中段较为良好，向两边经营状况相对较差租金（元/）中段：60120元/上段：1624元/下段：平均25元/天波酒店天波酒店长途汽车站长途汽车站凤凰路上段凤凰路上段凤凰路南下段凤凰路南下段凤凰路中段凤凰路中段主要商业板块分析主要商业板块分析Page Page 3737凤凰路板块作为犍为县最大的交通干道，交通延伸范围广凤凰路板
37、块作为犍为县最大的交通干道，交通延伸范围广阔，由于干道较宽且车流量较大，购物人流有限，租金较阔，由于干道较宽且车流量较大，购物人流有限，租金较低，从靠近西街段向南北递减，在低，从靠近西街段向南北递减，在2020120120元元/ /之间，主之间，主要业态以电器、小车辆、厨卫等专卖店和超市为主，物业要业态以电器、小车辆、厨卫等专卖店和超市为主，物业条件普遍较差，经营状况条件普遍较差，经营状况凤凰路板块小结凤凰路板块小结主要商业板块分析主要商业板块分析Page Page 3838主流商业板块小结主流商业板块小结l犍为县主流商业可划分为三大板块，并且各自形成较为明确的犍为县主流商业可划分为三大板块，
38、并且各自形成较为明确的业态聚集地，滨江路板块为休闲娱乐核心地区，西街、南街板块业态聚集地，滨江路板块为休闲娱乐核心地区，西街、南街板块是消费购物中心，凤凰路为专业市场专卖店为主。是消费购物中心，凤凰路为专业市场专卖店为主。l主流商业板块总体以临街底层商业为主，铺面较为老旧，但人主流商业板块总体以临街底层商业为主，铺面较为老旧，但人流大的西街南街店铺供不应求，且租金高，全县没有综合性集中流大的西街南街店铺供不应求，且租金高，全县没有综合性集中商业。商业。l主流商业板块囊括犍为主流商业板块囊括犍为90%90%商业，是该县居民消费的主要场所。商业，是该县居民消费的主要场所。主要商业板块分析主要商业板
39、块分析Page Page 3939其他商业街道分析其他商业街道分析Page Page 4040本案主临街道，主要人流来源道路本案主临街道，主要人流来源道路之一，物业条件差，店面较小，业之一，物业条件差，店面较小，业态混乱，副食店、文具店、小吃等态混乱，副食店、文具店、小吃等店混杂于此，租金与地段不符合，店混杂于此，租金与地段不符合，多在多在8080150150元元/ /之间。之间。街道名称街道名称龙池街龙池街主营业态文化用品，零售经营情况及说明较好 由于临近两所学校，文化用品及小型杂货业态较多租金（元/）平均120元/备注连接本项目的直接道路其他商业街道分析其他商业街道分析龙池街龙池街Page
40、 Page 4141店名面积（平米）开间/进深/层高（米）业态营业情况/租金租售方式出租时间 每年涨幅陈光三水果店约196.6/3/2.8水果10000左右/租金2000（月）租1年随行就市茗茶轩约306.6/4.8/3.3茶叶50000左右/租7500（月）租1年随行就市中国电信约13.23.3/4/3.3手机、维修5000-10000/租1800（月）租1年随行就市体彩17.193.6/4.5/3.5彩票约10000/租金1000租1年随行就市母婴空间17.193.6/4.5/3.5奶粉约50000/租金2000租1年随行就市纵横玩具17.193.6/4.5/3.5玩具约40000自营莫记
41、锁行17.193.6/4.5/3.5五金约30000/租金1000租1年随行就市友缘相馆17.193.6/4.5/3.5相馆约5000/租金1000租1年随行就市童趣园17.193.6/4.5/3.5玩具约10000自营箱包世界17.193.6/4.5/3.5箱包约10000/租金1000租1年随行就市爱不释手17.193.6/4.5/3.5小首饰约8000/租金1000租1年随行就市玩具店38.984米/10米/5玩具约15000自营1年一角书屋54.226/9/3.3书店约20000/租金1000租1年随行就市串串香35.443.3/11.5/3.3串串约5000/租金700租1年随行就市
42、儿童乐园18.4953/6/3.3娱乐约3000/租金600租1年随行就市光明奶行18.4953/6/3.3杂货正准备转租/租金600租1年随行就市愚记牛肉饼18.4953/6/3.3牛肉饼约5000/租金600租1年随行就市绝味99鸭脖18.4953/6/3.3鸭脖子约7000/租金600租1年随行就市馋猫零食屋404米/10米/约4米零食约10000/租金900租1年随行就市春华茶叶404米/10米/约4米茶叶约20000/租金900租1年随行就市玩具店404米/10米/约4米玩具准备转租/租金900租1年随行就市开口笑小食店404米/10米/约4米小食约6000/租金900租1年随行就市
43、龙池路龙池路主要店家概况主要店家概况其他商业街道分析其他商业街道分析Page Page 4242与办案于翠屏广场相隔，全底商，面与办案于翠屏广场相隔，全底商，面积小，物业条件差，但有多家珠宝金积小，物业条件差，但有多家珠宝金饰店聚集，租金较高，多数在饰店聚集，租金较高，多数在200200元元/ /以上，且租约年限都较长，因地段以上，且租约年限都较长，因地段佳和相同业态集中效应，经营状况良佳和相同业态集中效应，经营状况良好。好。街道名称街道名称南池街南池街主营业态餐饮，珠宝店经营情况及说明较好 虽然物业条件差，但地段佳和相同业态集中效应，经营状况较好租金（元/）约150300元/其他商业街道分析
44、其他商业街道分析Page Page 4343店名面积（平米）开间/进深/层高（米）业态营业情况租售方式 出租时间 每年涨幅思宓箱包474米/12米/3.5米箱包营业额10000左右，租金1500租1年随行就市京晶眼镜店424米/10米/3.5米眼镜店营业额10000左右，租金1500租1年随行就市周大生珠宝1088.6米/15米/3.5金银营业额150000万左右，自营自营蒙山瓜子504米/12.25米/3.5米杂货营业额5000左右，租金1100租1年随行就市好再来面店757.5米/10米/3.5米餐饮营业额7000左右，租金1400租1年随行就市杨加珠宝店909米/10米/3.5米金银营业
45、额30000左右，租金2000租1年随行就市金多福珠宝店10210米/10米/3.5米金银营业额25000左右，租金2400租1年随行就市乌豆花11311米/10米/3.5米餐饮营业额15000左右，租金2400租1年随行就市乌豆花959米/9.44米/3.5米餐饮营业额15000左右，租金2200租1年随行就市知蜂堂12012米/10米/3.5米保健品营业额14000左右，租金2500租1年随行就市金龙金店23023米/10米/3.5米金银营业额200000左右，不详不详张五小吃404米/10米/3.5米餐饮营业额8000左右，租金900租1年随行就市四妹小吃333.3米/10米/3.5米餐
46、饮营业额10000左右，租金800租1年随行就市刘记小吃122米/6米/3.5米小吃营业额15000左右，租金400租1年随行就市南池街南池街主要店家概况主要店家概况其他商业街道分析其他商业街道分析Page Page 4444距离本案约距离本案约650650米，临近西街地段人气米，临近西街地段人气较为旺盛，商业气氛比较浓厚，业态较为旺盛，商业气氛比较浓厚，业态整体档次不高，租金在约整体档次不高，租金在约160160200200元元/ /之间。之间。街道名称街道名称北街北街主营业态服饰，零售，普通餐饮经营情况及说明临近西街地段以服装为主，经营情况较好；其他地段主要以零售及普通餐饮业为主，经营状况
47、一般租金（元/）临近西街地段：160200元/其他地段平均：2035元/备注犍为县主要商业街道之一，对面为犍为县政府其他商业街道分析其他商业街道分析北街北街Page Page 4545距离本案约距离本案约500500米，位于滨江路下段，米，位于滨江路下段，周边新旧楼盘交汇，该地区生活配套周边新旧楼盘交汇，该地区生活配套设施较为齐全，以中档特色、餐饮为设施较为齐全，以中档特色、餐饮为主，每天主，每天5 5点后到此用餐人数较多。点后到此用餐人数较多。街道名称街道名称油榨街油榨街主营业态中档餐饮，特色餐饮等经营情况及说明经营状况良好，餐饮店铺营业额普遍在610万元/月，是中档、特色餐饮行业主要聚集地
48、租金（元/）平均25000元/年售价（元/）14000元/备注经走访得知，本地区人群并不排斥中高档特色餐饮，但目前市场缺乏此类业态步行街步行街其他商业街道分析其他商业街道分析油榨街油榨街Page Page 4646距离本案约距离本案约500500米，位于本案北面，米，位于本案北面，周边以老式住宅为主，以临街底商周边以老式住宅为主，以临街底商为主，业态以生活配套为主，商业为主，业态以生活配套为主，商业氛围较淡。氛围较淡。街道名称街道名称学府街学府街主营业态中低档餐饮，生活配套经营情况及说明一般 周边老式住宅较多，商业主要以生活配套为主租金（元/）2330元/其他商业街道分析其他商业街道分析学府街
49、学府街Page Page 4747其他商业街道小结其他商业街道小结l其他商业街道分布与主流商业板块周边，作为其附属配套，主要其他商业街道分布与主流商业板块周边，作为其附属配套，主要以餐饮（如油榨街、学府街）、零售杂货（如龙池街、南池街、北以餐饮（如油榨街、学府街）、零售杂货（如龙池街、南池街、北街）以及生活配套为主。街）以及生活配套为主。l商铺类型以临街底商为主，铺面较为陈旧，但有较为明确的业态商铺类型以临街底商为主，铺面较为陈旧，但有较为明确的业态聚集地，并且受惠于主流商业板块人群分流，整体经营情况较好。聚集地，并且受惠于主流商业板块人群分流，整体经营情况较好。其他商业街道分析其他商业街道分
50、析Page Page 4848典型商家分析典型商家分析Page Page 4949典型商家分析黄家超市企业名称黄家超市（犍为一店）详细地址犍为县西街所属商圈西街商圈开业时间2006.6企业性质以经营综合商场、标超等业态为主的连锁企业目标消费群犍为县及周边乡镇居民物业情况租营租售价格租 一楼：营业额总建筑面积1500单层面积一层：800 二层：700店前区面积50装修状况简易装修层数2车位数无楼层分布一层：食品、生鲜、日化、杂货，店前区：珠宝 二层：饰品、服饰、小家电、箱包、快餐店加盟店数33主力店黄家超市、爱恋珠宝、华莱士项目点评黄家超市是犍为最大的超市连锁经营店，占领了犍为县零售市场近80%
51、份额，业态较为集中，品种较为广泛是该县居民选择在其店消费的主要因素，但作为该县仅有的集中商业，其经营缺陷也较为明显：业态杂乱，分区不明；业种不齐全，不能完全满足居民所需；品牌零售不够，产品档次不高；受单层面积小的影响，店前区规模不足，且超市整体规模无法提升。典型商家分析典型商家分析Page Page 50501F1F平面（约平面（约11001100平米）平米）电电梯梯爱恋珠宝爱恋珠宝1 1、柱间距横向约、柱间距横向约4 4米，纵向约米，纵向约6 6米米2 2、爱恋珠宝：与黄家超市签订租售合同，面积约、爱恋珠宝：与黄家超市签订租售合同，面积约7070平米，租金在平米，租金在25-3025-30万
52、万/ /年年3 3、鑫鑫数码：与黄家超签订租售合同，仅两个柜台，租金、鑫鑫数码：与黄家超签订租售合同，仅两个柜台，租金700700元元/ /月月收银台收银台鑫鑫数码鑫鑫数码客服区客服区化妆品化妆品酒酒清洁清洁用品用品生活用品生活用品五谷杂粮五谷杂粮生活用品生活用品休闲食品休闲食品水果，生鲜水果，生鲜杂货杂货副食副食4米6米6米柱典型商家分析黄家超市典型商家分析典型商家分析Page Page 51512F2F平面（约平面（约800800平米）平米）1 1、2F2F柱间距约横向约柱间距约横向约4.54.5米，纵向约米，纵向约5.55.5米米2 2、华莱士：与黄家超市签订租售合同，面积约、华莱士：与
53、黄家超市签订租售合同，面积约150150平米，租金为平米，租金为70007000元元/ /月月华莱士华莱士皮具皮包皮具皮包床上用品床上用品饰品饰品电电梯梯生活用品生活用品小家电小家电服装，服饰服装，服饰4.5米5.5.米典型商家分析黄家超市典型商家分析典型商家分析Page Page 5252犍为最大的超市连锁经营店，唯一的集中商业；项目不足项目不足p业态杂乱，分区不明；p业种不齐全，不能完全满足居民所需；p品牌零售不够，产品档次不高；p受单层面积小的影响，店前区规模不足，且超市整体规模无法提升。主要商家分析黄家超市作为犍为唯一集中黄家超市西街店整体档次较低，但人流量较大，作为犍为唯一集中黄家超
54、市西街店整体档次较低，但人流量较大，营业状况良好，说明该地区集中商业市场有较大空缺营业状况良好，说明该地区集中商业市场有较大空缺典型商家分析典型商家分析Page Page 5353业态分布分析业态分布分析Page Page 5454针对本项目主要研究业态超市超市 服饰业服饰业 餐饮业餐饮业 娱乐休闲业娱乐休闲业 家居业家居业业态分布分析Page Page 5555超市犍为零售业分布较为分散，正东犍为零售业分布较为分散，正东街、玉津社区、凤凰路居民稠密街、玉津社区、凤凰路居民稠密地区分布相对较密集。地区分布相对较密集。业态分布分析业态分布分析Page Page 5656超市店名店名地址地址业态业
55、态物业条件物业条件规模（）规模（）档次档次租金（元租金（元/ /月月/ /）经营状况经营状况三八商场玉津街13-27号百货较差约550中低约25一般黄家超市二店风石街北段557号超市较差约820中低约25较好三百超市凤凰路1050号超市较差约1300中低约18一般黄家超市正东街329号超市较差约200中低约26一般家家乐超市凤凰路627号超市百货较差约2000中低约35较好黄家超市西街150号超市百货较差约1900中好犍为零售业以小面积副食店和中小面积超市居多，物业犍为零售业以小面积副食店和中小面积超市居多，物业条件普遍较差，简易装修，凤凰路、西街人流较多地段条件普遍较差，简易装修，凤凰路、西
56、街人流较多地段经营状况较好，由于面积较大，租金较低，多在经营状况较好，由于面积较大，租金较低，多在25253535之间之间业态分布分析Page Page 5757服饰业犍为服饰业主要集中犍为服饰业主要集中在西街、南街及附近在西街、南街及附近业态分布分析业态分布分析Page Page 5858服饰业服饰业以服饰业以40-12040-120底商呈现，品牌服饰主要国内二线品牌；底商呈现，品牌服饰主要国内二线品牌；虽物业外部形象较差，租金仍然很高，多集中在虽物业外部形象较差，租金仍然很高，多集中在300300500500元元/ / /月，且经营状况良好，铺位供应空缺较大。月，且经营状况良好，铺位供应空
57、缺较大。店名店名物业条件物业条件规模（）规模（）档次档次租金租金雷迪波尔中等120中高25万/年以纯较差52中档约28万/年劲霸男装中等150中档约10万/年哥弟中等67中高约20万/年七匹狼较差54中档约24万/年杰克琼斯中等57中档约20万/年业态分布分析Page Page 5959餐饮业犍为餐饮业主要分布在犍为餐饮业主要分布在油炸街和滨江路南段油炸街和滨江路南段业态分布分析业态分布分析Page Page 6060餐饮业餐饮业呈现形式较为多样，从餐饮业呈现形式较为多样，从4040小铺到近小铺到近20002000酒楼酒楼都有，档次以中端为主，家常、特色川菜为餐馆产品主都有，档次以中端为主，家
58、常、特色川菜为餐馆产品主流，租金在流，租金在30306060元元/ / /月居多，多数中档以上特色餐月居多，多数中档以上特色餐饮馆经营状况良好，面积需求较大，易接受高层经营饮馆经营状况良好，面积需求较大，易接受高层经营店名店名物业条件物业条件规模（）规模（）档次档次租金（元租金（元/ /月月/ /）经营状况经营状况世和养生鸡较好约1500中档一楼：约50二楼：约30良好天地和较好约800中高二楼：约30三楼：约20良好滋味馆一般80中档80约2万/月银豪宴府较好约1200中高一楼：约50二楼：约30良好菌滋堂一般200中档二楼：约35一般业态分布分析业态分布分析Page Page 6161休闲
59、娱乐业犍为休闲娱乐业主要分犍为休闲娱乐业主要分布在滨江路南北段和与布在滨江路南北段和与滨江路相接的部分路段滨江路相接的部分路段业态分布分析业态分布分析Page Page 6262休闲业茶楼是犍为最主要休闲娱乐场所，市场需求较大，面积多茶楼是犍为最主要休闲娱乐场所，市场需求较大，面积多在在200200600600之间，以中档装修为主，租金承受能力较低，之间，以中档装修为主，租金承受能力较低，多在多在20203030元元/ / /月，竞争激烈，但有档次茶楼较少月，竞争激烈，但有档次茶楼较少店名店名物业条件物业条件规模（）规模（）档次档次租金（元租金（元/ /月月/ /）经营状况经营状况罗木近茶楼中
60、等160中档约22良好尚典咖啡中等300中高档约25较好飞点茶楼中等400中低档约20一般蓝梦咖啡中等120中档约18一般翡翠茶楼中等400中档约16较好业态分布分析业态分布分析Page Page 6363娱乐业店名店名物业条件物业条件规模（）规模（）档次档次租金（元租金（元/ /月月/ /）经营状况经营状况808桌游吧中等约400中高档约30良好城市英雄较好约820中档约30一般色彩缤纷较好约400中档约35一般123网络较差约300中低档约25良好娱乐业较少，且较为集中，面积都较大，多在娱乐业较少，且较为集中，面积都较大，多在300300以上，以上，租金承受能力较低，多在二楼，租金在租金承
61、受能力较低，多在二楼，租金在20203535元元/ / /月，月，以中档装修为主，市场需求不大，经营状况一般，有档次以中档装修为主，市场需求不大，经营状况一般，有档次的的KTVKTV少少业态分布分析业态分布分析Page Page 6464家居业地区名称面积（平米）开间/进深/层高（米）营业情况租金备注漱玉路港府太子1200二三层合计二三层销售额不定旺季15-30万/月自营凤凰路南方家私400在第二层二层基本持平，老板称买家具大多数人首选西街的双虎家私或去漱玉街选购10元/平米该片区租金约为25元/平米，由于房东与老板是朋友，因此租金较低西街双虎家私60013万/年从旁边铺面老板处得来漱玉路世家
62、定制家具18010/16/8平时盈亏持平旺季3-5万元/月4500/月漱玉路尼奥 科尔曼定制家具1805/18/5-6漱玉路力天家私1200二三层合计二三层一般为4-6万旺季15-30万/月自营业态分布分析业态分布分析犍为县家具市场分布较散，但漱玉街相对较为集中，承受租金能力较低，犍为县家具市场分布较散，但漱玉街相对较为集中，承受租金能力较低，面积较大，多在二层以上经营面积较大，多在二层以上经营Page Page 6565商业市场小结商业市场小结小结：1、本案周边主要干道为西街、南街、凤凰路三条，平均租金分别400元/、300元/、500元/，金融机构，品牌店，大型超市等分布在项目周围，人流量
63、密集，商业氛围浓厚；2、犍为目前商业分布较为零散，但各业态间也形成相对集中区域；3、犍为县娱乐业态主要为茶楼，相对较为单一，但经过我们的走访，电玩城、桌游吧等娱乐在该地也有出现；4、犍为县地区主要超市面积在6001000间，还未有大型综合体类项目出现；5、当地虽然有大型高档餐饮场所，但西式快餐，特色精品餐饮较少，且当地人并不排斥，为市场空缺。综合而言，犍为消费能力较强，但本地品牌和商业供应量难以满足该地人民消费，该综合而言，犍为消费能力较强，但本地品牌和商业供应量难以满足该地人民消费，该地物业条件和供应量也难以满足本地商家需求，精品、时尚，综合是本案重点考虑因地物业条件和供应量也难以满足本地商
64、家需求，精品、时尚，综合是本案重点考虑因素。素。商业市场小结商业市场小结Page Page 6666典型潜在竞争对手分析典型潜在竞争对手分析Page Page 6767项目基础经济指标项目基础经济指标开发商开发商四川省鑫通房地产开发有限公司四川省鑫通房地产开发有限公司 物业地址物业地址犍为县玉津镇方舟新城犍为县玉津镇方舟新城 总占地面积总占地面积（亩）（亩）163163总建筑面积总建筑面积（平米）（平米）3838万万容积率容积率3.53.5绿化率绿化率30%30%商业类型商业类型大型集中式商业、步行街（底层大型集中式商业、步行街（底层商业）、临街商铺商业）、临街商铺商业总建面商业总建面3-53
65、-5万平米（后期商业体量未定）万平米（后期商业体量未定）鹭岛国际社区鹭岛国际社区项目为犍为县项目为犍为县首例以包含大型集中式商业、步行街、底层商铺的首例以包含大型集中式商业、步行街、底层商铺的定位中高端居住社区项目定位中高端居住社区项目，位于犍为县东部新城规划新区，所处，位于犍为县东部新城规划新区，所处区域周边开发现状处于规划发展阶段，区域周边开发现状处于规划发展阶段，区域成熟度较低，短期区域成熟度较低，短期1-21-2年内人流缺乏年内人流缺乏典型潜在竞争对手分析典型潜在竞争对手分析Page Page 6868项目商业规划分析项目商业规划分析大型集中商业大型集中商业步行街步行街其他临街商铺其他
66、临街商铺n犍为县首例犍为县首例3-53-5万平米，大规模，集合大型集万平米，大规模，集合大型集中式商业、步行街、临街商铺商业项目，该项中式商业、步行街、临街商铺商业项目，该项目集中式商业预计目集中式商业预计20122012年下半年呈现，年下半年呈现，20122012年年1212月开业；月开业；n目前项目集中式商业处于业态规划阶段，预目前项目集中式商业处于业态规划阶段，预计计20112011年年7 7月正式对外招商；月正式对外招商；n项目商业定位为犍为县区域性商业中心，目项目商业定位为犍为县区域性商业中心，目标通过大型集中商业实现城市中高端商业聚合，标通过大型集中商业实现城市中高端商业聚合，以步
67、行街吸纳中端消费群体，其他底层商业实以步行街吸纳中端消费群体，其他底层商业实现项目自身的社区配套现项目自身的社区配套典型潜在竞争对手分析典型潜在竞争对手分析Page Page 6969集中式商业（预计共集中式商业（预计共1.6-21.6-2万平米）万平米）楼层楼层估算面积估算面积（平米）（平米）主要业态主要业态预计租金预计租金（元（元/ /平米）平米）预计销预计销售价格售价格（元（元/ /平米）平米）一层4000-5000超市超市17530000二层4000-5000餐饮、茶楼10017200三层4000-5000茶楼、水吧6511500四层4000-5000电影院电影院406700项目集中式
68、商业分析项目集中式商业分析大型集中商业大型集中商业大型集中式商业大型集中式商业n项目集中式商业定位犍为县区域商业中心，具项目集中式商业定位犍为县区域商业中心，具体业态未定，通过现场招商部了解，体业态未定，通过现场招商部了解，该项目集中该项目集中商业部分采用返租销售或带租约销售，个别符合商业部分采用返租销售或带租约销售，个别符合业态规划和品牌要求的自营商户可直接销售业态规划和品牌要求的自营商户可直接销售PS:PS:项目租金水平根据当期市场以项目租金水平根据当期市场以7%7%投资回报率估算投资回报率估算典型潜在竞争对手分析典型潜在竞争对手分析Page Page 7070步行街底层临街商业（预计共步
69、行街底层临街商业（预计共80008000平米）平米）楼层楼层面积面积（平米）（平米）主要业态主要业态预计租金预计租金（元（元/ /平米）平米）预计销售价格预计销售价格（元（元/ /平米）平米）一层预计4000未定60-7010000-12000二层预计4000未定40-558000-9000步行街步行街项目步行街情况项目步行街情况PS:PS:项目租金水平根据当期市场以项目租金水平根据当期市场以7%7%投资回报率估算投资回报率估算n项目步行街由五栋商业裙楼组成，据现场了解，该步项目步行街由五栋商业裙楼组成，据现场了解，该步行街临街商业预计为项目集中式商业热销后入市，以行街临街商业预计为项目集中式
70、商业热销后入市，以进一步提升产品利润进一步提升产品利润典型潜在竞争对手分析典型潜在竞争对手分析Page Page 7171其他临街商铺其他临街商铺项目临街商铺情况项目临街商铺情况其他底层商铺其他底层商铺临街商铺临街商铺楼层楼层预计销售价格预计销售价格（元（元/ /平米）平米）一层一层10000-1200010000-12000二层二层7500-90007500-9000临江商铺临江商铺楼层楼层预计销售价格预计销售价格（元（元/ /平米）平米）一层一层9000-100009000-10000二层二层7000-85007000-8500典型潜在竞争对手分析典型潜在竞争对手分析Page Page 7
71、272n鹭岛国际社区项目地处规划新城区域，区域成熟度较低，人流缺乏，通过规划犍为县没有的鹭岛国际社区项目地处规划新城区域，区域成熟度较低，人流缺乏，通过规划犍为县没有的集中式商业、植入中高端商业业态以实现项目商业中心价值；集中式商业、植入中高端商业业态以实现项目商业中心价值；n犍为县城市更需求大型超市、中高档餐饮休闲、电影院等商业业态；犍为县城市更需求大型超市、中高档餐饮休闲、电影院等商业业态；n该项目商业采用返租销售或带租约销售，以提升产品投资价值；该项目商业采用返租销售或带租约销售，以提升产品投资价值；n该项目采用该项目采用“招商先行招商先行”的策略，进一步提升未来商业价值预期，同时促成商
72、业氛围的策略，进一步提升未来商业价值预期，同时促成商业氛围潜在竞争对手小结潜在竞争对手小结项目启示：项目启示：启示一：返租销售或带租约销售，将逐渐成为犍为商业市场主流销售模式；启示一：返租销售或带租约销售，将逐渐成为犍为商业市场主流销售模式；启示二：本案与鹭岛国际社区项目相比，更具备作为城市核心商业中心的基本素质，但未来短启示二：本案与鹭岛国际社区项目相比，更具备作为城市核心商业中心的基本素质，但未来短期内市场价格竞争风险不可避免期内市场价格竞争风险不可避免典型潜在竞争对手分析典型潜在竞争对手分析Page Page 7373问卷调查问卷调查n 消费者问卷调查分析消费者问卷调查分析n 商户问卷调
73、查分析商户问卷调查分析Page Page 7474前言前言背景背景：犍为县城在中国区域属于四级城市，商业零散，无集中式商业，商业市场发展不够成熟。在这样的前提背景下，我们专门组织了分别针对消费者和商家的问卷调查。目的：目的：此次我们主要通过问卷调研的方法，对当地中端、中高端人群消费结构和消费特征及经营商家进行了重点调研，积累了一定的信息数据。通过对两者的调查，能为我们后面的项目定位、业态配比、租金收益测算等提供数据支持。消费者问卷调查分析消费者问卷调查分析Page Page 7575消费者问卷调查消费者问卷调查调查人员：乐山犍为项目市调小组（蔡东成、赵丽莉、邓会兰、康旭东、宋宝娟、官晓容、罗力
74、、刘梦笔）调查周期：6月8日-6月9日（2天）调查区域：犍为老县城调查对象：个体经营者、公司职员、教师等有较高收入人群调查方式：随机调查调查结果：问卷220份，有效问卷200份（有效问卷指被访者完整接受此问卷调查）调查方法：EXCEL、SPSS等专业软件进行数据分析。消费者问卷调查分析消费者问卷调查分析Page Page 7676受访者年龄分布比较均匀，18岁至45岁年龄段占到总量的92%。受访者职业涉及面较广，主要人群集中于个体经营者、公司职员和其他职业。消费者问卷调查分析消费者问卷调查分析Page Page 7777受访者受教育程度高中以上水平占到70%以上。消费者问卷调查分析消费者问卷调
75、查分析Page Page 7878受访者家庭月平均收入集中在1500-5000元这个区间，呈现出中间大，两头小的分布。受访者家庭月平均支出集中在800-2500元区间。消费者问卷调查分析消费者问卷调查分析Page Page 7979对到商业广场进行消费，60%以上的人群表示了有兴趣或喜欢，说明商业广场仍然非常具有吸引力。对高档商品的消费，70%以上的人群选择了成都或乐山，说明犍为高档消费品市场还有巨大发展空间。消费者问卷调查分析消费者问卷调查分析Page Page 8080接近一半的受访人群表示消费需求还未能满足，这从另一个侧面说明犍为商业市场还有很大的需求空间。受访人群中88%的人服饰消费的
76、金额都在100元以上。经过估算，平均消费额度到达250元/人。消费者问卷调查分析消费者问卷调查分析Page Page 8181受访者的休闲娱乐偏好集中在茶艺茶艺/ /棋牌、电棋牌、电影院和卡拉影院和卡拉OK/KTVOK/KTV三个方面。受访者对餐饮的偏好主要以川菜、特色川菜、特色餐饮和美食广场餐饮和美食广场为主。消费者问卷调查分析消费者问卷调查分析Page Page 8282对餐饮消费的关注重点以味道、价格和服味道、价格和服务务三方面为主。受访者到大中型餐饮店进行消费的平均额度集中在30-10030-100元区间。消费者问卷调查分析消费者问卷调查分析Page Page 8383受访者有87%8
77、7%的人对项目周边了解或很熟悉。消费者问卷调查分析消费者问卷调查分析Page Page 8484对到综合性购物广场进行消费，超过4成的人选择经常会去，另有超过4成的人视情况而定。对到特色餐饮店、中高档餐饮店消费，近5成的人选择经常会去或节假日会去，另有5成的人选择视情况而定。消费者问卷调查分析消费者问卷调查分析Page Page 8585受访者认为现在犍为老县城最为缺乏的商业为大型超市大型超市和百货商场和百货商场，也有相当一部分人认为儿童游乐园、特色儿童游乐园、特色餐饮、名品折扣和休闲娱乐场所餐饮、名品折扣和休闲娱乐场所也是非常缺乏的。消费者问卷调查分析消费者问卷调查分析Page Page 8
78、686对项目档次的建议，近5成的人选择了中高档，另有相当一部分人认为多个档次结合会比较好。消费者问卷调查分析消费者问卷调查分析Page Page 8787问卷方面总结问卷方面总结 通过此次针对犍为老县城的问卷调查，结论如下：通过此次针对犍为老县城的问卷调查，结论如下：消费者层面：消费者层面：消费者月平均支出占月平均收入比例较高，具有一定的消费基础。近一半的受访者认为其消费需求还不能得到较好的满足，这也为项目提供了更多的机会。受访者普遍认为犍为还缺乏如大型超市、百货商场、大型休闲娱乐场所等中高档商业项目，而且现有商业发展亦不够成熟，所以本项目具有较好的消费基础和市场基础。Page Page 88
79、88经营商户问卷调查经营商户问卷调查调查人员：乐山犍为项目市调小组（蔡东成、赵丽莉、邓会兰、康旭东）调查周期：6月9日-6月10日（2天）调查区域：犍为老县城调查对象：品牌服饰、餐饮、电子产品等商家调查方式：重点调查调查结果：问卷60份，有效问卷50份（有效问卷指被访者完整接受此问卷调查）调查方法：EXCEL、SPSS等专业软件进行数据分析。商户问卷调查分析商户问卷调查分析Page Page 8989由上图可以看出，多数商家以开1家店为主。商户问卷调查分析商户问卷调查分析Page Page 9090半数以上的商家有新店拓展计划或可能有。90%以上的商家认为经营状况良好或一般，说明市场基础较好。
80、商户问卷调查分析商户问卷调查分析Page Page 9191受访商家单店单月营业额主要集中在1-61-6万元万元。商家经营场所偏好集中在购物中心和购物中心和临街商铺临街商铺。商户问卷调查分析商户问卷调查分析Page Page 9292商家合作年限要求集中在5年期或者更长期限。商家对到项目进行新店拓展主要是一种观望态度。商户问卷调查分析商户问卷调查分析Page Page 9393商家对于新店拓展最为关心的仍然以位置位置为主。商户问卷调查分析商户问卷调查分析Page Page 9494商家拓展新店面积需求集中分布在在20-12020-120，占到总需求的70%。受访商家对现有商业存在的问题主要体现
81、在租金压租金压力大和商业规模小力大和商业规模小两个方面。商户问卷调查分析商户问卷调查分析Page Page 9595商家对项目地的经营意向集中在大型超市、中高档百货、大型超市、中高档百货、特色餐饮特色餐饮 、儿童游乐及特色休闲娱乐、儿童游乐及特色休闲娱乐。商户问卷调查分析商户问卷调查分析Page Page 9696从受访商家反馈的信息，户外广告户外广告成为商家获知商业信息的主要渠道。商户问卷调查分析商户问卷调查分析Page Page 9797大多数受访商家认为犍为老县城商业现状还不够成熟，需要进一步的发展。商户问卷调查分析商户问卷调查分析Page Page 9898商家层面：商家层面：从商家反
82、馈的信息来看，多数现有商家经营状况良好或一般，并且有一半以上的商家有拓展新店的意向或可能性意向。说明商家对犍为未来商业前景看好。拓展意向偏向购物中心或临街商铺，这与本项目的操作模式也是相当契合。多数商家认为现有商业租金压力大和商业规模偏小，这既为本项目奠定了租金方面的支持，同时也寻找到了现有商业规模上的空白点。问卷方面总结问卷方面总结Page Page 9999犍为商家深访犍为商家深访Page Page 100100商家：商家：联想电脑主营业态：主营业态：电脑数码产品地址：地址：南街月营业额：月营业额：5万左右对商业综合体认知：对商业综合体认知：商家云集，中高端商品聚集地，业态丰富并且有专门的物业公司管理，城市中心区标志，但商家表示不会考虑入驻本案，原因在于店长认为老城虽然商业较为繁华，但没有长久发展趋势，更愿意前往新城开店。犍为商家深访犍为商家深访
