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1、 作为物业管理行业的公司，在日常的经营活作为物业管理行业的公司，在日常的经营活动中存在着诸多的法律风险，为了帮助从事物业管动中存在着诸多的法律风险，为了帮助从事物业管理工作的同事了解这些风险，采取正确的处理办法，理工作的同事了解这些风险，采取正确的处理办法，以避免或减少给公司造成的损失，将这些风险作以以避免或减少给公司造成的损失，将这些风险作以下罗列，并从法律角度给出相应的处理办法，作为下罗列，并从法律角度给出相应的处理办法，作为大家工作中的参考，并欢迎大家将方案中未涉及的大家工作中的参考，并欢迎大家将方案中未涉及的物业管理问题提出，以便作出补充。物业管理问题提出，以便作出补充。 前前 言言未
2、入伙业主拖欠物业管理费时，物业公司应未入伙业主拖欠物业管理费时，物业公司应采取哪些措施，预防在追收时陷入采取哪些措施，预防在追收时陷入被动被动？1 物业管理费从业主入伙之日开始计收，如需物业管理费从业主入伙之日开始计收，如需整改才具备入伙条件的，从整改才具备入伙条件的，从整改整改后业主入伙之后业主入伙之日开始计收。日开始计收。未入伙业主拖欠物业管理费时，物业公司应采取哪些措施，预防在追收时陷入被动？在发展商通知入伙后，部分业主因种种原因在发展商通知入伙后，部分业主因种种原因未收楼，一旦这些业主拖欠物业管理相关费未收楼，一旦这些业主拖欠物业管理相关费用，物业公司起诉时业主常以没有接到入伙用，物业
3、公司起诉时业主常以没有接到入伙通知不知何时入伙作为抗辩理由，物业公司通知不知何时入伙作为抗辩理由，物业公司若拿不出相关若拿不出相关证据证据证明业主收到入伙的通知，证明业主收到入伙的通知，法院往往判物业公司法院往往判物业公司败诉败诉。未入伙业主拖欠物业管理费时，物业公司应采取哪些措施，预防在追收时陷入被动？为防止该情况出现，在发展商登报公告入伙时间时物业为防止该情况出现，在发展商登报公告入伙时间时物业公司管理处即应收集当天的报纸存档，入伙两个月左右公司管理处即应收集当天的报纸存档，入伙两个月左右时，对未入伙业主，物业公司管理处应及时向发展商及时，对未入伙业主，物业公司管理处应及时向发展商及邮局收
4、集通知业主入伙的特快专递详情单及签收回执邮局收集通知业主入伙的特快专递详情单及签收回执（邮局只保存六个月）、其它形式的通知，业主身份证（邮局只保存六个月）、其它形式的通知，业主身份证等，这能有效避免将来对欠物业管理费的业主起诉时等，这能有效避免将来对欠物业管理费的业主起诉时诉诉讼资料讼资料缺乏的问题。缺乏的问题。未入伙业主拖欠物业管理费时，物业公司应采取哪些措施，预防在追收时陷入被动？业主不交物业管理费、水费、电费、本体维业主不交物业管理费、水费、电费、本体维修基金及上述款项滞纳金时物业公司是否可修基金及上述款项滞纳金时物业公司是否可以采用以采用停水、停电停水、停电的方式催缴？的方式催缴？2物
5、业管理区域内供水、供电、供气、供热、物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业管理企业不是供应方，仅是有关费用，物业管理企业不是供应方，仅是接受供应方委托代收前款费用，接受供应方委托代收前款费用，不能不能采用停采用停止供水、供电方式催交上述费用。止供水、供电方式催交上述费用。业主不交物业管理费、水费、电费、本体维修基金及上述款项滞纳金时物业公司是否可以采用停水、停电的方式催缴？当出现业主不交上述费用，特别是在一些没有当出现业主不交上述费用，特别是在一些没有抄表到户、管理处代垫水、电费的小区，管理抄表到户、管理
6、处代垫水、电费的小区，管理处往往为了方便，采用停水停电的办法逼迫欠处往往为了方便，采用停水停电的办法逼迫欠费业主交费，可能会造成业主家中养的热带鱼费业主交费，可能会造成业主家中养的热带鱼死亡、食物变质或其它难以预料的损失，若是死亡、食物变质或其它难以预料的损失，若是对商场停电造成的损失更大，这些情况出现后对商场停电造成的损失更大，这些情况出现后若形成诉讼，则我司可能败诉并若形成诉讼，则我司可能败诉并赔偿赔偿损失。损失。业主不交物业管理费、水费、电费、本体维修基金及上述款项滞纳金时物业公司是否可以采用停水、停电的方式催缴？当出现业主拒交上述费用时，管理处可与公司法当出现业主拒交上述费用时，管理处
7、可与公司法律顾问沟通，律顾问沟通，商讨商讨具体的催费办法，沟通后认为具体的催费办法，沟通后认为需起诉处理，应以书面报告形式上报公司批准，需起诉处理，应以书面报告形式上报公司批准，按照律师列明的清单或在按照律师列明的清单或在EIP平台点物业公司进入平台点物业公司进入行政人事部法律事务栏，查询拖欠物业管理费案行政人事部法律事务栏，查询拖欠物业管理费案件需求资料，按要求准备相应的诉讼资料交律师件需求资料，按要求准备相应的诉讼资料交律师起诉处理，但在诉讼过程中也要加强追收。起诉处理，但在诉讼过程中也要加强追收。业主不交物业管理费、水费、电费、本体维修基金及上述款项滞纳金时物业公司是否可以采用停水、停电
8、的方式催缴？物业管理欠费超过物业管理欠费超过2 2年年能否追回？能否追回？3物业管理欠费的诉讼物业管理欠费的诉讼时效时效为为2年。年。物业管理欠费超过2年能否追回？业主欠物业管理费业主欠物业管理费超过超过2年时，若物业公司在年时，若物业公司在2年内主张过权利，则诉讼时请求就能得到支年内主张过权利，则诉讼时请求就能得到支持，若物业公司没向业主主张权利持，若物业公司没向业主主张权利(方式包括方式包括起诉、发催款函起诉、发催款函)，诉讼时对超过两年的部分，诉讼时对超过两年的部分法院不予支持。法院不予支持。物业管理欠费超过2年能否追回？如一个业主欠如一个业主欠2年年“另另”1个月的物业管理费，个月的物
9、业管理费，物业公司现在开始起诉，对超过物业公司现在开始起诉，对超过2年的部分年的部分,即即1个月的哪部分法院不会支持个月的哪部分法院不会支持,对对2年内的物业年内的物业管理费法院会支持管理费法院会支持,若在此期间若在此期间,管理处向业主管理处向业主发过特快专递邮寄的催款函发过特快专递邮寄的催款函,则从发函时起前则从发函时起前推两年的物业管理费都会得到支持，所以不采推两年的物业管理费都会得到支持，所以不采取适当的方式追讨物业管理费将会面临超过诉取适当的方式追讨物业管理费将会面临超过诉讼时效无法追回欠款的风险。讼时效无法追回欠款的风险。物业管理欠费超过2年能否追回？管理处除每月向业主的发交费通知单
10、外，对管理处除每月向业主的发交费通知单外，对长期欠费的业主至少应在长期欠费的业主至少应在2年内通过年内通过特快专递特快专递邮寄催款函，并在详情单上注明邮寄的内容，邮寄催款函，并在详情单上注明邮寄的内容，以便起诉时能证明主张过权利，若仅每月发以便起诉时能证明主张过权利，若仅每月发交费通知单，起诉时业主就有可能声称他不交费通知单，起诉时业主就有可能声称他不住在小区，没收到管理处每月发的通知单。住在小区，没收到管理处每月发的通知单。物业管理欠费超过2年能否追回？ 业主在装修过程中业主在装修过程中乱搭建乱搭建，如占用天台，下挖，如占用天台，下挖地下室、在公用部位搭建简易房屋等，造成有地下室、在公用部位
11、搭建简易房屋等，造成有利害关系的业主投诉并不交物业管理费，管理利害关系的业主投诉并不交物业管理费，管理处应如何处理？处应如何处理？问题问题14对业主乱搭建，物业公司有权对业主乱搭建，物业公司有权制制止止，并应及时向有关部门，并应及时向有关部门报告报告。业主在装修过程中乱搭建，如占用天台，下挖地下室、在公用部位搭建简易房屋等，造成有利害关系的业主投诉并不交物业管理费，管理处应如何处理？对业主在装修过程中乱搭建，若管理处没有对业主在装修过程中乱搭建，若管理处没有在在第一时间第一时间制止，第一户业主建成后，很容制止，第一户业主建成后，很容易造成其他业主易造成其他业主跟风跟风乱建，那时管理处将陷乱建，
12、那时管理处将陷入利害关系业主投诉和搭建业主反对之中，入利害关系业主投诉和搭建业主反对之中，从而引发大面积的业主不交管理费，甚至更从而引发大面积的业主不交管理费，甚至更严重的不稳定问题。严重的不稳定问题。 业主在装修过程中乱搭建，如占用天台，下挖地下室、在公用部位搭建简易房屋等，造成有利害关系的业主投诉并不交物业管理费，管理处应如何处理？在业主装修过程中，应加强巡逻监管，发现问在业主装修过程中，应加强巡逻监管，发现问题及时发出题及时发出书面书面整改通知，要求当事人整改通知，要求当事人签收签收，予以制止，若因种种原因无法制止，及时书面予以制止，若因种种原因无法制止，及时书面向国土、规划、建设、城管
13、部门报告，并将有向国土、规划、建设、城管部门报告，并将有关资料关资料存档存档备查，另外还应将此事书面知会业备查，另外还应将此事书面知会业主委员会和街道办事处主委员会和街道办事处,采取这些措施后，即采取这些措施后，即便将来产生什么问题，我们都可以说尽到了应便将来产生什么问题，我们都可以说尽到了应尽的责任。尽的责任。业主在装修过程中乱搭建，如占用天台，下挖地下室、在公用部位搭建简易房屋等，造成有利害关系的业主投诉并不交物业管理费，管理处应如何处理？问题问题2相邻业主在装修过程中破坏防水层或房产其它部位，相邻业主在装修过程中破坏防水层或房产其它部位，引起相邻权纠纷，管理处应如何处理？引起相邻权纠纷，
14、管理处应如何处理？5业主因维修自己房产必须利用相邻业主房产业主因维修自己房产必须利用相邻业主房产的，相邻业主应当提供必要的便利；因相邻的，相邻业主应当提供必要的便利；因相邻关系给其他业主造成损失的，关系给其他业主造成损失的，应当应当赔偿损失，赔偿损失，停止损害等。停止损害等。相邻业主在装修过程中破坏防水层或房产其它部位，引起相邻权纠纷，管理处应如何处理？业主在装修自己房产过程中，常出现破坏防水业主在装修自己房产过程中，常出现破坏防水层造成渗漏现象，给楼下业主造成损失和生活层造成渗漏现象，给楼下业主造成损失和生活不便，而又拒绝楼下业主进入其房内维修渗漏不便，而又拒绝楼下业主进入其房内维修渗漏部位
15、，往往引起楼下业主投诉至管理处，管理部位，往往引起楼下业主投诉至管理处，管理处在处在两个业主中间两个业主中间，稍有处理不当，即会成为，稍有处理不当，即会成为业主诉讼的被告，或者引起受侵害的业主不交业主诉讼的被告，或者引起受侵害的业主不交管理费。管理费。相邻业主在装修过程中破坏防水层或房产其它部位，引起相邻权纠纷，管理处应如何处理？管理处接到受害业主投诉时：管理处接到受害业主投诉时： 第一步，第一时间即应与侵害业主联系，约定第一步，第一时间即应与侵害业主联系，约定时间，三方共同确认造成损害的时间，三方共同确认造成损害的原因原因，然后确，然后确定处理办法，尽量促成业主之间的和解，如侵定处理办法，尽
16、量促成业主之间的和解，如侵害业主不同意进入其房内维修。害业主不同意进入其房内维修。相邻业主在装修过程中破坏防水层或房产其它部位，引起相邻权纠纷，管理处应如何处理？管理处接到受害业主投诉时：管理处接到受害业主投诉时： 第二步，管理处应将此情况与业委会、居委会第二步，管理处应将此情况与业委会、居委会沟通，争取他们加入沟通，争取他们加入调解调解工作，如仍不能解决，工作，如仍不能解决，引起业主诉讼，业主让管理处提供造成损害原引起业主诉讼，业主让管理处提供造成损害原因的证据时。因的证据时。相邻业主在装修过程中破坏防水层或房产其它部位，引起相邻权纠纷，管理处应如何处理？管理处接到受害业主投诉时：管理处接到
17、受害业主投诉时： 第三步，管理处应告知起诉业主在诉讼时提请第三步，管理处应告知起诉业主在诉讼时提请法院委托法院委托中介机构中介机构对造成损害的原因进行对造成损害的原因进行鉴定鉴定，而不是要管理处出具结论性的意见（因管理处而不是要管理处出具结论性的意见（因管理处没有这样的权力），这才是正确的作法，尽量没有这样的权力），这才是正确的作法，尽量避免给起诉业主出具说明、证明，若因法院或避免给起诉业主出具说明、证明，若因法院或有关部门要求等原因，必须给起诉业主出具相有关部门要求等原因，必须给起诉业主出具相应的说明。应的说明。相邻业主在装修过程中破坏防水层或房产其它部位，引起相邻权纠纷，管理处应如何处理？
18、管理处接到受害业主投诉时：管理处接到受害业主投诉时： 第四步，管理处出具说明应只叙述第四步，管理处出具说明应只叙述客观客观事实，事实，不包含结论性的内容，在出具前应经公司法不包含结论性的内容，在出具前应经公司法律顾问审查，并将内容知会侵害业主，听取律顾问审查，并将内容知会侵害业主，听取侵害业主意见作适当修改后提供给受害业主，侵害业主意见作适当修改后提供给受害业主，尽量争取双方业主的谅解。尽量争取双方业主的谅解。相邻业主在装修过程中破坏防水层或房产其它部位，引起相邻权纠纷，管理处应如何处理？若因此成为被告，管理处也会因采取了上述若因此成为被告，管理处也会因采取了上述处理措施而处理措施而免除免除责任，若因此引起业主不交责任，若因此引起业主不交管理费，物业公司在起诉时也会因采取了上管理费，物业公司在起诉时也会因采取了上述措施而得到法院的谅解，请求得到支持。述措施而得到法院的谅解，请求得到支持。相邻业主在装修过程中破坏防水层或房产其它部位，引起相邻权纠纷，管理处应如何处理？
