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1、中建六局造价员资格考试辅导建设工程造价管理基础知识主讲人:张 瑞2012年4月主要内容主要内容v第一章第一章 建设工程造价管理相关法规和制度建设工程造价管理相关法规和制度v第二章第二章 建设工程项目管理建设工程项目管理v第三章第三章 建设工程合同管理建设工程合同管理v第四章第四章 建设工程造价构成建设工程造价构成v第五章第五章 建设工程造价计价方法和依据建设工程造价计价方法和依据v第六章第六章 决策和设计阶段工程造价的确定与控制决策和设计阶段工程造价的确定与控制v第七章第七章 建设工程招标与合同价款的约定建设工程招标与合同价款的约定v第八章第八章 建设工程施工阶段工程造价的控制与调整建设工程施
2、工阶段工程造价的控制与调整v第九章第九章 竣工决算的编制与保修费用的处理竣工决算的编制与保修费用的处理第一章第一章 建设工程造价管理相关法建设工程造价管理相关法规和制度规和制度第一节 建设工程造价管理相关法律法规第二节 建设工程造价管理制度一、建筑法中华人民共和国建筑法中华人民共和国建筑法 v适用范围:各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。 第一节 建设工程造价管理相关法律法规(一)建筑许可v1、建筑工程施工许可v除国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程外,建筑工程开工前,建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施
3、工许可证。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程,不再领取施工许可证。申请领取施工许可证应当具备的条件:v已办理建筑工程用地批准手续;v城市规划区内建筑工程,已取得规划许可证v需要拆迁的,拆迁进度符合要求;v已经确定建筑施工单位;v有满足施工需要的施工图纸及技术资料v有保证工程质量和安全的具体措施;v建设资金已经落实;(工期与资金比例)v法律、行政法规规定的其他条件。(2)施工许可证的有效期限v建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。v因故不能按期开工的,向发证机关申请延期;延期以两次为限,每次不超过3个月。v既不开工又不申请延期或超过延期时限的,施工许可证自行废止。(3)中
4、止施工和恢复施工v在建建筑工程因故中止施工的,建设单位应自中止施工之日起1个月内,向发证机关报告,并做好建设工程维护管理工作。v在建筑工程恢复施工时,应当向发证机关报告;v中止施工满1年的工程恢复施工前,建设单位应当报发证机关核验施工许可证。(4)按照国务院有关规定批准开工报告的工程v因故不能按期开工或者中止施工的,应当及时向批准机关报告情况。v因故不能按期开工超过6个月的,应当重新办理开工报告的批准手续2. 从业资格(自习)v(1)单位资质v(2)专业技术人员资质(二)建筑工程发包与承包1.建筑工程发包v(1)发包方式v 主要有两种:招标发包与直接发包v(2)禁止行为v提倡对建筑工程实行总承
5、包,禁止将建筑工程肢解发包;v发包单位不得指定生产厂,供应商。2.建筑工程承包v(1) 承包资质v 依法取得的资质证书,并在资质等级许可的业务范围内承揽工程v(2)联合承包v 大型建筑工程或结构复杂的建设工程,可以由两个以上的承包单位联合共同承包。共同承包的各方对承包合同的履行承担连带责任。v两个以上不同资质等级的单位共同联合承包的,按照资质等级较低的单位的业务许可范围承揽工程。 v(3)工程分包 除合同约定外,分包单位必须经建设单位认可。 施工总承包的,建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。v(4)禁止行为 禁止转包、肢解发包、再分包等。v(5)建筑工程造价 发包单位与承包单位应当
6、订立书面合同(三)建筑工程监理1、定义2、书面合同3、监理单位的职责(四)建筑安全生产管理v建筑安全生产管理的方针、制度 安全第一、预防为主安全第一、预防为主的方针的方针v施工现场安全由建筑施工企业负责v涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程,建设单位的责任。(五)建筑工程质量管理v1、建设单位的责任v2、勘察设计单位的责任v3、施工企业的责任v4、建筑工程竣工验收v5、质量保修制度二.合同法v合同主体v1.自然人v2.法人v3.其他组织 (一)合同的订立v1.合同的形式和内容 建设工程合同应当采用书面形v2.合同订立的程序 (1)要约邀请比如:招标公告 (2)要约比如:投标文件 要约到达受要约
7、人时生效 (3)承诺比如:中标通知书 承诺应当在要约确定的期限内到达要约人 承诺通知到达要约人时生效 3.合同的成立v(1)合同成立的时间 签认确认书时合同成立v(2)合同订立的地点 承诺生效的地点为合同成立的地点 v(3)合同成立的其他情形 v4.格式条款 对格式条款的理解发生争议的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款v5.缔约过失责任 当事人订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(1)假借订立合同,恶意进行磋商;(2)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或 者提供虚假情况;(3)有其他违背诚实信用原则的行为。(
8、二)合同的效力v1.合同的生效 (1)合同生效时间。 依法成立的合同,自成立时生效。 (2)附条件和附期限的合同 附生效条件的合同,自条件成立时生效 v2.效力待定合同 效力待定合同是指合同已经成立,但合同效力能否产生尚不能确定的合同。 (1)限制民事行为能力人订立的合同。 未成年人、精神病人、限制行为能力的人 法定代理人追认,为有效合同; 纯获利益合同,为有效合同; 与限制民事行为能力人相适应而订立的合同,为有效合同 v(2)无权代理人代订的合同 1)未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任;如经被代理人追认,合同有效。 2)如果确实存在充分、正当的理由并足以使相对人相信有权
9、代理人具有代理权,则无权代理人的代理行为有效,即无权代理人通过其表见代理行为与相对人订立的合同具有法律效力(所谓表见代理,是善意相对人通过被代理人的行为足以相信无权代理人具有代理权的情形)。 3)法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同不具有法律效力。 4)无处分权的人处分他人财产合同的不具法律效力。v3.无效合同 无效合同是指其内容和形式违反了法律、行政法规的强制性规定,或者损害了国家利益、集体利益、第三人利益和社会公共利益,因而不为法律承认和保护、不具有法律效力的合同。无效合同自始没有法律约束力。 (1)无效合同的情形。有下列情形之一的 ,合同无效: 1)一方以欺诈、胁迫的手
10、段订立合同,损害国家利益 2)恶意串通,损害国家、集体或第三人利益 3)以合法形式掩盖非法目的 4)损害社会公共利益 5)违反法律、行政法规的强制性规定 (2)合同部分条款无效的情形。合同中下列免责条款无效: 1)造成对方人身伤害的; 2)因故意或者重大过失造成对方财产损失的v4.可变更或者撤销的合同 可变更、可撤销合同的效力取决于当事人的意思,属于相对无效的合同 (1)合同可以变更或者撤销的情形: 1)因重大误解订立的; 2)在订立合同时显失公平 (2)撤销权的消灭 有下列情形之一的,撤销权消灭: 1)具有撤销权当事人自知道或者应当知道撤销是由之日起1 年内没有行使撤销权; 2)具有撤销权的
11、当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。 (3)无效合同或者被撤销合同的法律后果 1)返还财产或者折价补偿 2)赔偿损失 3)收归国家所有或者返还集体、第三人 (三)合同的履行v1.合同履行的原则 (1)全面履行原则 (2)诚实信用原则 v2.合同履行的一般规定 (1)合同有关内容没有约定或者约定不明确问题的处理 (解释见后) (2)合同履行中的第三人 (3)合同履行过程中几种特殊情况的处理 v1)质量要求不明确按照国家标准、行业标准履行。v2)价款或者报酬不明确,按照订立合同时履行地的市场价格履行;如按政府指导价的,在合同约定的交付期限内政府价格调整时,按照交付时的价格计价。
12、逾期交付标的物的,遇价格上涨时,按照原价格执行;价格下降时,按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的,遇价格上涨时,按照新价格执行;价格下降时,按照原价格执行。v3)履行地点不明确给付货币的,在接受货币一方所在地履行;交付不动产的,在不动产所在地履行;其他标的,在履行义务一方所在地履行。v4)履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。v5)履行方式不明确的,按照有利于实现合同目的的方式履行。v6)履行费用的负担不明确的,由履行义务一方承担。(四) 合同的变更和转让v1.合同的变更 (1)协议变更 (2)法定变更 v2.合同的转让(1)合同债
13、权转让 (2)合同债务转移 (3)合同权利义务的概括转让 (五) 合同的权利义务终止v1.合同的权利义务终止的原因v2.合同解除v3.标的物的提存 债务人可以将标的物提存:债权人无正当理由拒绝受领;债权人下落不明;债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人;法律规定的其他情形。 债权人领取提存物的权利期限为5 年(六) 违约责任v1.违约责任及其特点 (1)以有效合同为前提 (2)以合同当事人不履行或者不适当履行合同义务为要件 (3)可由合同当事人在法定范围内约定 (4)是一种民事赔偿责任 v2.违约责任的承担 (1)违约责任的承担方式 1)继续履行 2)采取补救措施 3)赔偿损失
14、 4)违约金 5)定金 (2)违约责任的承担主体(谁违约谁承担)v3.不可抗力(七) 合同争议的解决v1.合同争议的和解与调解 和解,是在没有第三人介入的情况下,当事人双方自愿、互谅并达成一致协议;调解,在第三者的主持下,经第三者的说服与劝解,双方自愿达成一致协议。v2.合同争议的仲裁 仲裁裁决具有法律约束力,可以申请有管辖权的人民法院强制执行,当事人对仲裁协议的效力有异议的,可以请求仲裁机构作出决定或者请求人民法院对仲裁效力作出裁定。v3.合同争议的诉讼三、招标投标法v必须进行招标: (1)大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目。 (2)全部或者部分使用国有资金或者国家融资
15、的项目。 (3)使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目 (一)招标v1.招标的条件和方式 (1)招标的条件 (2)招标方式。 招标分为公开招标和邀请招标两种方式 v2.招标文件v3.其他规定(二)投标v1.投标文件 (1)投标文件的内容 (2)投标文件的送达 投标人不得少于3 个。v2.联合投标 由同一专业的单位组成的联合体、按照资质等级较低的单位确定资质等级 v3.其他规定(三)开标、评标和中标v1.开标由招标人主持v2.评标最大限度满足招标文件,合理低价v3.中标 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30 日内,按照招标文件中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再订立背
16、离合同实质性内容的其他协议。四、其他相关法律法规v(一)价格法v(二)土地管理法v(三)保险法 人寿保险诉讼时效为五年,其他均为两年v(四)税法相关法律 税收可分为流转税、所得税、财产税、行为税、资源税等五种第二节 建设工程造价管理制度一.建设工程造价管理体制v1.政府部门的行政管理 国务院建设主管部门的主要管理职能v2.行业协会的自律管理 中国建设工程造价管理协会的主要职能二、建设工程造价咨询企业管理v(一)工程造价咨询企业咨询资质等级标准 1甲级资质标准自习12项规定 2乙级资质标准自习11项规定v(二)工程造价咨询企业的业务承接 1业务范围贯穿于项目立项申请-项目概算编制-招投标-施工预
17、算审核-竣工审计-项目后评价,工程造价纠纷的鉴定和仲裁服务。 2执业自习10条职业行为准则 3企业分支机构 4跨省区承接业务承接业务后30日内到工程所在地建设主管部门备案v(三)工程造价咨询企业的法律责任 1.资质申请或取得的违规责任不予受理资质申请及罚款 2.经营违规的责任罚款和吊销资质的惩罚 3.其他违规责任三、建设工程造价专业人员资格管理(一)注册造价工程师执业资格制度v1.资格考试四个科目的考试v2.注册自职业资格证书签发之日起1年内向聘用的咨询公司工商所在地申请注册;如延期注册,延期注册的有效期为4年;不予注册的10种情形自习(学习重点)。v3.执业所以工程造价的编制、审定、审核:评
18、价及经济纠纷的鉴定;权利与义务自习(学习重点)v4.继续教育每已注册有效期继续教育的学时不得低于60学时(二)造价员从业资格制度v1.资格考试v2.从业v3.资格证书的管理验证不合格或注销资格证书情形共7条自习v4.继续教育每3 年继续教育的时间不得小于30 小时v5.自律管理第二章第二章 建设工程项目管理建设工程项目管理第一节 建设工程项目管理概述第二节 建设工程项目成本管理第三节 建设工程项目风险管理第一节 建设工程项目管理概述v一.建设工程项目的组成与分类v(一)建设工程项目的组成 1.单项工程单项工程是具有独立的设计文件,竣工后可以独立发挥生产能力或效益的一组配套齐全的工程项目。 2.
19、单位工程单位工程是单项工程的组成部分,如工业厂房工程中的土建工程、设备安装工程等 3.分部工程分部工程是单位工程的组成部分,应按专业性质、建筑部位确定,如:地基与基础工程 4.分项工程分项工程是分部工程的组成部分,如材料、工艺、设备等 v1.按建设性质划分 可分为新建项目、扩建项目、改建项目、迁建项目和恢复项目v2.按投资作用划分 可分为生产性建设工程项目和非生产性建设工程项目 v3.按项目规模划分 基本建设项目分为大型、中型、小型三类 更新改造项目分为限额以上和限额以下两类(二)建设工程项目的分类v4.按项目的投资效益划分 可分为竞争性项目、基础性项目和公益性项目v5.按项目的投资来源划分
20、可分为政府投资项目和非政府投资项目二、工程项目建设程序 工程项目建设程序是指工程项目从策划、评估、决策、设计、施工到竣工验收、投入生产或交付使用的整个建设过程中,各项工作必须遵循的先后工作次序。 投资建设一个工程项目都要经过投资决策和建设实施的发展时期。v1.编制项目建议书v2.编制可行性研究报告 技术上可行和经济上合理 v3.项目投资决策审批制度 (1)政府投资项目 (2)非政府投资项目 1)核准制 2)备案制(一)投资决策阶段工作内容(二)实施阶段工作内容v1.工程设计 初步设计、技术设计、施工图设计v2.建设准备 建设准备工作内容 1)征地、拆迁和场地平整; 2)完成施工用水、电、通信、
21、道路等接通工作; 3)组织招标选择工程监理单位、承包单位及设备、材料供应商; 4)准备必要的施工图纸。v3.施工 施工安装活动应按照工程设计要求、施工合同条款、有关工程建设法律法规规范标准及施工组织设计,在保证工程质量、工期、成本及安全、环保等目标的前提下进行,达到竣工验收标准后,由施工承包单位移交给建设单位。 v4.生产准备 建设单位应适时组成专门机构做好生产准备工作,确保项目建成后能及时投产。(三)交付使用阶段工作内容v1.竣工验收 (1)竣工验收的范围和标准 (2)竣工验收的准备工作 主要包括:整理技术资料。绘制竣工图。编制竣工决算 (3)竣工验收的程序和组织 v2.项目后评价 (一)项
22、目管理及其知识体系v1.项目管理的概念v2.项目管理知识体系(1)范围管理 (5)人力资源管理(2)时间管理 (6)沟通管理 (3)成本管理 (7)采购管理(4)质量管理 (8)风险管理 (9)综合管理三、建设工程项目管理的目标和任务(二)建设工程项目管理及其发展趋势v1.建设工程项目管理概念 建设工程项目管理的核心任务是控制项目目标(造价、质量、进度)v2.建设工程项目管理的发展趋势(“三化”) (1)项目管理集成化 (2)项目管理国际化 (3)项目管理信息化(三)建设工程项目管理的类型和任务1.建设工程项目管理的类型v(1)业主方项目管理v(2)工程总承包方项目管理(全过程)v(3)设计方
23、项目管理 v(4)施工方项目管理v(5)供货方项目管理2.建设工程项目管理的任务v(1)合同管理v(2)组织协调v(3)目标控制v(4)风险管理v(5)信息管理v(6)环境保护第二节 建设工程项目成本管理一、建设工程项目成本管理流程二、建设工程项目成本管理的内容和方法v(一)成本预测(定性和定量)v(二)成本计划v(三)成本控制(挣值分析法又称偏差分析法 )v(四)成本核算v(五)成本分析方法包括: 比较法、因素分析法、差额计算法、比率法 v(六)成本考核(一)成本预测 成本预测的目的,一是为挖掘降低成本的潜力指明方向,作为计划期降低成本决策的参考;二是为企业内部各责任单位降低成本指明途径,作
24、为编制增产节约计划和制定成本降低措施的依据。 成本预测的方法可分为定性预测和定量预测两大类。v(1)定性预测。定性预测是利用专业人员的专业知识和实践经验,通过调查研究,利用已有资料,对成本进行分析和测定。最常用的定性预测方法是调查研究判断法,其具体方法:座谈会法和函询调查法。v(2)定量预测。定量预测是通过建立数学模型来推测、计算未来成本费用的可能结果。 常用的定量预测方法有加权平均法、回归分析法等。(二)成本计划 项目计划成本应作为项目管理的目标成本。v1.项目成本计划的内容(1)直接成划 (2)间接成本计划v2项目成本计划的编制方法 (1)目标利润法不符合实际 (2)技术进步法优化设计 (
25、3)按实计算法 (4)定率估算法(历史资料法)(三)成本控制v1.项目成本控制的主要环节 (1)项目成本的计划预控。 (2)项目成本运行过程控制。 (3)项目成本的纠偏控制。v2项目成本控制的方法 (1)项目成本分析表法 (2)工期成本同步分析法 (3)挣值分析法(四)成本核算v1.项目成本核算的对象和范围v2项目成本核算的方法 (1)表格核算法商务报表 其优点是比较简捷明了,直观易懂,易于操作,适时性较好。缺点是覆盖范围较窄,核算债权债务等比较困难;且较难实现科学严密的审核制度,有可能造成数据失实,精度较差。 (2)会计核算法财务报表 其优点是核算严密、逻辑性强、人为调节的可能因素小、核算范
26、围较大。但对核算人员的专业水平要求较高。(五)成本分析 成本分析是将项目的实际成本与目标成本(计划成本)进行比较,系统研究成本升降的各种因素及其产生的原因,总结经验教训,寻找降低成本的途径,以进一步改进成本管理工作。v1.项目成本分析方法 (1)比较法(2)因素分析法(3)差额计算法(4)比率法v2.综合成本分析方法(1)分部分项工程成本分析(2)月(季)度成本分析(3)年度成本分析 (4)竣工成本的综合分析(六)成本考核v成本考核是在工程项目建设的过程中或项目完成后,定期对项目形成过程中的各级单位成本管理的成绩或失误进行总结与评价。通过成本考核,给予责任者相应的奖励或惩罚。应明确规定考核的目
27、的、时间、范围、对象、方式、依据、指标、组织领导以及结论与奖惩原则等。1.项目成本考核的内容v(1)项目成本目标和阶段成本目标完成情况v(2)建立以项目经理为核心的成本管理责任制的落实情况v(3)成本计划的编制和落实情况v(4)对各部门、各施工队和班组责任成本的检查和考核情况v(5)在成本管理中贯彻责权利相结合原则的执行情况v除此之外,为层层落实项目成本管理工作,项目经理对所属各部门、各施工队和班组也要进行成本考核(六)成本考核2.项目成本考核指标v(1)企业的项目考核指标。 设计成本降低额和降低率; 施工成本降低额和降低率。v(2)项目经理部可控责任成本考核指标。 项目经理责任目标总成本降低
28、额和降低率; 施工责任目标成本实际降低额和降低率; 施工计划成本实际降低额和降低率。第三节 建设工程项目风险管理一、建设工程项目风险管理程序(一)建设工程项目风险的分类 1.按风险来源划分(5种)v(1)自然风险不可抗力,特殊的地质情况等v(2)社会风险社会禁忌、宗教影响等v(3)经济风险银根紧缩、经济结构调整等v(4)法律风险法律不健全,法规限制等v(5)政治风险战争动乱、保护主义倾向(2)按风险涉及的当事人划分v(1)业主的风险。 1)人为风险。资金筹措不力,缺乏合作诚意等。 2)经济风险。投资环境恶劣,通货膨胀等。 3)自然风险。恶劣的气候,恶劣的现场条件等。v(2)承包商的风除。 1)
29、决策错误风险。信息失真风险、中介与代理风险、报价失误风险等。 2)缔约和履约风险。不平等条款、协调工作不力等。 3)责任风险。职业、法律、替代责任风险。v(3)按风险可否管理划分 1)可管理风险用人的智慧、知识可控的 2)不可管理风险用人的智慧、知识不可 控的v(4)按风险的影响范围划分 1)局部风险特定因素损失范围小 2)总体风险范围大,如:政治、经济(二)建设工程项目风险管理程序v(1)风险识别v(2)风险分析与评估 (定量化)v(3)风险应对策略的决策v(4)风险对策的实施v(5)风险对策实施的监控二、建设工程项目风险应对策略v1.风险回避概率高风险大(也将失去机会)v2.风险自留v3.
30、风险控制v4.风险转移保险和非保险(第三方)第三章第三章 建设工程合同管理建设工程合同管理第一节 建设工程造价管理相关合同第二节 建设工程施工合同管理第三节 建设工程总承包合同及分包合同的管理 第一节 建设工程造价管理相关合同一、建设工程项目中的主要合同关系(一)业主的主要合同关系v1.工程承包合同(EPC、施工合同)v2.工程勘察合同v3.工程设计合同v4.设备、材料采购合同v5.工程咨询或项目管理合同v6.贷款合同v7.其他合同(二)承包商的主要合同关系v1.工程分包合同v2.设备、材料采购合同v3.运输合同v4.加工合同v5.租赁合同v6.劳务分包合同v7.保险合同二、建设工程合同类型
31、建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同等(一)建设工程勘察、设计合同v1.工程勘察、设计合同的内容v2.发包人的责任v3.勘察、设计人的责任二、建设工程合同类型(二)建设工程施工合同v1.工程施工合同的内容:包括工程范围、建设工期、中间交工工程的开工和竣工时间、工程质量、工程造价、技术资料交付时间、材料和设备供应责任、拨款和结算、竣工验收、质量保修范围和质量保证期、双方相互协作等条款v2.发包人的权利和义务合同内必须明确v3.承包人的权利和义务合同内必须明确三、建设工程造价咨询合同(自习)(一)建设工程造价咨询合同(二)建设工程造价咨询合同标准条件(三)建设工程造价咨询合同专用条件一、建设工
32、程施工合同的类型及选择(一)建设工程施工合同的类型1.总价合同v(1)固定总价合同 合同价格一笔包死(不含变更)。承包商要承担合同履行全部风险,因此,投标报价较高。固定总价合同的适用条件一般为: 1)已达到施工图设计的深度,不会出现较大的设计变更,报价工程量与实际完成的工程量不会有较大差异。 2)工程规模较小,技术不太复杂的中小型工程或承包工作内容较为简单的工程部位。 3)工程合同期较短(一般为1 年之内),不考虑市场价格浮动的影响。(2)可调总价合同v与固定总价合同基本相同,但合同期较长(1 年以上),只是在固定总价合同的基础上,增加合同履行过程中因市场价格浮动对承包价格调整的条款。v常用的
33、调价方法有: 文件证明法如与供应商签订的合同 票据价格调整法如材料采购发票 公式调价法如按造价信息调整2.单价合同v单价合同是指承包商按工程量报价单内分项工作内容填报单价,以实际完成工程量乘以所报单价确定结算价款的合同。承包商所填报的单价应为计入及各种摊销费用后的综合单价,而非直接费单价。v单价合同大多用于工期长、技术复杂、实施过程中发生各种不可预见因素较多的大型土建工程,以及业主为了缩短工程建设周期,初步设计完成后就进行施工招标的工程。单价合同的工程量清单内所开列的工程量一般为估计工程量,而非准确工程量。v3.成本加酬金合同v成本加酬金合同是将工程项目的实际造价划分为直接成本费和应得酬金两部
34、分。直接成本费由业主实报实销。v成本加酬金合同大多适用于边设计、边施工的紧急工程或者灾后修复工程。业主需承担工程项目实际发生的一切费用,因而也就承担了工程项目的全部风险。而承包商由于无风险,其报酬也往往较低。(二)建设工程施工合同类型的选择同前面同前面考虑因素如下:v1.工程项目的复杂程度v2.工程项目的设计深度v3.工程施工技术的先进程度v4.工程施工工期的紧迫程度二、建设工程施工合同示范文本(一)建设工程施工合同文件的组成v1.协议书解释顺序如下 施工合同协议书;中标通知书;投标书及其附件;施工合同专用条款;施工合同通用条款;标准、规范及有关技术文件;图纸;工程量清单;工程报价单或预算书。
35、 v2.通用条款v3.专用条款v4.附件(二)建设工程施工合同中有关造价的条款1.合同价款及调整v(1)合同价款v(2)合同的计价方式 固定价格合同(风险范围)、可调价格合同、成本加酬金合同 v(3)合同价款的调整因素 (不是索赔)v(4)合同价款的调整(14天、生效)2.工程预付款(7天、贷款利息)3.工程量的确认(7天、生效)4.工程款(进度款)支付 协议应明确延期支付的时间和从计量结果确认后第15 天起计算应付款的贷款利息5.竣工结算(28天、56天)6.质量保修金 工程质量保修金一般不超过施工合同价款的3 在谈合同时要明确(三)建设工程施工合同争议的解决办法 v解决争议方式: 和解、调
36、解、仲裁、诉讼注:我国仲裁实行一裁终审制,不可再上诉一、建设工程总承包合同管理 (一)EPC(设计-采购-施工)承包合同的订立v1.合同的订立过程 “业主要求”作为合同文件的组成部分,是承包商报价和工程实施的重要依据。 v2.合同文件的组成(6方面)第三节 建设工程总承包合同及分包合同的管理 (二)EPC合同的履行管理1.业主的主要权利和义务v(1)选择和任命业主代表 v(2)负责工程勘察 EPC 承包合同中不包括地质勘察 v(3)工程变更 v(4)施工文件的审查 v2.承包商的主要责任(5方面) (1)设计责任 (2)承包商文件 (3)施工文件 (4)工程协调 (5)其他v3.合同价款及其支
37、付 (1)合同价款 (2)合同价格的期中支付 二、建设工程分包合同管理(一)建设工程施工专业分包合同管理v1.专业分包合同的订立 从合同文件组成来看,专业分包合同(从合同)与主合同(建设工程施工合同)的区别,主要表现在除主合同中承包人向发包人提交的报价书之外,主合同的其他文件也构成专业分包合同的有效文件.v2.专业分包合同的履行管理 (1)开工 (2)支付管理 (3)变更管理 (4)竣工验收 (二)建设工程施工劳务分包合同管理 1.劳务分包合同的订立(内容,订立)2.劳务分包合同的履行管理(1)施工管理(2)劳务报酬(结合实际) 1)固定劳务报酬方式 2)按工时计算劳务报酬方式 3)按工程量计
38、算劳务报酬方式 第四章第四章 建设工程造价构成建设工程造价构成第一节 建设工程造价的含义与特点第二节 工程造价的构成第一节 建设工程造价的含义与特点一、工程造价的含义投资范畴定义,施工范畴定义(一)工程造价的第一种含义(广义)v工程造价的第一种含义,是从投资者或业主的角度来定义。v建设工程造价是指有计划地建设某项工程,预期开支或实际开支的全部固定资产投资和流动资产投资的费用。 v非生产性建设项目的工程总造价就是建设项目固定资产投资的总和。而生产性建设项目的总造价是固定资产投资和铺底流动资金投资的总和。(二)工程造价的第二种含义(狭义)v工程造价的第二种含义,是从承包商、供应商、设计市场供给主体
39、来定义。本含义是以市场经济为前提,通过招投标或其他交易方式,由市场形成的价格。 v建设工程造价是指为建设某项工程,预计或实际在土地市场、设备市场、技术劳务市场、承包市场等交易活动中,形成的工程承发包(交易)价格。v第二种含义通常把工程造价认定为工程承发包价格 二、工程造价的特点工程造价具有以下特点: v1.大额性实物形态大,造价高v2.单个性功能、用途、设计各不相同v3.动态性价格变化,资金的时间价值v4.层次性单位工程-单项工程-总造价v5.阶段性(多次性)多阶段计价三、各阶段工程造价的关系和控制v在建设工程的各个阶段,工程造价分别使用投资估算、设计概算、施工图预算、中标价、承包合同价、工程
40、结算、竣工结算进行确定与控制。 v(一)工程建设各阶段工程造价的关系(二)工程建设各阶段工程造价的控制1以设计阶段为重点的建设全过程造价控制v工程造价控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段 v设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1以下,但正是这少于1的费用对工程造价的影响度占75以上 2.主动控制,以取得令人满意的结果3.技术与经济相结合是控制工程造价最有效的手段v即通过技术手段优化方案,在满足功能的前提下控制造价(三) 工程造价控制的主要内容1各阶段的控制重点v(1)项目决策阶段控制功能和使用要求 v(2)初步设计阶段标准设计和限额设计 v(3)施工图设计阶段限额设计和价值工程 v(4)
41、招标投标阶段合理低价 v(5)工程施工阶段以合同价为控制依据v(6)竣工验收阶段2关键控制环节v(1)决策阶段做好投资估算 v(2)设计阶段强调限额设计 比如:采用花岗岩还是大理石v(3)招标投标阶段重视施工招标 v(4)施工阶段加强合同管理与事前控制 第二节 工程造价的构成一、建设项目工程造价的构成建设项目工程造价设备购置费建筑安装工程费预备费工程建设其他费用建设期贷款利息固定资产投资方向调节税设备购置费工具器具及生产家具购置费设备运杂费设备原价直接费间接费利润税金土地使用费与项目建设有关的其他费用与未来企业生产经营有关的其他费用基本预备费涨价预备费二、建筑安装工程造价的构成工程量清单建安工
42、程造价分部分项工程费措施项目费其他项目费规费税金 (一)直接费直接费由直接工程费和措施费组成。v1.直接工程费 指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用。包括人工费、材料费、施工机械使用费。 (1)人工费:是指直接从事建筑安装工程施工的生产工人开支的各项费用,内容包括:v1)基本工资v2)工资性补贴v3)生产工人辅助工资 病假在6 个月以内的工资及产、婚、丧假期的工资v4)职工福利费v5)生产工人劳动保护费(2)材料费:是指施工过程中耗费的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用。 内容包括:v1)材料原价(或供应价格)v2)材料运杂费v3)运输损耗费v4)采购及保管费v5)
43、检验试验费(3)施工机械使用费:是指施工机械作业所发生的机械使用费以及机械安拆费和场外运费. 费用组成:v1)折旧费v2)大修理费v3)经常修理费v4)安拆费及场外运费v5)人工费v6)燃料动力费v7)养路费及车船使用税2.措施费v指为完成工程项目施工,发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。包括环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费、夜间施工费、一次搬运费、大型机械设备进出场及安拆费、混凝土和钢筋混凝土模板及支架费、脚手架费、已完工程及设备保护费、施工排水、降水费等(11项)。(二)间接费间接费由规费和企业管理费组成。1.规费规费指政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用v(
44、1)工程排污费v(2)工程定额测定费v(3)社会保障费 1)养老保险费 2)失业保险费 3)医疗保险费v(4)住房公积金v(5)危险作业意外伤害保险2.企业管理费 企业管理费指施工企业为组织生产经营活动所发生的管理费用。v(1)管理人员工资 (7)工会经费v(2)办公费 (8)职工教育经费v(3)差旅交通费 (9)财产保险费v(4)固定资产使用费(10)财务费v(5)工具用具使用费(11)税金v(6)劳动保险费 (12)其他 其中(6)是企业支付离退休职工,如:六个月以上的病假人员工资。 三、设备及工器具购置费的构成(一)设备购置费的构成v1.国产设备原价的构成及计算(自习)v2.进口设备原价
45、的构成及计算 进口设备抵岸价=货价+国际运费+运输保险 费+银行财务费+外贸手续费+关税+增值税 +消费税+车辆购置附加费 注:1.装运港船上交货价(FOB),习惯称离岸价格 2.到岸价格(CIF)包括离岸价格(FOB)、国际运费、运输保险费,它也作为关税完税价格 v国际运费国际运费(海、陆、空海、陆、空)=FOB运费率运费率 v运输保险费运输保险费= 保险保险费率费率v银行财务费银行财务费= FOB银行财务费率银行财务费率v外贸手续费外贸手续费=CIF外贸手续费率外贸手续费率 v关税关税=CIF进口关税税率进口关税税率 v进口产品增值税额进口产品增值税额=( CIF +关税关税+消费税)消费
46、税)X 增值税税率增值税税率v应纳消费税额应纳消费税额= 消费税税率消费税税率v进口车辆购置附加费(进口车辆购置附加费( CIF 关税消费税增值税)关税消费税增值税)进口车辆购置附加费进口车辆购置附加费率率 FOBFOBCIFCIF到岸价到岸价到岸价到岸价离岸价离岸价离岸价离岸价国际运费国际运费国际运费国际运费+运保费运保费运保费运保费空空空空 陆陆陆陆 海海海海CIF+CIF+银行财务费银行财务费银行财务费银行财务费+外贸外贸外贸外贸手续费手续费手续费手续费+关税关税关税关税+增值税增值税增值税增值税+消费税消费税消费税消费税+车辆购置附加车辆购置附加车辆购置附加车辆购置附加费费费费出口国出
47、口国出口国出口国进口国进口国进口国进口国FOB+FOB+国外运费国外运费国外运费国外运费1-1-保险费率保险费率保险费率保险费率CIF+CIF+关税关税关税关税1-1-消费税税率消费税税率消费税税率消费税税率第五章第五章 建设工程造价计价方法和依据建设工程造价计价方法和依据第一节 工程造价计价方法第二节 工程造价计价依据的分类第三节 预算定额、概算定额和估算指标第四节 人工、材料、机械台班消耗量定额第五节 人工、材料、机械台班单价及定额基价第六节 建筑安装工程费用定额第七节 工程造价信息第一节 工程造价计价方法一、工程造价计价的基本方法v工程造价=(工程量*单位价格) 式中i第i 个工程子项;
48、 n工程结构分解得到的工程子项数 v工程子项的单位价格分析,可以有两种形式:v(1)直接费单价 单位价格=(工程子项的资源要素消耗量资源要素的价格(市场价)ni=1v(2)综合单价 (工程量清单计价模式) 综合单价是完成工程量清单中一个规定计量单位项目所需的人工费、材料费、机械使用费、管理费和利润,以及一定范围的风险费用组成。而规费和税金,是在求出单位工程分部分项工程费、措施项目费和其他项目费后再统一计取,最后汇总得出单位工程造价。 我国现行的工程造价计价方式有两种:工程定额计价法和工程量清单计价法。ni=1二、工程定额计价法v一阶段:收集资料图纸、价格、合同、设计等v二阶段:熟悉图纸和现场v
49、三阶段:计算工程量数据精确的重要性v四阶段:套定额单价定额换算等v五阶段:编制工料分析表v六阶段:费用计算直接费、间接费、利润、税金v七阶段;复核v八阶段:编制说明三、工程量清单计价法 工程量清单计价法的程序和方法与工程量定额计价法基本一致,只是第四、第五、第六、阶段有所不同。v1.第四阶段:工程量清单项目组价 每个工程量清单项目包括一个或几个子目,每个子目相当于一个定额子目。v2.第五阶段:分析综合单价v3.第六阶段:费用计算 分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金的计算。第二节 工程造价计价依据的分类一、工程造价依据体系二、工程造价计价依据的分类 (1)准确可靠,符合实际 (2
50、)可信度高,具有权威 (3)数据化表达,便于计算 (4)定性描述清晰,便于正确利用 v(一)按用途分类v(二)按使用对象分类三、工程建设定额的分类(一)按定额反映的生产要素消耗内容分类v1.劳动定额时间定额、产量定额v2.材料消耗定额v3.机械台班消耗量定额(二)按定额的不同用途分类v1.施工定额企业投标报价、控制施工成本的依据v2.预算定额工程预结算的依据,是施工定额为基础的综合扩大v3.概算定额编制扩大初步设计概算的依据,预算定额的扩大v4.概算指标初步设计阶段工程预算的依据,它比概算定额更综合扩大v5.投资估算指标项目建议书和可行性研究阶段的依据,是以预算定额和概算定额为基础的综合扩大(
51、三)按定额的编制单位和执行范围分类v1.全国统一定额v2.地区统一定额v3.行业定额v4.企业定额v5.补充定额(四)按照投资的费用性质分类v1.建筑工程定额v2.设备安装工程定额v3.建筑安装工程费用定额v4.工程建设其他费用定额第三节 预算定额、概算定额和估算指标一、预算定额v(一)预算定额的概念 预算定额是建筑工程预算定额和安装工程预算定额的总称v(二)预算定额的作用(自习)v(三)预算定额的编制原则v(四)预算定额的编制依据(自习)社会平均水平原则简明使用原则v(五)预算定额的编制步骤(自习)v(六)预算定额各消耗量指标的确定(自习) 人工其中消耗指标的确定包括基本用工、材料超运距用工
52、、辅助用工和人工幅度差。v(七)编制定额项目表(自习)v(八)预算定额的编排(自习)二、概算定额、概算指标v(一)概算定额概念 概算定额又称扩大结构定额,规定了完成单位扩大分项工程或单位扩大结构构件所必须消耗的人工、材料和机械台班的数量标准。v(二)概算定额的主要作用v(三)概算定额的编制依据v(四)概算定额的编制步骤v(五)概算指标三、投资估算指标v(一)投资估算指标的作用 工程建设投资估算指标是编制项目建议书、可行性研究报告等前期工作阶段投资估算的依据,也可以作为编制固定资产长远规划投资额的参考。投资估算指标为完成项目建设的投资估算提供依据和手段,它在固定资产的形成过程中起着投资预测、投资
53、控制、投资效益的分析作用,是合理确定项目投资的基础。v(二)投资估算指标的内容1.建设项目综合指标2.单项工程指标3.单位工程指标v(三)投资估算指标的编制方法(自习)第四节 人工、材料、机械台班消耗量定额一、劳动定额(一)劳动定额的概念 劳动定额亦称人工定额,指在正常施工条件下,某等级工人在单位时间内完成合格产品的数量或完成单位合格产品所需的劳动时间。按其表现形式的不同,可分为时间定额和产量定额。是确定工程建设定额人工消耗量的主要依据。(二)劳动定额的分类及其关系v(1)时间定额。时间定额是指某工种某一等级的工人或工人小组在合理的劳动组织等施工条件下,完成单位合格产品所必须消耗的工作时间。v
54、(2)产量定额。产量定额是指某工种某等级工人或工人小组在合理的劳动组织等施工条件下,在单位时间内完成合格产品的数量。v时间定额与产量定额互为倒数的关系 即: 时间定额=(三)工作时间1.工人工作时间定额时间和非定额时间(1)定额时间v1)准备与结束工作时间v2)基本工作时间v3)辅助工作时间v4)休息时间恢复体力所必须的时间v5)不可避免的中断时间1产量定额(2)非定额时间v1)多余和偶然工作时间v2)施工本身造成的停工时间v3)违反劳动纪律的损失时间2.机械工作时间v(1)定额时间 1)有效工作时间 2)不可避免的无负荷工作时间 3)不可避免的中断时间v(2)非定额时间 1)机械多余的工作时
55、间 2)机械停工时间 3)违反劳动纪律的停工时间(四)劳动定额的编制方法v1.经验估计法v2.统计计算法v3.技术测定法v4.比较类推法二、材料消耗定额(一)材料消耗定额的概念 材料消耗定额是指正常的施工条件和合理使用材料的情况下,生产质量合格的单位产品所必须消耗的建筑安装材料的数量标准。(二)净用量定额和损耗量定额 材料消耗定额=材料消耗净用量+材料损耗量(三)编制材料消耗定额的基本方法v1现场技术测定法v2试验法v3统计法v4理论计算法三、施工机械台班定额 施工机械台班定额是施工机械生产率的反映。编制施工机械台班定额,主要包括以下内容:(一)拟定正常的施工条件(二)确定施工机械纯工作1 小
56、时的正常生产率(三)确定施工机械的正常利用系数(四)计算机械台班定额 施工机械台班产量定额=机械纯工作1 小时正常生产 率工作班延续时间机械正常利用系数第五节 人工、材料、机械台班单价及定额基价一、人工单价v(1)基本工资v(2)工资性补贴v(3)生产工人辅助工资v(4)职工福利费v(5)生产工人劳动保护费二、材料单价 材料价格是指材料由其来源地(或交货地)运至工地仓库堆放场地后的出库价格。包括:v(1)材料原价(供应价格);v(2)包装费;v(3)材料运杂费;v(4)运输损耗费;v(5)采购及保管费;v(6)检验试验费。 材料预算价格=【(材料原件+远杂费)(1+运输损耗率)】(1+采购及保
57、管费率)三、施工机械台班单价v施工机械台班单价亦称施工机械台班使用费,它是指单位工作台班中为使机械正常运转所分摊和支出的各项费用。v1第一类费用(不变费用) 包括:折旧费、大修理费、经常修理费和机械安拆及场外运输v2第二类费用(可变费用) 包括:燃料动力费、人工费、其他费用(养路费及车船使用税、保险费及年检费)等 四、定额基价v定额基价,亦称分项工程单价,一般是指在一定使用期范围内建筑安装单位产品的不完全价格(只包含人工、材料、机械,只能算出直接费,也是分项工程的基准价)。按照建设工程工程量清单计价规范的要求,也可编出建筑安装产品的完全费用单价,这种单价除了包括人工、材料、机械台班三项费用外,
58、还包括管理费、利润等费用,形成工程量清单项目的综合单价的基价,为发承包双方组成工程量清单项目综合单价构建了平台。v(一)基价的编制依据v(二)基价的确定方法v(三)确定定额项目基价的步骤v(四)定额基价的套用v(五)定额基价的换算第六节 建筑安装工程费用定额一、建筑安装工程费用定额的编制原则v(一)合理确定定额水平的原则v(二)简明、适用性原则v(三)定性与定量分析相结合的原则二、间接费定额(二)间接费定额的编制方法 间接费费率(%)=规费费率(%)+企业管理费 费率(%)v1.以直接费为计算基础 间接费=直接费合计间接费费率(%) v2.人工费和机械费合计为计算基础 间接费=人工费和机械费合
59、计间接费费率(%) v3.人工费为计算基础 间接费=人工费合计间接费费率(%) 三、利润v1.以直接费为计算基础 利润=(直接工程费+措施费+间接费)相应利润率v2.以人工费和机械费为计算基础 利润=直接工程费和措施费中的(人工费+机械费)相应利润率v3.以人工费为计算基础 利润=直接工程费和措施费中的人工费相应利润率四、税金v营业税、城市维护建设税、教育税附加 市区:3.41% 县、镇:3.35% 村:3.22% 不同原因: 城市维护建设税率依次为:7%、5%、1%第七节 工程造价信息(自习)v一、工程造价信息的管理v二、工程造价资料的积累v三、工程造价指数第六章第六章 决策和设计阶段工程造
60、价决策和设计阶段工程造价的确定与控制的确定与控制第一节 决策和设计阶段工程造价确定与控制 概述 第二节 投资估算的编制与审查第三节 设计概算的编制与审查第四节 施工图预算的编制与审查第一节 决策和设计阶段工程造价确定与控制概述 一、决策和设计阶段工程造价确定与控制的意义二、决策和设计阶段影响工程造价的主要因素三、建设项目可行性研究与工程造价确定和控制四、设计方案的评价、比选与工程造价确定和控制一、决策和设计阶段工程造价确定与控制的意义v项目投资决策是选择和决定投资行动方案的过程,是对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证,对不同建设方案进行技术经济比较及做出判断和决定的过程。正确的项目投资行
61、动来源于正确的项目投资决策。v这个阶段的产出对总投资影响,一般工业建设项目的经验数据60%70%,估计产出对项目使用功能的影响在70%80%。 决策和设计阶段工程造价确定与控制的意义主要有:v1提高资金利用效率和投资控制效率v2使工程造价确定与控制工作更主动v3便于设计与经济相结合v4在决策和设计阶段控制工程造价效果最显著(如下图)对投资影响的程度100%95%75%35%10%项目进展的阶段决策初步设计技术设计施工图设计准备施工图设计余下的设计及分包图图6-1 建设过程各阶段对投资的影响建设过程各阶段对投资的影响二、决策和设计阶段影响工程造价的主要因素(一)决策阶段影响工程造价的主要因素v1
62、项目建设规模(1)市场因素(2)技术因素(3)环境因素v2建设地区及建设地点(厂址)(1)建设地区的选择(2)建设地点(厂址)的选择v3技术方案v4设备方案v5工程方案v6.环境保护措施(二)设计阶段影响工程造价的主要因素v1工业项目 (1)总平面设计 (2)工艺设计 (3)建筑设计v2民用项目 (1)住宅小区规划 (2)住宅建筑设计三、建设项目可行性研究与工程造价确定和控制(一)可行性研究的概念v建设项目可行性研究是在投资决策前,对项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的调查研究,对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价,并在此基础上综合研究、论证建设项目的技术先进性、适用性、可
63、靠性,经济合理性和有利性,以及建设可能性和可行性,由此确定该项目是否投资和如何投资,使之进入项目开发建设的下一阶段等结论性意见。(二)可行性研究报告的内容v(1)项目兴建理由与目标 (11)组织机构与人力资源配置v(2)市场分析与预测 (12)项目实施进度v(3)资源条件评价 (13)投资估算v(4)建设规模与产品方案 (14)融资方案v(5)场(厂)址选择 (15)财务评价v(6)技术方案、设备方案和工程方案(16)国民经济评价v(7)原材料燃料供应 (17)社会评价v(8)总图运输与公用辅助工程(18)风险分析v(9)环境影响评价 (19)研究结论与建议v(10)劳动安全卫生与消防 (20
64、)附件(三)可行性研究报告的作用(自习)(四)可行性研究对工程造价确定与控制的影响v1项目可行性研究结论的正确性是工程造价合理性的前提v2项目可行性研究的内容是决定工程造价的基础v3.工程造价高低、投资多少也影响可行性研究结论v4可行性研究的深度影响投资估算的精确度,也影响工程造价的控制结果 如投资机会及项目建议书阶段,是初步决策的阶段,投资估算的误差率在30%左右;而详细可行性研究阶段,是最终决策阶段,投资估算误差率在10%以内。四、设计方案的评价、比选与工程造价确定和控制(一)建设项目经济评价的作用及内容v建设项目经济评价是项目前期工作的重要内容,对于加强固定资产投资宏观调控,提高投资决策
65、的科学化水平,引导和促进各类资源合理配置,优化投资结构,减少和规避投资风险,充分发挥投资效益,具有重要作用。(二)设计方案评价、比选的原则与内容v1设计方案评价、比选的原则 (1)要协调好技术先进性和经济合理性的关系 (2)除考虑一次性投资,还应考虑运营过程中的费用比选 (3)要兼顾近期与远期的要求v2设计方案评价、比选的内容: 建设规模、建设场址、产品方案、总平面布置、主题工艺流程选择、主要设备选型等(三)设计方案评价、比选的方法v投资回收期法、计算费用法、净现值法、净年值法、内部收益率法以及上述几种方法同时使用等。(四)设计方案评价、比选应注意的问题v(1)工期的比较 在相似的施工资源条件
66、下进行工期比较,并应考虑施工的季节性v(2)采用新技术的分析 进行设计方案技术经济分析评价时应预测其预期的经济效果,不能仅由于当前的经济效益指标较差而限制新技术的采用和发展v(3)对产品功能的分析评价 评比对象应在相同功能条件下才有可比性(五)设计方案评价、比选对工程造价确定和控制的影响v不同的设计方案工程造价不相同,必须对多个不同设计方案进行全面的技术经济评价分析为决策者提供方案比选意见,选择最合理的设计方案,确保在经济合理的前提下做到技术先进,为合理确定和有效控制工程造价提供前提和条件,最终达到提高投资效果的目的。对于已经确定的设计方案,造价工作人员也可依据有关技术经济资料对设计方案进行评
67、价,提出优化设计的建议与意见,通过优化设计和深化设计使技术方案更加经济合理,使工程造价能得到合理的确定和有效的控制。第二节 投资估算的编制与审查一、投资估算的概念及作用二、投资估算的内容及依据三、投资估算的编制方法(一) 项目建议书阶段投资估算v1生产能力指数法 C拟建建设项目投资额; C1已建成类似项目的投资额; Q1已建类似项目的生产能力; Q拟建项目的生产能力; f 综合调整系数 x生产能力指数QQ1xC=CC=C1 1 f2系数估算法vC=E(1+f1P1+f2P2+f3P3+)+IvC拟建建设项目投资额;vE拟建建设项目的主体工程费或主要生产工艺设备费;vP1、P2、P3已建成类似建
68、设项目的辅助或配套工程费占主体工程费或主要生产工艺设备费的比重;vf1、f 2、f 3综合调整系数;vI根据具体情况计算的拟建建设项目各项其他基本建设费用 3比例估算法vC拟建建设项目的投资额;vK主要生产工艺设备费占拟建建设项目投资的比例;vn主要生产工艺设备种类数;vQi第i 种主要生产工艺设备的数量;vPi第i 种主要生产工艺设备的购置费 1KC= QiPini=1v4混合法v5指标估算法(二)可行性研究阶段的投资估算v1建筑工程费用估算(1)单位建筑工程投资估算法 1)单位功能价格法 2)单位面积价格法 3)单位容积价格法(2)单位实物工程量投资估算法(3)概算指标投资估算法v2设备购
69、置费估算v3安装工程费估算v4工程建设其他费用估算 (1)工程建设其他费用主要包括建设管理费、 (2)建设用地费、 (3)可行性研究费、 (4)研究试验费、勘察设计费、 (5)环境影响评价费、 (6)劳动安全卫生评价费、 (7)场地准备及临时设施费、 (8)引进技术和引进设备其他费、 (9)工程保险费、 (10)联合试运转费、 (11)特殊设备安全监督检验费、 (12)市政公用设施费、 (13)专利及专有技术使用费、 (14)生产准备及开办费v5基本预备费估算6价差预备费vP价差预备费(元);vn建设期(年);vIt估算静态投资额中第t 年投人的工程费用(元);vF投资价格指数;vm建设前期年
70、限(从编制估算到开工建设年数);vt年度数。 C= It(1+f)m(1+f)0.5(1+f)t-1-1nt=1v7投资方向调节税估算v8建设期贷款利息估算 qj建设期贷款利息: Pj-1 建设期第(j-1)年末贷款累计金额与利息累汁金额之和; Aj建设期第j 年贷款金额; i年利率; n建设期年份数 qj= (Pj-1+1/2Ai i) i inj=1(三)流动资金的估算1分项详细估算法v流动资金=流动资产-流动负债v流动资产=应收账款+存货+现金v流动负债=应付账款v应收账款=年销售收入应收账款周转次数v存货=外购原材料+外购燃料+在产品+产成品v外购原材料=年外购原材料总成本按种类分项周
71、转次数v外购燃料=年外购燃料总成本按种类分项周转次数v在产品=(年外购原材料、燃料+年工资及福利+年修理费+v 年其他制造费用)/在产品周转次数v产成品=年经营成本产成品周转次数v现金= (年工资及福利费+年其他费用)现金周转次数v年其他费用=制造费用+管理费用+销售费用-工资及福利费- 折旧费-维简费-摊销费-修理费v应付账款= (年外购原材料+年外购燃料)应付账款周转次数v2扩大指标估算法 年流动资金额=年费用基数各类流动资金率四、投资估算的文件组成v(一)编制说明v(二)投资估算分析v(三)总投资估算表v(四)单项工程估算表v(五)主要技术经济指标五、投资估算的审核v1审核和分析投资估算
72、编制依据的时效性、准确性和实用性v2审核选用的投资估算方法的科学性与适用性v3审核投资估算的编制内容与拟建项目规划要求的一致性(包括工程规模、自然条件、技术标准、环境要求 )v4审核投资估算的费用项目、费用数额的真实性第三节 设计概算的编制与审查一、设计概算的概念与作用(一)设计概算的概念v设计概算是在设计阶段对建设项目投资额度的概略计算(二)设计概算的作用v1是编制固定资产投资计划,确定和控制投资的依据v2是签订建设工程承发包合同和贷款合同的依据v3是控制施工图设计和施工图预算的依据 施工图预算不得突破设计概算,如确需突破总概算时,应按规定程序报批v4是衡量方案技术经济合理性和选择最佳方案的
73、依据v5是考核建设项目投资效果的依据二、设计概算编制内容及依据(一)编制内容v1单位工程概算v2单项工程概算v3建设项目总概算(二)编制依据三、设计概算的编制方法(一)单位工程概算的编制方法v单位工程概算书是概算文件的基本组成部分,是编制单项工程综合概算(或项目总概算)的依据,应根据单项工程中所属的每个单体按专业分别编制,一般分建筑工程、设备及安装工程两大类。单位工程概算投资由直接费、间接费、利润和税金组成 。1.建筑工程单位工程概算编制方法v(1)概算定额法 又叫扩大单价法或扩大结构定额法,是采用概算定额编制工程概算的方法。 适用于设计达到一定深度,建筑结构比较明确,能按照设计的平面、立面、
74、剖面图纸算出工程量的项目。这种方法编制出的概算精度较高,但是编制工作量大,需要大量的人力和物力。(例题看书)v(2)概算指标法 概算指标法是采用直接工程费指标,得出直接工程费,然后按规定计算出措施费、间接费、利润、税金等,编制出单位工程概算的方法。 概算指标法的适用范围是设计深度不够,不能准确地计算出工程量,但工程设计技术比较成熟而又有类似工程概算指标可以利用。概算指标法主要适用初步设计概算编制阶段的建筑物土建、给排水、暖通、照明工程等,以及较为简单或单一的构筑工程这类单位工程编制,计算出的费用精确度不高,往往只起到控制性作用。这是由于拟建工程往往与类似工程的概算指标的技术条件不尽相同,而且概
75、算指标编制年份的设备、材料、人工等价格与拟建工程当时当地的价格也不会一样。如果想要提高精确度,需对指标进行调整。(例题看书)(3)类似工程预算法v是利用技术条件与设计对象相类似来编制拟建工程设计概算的方法。v建筑结构差异的调整方法与概算指标法的调整方法相同v1)类似工程造价资料有具体的人工、材料、机械台班的用量时,可按类似工程预算造价资料中的主要材料用量、工日数量、机械台班用量乘以拟建工程所在地的主要材料预算价格、人工单价、机械台班单价,计算出直接工程费,再乘以当地的综合费率,即可得出所需的造价指标。v2)类似工程造价资料只有人工、材料、机械台班费用和措施费、间接费时,可按下面公式调整:vD=
76、AKvK=a%K1 +b%K2 +c%K3+d%K4+e%K5v式中:D拟建工程单方概算造价;v A类似工程单方预算造价;v K综合调整系数;v a% 、b% 、c%、d%、e%类似工程预算的人工费、材料费、机械台班费、措施费、间接费占预算造价的比重。v K1、K2、K3、K4、K5 拟建工程地区与类似工程预算造价在人工费 、材料费、机械台班费、措施费和间接费之间的差异系数2.设备及安装单位工程概算的编制方法(1)设备购置费概算(2)设备安装工程费概算的编制方法v1)预算单价法v2)扩大单价法v3)设备价值百分比法,又叫安装设备百分比法v4)综合吨位指标法(二) 单项工程综合概算的编制方法1单
77、项工程综合概算的含义v单项工程综合概算(以下简称综合概算)是确定一个单项工程(设计单元)费用的文件,是总概算的组成部分,只包括单项工程的工程费用。2单项工程综合概算的内容v综合概算是以单项工程所属的单位工程概算为基础,采用“综合概算表”(见表66)进行汇总编制而成.(三) 建设项目总概算的编制方法1建设项目总概算的含义v建设项目总概算是确定一个项目建设总费用的文件(以下简称总概算),是设计阶段对建设项目投资总额度的计算,是概算的主要组成部分。2建设项目总概算的内容v(1)编制说明v(2)总概算表四、设计概算文件的组成五、设计概算的审查(一)审查设计概算的意义v(1)审查设计概算有利于合理分配投
78、资资金,加强投资计划管理,有助于合理确定和有效控制工程造价v(2)审查设计概算有利于促进概算编制单位严格执行国家有关概算的编制规定和费用标准,从而提高概算的编制质量。v(3)审查设计概算有利于促进设计的技术先进性与经济合理性v(4)审查设计概算有利于核定建设项目的投资规模,可以使建设项目总投资力求做到准确、完整,防止任意扩大投资规模或出现漏项。v(5)审查设计概算有利于为建设项目投资的落实提供可靠的依据。v(二)设计概算的审查内容 1审查设计概算的编制依据 2审查概算编制深度 3审查概算的内容v(三)审查设计概算的方法 1对比分析法2查询核实法3联合会审法v(四)设计概算的批准 按照国家、地方
79、政府或者行业主管部门规定,不同的部门具有不同的审批权限。 六、设计概算的调整v(1)超出原设计范围的重大变更v(2)超出基本预备费规定范围,不可抗拒的重大自然灾害引起的工程变动或费用增加v(3)超出工程造价调整预备费,属国家重大政策性变动因素引起的凋整第四节 施工图预算的编制与审查一、施工图预算的概念与作用(一)施工图预算的概念(二)施工图预算编制的两种模式v1传统定额计价模式(优势技术)v2工程量清单计价模式(招标、履约、结算)(三)施工图预算的目的和作用v1施工图预算对设计方的目的和作用 (1)根据施工图预算进行控制投资 (2)根据施工图预算进行优化设计、确定最终设计方案v2.施工图预算对
80、投资方的作用 (1)根据施工图修正建设投资 (2)根据施工图预算确定招标控制价 (3)根据施工图预算拨付和结算工程价款v3.施工图预算对施工企业的作用 (1)根据施工图预算确定投标报价 (2)根据施工图预算进行施工准备和工程分包 (3)根据施工图预算拟定降低成本措施v4施工图预算对其他方面的作用 (1)对于工程咨询单位而言,尽可能客观、准确地为委托方做出施工图预算,这是其水平、素质和信誉的体现 (2)对于工程项目管理、监理等中介服务企业而言,客观准确的施工图预算是为业主方提供投资控制的依据。 (3)对于工程造价管理部门而言,它是监督、检查执行定额标准、合理确定工程造价、测算造价指数及审查招标工
81、程招标控制价的依据之一二、施工图预算编制内容及依据(一)编制内容(二)编制依据v(1)法律、法规及有关规定。v(2)施工图纸及说明书和有关标准图等资料v(3)施工组织设计或施工方案v(4)工程量计算规则v(5)现行预算定额和有关动态调价规定v(6)招标文件或工程施工合同v(7)工具书和有关手册v(8)其他有关资料三、施工图预算的编制方法(一)工料单价法1预算单价法v(1)编制前的准备工作v(2)熟悉图纸和预算定额以及单位估价表v(3)了解施工组织设计和施工现场情况v(4)划分工程项目和计算工程量v(5)套单价计算直接工程费v(6)工料分析v(7)计算主材费(未计价材料费)v(8)按费用定额取费
82、v(9)计算汇总工程造价施工图预算编制程序示意图施工图预算编制程序示意图施工图预算编制程序示意图施工图预算编制程序示意图v 2实物法 用实物法编制单位工程施工图预算,就是根据施工图计算的各分项工程量分别乘以地区定额中人工、材料、施工机械台班的定额消耗量,分类汇总得出该单位工程所需的全部人工、材料、施工机械台班消耗数量,然后再乘以当时当地人工工日单价、各种材料单价、施工机械台班单价,求出相应的人工费、材料费、机械使用费,再加上措施费,就可以求出该工程的直接费。间接费、利润及税金等费用计取方法与预算单价法相同。 实物法的优点是能比较及时地将反映各种材料、人工、机械的当时当地市场单价计入预算价格,不
83、需调价,反映当时当地的工程价格水平。 2实物法编制的基本步骤:v(1)编制前的准备工作v(2)熟悉图纸和预算定额v(3)了解施工组织设计和施工现场情况v(4)划分工程项目和计算工程量v(5)套用定额消耗量,计算人工、材料、机械台班消耗量v(6)计算并汇总单位工程的人工费、材料费和施工机械台班费v(7)计算其他费用,汇总工程造价(二)综合单价法v1全费用综合单价 全费用综合单价,即单价中综合了分项工程人工费、材料费、机械费,管理费、利润、规费以及有关文件规定的调价、税金以及一定范围的风险等全部费用。 建筑安装工程预算造价=(分项工程量分项工程全费用单价) +措施项目完全价格v 2清单综合单价 分
84、部分项工程清单综合单价中综合了人工费、材料费、施工机械使用费,企业管理费、利润,并考虑了一定范围的风险费用,未包括措施费、规费和税金,因此它是一种不完全单价。以各分部分项工程量乘以该综合单价的合价汇总后,再加上措施项目费、规费和税金后,就是单位工程的造价。 建筑安装工程预算造价=(分项工程量分项工程不完全单价) +措施项目不完全价格+规费+税金四、施工图预算的文件组成v施工图预算文件应由封面、签署页及目录、编制说明、总预算表、其他费用计算表、单项工程综合预算表、单位工程预算表等组成 。五、施工图预算的审查v(一)审查施工图预算的意义v(二)审查施工图预算的内容v(三)审查施工图预算的方法v(四
85、)施工预算审查的步骤v(五)施工图预算的批准第七章第七章 建设工程招投标与合同价建设工程招投标与合同价款的约定款的约定第一节 建设工程招标 第二节 工程量清单的编制第三节 招标控制价第四节 投标报价的编制第五节 合同价款的确定第一节 建设工程招标 一、招标投标的概念二、建设工程招标的范围 必须进行招标:v(1)大型基础设施、公用事业等社会公共利益、公共安全的项目。v(2)全部或者部分使用国家资金投资或者国家融资的项目。v(3)使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目三、建设工程招标的分类四、招标方式和招标工作的组织v(一)招标方式 招标方式分为公开招标和邀请招标两种 业主应当向3 家以上具
86、备承担施工招标项目的能力、资信良好的特定的法人或其他组织发出投标邀请书。v(二)招标工作的组织 一种是业主自行组织,另一种是招标代理机构组织。 从事工程建设项目招标代理业务的招标代理机构,其资格由国务院或者省、自治区、直辖市人民政府的建设行政主管部门认定。 招标代理机构与行政机关和其他国家机关不得存在隶属关系或者其他利益关系。五、建设工程招标投标程序建设工程项目报建 提出招标申请、行政监督部门备案 资格预审文件、招标文件的编制与备案 发出招标公告或发出投标邀请书 招标文件发放 招标人资格预审 勘察现场 投标答疑会 接受投标书 开标、评标、定标 宣布中标单位 签订合同 六、招标文件的组成与内(一
87、)建设工程施工招标文件的组成与内容 1.投标须知 5.技术条款 2.合同主要条款 6.设计图纸 3.投标文件格式 7.评标标准和方法 4.工程量清单 8.投标辅助教材(二)工程建设项目货物招标文件的组成与内容第二节 工程量清单的编制一、工程量清单的组成v(1)封面v(2)总说明v(3)分部分项工程量清单与计价表v(4)措施项目清单与计价表v(5)其他项目清单v(6)规费、税金项目清单与计价表等 二、分部分项工程量清单的编制v分部分项工程量清单是指完成拟建工程的实体工程项目数量的清单。v分部分项工程量清单由招标人根据建设工程工程量清单计价规范附录规定的项目编码、项目名称、项目特征、计量单位和工程
88、量计算规则进行编制。v(一)分部分项工程量清单的项目编码工程量清单工程量清单工程量清单工程量清单5 5级编码级编码级编码级编码(四)分部分项工程量清单的工程数量v 分部分项工程量清单中的工程数量,应按建设工程工程量清单计价规范附录中规定的工程量计算规则计算。v 由于清单工程量是招标人根据设计计算的数量,仅作为投标人投标报价的共同基础,工程结算的数量按合同双方认可的实际完成的工程量确定。所以,清单编制人应该按照建设工程工程量清单计价规范的工程量计算规则,对每一项的工程量进行准确计算,从而避免业主承受不必要的工程索赔。(五)分部分项工程量清单项目的特征描述v 由于项目特征直接影响工程实体的自身价值
89、,关系到综合单价的准确确定,因此项目特征的描述,应根据建设工程工程量清单计价规范项目特征的要求,结合技术规范、标准图集、施工图纸按照工程结构、使用材质及规格或安装位置等予以详细表述和说明。v 清单编制人应该高度重视分部分项工程量清单项目特征的描述,任何不描述,描述不清均会在施工合同履约过程中产生分歧,导致纠纷、索赔。三、措施项目清单的编制三、措施项目清单的编制v跟第四章有重复四、其他项目清单的编制v1.暂列金额v2.暂估价v3.计日工v4.总承包服务费v5.其他注意事项v1.暂列金额 是业主用于施工合同签订时尚未确定或者不可预见的所需材料、设备服务的采购,工程量清单漏项、有误引起的工程量的增加
90、,施工中的工程变更引起标准提高或工程量的增加,施工中发生的索赔或现场签证确认的项目,以及合同约定调整因素出现时的工程价款调整等准备的备用金。国际上,一般用暂列金额来控制工程的投资追加金额。 暂列金额的数额大小与承包商没有关系,不能视为归承包商所有。竣工结算时,应该将暂列金额及其税金、规费从合同金额中扣除。v2.暂估价 用于必然发生但暂时不能确定价格的材料设备的单价以及专业工程的金额。 业主确定为暂估价的材料应在工程量清单中详细列出材料名称、规格、数量、单价等。确定为专业工程的应详细列出专业工程的范围。v3.计日工 完成由业主提出的施工图纸或者合同约定以外的零星项目或工作所需的费用。v4.总承包
91、服务费 总承包服务费是总承包商为配合协调业主进行的工程分包和自行采购的材料、设备等进行管理服务以及施工现场管理、竣工资料汇总整理等服务所需的费用。v5.其他注意事项 五、规费与税金 营业税、城市维护建设税及教育费附加第三节 招标控制价一、招标控制价的编制原则v1.招标控制价应具有权威性v2.招标控制价应具有完整性 招标控制价应由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费、税金以及一定范围内的风险费用组成。v3.招标控制价与招标文件的一致性v4.招标控制价的合理性v5.一个工程只能编制一个招标控制价二、招标控制价的编制依据v(1)建设工程工程量清单计价规范v(2)计价定额和计价办法v(3)设计
92、文件及相关资料v(4)工程量清单及有关要求v(5)标准、规范、技术资料v(6)工程造价信息(没有的参照市场价)v(7)其他的相关资料三、招标控制价的编制方法v1.分部分项工程费计价v2.措施项目费计价v3.其他项目费组价v4.规费与税金的计取v5.其他有关表格的填写v6.需要考虑的有关因素v1.分部分项工程费计价 综合单价有多种组价模式,要根据招标文件要求及当地行业主管部门的相关定额组价。工程量清单的复核要根据建设工程工程量清单计价规范的规则计算。需要定额换算时,要符合要求。 6.需要考虑的有关因素v(1)招标控制价必须符合目标工期的要求,对提前工期所采取的措施因素应有所反应,即按提前工期的天
93、数给出必要的赶工费。v(2)招标控制价必须保证满足招标方的质量要求,对高于国家施工验收规范的质量因素应有所反应。v(3)招标控制价要适应建筑材料市场价格的变化因素,可列出清单,随同招标文件,供投标时参考,并在编制招标控制价时考虑材料差价方面的因素。v(4)招标控制价应合理考虑招标工程的自然地理条件等因素,将由于自然条件导致施工不利因素而增加的费用计入招标控制价内。四、招标控制价的管理v1.招标控制价的复核v2.招标控制价的公布和备查v3.招标控制价的投诉与处理第四节 投标报价的编制一、施工投标文件的内容二、施工投标的程序(附图)三、施工投标的准备v1.研究招标文件v2.调查投标环境v3.确定投
94、标策略v4.制定施工方案二、施工投标的程序三、施工投标的准备v1.研究招标文件 研究工程全貌,熟悉图纸,技术说明,研究合同条款,熟悉投标单位须知,以达到满足招标文件要求的情况下,使报价合理,并向着我方经济效益最大化的方向优化。v2.调查投标环境现场、自然、供应、分包、 生活v3.确定投标策略利用优化施工组织设计,不平衡报价等投标策略使工程中标,并使效益最大化。v4.制定施工方案在技术和工期方面有竞争力,同时要有助于成本降低。四、施工投标报价的编制(一)投标报价的编制依据v(1)建设工程工程量清单计价规范v(2)计价办法v(3)计价定额v(4)招标文件、工程量清单v(5)计文件及相关资料v(6)
95、施工组织设计或施工方案v(7)标准、规范等技术资料v(8)市场价格信息工程造价信息v(9)其他相关资料(二)投标报价的编制方法 投标报价的编制方法与招标控制价的编制方法基本相同。投标人在响应招标文件的要求,对招标文件中的工程量清单任何信息、数据都不能改变,同时通过研究招标文件和工程量清单,并充分考虑履约过程中可能出现的变更、签证、索赔,应用报价策略,使投标的工程量清单存在潜在的利润空间。v1.分部分项工程量清单计价v2.措施项目工程量清单计价v3.其他项目工程量清单计价v4.规费和税金的计算v5.其他有关表格的填写6.注意事项v(1)工程量清单与计价表中的每一个项目均应填入综合单价和合价,且只
96、允许有一个报价v(2)投标总价应当与分部分项工程费、措施项目费、其他项目费和规费、税金的合计金额一致v(3)材料费单价应该是全单价第五节 合同价款的确定一、工程合同价款的约定方式v(一)通过招标,选定中标人决定合同价 合同价即为中标价v(二)以施工图预算为基础,发包方与承包方通过协商谈判决定合同价 适用于抢险工程、保密工程、不宜进行招标的工程以及依法可以不进行招标的工程项目。二、工程合同价款的约定v(1)预付工程款的数额、支付时间及抵扣方式。v(2)工程计量与支付工程进度款的方式、数额及时间。v(3)工程价款的调整因素、方法、程序、支付及时间。v(4)索赔与现场签证的程序、金额确认与支付时间。
97、v(5)发生工程价款纠纷的解决方法与时间。v(6)承担风险的内容、范围以及超出约定内容、范围的调整方法。v(7)工程竣工价款结算编制与核对、支付及时间。v(8)工程质量保证(保修)金的数额、预扣方式及时间。v(9)与履行合同、支付价款有关的其他事项。第八章第八章 建设工程施工阶段工程造建设工程施工阶段工程造 价的控制与调整价的控制与调整第一节 施工预算与工程成本控制第二节 工程变更与合同价的调整第三节 工程索赔第四节 工程价款结算第五节 工程造价争议的解决第一节 施工预算与工程成本控制一、施工预算概述(一)施工预算的编制内容v(1)计算工程量v(2)套施工定额v(3)人工、材料、机械台班用量分
98、析和汇总v(4)进行“两算”对比(二)施工预算的编制依据v(1)经过会审的施工图、会审纪要及有关标准图v(2)施工定额v(3)施工方案v(4)人工工资标准、机械台班单价、材料价格(三)施工预算的编制方法v1.实物法 根据施工图纸、施工定额,结合施工方案所确定的施工技术措施,算出工程量后,套施工定额,分析人工、材料以及机械台班消耗量。v2.单位估价法 根据施工图纸、施工定额计算出工程量后,再套用施工定额,逐项计算出人工费、材料费、机械台班费。二、成本分析(一)人工费的控制(二)工程材料费的控制材料费的控制应从以下几个方面考虑:v1.以最佳方式采购材料,努力降低采购成本v2.根据施工实际情况确定材
99、料规格v3.合理使用周转材料v4.合理设计施工现场的平面布置二、成本分析(一)人工费的控制 控制支出(价)和签证(量)(二)工程材料费的控制v1.以最佳方式采购材料,努力降低采购成本v2.根据施工实际情况确定材料规格v3.合理使用周转材料v4.合理设计施工现场的平面布置 材料价、材料损耗、摊销量、运输、采保等第二节 工程变更与合同价的调整一、工程变更v(一)工程变更的概念 工程变更,包括设计变更(含质量标准变更)、进度计划变更、施工条件变更以及原招标文件和工程量清单中未包括的“新增工程”。v(二)工程变更的产生原因(1)业主方对项目提出新的要求;(2)由于现场施工环境发生了变化;(3)由于设计
100、上的错误,必须对图纸作出修改;(4)由于使用新技术有必要改变原设计;(5)由于招标文件和工程量清单不准确引起工程量增减;(6)发生不可预见的事件,引起停工和工期拖延。v(三)工程变更的确认 为了有效地控制造价,无论哪一方提出工程变更,均需由工程师确认并签发工程变更指令。当工程变更发生时,要求工程师及时处理并确认变更的合理性。一般过程是:提出工程变更分析提出的工程变更对项目目标的影响分析有关的合同条款和会议、通信记录初步确定处理变更所需的费用、时间范围和质量要求(向业主提交变更详细报告)确认工程变更。v(四)工程变更的控制(从业主角度分析) (1)避免频繁变更,尽量不变更 (2)如非要变更,须结
101、合变更成本,控制投资 (3)业主须尽快把握变更单价,同时做好资料收集整理v(五)工程变更的处理程序(六)工程变更价款的计算方法v(1)乙方在工程变更确定后14 天内,提出变更工程价款的报告,经工程师确认后调整合同价款。v(2)乙方在双方确定变更后14 天内不向工程师提出变更工程报告时,可视该项变更不涉及合同价款的变更。v(3)工程师收到变更工程价款报告之日起14 天内,应予以确认。工程师无正当理由不确认时,自变更价款报告送达之日起14 天后变更工程价款报告自行生效。v(4)工程师不同意乙方提出的变更价款,可以和解或者要求有关部门(如工程造价管理部门)调解。v(5)工程师确认增加的工程变更价款作
102、为追加合同价款,与工程款同期支付。v(6)因乙方自身原因导致的工程变更,乙方无权追加合同价款。(七)工程变更申请(八)工程变更中应注意的问题v1.工程师的认可权应合理限制v2.工程变更不能超过合同规定的工程范围v3.变更程序的对策v4.承包商不能擅自作主进行工程变更v5.承包商在签订变更协议过程中必须提出补偿问题二、合同价款的调整(一)工程变更的价款调整v(1)合同中已有适用于变更工程的价格,按合同已有的价格计算变更合同价款;v(2)合同中只有类似于变更工程的价格,可以参照类似价格变更合同价款;v(3)合同中没有适用或类似于变更工程的价格,由承包商提出适当的变更价格,经造价工程师确认后执行。如
103、双方不能达成一致的,双方可提请工程所在地工程造价管理机构进行咨询或按合同约定的争议或纠纷解决程序办理。(二)综合单价的调整v当工程量清单中工程量有误或工程变更引起实际完成的工程量增减超过工程量清单中相应工程量的10%或合同中约定的幅度时,工程量清单项目的综合单价应予调整。(三)材料价格调整v由承包人采购的材料,材料价格以承包人在投标报价书中的价格进行控制。(四)措施费用调整有下列情况之一者,措施费用应予调整:v(1)发包人更改承包人的施工组织设计(修正错误除外),造成措施费用增加的应予调整。v(2)单价合同中,实际完成的工作量超过发包人所提工程量清单的工作量,造成措施费用增加的应予调整。v(3
104、)因发包人原因并经承包人同意顺延工期,造成措施费用增加的应予调整。v(4)施工期间因国家法律、行政法规以及有关政策变化导致措施费中工程税金、规费等变化的,应予调整。第三节 工程索赔一、工程索赔的概念v工程索赔是指在合同履行过程中,对于并非自己的过错,而是应由对方承担责任的情况造成的实际损失向对方提出经济补偿和(或)时间补偿的要求。v索赔是工程承包中经常发生的经常现象。由于施工现场条件、气候条件的变化,施工进度、物价的变化,以及合同条款、规范、标准文件和施工图纸的变更、差异、延误等因素的影响,使得工程承包中不可避免地出现索赔。v工程索赔是双向的二、索赔的起因和条件(一)索赔的起因v1由现代承包工
105、程的特点引起v2合同内容的有限性v3业主要求v4各承包商之间的相互影响v5对合同理解的差异(二)索赔的条件 1客观性 2合法性 3合理性三、索赔的分类(一)按发生索赔的原因分类v(1)增加(或减少)工程量索赔;v(2)地基变化索赔; (3)工期延长索赔;v(4)加速施工索赔;v(5)不利自然条件及人为障碍索赔;v(6)工程范围变更索赔; (7)合同文件错误索赔;v(8)工程拖期索赔; (9)暂停施工索赔;v(10)终止合同索赔; (11)设计图纸拖延交付索赔;v(12)拖延付款索赔; (13)物价上涨索赔;v(14)业主风险索赔; (15)特殊风险索赔;v(16)不可抗拒因素索赔;(17)业主
106、违约索赔;v(18)法令变更索赔等。v(二)按索赔的目的分类(工期和经济)v(三)按索赔的合同依据分类 1合同规定 2非合同规定 3道义索赔v(四)按索赔的有关当事人分类 1工程承包商同业主之间的索赔 2总承包商同分包商之间的索赔 3承包商同供货商之间的索赔v(五)按索赔的处理方式分类 1单项索赔 2综合索赔v(六)按索赔的对象分类 索赔和反索赔四、索赔的基本程序及其规定v(一)索赔的基本程序vC:Documents and SettingsAdministrator桌面图8-3.jpgv(二)索赔时限的规定 注意:28 天的期限五、工程索赔的处理原则与依据(一)索赔证据 1对索赔证据的要求
107、(1)真实性 (2)全面性 (3)关联性 (4)及时性 (5)具有法律证明效力 2索赔证据的种类v(1)招标文件、工程合同及附件、业主认可的施工组织设计、工程图纸、技术规范等。v(2)工程各项有关的设计交底记录、变更图纸、变更施工指令等。v(3)工程各项经业主或工程师签认的签证。v(4)工程各项往来信件、指令、信函、通知、答复等。v(5)工程各项会议纪要。v(6)施工计划及现场实施情况记录。v(7)施工日报及工长工作日志、备忘录。v(8)工程送电、送水、道路开通、封闭的日期及数量记录。v(9)工程停电、停水和干扰事件影响的日期及恢复施工的日期。v(10)工程预付款、进度款拨付的数额及日期记录。
108、v(11)工程图纸、图纸变更、交底记录的送达份数及日期记录。v(12)工程有关施工部位的照片及录像等。v(13)工程现场气候记录,有关天气的温度、风力、雨雪等。v(14)工程验收报告及各项技术鉴定报告等。v(15)工程材料采购、订货、运输、进场、验收、使用等方面的凭据。v(16)工程会计核算材料。v(17)国家和省、市有关影响工程造价、工期的文件、规定等。(二)索赔文件v1索赔信v2索赔报告 v3附件(三)承包商的索赔1承包商索赔的主要内容v(1)业主未能按合同规定的内容和时间完成应该做的工作v(2)业主方指令错误v(3)业主方未能及时向承包商提供所需指令、批准v(4)业主方未能按合同规定时间
109、提供图纸v(5)延期开工v(6) 地址条件发生变化v(7)暂停施工v(8)非承包商原因一周内停水、停电、停气造成停工累计超过8 小时v(9)不可抗力v(10)检查检验v(11)重新检验v(12)工程变更和工程量增加v(13)工程预付款和进度款支付v(14)业主供应的材料设备v(15)其他v2索赔款的主要组成部分v3工期索赔的计算(1)比例法(2)相对单位法(3)网络分析法(4)平均值计算法(5)其他方法v4费用索赔的计算(1)总费用法(2)分项法(3)因素分析法(四)业主的反索赔v1对承包商履约中的违约责任进行索赔v2对承包商所提出的索赔要求进行评审、反驳与修正第四节 工程价款结算一、建筑安装
110、工程价款结算(一)工程价款结算的意义v1工程价款结算是反映工程进度的主要指标v2工程价款结算是加速资金周转的重要环节(二)工程预付款结算 1预付款的数额和拨付时间v原则上预付比例不低于合同金额的10,不高于合同金额的30,对重大工程项目,按年度工程计划逐年预付。v在具备施工条件的前提下,业主应在双方签订合同后的一个月内或不迟于约定的开工日期前的7 天内预付工程款2预付款的拨付及违约责任v业主不按约定预付,承包商应在预付时间到期后10 天内向业主发出要求预付的通知,业主收到通知后仍不按要求预付,承包商可在发出通知14 天后停止施工,业主应从约定应付之日起向承包商支付应付款的利息(利率按同期银行贷
111、款利率计),并承担违约责任。3预付款的扣回v预付的工程款必须在合同中约定抵扣方式,并在工程进度款中进行抵扣。4其他v凡是没有签订合同或不具备施工条件的工程,业主不得预付工程款,不得以预付款为名转移资金。(三)工程进度款结算与支付v1工程进度款结算方式(1)按月结算与支付(2)分段结算与支付v2工程量计算 业主收到承包商报告后14 天内未核实已完工程量,从第15 天起,承包商报告中的工程量即视为被确认,作为工程价款支付的依据。3工程进度款支付v(1)根据确定的工程量计量结果,承包商业主提出支付工程进度款申请,14 天内,业主应按不低于工程价款的60,不高于工程价款的90向承包商支付工程进度款。按
112、约定时间业主应扣回的预付款,与工程进度款同期结算抵扣。v(2)确认增(减)的工程变更价款作为追加(减)合同价款与工程进度款同期支付。v(3)业主超过约定的支付时间不支付工程进度款,承包商应及时向业主发出要求付款的通知,业主收到承包商通知后仍不能按要求付款,可与承包商协商签订延期付款协议,经承包商同意后可延期支付,协议应明确延期支付的时间和从工程量计量结果确认后第15 天起计算应付款的利息(利率按同期银行贷款利率计)。v(4)业主不按合同约定支付工程进度款,双方又未达成延期付款协议,导致施工无法进行,承包商可停止施工,由业主承担违约责任。(四)竣工结算v1竣工结算的方式 竣工结算的方式有单位工程
113、竣工结算、单项工程竣工结算和建设项目竣工总结算三种。v2竣工结算编审v3竣工结算报告的递交时限要求及违约责任4竣工结算报告的审查时限要求及违约责任v建设项目竣工总结算在最后一个单项工程竣工结算确认后15天内汇总,送业主后30 天内审查完成。5竣工结算价款的支付及违约责任v根据确认的竣工结算报告,承包商向业主申请支付工程竣工结算款。业主应在收到申请后15 天内支付结算款,到期没有支付的应承担违约责任。6竣工结算编制的依据7竣工结算的编制v在工程进度款结算的基础上,根据所收集的各种设计变更资料和修改图纸,以及现场签证、工程量核定单、索赔等资料进行合同价款的增、减调整计算,最后汇总为竣工结算造价。8
114、工程竣工结算的审核v(1)核对合同条款。v(2)落实设计变更签证。v(3)按图核实工程数量v(4)严格按合同约定计价v(5)注意各项费用计取v(6)防止各种计算误差(五)工程质量保证(保修)金的预留二、设备、工器具和材料价款的支付与结算v(一)国内设备、工器具和材料价款的支付与结算v(二)进口设备、工器具和材料价款的支付与结算第五节 工程造价争议的解决一、争议的产生v1对工程项目合同条件的理解和解释不同v2在确定新单价时论点不同v3业主拖期支付工程款或不按合同约定支付工程款引起争议v4在处理索赔问题时发生争议二、造价争议解决的途径v(一)友好协商解决v(二)调解解决v(三)仲裁或诉讼解决 仲裁
115、协议独立存在,合同的变更、解除、终止后者无效,不影响仲裁协议的效力。仲裁实行一裁终局的制度,诉讼实行二审终局制度。第九章第九章 竣工决算的编制与保修费竣工决算的编制与保修费用的处理用的处理第一节 竣工验收第二节 竣工决算第三节 保修费用的处理第一节 竣工验收一、竣工验收的基本概念v(一)竣工验收的含义v(二)竣工验收的作用v(三)竣工验收的条件v(四)竣工验收的依据二、竣工验收报告的内容第二节 竣工决算v一、竣工决算的基本概念v二、竣工决算的内容v三、竣工决算的编制v四、新增资产价值的确定第三节 保修费用的处理v一、工程质量保证(保修)金的含v二、工程质量保修范围和内容v三、工程质量保证(保修)金的预留、使用及管理