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1、本报告是严格保密的。1本报告是严格保密的。学校投资成本分析学校投资成本分析案例借鉴案例借鉴项目学校规模、密度班级设置投资额单位面积成本深圳桃源居（180万平米）清华实验学校占地20万平米，建面12万平米，R=0.63.5亿2917元/平米北京奥林匹克花园（100万平米）北师大附属小学幼儿园幼儿园占地面积3010平米，建面3583平米幼儿园设12个班3000万元4550元/平米深圳鼎太风华（42万平米）南山试验小学占地1万平米建面7880平米R=0.7924个班，现有班级7个3000万元3807元/平米西安白桦林居（40万平米）幼儿园、小学、初中占地4万平米建面3.5万平米，R=0.88初中小学
2、共48个班，中学为主7000万元2000元/平米山东临沂沂河花园沂河实验学校实验学校的标准配套，占地2.4万平米12个班幼儿园，24个中小学4300万元1792元/平米星河湾（占地80万平米，已建70万平米）执信中学占地8万平米，按省一级标准建设，校舍面积8,6万平米，体育场2.4万平米60班，2478人2亿2326元/平米2本报告是严格保密的。学校投资成本分析学校投资成本分析案例借鉴案例借鉴项目学校规模班级设置投资额深圳万科城（44万平米）万科城实验学校占地3.56万平米，建面1.5万平米，R=0.4236班，可容纳1800名学生华南新城（占地3200亩）华师附中9.3万平米华南碧桂园（17
3、5万平米）占地2.4万平米小学24班和12班的中英文幼儿园祈福新村（占地7500亩）祈福英语学校、祈福新村学校占地17.9万平米3本报告是严格保密的。实验学校开办成本估算（实验学校开办成本估算（3636个班的规模）个班的规模）装修费用装修费用3325490家具费用家具费用3276200设备费用设备费用8688000三项合计：三项合计：15289690元元4本报告是严格保密的。实验学校实验学校单位面积成本估算单位面积成本估算九年一贯制学校九年一贯制学校土建成本总建筑面积26780平米，包括跑道、绿化及发电设备约3000万元，单位面积成本1120元/平米；装修设备成本根据实验学校提供36班配置15
4、20万元的成本估算，单位面积成本567元/平米；土建成本土建成本+装修设备成本，单位面积为装修设备成本，单位面积为1687元元/平米；平米；5本报告是严格保密的。案例总结案例总结按高标准建设，学校的投资成本在按高标准建设，学校的投资成本在1600-3000元元/平米之间；平米之间；学校的开发强度一般在学校的开发强度一般在0.6-0.9之间；之间；本费用将成为项目成要本估算的依据；6本报告是严格保密的。本项目学校投资成本估算本项目学校投资成本估算项目未来建筑面积至少达160万平米，如按政府基本要求，则项目的教育费用需交30*160=4800万元；按烟台政府规定，大型楼盘开发，如发展商不建设学校，
5、则需另交30元/平米的市政配套费；根据当前行业内教育地产打造高标准学校的根据当前行业内教育地产打造高标准学校的成本、实验学校成本报价及结合烟台实际情成本、实验学校成本报价及结合烟台实际情况，本项目的成本按况，本项目的成本按1600元元/平米估算，则学平米估算，则学校的投入成本为校的投入成本为1600*8=12800万元；万元；学校投入成本比仅满足政府要求的投入成学校投入成本比仅满足政府要求的投入成本高出本高出 12800-4800=8000万元；万元；7本报告是严格保密的。学校成本及运营模式研究学校成本及运营模式研究学校投资成本估算学校成本分摊及联动收益估算学校成本分摊及联动收益估算学校运营模
6、式建议8本报告是严格保密的。学校成本分摊估算学校成本分摊估算学校投入成本比仅满足政府要求的投入成学校投入成本比仅满足政府要求的投入成本高出其本高出其8000万元，分摊到总的建筑面万元，分摊到总的建筑面积上计算，则成本为积上计算，则成本为=8000/160=50元元/平平米；米；增加增加50元元/平米的单位成本，对于提升项目的销售平米的单位成本，对于提升项目的销售价格和销售速度，将会带来较大的提升作用；价格和销售速度，将会带来较大的提升作用；9本报告是严格保密的。引进学校提升项目的销售价格引进学校提升项目的销售价格案例分析案例分析楼盘楼盘学校学校价格价格比较楼盘比较楼盘价格价格云顶翠峰二云顶翠峰
7、二期期( (二期时引进二期时引进) )华师大附中华师大附中75007500云顶翠峰一云顶翠峰一期期70007000翠园居翠园居68006800皇庭彩园皇庭彩园68006800桃源居桃源居清华实验学清华实验学校校38003800翠景居翠景居33003300天骄世空天骄世空35003500丽景城丽景城35003500鼎太风华三鼎太风华三期期南山实验学南山实验学校校60006000鼎太风华二鼎太风华二期期55005500蔚蓝海岸三蔚蓝海岸三期期北师大附中北师大附中68006800海印长城海印长城56005600育德家园育德家园54005400观海台观海台55005500引进名校后，可提升引进名校后，
8、可提升300-1000元元/平米的价格，提升比平米的价格，提升比例为例为8-15%；10本报告是严格保密的。销售速度提升销售速度提升案例分析：桃源居引进清华实验学校后，销售速案例分析：桃源居引进清华实验学校后，销售速度由原来的度由原来的4-54-5万平米万平米/ /年提升为年提升为1515万平米万平米/ /年年u项目背景依靠学校，突破区域市场、突破原有4-5万的销售量，实现一年消化15万平u操作方法与条件20万平米的清华学校，即可引发销售近100万平米的社区；发展商50%的精力放在建设学校上；11本报告是严格保密的。引进学校带来的效益评估引进学校带来的效益评估价格的提升将在8-15%之间，以项
9、目前期最保守的多层价格2500元/平米估算；项目因教育增加投入项目因教育增加投入50元元/平米的成本，保守计平米的成本，保守计算，项目在销售上将会增加算，项目在销售上将会增加200-375元元/平米，平米，引进学校带来的效益远高于增加的成本；引进学校带来的效益远高于增加的成本；山东是个教育大省，对教育很重视，如学校的山东是个教育大省，对教育很重视，如学校的运作成功，对销售速度的提升将会很明显；保运作成功，对销售速度的提升将会很明显；保守评估，引进学校将会提升销售速度守评估，引进学校将会提升销售速度1.5-3倍；倍；2500*（8-15%）=200-375元/平米12本报告是严格保密的。学校成本
10、及运营模式研究学校成本及运营模式研究学校投资成本估算学校成本分摊及联动收益估算学校运营模式建议学校运营模式建议13本报告是严格保密的。案例分析案例分析广州地产教育运营模式广州地产教育运营模式楼盘学校性质收费销售操作备注光大花园北大附中开发商建学校，学校权属归国有按私立收费，小学2.2万元/年，中学2.4万元/年业主学位无保证，无优惠措施非广州户口一次性交纳借读费2万元，港澳生借读费3万元，收费标准随办学成本变化做调整碧桂园凤凰城中英文学校幼儿园，业主1.4万元/年，非业主1.8万元/年；小学，业主1.2万元/年，非业主1.8万元/年业主享受一定的优惠星河湾灵格风幼儿园、番禺执信中学/小学省一级
11、学校幼儿园1.98-2.3万元/年，初中2.1万元/年，小学2万元/年业主享受8折优惠提供3000个学位祈福新村祈福英语学校和祈福新村学校（幼儿园到中学）学杂费8折，祈福新村学校，初中入学降20分录取，幼/小学减学费4000元/年，中学减学费5000元/年14本报告是严格保密的。案例分析案例分析深圳地产教育运营模式深圳地产教育运营模式楼盘学校性质收费销售操作备注桃源居清华实验学校公私两立公立收费400-500元/学期，私立收费1万元以上赞助费学校的保证不签入合同完全以学校的包装带动楼盘的销售蔚蓝海岸北师大附中附小区属公私两立公立400-500元/学期，私立收取1万元以上的赞助费学位的保证不签入
12、合同阳光带海滨城南山外国语学校区属公立省级公立400-500元/学期学位的保证不签入合同星海名城北大附中私立收费6000-8000元/学期学位的保证不签入合同15本报告是严格保密的。案例总结案例总结目前广州大多数引入楼盘的名校，小区的业主子女，一般会有两方面的优先权：一是收费优惠，八折或者九折；二是降低录取分数线，一般在10-15分左右。除此以外，业主基本不会再有其他特殊照顾； 学校公立性质，收费较低，一般在400-500元/学期左右；私立性质时，收费较高，一般在10000元/年以上； 在销售操作上，学校的学位保证均不签入合同；一般为开发商建设，归属权为政府或政府与开发商共有； 16本报告是严
13、格保密的。五种学校经营模式及与项目的适应性分五种学校经营模式及与项目的适应性分析析公办民助公办民助学校国有，校长承办，自主办学，经费自筹，政府学校国有，校长承办，自主办学，经费自筹，政府监督；监督；民办公助民办公助股份制模式股份制模式股份合作制模式股份合作制模式民办学校模式民办学校模式公民个人或社会团体是学校的主要出资者，政府教育公民个人或社会团体是学校的主要出资者，政府教育部门则在校舍、教学设施、政策、人员等方面给予一部门则在校舍、教学设施、政策、人员等方面给予一定的扶持和帮助；定的扶持和帮助；以入股的方式，吸纳社会闲散资金，由教育专家管理以入股的方式，吸纳社会闲散资金，由教育专家管理经营学
14、校，学校实行所有权和经营权的分离；经营学校，学校实行所有权和经营权的分离；与股份制大致相同，不同点在于政府教育行政部门也与股份制大致相同，不同点在于政府教育行政部门也是持股方，但政府并非以资金入股，而是将校产评估是持股方，但政府并非以资金入股，而是将校产评估后，以资产入股；后，以资产入股；学校民有民办，它分为社会力量办学和私人办学两种学校民有民办，它分为社会力量办学和私人办学两种形式；形式；17本报告是严格保密的。民办公助与股份合作制的区别民办公助与股份合作制的区别民办公助除开资金投入方式的差异，民办公助的根本点在于，学校的运营主要由公民个人或社会团体负责；股份制合作模式股份合作制，则运营方可
15、以是政府，也可以是公民个人或社会团体；这样既保证了政府在学校发展中发挥应有的作用，同时避免了公办学校政府对学校管得过多、管得过细的弊端，相对于其他模式，股份合作制更有创新性；18本报告是严格保密的。股份合作制运营模式案例股份合作制运营模式案例案例：桃源居案例：桃源居清华试验学校清华试验学校经营模式：学校、政府、开发商三方参股总学位：70008000个学位私立学位：10002000个学位公立学位：60007000个学位，通过与政府的谈判，学位按片区划分，对住宅销售的促进作用非常大案例：万科城案例：万科城万科城实验学校万科城实验学校经营模式：学校、政府、开发商三方参股学校归属：龙岗区政府、布吉街道
16、办事处运营管理：深圳实验教育集团投资建设：万科集团建设学校并投资100万元进行名义参股，由龙岗区政府进行二次装修和配置教育设备 19本报告是严格保密的。学校运营模式建议学校运营模式建议建议本项目学校的运营模式为股份合作制建议本项目学校的运营模式为股份合作制模式模式由城发置业负责学校的高标准规格的硬件建设，同时与政府协商，使政府在软件设施上投入一定的资金，建成后归属政府公用，由政府或请专业学校管理集团负责运营管理；城发置业股权的主要意义在于，保留对城发置业股权的主要意义在于，保留对运营管理的监督职能，对学校的运营管理进行把控；运营管理的监督职能，对学校的运营管理进行把控；同时应看到，大量私立学校
17、因收费过高，使业主负担过重，从而产生大量业主投诉，产生不良社会影响，本着负责任的态度，城发应尽可能的城发应尽可能的使学校转为公立学校，降低收费标准，使政府在学校的运营上有一定的使学校转为公立学校，降低收费标准，使政府在学校的运营上有一定的投入；投入；学校软件建设，尤其是师资力量的引进，建议引进标准最低为学校软件建设，尤其是师资力量的引进，建议引进标准最低为烟台市先进师资力量，与一中、二中相接近的师资力量；烟台市先进师资力量，与一中、二中相接近的师资力量；20本报告是严格保密的。参股方的主要权利和义务参股方的主要权利和义务前期整合各方资源；出资建校，提供教育所需的设施设备，是学校的主要出资者；不参与学校日常经营管理；政府教育部门在校舍、教学设施、政策、人员等方面给予一定的扶持和帮助；提供教师队伍；享有学校的日常经营权、办学方式、人事权、教育所得等；开发商开发商政府政府管理团队管理团队办好学校是学校、业主、政府、发展商多方互动的过程：办好学校是学校、业主、政府、发展商多方互动的过程：办学过程中，开发商、学校与教育行政部门之间要订立协办学过程中，开发商、学校与教育行政部门之间要订立协约，以明确各自的责任和义务；约，以明确各自的责任和义务；21
