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1、工工 程程 经经 济济 学学管管 理理 学学 院院沈沈 阳阳 建建 筑筑 工工 程程 学学 院院第四章1房地产开发项目财务评价4.1.24.1.2企业经济评价的特色企业经济评价的特色企业经济评价是建立在资金时间价值的概念之上的。企业经济评企业经济评价是建立在资金时间价值的概念之上的。企业经济评价的特色主要表现在与国民经济评价的不同。价的特色主要表现在与国民经济评价的不同。(1)(1)二者评价的角度不同二者评价的角度不同(2)(2)二者收益与费用的范围不同二者收益与费用的范围不同(3)(3)二者费用和收益的划分不同二者费用和收益的划分不同(4)(4)二者计算时采用的价格不同二者计算时采用的价格不
2、同(5)(5)二者采用的折现率不同二者采用的折现率不同(6)(6)二者采用的汇率不同二者采用的汇率不同2房地产开发项目财务评价4 4企业经济评价企业经济评价4.14.1企业经济评价的意义和特色企业经济评价的意义和特色4.1.14.1.1企业经济评价的意义企业经济评价的意义企业经济评价也称财务评价或盈利分析，是建设项目企业经济评价也称财务评价或盈利分析，是建设项目经济评价的重要组成部分，是项目决策的重要依据。经济评价的重要组成部分，是项目决策的重要依据。投资项目的企业经济评价是从企业或项目的角度出发，投资项目的企业经济评价是从企业或项目的角度出发，根据国家现行财税制度和现行价格，分析计算项目直根
3、据国家现行财税制度和现行价格，分析计算项目直接发生的财务收益和费用，考察项目的盈利能力、清接发生的财务收益和费用，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡能力等财务状况，据以判断项目偿能力以及外汇平衡能力等财务状况，据以判断项目的财务可行性。的财务可行性。3房地产开发项目财务评价4.24.2企业经济评价的内容企业经济评价的内容4.2.14.2.1企业经济评价的财务费用企业经济评价的财务费用 (1) (1)建设项目总投资建设项目总投资建设项目总投资包括固定资产投资、固定资产投资方向调节税、建设项目总投资包括固定资产投资、固定资产投资方向调节税、建设期借款利息和流动资金等项目。同时建设项目总投资可
4、以划建设期借款利息和流动资金等项目。同时建设项目总投资可以划分为静态投资和动态投资。其中固定资产投资中的建筑工程费、分为静态投资和动态投资。其中固定资产投资中的建筑工程费、设备购置费、安装工程费以及工程建设其他费用中不涉及时间变设备购置费、安装工程费以及工程建设其他费用中不涉及时间变化因素的部分，作为静态投资；而涉及价格、汇率、利率、税率化因素的部分，作为静态投资；而涉及价格、汇率、利率、税率等变动因素的部分，作为动态投资。为了准确地估算建设项目总等变动因素的部分，作为动态投资。为了准确地估算建设项目总投资，不仅要求准确无误地计算出项目的静态投资，还要考虑投投资，不仅要求准确无误地计算出项目的
5、静态投资，还要考虑投资的动态部分和流动资金。资的动态部分和流动资金。4房地产开发项目财务评价(2)(2)经营成本经营成本在企业经济评价中，经营成本是做为财务费用来计算的，是指用在企业经济评价中，经营成本是做为财务费用来计算的，是指用现金支付的成本，属于现金流出的内容。由于固定资产折旧、摊现金支付的成本，属于现金流出的内容。由于固定资产折旧、摊销和维简费只是企业帐面上资金的转移，而没有实际的现金支出，销和维简费只是企业帐面上资金的转移，而没有实际的现金支出，所以折旧、摊销以及维简费不属于现金流出的内容，不计入财务所以折旧、摊销以及维简费不属于现金流出的内容，不计入财务费用。在财务评价过程中，经营
6、成本的有关数据取自总成本费用费用。在财务评价过程中，经营成本的有关数据取自总成本费用估算表。因此经营成本是指项目总成本费用扣除折旧、维简费、估算表。因此经营成本是指项目总成本费用扣除折旧、维简费、无形及递延资产的摊销费和利息支出以后的全部费用。其计算公无形及递延资产的摊销费和利息支出以后的全部费用。其计算公式如下：式如下：经营成本经营成本= =总成本费用总成本费用- -折旧费折旧费- -摊销费一维简费摊销费一维简费- -利息支出利息支出5房地产开发项目财务评价(3)(3)税金税金在企业经济评价中，税金包括由于销售产品而支付的在企业经济评价中，税金包括由于销售产品而支付的产品税、增值税、资源税、
7、营业税、城市维护建设税产品税、增值税、资源税、营业税、城市维护建设税与教育费附加等项目。与教育费附加等项目。6房地产开发项目财务评价4.2.24.2.2建设项目的财务收益建设项目的财务收益建设项目的财务收益是指在建设项目投产以后，由于建设项目的财务收益是指在建设项目投产以后，由于销售产品或提供劳务所得到的收入。在财务评价时，销售产品或提供劳务所得到的收入。在财务评价时，做为企业收入做为企业收入( (现金流入现金流入) )的项目，不仅包括销售收入的项目，不仅包括销售收入还包括回收固定资产残值、回收流动资金。固定资产还包括回收固定资产残值、回收流动资金。固定资产残值回收额为固定资产折旧费估算表中固
8、定资产期末残值回收额为固定资产折旧费估算表中固定资产期末净值合计，流动资金回收额为项目全部流动资金的投净值合计，流动资金回收额为项目全部流动资金的投资额。资额。7房地产开发项目财务评价4.2.34.2.3费用收益识别费用收益识别 (1) (1)税金。站在国家的立场，税收是收入，但从企业角度分析，税金。站在国家的立场，税收是收入，但从企业角度分析，税金在企业经济评价中应属于费用。税金在企业经济评价中应属于费用。(2)(2)折旧。折旧是固定资产价值转移到产品中的部分，是成本的组折旧。折旧是固定资产价值转移到产品中的部分，是成本的组成部分，其性质和成本相同，应看成是支出，但是设备和原材料成部分，其性
9、质和成本相同，应看成是支出，但是设备和原材料等不同，不是一次随产品的出售而消失，而是一次次以补偿基金等不同，不是一次随产品的出售而消失，而是一次次以补偿基金的形式储存起来，到折旧期满使原有投资完全回收。因此折旧做的形式储存起来，到折旧期满使原有投资完全回收。因此折旧做为收入，属于收益。为收入，属于收益。(3)(3)资产的回收。在项目计算期末回收的固定资产残值和回收的全资产的回收。在项目计算期末回收的固定资产残值和回收的全部流动资金应做为收入。部流动资金应做为收入。(4)(4)补贴。补贴是企业得到的收入，应当做为收益。如：价格补贴补贴。补贴是企业得到的收入，应当做为收益。如：价格补贴等均属于企业
10、收入。等均属于企业收入。8房地产开发项目财务评价4.34.3企业经济评价的方法企业经济评价的方法4.3.14.3.1企业经济评价的原理企业经济评价的原理企业经济评价企业经济评价( (即财务评价即财务评价) )的基本原理是从基本财务的基本原理是从基本财务报表中取得数据，计算出财务评价的指标，通过与基报表中取得数据，计算出财务评价的指标，通过与基准参数做比较，并以一定的评价标准做为依据，决定准参数做比较，并以一定的评价标准做为依据，决定项目的取舍。企业经济评价是一种规范化的体系，由项目的取舍。企业经济评价是一种规范化的体系，由三部分组成：财务报表、财务评价指标、国家及行业三部分组成：财务报表、财务
11、评价指标、国家及行业的财务评价参数。的财务评价参数。9房地产开发项目财务评价(1)(1)基本数据和基本财务报表基本数据和基本财务报表企业经济评价是通过对基本数据加工整理，使之系统化、表格化，企业经济评价是通过对基本数据加工整理，使之系统化、表格化，最终通过计算评价指标，从而反映出项目的本质状况。基本数据最终通过计算评价指标，从而反映出项目的本质状况。基本数据是制约和影响企业经济评价可靠、准确与否的条件，是决定项目是制约和影响企业经济评价可靠、准确与否的条件，是决定项目经济收益好坏的基本依据。经济收益好坏的基本依据。企业经济评价是以基本财务报表为基础进行的。根据财务评价需企业经济评价是以基本财务
12、报表为基础进行的。根据财务评价需要编制出的财务报表和企业日常经营活动的财务分析报表是有所要编制出的财务报表和企业日常经营活动的财务分析报表是有所不同的。为满足新的财务制度和国际惯例的要求，企业一般可以不同的。为满足新的财务制度和国际惯例的要求，企业一般可以编制以下五种基本财务报表，即现金流量表、损益表、资金来源编制以下五种基本财务报表，即现金流量表、损益表、资金来源与运用表、资产负债表、财务外汇平衡表。与运用表、资产负债表、财务外汇平衡表。10房地产开发项目财务评价(2)(2)评价指标体系评价指标体系企业经济评价效果的好坏，不仅取决于基本数据的可靠性，同时企业经济评价效果的好坏，不仅取决于基本
13、数据的可靠性，同时还取决于评价指标的合理性。只有正确选择评价指标体系，企业还取决于评价指标的合理性。只有正确选择评价指标体系，企业经济评价结果才符合实际情况，才具有评价的意义。经济评价结果才符合实际情况，才具有评价的意义。根据企业经济评价的不同标准，将评价指标做以下分类。根据企业经济评价的不同标准，将评价指标做以下分类。以是否考虑资金时间价值为标准进行划分，将企业经济评价指以是否考虑资金时间价值为标准进行划分，将企业经济评价指标分为静态评价指标和动态评价指标标分为静态评价指标和动态评价指标以指标的性质为标准进行划分，将企业经济评价指标划分为时以指标的性质为标准进行划分，将企业经济评价指标划分为
14、时间性指标、价值性指标、比率性指标间性指标、价值性指标、比率性指标根据企业经济评价的内容，可以将指标划分为三类：即财务盈利根据企业经济评价的内容，可以将指标划分为三类：即财务盈利能力分析、清偿能力分析、外汇平衡分析能力分析、清偿能力分析、外汇平衡分析11房地产开发项目财务评价财务财务评价财务评价财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，
15、据以判别项目的财务可行性。外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。财务效益主要表现为生产经营过程中的经营收入；财财务效益主要表现为生产经营过程中的经营收入；财务支出（费用）主要表现为开发建设项目总投资、经务支出（费用）主要表现为开发建设项目总投资、经营成本和税金等各项支出。营成本和税金等各项支出。财务效益和费用的范围应遵循计算口径对应一致的原财务效益和费用的范围应遵循计算口径对应一致的原则。则。12房地产开发项目财务评价二、财务评价的主要技术经济指标1 1财务内部收益率财务内部收益率财务内部收益率（简写为财务内部收益率（简写为FIRRFIRR）是指项目在整个计算）是指项目在整个计算期内，
16、各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。FIRRFIRR是评估项目盈利性的基本指标。是评估项目盈利性的基本指标。财务内部收益率的经济含义是，项目在这样的折现率财务内部收益率的经济含义是，项目在这样的折现率下，到项目寿命终了时，所有投资可以被完全收回。下，到项目寿命终了时，所有投资可以被完全收回。FIRRFIRR的计算公式为：的计算公式为： 式中：式中：CI CI 现金流入量现金流入量 CO CO现金流出量现金流出量 (CI-CO) (CI-CO)t t项目在第项目在第t t年的净现金流量年的净现金流量13房地产开发项目财务评价财务内部收益率可以通过
17、内插法求得，即先按目标收益率或财务内部收益率可以通过内插法求得，即先按目标收益率或基准收益率求得项目的财务净现值，如为正，则采用更高的基准收益率求得项目的财务净现值，如为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零的正值和负值各一个，最后用内折现率使净现值为接近于零的正值和负值各一个，最后用内插公式求出，内插公式为：插公式求出，内插公式为： 式中：式中：i il l当净现值为接近于零的正值时的折现率；当净现值为接近于零的正值时的折现率；i i2 2当净现值为接近于零的负值时的折现率；当净现值为接近于零的负值时的折现率；NPVNPV1 1采用低折现率时净现值的正值；采用低折现率时净现值的正值；NPV
18、NPV2 2采用高折现率时净现值的负值。采用高折现率时净现值的负值。式中式中i i1 1与与i i2 2之差不应超过之差不应超过2%2%，否则，折现率，否则，折现率i1i1、i2i2和净现值和净现值之间不一定呈线性关系，从而使所求得的内部收益率失真。之间不一定呈线性关系，从而使所求得的内部收益率失真。14房地产开发项目财务评价净现值与折现率的关系15房地产开发项目财务评价2财务净现值财务净现值（财务净现值（FNPVFNPV）是房地产开发项目财务评价中的）是房地产开发项目财务评价中的另一个重要经济指标。它是指项目按行业的基准收益另一个重要经济指标。它是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率率
19、或设定的目标收益率icic，将各年的净现金流量折算，将各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，其计算公式为：到开发活动起始点的现值之和，其计算公式为： 如果如果FNPVFNPV0 0，说明项目的获利能力达到或超过了基准，说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。16房地产开发项目财务评价净现值法的主要优点是：净现值法的主要优点是：考虑了资金的时间价值，全面考虑了项目整个寿命期的经营情况；考虑了资金的时间价值，全面考虑了项目整个寿命期的经营情况；指标直接用货币金额表示，经济意义明确；计算简便。指标直接用货币金额表示，
20、经济意义明确；计算简便。净现值法的缺陷：净现值法的缺陷：需要预先给定折现率，这给项目决策带来了需要预先给定折现率，这给项目决策带来了一定困难；因为如果折现率定得略高，可行的项目就有可能被拒一定困难；因为如果折现率定得略高，可行的项目就有可能被拒绝；折现率定得低，不合理的项目也可能被接受。因此，运用净绝；折现率定得低，不合理的项目也可能被接受。因此，运用净现值法，需要对折现率客观、准确地估计。现值法，需要对折现率客观、准确地估计。净现值对于备选的净现值对于备选的项目的评定不准确。例如一个效益较好的小型项目的净现值比一项目的评定不准确。例如一个效益较好的小型项目的净现值比一个效益不太好的大型项目净
21、现值小得多，这样根据净现值判断，个效益不太好的大型项目净现值小得多，这样根据净现值判断，就有可能造成决策失误。就有可能造成决策失误。17房地产开发项目财务评价4.3.34.3.3投资现值率法投资现值率法投资现值率又称净现值指数或净现值比。分子为项目整个计算期投资现值率又称净现值指数或净现值比。分子为项目整个计算期内净现值；分母为项目投资的现值，即初始投资或各年投资的现内净现值；分母为项目投资的现值，即初始投资或各年投资的现值之和。值之和。投资现值率的经济含义是：反映了项目的收益水平，是单位投资投资现值率的经济含义是：反映了项目的收益水平，是单位投资所含净现值的投资指数；是表示单位投资所获取收益
22、的能力。它所含净现值的投资指数；是表示单位投资所获取收益的能力。它是净现值的一个变形，因此它的特点与净现值法基本相同。是净现值的一个变形，因此它的特点与净现值法基本相同。投资现值率法可用于某项投资计划的经济效果计算，当用于多方投资现值率法可用于某项投资计划的经济效果计算，当用于多方案比较时，则以投资现值率较高的方案为较优方案。案比较时，则以投资现值率较高的方案为较优方案。投资现值率的决策规则是：投资现值率的决策规则是：投资现值率为负数、正数或零，分别表示项目达不到、超过、刚投资现值率为负数、正数或零，分别表示项目达不到、超过、刚好达到基准收益率。好达到基准收益率。18房地产开发项目财务评价4.
23、3.44.3.4内部收益率法内部收益率法内部收益率又称内部报酬率，是指项目在整个计算期内，一系列内部收益率又称内部报酬率，是指项目在整个计算期内，一系列收入和支出的现金流量净现值等于零的折现率。内部收益率反映收入和支出的现金流量净现值等于零的折现率。内部收益率反映了项目所占用资金的盈利率，是考虑项目盈利能力的主要评价指了项目所占用资金的盈利率，是考虑项目盈利能力的主要评价指标。标。在使用公式进行计算时，首先需确定计算的基准年，基准年可任在使用公式进行计算时，首先需确定计算的基准年，基准年可任意选定，一般选在建设年初，也可选在投产年初。基准年确定后，意选定，一般选在建设年初，也可选在投产年初。基
24、准年确定后，按各年度的现金流量换算为各年度的现值。按各年度的现金流量换算为各年度的现值。内部收益率的决策规则为：内部收益率的决策规则为：IRRiCIRRiC，则接受该项目；，则接受该项目；IRRiCIRRiC，则拒绝该项目；，则拒绝该项目；19房地产开发项目财务评价4.3.54.3.5投资回收期法投资回收期法投资回收期是指一个工程项目从开始投入生产年算起，利用每年投资回收期是指一个工程项目从开始投入生产年算起，利用每年的净收益将初始投资全部回收所需要的时间。其以的净收益将初始投资全部回收所需要的时间。其以“年年”为单位。为单位。在计算投资回收期时，以是否考虑资金的时间价值为标准，将投在计算投资
25、回收期时，以是否考虑资金的时间价值为标准，将投资回收期分为静态投资回收期和动态投资回收期两种。资回收期分为静态投资回收期和动态投资回收期两种。(1)(1)静态投资回收期静态投资回收期(Pt)(Pt)静态投资回收期是在不考虑资金时间价值前提条件下，以项目净静态投资回收期是在不考虑资金时间价值前提条件下，以项目净收益抵偿项目全部投资所需要的时间。收益抵偿项目全部投资所需要的时间。静态投资回收期作为项目经济评价指标之一，其优点是：静态投资回收期作为项目经济评价指标之一，其优点是：经济经济意义明确、直观、简单；意义明确、直观、简单；便于投资者直观地衡量建设项目承担便于投资者直观地衡量建设项目承担的风险；的风险；在一定程度上反映了投资效果的优劣在一定程度上反映了投资效果的优劣( (投资效果系数投资效果系数=1/=1/投资回收期投资回收期) )。20房地产开发项目财务评价
