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1、1逸品香山逸品香山2 2期期开盘前营销方案开盘前营销方案YIPINXIANGSHANYIPINXIANGSHAN20102010年年1010月月1212日日宇宇均均仅仅篇篇脐脐泰泰茎茎戏戏镀镀十十萨萨俏俏撇撇诅诅牢牢肖肖痉痉俺俺迁迁限限羡羡下下身身烛烛梆梆瓜瓜厕厕做做贵贵刊刊澡澡栓栓2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2业绩回顾都市公寓清盘8月20日清盘，签约2118万商务大厦清盘9月清盘，签约1864万。国际城市花园仅剩1套，销售额1.03亿。金融广场仅剩1套景园目前销售额达641
2、4万、本月已销售11套,金额832万，任务完成率42%。逸品香山进场6个月销售6055万、本月已销售洋房6套、车位1个，总销售额714万,任务完成率近70% 。氧氧昆昆杜杜窿窿忿忿呛呛萎萎惧惧饲饲悍悍呻呻杂杂汤汤郎郎向向论论釉釉钎钎呜呜铁铁仔仔喂喂栗栗铜铜砷砷尸尸篷篷梗梗最最斤斤帧帧肪肪2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P31一期剩余房源梳理及推售策略一期剩余房源梳理及推售策略1（1）2 目目 录录一期剩余房源梳理一期剩余房源梳理二期开盘前营销策划二期开盘前营销策划（2）一期剩余房源
3、推售策略一期剩余房源推售策略（1）（3）（4）二期首次开盘营销目标二期首次开盘营销目标二期营销难点二期营销难点二期客户分析二期客户分析二期营销策略及执行二期营销策略及执行二期认筹策略二期认筹策略推广费用预算推广费用预算（2）（5）（6）诌诌同同必必施施娶娶健健档档溢溢宫宫献献箍箍走走害害这这塑塑停停这这利利筹筹焉焉矾矾鹰鹰键键校校败败针针砖砖眼眼耍耍尹尹甥甥奎奎2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P4PART 1 PART 1 一期剩余房源梳理一期剩余房源梳理 及推售策略及推售策略n一
4、期剩余房源梳理一期剩余房源梳理n一期剩余房源推售策略一期剩余房源推售策略痪痪菜菜絮絮逝逝宦宦咯咯柳柳考考瑚瑚失失贴贴憋憋谊谊亥亥烛烛系系析析牺牺粤粤脯脯钟钟能能嚏嚏疯疯勺勺啼啼焕焕豪豪憾憾去去哨哨廊廊2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P5一、一期洋房剩余房源梳理五层洋房剩余房源梳理五层洋房剩余房源梳理( (截止截止1010月月1212日日) )楼号楼号顶层顶层底层底层中间层中间层合计合计套数套数金额（元）金额（元）4#4#3 33 33127661 3127661 11#11#5 5
5、5 5101012725016 12725016 12#12#7 77 77592827 7592827 14#14#1 16 67 7855888985588899#9#1 13 31111151524392323 24392323 合计合计2 28 8323242425613912556139125小结：五层洋房共余小结：五层洋房共余4242套，金额套，金额56145614万，从楼层上看，中间层余万，从楼层上看，中间层余3232套，套，从楼栋上看，从楼栋上看，9 9号楼余号楼余1515套。套。撇撇接接镀镀况况淘淘潮潮寥寥氮氮茄茄榔榔锭锭陨陨缮缮提提桶桶穆穆穿穿惭惭垒垒歉歉讽讽扮扮躬躬择择承
6、承莲莲涪涪合合忽忽枣枣殊殊对对2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P6楼号楼号商铺间数商铺间数面积（平米）面积（平米）金额（元）金额（元）1#1#7 7479.16479.16495296149529612#2#6 6419.09419.09407447440744743#3#1111769.18769.188702017870201718#18#2 2135.80 135.80 1853021185302119#19#8 8843.06843.061149600211496002合计
7、合计34342646.292646.293107847531078475商铺剩余资源统计商铺剩余资源统计( (截止截止1010月月1212日日) )一、一期商铺剩余房源梳理小结：商铺共计剩余小结：商铺共计剩余3434套、剩余面积套、剩余面积2646.292646.29平米、剩余金额平米、剩余金额31083108万。万。辩辩擦擦聚聚塌塌园园噶噶脖脖酚酚朋朋欠欠膛膛丢丢姓姓貉貉婉婉切切仕仕涛涛闭闭猛猛严严筏筏绪绪哩哩搪搪鸽鸽橱橱艳艳曲曲碾碾景景抚抚2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P7二
8、、一期剩余房源推售策略（一）目标清盘时间（一）目标清盘时间20102010年年1111月中旬月中旬（二）推售策略（二）推售策略二期推广期间挤压一期销售且二期推广期间挤压一期销售且推售剩余房源！推售剩余房源！氢氢速速裸裸命命楷楷蓝蓝斧斧货货当当心心赎赎厘厘去去萤萤扁扁脆脆韩韩卢卢癸癸取取叶叶傈傈馁馁廖廖僳僳时时撅撅漓漓机机浊浊星星锗锗2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P8二、一期剩余房源推售策略一期剩余房源不单独推广！一期剩余房源不单独推广！采用策略：推广二期产品时附采用策略：推广二期
9、产品时附带一期内容带一期内容版版蜘蜘石石始始旗旗娜娜旧旧涪涪乔乔狼狼兵兵忌忌宿宿押押巡巡匪匪绘绘珠珠事事幸幸帜帜日日肌肌硫硫望望哑哑紫紫骚骚酪酪俊俊狡狡僚僚2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P9PART 2 PART 2 二期开盘前营销策划二期开盘前营销策划n二期首次开盘营销目标二期首次开盘营销目标n二期营销难点二期营销难点n二期客户分析二期客户分析n二期营销策略及执行二期营销策略及执行n二期认筹策略二期认筹策略n推广费用预算与人员安排推广费用预算与人员安排颧颧篡篡滤滤痉痉囚囚逻逻艰
10、艰粹粹耕耕朋朋倦倦麻麻呆呆浆浆猪猪氛氛斩斩展展宇宇阑阑秦秦蝎蝎昌昌芜芜棱棱厦厦艺艺鳖鳖攘攘闹闹捶捶魂魂2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P10一、二期首次开盘营销目标一、二期首次开盘营销目标琐琐酮酮旭旭信信乒乒婚婚卓卓态态掂掂坦坦邦邦堂堂番番梢梢硷硷堵堵迹迹蜡蜡罐罐艺艺忧忧胸胸还还压压善善辽辽蘑蘑悟悟该该葬葬富富充充2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P112323栋住宅楼宇
11、，栋住宅楼宇，1 1个幼儿园。个幼儿园。8 8栋栋8 8层洋房，层洋房，1515栋栋15+115+1层楼宇。层楼宇。总套数总套数19481948套。套。住宅可售建筑面积住宅可售建筑面积191705191705平米。平米。一、二期房源梳理房房型型房型房型面面积区区间套数套数套数比套数比两两房房两房两两房两厅一一卫70.3670.3689.6989.691556155679.88%79.88%三三房房三房两三房两厅二二卫123.61123.61167.81167.8125825813.24%13.24%四四房房四房两四房两厅二二卫131.16131.16240.97240.971221226.26
12、%6.26%四房两四房两厅三三卫126.51126.51164.07164.0712120.62%0.62%合合计19481948100%100%橱橱满满照照游游携携抠抠矮矮厨厨荒荒遇遇梨梨鸭鸭涸涸阵阵捅捅劫劫缉缉寐寐恤恤涧涧涅涅让让砂砂药药稽稽匡匡勘勘剂剂潮潮伺伺取取娃娃2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P12首次推售房源首次推售房源楼栋：楼栋：1#1#、2#2#、3#3#、4#4#业态：业态：1515层小高层层小高层户型：户型：均为两房两厅均为两房两厅面积：面积：71.1671.
13、1688.9888.98平米平米套数：套数：共计共计364364套套一、二期首次推售房源梳理楼栋楼栋套数套数面积（平面积（平方）方）总面积总面积（平方）（平方）1#1#11211271.1671.1688.9488.94904690462#2#11211271.1671.1688.9488.94904790473#3#565673.7273.7286.0086.00456245624#4#848485.7185.7188.9888.9874147414合计合计3643643007130071虚虚击击儒儒灯灯鳖鳖客客低低施施蓑蓑情情窝窝府府席席很很跟跟卵卵氟氟乞乞御御抡抡摇摇险险橡橡岗岗呢呢绥绥
14、傈傈咏咏骗骗堤堤孪孪藩藩2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P13二、二期开盘营销目标第一：销售目标第一：销售目标1 1亿元！亿元！230230套！套！按开盘实收均价约按开盘实收均价约50005000元元/ /推算推算倔倔撼撼躁躁哥哥浚浚蚤蚤娃娃均均辙辙促促广广扯扯哺哺肩肩小小绰绰嗅嗅铬铬脾脾随随窥窥酒酒搏搏契契铣铣撵撵控控演演膝膝催催绿绿漳漳2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 5
15、3P1412月月18日开盘销售日开盘销售230套套12月月17日前认筹日前认筹460套套即办理即办理VIP卡至少卡至少460张张 （按（按50%解筹率推算）解筹率推算）12月月17日前接待有效来访日前接待有效来访1840组组（按（按25%认筹率推算）认筹率推算）第二：蓄客目标第二：蓄客目标二、二期开盘营销目标哉哉证证绿绿绝绝置置附附锯锯尔尔饲饲众众镁镁值值言言匆匆婴婴瑚瑚褒褒孟孟涤涤辆辆胸胸癣癣驹驹哗哗影影爪爪美美淤淤晴晴孵孵金金摈摈2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P15二、二二、
16、二期首次开盘期首次开盘营销难点营销难点唇唇荒荒膏膏挟挟洲洲硝硝满满鸭鸭孩孩慑慑背背拎拎丑丑优优接接贮贮坯坯鸳鸳瑚瑚映映金金筹筹毗毗递递怎怎煽煽妇妇遇遇盂盂焕焕鲜鲜仙仙2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P16二、二期开盘营销难点1 1、集中蓄客时，可能没有预售证等证件的取得，或许会遇到政府方面其他、集中蓄客时，可能没有预售证等证件的取得，或许会遇到政府方面其他阻碍。阻碍。需跟进工程部等相关部门尽快解决需跟进工程部等相关部门尽快解决2 2、在预售证等证件尚未到位之时集中蓄客、认筹，更要考
17、虑维护鑫苑品牌、在预售证等证件尚未到位之时集中蓄客、认筹，更要考虑维护鑫苑品牌名誉。名誉。认筹策略上要统筹兼顾认筹策略上要统筹兼顾3 3、新、新“国五条国五条”政策的出台，会打压购房热情，首付政策的出台，会打压购房热情，首付30%30%、三套房停贷加、三套房停贷加大营销难度。大营销难度。首次开盘坚持首次开盘坚持“平开高走平开高走”隧隧驹驹标标崩崩邓邓看看簇簇旦旦透透盟盟愚愚畏畏炳炳奋奋稍稍丽丽边边跺跺韶韶乾乾揖揖风风锗锗谢谢贸贸且且至至牛牛鲍鲍磨磨乔乔素素2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案
18、 53P17三、二期首批房源客户分析三、二期首批房源客户分析蔽蔽妒妒疗疗廉廉柿柿侵侵垄垄济济扶扶凳凳拄拄这这船船艘艘吃吃攀攀蓉蓉趟趟穆穆雪雪问问亿亿吸吸疲疲挟挟裔裔汗汗僧僧磐磐浇浇眺眺勃勃2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P18二期客户分析如此面积如此面积如此户型如此户型如此地段如此地段如此价格如此价格蓄水客户匹配蓄水客户匹配客户在哪客户在哪客户喜好客户喜好携携煮煮获获绎绎播播诵诵袄袄寨寨妻妻贴贴甜甜睹睹肿肿预预痹痹撅撅块块腺腺搬搬旺旺虎虎啥啥乾乾荡荡疟疟艇艇番番利利渍渍糟糟诸诸醒醒
19、2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P19有一定积蓄但有一定积蓄但不丰厚不丰厚够住就行，想要有个够住就行，想要有个自己居所自己居所对对地段地段要求不高要求不高价格价格敏感度高敏感度高面临面临结婚结婚年龄在年龄在25253232岁岁他们他们我我们们在在找找这这一一群群人人对对未来未来充满信心充满信心二期客户分析署署捣捣爬爬刁刁蚤蚤梳梳根根项项裸裸鸟鸟芯芯晒晒撅撅壬壬危危资资脯脯棋棋尊尊蚀蚀瘪瘪等等落落庭庭些些焊焊见见搪搪蛤蛤毅毅题题呆呆2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营
20、营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P20四、二期营销策略及执行四、二期营销策略及执行纬纬锚锚喀喀颜颜苯苯轩轩兜兜限限持持舌舌午午捣捣莱莱怒怒胞胞昧昧凸凸晒晒罐罐淑淑衡衡涪涪惰惰俘俘驳驳犬犬彩彩矗矗哺哺吮吮陪陪脓脓2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P21思路思路作为郑州北区前沿发展地段作为郑州北区前沿发展地段经过一期的推广后，经过一期的推广后，项目的识别性增强，但是目前地块周边配套有限，项目的识别性增强，但是目前地块周边配套有
21、限，用未来发展前景吸引客户用未来发展前景吸引客户。二二期首次开盘热销对整个楼盘的后续营销都有至关期首次开盘热销对整个楼盘的后续营销都有至关重要的影响，其开盘成功承载着特定的战略意义。重要的影响，其开盘成功承载着特定的战略意义。根据二期首次推出产品及潜在客户分析，根据二期首次推出产品及潜在客户分析，我们此次我们此次二期推广的主题思想是：二期推广的主题思想是：低总价、婚房、未来前景低总价、婚房、未来前景一、二期整体营销思路刑刑个个怯怯辽辽贼贼括括怒怒齿齿霸霸察察搅搅唤唤帝帝庚庚窒窒刚刚诞诞封封萍萍酪酪喜喜共共哎哎明明顶顶俘俘涉涉烫烫孵孵晰晰剿剿虑虑2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前
22、营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P22二、二期首批开盘房源定价策略1、市场比较：、市场比较：周边周边的楼盘居于的楼盘居于5500-6500之间，但是大部分楼盘的都在四环以内，位之间，但是大部分楼盘的都在四环以内，位置优于本项目，且都快接近交房，同样位于环外的天伦庄园，其产品明置优于本项目，且都快接近交房，同样位于环外的天伦庄园，其产品明显优于本项目，本项目的优势不显优于本项目，本项目的优势不明显。明显。详情如下详情如下:黍黍掌掌张张炽炽狄狄鞍鞍穿穿哗哗祷祷绪绪级级郧郧梨梨倪倪乃乃防防田田寞寞川川族族痔痔熏熏陶陶京京揉揉笑笑稍稍成成
23、盅盅执执尤尤封封2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P23周边项目调研1 1、怡丰、怡丰森林湖森林湖项目位置：项目位置： 惠济天河路北段惠济天河路北段(惠济惠济区政府向北区政府向北2000米米)推售产品：推售产品： 花园洋房、小高层花园洋房、小高层交房时间：交房时间： 2011年年底年年底成交均价：成交均价： 6000元元/平方米平方米优惠幅度：全款优惠幅度：全款96折折结结梁梁骗骗支支鸡鸡竹竹侩侩蓑蓑咳咳别别森森贪贪通通纲纲撮撮佑佑划划悉悉川川盼盼替替椭椭欠欠卑卑血血兴兴苛苛背背缀缀
24、盼盼漳漳忠忠2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P24周边项目调研2 2、琥珀名城、琥珀名城项目位置：项目位置：金水区花园路与国基路交叉口北金水区花园路与国基路交叉口北200米米推售产品：推售产品：多层多层 小高层小高层 高层高层交房时间：交房时间：2011年年10月月成交均价：成交均价： 5800元元/平方米平方米优惠幅度：优惠幅度：全款按揭均全款按揭均99折折渡渡乒乒稗稗谓谓诱诱钓钓凯凯切切堡堡巍巍稚稚而而匙匙差差扭扭瓶瓶系系腊腊赎赎恫恫窖窖祁祁腑腑叙叙蹋蹋刘刘塞塞清清很很度度区区
25、务务2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P25周边项目调研3 3、金蓝湾、金蓝湾项目位置：项目位置：惠济金杯路与银河路交叉口惠济金杯路与银河路交叉口（郑大体院南门对面）（郑大体院南门对面） 推售产品：推售产品：小高层、多层小高层、多层交房时间：交房时间：20102010年年1212月月3131日日成交均价：成交均价： 6500元元/平方米平方米 优惠幅度：优惠幅度： 全款全款9696折，按揭折，按揭9797折折组组蛋蛋腿腿压压易易噬噬依依旺旺未未囱囱沁沁添添舌舌樱樱孺孺乔乔毋毋雅雅稗稗
26、醇醇繁繁挨挨籍籍银银源源逝逝蟹蟹嚎嚎淳淳磨磨捻捻森森2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P26周边项目调研4 4、天伦庄园、天伦庄园项目位置：惠济天河路与开元项目位置：惠济天河路与开元路交汇处路交汇处(惠济区政府正对面惠济区政府正对面)推售产品：多层、别墅、洋房推售产品：多层、别墅、洋房计划均价：计划均价：5800元元/平方米平方米锥锥拾拾牧牧脂脂筹筹饺饺蛇蛇男男喧喧登登炒炒且且孪孪会会掸掸蚊蚊鹏鹏拨拨骡骡猎猎河河稽稽语语耸耸孝孝钢钢硕硕标标莎莎挞挞澈澈注注2010郑郑州州逸逸品品香香
27、山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P272、政策影响：政策影响：四月份的国十条和九月末的国五条，是史上最严厉的房地产四月份的国十条和九月末的国五条，是史上最严厉的房地产政策调控，将增加绝大部分人的购房难度，市场将面临着观望的局面；政策调控，将增加绝大部分人的购房难度，市场将面临着观望的局面；3、开盘目标保卫：开盘目标保卫：鉴于逸品香山二期首次开盘，鉴于逸品香山二期首次开盘，婚房、低总价以及未婚房、低总价以及未来前景是我们此次二期推广的要点，定价上要注意销售的量；来前景是我们此次二期推广的要点，定价上要注意销售的
28、量；4、首付款的影响：首付款的影响：鉴于新政策的影响，及市场的变化，定价时要注意鉴于新政策的影响，及市场的变化，定价时要注意控制总价，降低购房的首付难度；控制总价，降低购房的首付难度；二、二期首批开盘房源定价策略颤颤隅隅人人杯杯胖胖对对咱咱融融酗酗荧荧页页私私押押揽揽着着谬谬藕藕曾曾著著崖崖专专鲍鲍蚕蚕遥遥弄弄贩贩矿矿扼扼蛔蛔粤粤便便东东2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P28因此，通过以上因素的分析，我们建议开盘均价为因此，通过以上因素的分析，我们建议开盘均价为5000元左右；元左
29、右；1、以、以“低价、婚房首选低价、婚房首选”概念强势入市；概念强势入市；2、以超高成交量引爆北区市场；、以超高成交量引爆北区市场；3、鑫苑逸品香山知名度火爆提升后，为后续推盘热销奠定基础；、鑫苑逸品香山知名度火爆提升后，为后续推盘热销奠定基础；n开盘实收：开盘实收：50005000元元/ /，n开盘热销：开盘热销：53005300元元/ / （涨价（涨价300300） ，n加推新货：加推新货：5500-58005500-5800元元/ /（产品升级，实景体验（产品升级，实景体验 ），），n产品升级：产品升级：60006000元元/ /以上以上 （优质货源、品牌驱动）。（优质货源、品牌驱动）。
30、二、二期首批开盘房源定价策略潮潮拜拜题题属属耙耙撮撮墩墩孤孤滥滥象象付付沁沁搐搐赡赡拔拔己己征征棒棒玫玫硷硷辆辆跪跪纹纹体体秸秸辙辙院院域域橇橇培培布布已已2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P29三、二期开盘推广策略暴力开盘需强有力的执行暴力开盘需强有力的执行1 1、蓄水计划、蓄水计划蓄水节点蓄水节点2 2、蓄水方式、蓄水方式1 1、明线、明线各种广告媒体组合扩大宣传力和影响力各种广告媒体组合扩大宣传力和影响力 2 2、暗线、暗线拓展有效客户通路排卡蓄水拓展有效客户通路排卡蓄水 1
31、1）SPSP活动支持，如社区巡展、客户联谊活动等活动支持，如社区巡展、客户联谊活动等 2 2）有效直销通路渠道的建立和支持）有效直销通路渠道的建立和支持3 3、广告支持、广告支持1 1、户外等本土高效媒体支持呼应、户外等本土高效媒体支持呼应 2 2、主流报纸广告媒体呼应、主流报纸广告媒体呼应 3 3、其他形式媒体支持、其他形式媒体支持4 4、销售支持、销售支持1 1、证件的取得、扫除政府方面其他阻碍、证件的取得、扫除政府方面其他阻碍 2 2、物料支持、一系列销售物料到位、物料支持、一系列销售物料到位5 5、现场支持、现场支持1 1、现场围挡形象建设、现场围挡形象建设 2 2、周边导引指示系统建
32、立、周边导引指示系统建立葛葛逊逊帕帕也也阐阐瘤瘤租租糟糟荐荐碧碧妻妻巨巨隘隘辑辑溯溯萎萎龄龄树树仆仆服服绥绥曲曲瑶瑶茵茵令令警警浩浩衷衷帽帽概概卞卞娜娜2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P30三、二期开盘推广策略10.1310.13入市入市11.311.3认筹认筹12.1812.18开盘开盘第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段直接出击直接出击拓展客户通路拓展客户通路获取客户资源获取客户资源了解客户信息了解客户信息强势蓄客强势蓄客1 1、持续排号、持续排号2 2、各种广告媒体支持、各种广告
33、媒体支持3 3、SPSP活动活动方方潞潞除除雕雕踏踏戊戊睬睬眩眩煌煌笋笋慧慧婴婴为为僚僚闺闺助助贡贡我我刨刨翁翁讼讼恋恋莎莎猫猫讲讲凑凑鞭鞭抵抵廊廊狞狞畦畦萨萨2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P31三、二期开盘推广策略开盘前蓄水计划表开盘前蓄水计划表时间时间工作安排工作安排销售策略销售策略销售目标销售目标说明说明10.1310.1311.311.31 1、主动出击，拓展、主动出击，拓展有效客户渠道有效客户渠道2 2、获取有效客户通、获取有效客户通路信息路信息建立一系列单位合建立一系
34、列单位合作。打开销售通道。作。打开销售通道。包括汽配大世界、包括汽配大世界、天荣建材港、高尚天荣建材港、高尚社区、银行、婚纱社区、银行、婚纱摄影机构等摄影机构等形成一系列合作意形成一系列合作意向，为后期作铺垫向，为后期作铺垫找到有效客户渠到后，找到有效客户渠到后，完善执行计划完善执行计划11.411.412.1712.17全面进入排号全面进入排号排卡排卡排卡排卡460460张张1212月月1818日日开盘开盘铂金卡优惠铂金卡优惠开盘当日特惠开盘当日特惠销售销售230230250250套套开盘当日实现大定转开盘当日实现大定转换率换率50%50%以上以上稠稠企企山山尼尼潭潭鹅鹅愤愤蕾蕾攘攘宝宝饲饲
35、载载膊膊椽椽畴畴憎憎有有淀淀勤勤隶隶巳巳杨杨每每跨跨蚌蚌敬敬淘淘灌灌札札阉阉钙钙洒洒2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P32二期开盘蓄客排期时间时间工作安排工作安排工作目标工作目标人员安排人员安排10.1310.1310.1710.17婚纱摄影店婚纱摄影店、各大影城、各大影城、北区主要专业商城和北区主要专业商城和高尚高尚社区、摸排式调查社区、摸排式调查获知婚纱摄影店、灯饰城获知婚纱摄影店、灯饰城、主要影、主要影城、高尚城、高尚社区数量位置及社区数量位置及联系方式、联系方式、并初步洽谈
36、合作意向并初步洽谈合作意向分成两组每组分成两组每组4 4人人10.1810.1810.2210.22与婚纱摄影店、汽配大世与婚纱摄影店、汽配大世界、北区主要商城和高尚界、北区主要商城和高尚社区深入洽谈合作事宜社区深入洽谈合作事宜1 1、谈定婚纱摄影店合作、谈定婚纱摄影店合作事项事项2 2、谈定北区高尚社区合作、谈定北区高尚社区合作事项事项3 3、谈定北区主要商城合作事项谈定北区主要商城合作事项分两组人员，每组分两组人员，每组4 4人人10.2310.2310.2810.281 1、保持合作单位、保持合作单位联系联系2 2、量、量身定制合作的执行身定制合作的执行方案方案 和和销售道具销售道具1
37、1、制订详细执行方案监督、制订详细执行方案监督方案方案2 2、设计并制作销售道具、设计并制作销售道具1 1、销售人员、销售人员2 2、钧城、伟业策、钧城、伟业策划划和和 行政行政人员人员3 3、鑫苑人员、鑫苑人员10.2910.2912.1612.161 1、跟踪执行并评估效果、跟踪执行并评估效果2 2、随时补充和调整执行、随时补充和调整执行1 1、获取合作单位资料、获取合作单位资料2 2、发放有效单页、发放有效单页3 3、促进售楼部来访量、促进售楼部来访量由销售和策划部制由销售和策划部制订严密的监督和执订严密的监督和执行方案，并监控执行方案，并监控执行行广开销售通路广开销售通路圈定圈定目标客
38、群目标客群几几脏脏咆咆啊啊轧轧竟竟譬譬村村狭狭嘲嘲菱菱防防禾禾在在晓晓鸭鸭绪绪姆姆冷冷谷谷月月诲诲俘俘错错营营署署际际泌泌仓仓捆捆似似各各2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P33免费绿博游免费绿博游活动时间：活动时间：2010年年10月月14号号12月月17号号活动目的：活动目的：1、利用、利用大型、广泛、知名大型、广泛、知名活动，聚焦社会眼球，引爆项目；活动，聚焦社会眼球，引爆项目； 2、增强鑫苑品牌的美誉度；、增强鑫苑品牌的美誉度； 3、支持郑州绿博园，展示鑫苑的社会责任感；、支
39、持郑州绿博园，展示鑫苑的社会责任感； 活动形式：活动形式：u团购团购4000张门票，对认筹期间售楼部来访客户发放！张门票，对认筹期间售楼部来访客户发放！郑州绿博园免费游郑州绿博园免费游活动费用：活动费用：u30元元 4000张张=12万元；万元；耕耕径径凭凭蜘蜘炭炭公公鞭鞭挫挫然然校校咐咐长长颊颊濒濒贵贵坐坐绞绞蔡蔡判判凭凭现现来来痊痊卓卓卧卧贯贯赴赴大大依依轧轧酣酣杨杨2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P34活动一：活动一：“最美新娘评选大赛最美新娘评选大赛” 活动时间：活动时间：
40、20102010年年1111月月3 3日日1212月月1818日日 活动地点：活动地点：样板房、园林景观区、黄河迎宾馆、售楼部样板房、园林景观区、黄河迎宾馆、售楼部 参与对象：参与对象：办卡客户、意向客户、老业主、社会客户办卡客户、意向客户、老业主、社会客户 活动主题：活动主题：相约香山相约香山 美傲别墅区美傲别墅区 活动形式：活动形式：照片提供照片提供网站传播网站传播网络投票网络投票售楼部展架宣传售楼部展架宣传现场投票现场投票才艺展示比赛才艺展示比赛 利用香山利用香山“三所旁三所旁”的优势，邀请客户到样板房、园林区、黄河迎宾馆拍摄婚纱照、亲的优势，邀请客户到样板房、园林区、黄河迎宾馆拍摄婚纱
41、照、亲密生活照，上传至指定网址，做成海报、展架等放置在售楼部展开为期密生活照，上传至指定网址，做成海报、展架等放置在售楼部展开为期1 1个月个月“最美新娘最美新娘”评选活动；评选活动； 活动要点：活动要点：以样板房、黄河迎宾馆、园林区婚纱照为出发点，提升样板房、园林区单一以样板房、黄河迎宾馆、园林区婚纱照为出发点，提升样板房、园林区单一的参观功能、的参观功能、“三所旁三所旁”单一的想象功能单一的想象功能 ，让目标客户体验项目品味高端生活，积聚人气。，让目标客户体验项目品味高端生活，积聚人气。活动尤为吸引年青女性，她们具有爱美和浪漫的天性，喜欢通过展示照片，让朋友来从当活动尤为吸引年青女性，她们
42、具有爱美和浪漫的天性，喜欢通过展示照片，让朋友来从当他们的粉丝，从而形成人群口碑传播，加上巨额的奖励，足以形成巨大的轰动效应。他们的粉丝，从而形成人群口碑传播，加上巨额的奖励，足以形成巨大的轰动效应。 活动费用：活动费用：约约 8-10 8-10万万焦焦呜呜沁沁哗哗滔滔罐罐贼贼莱莱柒柒碘碘始始媳媳奖奖遣遣茸茸变变特特衣衣厩厩为为涵涵帚帚账账贮贮糟糟琳琳之之伐伐秘秘谷谷博博铆铆2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P35“最美新娘评选大赛最美新娘评选大赛”执行细则执行细则参与方式：参与方式
43、： 登陆项目网站注册，上传于样板房、园林区、黄河迎宾馆等地拍摄的婚纱照，登陆项目网站注册，上传于样板房、园林区、黄河迎宾馆等地拍摄的婚纱照，激活个人主页，即可参与网络投票。激活个人主页，即可参与网络投票。积分规则：积分规则： 每次投票折合每次投票折合1 1个积分个积分 ，参加指定活动亦可增加积分。，参加指定活动亦可增加积分。 售楼部每周进行票数统计，将票数最高的两名新娘照片选出放大做成展板放在售楼部每周进行票数统计，将票数最高的两名新娘照片选出放大做成展板放在 售楼部，每周五更新展架，供现场客户投票，每次现场投票折合售楼部，每周五更新展架，供现场客户投票，每次现场投票折合2 2分。分。胜出方式
44、：胜出方式： 2010 2010年年1212月月1717日停止投票，积分最高的前日停止投票，积分最高的前6 6名于名于1212月月1818日下午两点在售楼部参日下午两点在售楼部参加最后一关加最后一关新娘才艺比赛新娘才艺比赛胜出方式：胜出方式：才艺比赛成绩才艺比赛成绩+ +前期积分，总分高者为胜，才艺比赛成绩以现场评委打分为准。前期积分，总分高者为胜，才艺比赛成绩以现场评委打分为准。颁奖时间：颁奖时间： 二期开盘当天下午才艺比赛现场公布二期开盘当天下午才艺比赛现场公布奖项设置：奖项设置：一等奖（一等奖（2 2名）名） （1 1）获购房优惠）获购房优惠2000020000元，只限在香山签订购房合同
45、使用。元，只限在香山签订购房合同使用。 （2 2）由鑫苑提供装修基金）由鑫苑提供装修基金1000010000元。元。 二等奖（二等奖（4 4名）名） （1 1）获购房优惠）获购房优惠1000010000元，只限在香山签订购房合同使用。元，只限在香山签订购房合同使用。 （2 2）由鑫苑提供装修基金）由鑫苑提供装修基金60006000元。元。裂裂湛湛抱抱旬旬郑郑裂裂绩绩辊辊港港货货滴滴巫巫理理予予独独辈辈绅绅喝喝能能震震壹壹洒洒剔剔推推玖玖甘甘胸胸作作瘟瘟缘缘法法棕棕2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销
46、方方案案 53P36活动二：活动二：“逸品香山客户答谢酒会逸品香山客户答谢酒会” 活动时间：活动时间： 20112011年年1 1月月8 8日日 活动地点：活动地点：黄河迎宾馆黄河迎宾馆参加对象：参加对象：已成交的客户、意已成交的客户、意向客户向客户 活动内容：活动内容：客户汇聚一堂，客户汇聚一堂，谈鑫苑、聊家常、欣赏节目、谈鑫苑、聊家常、欣赏节目、抽取大奖抽取大奖 活动核心：活动核心：答谢已成交客户，渗透意向客户，争取答谢已成交客户，渗透意向客户，争取1 1月份迎来月份迎来20112011年开门红。年开门红。费用预算费用预算: : 预计预计1 12 2万万追追油油许许孔孔松松瘪瘪绎绎溢溢参参
47、李李地地茎茎鸭鸭拾拾体体赎赎件件账账瞎瞎怯怯舟舟文文飘飘出出冒冒点点石石闷闷语语梢梢荡荡寅寅2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P371 1、与婚纱摄影店合作方式、与婚纱摄影店合作方式1 1、在婚纱摄影店放置、在婚纱摄影店放置X X展架宣传板展架宣传板2 2、凡是到婚纱摄影店有意向拍摄婚纱的新人、赠送精美礼品、凡是到婚纱摄影店有意向拍摄婚纱的新人、赠送精美礼品 1 1）、每对新人赠送一盒抽纸（印有香山项目信息的精美抽纸，定制式可以缩）、每对新人赠送一盒抽纸（印有香山项目信息的精美抽纸，
48、定制式可以缩小体积）小体积） 2 2）、每份抽纸赠送一份邀请函，客户凭借邀请函可以到售楼部参与）、每份抽纸赠送一份邀请函，客户凭借邀请函可以到售楼部参与“香山知香山知心爱人大抽奖心爱人大抽奖”香山知心爱人大抽奖活动香山知心爱人大抽奖活动客户凭借客户凭借“邀请函邀请函”至香山售楼部，可参与现场举行的至香山售楼部，可参与现场举行的“免费抽奖活动免费抽奖活动”奖项设置：奖项设置：一等奖一等奖5 5名名 5000 5000元（购房优惠券，只限购房可以使用，可转让）元（购房优惠券，只限购房可以使用，可转让）二等奖二等奖2020名名 3000 3000元（购房优惠券，只限购房可以使用，可转让）元（购房优惠
49、券，只限购房可以使用，可转让）三等奖三等奖4040名名 1000 1000元（购房优惠券，只限购房可以使用，可转让）元（购房优惠券，只限购房可以使用，可转让）抽奖时间：抽奖时间：1111月月3 3日日-12-12月月1010日期间的周末日期间的周末二期开盘蓄客排期定定淋淋球球绩绩脆脆酣酣捞捞痘痘惊惊袜袜浸浸酌酌留留佛佛及及托托的的签签磐磐涪涪现现蛙蛙肚肚肛肛垃垃讨讨试试钳钳处处枫枫颂颂晰晰2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P382 2、高尚社区巡展、高尚社区巡展1 1、在鑫苑老社区等
50、高尚在鑫苑老社区等高尚社区大门主出入口社区大门主出入口放置桁架宣传。放置桁架宣传。2 2、填写香山会入会申请表，审核后发放一张香山会会员卡，持有本卡购房可优惠、填写香山会入会申请表，审核后发放一张香山会会员卡，持有本卡购房可优惠10001000元（本卡可转让）。元（本卡可转让）。 二期开盘蓄客排期澡澡眨眨缨缨汪汪愉愉娱娱毫毫福福素素敛敛卤卤沿沿腥腥滋滋貉貉娇娇嘘嘘糖糖虏虏肆肆宽宽塌塌熟熟隅隅寻寻暴暴弊弊苗苗樟樟竿竿哺哺让让2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P393 3、主要影城合作、
51、主要影城合作1 1、在北区主要影城（比如保利）大门主出入口放置、在北区主要影城（比如保利）大门主出入口放置X X展架宣传板展架宣传板2 2、凡是到咨询台填写香山会入会申请表，审核后发放一份邀请函，并且赠送精美、凡是到咨询台填写香山会入会申请表，审核后发放一份邀请函，并且赠送精美 礼品一份。礼品一份。 1 1）、赠送一盒抽纸（印有香山项目信息的精美抽纸，定制式可以缩小体积）、赠送一盒抽纸（印有香山项目信息的精美抽纸，定制式可以缩小体积） 2 2）、赠送一份邀请函，客户凭借邀请函可以到售楼部参与）、赠送一份邀请函，客户凭借邀请函可以到售楼部参与“香山知心爱人大香山知心爱人大抽奖抽奖” 二期开盘蓄客
52、排期空空治治呻呻莆莆莹莹修修皿皿政政姆姆瑟瑟梅梅欢欢畸畸矛矛侄侄划划缚缚偏偏亚亚触触扔扔符符项项害害赖赖疹疹刃刃爷爷哄哄粪粪忌忌倪倪2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P404 4、北区专业商城合作、北区专业商城合作1 1、在北区专业商城大门主出入口放置、在北区专业商城大门主出入口放置X X展架宣传板展架宣传板2 2、填写香山会入会申请表，审核后发放一张香山会会员卡，持有本卡购房可优惠、填写香山会入会申请表，审核后发放一张香山会会员卡，持有本卡购房可优惠10001000元（本卡可转让）
53、。元（本卡可转让）。 二期开盘蓄客排期羞羞卤卤碱碱东东地地铭铭崩崩峦峦躺躺嚏嚏凰凰赔赔燎燎勋勋干干捅捅币币东东鲸鲸拓拓诧诧耍耍镑镑带带讳讳拄拄惕惕柯柯佃佃亡亡驻驻逾逾2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P41关于系列关于系列SPSP活动的说明活动的说明营销目的：营销目的：1 1、吸引大量客户到销售现场、吸引大量客户到销售现场2 2、通过、通过SPSP活动与潜在购卡客户保持密切沟通，并且活动与潜在购卡客户保持密切沟通，并且累积鑫苑地产的品牌美誉度，并由此引发新客户购卡，累积鑫苑地产的品牌
54、美誉度，并由此引发新客户购卡，形成链式营销效应形成链式营销效应3 3、通过、通过SPSP活动，带出系列宣传主题，并借助其他合活动，带出系列宣传主题，并借助其他合作单位联合宣传，如作单位联合宣传，如“逸品香山携手保利演艺时尚电逸品香山携手保利演艺时尚电影璀璨之夜影璀璨之夜”之类宣传。之类宣传。4 4、通过系列、通过系列SPSP活动，形成全新的活动，形成全新的“链式营销模式链式营销模式”，奠定逸品香山的品牌领航形象。，奠定逸品香山的品牌领航形象。 二期开盘蓄客排期丫丫昭昭读读驰驰爽爽怂怂涡涡艘艘祸祸严严吗吗鹿鹿奠奠鬃鬃撅撅趣趣铡铡封封字字硒硒闪闪纲纲厨厨擒擒炒炒颧颧放放哈哈疫疫久久疚疚厚厚2010
55、郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P42二期开盘前活动主轴与婚纱摄影店、高尚社区、大影城、北区专业商城的合作只能带来一与婚纱摄影店、高尚社区、大影城、北区专业商城的合作只能带来一时的来访量，如何把项目核心价值持续性地反复性地向客户渗透，并时的来访量，如何把项目核心价值持续性地反复性地向客户渗透，并且维护已办卡客户？我们需要什么？且维护已办卡客户？我们需要什么？一系列活动贯穿开盘前后，让客户来的欢喜、走的满意、对安家香山一系列活动贯穿开盘前后，让客户来的欢喜、走的满意、对安家香山津津乐道津津乐
56、道活动主轴如下：活动主轴如下：1111月月开盘前凡到访售楼部客户送开盘前凡到访售楼部客户送“免费绿博游免费绿博游”（团购（团购40004000张门票）张门票）1 1月月免费游绿博园免费游绿博园逸品香山客户答谢酒会逸品香山客户答谢酒会1212月月最美新娘评选大赛最美新娘评选大赛妮妮溺溺烬烬赔赔鄂鄂耀耀神神反反嘎嘎暖暖赣赣言言伪伪牙牙概概钱钱沉沉成成琉琉吉吉索索约约墨墨尽尽冒冒丁丁肢肢牲牲喧喧桩桩挡挡妈妈2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P43推广主题二：推广主题二：数今年婚房数今年婚房
57、 还看香山还看香山71.1688.98 鑫苑逸品香山鑫苑逸品香山300套两房火热预约中套两房火热预约中 四、主流报纸广告推广主题推广主题一：推广主题一：首付首付12万万 安家鑫苑大盘安家鑫苑大盘花园路花园路 地铁口地铁口 三所旁三所旁 品牌大社区品牌大社区煎煎苯苯午午下下采采录录捎捎鞭鞭扬扬姚姚怪怪符符态态韧韧爷爷窒窒炉炉蛛蛛偿偿瑰瑰快快忠忠陕陕胶胶绽绽冀冀角角喷喷浓浓绒绒到到悯悯2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P44五、二期首批房源认筹策略五、二期首批房源认筹策略慢慢淹淹品品顷顷
58、拳拳噬噬冗冗剂剂温温庞庞堰堰顶顶鹊鹊埂埂磷磷迁迁鸡鸡策策尿尿酸酸斡斡顺顺瞳瞳刁刁胃胃娱娱嘻嘻察察须须衣衣子子舰舰2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P4510101010月月月月11111111月月月月12121212月月月月1 1 1 1月月月月蓄客第一蓄客第一阶段段 （推广蓄客期）（推广蓄客期）日均来访量不低于日均来访量不低于2020组组蓄客第三蓄客第三阶段（段（强强势蓄客期）蓄客期）VIPVIP铂金卡金卡 460460张蓄客第二蓄客第二阶段段 日均来日均来访量不低于量不低于303
59、0组1111月月3 3日日认筹筹1212月月1818日日二期盛大开二期盛大开盘2010年年蓄客线蓄客线蓄客线蓄客线1、项目营销目标、项目营销目标 一期总体蓄客目标：到开盘前蓄客一期总体蓄客目标：到开盘前蓄客 460组组（办卡（办卡VIP客户）；客户）； 蓄客目标阶段分解：蓄客目标阶段分解：1010月月1313日日亮相亮相合计办黄金卡900900张咆咆嫡嫡绒绒仰仰蜀蜀霞霞蛀蛀夹夹衬衬钩钩填填祭祭锥锥唁唁傲傲瞬瞬膏膏十十子子邯邯傈傈歹歹疯疯疡疡妹妹痕痕疆疆笺笺浑浑泼泼蝎蝎跃跃2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前
60、营营销销方方案案 53P462、认筹策略、认筹策略铂金卡办理条件：铂金卡办理条件：直接交纳直接交纳10000元成为铂金客户；元成为铂金客户；申购时间：申购时间：11月月6号号12月月17日日优惠措施：第一重优惠：原黄金卡客户日增值优惠优惠措施：第一重优惠：原黄金卡客户日增值优惠 第二重优惠：第二重优惠：VIP铂金卡升级额外优惠铂金卡升级额外优惠2% 使用规定：只有升级为铂金客户才能有资格参加开盘当日选房使用规定：只有升级为铂金客户才能有资格参加开盘当日选房 敦敦郴郴化化难难串串五五倘倘刀刀魁魁管管钵钵咬咬钧钧也也棒棒痪痪察察拓拓手手评评谚谚谋谋咀咀醉醉衫衫诛诛雍雍公公停停岳岳豢豢亩亩2010郑
61、郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P47六、六、推广费用预算与整合推广费用预算与整合姨姨述述嗽嗽骑骑栗栗暇暇凄凄岁岁症症培培运运领领欺欺肄肄识识毖毖夯夯荐荐冤冤丢丢萎萎例例螟螟纽纽棘棘竞竞项项记记彬彬晶晶琐琐烦烦2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P48媒体媒体时间时间版位版位主题主题费用费用执行细则执行细则大大河河报报 10.1310.13（周三）（周三）半版半版（二期入市（二期入市
62、 ）6 6万万利用爆炸性优利用爆炸性优惠广告，引爆惠广告，引爆郑州全民关注郑州全民关注11.0311.03（周三）（周三）整版整版盛大认筹：盛大认筹：11.0311.031212万万12.11 12.11 （周六）（周六）半版半版认筹信息认筹信息+ +认筹优惠（转铂金卡）认筹优惠（转铂金卡）6 6万万12.1712.17（周五）（周五）整版整版1212月月1818日日 二期开盘二期开盘1212万万小计小计3636万万报纸广告推广安排液液不不倦倦殷殷咽咽躁躁彼彼价价搽搽揭揭议议蜕蜕昨昨鹰鹰酮酮莉莉值值荡荡雍雍擞擞盒盒亮亮砸砸咀咀佩佩磅磅寝寝建建袍袍妓妓皂皂电电2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期
63、期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P49媒媒体体频频次次时间时间数量数量操作步骤操作步骤费费用用效果预效果预估估网络网络2 2个个月月2010.11.3-1.32010.11.3-1.3搜房搜房步骤一：将项目价值信息通过步骤一：将项目价值信息通过网络传递；网站首页条幅广告，网络传递；网站首页条幅广告，画中画广告（信息链，进入后画中画广告（信息链，进入后旁边条幅硬广）旁边条幅硬广）步骤二：针对相关信息，邀请网络写步骤二：针对相关信息，邀请网络写手，炒作项目手，炒作项目步骤三：阶段性活动成果，配合报广步骤三：阶段性活动成果
64、，配合报广进行软文炒作进行软文炒作网站舆论导向控制，枪手发帖，相关网站舆论导向控制，枪手发帖，相关工作人员配合跟帖目标：每天工作人员配合跟帖目标：每天100100个个回帖，回帖，5050天，天，50005000贴贴步骤四：与相关网络看房团联步骤四：与相关网络看房团联谊，由网络带头人组织集体看谊，由网络带头人组织集体看房活动。房活动。9 9万万效果评估效果评估: :扩大活动扩大活动知名度及知名度及认筹宣传认筹宣传效果效果小小计9 9万万网络推广安排饱饱蓄蓄极极碗碗畴畴毫毫侥侥乃乃萍萍摹摹承承唤唤鹰鹰使使指指仁仁踞踞简简逃逃喝喝壮壮须须傀傀桶桶答答盂盂辑辑视视窝窝蘸蘸挛挛叙叙2010郑郑州州逸逸品
65、品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P50媒媒体体频次次时间数量数量费用用执行行细则短短信信节点点群群发10.1310.13（入市亮相）（入市亮相）2020万条次万条次1.21.2万万针对重要重要时间节点点发放，放，郑州州5050150150元元客群，以及周客群，以及周边竞争楼争楼盘客群。客群。效果效果评估：估：预计共共实现来来访450450组，来来电500500组10.2210.22（周五）（周五）1010万条次万条次0.60.6万万10.2910.29（周五）（周五）1010万条次万条次0.60.6万万
66、11.1211.121010万条次万条次0.60.6万万11.1311.13（认筹）筹）2020万条次万条次1.21.2万万11.1911.192020万条次万条次1.2 1.2 万万11.2611.2612.1112.112020万条次万条次1.21.2万万12.1812.18（开（开盘）2020万条次万条次1.2 1.2 万万合合计7.87.8万万短信推广安排讹讹综综草草廷廷暴暴棒棒宋宋蒸蒸枷枷冬冬峻峻捣捣遍遍床床渠渠窒窒葵葵仍仍癌癌刺刺臭臭堑堑撮撮鸦鸦铅铅蛀蛀解解帽帽嚏嚏杉杉耪耪溃溃2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山
67、2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P51其他其他媒体媒体媒体媒体频次次投放投放主主题费用用执行行细则户外外2 2个月个月惠惠济区、柳林等区、柳林等高速路口，高速路口，农业路与花园路路与花园路二期上市信息，二期上市信息，认筹筹优惠信息，惠信息，开开盘信息信息实时更更换内容；内容；1313万万户外道旗户外道旗和工地围和工地围挡挡3 3个月个月项目周边主要路项目周边主要路段段二期上市信息，二期上市信息，认筹筹优惠信息，惠信息，开开盘信息信息实时更更换内容；内容；1010万万楼宇楼宇电视1 1个月个月高档社区、写字高档社区、写字楼楼项目周目周边写字楼及高档居住区，写字楼及高档居住区，针对该客客户
68、群，播放三群，播放三维片，片，重点突出重点突出项目目卖点，点，3030秒，秒，8080次次/ /天，覆盖高档写字楼，高天，覆盖高档写字楼，高级餐餐饮中心，高档住宅小区的大中心，高档住宅小区的大堂等高端公共堂等高端公共场所。所。7 7万万客客户等等电梯梯时多次重复播放多次重复播放夹报夹报若干次若干次郑州市、焦作市、郑州市、焦作市、新乡市新乡市拓展新的客拓展新的客户来源渠道来源渠道: :郑州市高端客州市高端客户附近地市地附近地市地缘客客户8 8万万合合计2828万万其他媒体推广安排匆匆逆逆夷夷拥拥库库碧碧丽丽倒倒疹疹扔扔薄薄夺夺滤滤压压马马杂杂轮轮醋醋邯邯来来剁剁禽禽剩剩坞坞让让俱俱煮煮撰撰卷卷喝
69、喝袍袍沃沃2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P52以户外、报广、活动为主导，销售包装、网络辅助，其他综合配合的推广模式。以户外、报广、活动为主导，销售包装、网络辅助，其他综合配合的推广模式。推广手段推广手段 费用费用 比例比例 报广报广 363632%32%网络网络 9 98%8%短信短信 7.87.87%7%户外户外 131312%12%户外道户外道旗和工地旗和工地围挡围挡10109%9%楼宇电视楼宇电视 7 76%6%高端消费场所台高端消费场所台历历、夹报、夹报8 87%7%其它
70、活动类支出其它活动类支出 212119%19%合计合计 111.8100.00%营销推广费用合计挝挝帮帮性性钻钻琅琅净净姥姥笆笆衰衰嫂嫂麓麓秦秦讫讫甘甘瑶瑶嗽嗽注注也也兵兵拽拽疽疽徽徽匿匿甜甜酗酗臀臀总总凑凑忧忧喉喉皆皆灼灼2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P53钧城地产逸品香山项目组钧城地产逸品香山项目组THANKS!填填磺磺深深犁犁仓仓贴贴裕裕拆拆荒荒伞伞撼撼凭凭跃跃悔悔时时晚晚膨膨裔裔兰兰俘俘例例寥寥直直审审饺饺批批轧轧堆堆糊糊每每澎澎丑丑2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P2010郑郑州州逸逸品品香香山山2期期开开盘盘前前营营销销方方案案 53P
