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1、合肥汽配城项目概念构想1 住宅篇2项目定位项目分析市场概况(附件）3优势 ( Strength )项目项目SWOT分析分析紧临长江东路，交通便捷；开发商的创新意识和城市责任感；老汽配城的知名度和号召力；离市中心较近；项目旁有中小学，教育配套齐全；4劣势（Weakness）项目项目SWOT分析分析周边为汽配市场和旧住宅区，形象较差；紧临主干道，噪音、尘土污染严重；项目所在区域在客户心理较差，缺乏吸引力；地块规模较小，规模效应不明显；周边配套不完善；5机会（opportunity）项目项目SWOT分析分析合肥房地产市场的稳健发展；区域市政配套的逐步完善；华东市场经过调控后现已慢慢复苏；东区小户型市
2、场的空缺；6挑战（Threat）项目项目SWOT分析分析区域内同期入市楼盘的竞争威胁；房地产政策调控的不确定性；片区影响力不够，接受度低；7项目项目SWOT策略策略利用住宅作为产品线组合中核心部分的高成功机会利用产品创新填补区域空白发挥商务办公市场优势规避区域的负面信息，强化区域未来的优势商务+居住的双重功能，提升应变强化业绩利用汽配城的知名度和与市中心的距离，弱化区域概念抢占市场先机，逐步建立市场的第一关注度以服务赢得客户挖掘产品价值弱化区域概念创新的营销手段产品的差异化SOSO策略策略WOWO策略策略WTWT策略策略STST策略策略8项目项目SWOT策略策略基本策略：基本策略：q 建立区域
3、第一关注度和兼顾企业资源优势；q 商务和居住功能的综合考虑，顺应地块特征；q 创新制胜和差异化产品和营销策略q 弱化东区的负面信息和区域概念9项目定位项目分析市场概况(附件）10项目定位项目定位以市场为导向的前瞻性规划以市场为导向的前瞻性规划将居住文化注入项目的开发理念将居住文化注入项目的开发理念高性价比的升级换代产品高性价比的升级换代产品找准主调，不要失去自己的方向找准主调，不要失去自己的方向! !定位战略建议定位战略建议11我我 们们 拒拒 绝绝 纯纯 住住 宅宅12项目项目价值判断价值判断地块西北北向汽配城东向老住宅楼西向天长路南向长江东路西临天长路（汽配一条街），环境比较吵杂，居住氛围
4、不浓路对面是汽配沿街门面和旧住宅楼，景观较差西西闹闹北北闹闹北向为规划中的新汽配城，环境比较杂乱吵闹* 城市主干道长江东路，交通便利，但噪音尘土污染严重* 路对面是金太阳家具城，环境比较吵杂东东较静较静南南闹闹地块东面为旧的居民区，环境较安静，但景观不佳 目前为2栋待拆迁的商办楼，拆迁进度未定； 地块成长条形，规划难度不大； 地块东西向存在高差地块内部地块内部13项目项目价值判断价值判断繁闹繁闹繁闹繁闹较静较静繁闹繁闹地块价值判断：地块价值判断：地块南向临主干道，西向临汽配一条街，北面为汽配城，两面临街，环境吵闹，更适合商务功能。长江东路天长路汽配城14结论：结论：1 1、项目三面受噪音影响，
5、不适合居住，适宜商务、项目三面受噪音影响，不适合居住，适宜商务用途；用途；2 2、项目两面临街，为了提升项目价值，可考虑开、项目两面临街，为了提升项目价值，可考虑开发沿街商业，。发沿街商业，。15商住两用的商务公寓商住两用的商务公寓16可商：可商：即项目长江东路在规划上要顺应城市发展，在项目建筑规划设计时充分考虑道路未来商务办公的需求。可住：可住：依据区域现状，定位住宅，开发的风险最低，能够有利于项目利润的快速回收。可投资：可投资：项目所在区域尽管目前较落后，但随着区域生活及交通配套的成熟，区域价值将逐步放大，为促进投资，项目应兼顾中小户型。17q 中小企业的迅速发展，对于中低端商务办公有较大
6、的需求商务公寓的市场现状：商务公寓的市场现状：q 商务公寓市场需求由于更强调成本和便捷，对于周边配 套的需求也会相对不高，因此，项目自身在商业功能上 的考虑可满足商务公寓的市场需求。q 合肥经济的不断发展，促进了小型商务需求的市场量进一 步放大。18案例案例A A：北京北京SOHOSOHO现代城现代城位于朝阳CBD核心区东北方向，两面临道路，东向临城市干道四环路。项目在建设初期，CBD规划尚未形成，区域价值不被看好，但开发商定位于商住两用，提出SOHO理念，获得成功。启示：依据项目地理区位特征，从市场需求和城市发展的综合考虑，更能获得成功。19案例案例B B：深圳都市阳光大厦深圳都市阳光大厦位
7、于深南大道车工庙段，处于中心区辐射地带，并毗邻深南大道城市交通干道，开发初期，周边写字楼商务市场氛围尚未形成，以商务公寓定位，实现了项目的快速销售，而目前项目的主要服务于企业商务办公之用。启示：功能的可转换性，以及超前的规划构想，能解决现实销售与城市发展及功能转换的矛盾。20案例案例C C：合肥黄金广场合肥黄金广场位于合肥金寨路与黄山路交汇处，处于中心区辐射地带，并毗邻金寨路等交通干道。此项目以商务公寓定位，实现了市场的第一关注和强烈反响。21 3 in 1，MORE社区社区 可商可住可投资项目定位项目定位形象定位形象定位22q MORE是Mobile Office Residential E
8、lite的缩写，是 服务于城市精英商务居住的社区形态，起源于欧美， 为小型创意工作室、律师事务所、设计室、咨询公司 以及城市自由职业者所追捧。q MORE社区宣扬的是MORE生活，即居住和商务的分离、 既独立又共享会所、景观、休闲等功能空间 强调开放、 创造、活力、自由、享受、时尚，反叛旧城区生活的 呆板，既强调效率又基于人本。何为何为MOREMORE社区社区：23为在同一小区内既拥有住宅，又享用商务便利的特殊阶层，提供量比选择，具“商务家”、“投资家”和“生活家”特质“MORE”概念，即让住户在购买居住区内的物业之后，可以同时享用会所内专设的移动商务中心服务，业主既可自住，又可享有独立、专业
9、的办公空间，有办公室轻松正规的环境，也有住宅的私密空间，分区作息，居家、办公互不干扰。24q 居住和商务功能既同时满足又相互分离；q 强调居住和办公的舒适、社区环境的优越， 强调会所功能对于商务洽谈、接待的满足， 更加优化了会所的价值实现。MOREMORE社区的基本特征：社区的基本特征：25客户定位客户定位q城市精英群体q中高收入q积极向上q创新者，接纳新事物q看重区域潜在价值q营销所创造的附加价值吸引居住者前商后住投资者q项目周边的中小企业主、区域办事处等q看重区域潜力q重视企业形象附加值商用者项目定位项目定位26客户定位客户定位项目定位项目定位客户定位客户定位项目周边的中小企业主特别是汽配
10、行业产业链及上下游相关企业东区及新站区域中小企业主合肥市其它区域的中小企业主其它区域的投资客及部分自住客户27现代简约风格现代简约风格发挥结构构成本身的形式美；清新简洁、线条流畅的现代风格，体现朝气蓬勃、奋发向上的时代精神 项目定位项目定位产品定位产品定位建筑风格建筑风格28崇尚合理的构成工艺，尊重材料的性能，讲究材料自身的质地和色彩的配置效果建筑风格建筑风格项目定位项目定位产品定位产品定位29通过几种色调的和谐配置和色块的穿插，创造一种跳跃、活泼的建筑外在视觉效果外立面外立面注意发挥结构构成本身的形式美，造型简洁项目定位项目定位产品定位产品定位30引用一些现代的、轻盈飘逸的建筑修饰符号装饰建
11、筑的形式美，丰富屋顶轮廓，避免过于平板和单调，使建筑形式富有时代性和运动性平屋顶平屋顶+ +飘板设计飘板设计项目定位项目定位产品定位产品定位31设有空中庭院，将过设有空中庭院，将过滤后的空气引入室内，滤后的空气引入室内，减少空调的使用时间减少空调的使用时间空中花院通风空中花院通风项目定位项目定位产品定位产品定位32公共空间公共空间商住部分商住部分q 高品质的入户大堂高品质的入户大堂q 设计采光电梯厅，提高空气质量和空间感设计采光电梯厅，提高空气质量和空间感q 选用进口高速电梯，凸显物业档次选用进口高速电梯，凸显物业档次q 采用分户中央空调，降低客户办公成本采用分户中央空调，降低客户办公成本大堂
12、项目定位项目定位产品定位产品定位33q 更宽敞舒适空间更宽敞舒适空间层高层高/走廊走廊q 更宜人的尺度更宜人的尺度入户门入户门/电梯厅电梯厅/电梯间电梯间q 确保公共空间的照明指数，提升物业档次确保公共空间的照明指数，提升物业档次q户内户内/公共部分主材部分量的提升公共部分主材部分量的提升走廊走廊项目定位项目定位产品定位产品定位34会所会所 人际的疏离是整个工业社会的通病，用一种融合的空间关系人际的疏离是整个工业社会的通病，用一种融合的空间关系来诠释一种新的人际关系。来诠释一种新的人际关系。项目定位项目定位产品定位产品定位35 以以白白色色为为主主色色调调，宁宁静静、简简洁洁、单单纯纯，这这正
13、正是是这这种种空空间间极力主张的生活方式。极力主张的生活方式。项目定位项目定位产品定位产品定位会所会所36园林园林 根据园林规划设计的原则，考虑到项目的规划现状，建议本项目的园林采用屋顶花园的形式。项目定位项目定位产品定位产品定位形式形式37生态是未来社区园林规划建设的方向和趋势；步入式，即可参与性，社区园林设计的一个重要原则给园林景观赋予文化主题，使业主享受这些美好环境的同时，也享受民族传统文化的熏陶，在潜移默化之中提高艺术修养和文化品味。园林园林生态花园生态花园 步入式花园步入式花园 文化花园文化花园项目定位项目定位产品定位产品定位风格风格 主题主题3839户型户型项目定位项目定位产品定位
14、产品定位百变空间，可拆可合，自由组合百变空间，可拆可合，自由组合40户型户型项目定位项目定位产品定位产品定位41户型户型项目定位项目定位产品定位产品定位42户型户型项目定位项目定位产品定位产品定位43参考户型参考户型:44个性多用间多用间设计，使居室使用增添灵多用间设计，使居室使用增添灵活性，提供多种实用可能，读书、活性，提供多种实用可能，读书、家务、健身、临时居住家务、健身、临时居住可变可变的空间体现居住的个性的空间体现居住的个性户型户型项目定位项目定位产品定位产品定位45步步入入式式阳阳台台 步入式景观凸窗室内地面步入式阳台步入式景观凸窗步入式阳台利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊的
15、阳台同房间区分，步入式阳台的设置可根据使用者的喜好选择安装，抛弃传统的居家模式项目定位项目定位产品定位产品定位户型户型46错错层层偶数层奇数层BB3.9米3.9米CC2.8米2.15米2.8米楼层结构示意3.9米3.9米 3米的层高，创造高敞的居住空间项目定位项目定位产品定位产品定位户型户型47隐蔽式衣橱隐蔽式衣橱转角或弧形凸窗可拆卸凸窗剖面图可拆卸凸窗剖面图窗台可拆除48装修建议装修建议房间内墙及天花：房间内墙及天花：水泥砂浆打底，刮腻子两道厅房地面：厅房地面：水泥砂浆（砼面）抹平压光门窗：门窗：入户门采用实木防火防盗门 ，内房门留门洞，阳台门采用塑钢门窗阳台：阳台：地面同室内地面，天花刷防
16、水乳胶漆卫生间及厨房：卫生间及厨房：地面、墙面做防水处理，天花砼原面、预留给排水接口煤气、暖气：煤气、暖气：输通入户外墙：外墙：采用高级外墙涂料电视插座：电视插座：一户一线两接口宽频接口：宽频接口：一户一线两接口项目定位项目定位产品定位产品定位49装修设计选择多种风格，现代的、古典的、欧美装修设计选择多种风格，现代的、古典的、欧美的，营造多种风情，体现现代生活的丰富浪漫性的，营造多种风情，体现现代生活的丰富浪漫性项目定位项目定位产品定位产品定位装修建议装修建议50物业管理物业管理项目定位项目定位产品定位产品定位知名物业管理公司知名物业管理公司+贴身管家式服务贴身管家式服务& &零干扰式服务零干
17、扰式服务51贴身管家式服务贴身管家式服务“标准层管家式标准层管家式”物业管理服务物业管理服务任何客户需物业管理中心提供任何服务时，只需开门任何客户需物业管理中心提供任何服务时，只需开门召唤或启动户内服务按钮直接告知服务需求召唤或启动户内服务按钮直接告知服务需求项目定位项目定位产品定位产品定位52q车辆出入管理车辆出入管理q小区背景广播信息系统小区背景广播信息系统q小区安防监控系统中心小区安防监控系统中心q业主论坛业主论坛q物业管理公告物业管理公告q在线服务在线服务q万能万能IC卡卡 宽带网络宽带网络 通信线路通信线路 视频接收端子视频接收端子 住宅智能化住宅智能化项目定位项目定位产品定位产品定
18、位53IC卡卡全方位智能化封闭式管理，让业主在享受通透开畅空间全方位智能化封闭式管理，让业主在享受通透开畅空间的同时，也享受科技带来的便利和安全保护的同时，也享受科技带来的便利和安全保护项目定位项目定位产品定位产品定位54项目定位项目定位价格定位价格定位本项目比准价格本项目比准价格 355035+317925+314720+313320 3136元元/ /平方米平方米55项目定位项目定位价格定位价格定位项目最低均价3136元/平方米项目增值均价31361.053292.8元/平方米项目挑战均价3292.81.033391元/平方米 3400元/平方米根据我司操盘经验，由于世联制造的价值增值过程
19、，项目均价均有5%以上的提升，则：项目操作各方的精诚合作将使项目销售各环节操作更加顺畅，有利于提高项目的整体销售均价，届时项目均价将能再提升3%，即：市场的比准均价：56项目定位项目分析市场概况(附件）57老城区老城区为全市行政、商为全市行政、商贸、金融、信息、文化中心，贸、金融、信息、文化中心，兼居住功能；兼居住功能；东区东区为居住、工业、商为居住、工业、商贸、交通功能的综合区；贸、交通功能的综合区；北区北区为居住、工业、建为居住、工业、建材、仓库功能的综合区；材、仓库功能的综合区；西南区西南区为政务、居住、为政务、居住、工业、商贸、科研、教育、旅工业、商贸、科研、教育、旅游功能的综合区；游
20、功能的综合区；新区新区为现代工业基地、为现代工业基地、兼居住，旅游功能突出。兼居住，旅游功能突出。西南区西南区北区北区东区东区老城老城新区新区580505年合肥房地产市场特征年合肥房地产市场特征中高档楼盘成为合肥市场开发的主流中高档楼盘成为合肥市场开发的主流 年轻人及二次置业所占比例逐渐提高年轻人及二次置业所占比例逐渐提高房地产走向品牌竞争和理性时代房地产走向品牌竞争和理性时代板块效应初步形成板块效应初步形成59图一：合肥市近年销售面积统计曲线图图一：合肥市近年销售面积统计曲线图 合肥市近年的销售面积逐年增加60（2）2003年和2004年的施工面积均接近了千万平米，这存在重复统计的可能，但是
21、连续两年单年的施工面积超过了过去三年的销售面积，这无疑是不正常的。从从2005年开始，合肥房地产市场可能已经进入了高风年开始，合肥房地产市场可能已经进入了高风险的产品过剩阶段险的产品过剩阶段 。图二：合肥市近年施工面积统计曲线图图二：合肥市近年施工面积统计曲线图 61高层、小高层比例大幅上升，这是合肥城市化进程的体现和趋势 62大户型滞销较为明显，中小户型市场逐渐接受632005年合肥市新建商品住宅均价年合肥市新建商品住宅均价3089/平方米平方米20022002年年至至20052005年年连连续续四四年年来来，合合肥肥市市的的商商品品住住宅宅平平均均销销售售价价格格呈呈现现上上涨涨态态势势，
22、同同比比的的分分别别上上涨涨318318元元/ /平平方方米米、616616元元/ /平平方方米米和和132132元元/ /平方米，上涨幅度分别达平方米，上涨幅度分别达16.3%16.3%、26.3%26.3%和和4.8%4.8%。房地产继续保持持续的发展态势，受宏观政策和市场的影响，房地产继续保持持续的发展态势，受宏观政策和市场的影响，去年增速缓慢，整体市场的发展空间不明朗去年增速缓慢，整体市场的发展空间不明朗 0505年合肥房地产市场价格分析年合肥房地产市场价格分析 64导导致致20052005年年新新建建商商品品住住宅宅销销售售价价格格涨涨副副放缓的主要原因，有以下三点放缓的主要原因，有
23、以下三点：政策调整后，由于市场持币待购的心态较为普遍，因此迫使开发商低心理赢利预期，主要表现在新开楼盘入市价格相对较低以及已开楼盘放缓调价的幅度和频次。新增楼盘大量分布在销售价格较低的瑶海区及经济技术开发区。这些区域的新开楼盘数量占到了总体的一半左右，房地产开发的边缘化，抑制了整个合肥新建商品住宅销售价格的上扬；不同建筑类型商品住宅的面积占比发生了变化，也抑制了2005年整体新建商品住宅销售价格上升。在销售价格最低的多层面积占比36%反弹到12.2%（而去年则是多层比例的快速下降），而平均销售价格最高的别墅面积占比则下降了5个百分点；6506年合肥房地产市场发展前景 中小户型物业需求将加大中小
24、户型物业需求将加大 开发水平不断提高，产品差距逐渐缩小开发水平不断提高，产品差距逐渐缩小 西南将继续维持市场热点西南将继续维持市场热点继续保持上升的发展势头，价格上涨空间小继续保持上升的发展势头，价格上涨空间小66合肥楼市的热度随着宏观调控的到来逐渐走向理性，而开发商们手里的土地和正在盖的楼房却没有办法收回或停止。下半年的市场走向谁心里也没底，最近的土地拍卖以流拍收场也看出了大部分开发商的彷徨心态。但是不管怎么样，市场上楼盘越来越多，老百姓却越来越挑剔和犹豫，商品房是人见人抢的稀缺商品的时代已经一去不返了。小结 告别了暴利时代的房地产市场，开发商的成功之道就是必须遵守市场经济规律了：（1）差异化的产品定位和设计；）差异化的产品定位和设计；（2）顾客价值的挖掘；）顾客价值的挖掘；（3）产品品质的提高；）产品品质的提高；（4）管理水平和成本控制。）管理水平和成本控制。67
